Das Planungsbüro Wirsching und Madinger hat die beauftragte Machbarkeitsstudie zur Nachnutzung der Anwesen Hauptstraße 57 und 59 weitestgehend abgeschlossen.
Das Büro hat verschiedene Alternativen erarbeitet, wie die Gebäude sinnvoll genutzt werden können. Die Unterbringung der Räumlichkeiten für den Kindergarten ist sowohl im Gebäude der ehem. Gastwirtschaft Hagen, aber auch als Neubau anstelle der Scheune möglich.
Die Unterbringung des Kindergartens im Altbau ist jedoch mit folgenden Einschränkungen verbunden:
1. Das für einen dreigruppigen Kindergarten geforderte Raumprogramm lässt sich nur sehr knapp realisieren.
2. Die durch das Tragwerk vorgegebene Raumaufteilung ist nicht optimal für einen Kindergarten.
3. Die Erweiterbarkeit ist eingeschränkt.
Ein Kindergartenneubau anstelle der Scheune würde diesen Einschränkungen nicht unterliegen.
Das Büro schlägt daher vor, die ehemalige Scheune abzubrechen und an deren Stelle einen neuen Kindergarten mit ähnlicher Kubatur zu errichten.
Für die beiden Wohnhäuser an der Hauptstraße 57 und 59 kommen andere Nutzungen in Betracht (z.B. Tagespflege, Betreutes Wohnen…), für die parallel ein Investor gesucht werden sollte.
Die Verwaltung schlägt daher folgenden Ablauf vor:
1. Abbruch der Scheune, der weiteren nicht benötigten Nebengebäude und Abbruch nicht benötigter Bauteile /Wände in den Anwesen Nummer 57 und 59
2. Neubau eines Kindergartens anstelle der Scheune
3. Investorensuche für die Nachnutzung der Wohngebäude
Dieter Wirsching vom Planungsbüro Wirsching und Madinger erläutert zunächst die Vorgehensweise zur Erstellung der unterschiedlichen Varianten mittels der vorhandenen Gebäude- und Flächenstruktur. Eine Prüfung der Unterbringung des Kindergartens im Anwesen Nummer 57 hat ergeben, dass in diesem Gebäude lediglich eine Netto-Raumfläche von 355 m² erreicht werden kann. Für die Ausschöpfung der gesamten staatlichen Förderung ist jedoch eine Fläche von 377 m² erforderlich, so dass bei dieser Variante ein Förderungsdefizit von etwa 100.000 Euro zu verzeichnen wäre. Die Baukosten belaufen sich vermutlich auf 1,8 Millionen Euro, diese Schätzung ist jedoch aufgrund der vielen Unwägbarkeiten nur zu 80 % genau. Bei einer Freilegung der tragenden Mauern, Wände und Decken könnte eine Kostenschätzung mit einer Genauigkeit von 95 % erstellt werden.
Für das Anwesen Nummer 59 kommt ein Abbruch und Ersatzbau nur mit einem passenden Gesamtkonzept in Frage. Als zusätzliche Räumlichkeit für den Kindergarten kommt hier bestenfalls ein Mehrzweckraum in Betracht. Für eine Tagespflege mit Seniorenwohnungen wäre dieses Anwesen alleine zu klein. Auch eine Nutzung als Büroräume empfiehlt sich aufgrund der „Größe“ nicht unbedingt. Eine gemeinsame Nutzung der Anwesen 57 und 59 wäre sehr gut geeignet, um eine Tagespflege mit (seniorengerechten) Wohnungen zu kombinieren. Für einen privaten Investor hätte es zudem den Vorteil der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten. Herr Wirsching empfiehlt jedoch die Freilegung der Wände und Decken in Absprache mit dem Landesamt für Denkmalpflege (s.o.), damit für einen Investor mehr Planungssicherheit hinsichtlich der Kosten bestehe. Erste Bürgermeisterin Dr. Birgit Kreß berichtet, dass es bereits Interesse von privater/karitativer Seite für eine solche Nutzung gibt.
Auf Nachfrage von MGRM Christine Hildner erklärt Herr Wirsching, dass eine Nutzung als Lagerräume oder Garagen nicht in Betracht komme, da dies kein stimmiges Konzept für die Denkmalbehörde sei
und der ursprüngliche Hauptstraßencharakter verloren ginge.
