Datum: 11.01.2024
Status: Einladung
Sitzungsort: Großer Sitzungssaal des Alten Rathauses
Gremium: Bau- und Umweltausschuss
Körperschaft: Stadt Lindau
Öffentliche Sitzung, 16:30 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Tagesordnung
2	Bekanntgaben
3	Sachstand kommunale Wärmeplanung
4	Vorstellung und Berufung zwei neuer Mitglieder in den Gestaltungsbeirat Lindau
5	Städtische Gebäude - Prioritäten
6	Sachstandsbericht Freiraumkonzept / Landschaftsfinger - Bürgerbeteiligung
7	SoBoN - 1. Änderung zur Konkretisierung der Berechnungsgrundlage für SoBoN-Wohnungen
8	Zechwaldareal: Nominierung von Mitgliedern des BUA für die Steuerungsgruppe zur Projektentwicklung
9	BV/129/2023: Nutzungsänderung von Büroräumen zu einem Boardinghouse mit 72 Gästezimmern, Kemptener Straße 99 -
10	BA/135/2023: Umbau und Erweiterung des Wohnhauses, Anbau eines Balkons; Hammerweg 24
11	BV/140/2023: Errichtung eines Wohnhauses im Motzacher Haldenweg
12	Anfragen und Verschiedenes

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1. Tagesordnung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Stadt Lindau)	5. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	11.01.2024	ö	beschließend	1

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2. Bekanntgaben

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Stadt Lindau)	5. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	11.01.2024	ö	beschließend	2

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3. Sachstand kommunale Wärmeplanung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Stadt Lindau)	5. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	11.01.2024	ö		3

Sachverhalt

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4. Vorstellung und Berufung zwei neuer Mitglieder in den Gestaltungsbeirat Lindau

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Stadt Lindau)	5. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	11.01.2024	ö	beschließend	4

Sachverhalt

Ein Wechsel hat gemäß Geschäftsordnung für den Gestaltungsbeirat der Stadt Lindau, nach den ersten vier Jahren, alle zwei Jahre zu erfolgen. Der letzte Wechsel fand 2020 statt. 2022 wurde die Beiratsperiode von Frau Haack mit Zustimmung des Bau-und Umweltausschusses am 15.02.2023 um ein Jahr verlängert. Die Mitgliedschaft soll drei aufeinanderfolgende Perioden, gem. 2.4 der Geschäftsordnung, nicht übersteigen. Sowohl Frau Haack als auch Herr Kulak sind bereits drei Beiratsperioden bei der Stadt Lindau und scheiden zum Ende des Jahres 2023 turnusgemäß aus.

Als Nachfolger für Frau Prof. Lydia Haack (Fachrichtung Architektur und Städtebau) wird Herr Prof. Benedikt Bosch aus Stuttgart vorgeschlagen. Herr Bosch studierte Architektur und Stadtplanung an der Universität Stuttgart und der University of Oregon, USA. Er gründete 2011 zusammen mit Prof. Katja Knaus das Büro „Yonder - Architektur und Design“ in Stuttgart und hat seit 2019 eine Professur inne, zunächst in Vertretung für Baukonstruktion und Entwerfen an der HFT Stuttgart und seit 2021 für Baukonstruktion und Entwerfen an der Hochschule Biberach. Fachlich ist Herr Bosch durch die Kombination von Freier Architekt in Stuttgart und Hochschulprofessur in Biberach bestens für die Arbeit als Gestaltungsbeirat geeignet und auch persönlich überzeugte er beim Kennenlernen im Oktober 2023 an der Hochschule in Biberach.

Als Nachfolger für Herrn Kulak (Fachrichtung Landschaftsarchitektur) wird Herr Roberto Kaiser aus Ulm vorgeschlagen. Herr Kaiser studierte Landschaftsarchitektur an der TU München / Weihenstephan. 2015 gründete er das Büro silands | Gresz + Kaiser Landschaftsarchitekten PartG mbB in Ulm. Er hat Erfahrung sowohl als Preisrichter in diversen Wettbewerbsverfahren, als auch seit 2022 als Gestaltungsbeirat bei der Stadt Bamberg. Wir konnten uns im persönlichen Gespräch im Oktober 2023 im Büro silands in Ulm davon überzeugen, dass auch Herr Kaiser persönlich und fachlich bestens für die Arbeit als Gestaltungsbeirat bei der Stadt Lindau geeignet ist.

Nach Punkt 2.2 der Geschäftsordnung wird ein neues Beiratsmitglied auf Vorschlag der Verwaltung vom Bau- und Umweltausschuss berufen. 

Die Geschäftsstelle Gestaltungsbeirat schlägt vor, dass sich der Gestaltungsbeirat der Stadt Lindau für die nächste Beiratsperiode 2024/2026 aus folgenden drei stimmberechtigten Mitglieder zusammensetzt:

1.)        Frau Julia Mang-Bohn, Dipl.-Ing. Architektin, München

2.)        Herr Prof. Benedikt Bosch, Dipl.-Ing. Freier Architekt BDA, Stuttgart/Biberach

3.)        Herr Roberto Kaiser, Dipl.-Ing. Freier Landschaftsarchitekt, Ulm

Herr Benedikt Bosch und Herr Roberto Kaiser, stellen sich dem Bauausschuss kurz persönlich vor.

Fachliche Bewertung

Es wird daher vorgeschlagen, dass sowohl Herr Bosch als auch Herr Kaiser in den Gestaltungsbeirat der Stadt Lindau berufen werden.

Finanzielle Auswirkungen

	einmalig		laufend
Finanzielle Auswirkungen:
Mittel stehen (nicht) zur Verfügung	Haushaltsstelle/ Deckungsvorschlag

Beschlussvorschlag

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5. Städtische Gebäude - Prioritäten

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Stadt Lindau)	5. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	11.01.2024	ö	beschließend	5

Sachverhalt

Die Entwicklung bei den Schulen und bei der Kinderbetreuung verlangt die Umsetzung neuer Raumkonzepte.
Hinzu kommt bei manchen Gebäuden technischer Sanierungsbedarf und insbesondere das erklärte Ziel, dass die städtischen Gebäude bis 2035 klimaneutral werden sollen.
Ebenso entsteht hinsichtlich Brandschutz, Barrierefreiheit, etc. immer wieder Handlungsbedarf.
Der bauliche Zustand einiger Immobilien verlangt es, zum Erhalt der Vermögenswerte werterhaltende Investitionen zur Schadensabwendung zu tätigen.
Finanzielle Mittel sind knapp und somit besonders effizient und zielgerichtet einzusetzen.
Der Gesetzgeber wird für die „Wärmewende“ von den Kommunen voraussichtlich eine „Sanierungsplanung“ verlangen.
Durch den beschlossenen Feuerwehrbedarfsplan entstehen umfangreiche räumliche Notwendigkeiten bei der Feuerwehr, was ggf. sogar Bedarf an neuen Gebäuden auslösen könnte.
Allgemein wird die Bewirtschaftung der Liegenschaften stetig komplexer. Insbesondere bei technischen Anlagen existieren umfangreiche Prüfungs- und Dokumentationspflichten. Denen ist unbedingt Rechnung zu tragen ist, um Haftungsrisiken zu minimieren.
Die Bewirtschaftung der städtischen Immobilien ist organisatorisch auf verschiedene Ämter aufgeteilt. Dies führt erstens hinsichtlich der Bewirtschaftung zu zahlreichen internen Schnittstellen. Außerdem ist die Kommunikation zwischen Stadt und Nutzern durch die Beteiligung verschiedener Stellen teilweise aufwändig.
Ziel ist, diesen Bereich in der Stadtverwaltung neu zu strukturieren und weiterzuentwickeln.

