- Ziel und Zweck der Planung
In den letzten beiden Jahren gingen im Stadtbauamt Lindau vermehrt Bauanträge und Anfragen zur Genehmigung von Ferienwohnungen für das gesamte Stadtgebiet ein. Die Zulässigkeit von Ferienwohnungen ist bereits für große Teile der Insel und für Teile von Schachen über Bebauungspläne geregelt. Nun soll auch für das Wannental in Reutin begonnen werden, Ferienwohnungen über Bebauungspläne zu regeln. Das Wannental wurde ausgewählt, da aufgrund der bevorzugten touristischen Lage bei guter Erschließung weitere Nutzungsänderungen zu erwarten sind.
Als städtebauliches Ziel wird formuliert, für das Wannental, bestehend aus dem Wirkungszusammenhang dreier zu ändernder Bebauungspläne (1. Änderung BP Nr. 38, 7. Änderung BP Nr. 55 und 1. Änderung BP Nr. 55a) sowie dem neu aufzustellenden Bebauungsplan Nr. 136 Ferienwohnungen auszuschließen.
Wohnen ist die Hauptnutzungsart der Gebäude im Geltungsbereich und soll es auch in Zukunft bleiben. Hierzu soll planungsrechtlich steuernd eingegriffen werden. Ziel ist es einerseits, die bereits laufenden Verdrängungstendenzen von Wohnungen durch Ferienwohnungen aufzuhalten. Andererseits soll das Wohnen in seiner Anzahl, seiner Lage, seinem Ruhebedürfnis, seiner Erreichbarkeit und seinem Zugang zu den angrenzenden Freiräumen stabil bleiben. Die Bereiche im Wannental sollen damit insgesamt als Wohnstandort mit hoher Lagegunst für das gesamte Stadtgebiet erhalten, gesichert und teilweise verbessert werden.
Lindau ist seit September 2022 eine Kommune mit angespanntem Wohnungsmarkt. Sie es auf der Basis einer Rechtverordnung der Landesregierung. Grundlagen sind § 556d Abs. 2 Abs. 1 BGB, § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB und § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB. Ein Gebiet mit angespannten Wohnungsmarkt liegt vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.
Als städtebauliches Ziel wird formuliert, für das Wannental, bestehend aus dem Wirkungszusammenhang dreier zu ändernder Bebauungspläne (7. Änderung BP 55, 1. Änderung BP 55a, 1. Änderung BP 38) sowie dem neu aufzustellenden Bebauungsplan Nr. 136 Ferienwohnungen auszuschließen. Das Plangebiet soll auf diese Weise innerhalb Lindaus ebenfalls einen Beitrag zur Nachverdichtung in bereits bebauten Gebieten leisten.
- Bisheriges Planungsrecht und Festsetzungen des Bebauungsplanes
Der bisher nicht überplante Bereich des Wannentals soll jetzt mit einem neuen einfachen Bebauungsplan belegt werden, um die § 34 BauGB-Lücke im Wirkungszusammenhang Wannental zu schließen. Als einfacher Bebauungsplan trifft er nur Regelungen über die Art der baulichen Nutzung. Das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise sowie die Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, werden sich weiterhin im Rahmen von § 34 BauGB nach der Art der umliegenden Bebauung richten.
Es werden zwei Kategorien von Allgemeinen Wohngebiet (WA) festgesetzt. Im südlichen WA 1 sollen versorgende Läden, Gastronomie und Handwerksbetriebe regelmäßig zulässig sein. Im nördlichen WA 2 sollen Läden, Gastronomie und Hotels nicht zugelassen werden können, denn die Erschließung in Hanglage kann den Mehrbedarf hierfür nicht aufnehmen.
In beiden Unterkategorien werden Gartenbaubetriebe und Tankstellen als nicht zulässig festgesetzt, da sie sich mit dem Charakter des Wohngebietes an dieser Stelle nicht vereinbaren lassen.
Ebenso sollen Ferienwohnungen und Ferienräume im Plangebiet nicht zugelassen werden. Ziel ist es, keine weiteren Wohnungen an den gewerblichen Sektor der Vermietung von Ferienwohnungen zu verlieren, um den festgestellten Wohnungsmangel entsprechend der städtebaulichen Ziele nicht weiter zu verschärfen.
Für die Nutzung von Räumen in Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben als Nebenwohnungen besteht eine Genehmigungspflicht bei der Baugenehmigungsbehörde der Stadt Lindau, wenn die Räume insgesamt an mehr al die Hälfte der Tage eines Jahres unbewohnt sind. Der Nachweis der Belegung der Wohnung ist über mindestens ein Jahr zu führen und vorzulegen.
Aus städtebaulicher Sicht sollen keine weiteren Nebenwohnungen genehmigt werden, wenn dadurch eine Dauerwohnung bzw. ein genehmigtes touristischen Übernachtungsangebot entfällt oder eine Dauerwohnung nicht geschaffen wird.
- Prüfung und Abwägung der vorgebrachten Stellungnahmen zur Auslegung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB
Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB zu dem Bebauungsplanvorentwurf einschließlich seiner Begründung mit Stand vom 21.07.2023 fand in der Zeit vom 23.10.2023 bis zum 24.11.2023 statt. Während dieser Zeit konnten Stellungnahmen zu der Planung schriftlich oder zur Niederschrift bei der Stadt Lindau vorgebracht werden.
Von Seiten der Öffentlichkeit gingen zum Vorentwurf mit Stand vom 21.07.2023 keine Stellungnahmen ein.
- Prüfung und Abwägung der vorgebrachten Stellungnahmen zur Behörden- und Trägerbeteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB
Die Unterlagen zur Trägerbeteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB wurden am 20.10.2023 an insgesamt 18 Behörden und Träger öffentlicher Belange versendet.
Die vorgebrachten Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden von der Stadt Lindau geprüft und wie in Anlage 1 dargestellt, abgewogen.
Aufgrund der vorgebrachten Stellungnahmen zur frühzeitigen Auslegung und zur Trägerbeteiligung wird eine Aktualisierung der Planungsgrundlagen (konkret eine neue Teilfortschreibung des LEP) eingearbeitet. Zudem wird das vorhandene Denkmal eines ehem. Torggels aus dem 18. Jhd. nachrichtlich in die Planzeichnung übernommen. Inhaltliche Änderungen sind nicht notwendig.
