Datum: 06.07.2020
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Sitzungssaal im Rathaus Marquartstein
Gremium: Bau- und Umweltausschuss Marquartstein
Körperschaft: Gemeinde Marquartstein
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 22:45 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Erweiterung der Tagesordnung
2	Bauanfrage auf Teilung des Grundstückes Fl.-Nr. 378/9 am Glasererweg und Errichtung eines Einfamilienhauses mit Garage.
3	Bauanfrage zur Errichtung eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück Fl.-Nr. 2172/3 Am Wetterkreuz.
4	Bauvoranfrage zur Teil-Umnutzung (Büro) und Instandsetzung der bestehenden Garage auf dem Grundstück Fl.-Nr. 432 an der Loitshauser Straße.
5	Bauvoranfrage auf Anbau eines dreigeschossigen Wintergartens am bestehenden Wohngebäude auf dem Grundstück Fl.-Nr. 2403/10 an der Lindenstraße.
6	Änderung des Bebauungsplanes "Bruckfeld" im Bereich des Grundstückes Fl.-Nr. 419/3 am Niedernfelser Weg gemäß § 13 BauGB - Satzungsbeschluss.
7	Antrag auf Löschung von Baurechten auf Teilflächen des Grundstückes Fl.-Nr. 1951 im Bebauungsplan "Niedernfels Ost".
8	Aufstellung des Bebauungsplanes "Burgberg" - Behandlung der Stellungnahmen im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung und der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB.
9	Bekanntgaben und Anfragen

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1. Erweiterung der Tagesordnung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss Marquartstein (Gemeinde Marquartstein)	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	06.07.2020	ö		1

Beschluss

Bauanfrage der Familie Saller auf Teilung des Grundstückes Fl.-Nr. 378/9  am Glasererweg und Errichtung eines Einfamilienhauses mit Garage.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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2. Bauanfrage auf Teilung des Grundstückes Fl.-Nr. 378/9 am Glasererweg und Errichtung eines Einfamilienhauses mit Garage.

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss Marquartstein (Gemeinde Marquartstein)	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	06.07.2020	ö		2

Beschluss

Die GFZ bleibt unverändert bei max. 0,45.
Die seitliche Wandhöhe beträgt max. 6,40 m.
Die bestehenden Sparten auf dem Grundstück sind zu beachten (Mindestabstand 3m).
Die Abstandsflächen sind einzuhalten. 
Nach Grundstücksteilung und Vermessung ist eine Grunddienstbarkeit (Fahrtrecht/Leitungsrecht) für das Grundstück Fl.-Nr. 378/9 zugunsten des neu zu bildenden westlichen Grundstückes zu bestellen.     

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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3. Bauanfrage zur Errichtung eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück Fl.-Nr. 2172/3 Am Wetterkreuz.

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss Marquartstein (Gemeinde Marquartstein)	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	06.07.2020	ö		3
Gemeinderat Marquartstein (Gemeinde Marquartstein)	Sitzung des Gemeinderates	28.09.2020	ö		2

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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4. Bauvoranfrage zur Teil-Umnutzung (Büro) und Instandsetzung der bestehenden Garage auf dem Grundstück Fl.-Nr. 432 an der Loitshauser Straße.

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss Marquartstein (Gemeinde Marquartstein)	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	06.07.2020	ö		4
Gemeinderat Marquartstein (Gemeinde Marquartstein)	Sitzung des Gemeinderates	02.05.2022	ö		4

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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5. Bauvoranfrage auf Anbau eines dreigeschossigen Wintergartens am bestehenden Wohngebäude auf dem Grundstück Fl.-Nr. 2403/10 an der Lindenstraße.

