Datum: 03.04.2025
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Sitzungssaal des Rathauses
Gremium: Haupt- und Bauausschuss
Körperschaft: Markt Markt Schwaben
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 19:34 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Eröffnung der Sitzung
2	Antrag auf Baumfällung Staudhamer Straße 21, Fl.Nr. 1276/9 Beratung und Beschlussfassung
3	Antrag auf Baumfällung Von-Eichendorff-Str. 6, Fl.Nr. 1276/18 Beratung und Beschlussfassung
4	Antrag auf Baugenehmigung Nutzungsänderung von Gewerbeflächen im Keller- und Erdgeschoss zu einer Beherbergungsstätte Im Wiegenfeld 18 a + b, Fl.Nrn. 932 + 939/2 Beratung und Beschlussfassung
5	Antrag auf Baugenehmigung Errichtung eines freistehenden Container-Foyers mit Verbindungsdach zu einer bestehenden Theaterhalle, sowie Einbau einer Technikempore und Nutzungsänderung des Technikraums im Obergeschoss in einen Lagerraum; Münterstraße 5, Fl.Nr. 329/10 Beratung und Beschlussfasssung
6	Informationen, Bekanntgaben und Anfragen

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1. Eröffnung der Sitzung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Haupt- und Bauausschuss (Markt Markt Schwaben)	Haupt- und Bauausschusssitzung	03.04.2025	ö		1

Sachvortrag

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2. Antrag auf Baumfällung Staudhamer Straße 21, Fl.Nr. 1276/9 Beratung und Beschlussfassung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Haupt- und Bauausschuss (Markt Markt Schwaben)	Haupt- und Bauausschusssitzung	03.04.2025	ö	Beratung und Beschlussfassung	2

Sachvortrag

Es sollen eine Kiefer und eine Fichte gefällt werden, die einen größeren Stammumfang als 149 cm aufweisen. Der Antragsteller weigerte sich eine unter anderem aus Kostengründen eine fachliche Stellungnahme vorzulegen. 

Er teilte uns folgendes mit:

Beide Bäume mussten vor einigen Jahren aufgrund von Sturmschäden bereits gekappt werden. Beide Bäume stehen alleine da und sind 100 % dem Wind ausgesetzt. Vor einigen Jahren hat uns ein Sturm beide Baumwipfeln heruntergerissen und auch das Dach unseres Gartenhauses beschädigt. Daraufhin erfolgte die Kappung. Mittlerweile sind beide Bäume jedoch wieder gewachsen und die Gefahr bei einem der nächsten Stürme ist somit wiedergegeben. 

Beide Bäume sind über 60 Jahre alt. Von einem gesunden Baum kann man hier sicherlich nicht mehr sprechen. Ich plane meinen Garten komplett neu zu gestalten. Ich habe einen Architekten und einen professionellen Landschaftsgärtner. 

Die Planung liegt als Anlage bei. Es ist auch ein unterschriebenes Schreiben der umliegenden Nachbarn mit einer Befürwortung der Fällung bei uns eingegangen. Folgende Argumente wurden vorgebracht: 

• Schattenwurf: Als nördliche Nachbar werden unsere Gärten auf Grund der ca. 20 Meter hohen Bäume beschattet. Der Schatten erschreckt sich über die Gärten der Hausnummern 23, 25 und 27
• Beeinträchtigung der PV Anlage: Die Bäume wurden bereits vor ca. 7 Jahren aufgrund von Sturmschäden gekürzt. Mittlerweile beschatten die Bäume wieder unsere PV Anlage. Dies bewirkt eine Reduzierung des Stromertrags.
• Sturmgefahr: Die Sturmgefahr ist nicht unerheblich. Die große Fichte im Anwesen Staudhamer Str. 23 wurde bei einem Sturm vor 4 Jahren gekappt. Die ca. 7 Meter lange Spitze bohrte sich ca. 1 m in den Boden. Es wurde dadurch ein Glasgewächshaus zerstört und musste abgerissen werden. Ein entsprechender Sturmbruch kann sich jederzeit auch bei Bäumen auf dem Grundstück der Hausnummer 21 ereignen. 