Was ist zu tun?

Um die anstehenden Prozesse zielgerichtet und effizient bewerkstelligen zu können, ist zunächst eine umfassende und übersichtliche Datengrundlage herzustellen.

Um eine solche Datengrundlage zu schaffen, hat die Abteilung Hochbau alle städtischen Liegenschaften analysiert, bewertet und die Ergebnisse grafisch aufbereitet. 
Die so erarbeitete „Prioritätenliste“ stellt die Funktion der Gebäude dar und verdeutlicht, bei welchen Gebäuden in der Zukunft Handlungsbedarf besteht.

Daneben kann davon ausgegangen werden, dass die Bedeutung einer solchen Datengrundlage zukünftig auch eine zunehmende Rolle bei der Akquise von Zuwendungen spielen wird.

METHODIK

Bewertete Themenfelder

Nutzung

2.        Bauliches

3.        Finanzierung

Innerhalb der Themenfelder wurden Merkmale festgestellt. Diese wurden jeweils bewertet und in Punkten (1-20) erfasst.

Je höher die Punktzahl, desto größer wird die Bedeutung der Immobilie eingeordnet und desto größer wird der Handlungsbedarf bewertet.

Die mögliche Gegenfinanzierung in Form von Einnahmen wird ausgewiesen, um die tatsächliche Belastung für den städtischen Haushalt besser einschätzen zu können. Sie wurde ebenfalls bepunktet.

Themenfelder

Die Nutzung und ihre Bedeutung

Handelt es sich um eine Pflichtaufgabe oder eine freiwillige Leistung?
Wird die Liegenschaft städtisch genutzt?        
Ist die bestehende Nutzung zukunftsfähig, oder sind neue Konzepte und/oder Raumprogramme nötig?
Welche Bedeutung hat die Nutzung für die Bildung, die Betreuungssituation und erfüllt sie eine soziale Komponente für die Gesellschaft?
Besteht eine Bedeutung für Kultur, Tourismus und/oder die Wirtschaft (insbesondere Volkswirtschaft)?

Bei der Nutzung geht es also darum - unabhängig vom baulichen Zustand - abzuschätzen, welche Dringlichkeit besteht, die Liegenschaft planerisch zu betrachten.

Baulicher Handlungsbedarf

Besteht technischer Sanierungsbedarf an der Bausubstanz und/oder der Gebäudetechnik?
Ist das Gebäude beheizt und wenn ja, wie? Wie ist der energetische Standard einzuschätzen?
Müssen Lösungen entwickelt und umgesetzt werden, um das Gebäude klimaneutral zu gestalten?
Gibt es Handlungsbedarf in den Bereichen Brandschutz, Sicherheit und Barrierefreiheit?
Sind Maßnahmen zu ergreifen, um Schäden vorzubeugen und das Vermögen zu erhalten?
Nachrichtlich wird der CO2 Ausstoß im Durchschnitt der vergangenen 10 Jahre ausgewiesen und eine Bewertung der „Klimafreundlichkeit“ nach Schulnotensystem vorgenommen.

Beim baulichen Handlungsbedarf geht es also darum –unabhängig von der Nutzung- abzuschätzen, welche Dringlichkeit besteht, baulich tätig zu werden.

Finanzierung und Belastung des städtischen Haushaltes

Bestehen Einnahmen wie z.B. durch Miete oder Pacht?
Sind bei Investitionen Zuwendungen zu erwarten?

Da ohne eine Finanzierung keine Bewirtschaftung oder Entwicklung der Liegenschaften möglich ist, ist dieses Themenfeld immer elementar.

Wie werden die Ergebnisse dargestellt und wozu wird die Prioritätenliste dann verwendet?

Die Ergebnisliste weist die drei Themenfelder grafisch aufgearbeitet aus.
Zu jedem Objekt werden Hinweise ergänzt, die den Planungsstand etwaiger Bauprojekte und ggf. die vertragliche Situation darstellen.

Die Liste dient als Grundlage

-        zur Einordnung, welche Investitionen in der Zukunft zu priorisieren sind

-        für das Klimaschutzkonzept

-        perspektivisch zur Fördermittelakquise

-        zur organisatorischen Weiterentwicklung

-        für politische Entscheidungen

Welche Beschlüsse gibt es bereits?

Klimaneutralität bis 2035
Klimaschutzkonzept
Schulentwicklungsplanung
Feuerwehrbedarfsplan

Wie können die Beschlüsse umgesetzt werden?

Werden weitere Beschlüsse nötig?

Bildung von 5 Objektgruppen zur Priorisierung
Weiterarbeit an den herausgearbeiteten Konzepten zur Schulentwicklung
Konzepterarbeitung Klimaneutralität und Umsetzung Klimaschutzkonzept

Weitere Aspekte, Nutzerwünsche:

Nutzerwünsche in verschiedenen Objekten sind vorhanden.
Kleinere Maßnahmen des Unterhalts werden im laufenden Geschäft im Rahmen der finanziellen Möglichkeiten erledigt.
Größere Maßnahmen auf Nutzerwunsch ohne Beschlüsse werden in der bepunktung zunächst nicht berücksichtigt, sondern ggf. in die Haushaltsberatungen eingebracht.

OBJEKTGRUPPEN – KATEGORIEN

1         Umfassende Sanierungs- und Neukonzeptionsprojekte großen Umfanges

2        Technische und ggf. energetische Sanierungsprojekte

3        Gebäude, die Wärmelieferungen benötigen werden

4        Gebäude, deren Sanierung nicht empfohlen werden kann; die also mittelfristig aufgegeben oder durch Neubauten ersetzt werden sollten

5        Kein akuter Handlungsbedarf

Die Liste wird im Detail in der Sitzung erörtert. Die Kategorisierung der einzelnen Liegenschaften wird vorgestellt.

