Das Baugrundstück befindet sich im nicht überplanten Innenbereich. Somit ist die Zulässigkeit des Vorhabens nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) zu beurteilen.
Die beiden Grundstücke Fl.Nrn. 206 und 206/6 betragen zusammen 2.793 m². Auf der Fl.Nr. 206 soll ein dreigeschoßiges Mehrfamilienhaus mit Dachausbau und 27 Wohneinheiten unterschiedlicher Größen von 49 m² bis zu 117 m² errichtet werden. Auf der Fl.Nr. 206/6 ist die Bebauung mit einem kleineren Doppelhaus geplant.
Für diese Grundstücke gibt es bereits einen genehmigten Vorbescheid vom 10.11.2017. Es wurde ein Gebäude mit Nord-Süd Ausrichtung und Ost-West orientierten Wohnungen geplant. Entgegen der Planung des Vorbescheides erhält das Dachgeschoß über dem dritten Vollgeschoß mit flach geneigtem Satteldach und mittigem First jedoch keine weitere Galerieebene mehr. Das Haus steht mit einem Abstand von 3 m zur südlichen Straßenbegrenzung. Die Grund- und Geschoßflächenzahlen orientieren sich an dem westlichen Nachbargrundstück. Die zwei südlichen Wohnungen im Erdgeschoß sollen einfach ausgestattet werden und der Markt soll ein Vorschlagsrecht bei der Mietvergabe erhalten. Die absolute Grundfläche liegt 100 m² unter der des Bestandsgebäudes. Die Tiefgaragenzufahrt wird am nördlichen Ende hinter dem Haus platziert. Es können hier 29 Stellplätze untergebracht werden. Die Zufahrt durch das Grundstück wird ohnehin wegen der bestehenden Dienstbarkeit für das hintere Grundstück benötigt. Zudem kann die Rampe der Tiefgarage kurz ausfallen, da das Gelände nach Norden abfällt. Das Gebäude steht wieder direkt giebelständig an der Straße, ohne das Rampenhaus im Vorgarten.
Auf der Fl.Nr. 206/6 wird ein zweigeschoßiges Doppelhaus geplant. Die Grundfläche orientiert sich an dem benachbarten Wohnhaus und beträgt 118 m². Die Wohnflächen der Doppelhaushälften liegen unter 100 m².
Nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung müssten insgesamt 59 Stellplätze errichtet werden. In der geplanten Tiefgarage können 29 Stellplätze untergebracht werden. Des Weiteren wird für das Doppelhaus je eine Duplexgarage und ein Stellplatz errichtet. Straßennah können an der Süd-Ost-Ecke des Grundstücks 6 Stellplätze und im weiteren Verlauf entlang der Zufahrt 4 Stellplätze errichtet werden. Demnach können 45 Stellplätze errichtet werden. Es fehlen 14 Stellplätze. Diese sollen durch ein Mobilitätskonzept aufgefangen werden.
Erläuterung Konzept für den Individualverkehr und damit verbundenen Stellplatzreduktion durch den Planer:
Es ist dem Bauherrn ein besonderes Anliegen, alle Wohnungen deutlich, die durch die barrierefreie Ausgestaltung einen Größenzuwachs von ca. 20 % erfahren. Die Wohnungen liegen nun mit 49 m² Wohnfläche über der Grenze von 40 m², bei denen nur 1 Stellplatz notwendig ist.
Für diese 5 Wohnungen bitten wir um ablösefreie Reduktion der Stellplatzforderung auf je einen Stellplatz. Im Entwurf sind 2 Wohnungen größer als 100 m². Diese würden 3 Stellplätze erfordern. Da es sich aber um Wohnungen für maximal 4-köpfige Familien handelt, sehen wir hier ebenfalls keinen Stellplatzbedarf von 3 Stellplätzen und bitten um ablösefreie Reduktion um je einen Stellplatz.