Die Verwaltung konnte sich den fachlichen Rat von Herrn Ferres (Unteren Naturschutzbehörde) sichern. Im Rahmen eines Ortstermins teilte uns Herr Ferres folgendes mit: 

Wie ich feststellen konnte, stimmen die Angaben aus der Mail vom Antragsteller. Beiden Bäumen fehlen bereits die Spitzen und die Kronen haben viel Totholz. Augenscheinlich (ohne eingehende Untersuchung) sind die Bäume vital, jedoch auf Grund der Größe im Verhältnis zum Garten eigentlich zu groß. Der gesamte Garten wird von den beiden Bäumen dominiert (unter anderem durch massive Beschattung und viele oberirdische Wurzeln) und eine vernünftige Umgestaltung ist so nicht möglich. 

In Anbetracht des Umstandes, dass wir mit Nadelbäumen im urbanen Umfeld durch die Klimaveränderungen immer mehr Probleme bekommen sehe ich hier keine gute Langzeitprognose.

Meine Empfehlung im konkreten Fall wäre deshalb dem Fällantrag zuzustimmen und im Rahmen der Neuanlage des Gartens anstelle der vier eingezeichneten Bäume (Ginko, Atlazeder, Kiefer) zwei Laubbäume 2. Wuchsordnung nach zu pflanzen.  Diese sollten mindestens 3 Meter von der Grundstücksgrenze gepflanzt werden. Dem Planer wird generell empfohlen die Bäume mit realistischen Kronendurchmessern von mind. 6 - 7 m einzuzeichnen, um die Bäume besser platzieren zu können und Nachbarschaftsstreitigkeiten in der Zukunft zu verhindern. Folgende Bäume wären geeignet: 

• Eschen-Ahorn (Acer negundo)
• Baumhasel (Corylus colurna)
• Blumen-Esche (Fraxinus ornus)
• Mehlbeere (Sorbus aria)
• Vogelbeere (Sorbus aucuparia)
• Thüringische Mehlbeere (Sorbus thuringiaca 

Beschluss

Als Ersatzbepflanzung für die beiden genannten Bäume (Stammumfang größer als 149 cm) sind gemäß Baumschutzverordnung des Marktes zwei Bäume mit einer Pflanzgröße 20/25 cm als Hochstamm 4xV vorzunehmen. Es darf gerne der Empfehlung von der Unteren Naturschutzbehörde gefolgt werden.

Ein schriftlicher Nachweis mit Foto über die Ersatzbepflanzung ist bis zur genannten Frist der Verwaltung vorzulegen. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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3. Antrag auf Baumfällung Von-Eichendorff-Str. 6, Fl.Nr. 1276/18 Beratung und Beschlussfassung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Haupt- und Bauausschuss (Markt Markt Schwaben)	Haupt- und Bauausschusssitzung	03.04.2025	ö		3

Sachvortrag

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der gemeindlichen Baumschutzverordnung.

Es soll eine Buche gefällt werden, die einen Stammumfang von 264 cm, und somit größer als 149 cm, aufweist. Zudem soll eine Tanne mit einem Stammumfang von 135 cm gefällt werden. Diese ist nicht Gegenstand dieser Beschlussvorlage. Die Genehmigung hierfür kann auf dem Verwaltungsweg erteilt werden. 

Zum Antrag auf Fällung der Buche liegt eine fachliche Stellungnahme einer Firma für Landschafts- und Gartenbau vor:

„Die Rotbuche (Fagus sylvatica) hat beidseitige Einrisse unterhalb des Druckzwiesels. 

Es sind Überwallungsversuche zu erkennen. Die Gabelung ist als nicht stabil einzustufen.

Die kröselige Rinde am Stamm weißt auf Brandkrustenpilz hin. Das ist eine holzzersetzende Weißfäule. Entweder man untersucht den Baum eingehend mit einem Resistographen, reduziert die Krone und baut Kronensicherungen ein (falls die Fäule noch nicht weit fortgeschritten ist).

Oder man fällt den Baum, was hier sicherlich auch vertretbar ist, bevor der kleinere Stammteil bei den Nachbarn auf die Terrasse kracht.“

Von der Verwaltung wurde Herr Ferres, Kreisfachberater für Gartenkultur und Landespflege, untere Naturschutzbehörde im Landratsamt Ebersberg, gebeten eine Stellungnahme zum Antrag auf Baumfällung der Buche abzugeben. Diese liegt uns inzwischen, wie folgt aufgeführt, vor:

„Im Rahmen der Ortseinsicht am 01.04.2025 konnte ich mir ein Bild von dem Baum machen. Die Buche ist vermutlich 70-80 Jahre alt, ökologisch höchst wertvoll und ortsbildprägend.