Fachliche Bewertung

Neukonzeptionen bei Pflichtaufgaben sowie notwendige bauliche Sanierungen zum Vermögenerhalt (z.B. weil Schäden durch Verfall der Bausubstanz zu erwarten sind) müssen zwangsläufig priorisiert werden. Zeitliche Dringlichkeit sowie finanzielle Aspekte fließen ebenso ein. In der Sitzung werden alle Objekte anhand ihrer Einordnung benannt.

Die höchste Priorität muss im Ergebnis verschiedenen Schulprojekten sowie einzelnen baulichen Sanierungsarbeiten zur Schadensabwendung zugemessen werden. Diesen wird im weiteren Konsolidierungsprozess aller Voraussicht nach auch finanziell eine hohe Priorität beizumessen sein. Gleichzeitig muss auch darauf hingewiesen werden, dass über die Zukunft einzelner Objekte zu befinden sein wird, die keine Pflichtaufgaben beherbergen und die Stadt finanziell belasten.

Zu erwähnen ist weiter, dass es der Vielfalt und Individualität der städtischen Objekte geschuldet ist, dass auch die Finanzierung immer individuell zu betrachten ist. Eine rein betriebswirtschaftliche Betrachtung ist nur für wenige Objekte geeignet. Bei den meisten Pflichtaufgaben ist die Wirtschaftlichkeit größer gefasst, also volkswirtschaftlich zu sehen. Die Finanzierung geschieht oft nicht direkt über Einnahmen wie Miete oder Pacht. Vielmehr sind dann Steuerzuweisungen und Zuwendungen für die finanzielle Betrachtung relevant.

Auch hierzu trifft die Prioritätenliste individuell für die Objekte Aussagen.

Unbedingt sollte die Liste jährlich fortgeschrieben und neu vorgelegt werden, um jeweils die aktuellen Entwicklungen und Prioritäten für die Folgejahre neu zu bewerten und einzuordnen.

Ziel ist alle städtischen Liegenschaften gesamtheitlich zu betrachten (was ist wann zu tun?) und die dann beschlossene Vorgehensweise (Instandhaltungsmanagement) in Verwaltung und Stadtrat langfristig konsequent zu befolgen. 

Finanzielle Auswirkungen

	einmalig		laufend
Finanzielle Auswirkungen:
Mittel stehen (nicht) zur Verfügung	Haushaltsstelle/ Deckungsvorschlag

Beschlussvorschlag

2.        Der Bau- und Umweltausschuss beschließt, die höchste Priorität für Neukonzeption und Gesamtsanierung den Schulbauprojekten Mittelschule, Grundschule Hoyren und Grundschule Aeschach beizumessen.

3.        Der Bau- und Umweltausschuss beschließt, für die Gebäude Zeughaus und Stadttheater den Zustand der Dächer und Dachstühle zu erheben, um die Dringlichkeit des Sanierungsbedarfes einzuordnen.

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6. Sachstandsbericht Freiraumkonzept / Landschaftsfinger - Bürgerbeteiligung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Stadt Lindau)	5. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	11.01.2024	ö	beschließend	6

Sachverhalt

Im Rahmen des ISEK, das im Dezember 2015 vom Stadtrat beschlossen wurde, erfolgte die Erarbeitung des Gesamtstädtischen Freiraumkonzeptes Lindau 2030 mit den sogenannten Landschaftsfingern.

Im Zuge der Gartenschau 2021 wurde das erste Projekt des Freiraumkonzeptes der „Ring aus Inselgärten“ zum Großteil schon verwirklicht. Auch auf dem Festland wurden einzelne Maßnahmen umgesetzt (z.B. Naturbeobachtungsteg Reutiner Bucht).

Nach der Insel rückte das Konzept für das Festland, die Gestaltung der Landschaftsfinger, in den Fokus.

Im Januar 2021 hat der Finanzausschuss eine Haushaltsstelle für das Landschaftsplanerische Detailkonzept mit 50.000 € geschaffen und beschlossen.

Inhaltlich hat sich der Bau- und Umweltausschuss in seinen Sitzungen vom 20. Oktober 2020 und 20. September 2021 im Rahmen der damals jährlichen Projekt- und Haushaltsanmeldungen (Empfehlungen des Bau- und Umweltausschusses an den Finanzausschuss bzw. Stadtrat) mit dem Thema befasst und 2020 einstimmig beschlossen, 2021 zur Kenntnis genommen. 

Im Jahre 2020 fanden Spaziergänge mit der Bürgerschaft durch die Landschaftsfinger statt, die vom Verein Natur in Lindau e.V. organisiert wurden und an denen auch Vertreter der Stadt und der GTL teilgenommen haben. 

Parallel hierzu wurde im Jahre 2020/21 die Freiflächengestaltungssatzung der Stadt Lindau überarbeitet, die das Grün im Innenbereich stärkt.

Im Jahre 2022 fanden Abstimmungsgespräche mit der Unteren Naturschutzbehörde (UNB) sowie die Betreuung einer studentischen Arbeit zum Thema statt. Ende 2022/Anfang 2023 wurden im Rahmen einer Ausschreibung mehrere Angebote eingeholt für das Detailkonzept Landschaftsfinger. Im März 2023 wurde das Projekt dann an wgf aus Nürnberg vergeben. 

Nach internen Arbeitstreffen zwischen GTL und Stadtplanung fand im Juli 2023 ein Termin mit der Arbeitsgruppe zu den Landschaftsfingern statt. In dieser Arbeitsgruppe waren Stadträte, Stadtheimatpfleger, die Untere Naturschutzbehörde und die Stadtverwaltung/GTL vertreten. Man verständigte sich darauf, zunächst zwei bis drei Lupenräume genauer zu betrachten und für diese Ziele und Maßnahmen zu erarbeiten. Dabei wurde darauf geachtet, die unterschiedlichen Stadtteile zu berücksichtigen und Bereiche auszuwählen, die aufgrund von baulichen Maßnahmen einer gewissen Dynamik unterliegen.

Im August 2023 fand dann das erste Arbeitsgespräch mit dem Büro wgf statt.

Im Stadtrat vom 25. Oktober 2023 erfolgte eine Bekanntgabe über die Bürgerbeteiligung, die im Rahmen der Erstellung des Detailkonzeptes vorgesehen war.

Die drei Bürgerbeteiligungstermine, bei denen die Lupenräume jeweils vor Ort im entsprechenden Stadtteil mit den Bürgerinnen und Bürgern diskutiert werden sollen, haben nun stattgefunden:

1.  Landschaftsfinger: „Am Großen See“, östliches Bodenseeufer

Bereich Max-Halbe-Weg einschließlich Sportgelände, zeitgemäße Gestaltung als Schwerpunkt zur Naherholung mit Sport-, Spiel- und Ruhebereichen. 

