In den letzten beiden Jahren gingen im Stadtbauamt Lindau vermehrt Bauanträge und Anfragen zur Genehmigung von Ferienwohnungen für das gesamte Stadtgebiet ein. Die Zulässigkeit von Ferienwohnungen ist bereits für große Teile der Insel und für Teile von Schachen über Bebauungspläne geregelt. Für den Bereich des Wannentals in Reutin laufen derzeit Bauleitverfahren zur Regelung von Ferienwohnungen. In der Sitzung des Bau- und Umweltausschusses vom 12.06.2023 wurde das bestehende Angebot an Ferienwohnungen im Zusammenhang mit der Aufstellung der Bebauungspläne im Wannental auch auf Ebene der Gesamtstadt als ausreichend erachtet. Die Deckelung des Angebots an Ferienwohnung soll nun sukzessive für die betreffenden Gebiete über die Bauleitplanung erfolgen. Der Bereich Aeschach-Süd wurde ausgewählt, da aufgrund der bevorzugten touristischen Lage in Seenähe bei guter Erschließung weitere Nutzungsänderungen erwartet werden.
Im südlichen Bereich der Gemarkung Aeschach liegt planungsrechtlich eine Mischung aus beplanten und unbeplanten Innenbereichen (§34 BauGB) vor. Die rechtswirksamen Bebauungspläne sind:
- Bebauungsplan Nr. 68 „Aeschacher Ufer“
- Bebauungsplan Nr. 57 „Zwischen Laubeggengasse und Bleicheweg“
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 113 „Jungfernburg“ sind in einem Allgemeinen Wohngebiet die nicht störenden Gewerbebetriebe bereits ausgeschlossen. Hier muss daher nicht mehr gehandelt werden. Die beiden bestehenden Bebauungspläne sollen geändert werden, um hier ebenfalls Ferienwohnungen auszuschließen. Für den bislang unbeplanten Innenbereich soll parallel der einfache Bebauungsplan Nr. 138 „Südlich der Holdereggenstraße“ aufgestellt werden.
- Bestandsaufnahme
Eine Bestandserhebung ergab im Februar 2024 folgendes Bild: Im Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplans liegen drei genehmigte Ferienwohnungen vor. Bei der Bestandsaufnahme wurden zusätzlich zwei weitere Gebäude festgestellt, in denen Ferienwohnungen über Internetportale oder vor Ort beworben wurden, für die in den dem Bauamt und der Registratur vorliegenden Bauakten keine Genehmigung nachzuweisen war.
Insgesamt gibt es im Plangebiet daher mindestens fünf Gebäude, in denen dauerhaft eine oder mehrere Ferienwohnungen angeboten werden.
- Planungsziele
- Stärken des Wohnens
Wohnen ist die Hauptnutzungsart der Gebäude im Geltungsbereich und soll es auch in Zukunft bleiben. Aus städtebaulicher Sicht genügt dazu das Überlassen der Wohnungen zu den Bedingungen des Immobilienmarktes bzw. der Vermietungspolitik der Eigentümer nicht. Es soll planungsrechtlich steuernd eigegriffen werden.
Ziel ist es einerseits, die bereits laufenden Verdrängungstendenzen von Wohnungen durch Ferienwohnungen aufzuhalten. Andererseits soll das Wohnen in seiner Anzahl, seiner Lage, seinem Ruhebedürfnis, seiner Erreichbarkeit und seinem Zugang zu den angrenzenden Freiräumen stabil bleiben. Aeschach bzw. die Bereiche im südlichen Aeschach sollen damit insgesamt als Wohnstandort mit hoher Lagegunst für das gesamte Stadtgebiet erhalten, gesichert und teilweise verbessert werden.
- Vorhalten von Wohnungen aller Größen, in allen Preislagen und im gesamten Geltungsbereich
Der Wohnungsmarkt war bisher gekennzeichnet durch eine gute Durchmischung hinsichtlich der Größe der verfügbaren Wohnungen und hinsichtlich der angebotenen Preise. Der Wohnungsmarkt bildet hierbei die bauliche Struktur der Gebäude ab, die relativ heterogen in ihrer Größe, Ausstattung und Zustand sind.