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss Marquartstein (Gemeinde Marquartstein)	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	06.07.2020	ö		5
Gemeinderat Marquartstein (Gemeinde Marquartstein)	Sitzung des Gemeinderates	27.07.2020	ö		3
Gemeinderat Marquartstein (Gemeinde Marquartstein)	Sitzung des Gemeinderates	07.09.2020	ö		4
Bau- und Umweltausschuss Marquartstein (Gemeinde Marquartstein)	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	16.11.2020	ö		2
Gemeinderat Marquartstein (Gemeinde Marquartstein)	Sitzung des Gemeinderates	24.11.2020	ö		4
Gemeinderat Marquartstein (Gemeinde Marquartstein)	Sitzung des Gemeinderates	21.04.2021	ö		7
Gemeinderat Marquartstein (Gemeinde Marquartstein)	Sitzung des Gemeinderates	05.07.2021	ö		10
Bau- und Umweltausschuss Marquartstein (Gemeinde Marquartstein)	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	20.09.2021	ö		4
Gemeinderat Marquartstein (Gemeinde Marquartstein)	Sitzung des Gemeinderates	11.10.2021	ö		6
Gemeinderat Marquartstein (Gemeinde Marquartstein)	Sitzung des Gemeinderates	10.01.2022	ö		7

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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6. Änderung des Bebauungsplanes "Bruckfeld" im Bereich des Grundstückes Fl.-Nr. 419/3 am Niedernfelser Weg gemäß § 13 BauGB - Satzungsbeschluss.

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat Marquartstein (Gemeinde Marquartstein)	Sitzung des Gemeinderates	25.11.2019	ö		5
Gemeinderat Marquartstein (Gemeinde Marquartstein)	Sitzung des Gemeinderates	10.02.2020	ö		8
Gemeinderat Marquartstein (Gemeinde Marquartstein)	Sitzung des Gemeinderates	09.03.2020	ö		6
Gemeinderat Marquartstein (Gemeinde Marquartstein)	Sitzung des Gemeinderates	25.05.2020	ö	beschließend	5
Bau- und Umweltausschuss Marquartstein (Gemeinde Marquartstein)	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	06.07.2020	ö		6
Gemeinderat Marquartstein (Gemeinde Marquartstein)	Sitzung des Gemeinderates	27.07.2020	ö		5

Beschluss

Der Bau- und Umweltausschuss empfiehlt dem Gemeinderat auf Grund der § 9 und 10 des Baugesetzbuches, den vom Architekturbüro Entfellner, Marquartstein, gefertigten Änderungsplan zum Bebauungsplan „Bruckfeld“ im Bereich des Grundstückes Fl.-Nr. 419/3 am Niedernfelser Weg in der Fassung vom 25.05.2020 samt Begründung als Satzung zuzustimmen.  

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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7. Antrag auf Löschung von Baurechten auf Teilflächen des Grundstückes Fl.-Nr. 1951 im Bebauungsplan "Niedernfels Ost".

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss Marquartstein (Gemeinde Marquartstein)	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	06.07.2020	ö		7

Beschluss

Nach Kenntnis des Antrages kann einer Herausnahme von einzelnen Grundstücken nicht zugestimmt werden. Zur Beurteilung der Umsetzbarkeit des Bebauungsplanes sollen in einem Gespräch zunächst die Absichten der Grundstückseigentümer geklärt werden.

 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 5, Dagegen: 0

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8. Aufstellung des Bebauungsplanes "Burgberg" - Behandlung der Stellungnahmen im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung und der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB.

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat Marquartstein (Gemeinde Marquartstein)	Sitzung des Gemeinderates	05.11.2018	ö		2
Bau- und Umweltausschuss Marquartstein (Gemeinde Marquartstein)	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	06.07.2020	ö		8
Bau- und Umweltausschuss Marquartstein (Gemeinde Marquartstein)	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	03.08.2020	ö		1
Gemeinderat Marquartstein (Gemeinde Marquartstein)	Sitzung des Gemeinderates	07.09.2020	ö		5
Gemeinderat Marquartstein (Gemeinde Marquartstein)	Sitzung des Gemeinderates	28.09.2020	ö		4
Gemeinderat Marquartstein (Gemeinde Marquartstein)	Sitzung des Gemeinderates	01.08.2022	ö		8
Gemeinderat Marquartstein (Gemeinde Marquartstein)	Sitzung des Gemeinderates	30.01.2023	ö		2
Gemeinderat Marquartstein (Gemeinde Marquartstein)	Sitzung des Gemeinderates	29.04.2024	ö	beschließend	5

Beschluss 1

28.11.2018: Eingang der Stellungnahme des Landratsamtes Traunstein, Wasserrecht und Bodenschutz vom 26.11.2018; wasserrechtliche und bodenschutzrechtliche Belange werden durch die Bauleitplanung nicht berührt. 