Termin: Montag, 20. November 2023, 19 Uhr im Treffpunkt Zech, Adelheid-Donderer-Str. 1 mit 20-25 TeilnehmerInnen

2.  Landschaftsfinger: „Berg und Tal“, Hoyerberg

Bereich Hoyerberg vom Schlössle über das Bismarck-Denkmal zum Torggel, Weinbau/städtischer Wein, Naturschutz, Besucherlenkung, Naherholung.

Termin: Dienstag, 21. November 2023, 19 Uhr im Weintorggel, Friedrichshafener Str. 119 mit  15-20 TeilnehmerInnen.

3.  Landschaftsfinger: „Von Drumlin zu Drumlin“

Bereich Villa Engel/Christuskirche/Schloss Moos, Aeschachs letzten Grünbereich als Freifläche neu erschließen und gestalten.

Termin: Donnerstag, 30. November 2023, 19 Uhr im Neubau KIEZ bei der Christuskirche, Anheggerstraße 24 statt mit ca. 25 TeilnehmerInnen.

Als Diskussionsgrundlage hatte das Büro wgf sogenannte Strukturskizzen erstellt, in welchen in einem Luftbild verschiedene Ideen für die Freiräume, Wegevernetzungen etc. genannt waren.

Nach einer Begrüßung durch die Gastgeber (Treffpunkt Zech, Torggel, luv) und einer allgemeinen Einführung in das Thema durch Iris Möller und Meinrad Gfall hielt Herr Tauscher von wgf einen Impulsvortrag zum Thema und erläuterte den Ablauf der Bürgerwerkstatt. Aufgrund der vielen Teilnehmer in Zech und der räumlichen Bedingungen im Torggel fand die Moderation im Plenum statt, d.h. die Anwesenden konnten sich per Handzeichen melden und ihre Ideen einbringen. Die Anmerkungen wurden dann auf verschieden farbigen Kärtchen notiert und auf die Strukturskizze geklebt.

Von den Vortragenden wurde auch erläutert, dass es noch keinen „fertigen Plan“ gibt. Die Inhalte der Strukturskizzen würden Vorschläge und Anregungen darstellen, damit die BürgerInnen Ideen einbringen können. Für Zech wurde auch darauf hingewiesen, dass es hinsichtlich des Kunert-Areals (Zechwald-Areal) im nächsten Jahr eine separate Bürgerbeteiligung geben wird.

Als drei Kernfragen wurden definiert:

Was ist bereits gut, was soll erhalten werden?
Was ist nicht so gut und muss verbessert werden?
Für welche Nutzungen oder Funktionen fehlen Angebote?
Was ist neu zu entwickeln?

Der Bürgerschaft wurde erläutert, dass das Büro wgf im weiteren Prozess unter Einbeziehung der Anregungen Detailpläne erstellt, die konkret umgesetzt werden können.

Als wesentliche Anregungen brachten die BürgerInnen ein:

In Zech:

Hartplatz Zech:

Nutzung als Wohnmobilstellplatz soll möglichst bald aufgegeben werden
Klärung der Zufahrt für den Platz
Schaffung von Grillflächen, um Integration zu stärken
Spielflächen schaffen (z.B. für Skater, Federball, Hüpfmöglichkeiten, Boule)
Nutzung als Festplatz
Kletterhalle (DAV), Klettergruppen aus Lindau müssen weit fahren, Bündelung mit Nutzungen der TSG, was die Infrastruktur angeht

Brauner Hund:

Muss bleiben, ist eine Institution
Verlagerung in neue Quartiersmitte Zechwaldareal wurde aber auch vorgeschlagen, Bebauung ist unschön
Zustand des TSG Heimes ist verbesserungswürdig (z.B. Umkleide), TSG Bedarf abfragen
Parkplätze verlegen ( P Metzeler am Wochenende frei)

Max-Halbe-Weg

Breite soll bleiben, zweiten geschwungenen Spazierweg schaffen, ist Inliner Strecke für Kinder
wird als Umleitungsstrecke/Ausweichstelle für Stadtbus genutzt
nicht extra als Radweg ausbauen wegen Unfallrisiko

Allgemein:

Maßnahmen von GTL am Spielplatz wurden sehr gelobt
Zweites Basketballfeld und zweites Minispielfeld wäre gut
Plätze für Jugendliche schaffen, Fresh-Conainer für Jugendliche integrieren
Bäume zur Beschattung pflanzen (Obst- oder Nussbäume, die auch genutzt werden können)
Öffentlich zugängliches Wasser (Brunnen) mit Trinkwasser
Spielwiesen schaffen (Pflege) 
Kopernikusplatz als Festplatz nutzen
Kinderfestgarage: Erhalt oder Ersatz 
Beschattete/Überdachte Sitzplätze für Erwachsene schaffen, Liegen und Sitzgruppen aufstellen
Beleuchtung der Wege optimieren
Offene Gärten / Urban Gardening (Paletten, Hochbeete, Gestaltung durch Kinder)
„ungezwungene Gärten“ für Anwohner, keine Kleingartenanlage
Wegeverbindung Brauner Hund – Bregenzer Straße: Qualitätsverbesserung nötig
Parkmöglichkeiten an der Bregenzer Straße schaffen, so dass Autos bereits dort abgefangen werden und nicht in’s Viertel fahren
Konflikt Fremdparker: oft stellen Radreisende tagelang ihre Fahrzeuge ab, Parkplätze sollten für Anwohner und Besucher beschränkt sein
Geschlossene Mülleimer aufstellen (wegen Krähen)
Öffentliche Toilette
Keine Radwegeverbindung Richtung Leiblach ausweisen, wegen Konfliktpotential Radreisende / Fußgänger, Kinder
Anwohner schätzen in Zech das gute soziale Miteinander, die Ruhe (größere Verkehrswege sind außerhalb, das soll auch so bleiben), die Nähe zum See, der braune Hund ist für viele der zentrale Punkt

In Hoyren:

