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2. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses, 04.06.2024
Beratungsreihenfolge
Sachverhalt
Am 25.02.2024 ging in der Bauverwaltung ein Antrag auf Änderung der Ortsabrundungssatzung Höhenreute ein. Die Antragsteller beantragen eine Erweiterung der Satzung nach Norden auf Teilflächen ihrer Grundstücke mit den Fl.-Nr. 583 und 583/2 (Gemarkung Oberreitnau) westlich des Höhenreutener Weges bis zur ehemaligen Hofstelle auf den Grundstücken mit der Fl.-Nr. 583/3 und 584 (Gemarkung Oberreitnau). Die Abgrenzung der beantragten Erweiterung ist der Anlage 1 zu entnehmen.
Begründet wird der Antrag mit der unentgeltlichen Pflege der in der Satzung als Dorfplatz festgesetzten Teilfläche ihres Grundstücks, welche aus Sicht der Antragsteller eine Kompensation rechtfertigt. Weiterhin wird genannt, dass es sich bei einer nördlichen Bebauung der Ortsabrundung um eine Lückenbebauung handelt und eine Weiterentwicklung der Satzung auch auf Grund der Entwicklung des Bedarfs geboten sei. Als zusätzlichen Aspekt wird die bauliche Ertüchtigung des Einfirsthofes auf Fl.-Nr. 581 genannt, welche im Interesse der Stadt sei und nur mit finanziellen Mitteln aus Grundstückserlösen zu bewerkstelligen wäre.
Ortsabrundungssatzung Höhenreute
Die Ortsabrundungssatzung Höhenreute ist seit der öffentlichen Bekanntmachung vom 01.06.1994 rechtskräftig und legt gem. §34 (4) Nr. 2 BauGB bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile fest. Nach § 34 (4) Nr. 3 BauGB wurden einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile miteinbezogen, da eine bauliche Prägung durch den angrenzenden Bereich bestand.
In der Satzung werden einige Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung sowie zur Grünordnung getroffen.
Innerhalb des Geltungsbereichs der Ortsabrundungssatzung Höhenreute befinden sich noch mehrere unbebaute Grundstücke, welche auf Grundlage der Satzung bebaut werden könnten (Siehe Anlage 6). Der Geltungsbereich der Satzung dehnt sich um den Mittelpunkt des Ortsteils Höhenreute (Kreuzung) nach Süden, Westen und Norden in ähnlichem Maße aus.
Die Abgrenzung orientierte sich zum Zeitpunkt der Aufstellung an der bereits vorhandenen Bebauung. Bestehende landwirtschaftliche Nebengebäude und Hauptgebäude, welche über Privilegierungstatbestände im Außenbereich zulässig sind, wurden nicht in den Geltungsbereich miteinbezogen, wenn Sie nicht in dem aus städtebaulichen Gesichtspunkten begründbaren Bereich der Satzung lagen (z.B. Fl.-Nr. 579/2). Im zentralen Bereich der Satzung ist auf dem Grundstück der Antragsteller eine „von der Bebauung freizuhaltende Fläche (Dorfplatz)“ festgesetzt. Der Dorfplatz ist noch nicht hergestellt, die Fläche ist derzeit eine Grünfläche.
Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan stellt in dem zur Erweiterung beantragten Bereich „Fläche für die Landwirtschaft“ dar. Im Falle einer Änderung und Erweiterung der Ortsabrundungssatzung wäre der Flächennutzungsplan zu ändern, da die Satzung nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden kann.
Regionalplan
Im Regionalplan der Region Allgäu (16) liegt der zur Erweiterung vorgeschlagene Bereich am Rande des landschaftlichen Vorbehaltsgebiets Nr. 22 „Moränenhügel nördlich Lindau“. Das Vorbehaltsgebiet erstreckt sich dabei im Bereich nördlich von Höhenreute bis an die Ortsstraße. Bei der Abwägung mit anderen Nutzungsansprüchen kommt in den landschaftlichen Vorbehaltsgebieten den Belangen von Naturschutz und Landschaftspflege gemäß den Ausführungen im Regionalplan besonderes Gewicht zu. Eine ordnungsgemäße land- oder forstwirtschaftliche Bodennutzung erfährt dadurch keine Beschränkung.
Fachliche Bewertung
Aus Sicht der Stadtplanung besteht derzeit kein Anlass die Ortsabrundungssatzung Höhenreute zu erweitern.