Werden Wohnungen zu Ferienwohnungen umgenutzt, so werden Wohnungen aller Größenklassen wie hier in Aeschach-Süd ausgewählt, mit der Konsequenz, dass diese dem Wohnungsmarkt meist dauerhaft oder zumindest langfristig entzogen sind. Der Nachteil, dass diese Wohnungen den Wohnungssuchenden nicht zur Verfügung stehen, soll aus Sicht der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung und aus Sicht der stabilen Bewohnerstrukturen gemäß § 1 (6) Nr. 2 BauGB nicht hingenommen werden. Es sollen Wohnungen zum Kauf oder zur Miete in allen Lagen und allen Preisstufen zur Verfügung stehen, damit alle Teile der Bevölkerung mit Wohnraum versorgt werden können.
- Schaffen von Anreizen für das Erhöhen der Anzahl der Wohnungen
Lindau ist seit September 2022 eine Kommune mit angespanntem Wohnungsmarkt. Sie ist es auf der Basis einer Rechtsverordnung der Landessregierung. Grundlagen sind § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB, § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB und § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB. Ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (§ 556d Abs. 2 Satz 2 BGB, § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB, § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB).
Als städtebauliches Ziel wird formuliert, für das südliche Aeschach, bestehend aus dem Wirkungszusammenhang zweier zu ändernder Bebauungspläne (2. Änderung BP Nr. 68, 14. Änderung BP Nr. 57) sowie dem neu aufzustellenden Bebauungsplan Nr. 138 Ferienwohnungen auszuschließen.
Für den Bebauungsplan Nr. 138 wird als Ziel formuliert, durch die teilweise vom Regelkatalog abweichende Bestimmung von allgemein zulässigen Nutzungen das Plangebiet anziehender für die Vereinbarkeit von Wohnen und Arbeiten vorzubereiten und damit als Wohnstandort im laufenden Generationswechsel attraktiver zu gestalten.
- Festsetzungen des Bebauungsplanes
Festgesetzt werden soll ein Allgemeines Wohngebiet (WA) mit zwei Unterkategorien. Im WA 1 im Norden entlang der Holdereggenstraße sollen versorgende Läden, Gastronomie und Handwerksbetriebe sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes regelmäßig zulässig sein. Im südlichen WA 2 sollen analog zur 2. Änderung des BP Nr. 68 Läden, Gastronomie und Hotels jedoch nicht möglich sein, da die Struktur des Gebiets sowie die Erschließungsqualität für diese Nutzungsbreite nicht geeignet ist.
- Allgemeine Wohngebiete WA 1 nach § 9 (1) Nr. 1 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO
Zulässig sind:
- Wohngebäude,
- die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe,
- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke
- Betriebe des Beherbergungsgewerbes, wenn sie keine Räume nach § 13a Satz 2 BauNVO enthalten und
- Räume für freie Berufe.
Ausnahmsweise können zugelassen werden:
- sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, jedoch keine Ferienwohnungen und
Anlagen für Verwaltungen.
Nicht zulässig sind:
- Gartenbaubetriebe und Tankstellen,
- Ferienräume nach § 13a Satz 2 BauNVO, auch nicht ausnahmsweise und
- Ferienwohnungen nach § 13a Satz 1 BauNVO, auch nicht ausnahmsweise.
Bei der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 138 wird das Ziel verfolgt, den aktuellen Anforderungen von wohnungsnahen Arbeitsmöglichkeiten und an wohnungsnaher Versorgung für eine umweltfreundliche Mobilität gerecht zu werden. Im Sinne der „Stadt der kurzen Wege“ sollen durch ein engeres Nebeneinander von Wohnen, Arbeiten und Versorgung vermeidbare Wege verhindert bzw. verkürzt werden. Daher wird, entsprechend den bereits vorhandenen Nutzungen, ein Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Das WA 1 entlang der Holdereggenstraße ist bereits durch das Zentrum Aeschachs geprägt, so dass in diesem Bereich eine höhere Nutzungsvielfalt denkbar ist.
Die Festsetzung des WA1 entspricht mit dem Wohnen, den Läden, der Gastronomie, den Handwerksbetrieben und allen genannten Anlagen dem Regelkatalog der BauNVO und ist als Kerninhalt nicht modifiziert. Der Regelkatalog wurde hier übernommen, da er dem städtebaulichen Ziel entspricht und vor Ort keine individuellen Nutzungen erkennbar sind, die abweichende Einzellösungen erfordern würden.
Die Festsetzungen zu freien Berufen sind zwar nicht direkt im § 4 BauNVO aufgenommen, aber über § 13 BauNVO mit dem § 4 BauNVO verlinkt. Die Festsetzung dient daher der Klarheit.