Wiesental sollte mitbetrachtet werden
Wasserläufe als Potentiale, sollten in das Konzept integriert werden, Hochwasserschutz (v.a. Wiesental) mitbeleuchten
Gewässerrenaturierung in Kombination mit Biotopverbund in Angriff nehmen, dafür gibt es Fördermittel
Landschaftsraum hat hier negative Veränderungen erfahren durch Infrastruktur Bahn (Lärmschutz)
Wegebestand muss überholt werden
Wege v.a. für Fußgänger optimieren, Hoyerberg soll zu Fuß erwandert werden können
Erschließung Hoyerbergschlössle soll verbessert werden, für alle Verkehrsarten
Hoyerbergschlössle-Umwegung muss barrierefrei sein
Treppe zum Hoyerberg sollte untergliedert werden mit Podesten
Rundweg um Hoyerberg mit Stationen wäre gut
Wegeverbindung Richtung Norden / Schönau verbessern
Mehr Verweilmöglichkeiten schaffen (z.B. Bänke, auch überdachte Bänke/Pergolen)
Kulturlandschaft soll gestärkt werden, Weinbau reinbringen, Obstbau ist aber sehr wichtig, v.a. alte Sorten Streuobst, Streuobstwiesen integrieren
Großes Potential, weil dieser Bereich vom bürgerschaftlichen Engagement lebt (Hoyerbergschlössle, Torggel)
Hoyerbergschlössle: Kulturgeschichte sollte mitbetrachtet werden
Platz um den Torggel sollte aufgewertet werden
Bismarckdenkmal in den Fokus rücken und aufwerten, hier Sitzmöglichkeiten schaffen
Öffentliche Toilette fehlt
Positiv ist, dass viele Flächen der Stadt gehören
Schaffung von Gemeinschaftsgärten
Pflege der Flächen überdenken, Beweidung
Bodolz in Überlegungen miteinbeziehen

In Aeschach: 

Anregungen in Aeschach:
Durchgängigkeit sichern (O-W und N-S)
Querspange nördlich Schloss Moos fehlt
Bestehende Wegeverbindungen (auch Trampelpfade) verbessern /reaktivieren, auch am Entenberg
Zugänglichkeit für alle (Barrierefreiheit!)
Querung Ludwig-Kick-Straße verbessern, v.a. Radwege in Richtung der Schulen
Verkehrssicherungspflicht bei neuen Wegen zu den privaten Grundstücken beachten
Baumbestand schützen, Bäume pflanzen
Naturerlebnis ermöglichen / Wildnis erhalten
Grünes Klassenzimmer erhalten und gestalterisch integrieren
gute Durchgrünung der neuen Bebauung sicherstellen
Urban Gardening
Trenngrün zum Obstbau schaffen
in der Umgebung von Hochbuch fehlen gliedernde Elemente in der Landschaft
Treffpunkt/Versammlungsraum schaffen (z.B. Cafe im Palmenhaus, Villa Engel)
Angebote für Jugendliche schaffen
Angebote für Senioren schaffen (z.B. Boule, Trimm-Dich-Pfad)
Freiluftbühne
Biergarten in Aeschach fehlt
Strukturen für Naherholung stärken (Sitzmöglichkeiten, Wege, Sportgeräte, Mülleimer, öffentliche Toilette)
(Durchgangs-) Radverkehr aus neuen Park heraushalten
Spielmöglichkeiten schaffen
Trinkwasserbrunnen / Wasserspiel / Wassertretbecken 

Fachliche Bewertung

Nach Ausarbeitung der Detailpläne werden diese noch einmal in einem Öffentlichkeitstermin vom Büro wgf, voraussichtlich im Frühjahr 2023 vorgestellt.

Anschließend soll die Umsetzung erfolgen.

Bei städtischen und privaten Planungen im Umfeld der Landschaftsfinger können die Detailpläne z.B. schrittweise im Rahmen der städtebaulichen Verträge umgesetzt werden. Die Planungen sollen ggf. auch Grundlage bei etwaigen Förderanträgen für Förderprogramme des Bundes und Bayerns sein. Für kleinere Maßnahmen (z.B. Schaffung von Sitzmöglichkeiten) können Mittel aus dem laufenden Haushalt der GTL eingesetzt werden.

Finanzielle Auswirkungen

	einmalig		laufend
Finanzielle Auswirkungen:
Mittel stehen (nicht) zur Verfügung	Haushaltsstelle/ Deckungsvorschlag

Beschlussvorschlag

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7. SoBoN - 1. Änderung zur Konkretisierung der Berechnungsgrundlage für SoBoN-Wohnungen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Stadt Lindau)	5. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	11.01.2024	ö	beschließend	7

Sachverhalt

Die Anwendung der SoBoN wird von der Stadtplanung in zwei Stufen geprüft. 

In Stufe 1 wird geprüft, ob bei einem neuen Vorhaben die SoBoN überhaupt zum Tragen kommt. Gemäß der definierten Anwendungsvoraussetzungen (S. 2; I. Anwendungsvoraussetzungen) wird die SoBoN angewendet, wenn mehr als 1.000 m² Geschossfläche für Wohnraum entstehen. Für den frühen Status der Projekte zum Zeitpunkt der Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen ist die Geschossfläche nach Baunutzungsverordnung (BauNVO) hinreichend genau. 

In einer Stufe 2 soll die Berechnung der SoBoN-Wohnungen anteilig an der entstehenden Geschossfläche erfolgen. Im Grundsatzbeschluss heißt es unter 5.1. (S. 4): „Jeweils wenigstens 30% der entstehenden Geschossfläche sind für geförderten Wohnungsbau, davon mindestens zwei Drittel für geförderten Mietwohnungsbau zu verwenden. Diese Flächen sind im Sinne einer qualitativen Durchmischung zu verteilen und vertraglich festzulegen.“ 

Der Begriff der „Geschossfläche“ ist in § 20 der BauNVO geregelt. Jedoch gibt es hier regelmäßig Schwierigkeiten bei der Berechnung des tatsächlich entstehenden Wohnraums. Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Dies hat zur Folge, dass z.B. Treppenhäuser in die Berechnung einfließen müssen, aber Nebenanlagen wie Loggien, Terrassen oder Balkone nicht eingerechnet werden. Auch Nicht-Vollgeschosse, also häufig Dachgeschosswohnungen, werden von der Geschossfläche nicht umfasst. Die Definition, was als Vollgeschossen gewertet wird, variiert zudem zwischen den Bundesländern, nicht jedes Planungs- und Architekturbüro ist daher mit der bayerischen Definition des Vollgeschosses vertraut und es kommt Missverständnissen bei der Anwendung der SoBoN. 

In der Praxis bedeutet die unter 5.1. festgesetzte Berechnung nach Geschossfläche also, dass die Berechnung der SoBoN-Anteile sehr kompliziert ist und Wohnraum in Nicht-Vollgeschossen häufig überhaupt nicht mit berücksichtigt werden kann.  

Daher schlägt die Stadtplanung folgende Neuformulierung des Punkt 5.1 der SoBoN vor (Neues ist unterstrichen dargestellt): 

„Jeweils 30 % der entstehenden Wohnfläche sind für den geförderten Wohnungsbau, davon mindestens zwei Drittel für geförderten Mietwohnungsbau zu verwenden. In allen Geschossen, in denen vermarktbarer Wohnraum entsteht, muss die Wohnfläche gemäß der Wohnflächenverordnung in ihrer aktuell gültigen Fassung berechnet werden. Diese Flächen sind im Sinne einer qualitativen Durchmischung zu verteilen und vertraglich zu regeln.“ 

Mit der neuen Formulierung kann Wohnraum, der in Nicht-Vollgeschossen entsteht, in die Berechnung aufgenommen werden. Die bisher herangezogene „Geschossfläche“ wird durch „entstehende Wohnfläche“ ersetzt. Der Begriff „entstehende Wohnfläche“ stammt aus der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung - WoFIV). Diese findet Anwendung, wenn nach dem Wohnraumförderungsgesetz Wohnfläche berechnet werden muss. 

