In den letzten beiden Jahren gingen im Stadtbauamt Lindau vermehrt Bauanträge und Anfragen zur Genehmigung von Ferienwohnungen für das gesamte Stadtgebiet ein. Die Zulässigkeit von Ferienwohnungen ist bereits für große Teile der Insel und für Teile von Schachen über Bebauungspläne geregelt. Für den Bereich des Wannentals in Reutin laufen derzeit Bauleitverfahren zur Regelung von Ferienwohnungen. In der Sitzung des Bau- und Umweltausschusses vom 12.06.2023 wurde im Zusammenhang mit der Aufstellung der Bebauungspläne im Wannental das bestehende Angebot an Ferienwohnungen auch auf Ebene der Gesamtstadt als ausreichend erachtet. Die Deckelung des Angebots an Ferienwohnung soll nun sukzessive für die betreffenden Gebiete über die Bauleitplanung erfolgen. Der Bereich Aeschach-Süd wurde ausgewählt, da aufgrund der bevorzugten touristischen Lage bei guter Erschließung weitere Nutzungsänderungen erwartet werden.
Im südlichen Bereich der Gemarkung Aeschach liegt planungsrechtlich eine Mischung aus beplanten und unbeplanten Innenbereichen (§34 BauGB) vor. Die rechtswirksamen Bebauungspläne sind:
- Bebauungsplan Nr. 68 „Aeschacher Ufer“
- Bebauungsplan Nr. 57 „Zwischen Laubeggengasse und Bleicheweg“
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 113 „Jungfernburg“ sind in einem Allgemeinen Wohngebiet nicht störende Gewerbebetriebe bereits ausgeschlossen. Hier muss daher nicht mehr gehandelt werden. Die beiden bestehenden Bebauungspläne sollen geändert werden, um hier ebenfalls Ferienwohnungen auszuschließen. Für den bislang unbeplanten Innenbereich soll parallel der einfache Bebauungsplan Nr. 138 „Südlich der Holdereggenstraße“ aufgestellt werden.
- Bisheriges Planungsrecht des BP Nr. 57 „Zwischen Laubeggengasse und Bleicheweg“
Der Ursprungsbebauungsplan aus dem Jahr 1963 setzt als qualifizierter Bebauungsplan großflächig ein allgemeines Wohngebiet fest. Der Ursprungsbebauungsplan wurde in den vergangenen Jahren mit dreizehn Änderungen in einzelnen Teilbereichen, überformt. Die nachstehende Tabelle listet die Änderungen auf:
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Name
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Gemarkung
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Wirksam seit
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1. Änderung
[ Am Rehberg 4 und 6 ]
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AE
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Rechtskraft
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qualifiziert
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18.12.1965
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2. Änderung
[ Schoblochweg ]
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RE
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Rechtskraft
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qualifiziert
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10.10.1964
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3. Änderung
[ Langenweg 23 (Fl.nr. AE 24) ]
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AE
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Rechtskraft
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einfach
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29.01.1965
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3. Änderung [ Tannhofweg ]
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RE
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aufgehoben
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4. Änderung [ Tannhofweg ]
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RE
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Rechtskraft
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qualifiziert
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07.04.1970
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5. Änderung
[ Hundweilerstr 15-19 ]
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AE
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Rechtskraft
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einfach
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18.08.1971
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6. Änderung
[ Am Rehberg 25 - 29 ]
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AE
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Rechtskraft
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qualifiziert
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23.03.1972
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7. Änderung
[ Hundweilerstr 1 - 3 ]
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AE
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Rechtskraft
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qualifiziert
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30.01.1973
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8. Änderung [ Anheggerstraße 6 und Am Rehberg 25 ]
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AE
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Rechtskraft
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einfach
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11.07.1992
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9. Vereinf. Änderung [ Langenweg 12 ]
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AE
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Rechtskraft
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einfach
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20.01.1994
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10. Änderung [Bahnunterführung
Langenweg]
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AE
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(öffentl. Auslegung)
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11. Änderung [Bahnunterführung
Bregenzer Straße]
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RE
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(Veränderungssperre für die Jahre 1999 - 2001)
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12. Änderung [ Römerpark, Kolpingstr und Anheggerstraße ]
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AE
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Rechtskraft
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qualifiziert
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14.10.1995
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13. Änderung
Bodenseebank (vBP)
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RE
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Rechtskraft
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qualifiziert
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03.07.2009
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Tabelle 1 Bebauungsplanänderungen
Die 14. Änderung des Bebauungsplans ändert alle Bereiche und Änderungen hinsichtlich ihrer festgesetzten Art der baulichen Nutzung. Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und zu bauordnungsrechtlicher Festsetzungen bleiben unverändert erhalten und werden bei der Beurteilung von Bauvorhaben herangezogen. Die Bebauungsplanänderung erweitert den bisherigen Geltungsbereich des BP Nr. 57 um bebaute Bereiche im Kälberweidweg, der Rainhausgasse, Am Rehberg und der Anheggerstraße. In diesen Bereichen gilt die Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung der 14. einfachen Bebauungsplanänderung. Im Übrigen beurteilt sich die Zulässigkeit von Bauvorhaben nach §34 und §35 des BauGB.
