Datum: 12.09.2024
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Sitzungssaal des Rathauses
Gremium: Haupt- und Bauausschuss
Körperschaft: Markt Markt Schwaben
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 20:08 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Eröffnung der Sitzung
2	Antrag auf Baugenehmigung Erweiterung eines landwirtschaftlichen Betriebes um eine Pferdepension Sägmühle 1, Fl.Nrn. 1455 u. a. Beratung und Beschlussfassung
3	Antrag auf Bauvorbescheid für eine auf 5 Jahre befristete Nutzung eines bereits bestehenden Lagerplatzes vor dessen Rückbau Wallbergstraße, Fl.Nrn. 635, 636 Beratung und Beschlussfassung
4	Antrag auf Baugenehmigung mit Antrag auf Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans sowie Abweichungsantrag von der Stellplatzsatzung Sanierung und Umbau des bestehenden Wohnhauses mit Erneuerung und Ausbau des Dachgeschosses An der Bachleiten 28, Fl.Nr. 949/26 Beratung und Beschlussfassung
5	Antrag auf Baugenehmigung mit Abweichungsantrag von der Stellplatzsatzung Umbau des bestehenden Zweifamilienhauses in ein Mehrfamilienhaus mit 3 Wohneinheiten durch Dachgeschossausbau Goethering 16, Fl.Nr. 1300/9 Beratung und Beschlussfassung
6	Antrag auf Baugenehmigung mit Abweichungsanträge von der Stellplatz- und Freiflächengestaltungssatzung Umbau und Nutzungsänderung des Gästehauses "Am Turm" in ein Wohnhaus und Anbau eines Nebengebäudes Gschmeidmachergasse 2 + 4, Fl.Nrn. 8/3 + 9/0 Beratung und Beschlussfassung
7	Neuerlass der Satzung über die Herstellung von Stellplätzen und deren Ablösung des Marktes Markt Schwaben (Stellplatzsatzung) Beratung und Beschlussfassung
8	Bauleitplanverfahren der Nachbargemeinden Gemeinde Anzing, 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 53 "Anzing nordwestlich der Grundschule" Sachstandsinformation
9	Informationen, Bekanntgaben und Anfragen

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1. Eröffnung der Sitzung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Haupt- und Bauausschuss (Markt Markt Schwaben)	Haupt- und Bauausschusssitzung	12.09.2024	ö		1

Sachvortrag

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2. Antrag auf Baugenehmigung Erweiterung eines landwirtschaftlichen Betriebes um eine Pferdepension Sägmühle 1, Fl.Nrn. 1455 u. a. Beratung und Beschlussfassung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Markt Schwaben)	Marktgemeinderatssitzung	19.10.2023	ö	Beratung und Beschlussfassung	7
Haupt- und Bauausschuss (Markt Markt Schwaben)	Haupt- und Bauausschusssitzung	12.09.2024	ö	Beratung und Beschlussfassung	2

Sachvortrag

Gremium	Beratungsart:	Beratungstyp:	Sitzungsdatum:	TOP-Nr.:
Marktgemeinderat	öffentlich	beschließend	17.09.2020	6
Marktgemeinderat	öffentlich	beschließend	16.03.2023	10
Marktgemeinderat	öffentlich	beschließend	19.10.2023	7

Zu dem beantragten Vorhaben existiert bereits ein Vorbescheid des Landratsamtes Ebersberg vom 08.01.2024 sowie ein Änderungsbescheid vom 12.02.2024 (jeweils Az.: V-2020-3410).

Im Vorbescheidsverfahren hat der Markt mehrfach sein Einvernehmen verweigert, zuletzt mit Beschluss vom 19.10.2023. Der entsprechende Beschlussbuchauszug ist der Beschlussvorlage als Anlage beigefügt. Der Markt ging dabei stets davon aus, dass der Privilegierungstatbestand des § 35 Abs. 1 Nr. 1 Baugesetzbuch nicht erfüllt ist.