Dies hat mehrere Vorteile: 

Die Verordnung ist konkret darauf ausgelegt entstehenden Wohnraum zu berechnen und trifft dementsprechend auch Regelungen zu Nicht-Vollgeschossen wie Dachgeschossen (in § 4 WoFIV) 
Die Wohnflächenverordnung ist detaillierter geregelt als die Geschossfläche in der BauNVO. Somit kann der Berechnungsprozess sowohl für Architekten, Vorhabenträger als auch für die Stadtplanung bei der Prüfung vereinfacht werden. 
Da die Vorhabenträger gem. Punkt 5.3 der SoBoN die SoBoN-Wohnungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz errichten müssen, liegt die Berechnung also schon vor oder muss sowieso über die WoFIV erfolgen. 

Die Stadtplanung geht davon aus, dass mit der neuen Formulierung des Punktes 5.1 die Anwendbarkeit der SoBoN weiter vereinfacht wird und der tatsächlich entstehende Wohnraum besser erfasst und herangezogen werden kann. 

Die 1. Änderung der SoBoN kann ab Zeitpunkt der Beschlussfassung angewendet werden. Bereits angestoßene Projekte und Vorhaben (z.B. Dreierstraße 9) sind von der Änderung nicht betroffen. Vorhaben werden nach der SoBoN Fassung bewertet, die zum Zeitpunkt der Unterschrift unter den sog. Kostenübernahmevertrag gültig war. 

Fachliche Bewertung

Finanzielle Auswirkungen

	einmalig	laufend
Finanzielle Auswirkungen:
Mittel stehen (nicht) zur Verfügung	Haushaltsstelle/ Deckungsvorschlag

Beschlussvorschlag

Die erste Änderung des SoBoN-Grundsatzbeschlusses ist möglichen Projektpartnern zur Information weiterzuleiten. 

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8. Zechwaldareal: Nominierung von Mitgliedern des BUA für die Steuerungsgruppe zur Projektentwicklung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Stadt Lindau)	5. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	11.01.2024	ö	beschließend	8

Sachverhalt

Hintergrund 

Im Stadtteil Zech befindet sich das ehemalige Kunertareal, das im April 2019 an die Rhomberg Bau GmbH bzw. deren Tochtergesellschaft Süd Immobilien GmbH verkauft wurde. Diese hat ihren Deutschland-Sitz im Areal und ist vornehmlich in den Geschäftsbereichen Immobilienentwicklung und Bauträgerschaft tätig. Die Rhomberg Bau GmbH bezeichnet das Gebiet als Zechwaldareal. 

Das Zechwaldareal hat eine Größe von 3,2 ha und grenzt unmittelbar an den Landschaftsfinger „Am großen See (östliches Bodenseeufer)“ an. Im Flächennutzungsplan ist es als gewerbliche Baufläche dargestellt. 

Das Vorhaben 

In der letzten Sitzung des Bau- und Umweltausschuss vom 28.09.2023 hat die Rhomberg Bau GmbH gemeinsam mit der bereits beauftragten Kommunikationsberatung Clavis das Vorhaben vorgestellt. Folgende Ziele hat der BUA im Rahmen der Entwicklung als zu beachten beschlossen: 

Schaffen eines Stadteilareales mit gemischten Nutzungen im Sinne der Stadt der kurzen Wege,
Erhalt eines Nahversorgers für Lebensmittel,
Erhöhen des Anteils der Grünflächen,
Minimieren des Anteils an PKW-Stellplatzflächen,
Konzipieren des Areals im Sinne der Idee der Schwammstadt und
Anteile sozialer Nutzungen bzw. vom Nutzungen für das Allgemeinwohl.

In der Sitzung wurde zudem beschlossen, dass ein sozialverträglicher und hochwertiger Gewerbeflächenanteil geschaffen bzw. erhalten werden soll. 

Das übergeordnete Ziel ist es, für Zech ein lebendiges Ortsteilzentrum zu schaffen.

Der Prozess 

Um das Vorhaben umzusetzen, soll es einen umfassenden Bürgerbeteiligungsprozess geben, der in enger Abstimmung zwischen Stadt und Projektentwickler erfolgen soll. Hierzu soll eine gemeinsame Steuerungsgruppe konstituiert werden, die den Prozess als Arbeitsgremium begleitet. Die Meilensteine werden dann im Bau- und Umweltausschuss / Stadtrat präsentiert. 

Als Mitglieder der Steuerungsgruppe werden vorgeschlagen:

Vertretung des Bau- und Umweltausschuss (2-3 Personen) 
Vertretung des Stadtbauamt (Kay Koschka, Iris Möller, Annika Höntsch) 
Vertretung Mobilität und GTL (Jaime Valdes und Norman Dietrich) 
Vertretung Presse & Kommunikation (Bettina Wind)
Vertretung Rhomberg Bau GmbH 
Vertretung Clavis (Astrid Kühn-Ulrich) 

Die Ergebnisse der Bürgerbeteiligung sollen als Grundlage der Auslobung eines städtebaulichen Wettbewerbs dienen, der im Anschluss erfolgen soll. Es ist beabsichtigt, das so gefundene bauliche Konzept in der Folge in einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu überführen und damit Baurecht zu schaffen. 

Fachliche Bewertung

Finanzielle Auswirkungen

	einmalig	laufend
Finanzielle Auswirkungen:
Mittel stehen (nicht) zur Verfügung	Haushaltsstelle/ Deckungsvorschlag

Beschlussvorschlag

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9. BV/129/2023: Nutzungsänderung von Büroräumen zu einem Boardinghouse mit 72 Gästezimmern, Kemptener Straße 99 -

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Stadt Lindau)	5. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	11.01.2024	ö	beschließend	9

Sachverhalt

Für das Vorhaben sind neben einer Nutzungsänderung auch bauliche Änderungen notwendig. Es werden z.T. Wände eingezogen oder herausgenommen. Das Boardinghouse soll im westlichen Bereich des Gebäudes, Richtung Golfplatz, im Sockelgeschoss (UG) und Erdgeschoss umgesetzt werden. Im Sockelgeschoss grenzt es an den Kindergarten an. 