Die bisherige Abgrenzung ist aus städtebaulichen Gesichtspunkten nachvollziehbar. Ein Bedarf zur Erweiterung der Satzung ist nicht erkennbar. Dies begründet sich unter anderem auf den Aspekt, dass innerhalb des Geltungsbereichs der Satzung noch ca. 9 unbebaute Grundstücke liegen. Der bestehende Abstand zwischen Satzungsgrenze und der ehemaligen Hofstelle im Außenbereich ist zum Schutz des Außenbereichs gem. §35 BauGB geboten. Mit einem Abstand von ca. 100 m liegt hier auch keine Baulücke vor. Eine einseitige Erweiterung nach Norden hätte zur Folge, dass diese auch an den übrigen Grenzen der Satzung erfolgen müsste, da insbesondere im Süden ähnliche Rahmenbedingungen bestehen.
Im Vordergrund der Begründung der Beibehaltung der derzeitigen Satzungsgrenzen steht in diesem Bereich auch das Landschaftsbild, welches durch eine Bebauung außerhalb der bisherigen Satzungsgrenzen beachtlich verändert werden würde. Im Regionalplan liegt die Fläche innerhalb eines landschaftlichen Vorbehaltsgebiets, so dass auch hier bekräftigt wird, dass an dieser Stelle die Belange der Landschaft höher zu gewichten sind, als der Belang zur Schaffung weiteren Wohnraums. Die Freihaltung mit landwirtschaftlicher Nutzung ermöglicht reizvolle Blickbeziehungen in westliche Richtung über die Wiese zum Waldrand und zu Obstbäumen. Eine Bebauung westlich der Straße würde die landschaftliche Zäsur am nördlichen Rand von Höhenreute auflösen. In der derzeitigen Siedlungsstruktur ist zudem der Weiler Höhenreute noch deutlich als Haufendorf erkennbar. Bei einer Bebauung entlang der Straße würde auch diese Struktur verloren gehen.
Eine Erweiterung der Satzung in den Außenbereich zur Schaffung von zusätzlicher Wohnbebauung entspricht zudem nicht dem städtischen Selbstbindungsbeschluss zur Innenentwicklung (aus 2018).
Das Gebäude Nr. 73 auf dem Flurstück 581 ist mit dem Wohnteil, seiner Kubatur und Setzung ortsbildprägend. Sein Erhalt kann jedoch leider nicht durch die Erweiterung der Satzung gefördert werden.
In der Begründung der Antragsteller zur Erweiterung der Satzung wird auf die unentgeltliche Pflege des in der Satzung festgesetzten Dorfplatzes verwiesen. Eine Koppelung von diesem Aufwand zu einem Anspruch auf Erweiterung der Satzung ist nach Auffassung der Stadtplanung nicht möglich, da die Voraussetzungen einer Erweiterung ausschließlich nach städtebaulichen und öffentlich-rechtlichen Belangen zu prüfen sind. In der Ortsabrundungssatzung Höhenreute ist der Dorfplatz festgesetzt, jedoch noch nicht umgesetzt worden. Es handelt sich daher nach wie vor um eine private Fläche, welche als solche genutzt werden kann. Festgesetzt ist lediglich die Freihaltung der Fläche von baulichen Anlagen. An der Festsetzung des Dorfplatzes wird festgehalten, da eine künftige Herstellung dieses Platzes nach wie vor städtebaulich zu befürworten ist, und dem Ortsteil Höhenreute, mit seinem ländlichen Charakter, zusätzliche Qualität bieten kann.
Finanzielle Auswirkungen
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einmalig
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laufend
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Finanzielle Auswirkungen:
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Mittel stehen (nicht) zur Verfügung
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Haushaltsstelle/
Deckungsvorschlag
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Beschluss
Der Bau- und Umweltausschuss lehnt die beantragte Erweiterung der Ortsabrundungssatzung Höhenreute ab.
Abstimmungsergebnis
Dafür: 12, Dagegen: 0
Dokumente
Anlage 1: Antrag-Änderung-Ortsabrundungssatzung-25022024_geschwärzt (.pdf)
Anlage 2: Luftbild (.pdf)
Anlage 3: Übersicht Satzung (.pdf)
Anlage 4: FNP-Ausschnitt (.pdf)
Anlage 5: Auschnitt Regionalplan (.pdf)
Anlage 6: Vorhandene Bebauungsmöglichkeiten (.pdf)
Anlage 7: Ortsabrundungssatzung Höhenreute (.pdf)
Datenstand vom 14.08.2024 11:08 Uhr