Gegen den Vorbescheid hat der Markt Klage zum Bayerischen Verwaltungsgericht München erhoben. Das Verfahren ist unter dem Aktenzeichen M 9 K 24.295 anhängig. Die Klage wurde auch bereits begründet, eine Erwiderung liegt noch nicht vor. Die Klagebegründung vom 28.03.2024 ist ebenfalls der Beschlussvorlage als Anlage beigefügt.

Da das nunmehr beantragte Vorhaben demjenigen Vorhaben entspricht, für das der positive Vorbescheid erteilt wurde, kann hinsichtlich der rechtlichen Bedenken auf die Ausführungen in den o.g. Anlagen Bezug genommen werden. Ergänzend verweisen wir auf das ebenfalls in der Anlage beigefügte Schreiben des Landratsamtes Ebersbergs vom 22.07.2024 an den Bauherrn. Aus diesem ergibt sich, dass der Bauantrag in mehrfacher Hinsicht unvollständig bzw. zu unbestimmt ist, Zweifel an den angegebenen Baukosten bestehen (diese sind in ganz wesentlicher Hinsicht relevant für die Wirtschaftlichkeit des Vorhabens und damit dessen Privilegierung), die mit dem Vorbescheid beauflagten Dienstbarkeiten nicht vorgelegt wurden sowie nicht nachgewiesen ist, dass die Erschließung im Hinblick auf die Niederschlagswasserbeseitigung gesichert ist. Zwar hat der Bauherr zwischenzeitlich einige Angaben nachgereicht, allerdings fehlt nach wie vor eine Stellplatzberechnung, die erbetene Klarstellung im Hinblick auf die Wohnungsanzahl sowie die mit dem Vorbescheid beauflagten Dienstbarkeiten. Die Baukosten werden jetzt zwar entsprechend der im Vorbescheidsverfahren vorgelegten Unterlagen aufgeschlüsselt, jedoch hat sich am vom Landratsamt nunmehr für zu niedrig gehaltenen Gesamtbetrag nichts geändert. 

Insgesamt liegt nach Auffassung der Verwaltung mangels Privilegierung nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 Baugesetzbuch ein sonstiges Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 2 Baugesetzbuch. Da es öffentliche Belange nach § 35 Abs. 3 Satz 1 Nrn. 1, 5 und 7 Baugesetzbuch beeinträchtigt, ist es bauplanungsrechtlich unzulässig.

Verfasser: Döring ● Spieß Rechtsanwälte

Beschluss

In dem Fall, dass das gemeindliche Einvernehmen durch das Landratsamt Ebersberg ersetzt wird, wird die Verwaltung beauftragt, hiergegen gerichtlich vorzugehen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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3. Antrag auf Bauvorbescheid für eine auf 5 Jahre befristete Nutzung eines bereits bestehenden Lagerplatzes vor dessen Rückbau Wallbergstraße, Fl.Nrn. 635, 636 Beratung und Beschlussfassung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Haupt- und Bauausschuss (Markt Markt Schwaben)	Haupt- und Bauausschusssitzung	12.09.2024	ö	Beratung und Beschlussfassung	3

Sachvortrag

Nachdem der Markt Markt Schwaben diese Fläche nach Fertigstellung des kommunalen Schulzentrums bzw. nach dem 31.12.2024 nicht mehr benötigt, wurde vom Eigentümer ein Antrag auf Bauvorbescheid für eine weitere auf 5 Jahre befristete Nutzung dieser Fläche als Lagerplatz für eine Kanalbaufirma gestellt. 