Die im Regelkatalog des § 4 BauNVO enthaltenen Ausnahme „sonstige nicht störende Gewerbebetriebe“ bleibt bestehen, gilt aber nicht für Ferienwohnungen. „Sonstige nicht störende Gewerbebetriebe“ tragen als ausnahmsweise zulässige Nutzung zur besseren Verknüpfung von Wohnen, Arbeiten und Versorgung bei. Schwerpunkt ist dabei baugebietsspezifisch das Wohnen, dem aber nicht störende Nutzungen im Bedarfsfall zugeordnet sein sollen. Aus der Erfahrung der Pandemiezeit, hat Homeoffice allgemein und nachweisbar zu geringen Verkehrsbewegungen geführt und damit auch umweltgerechteres Leben bewirkt. Diese Lebensform soll bei Nachfrage verstetigt werden und um gewerbliche Anbieter ergänzt werden können. Auf diese Weise soll auch ein Wandel der Wohnverhältnisse dergestalt ermöglicht werden, dass Arbeiten, Wohnen und Freizeit im Alltag an einem Ort möglich sind. Durch den hohen Freizeitwert der umgebenden Landschaft und durch die fußläufige Entfernung zu Kinderbetreuungs- und Bildungseinrichtungen sind die Rahmenbedingungen dazu optimal. Betriebe des Beherbergungsgewerbes sind im zentrumsnahen WA1 allgemein zulässig. Somit wird in einem räumlich begrenzten Bereich, welcher einen ehemaligen Beherbergungsbetrieb umfasst, auch diese Nutzung ermöglicht. Im Gegenzug sollen Betriebe des Beherbergungsgewerbes in den südlicheren Wohnbereichen nicht zulässig sein, da hier Erschließung, Struktur und städtebauliche Zielrichtung nicht für diese Nutzungsart ausgelegt sind.
Als Ausnahme zugelassen werden können im Einzelfall auch Anlagen für Verwaltungen, weil diese mit der Bau- und Nutzungsstruktur des Bestands vereinbar sind und mit der gegebenen Erschließung aus städtebaulicher Sicht möglich sind.
Als nicht zulässig wurden Gartenbaubetriebe und Tankstellen festgesetzt, die sich mit dem Charakter des Wohngebietes an dieser Stelle nicht vereinbaren lassen. Größere zusammenhängende Grundstücke an übergeordneten Erschließungsstraßen sind außerdem als räumliche Voraussetzung im Bestand nicht vorhanden sind und können perspektivisch auch nicht geschaffen werden.
Ferienwohnungen und Ferienräume sollen im Plangebiet nicht zuglassen werden. Ziel ist es, keine weiteren Wohnungen an den gewerblichen Sektor der Vermietung von Ferienwohnungen zu verlieren, um den festgestellten Wohnungsmangel entsprechend der oben dargestellten städtebaulichen Ziele nicht weiter zu verschärfen. Jegliche Form von Dauerwohnen soll auch stadtweit planungsrechtlich geschützt und gesichert werden.
- Allgemeine Wohngebiete WA 2 nach § 9 (1) Nr. 1 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO
Zulässig sind:
- Wohngebäude,
- nicht störende Handwerksbetriebe,
- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke und
- Räume für freie Berufe.
Ausnahmsweise können zugelassen werden:
- sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, jedoch keine Ferienwohnungen und
- Anlagen für Verwaltungen
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Nicht zulässig sind:
- Betriebe des Beherbergungsgewerbes
- Gartenbaubetriebe und Tankstellen,
- die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften,
- Ferienräume nach § 13a Satz 2 BauNVO, auch nicht ausnahmsweise und
- Ferienwohnungen nach § 13a Satz 1 BauNVO, auch nicht ausnahmsweise.
Ziel ist es dabei, den aktuellen Anforderungen von wohnungsnahen Arbeitsmöglichkeiten und an wohnungsnaher Versorgung für eine umweltfreundliche Mobilität gerecht zu werden. Im Sinne der „Stadt der kurzen Wege“ sollen durch ein engeres Nebeneinander von Wohnen und nicht störenden Arbeitstätigkeiten vermeidbare Wege verhindert bzw. verkürzt werden. Da sich die Erschließungsqualität, die Struktur des Wohngebiets und dessen Nutzungsausrichtung gegenüber dem WA 1 nach Süden hin verändert, können nicht mehr alle im Katalog des WA nach BauNVO möglichen Formen zugelassen werden. Für wohnungsnahe Läden und Gastronomie haben die vorhandenen Straßen nicht die nötige Aufnahmekapazität und es fehlen teils geeignete größere Stellplatzmöglichkeiten.