Abwägung:

Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.     

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0

Beschluss 2

29.11.2018: Eingang der Stellungnahme der Bayernwerk Netz GmbH, Kolbermoor, vom 23.11.2018; die Versorgung der bestehenden sowie der zusätzlichen Wohngebäude innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes kann aus dem Niederspannungsnetz der Bayernwerk Netz GmbH mit der Trafostation TH008633 „Marquartstein Burgstr.“ gewährleistet werden. Unsere Anliegen, Standorte für Kabelverteiler und Freihaltungen von Kabeltrassen, haben Sie bereits in den Hinweisen durch Text unter Punkt 7 berücksichtigt.

Abwägung:

Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0

Beschluss 3

04.12.2018: Eingang der Stellungnahme des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege vom 04.12.2018; Das Planungsgebiet liegt auf folgenden Bodendenkmälern:

D-1-8240-0118: Bodendenkmal, in die Denkmalliste eingetragen: Untertägige mittelalterliche und frühneuzeitliche Befunde im Bereich von Burg Marquartstein und ihrer Vorgängerbauten sowie der ehem. Burgkapelle St. Bartholomäus und Vitus. 

D-1-8240-0010: Bodendenkmal, in die Denkmalliste eingetragen: Wüstung des hohen Mittelalters.

Wir bitten um angemessene Berücksichtigung in Begründung, Satzung und zugehörigem Planwerk gemäß § 9.6 BauGB und PlanZV 90 (14.3).

Das Plangebiet überlagert den historischen Kern des seit dem 11. Jahrhundert urkundlich belegten und bis 1803 auch als Sitz des Pfleggerichts bedeutenden Ortes, mit oben genannten Bodendenkmälern. Die bekannten Denkmalflächen sind von einer Überbauung frei zu halten. Im gesamten Plangebiet ist mit weiteren bislang unbekannten Bodendenkmälern der frühen Ortsgeschichte zu rechnen. Bodeneingriffe jeglicher Art bedürfen in jedem Falle einer vorherigen Erlaubnis nach Art. 7.1 DSchG, worauf wir hinzuweisen bitten.

Im Bereich von Bodendenkmälern sowie in Bereichen, wo Bodendenkmäler zu vermuten sind, bedürfen gemäß Art. 7.1 BayDSchG Bodeneingriffe aller Art einer denkmalrechtlichen Erlaubnis. Wir bitten Sie deshalb folgenden Text in die textlichen Hinweise auf dem Lageplan und ggf. in den Umweltbericht zu übernehmen:

„Für Bodeneingriffe jeglicher Art im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist eine denkmalrechtliche Erlaubnis gemäß Art. 7.1 BayDSchG notwendig, die in einem eigenständigen Erlaubnisverfahren bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde zu beantragen ist.“

Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege wird in diesem Verfahren gegebenenfalls die fachlichen Anforderungen formulieren. 

Im Falle der Denkmalvermutung werden im Rahmen des Erlaubnisverfahrens auch Möglichkeiten zur Unterstützung des Antragstellers bei der Denkmalfeststellung geprüft. Informationen hierzu finden Sie unter:

http://www.blfd.bayern.de/medien/denkmalpflege_themen_7_denkmalvermutung.pdf

Wir weisen darauf hin, dass die erforderlichen Maßnahmen abhängig von Art und Umfang der erhaltenen Bodendenkmäler einen größeren Umfang annehmen können und rechtzeitig geplant werden müssen. Sollte die archäologische Ausgrabung als Ersatz für die Erhaltung eines Bodendenkmals notwendig sein, sind hierbei auch Vor- und Nachbereitung der Ausgrabung zu berücksichtigen (u. a. Durchführungskonzept, Konservierung und Verbleib der Funde). 

Bei der Verwirklichung von Bebauungsplänen soll grundsätzlich vor Parzellierung die gesamte Planungsfläche archäologisch qualifiziert untersucht werden, um die Kosten für den einzelnen Bauwerber zu reduzieren (vgl. BayVGH, Urteil v. 4. Juni 2003, Az.: 26 B 00.3684, EzD 2.3.5 Nr. 3 / Denkmalpflege Informationen des BLfD 2004/1 (B 127), 68 ff. [mit Anm. W. K. Göhner]; BayVG München, Urteil  v. 14. September 2000, Az.: M 29 K 00838, EzD 2.3.5 Nr. 2).