Es ist festzustellen, dass der Baum Totholz hat und dass Äste über das Nachbargrundstück wachsen. Im Rahmen eines Pflegegangs durch eine qualifizierte Baumpflegefirma könnte dies jedoch behoben werden.

Unterhalb des Zwiesels löst sich die Rinde ab. Die Ursache für die Abplatzungen ist unklar und könnte u. a. durch Sonnenbrand verursacht worden sein, da es genau an dieser Stelle keine Beschattung durch herunterhängende Äste, Efeubewuchs oder benachbarte Sträucher gibt. 

Eine ablösende Rinde ist per se kein alleiniges Merkmal des Brandkrustenpilzes. Das Vorhandensein von Myzelgewebe oder von Fruchtkörpern konnte im Rahmen meiner Inaugenscheinnahme vom Boden aus nicht festgestellt werden. Für die Bestimmung eines Pilzbefalls bedarf es daher einer eingehenden Untersuchung.

Ferner wird der Einsatz eines Resistographen als eingehende Untersuchungsmethode empfohlen, um das Ausmaß des "Befalls" zu ermitteln. Dies wäre in besagtem Fall jedoch die vollkommen falsche Methode, da hiermit lediglich die Restwandstärke an 1-2 Stellen festgestellt werden kann, nicht jedoch die mögliche Ausdehnung eines Pilzbefalls. Der Einsatz eines Resistographen wäre somit nicht aussagekräftig.

Der Baum erfüllt perfekt die Funktion als innerörtliches Habitat, als auch als Klimabaum, indem er Schatten spendet und die Umgebung aktiv durch Verdunstung herunter kühlt. Bäume dieser Größe in einer solchen Umgebung sind selten im Ort, weshalb ich eine eingehende Untersuchung durch ein qualifiziertes Sachverständigenbüro dringend empfehle, um die Schadstelle untersuchen zu lassen. Der Haupt- und Bauausschuss sollte einer Fällung vorerst nicht zustimmen.“

Aufgrund der fachlichen Stellungnahme des Landratsamts Ebersberg, untere Naturschutzbehörde, sollte dem Antrag auf Fällung der Buche vorerst nicht zugestimmt werden. Der Beschlussvorschlag wurde aus diesem Grund entsprechend geändert.

 

Beschluss

Sollte durch ein qualifiziertes Sachverständigenbüro bestätigt werden, dass es sich hierbei um einen Pilzbefall handelt und der Baum so stark geschädigt ist, dass er nicht mehr zu erhalten ist, wird die Verwaltung beauftragt, nach Rücksprache mit der unteren Naturschutzbehörde, die Genehmigung auf dem Verwaltungsweg zu erteilen. 

Die Fällung ist nur außerhalb der Schutzzeit gestattet. Die Ersatzbepflanzung hat innerhalb der Pflanzperiode bis spätestens 30.04.2027 zu erfolgen. Als Ersatzbepflanzung für die Buche (Stammumfang größer als 149 cm) ist gemäß Baumschutzverordnung des Marktes ein Baum mit einer Pflanzgröße 20/25 cm als Hochstamm 4xV vorzunehmen. Ein schriftlicher Nachweis mit Foto über die Ersatzbepflanzung ist bis zur genannten Frist der Verwaltung vorzulegen. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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4. Antrag auf Baugenehmigung Nutzungsänderung von Gewerbeflächen im Keller- und Erdgeschoss zu einer Beherbergungsstätte Im Wiegenfeld 18 a + b, Fl.Nrn. 932 + 939/2 Beratung und Beschlussfassung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Haupt- und Bauausschuss (Markt Markt Schwaben)	Haupt- und Bauausschusssitzung	03.04.2025	ö	Beratung und Beschlussfassung	4