Die Grundstücke Fl.Nrn. 635 + 636 befinden sich im Außenbereich. Die baurechtliche Beurteilung richtet sich somit nach § 35 Baugesetzbuch (BauGB). Eine gewerbliche Nutzung im Außenbereich ist planungsrechtlich unzulässig. Nach Rücksprache mit dem Landratsamt Ebersberg werden hier öffentliche Belange beeinträchtigt (§ 35 Abs. 3 BauGB), insbesondere auch wegen der zu erwartenden Lärm- und Staubimmissionen zu Lasten der vorhandenen Wohnnachbarschaft. Im Falle der Zulassung der gewerblichen Nutzung würde dies grundsätzlich auch einen Anspruch auf Erweiterung nach § 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 6 BauGB auslösen. 

Das Landratsamt Ebersberg hat daher vor, den Antrag auf Bauvorbescheid abzulehnen. Im Vorfeld soll der Markt Markt Schwaben sich dazu äußern. 

Dem Landratsamt Ebersberg soll mitgeteilt werden, ob der Markt Markt Schwaben selbst weiterhin Bedarf an der Nutzung dieser Grundstücke hat. Eine weitere vorübergehende gemeinnützige Nutzung durch den Markt Markt Schwaben (z. B. als Lehrerparkplatz) würde das Landratsamt Ebersberg dulden. 

Beschluss

Dem Landratsamt Ebersberg wird mitgeteilt, dass der Markt Markt Schwaben keinen Bedarf an der weiteren Nutzung dieser Flächen nach dem 31.12.2024 hat. Diese werden auf Kosten des Marktes in ihren ursprünglichen Zustand zurückgebaut (entsprechend Mietvertrag). 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 1

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4. Antrag auf Baugenehmigung mit Antrag auf Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans sowie Abweichungsantrag von der Stellplatzsatzung Sanierung und Umbau des bestehenden Wohnhauses mit Erneuerung und Ausbau des Dachgeschosses An der Bachleiten 28, Fl.Nr. 949/26 Beratung und Beschlussfassung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Haupt- und Bauausschuss (Markt Markt Schwaben)	Haupt- und Bauausschusssitzung	12.09.2024	ö	Beratung und Beschlussfassung	4
Marktgemeinderat (Markt Markt Schwaben)	Marktgemeinderatssitzung	12.12.2024	ö	Beratung und Beschlussfassung	3

Sachvortrag

Bei dem bestehenden Wohnhaus muss das Dachsgeschoss renoviert werden und im Zuge dessen soll dies zur Wohnraumerweiterung für die Familie aufgestockt werden. Als Dachform ist ein Mansardendach mit einer Dachneigung von 12° geplant. Der Bebauungsplan setzt ein Satteldach mit einer Dachneigung zwischen 21° und 25° sowie eine Geschossigkeit mit Erd-, Obergeschoss und hangseitig ein Untergeschoss sowie Gebäudehöhen fest. Von diesen Festsetzungen sind Befreiungen erforderlich. 

Zum jetzigen Zeitpunkt liegt uns ein Befreiungsantrag vom Dachaufbau, Dachneigung und Dachform vor. Von Seiten des Landratsamts Ebersberg wurden zusätzlich Anträge auf Befreiung von der festgesetzten Gebäudehöhe sowie von der Geschossigkeit angefordert. 

Begründet werden die erforderlichen Befreiungen vom Planungsbüro wie folgt zusammengefasst: 

„Aufgrund der erforderlichen Dachrenovierung soll mit den Erneuerungs- und Umbauarbeiten die Wohnfläche der Wohnung im Obergeschoss erweitert werden. Mit der neuen Dachform eines Mansardendaches würde sich das Gebäude an die vorhergehende Höhe des Giebels anpassen und hätte eine optimale Wohnraumnutzung. Diese Dachform ist in der Nachbarbebauung bereits vorhanden und würde somit keinen Präzedenzfall auslösen. Es sind in der Umgebung mehrere sanierte, aufgestockte und auch höhere Wohnhäuser vorhanden.“

Bei dem Gebäude handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung für die Großmutter (57,03 m²), die kein Auto besitzt. Aufgrund der Wohnflächenerweiterung auf jetzt insgesamt 114,50 m² würde laut der gemeindlichen Stellplatzsatzung ein zusätzlicher Stellplatz erforderlich werden. Dieser kann jedoch aufgrund der Platzverhältnisse nicht errichtet werden. Dem Bauantrag liegt hier ein Antrag auf Abweichung von der gemeindlichen Stellplatzsatzung vor. 