Die mit dem Bayerischen Staatsministerium des Innern abgestimmte Rechtsauffassung des Bayerischen Staatsministeriums für Wissenschaft, Forschung und Kunst und des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege zur Überplanung von (Boden-) Denkmälern entnehmen Sie bitte unserer Homepage: http://www.blfd.bayern.de/medien/rechtliche_grundlagen_bodendenkmal.pdf

(Rechtliche Grundlagen bei der Überprüfung von Baudenkmälern).

In Umsetzung der Rechtsprechung des Bayerischen Verfassungsgerichtshofs (Entscheidung vom 22. Juli 2008, Az.: Vf. 11-VII-07, juris / NVwZ 2008, 1234-1236 [bestätigt durch die nachgehenden Beschlüsse des Bundesverfassungsgericht vom 0. November 2008, Az.: 1 BvR 2296/08 & 1 BvR 2351/08, n. v.]) wird dringend angeregt, aus städtebaulichen Gründen geeignete Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 BauGB (z. B. nach Nummern 2, 9, 10, 11, 15, 20 [Bodendenkmal als „Archiv des Bodens“]) vorzunehmen. 

Die Untere Denkmalschutzbehörde erhält dieses Schreiben per E-Mail mit der Bitte um Kenntnisnahme. Für allgemeine Rückfragen zur Beteiligung des BLfD im Rahmen der Bauleitplanung stehen wir selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Fragen, die konkrete Belange der Bau- und Kunstdenkmalpflege oder Bodendenkmalpflege betreffen, richten Sie ggf. direkt an den für Sie zuständigen Gebietsreferenten der Praktischen Denkmalspflege (www.blfd.bayern.de). 

Abwägung:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Folgende Hinweise werden in die Hinweise des Bebauungsplanes aufgenommen: Im Bereich von Bodendenkmälern sowie in Bereichen, wo Bodendenkmäler zu vermuten sind, bedürfen gemäß Art. 7.1 BayDSchG Bodeneingriffe aller Art einer denkmalrechtlichen Erlaubnis. Für Bodeneingriffe jeglicher Art im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist eine denkmalrechtliche Erlaubnis gemäß Art. 7.1 BayDSchG notwendig, die in einem eigenständigen Erlaubnisverfahren bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde zu beantragen ist. Im Falle der Denkmalvermutung werden im Rahmen des Erlaubnisverfahrens auch Möglichkeiten zur Unterstützung des Antragstellers bei der Denkmalfeststellung geprüft. Informationen hierzu liegen vor unter:

http://www.blfd.bayern.de/medien/denkmalpflege_themen_7_denkmalvermutung.pdf

Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0

Beschluss 4

11.12.2018: Eingang der Stellungnahme des Landratsamtes Traunstein, Tiefbauverwaltung vom 06.12.2018; Folgendes bitten wir zu beachten:

1. Der Kreisstraße oder deren Entwässerungseinrichtung darf kein Niederschlagswasser von Grundstücken, Zufahrten und Einmündungen zugeführt werden. Der Abfluss des Oberflächenwassers von der Straße darf nicht behindert oder verschlechtert werden. 

2. Der Verkehrsfluss auf der Kreisstraße, die Leistungsfähigkeit sowie die Funktion der Kreisstraße, darf nicht beeinträchtigt werden. 

Abwägung:

Die Hinweise werden beachtet.

Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.  

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0

Beschluss 5

17.12.2018: Eingang der Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamtes Traunstein vom 10.12.2018; sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o. g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage:

Grundwasser:

Im Planungsbereich liegen uns keine Erkenntnisse über Grundwasserstände vor. Diese sind bei Bedarf in eigener Zuständigkeit zu ermitteln. Hinweis: Sollte in das Grundwasser eingegriffen werden, so sind im Vorfeld die entsprechenden Genehmigungen einzuholen.