Sachvortrag

Die bisher für einen Gewerbebetrieb genutzten Flächen im Keller- und Erdgeschoss sollen in einen Beherbergungsbetrieb vor allem für Messebauer, Monteure von überregionalen Firmen und Saisonarbeiter umgeändert werden. Geplant sind insgesamt acht Betten in fünf Zimmern, davon drei Doppel- und zwei Einzelzimmer. Im Kellergeschoss hiervon zwei Gästezimmer mit jeweils zwei Betten, Sanitärräume, WCs, Frühstücks- und Aufenthaltsraum, Wäsche-und Abstellraum und eine Putzkammer. Im Erdgeschoss sind ein „Check-In-Bereich“, zwei Gästezimmer mit jeweils einem Bett sowie eines mit zwei Betten und WCs geplant. Als Serviceleistungen sollen Zimmerreinigung mit Wechsel der Bettwäsche und Handtücher, Wasch- und Trockenmöglichkeit von Gästekleidung (Selbstbedienung im gemeinschaftlichen Wasch- und Trockenraum), Bereitstellung eines gemeinschaftlichen Frühstücks- und Aufenthaltsraums (Selbstversorgung der Gäste, jedoch Bereitstellung von Kaffeemaschine, Getränkeautomat sowie Küchenausstattung durch Betreiber (ohne Angebot für Speisen und Ausschank durch den Betreiber) angeboten werden. Die Buchung der Zimmer soll durch ein internes Buchungs- und Verwaltungssystem über diverse Internetportale erfolgen. 

Laut der gemeindlichen Stellplatzsatzung werden aufgrund der Nutzungsänderung für die Gebäude Im Wiegenfeld 18 a + b insgesamt 13 KFZ-Stellplätze und 4 Fahrrad-Stellplätze erforderlich. Nachgewiesen werden laut Eingabeplan und Beschreibung insgesamt 14 KFZ- und 6 Fahrradstellplätze. Somit wird die Stellplatzpflicht erfüllt. Ein Geh- und Fahrtrecht über Fl.Nrn. 932/1, /2, /3 wurde per Grundbuchauszug nachgewiesen. 

Gemäß § 8 Baunutzungsverordnung (BauNVO) sind in Gewerbegebieten unter anderem Gewerbegebiete aller Art zulässig. 

Der Bebauungsplan „Gewerbegebiet Süd“ (1. Änderung) setzt das vorgenannte Grundstück, wie oben beschrieben, als Gewerbegebiet im Sinne des § 8 Baunutzungsverordnung (BauNVO) fest.

Somit sind Gewerbebetriebe im Geltungsbereich des Bebauungsplans zulässig. Außerdem regelt der Bebauungsplan die Zulässigkeit von Betriebswohnungen im Sinne des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO.

Die antragsgegenständliche Nutzungsart Beherbergungsbetrieb stellt keine Wohnnutzung dar. Sie ist den gewerblichen Nutzungen zuzurechnen, die im Geltungsbereich des Bebauungsplans zulässig sind.

Aus der Betriebsbeschreibung ergibt sich die gewerbliche Nutzung des geplanten Beherbergungsbetriebs. Dieser darf nur auf einen kurzzeitigen Aufenthalt ausgerichtet sein. Außerdem müssen gewisse Serviceleistungen sowie Gemeinschaftsräume (z. B. Frühstücksraum, gemeinsame Küche usw.) zur Verfügung stehen.

Nach der dem Bauantrag beiliegenden Betriebsbeschreibung werden diese Vorgaben erfüllt. Die Zimmer werden ohne Küchen und eigene Sanitärräume ausgestattet sein, entsprechende Serviceleistungen sowie Gemeinschaftsräume sollen angeboten werden. Damit ist die angestrebte gewerbliche Nutzung zulässig und das gemeindliche Einvernehmen nach BauGB für den im Antrag beschriebenen Beherbergungsbetrieb zu erteilen.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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5. Antrag auf Baugenehmigung Errichtung eines freistehenden Container-Foyers mit Verbindungsdach zu einer bestehenden Theaterhalle, sowie Einbau einer Technikempore und Nutzungsänderung des Technikraums im Obergeschoss in einen Lagerraum; Münterstraße 5, Fl.Nr. 329/10 Beratung und Beschlussfasssung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Haupt- und Bauausschuss (Markt Markt Schwaben)	Haupt- und Bauausschusssitzung	03.04.2025	ö	Beratung und Beschlussfassung	5

Sachvortrag

Bisheriger Beschluss: Auf lfd. Nr. 2.2 der Sitzung des Haupt- und Bauausschusses vom 14.05.2019 wird verwiesen.