Die Scheune im südlichen Bereich des Grundstücks hingegen kann komplett abgerissen werden, wenn ein Neubau in ähnlicher Kubatur und an der gleichen Örtlichkeit entsteht. Man wäre, die Dachform ausgenommen, frei in der Planung und könnte die erforderliche Raumfläche im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss für die Höchstfördersumme voll ausschöpfen (die Planung sieht etwas mehr Fläche vor). Im Dachgeschoss könnten Räumlichkeiten für eine mögliche Erweiterung des Hortes oder anderweitige Ausweichräume geschaffen werden. Bei Bedarf kann das Gebäude auch nach Westen erweitert werden, Platz hierfür wäre reichlich vorhanden. Die Gesamtkosten für einen Abbruch und Neubau mit komplettem Innenausbau (einschließlich Dachgeschoss) belaufen sich auf ca. 1,9 Millionen Euro. Diese Kostenschätzung wurde sehr genau kalkuliert, so dass nahezu keine Abweichungen oder Kostensteigerungen zu erwarten sind.
Die Kosten für den Abbruch der bestehenden Gebäude sowie der Freilegung der Wände und Decken betragen ca. 30.000 Euro.
Aus dem Topf der Städtebauförderung können nur Mittel für den Abbruch, nicht aber für den Neubau abgerufen werden. Diese ergeben sich nach dem BayKiBiG iVm dem FAG als Investitionskostenzuschuss.
Bei einer eventuellen Nutzung der Anwesen 57 und 59 als Kindergarten stellt MGRM Franz Kirchdörfer die Frage nach einem Standort für den Aufzug. Laut Herrn Wirsching müsste dieser zentral auf der Ost- oder Westseite angebracht werden. Ein Anbau an der Südseite würde zum einen die Belichtung stark einschränken, zum anderen wären im Inneren des Gebäudes zu viele Flurflächen ohne konkrete Nutzungsmöglichkeit vorhanden. MGRM Klaus Adelhardt könnte sich den Aufzug auch zwischen den Anwesen 57 und 59 vorstellen. Dies wird sehr kritisch gesehen, da mit großer Wahrscheinlichkeit das bestehende Fassaden-Ensemble nicht wieder abgebildet werden kann.
MGRM Volker Rudolph spricht sich aufgrund der Planungsfreiheit für einen Neubau aus und möchte wissen, mit welchem Zeitrahmen bei den jeweiligen Varianten zu rechnen ist. Für eine Unterbringung in den Anwesen 57 und 59 muss mit einer Bauzeit von etwa drei Jahren gerechnet werden. Bei einem Neubau wird der Baubeginn unter der Voraussetzung eines positiven Beschlusses und der zeitnahen Einreichung aller erforderlichen Anträge auf Januar 2018 datiert, die Fertigstellung und somit eine Nutzung als Kindergarten wäre nach ca. einem Jahr möglich. Bei einem Neubau könnten die Anwesen 57 und 59 zunächst in ihrem jetzigen Zustand bestehen bleiben, da eine Nutzung unabhängig vom Neubau des Kindergartens ist.
MGRM Edith Bayersdorfer sieht für einen Neubau ideale Voraussetzungen und bezeichnet dies als vernünftigste Lösung. Sie gibt zu bedenken, dass am aktuellen Standort in der Hauptstraße 20 erhebliche Kosten für Sanierungen anfallen werden und es somit sinnvoller wäre, dieses Geld in einen Neubau zu investieren.
Die Nutzung des Gesamtareals mit der Tagespflege und Seniorenwohnungen sieht sie als Mehrgenerationenprojekt, für das möglicherweise noch weitere Mittel aus einem neu aufgelegten Bundesförderprogramm abgerufen werden könnten. Laut Herrn Wirsching wäre dies auch dann möglich, wenn bereits ein privater Investor involviert ist. Man könnte die Tagespflege auch als Bürgerprojekt führen, was aber für die aktuelle Planung noch keine Rolle spielt.
Die Fläche zwischen dem Neubau und den Anwesen 57 und 59 kann zukünftig als gemeinschaftliche Fläche von Kindern und Senioren genutzt werden und stellt somit die Verbindung der Generationen her.
MGRM Volker Rudolph wünscht sich abschließend, dass die Mitarbeiter(innen) des Kindergartens in der Hauptstraße in die Planungen der Räume einbezogen werden. Erste Bürgermeisterin Dr. Birgit Kreß sichert dies zu. Auch Herr Wirsching bekräftigt, dass er die Gespräche mit den Mitarbeiter(inne)n suchen und diese rege einbinden wird.