Wasserversorgung:

Wasser- oder Heilquellenschutzgebiete werden durch das Vorhaben nicht berührt. Die Versorgung mit Trink- und Brauchwasser ist durch den Anschluss an das zentrale Versorgungsnetz der Kommune sicherzustellen. Die Leistungsfähigkeit der örtlichen Versorgungsleitungen ist vom Versorgungsträger in eigener Zuständigkeit zu überprüfen.

Oberflächengewässer:

Oberirdische Gewässer werden durch das Vorhaben nicht berührt.

Starkniederschläge:

Starkniederschläge können flächendeckend überall auftreten. Voraussichtlich werden solche Niederschläge aufgrund der Klimaänderung an Häufigkeit und Intensität weiter zunehmen. Auch im Planungsgebiet können bei sogenannten Sturzfluten flächenhafter Abfluss von Wasser und Schlamm sowie Erosionen auftreten. Dabei ist auch das von außen zufließende Wasser zu beachten. Wir empfehlen dringend, diese Gefahr im eigenen Interesse bei der Bauleitplanung zu berücksichtigen und eigenverantwortlich Vorkehrungen zur Schadensreduzierung zu treffen und Schutzmaßnahmen vor Personenschäden vorzunehmen. Je nach Größe und Lage der neuen Baukörper bzw. Baumaßnahmen kann der Abfluss des flächenhaft abfließenden Oberflächenwassers und Schlamms gegebenenfalls so verändert werden, dass dies zu nachteiligen Auswirkungen auf Ober- oder Unterlieger führt. Wir empfehlen aber § 37 WHG entsprechend zu berücksichtigen. 

Altlastenverdachtsflächen:

Der aktuelle Informationsstand zu potentiellen punktuellen Bodenverunreinigungen z. B. durch Altlastenverdachtsflächen, Altstandorten, Altlasten etc. ist beim Landratsamt Traunstein einzuholen. Mögliche Bodenverunreinigungen können direkte negative Auswirkungen auf Mensch, Pflanze, Grundwasser und Gewässer haben. Sie sind ggf. auch bei der Planung der Niederschlagswasserbehandlung zu berücksichtigen. Im Bereich von Altlastenverdachtsflächen, Altstandorten, Altlasten etc. darf keine Versickerung von Niederschlagswasser vorgenommen werden. Weithin können anthropogene Auffüllungen z. B. mit Bauschutt, belastetem Aushub etc. zu erheblichen Entsorgungskosten bei Baumaßnahmen führen. Befinden sich auf dem Plangebiet Altlastenverdachtsflächen, Altstandorte, Altlasten etc., sollten die zur Beurteilung der Gefährdungspfade Boden-Mensch, Boden-Pflanze und Boden-Wasser erforderlichen Untersuchungsschritte im Rahmen der Bauleitplanung durchgeführt werden. Mit den Untersuchungen sollten nur Sachverständige und Untersuchungsstellen mit einer Zulassung nach der Verordnung über Sachverständige und Untersuchungsstellen für den Bodenschutz und die Altlastenbehandlung in Bayern (VSU) beauftragt werden. Sollten während der Baumaßnahmen Bodenauffälligkeiten angetroffen werden, welche auf eine Altlast o. ä. hinweisen, ist das Landratsamt Traunstein zu verständigen. 

Abwägung:

Die fachlichen Informationen und Empfehlungen werden zur Kenntnis genommen und beachtet.

Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.  

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0

Beschluss 6

17.12.2018: Eingang der Stellungnahme der Regierung von Oberbayern, höhere Landesplanungsbehörde, vom 10.12.2018; Folgende Belange sind zu dieser Planung berührt:

Denkmalschutz:

Aufgrund der denkmalgeschützten Burg mit Kapelle (Baudenkmäler D-1-89-129-5 und D-1-89-129-8) sowie der weiteren im Geltungsbereich des Bebauungsplanes befindlichen Bau- und Bodendenkmäler (Baudenkmäler D-1-89-129-6, D-1-89-129-7, Bodendenkmäler D-1-8240-0010, D-1-8240-0118) bitten wir um Abstimmung der Detailplanung mit den zuständigen Fachbehörden, um den Belangen des Denkmalschutzes (vgl. Landesentwicklungsprogramm (LEP) 8.4.1 G, Regionalplan Südostoberbayern (RP 18) B VIII 3.3.2 G) gerecht zu werden. 