- Bestandsaufnahme
Eine Bestandserhebung ergab im Dezember 2023 (aktualisiert im Februar 2024) folgendes Bild: Vor Ort ließ sich aus dem öffentlichen Raum heraus kein Gebäude eindeutig mit Ferienwohnungen über Werbung und Beschriftung erkennen. Auf diversen Internetseiten wurden zum Abfragezeitpunkt im Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung in 9 privaten Gebäuden Ferienwohnungen angeboten.
Insgesamt gibt es im Plangebiet daher mindestens 9 Gebäude, in denen dauerhaft eine oder mehrere Ferienwohnungen offeriert werden. Für 6 dieser Gebäude liegt die entsprechende baurechtliche Genehmigung vor.
- Planungsziele
- Stärken des Wohnens
Wohnen ist die Hauptnutzungsart der Gebäude im Geltungsbereich und soll es auch in Zukunft bleiben. Aus städtebaulicher Sicht genügt dazu das Überlassen der Wohnungen zu den Bedingungen des Immobilienmarktes bzw. der Vermietungspolitik der Eigentümer nicht. Es soll planungsrechtlich steuernd eigegriffen werden.
Ziel ist es einerseits, die bereits laufenden Verdrängungstendenzen von Wohnungen durch Ferienwohnungen aufzuhalten. Andererseits soll das Wohnen in seiner Anzahl, seiner Lage, seinem Ruhebedürfnis, seiner Erreichbarkeit und seinem Zugang zu den angrenzenden Freiräumen stabil bleiben. Aeschach bzw. die Bereiche im südlichen Aeschach sollen damit insgesamt als Wohnstandort mit hoher Lagegunst für das gesamte Stadtgebiet erhalten, gesichert und teilweise verbessert werden.
- Vorhalten von Wohnungen aller Größen, in allen Preislagen und im gesamten Geltungsbereich
Der Wohnungsmarkt war bisher gekennzeichnet durch eine gute Durchmischung hinsichtlich der Größe der verfügbaren Wohnungen und hinsichtlich der angebotenen Preise. Der Wohnungsmarkt bildet hierbei die bauliche Struktur der Gebäude ab, die relativ heterogen in ihrer Größe, Ausstattung und Zustand sind.
Werden Wohnungen zu Ferienwohnungen umgenutzt, so werden Wohnungen aller Größenklassen wie hier in Aeschach-Süd ausgewählt, mit der Konsequenz, dass diese dem Wohnungsmarkt meist dauerhaft oder zumindest langfristig entzogen sind. Der Nachteil, dass diese Wohnungen den Wohnungssuchenden nicht zur Verfügung stehen, soll aus Sicht der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung und aus Sicht der stabilen Bewohnerstrukturen gemäß § 1 (6) Nr. 2 BauGB nicht hingenommen werden. Es sollen Wohnungen zum Kauf oder zur Miete in allen Lagen und allen Preisstufen zur Verfügung stehen, damit alle Teile der Bevölkerung mit Wohnraum versorgt werden können.
- Schaffen von Anreizen für das Erhöhen der Anzahl der Wohnungen
Lindau ist seit September 2022 eine Kommune mit angespanntem Wohnungsmarkt. Sie ist es auf der Basis einer Rechtsverordnung der Landessregierung. Grundlagen sind § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB, § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB und § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB. Ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (§ 556d Abs. 2 Satz 2 BGB, § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB, § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB).
Als städtebauliches Ziel wird formuliert, für das südliche Aeschach, bestehend aus dem Wirkungszusammenhang zweier zu ändernder Bebauungspläne (2. Änderung BP Nr. 68, 14. Änderung BP Nr.57) sowie dem neu aufzustellenden Bebauungsplan Nr. 138 Ferienwohnungen auszuschließen.