Betriebskonzept: 

Das Boardinghouse soll 72 Gästezimmer mit einer Größe von 11 m² bis 58 m² umfassen. Die durchschnittliche Größe liegt bei 28 m². Die Zimmer verfügen über einen Schlafraum und ein Bad sowie über folgende Ausstattungselemente: Bett, Schrank und Schreibtisch sowie teilweise – in Abhängigkeit von der Größe der Zimmer – zusätzlich über eine Schrank-Teeküche mit einer Minimalausrüstung an Geschirr und Besteck. 

Infrastrukturflächen und -räume: Fitness- und Yogabereich, Empfang mit Infotheke und Rezeption, Restaurant mit mittäglichem und/oder abendlichem Essensangebot und ergänzenden Snack- und Getränkeautomaten, Frühstücksraum, Bar/Lounge.

Leistungen: Beherbergung der Nutzer in den Gästezimmern mit Reinigungs- und Wäscheservice. Vollausgestattete Zimmer. Ein Recht eigene Möbel oder Einrichtungsgegenstände einzubringen, besteht nicht. Eigenständiges Reinigen der Räume und eigenständiges Waschen der Wäsche durch die Nutzer wird nicht ermöglicht (keine Waschmaschinen für Nutzer vorhanden). Jedoch werden Conciergeleistungen angeboten. Bereitstellung von Serviceleistungen auf den Infrastrukturflächen: Benutzung des Fitness- und des Yogabereichs sowie des Restaurants, des Frühstücksraums und der Bar/Lounge. 

Ziel- Nutzergruppe: reisende Profis, Projektmanager, Fachkräfte, Expats, Geschäftsreisende, Monteure, Teilnehmer von Konferenzen, Touristen einschließlich Golfspielern und digitale Nomaden.

Buchungs- bzw. Nutzungsdauer: nur zeitlich befristete Beherbergungsverträge für einen Zeitraum von 1 Tag bis ca. 2 maximal aber bis zu 4 Monaten. 

Die Bewirtschaftung soll hoch automatisiert laufen von der Buchung bis zum Checkout. Die Buchung erfolgt entsprechend über ein computergestütztes Tool mit self-check in/out. Für Hilfeleistungen und zur Buchung von weiteren Servicepaketen und als Infoteheke steht die Rezeption zur Verfügung. 

Fachliche Bewertung

Abgesehen von einer genehmigten Bauvoranfrage im Untergeschoss gab es im letzten Jahr eine Anfrage des Eigentümers bezüglich der Umnutzung eines Teils der Tanner-Denkfabrik. Die angefragte Nutzung war aber nicht genehmigungsfähig, da sie den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprach. Eigentümer und Stadt vereinbarten, hinsichtlich der Weiterentwicklung der Tanner-Denkfabrik weiter im Gespräch zu bleiben. Es zeigte sich, dass die nachhaltige Bewirtschaftung dieser Gewerbeimmobilie aus verschiedenen Gründen aktuell herausfordernd ist. Daher wurde seitens des Bauamtes auch keine Änderung der Art der baulichen Nutzung unternommen, da man zunächst ein mögliches neues Konzept abwarten wollte, um dann den Bebauungsplan gegebenenfalls anzupassen. Ohne ein konkretes Zielkonzept ist eine Änderung des Bebauungsplans in diesem Fall nicht sinnvoll, da dadurch auch sinnvolle Umnutzungen oder Weiterentwicklungen ausgeschlossen werden könnten. Stattdessen wurden die Bebauungspläne in den Gewerbegebieten entlang der Robert-Bosch-Straße und Bregenzer Straße geändert und Beherbergungsbetriebe für unzulässig erklärt. Zudem wurden in zahlreichen weiteren Bebauungsplänen Ferienwohnungen, jüngst auch Zweitwohnungen ausgeschlossen.

In der Bauvoranfrage wurde die Frage gestellt, ob das Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig ist.

Stellungnahme der Industrie- und Handelskammer Schwaben (IHK)

Die IHK hat zum Antrag mit Geschäftsführungen bzw. Personalchefs maßgeblicher Industriebetrieben in Lindau gesprochen und den Bedarf an einem Boardinghouse aus Sicht des jeweiligen Unternehmens erörtert; ebenso mit einigen Inhabern von Hotels. Überwiegend würde eine Errichtung eines im Stadtbusnetz angesiedelten Boardinghouse sehr begrüßt. Der Bedarf wird als hoch eingeschätzt.

Der Bedarf wird vor allem wegen dem Arbeits- und Fachkräftemangel gesehen. Noch gravierender wird dies bei den Industrieunternehmen artikuliert. Hochqualifizierte Fachkräfte werden national und international angeworben. Großes Problem ist die jedoch Nichtverfügbarkeit von Wohnraum. Gerade während der in der Regel 6-monatigen Probezeit könnten Arbeitnehmer im Boardinghouse untergebracht werden, bevor die Fortsetzung des Arbeitsverhältnisses und ggfs. Nachzug von Familienangehörigen zum Umzug in den freien Wohnungsmarkt animiert.

Auch wird von Industrieunternehmen angemerkt, dass immer wieder über mittelfristige Zeiträume Schulungsteilnehmer, Praktikanten, Techniker, etc. untergebracht werden müssen. Hierfür würde sich die Unterbringung im Boardinghouse anbieten.

Stellungnahme der Lindau Tourismus und Kongress GmbH (LTK)

Es besteht in Lindau eine Nachfrage nach Boarding-House-Angeboten, insbesondere auch für Saison-Servicekräfte der Hotel- und Gaststättenbetriebe. Die dargestellten Boardinghouse–Zimmer stellen daher keine unerwünschte Entwicklung für den Hotelstandort Lindau dar, sondern können dazu dienen, den Standort Lindau strukturell zu stärken. 

Bauplanungsrecht

Das Vorhaben befindet sich innerhalb des qualifizierten Bebauungsplanes Nr. 107 „Gewerbegebiet westlich der Kemptener Straße“, rechtsverbindlich seit 06.02.1999. Für den Bereich ist ein eingeschränktes Gewerbegebiet (GEe) festgesetzt. Ein Gewebegebiet dient grundsätzlich der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben, einschließlich Beherbergungsbetrieben. Das hier vorliegende Gewerbegebiet ist dahingehend eingeschränkt, dass Lagerhäuser und Lagerplätze, Tankstellen und Anlagen für sportliche Zwecke sowie Vergnügungsstätten nicht zulässig sind. 