Gemäß Art. 47 Abs. 1 Satz 3 Bayerische Bauordnung (BayBO) ist auf die Verpflichtung zur Schaffung von Stellplätzen zu verzichten, wenn sonst die Schaffung und Erneuerung von Wohnraum auch unter Berücksichtigung der Möglichkeit einer Ablösung nach Art. 47 Abs. 3 Nr. 3 BayBO erheblich erschwert oder verhindert würde. 

Beschluss

Folgenden Befreiungen vom Bebauungsplan Nr. 30 „Böhmerwaldstraße“ wird zugestimmt:

• Dachform (Mansarden- anstatt Satteldach)
• für Dachneigung mit 12 Grad (festgesetzt 21 bis 25 Grad).

Die Verwaltung wird beauftragt, bei Vorlage des noch ausstehenden Befreiungsantrags für 

• Gebäudehöhe und Geschossigkeit (E + 1 festgesetzt),

die Zustimmung auch hierfür zu erteilen.

Auf die zusätzliche Errichtung eines Stellplatzes wird gemäß Art. 47 Abs. 1 Satz 3 BayBO verzichtet.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 2, Dagegen: 7

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5. Antrag auf Baugenehmigung mit Abweichungsantrag von der Stellplatzsatzung Umbau des bestehenden Zweifamilienhauses in ein Mehrfamilienhaus mit 3 Wohneinheiten durch Dachgeschossausbau Goethering 16, Fl.Nr. 1300/9 Beratung und Beschlussfassung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Haupt- und Bauausschuss (Markt Markt Schwaben)	Haupt- und Bauausschusssitzung	12.09.2024	ö	Beratung und Beschlussfassung	5

Sachvortrag

Im Zuge der Sanierung des Dachstuhls (Wärmedämmung) soll das bisher als Speicher genutzte Dachgeschoss zu einer weiteren Wohneinheit ausgebaut werden. Laut Entwurfsverfasser sind durch die neue Einteilung des Dachgeschosses geringfügige Umbaumaßnahmen (Schließen bestehender Türöffnungen, neue Durchgänge herstellen, Einbau von Trockenbau-Wänden) geplant. In das statische System soll hierdurch nicht eingegriffen werden. 

Die geplante 3. Wohneinheit im Dachgeschoss wurde mit einer Wohnfläche von 42,92 m² errechnet. Laut der aktuell noch rechtskräftigen Stellplatzsatzung würden hierfür zwei Stellplätze erforderlich werden (> 40 m² = 2 Stellplätze). Mit Bauantrag aus dem Jahr 1964 / Tektur 1967 war für das Zweifamilienhaus lediglich eine Garage ausgewiesen (= Bestandsschutz). Die große Zufahrt vor der Garage wird zusätzlich als Stellplatz genutzt. Für die Neuschaffung der 3. Wohneinheit im Dachgeschoss ist im Vorgartenbereich ein Stellplatz, der über die gemeinsame Zufahrt erschlossen werden soll, geplant. Zusätzlich sollen gemäß unserer Stellplatzsatzung neben dem Hauseingang zwei Fahrradstellplätze errichtet werden. 

Gemäß Art. 47 Abs. 1 Satz 3 Bayerische Bauordnung (BayBO) ist auf die Verpflichtung zur Schaffung von Stellplätzen zu verzichten, wenn sonst die Schaffung und Erneuerung von Wohnraum auch unter Berücksichtigung der Möglichkeit einer Ablösung nach Art. 47 Abs. 3 Nr. 3 BayBO erheblich erschwert oder verhindert würde. 