Für die 14. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 57 wird als Ziel formuliert, durch die teilweise vom Regelkatalog abweichende Bestimmung von allgemein zulässigen Nutzungen das Plangebiet anziehender für die Vereinbarkeit von Wohnen und Arbeiten vorzubereiten und damit als Wohnstandort im laufenden Generationswechsel attraktiver zu gestalten.
- Festsetzungen des Bebauungsplanes
Der Ursprungsbebauungsplan Nr. 57 ist großflächig als ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Im Bereich der vorherigen Bebauungsplanänderungen wurde im Römerpark ein Mischgebiet festgesetzt, ebenso im Bereich der Bodenseebank. Für das Grundstück mit der Fl.-Nr. 58/21 (Aeschach) wurde ein reduziertes Gewerbegebiet (GE red) festgesetzt.
In der 14. Änderung bleibt der planungsrechtliche Grundgedanke des WA und den späteren Änderungen zu Mischgebieten (und einem reduzierten Gewerbegebiet) im Grundsatz erhalten. Das Mischgebiet wird um einige Flächen entlang der Bregenzer Straße erweitert, da dieser Gebietstyp besser zu der tatsächlichen Nutzung und der künftig beabsichtigen Entwicklung dieser Flächen passt. Dies entspricht den Darstellungen des rechtsgültigen Flächennutzungsplanes der Stadt Lindau, der im Bereich der Bregenzer Straße großflächig Mischgebiete darstellt.
Der Festsetzung des allgemeinen Wohngebiets des Ursprungsbebauungsplanes Nr. 57 wurde in WA1 und WA2 untergliedert. In Bereichen, die auf Grund der Erschließung und bestehenden Gebäudestruktur für die Unterbringung von dem Gebiet dienenden Läden und Schank- oder Speisewirtschaften nicht geeignet sind, wurde diese Nutzung als unzulässig festgesetzt (WA2). Im neu hinzukommenden nördlichen Erweiterungsbereich des Bebauungsplanes wird ebenfalls ein allgemeines Wohngebiet des Typs 2 (WA 2) festgesetzt, welches die bestehende und künftige Entwicklung entsprechend steuert.
Die Festsetzungen zu freien Berufen sind zwar nicht direkt im § 4 BauNVO aufgenommen, aber über § 13 BauNVO mit dem § 4 BauNVO verlinkt. Die Festsetzung dient daher der Klarheit.
Die in der bisherigen Festsetzung enthaltene Ausnahme des § 4 BauNVO „sonstige nicht störende Gewerbebetriebe“ wurde modifiziert.
Gemäß § 1 (6) BauNVO wurde die Ausnahme „sonstige nicht störende Gewerbebetriebe“ im zentrumsnäheren WA 1 als allgemein zulässig festgesetzt; dies gilt aber nicht für Ferienwohnungen. „Sonstige nicht störende Gewerbebetriebe“ wurden zu einer allgemein zulässigen Nutzung erklärt, da Wohnen, Arbeiten und Versorgung besser verknüpft werden sollen. Schwerpunkt ist dabei baugebietsspezifisch das Wohnen, dem aber nicht störende Nutzungen im Bedarfsfall zugeordnet sein sollen. Aus der Erfahrung der Pandemiezeit, hat Homeoffice allgemein und nachweisbar zu geringen Verkehrsbewegungen geführt und damit auch umweltgerechteres Leben bewirkt. Diese Lebensform soll bei Nachfrage verstetigt werden und um gewerbliche Anbieter ergänzt werden können. Auf diese Weise soll auch ein Wandel der Wohnverhältnisse dergestalt ermöglicht werden, dass Arbeiten, Wohnen und Freizeit im Alltag an einem Ort möglich sind. Durch den hohen Freizeitwert der umgebenden Landschaft und durch die fußläufige Entfernung zu Kinderbetreuungs- und Bildungseinrichtungen sind die Randbedingungen dazu optimal.
Als Ausnahme zugelassen werden können im Einzelfall auch Betriebe des Beherbergungsgewerbes und Anlagen für Verwaltungen, weil diese mit der Bau- und Nutzungsstruktur des Bestands vereinbar sind und mit der gegebenen Erschließung aus städtebaulicher Sicht möglich sind. Betriebe des Beherbergungsgewerbes sind aber nur zulässig, wenn sie keine Räume nach § 13a Satz 2 BauNVO enthalten, um nicht auf diese Weise unerwünschte Ferienwohnungen im Rahmen eines Hotels zu erhalten.