Das Baugrundstück liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans Nr. 52 Burgerfeld – Teilbebauungsplan Burgerfeld I“.

Geplant ist die Errichtung eines freistehenden Container-Foyers mit Verbindungsdach zu einer bestehenden Theaterhalle, sowie Einbau einer Technikempore und Nutzungsänderung des Technikraums im Obergeschoß in einen Lagerraum. Zuletzt war Die Errichtung eines Foyeranbaus an die bestehende Theaterhalle genehmigt. Diese wurde damals aus Kostengründen nicht realisiert. 

Folgende Befreiungen werden benötigt:

• Befreiung von der Einhaltung der Baugrenze; Für eine Fläche im Südwesten von 4,29 m x 10,025 m und im Südosten von 2,725 m x 6,26 m im Bereich Ecke Burgerfeldstraße / Münterstraße auf der ein Teil des Containerbaus steht.

Begründung: 

1. Die Grundzüge der Planung werden dadurch nicht berührt
2. Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar, da somit der Vorbereich architektonisch mit einer optisch schönen Holzfassade gefasst wird.
3. Da der Gehweg dadurch nicht beeinträchtigt wird, führt es auch nicht zum Nachteil nachbarlicher Interessen und öffentlicher Belange.
4. Der Flächenbedarf des Foyerraums für Aufführungen in der geplanten Größe, ist eine betriebliche Notwendigkeit und soll nicht verringert werden und kommt der Bevölkerung zu Gute. 

• Befreiung von der von der Festsetzung des Bebeauungsplans – Burgerfeld – zur Forderung für die Richtzahlen für die Berchnung der Stellplätze nach der Stellplatzsatzung Markt Schwaben vom 19.09.2024: hier: Nr. 4 Versammlungsstätten – 4.1 Versammlungsstätten (z.B. Theater, Konzerthäuser) – 1 Stpl. je 5 Sitzplätze Antrag auf Reduzierung der geforderten Stellplätze von 55 Stpl. für 273 Sitzplätze (273 / 5 =55) auf die vorhandenen 16 Stpl. 

Begründung: 

1. Es hat noch niemals Beschwerden wegen eines Engpasses an Parkplätzen gegeben
2. Viele Besucher kommen aus Markt Schwaben zu Fuß, Fahrrad oder mit dem Zug + Fahrrad
3. Die Seltenheit der Ereignisse (20-30 öffentlichen Veranstaltungen im Jahr)
4. Die Vorstellungen finden überwiegend in den Abendstunden statt
5. Parkplätze im Strassenraum: die Bewohner verfügen über eine Stpl. in der Tiefgarage
6. In den Abendstunden gibt es eine Fülle von freien Parkplätzen, da die meisten von Berufstätigen verwendet werden.

Dazu stehen folgende Parkmöglichkeiten zur Verfügung:

Westl. der Bahn:

• Parkhaus (324 Stpl -24 Std) kostenlos
• Park&Ride 1
• Parkplatz Bahnho Markt Schwaben – Münterstr. 

Östl. der Bahn:

• In der Bahnhofstraße, incl. Parkdeck
• Park & Ride 2
• Kiesplatz der Bundesbahn- Nähe Geltingerstr. 

Des Weiteren dient der Erhalt des Theatervereins dem Wohle der Allgemeinheit. 

Die Befreiung/Abweichung ist städtebaulich vertretbar. Die Durchführung des B-Plans würde zu einer unmäßigen Härte führen (finanziell und nicht durchführbar). Ein Mehr an Stellplätzen bringt Nachbarn und Öffentlichkeit keinen Vorteil. 

Beschluss

Zugestimmt wird folgenden Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 52 „Burgerfeld – Teilbebauungsplan Burgerfeld I“.

1. Überbauung der Baugrenze im Südwesten und im Südosten im Bereich Ecke Burgerfeldstraße / Münterstraße.

2. Befreiung von der nachzuweisenden Anzahl an Stellplätze: Statt der 55 Stellplätze werden die vorhandenen 16 Stellplätze nachgewiesen. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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6. Informationen, Bekanntgaben und Anfragen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Haupt- und Bauausschuss (Markt Markt Schwaben)	Haupt- und Bauausschusssitzung	03.04.2025	ö		6