Beschluss

Entsprechend Art. 47 Abs. 1 Satz 3 BayBO wird die Errichtung eines zusätzlichen Stellplatzes als ausreichend erachtet.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 1

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6. Antrag auf Baugenehmigung mit Abweichungsanträge von der Stellplatz- und Freiflächengestaltungssatzung Umbau und Nutzungsänderung des Gästehauses "Am Turm" in ein Wohnhaus und Anbau eines Nebengebäudes Gschmeidmachergasse 2 + 4, Fl.Nrn. 8/3 + 9/0 Beratung und Beschlussfassung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Haupt- und Bauausschuss (Markt Markt Schwaben)	Haupt- und Bauausschusssitzung	12.09.2024	ö	Beratung und Beschlussfassung	6

Sachvortrag

Das ehemalige „Gästehaus Am Turm“ bestand aus 20 Gästezimmern, einem Büro mit Empfang, Toilettenanlagen, einem Frühstücksraum mit angeschlossener Küche im Erdgeschoss sowie einer mehr als 40 m² großen Wohnung im Dachgeschoss. Das Gebäude soll nun in ein reines Wohnhaus mit 18 Wohneinheiten umgenutzt werden. Nachdem das Gebäude kein Kellergeschoss besitzt, ist auf Fl.Nr. 9 die Errichtung eines eingeschossigen Nebengebäudes mit einem Abstellraum für den Hausmeister sowie 6 Abstellräumen für die Wohnungen geplant. 

Als bauliche Maßnahmen sind lediglich das Ersetzen eines Fensters in eine Türe, Verlängerung eines WC-Fensters, Sanierung der Fenster (technisch und farblich) sowie die Errichtung einer PV-Anlage auf dem Dach der Südseite mit 37 Modulen, vorgesehen.

Es sollen hier 15 Wohnungen unter 40 m² und 3 größer als 40 m² Wohnfläche entstehen. Hieraus ergibt sich laut der gemeindlichen Stellplatzsatzung ein Stellplatzbedarf von insgesamt 21 Stellplätzen. Für das Gästehaus wären 23 Stellplätze erforderlich gewesen. Vorhanden sind auf dem Grundstück 9 Stellplätze. Der Antrag auf Abweichung von der Stellplatzsatzung wird damit begründet, dass durch die Nutzungsänderung gegenüber dem Bestand kein zusätzlicher Mehrbedarf entsteht. Die Mietnutzung der Wohnungen erfolge vorranging durch Auszubildende, Praktikanten und sonstige junge Mitarbeiter der Firma des Antragstellers. Ein Stellplatz soll als Kompensation in Zusammenarbeit mit der Carsharing Union Markt Schwaben mit einer Ladesäule versehen (Stellplatz Nr. 2) und kann von den Mietern bzw. Mitarbeitern genutzt werden. Entsprechend der gemeindlichen Stellplatzsatzung werden 36 Fahrradstellplätze nachgewiesen. 

Laut der gemeindlichen Freiflächengestaltungssatzung § 8 „Gestaltung von Kinderspielplätzen“, Abs. 2, sind je 25 m² Wohnfläche 1,5 m² Kinderspielplatzflächen nachzuweisen, jedoch mindestens 60 m².

Der Antragsteller hat einen Antrag auf Befreiung von der Pflicht zur Erstellung eines Kinderspielplatzes gestellt. Begründet wird dies, wie bereits beim Abweichungsantrag von der Stellplatzsatzung, damit, dass es sich hier um „Kleinwohnungen“ für Auszubildende und Praktikanten, also Einzelpersonen ohne eigene Familie oder Kinder, handelt. Lediglich eine Wohneinheit soll auch für eine kleine Familie geeignet sein. 

Aus Sicht der Verwaltung sind die Begründungen schlüssig und das gemeindliche Einvernehmen kann hierfür erteilt werden.

Bemerkung:

Über die Inhalte des Tagesordnungspunktes wurde kurz beraten und dann entschieden, den Tagesordnungspunkt auf die nächste Sitzung zu nehmen. 