Bei einem Boardinghouse handelt es sich um eine bauplanungsrechtlich nicht geregelte Übergangsform zwischen Wohnnutzung und Beherbergungsbetrieb (vgl. BayVGH, Urt. v. 22.01.2020, Az.: 15 ZB 18.2547). Es handelt sich immer um eine Einzelfallentscheidung, wie genau ein Boardinghouse ausgestaltet ist. Das hier geplante Boardinghouse stellt eher einen Beherbergungsbetrieb dar, da z.B. kein eigenständiges Waschen der Wäsche, keine eigenen Möbel etc. möglich sind. Eine allgemeine Wohnnutzung ist hier nicht ersichtlich. Aus diesem Grund ist der Beherbergungsbetrieb in dem eingeschränkten Gewerbegebiet gem. § 30 Abs. 1 BauGB genehmigungsfähig. 

Bei Abwendung der Bauvoranfrage 

Sollte ein Boardinghouse als Beherbergungsgewerbe politisch an diesem Standort nicht erwünscht sein und an einem anderen Standort stadtplanerisch besser angesiedelt werden, so wäre die Änderung des Bebauungsplanes zum Ausschluss von Beherbergungsbetrieben und der Erlass einer Veränderungssperre erforderlich. Ein solches Bauleitplanverfahren würde eine mehrmonatige Verfahrensdauer verursachen, welche mit einem nicht unerheblichen Verwaltung- und Kostenaufwand verbunden ist. 

Finanzielle Auswirkungen

	einmalig		laufend
Finanzielle Auswirkungen:
Mittel stehen (nicht) zur Verfügung	Haushaltsstelle/ Deckungsvorschlag

Beschlussvorschlag

Dokumente
Download Denkfabrik Boardinghouse_Lageplan.pdf

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10. BA/135/2023: Umbau und Erweiterung des Wohnhauses, Anbau eines Balkons; Hammerweg 24

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Stadt Lindau)	5. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	11.01.2024	ö	beschließend	10

Sachverhalt

Das Obergeschoss des Wohnhauses soll in Zukunft durch die Tochter der Eigentümerin sowie ihrer eigenen Familie bewohnt werden. Dadurch ergibt sich ein erhöhter Platzbedarf, der durch den Umbau und die Erweiterung der Wohnung im Obergeschoss geschaffen werden soll. Konkret sind der Einbau von großen Dachgauben, die Überbauung der bestehenden Balkone an Ost- und Westseite sowie der Bau einer Außentreppe zur eigenständigen Erschließung der Wohnung im Obergeschoss vorgesehen. Außerdem soll ein Balkon an der Südseite angebaut werden.

Fachliche Bewertung

Gemäß § 35 Abs. 4 BauGB kann dem Vorhaben nicht entgegen gehalten werden, dass es den Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans wiederspricht, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigt oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt, soweit sie im Übrigen außenbereichsverträglich im Sinnes des Absatzes 3 sind.

Nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB ist die Erweiterung eines Wohngebäudes auf bis zu höchstens zwei Wohnungen unter folgenden Voraussetzungen zulässig:

Das Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden,
die Erweiterung ist im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und unter Berücksichtigung der Wohnverhältnisse angemessen und
bei der Errichtung einer weiteren Wohnung rechtfertigen Tatsachen die Annahme, dass das Gebäude vom bisherigen Eigentümer oder seiner Familie selbst genutzt wird.

Planungsrechtliche Beurteilung:

Der Umbau bzw. die Erweiterung des Wohngebäudes im Außenbereich ist gemäß § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB zulässig.

Das Gebäude ist zulässigerweise als Wohnhaus errichtet worden. Es wurde mit Bescheid vom 12.05.1995 „Neubau eines Wohnhauses mit Einliegerwohnung und Doppelgarage“ nach § 35 Abs. 2 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 3 Nr. 2 MaßnG genehmigt.

Die Erweiterung beträgt ca. +31% der bestehenden Wohnfläche. Die zulässige Größe der Erweiterung orientiert sich hilfsweise an § 39 II. WoBauG (Zweites Wohnungsbaugesetz). In der Wohnung im Obergeschoss sind zwei Kinderzimmer geplant. Demnach dürfte die Wohnfläche rund 130 m² betragen. Die geplante Wohnflächengröße wurde in den Unterlagen mit rund 155 m² angegeben. Eine Überschreitung der 130 m² ist bei einer Personenanzahl der Familie von mehr als vier Personen gem. § 39 Abs. 2 WoBauG möglich, soweit die Mehrfläche zu einer angemessenen Unterbringung eines Haushaltes von mehr als 4 Personen erforderlich ist. Gemäß mündlichen Vorgesprächen sieht die Familienplanung mehr als 4 Personen in Haushalt vor, sodass gemäß den individuellen Wohnbedürfnissen die Erweiterung entsprechend angemessen ist. 

Finanzielle Auswirkungen

	einmalig		laufend
Finanzielle Auswirkungen:
Mittel stehen (nicht) zur Verfügung	Haushaltsstelle/ Deckungsvorschlag

Beschlussvorschlag

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11. BV/140/2023: Errichtung eines Wohnhauses im Motzacher Haldenweg

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Stadt Lindau)	5. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	11.01.2024	ö	beschließend	11

Sachverhalt

Geplant ist der Neubau eines Wohnhauses mit 2 Wohneinheiten. Das Vorhabensgrundstück befindet sich am Orstrand direkt zur angrenzenden Bebauung im Motzacher Haldenweg im bauplanungsrechtlichen Außenbereich nach § 35 BauGB. Das Haus soll eine Grundfläche von 15 m x 9 m besitzen und 2 Vollgeschosse und ein Dachgeschoss besitzen. 

Bei dem Vorhaben handelt es sich um ein sonstiges Vorhaben im Außenbereich nach § 35 Abs. 2 BauGB.

Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist.

Die Erschließung ist über den Motzacher Haldenweg gesichert.

Öffentliche Belang werden durch die Errichtung eines Wohngebäudes an dieser Stelle nicht wesentlich beeinträchtigt. Zwar ist das Grundstück im FNP als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt, kann jedoch aufgrund der Topographie nicht als solche bewirtschaftet werden, sodass es sich um eine brachliegende Fläche handelt.

Insbesondere ist es die letzte Fläche angrenzend zur bestehenden Bebauung, welche sinnvollerweise bebaut werden könnte, sodass eine ungeordnete städtebauliche Entwicklung nicht zu erwarten ist.

Aufgrund der topographischen Lage sollte das Gebäude deutlich reduziert und möglichst nach Norden gerückt werden, damit im Außenbereich keine massive Stützmauer errichtet werden muss. 

Fachliche Bewertung

Dem beantragten Baukörper kann nicht zugestimmt werden. Die Planung ist entsprechend anzupassen.

Finanzielle Auswirkungen

	einmalig		laufend
Finanzielle Auswirkungen:
Mittel stehen (nicht) zur Verfügung	Haushaltsstelle/ Deckungsvorschlag

Beschlussvorschlag

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12. Anfragen und Verschiedenes

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Stadt Lindau)	5. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	11.01.2024	ö	beschließend	12