Als nicht zulässig wurden Gartenbaubetriebe festgesetzt, die sich mit dem Charakter des Wohngebietes an dieser Stelle nicht vereinbaren lassen. Größere zusammenhängende Grundstücke an übergeordneten Erschließungsstraßen sind außerdem als räumliche Voraussetzung im Bestand nicht vorhanden sind und können perspektivisch auch nicht geschaffen werden.
Ferienwohnungen und Ferienräume sollen im Plangebiet nicht zugelassen werden. Ziel ist es, keine weiteren Wohnungen an den gewerblichen Sektor der Vermietung von Ferienwohnungen zu verlieren, um den festgestellten Wohnungsmangel entsprechend der oben dargestellten städtebaulichen Ziele nicht weiter zu verschärfen. Jegliche Form von Dauerwohnen soll stadtweit auch planungsrechtlich geschützt und gesichert werden.
Grundlage der Festsetzungen zur Feinsteuerung des allgemeinen Wohngebiets ist eine Be-standsaufnahme der bestehenden Ferienwohnungen wurden mit Stand vom Februar 2024.
Die Mischgebiete werden entsprechend § 6 BauNVO festgesetzt. Das reduzierte Gewerbegebiet bleibt wie in der bisherigen 9. Änderung des BP Nr. 57 stehen. Hinzu kommen die Regelungen zu Ferienwohnungen und Zweitwohnungen.
Die landwirtschaftlich genutzten Flächen zwischen Kolpingstraße und Rainhausgasse, welche im Ursprungsbebauungsplan Nr. 57 für die Trasse der Bundesstraße vorgesehen waren, werden nun als Fläche für die Landwirtschaft festgesetzt. Dies entspricht der Darstellung im Flächennutzungsplan. Zudem sind die Flächen als Freiraumkorridor im Freiraumkonzept der Stadt Lindau gekennzeichnet. Dem Ziel der dauerhaften Freihaltung von Bebauung wird somit durch die Festsetzung des Bebauungsplanes Rechnung getragen.
Nebenwohnungen:
Für die Nutzung von Räumen in Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben als Nebenwohnung besteht eine Genehmigungspflicht bei der Baugenehmigungsbehörde der Stadt Lindau, wenn die Räume insgesamt an mehr als die Hälfte der Tage eines Jahres unbewohnt sind. Der Nachweis der Belegung der Wohnung ist über mindestens ein Jahr zu führen und vorzulegen.
Die Stadt Lindau wird hierbei auf der Grundlage mehrerer räumlicher Ziele aktiv, um die Nebenwohnungen zu steuern. Zum einen soll entsprechend der Anpassungspflicht aus § 1 Abs. 4 BauGB ein übergeordnetes raumplanerisches Ziel des Regionalplans Allgäu umgesetzt werden: „2.3. (Z) Es soll darauf hingewirkt werden, dass die Region von der Errichtung überwiegend eigengenutzter Ferienwohngelegenheiten (Zweitwohnungen) freigehalten wird.“
Zum anderen hat der Stadtrat der Stadt Lindau im Juni 2023 einen „Grundsatzbeschluss einschließlich Verfahrensgrundsätzen für die Bauleitplanung und den Verkauf städtischer Grundsätze - zugleich Konzept zur Stärkung der Innenentwicklung nach § 176 BauGB“ (kurz SoBoN) gefasst. In Abschnitt D, 3. Ausschluss von Zweitwohnungen in Bebauungsplänen ist festgelegt: „Die Stadt wird bei Aufstellung und Änderung von Bebauungsplänen Zweitwohnungen grundsätzlich ausschließen.“
Dies wurde aufgenommen und Nebenwohnungen bzw. Zweitwohnungen sollen ausgeschlossen werden, um weiterhin Angebote für wechselnde touristische Gäste gemäß des genehmigten Bestandes vorhalten zu können. Außerdem sollen aus städtebaulicher Sicht keine weiteren Nebenwohnungen genehmigt werden, wenn dadurch eine Dauerwohnung bzw. ein genehmigtes touristisches Übernachtungsangebot entfällt bzw. eine Dauerwohnung nicht geschaffen wird.
- Wahl des Bebauungsplanverfahrens
Der Bebauungsplan wird im Regelverfahren aufgestellt, da insgesamt festgesetzte Grundflächen vorliegen, die größer sind, als die im § 13a BauGB aufgeführten Werte.