Es wurde kein Beschluss gefasst. 

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7. Neuerlass der Satzung über die Herstellung von Stellplätzen und deren Ablösung des Marktes Markt Schwaben (Stellplatzsatzung) Beratung und Beschlussfassung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Haupt- und Bauausschuss (Markt Markt Schwaben)	Haupt- und Bauausschusssitzung	12.09.2024	ö	Beratung und Beschlussfassung	7

Sachvortrag

In der letzten Sitzung wurde über die Inhalte der Stellplatzsatzung beraten. Es wurde mehrheitlich beschlossen, dass diese dem Gemeinderat zur Beschlussfassung vorgelegt wird. 

Es war nur noch folgender Punkt zu klären. 

Kann die Reduzierung der Stellplätze durch Vertrag geregelt und dinglich gesichert werden? 

Da eine dingliche Sicherung möglich ist, schlägt die Verwaltung vor dieses Thema generell im § 6 zu regeln. 

„Die Reduzierung muss vertraglich vereinbart werden und ist dinglich zu sichern“

Der Abs. 2 des Paragraphen 8 wird zudem ersatzlos gestrichen. 

Beschluss

Der Wortlaut des § 6 Abs. 3 lautet: Die Reduzierung muss vertraglich vereinbart werden und ist dinglich zu sichern.   

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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8. Bauleitplanverfahren der Nachbargemeinden Gemeinde Anzing, 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 53 "Anzing nordwestlich der Grundschule" Sachstandsinformation

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Haupt- und Bauausschuss (Markt Markt Schwaben)	Haupt- und Bauausschusssitzung	12.09.2024	ö	Sachstandsinformation	8

Sachvortrag

Das derzeit noch unbebaute Plangebiet betrifft den nordwestlichen Geltungsbereich des bisherigen Bebauungsplans Nr. 53. Es befindet sich am nordwestlichen Ortsrand, südlich der Schulstraße und westlich des Kinderhauses.  

Anlass und Ziel der Änderung des Bebauungsplans ist die Schaffung einer Rechtsgrundlage für die beabsichtigte Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 22 Wohneinheiten südlich der Schulstraße, um den gestiegenen Bedarf an Wohnflächen zu bedienen.  

Als Art der baulichen Nutzung wird ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Vorgesehen sind drei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss mit Satteldach. Zusammen mit dem nördlich der Schulstraße angesiedelten Winterdienstdepot bedeutet die neue Bebauung eine Arrondierung des Ortsrandes.  

Das Plangebiet ist über die Schulstraße im Norden sowie über den Loherweg im Osten erschlossen.

Die Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange haben die Möglichkeit, bis 30.09.2024 zum Entwurf der Bebauungsplanänderung Stellung zu nehmen.

Da die vorliegende Planung keine Belange des Marktes Markt Schwaben berührt, wird die Verwaltung der Gemeinde Anzing mitteilen, dass keine Anregungen vorgebracht werden und von einer weiteren Beteiligung des Marktes im Verfahren abgesehen werden kann, sofern es sich nicht um wesentliche, in die Planung eingreifende Änderungen handelt.  

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9. Informationen, Bekanntgaben und Anfragen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Haupt- und Bauausschuss (Markt Markt Schwaben)	Haupt- und Bauausschusssitzung	12.09.2024	ö		9

Sachvortrag

• Aus der Mitte des Gremiums wurde die Parksituation in der Ödenburger Straße angesprochen.
• Aus der Mitte des Gremiums wurde nachgefragt, ob man für die Öffentlichkeit Führungen durch die Schule anbieten können. Frau Dahms zeigte sich für das Thema offen. Voraussetzung wäre hier die Zustimmung der Entscheider aus der Schule. Für den Fall, dass diese erteilt ist, könnten nach der Einweihungsfeier Führungen für die Öffentlichkeit geplant werden.