Daher werden nur nicht störende Handwerksbetriebe vorgesehen, die nicht so einen starken Kundenverkehr aufweisen wie Läden und Gastronomie. Als Ausnahme können nicht störende Handwerksbetriebe und Anlagen für Verwaltungen zugelassen werden, wenn Struktur, Lage auf dem Baugrundstück, Erschließung und Störcharakter mit dem WA vereinbar sind.
Als nicht zulässig wurden Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Läden, Gastronomie, Gartenbaubetriebe und Tankstellen festgesetzt, die sich mit dem Charakter des Wohngebietes an dieser Stelle nicht vereinbaren lassen. Die Erschließung wäre für all diese Nutzungen aufgrund der Erschließungsstraßen nur sehr erschwert möglich und würde einen städtebaulichen Mangel hervorrufen. Gleichzeitig sollen diese Nutzungen überwiegend dem Zentrum Aeschachs, so wie auch der Insel vorbehalten bleiben. Im Bestand sind keine gastronomischen Nutzungen oder Läden vorhanden, so dass der Nutzungskatalog sich hier auch an dem Bestand orientiert.
Ferienwohnung und Ferienräume sollen im Plangebiet nicht zugelassen werden. Ziel ist es, keine weiteren Wohnungen an den gewerblichen Sektor der Vermietung von Ferienwohnung zu verlieren, um den festgestellten Wohnungsmangel entsprechend der oben dargestellten städtebaulichen Ziele nicht weiter zu verschärfen. Jegliche Form von Dauerwohnen soll auch stadtweit planungsrechtlich geschützt und gesichert werden.
Grundlage der Festsetzungen im WA 1 und WA 2 ist eine Bestandsaufnahme der bestehenden Ferienwohnungen mit Stand vom Februar 2024.
Nebenwohnungen:
Für die Nutzung von Räumen in Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben als Nebenwohnung besteht eine Genehmigungspflicht bei der Baugenehmigungsbehörde der Stadt Lindau, wenn die Räume insgesamt an mehr als die Hälfte der Tage eines Jahres unbewohnt sind. Der Nachweis der Belegung der Wohnung ist über mindestens ein Jahr zu führen und vorzulegen.
Die Stadt Lindau wird hierbei auf der Grundlage mehrerer räumlicher Ziele aktiv, um die Nebenwohnungen zu steuern. Zum einen soll entsprechend der Anpassungspflicht aus § 1 Abs. 4 BauGB ein übergeordnetes raumplanerisches Ziel des Regionalplans Allgäu umgesetzt werden: „2.3. (Z) Es soll darauf hingewirkt werden, dass die Region von der Errichtung überwiegend eigengenutzter Ferienwohngelegenheiten (Zweitwohnungen) freigehalten wird.“
Zum anderen hat der Stadtrat der Stadt Lindau im Juni 2023 einen „Grundsatzbeschluss einschließlich Verfahrensgrundsätzen für die Bauleitplanung und den Verkauf städtischer Grundsätze - zugleich Konzept zur Stärkung der Innenentwicklung nach § 176 BauGB“ (kurz SoBoN) gefasst. In Abschnitt D, 3. Ausschluss von Zweitwohnungen in Bebauungsplänen ist festgelegt: „Die Stadt wird bei Aufstellung und Änderung von Bebauungsplänen Zweitwohnungen grundsätzlich ausschließen.“
Dies wurde aufgenommen und Nebenwohnungen bzw. Zweitwohnungen sollen ausgeschlossen werden, um weiterhin Angebote für wechselnde touristische Gäste gemäß des genehmigten Bestandes vorhalten zu können. Außerdem sollen aus städtebaulicher Sicht keine weiteren Nebenwohnungen genehmigt werden, wenn dadurch eine Dauerwohnung bzw. ein genehmigtes touristisches Übernachtungsangebot entfällt bzw. eine Dauerwohnung nicht geschaffen wird.
- Wahl des Bebauungsplanverfahrens
Der Bebauungsplan wird im Regelverfahren aufgestellt, da insgesamt festgesetzte Grundflächen vorliegen, die größer sind, als die im § 13a BauGB aufgeführten Werte.