Auf Anregung von Herrn Stolze wurde das Vorhaben, im straßennahen Erdgeschoß ein Gewerbe zu situieren, zugunsten von zwei je 50 -70 m² großen Wohnungen, die in Anlehnung an das staatliche einkommensorientierte Förderprogramm (EQF) einfach ausgestaltet werden sollen, aufgegeben. Die Wohnungen sollen mit einem dinglich gesicherten gemeindlichen Vorschlagsrecht bei der Mietervergabe Mietern zur Verfügung stehen, die auf dem freien Mietmarkt schwieriger an Wohnungen kommen. Aktuell stehen hier ca. 150 m² Wohnfläche zur Verfügung, aufgeteilt auf 49 und 99 m². Hier bitten wir wiederum um ablösefreie Reduktion der Stellplatzanforderung auf einen Stellplatz je Wohnung.
Der Stellplatzbedarf würde sich mit diesen Regelungen auf 50 Stellplätze reduzieren lassen.
Zur ablösefreien Kompensation der weiterhin fehlenden 5 Stellplätze sollen in Abstimmung mit der Marktgemeinde 2 der oberirdischen straßennahen Stellplätze mit E-Ladesäulen öffentlich zugänglich gemacht werden.
Des Weiteren sollen daneben zwei Stellplätze für Carsharing-Fahrzeuge bereitgehalten werden, die ebenfalls mit Ladesäulen ausgestattet werden.
Die Sondernutzungen dieser 4 Stellplätze werden dinglich gesichert.
2 weitere, straßennahe Stellplätze werden als Besucherparkplätze ausgewiesen und verbleiben im Gemeinschaftseigentum der Wohneigentümergemeinschaft.
Durchschnittlich werden 1,5 Stellplätze für jede Wohnung errichtet.
Als weitere Maßnahme im Rahmen des Konzeptes wird im Untergeschoß eine großzügige Fahrradgarage mit ca. 60 Stellplätzen errichtet. Die Fahrräder sind damit ganzjährig gut geschützt untergebracht. Mehr Fahrradstellplätze wären durchaus noch möglich. Diese Fahrradgarage wird über den Gehweg der sehr flach geneigten Tiefgaragenrampe erschlossen und ist damit für die Nutzer sehr attraktiv und wird sicher gut angenommen. Die Ausstattung mit E-Ladestationen ist obligatorsich.
Mit dieser Ausstattung für den Individualverkehr sehen wir das Objekt als zeitgemäß gut ausgestattet an.
Zudem sollte man nicht außer Acht lassen, dass die S-Bahn fußläufig in wenigen Minuten erreichbar ist, das Ortszentrum mit der Nahversorgung ebenfalls.
Das Objekt wird, als Ersatz für den schon lange leerstehenden Bauerhof, den Bereich zwischen der Herzog-Ludwig-Str. und dem Hennigbach sicher sehr attraktiv machen.
Der Fußweg von der Herzog-Ludwig-Str. zur Brücke über den Hennigbach, wird durch die Aufweitung des Bereichs zwischen den Häusern und mit der Ausstattung als Grünfläche, ebenfalls deutlich aufgewertet.
Das gesamte Vorschlagsrecht zu Gunsten des Marktes (2Wohneinheiten) ist zwar grundsätzlich zu befürworten, es steht jedoch nicht im Zusammenhang mit dem Antrag auf Reduzierung des Stellplatzschlüssels (fehlende Kausalität). Der Markt kann dieses Vorschlagsrechts somit nicht im Zusammenhang mit dem Antrag einfordern oder es zur Bedingung für eine Zustimmung machen.
Aus Sicht der Bauverwaltung würde sich das Vorhaben gemäß § 34 Baugesetzbuch einfügen, würde aber aufgrund der Abweichung von der gemeindlichen Stellplatzsatzung einen Präzedenzfall auslösen. Er wäre bei zukünftigen großen Wohnbauvorhaben im Innenbereich mit ähnlichen Anträgen auf Abweichung von den Regelungen der gemeindlichen Stellplatzsatzung zu rechnen.