Natur und Landschaft, Naturgefahren, Hochwasserschutz:

Das Plangebiet liegt in einer ökologisch sensiblen Landschaft (Hanglage). Ein Teilbereich im Osten liegt im Randbereich eines im Regionalplan Südostbayern ausgewiesenen landschaftlichen Vorbehaltsgebiets, in dem den Belangen des Naturschutzes und der Landschaftspflege besonderes Gewicht zukommt (vgl. RP 18 B I 3.1 Z). Laut Umweltatlas Bayern (Naturgefahren) befindet sich das Plangebiet in einem Bereich, in dem auf Georisiken (Sturzablagerungen, Steinschlag/Blockschlag) hingewiesen wird. Zur Neubebauung vorgesehene Grundstücke am westlichen Rand des Geltungsbereichs liegen ferner im wassersensiblen Bereich der Tiroler Achen. Wir bitten den Belangen von Natur und Landschaft einschließlich Artenschutz und des Potentials alpiner Naturgefahren (vgl. RP 18 B I 3.1 Z, LEP 7.1.1 G, 1.3.2 G) sowie des Hochwasserschutzes (vgl. LEP 7.2.5 G), in Abstimmung mit den zuständigen Fachbehörden (untere Bauaufsichts-, untere Naturschutzbehörde, Landesamt für Umwelt, Wasserwirtschaftsamt Traustein), Rechnung zu tragen. 

Im Übrigen bitten wir im Blick auf die Aktualisierung unseres Raumordnungskatasters um entsprechende Mitteilung, sobald der Flächennutzungsplan bezüglich des gegenständlichen Bebauungsplanes angepasst wird (vgl. Bayerisches Landesplanungsgesetz (BayLplG Art. 30, 31). 

Ergebnis:

Bei Berücksichtigung der genannten Punkte steht der Bebauungsplan „Burgberg“ den Erfordernissen der Raumordnung nicht entgegen.

Abwägung: 

Zum Denkmalschutz – Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege wurde im Verfahren beteiligt. 

Zu Natur und Landschaft, Naturgefahren, Hochwasserschutz – Die untere Naturschutzbehörde wurde im Verfahren beteiligt. 

Diese Stellungnahmen werden entsprechend abgewogen und berücksichtigt.

Erforderliche Flächennutzungsplanänderungen werden im Blick auf die Aktualisierung des Raumordnungskatasters mitgeteilt.

Insgesamt werden von der Regierung von Oberbayern keine Einwände vorgebracht.

Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.   

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0

Beschluss 7

18.12.2018: Eingang der Stellungnahme des Amtes für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Traunstein, Untere Forstbehörde, vom 17.12.2018; 

Betroffene Waldflächen:

Von dem Vorhaben ist Wald i. S. d. Art. 2 Abs. 1 des Bayerischen Waldgesetzes innerhalb des Planungsgebietes unmittelbar und mittelbar im Bereich der angrenzenden Flächen betroffen.

Wald innerhalb des BBP:

Die dargestellten Flächen (im Plan schraffiert) entsprechen zum Teil nicht den Gegebenheiten. Sowohl im Nordosten als auch südwestlich der Burg sind die Grenzen und damit die Flächen nicht richtig dargestellt. 

Wald außerhalb des BBP:

Im Norden bzw. Nordosten und entlang der Ostgrenze grenzen unmittelbar Waldbestände an. Dieser Wald ist im Eigentum des Freistaates Bayern (Staatswald). Auf südlicher Seite grenzt Privatwald an das Gebiet des BBP an. 

Die Waldbestände weisen unterschiedliche Gefährdungen für die bestehende Bebauung auf. Neubauten unmittelbar angrenzend an Wald sind auf zwei Flurgrundstücken (Nr. 34/1 und Nr. 48) vorgesehen. 

Bei o. g. Waldbeständen handelt es sich um ältere Mischbestände mit künftig führendem Laubholz und vereinzelten Fichten. Mit Baumhöhen von 30 bis 35 m (bei Nadelholz auch darüber) ist in Zukunft zu rechnen. 

Durch den beschriebenen Wald besteht in Zukunft die Gefahr für die geplante Bebauung durch umstürzende Bäume und herabfallende Baumteile insbesondere bei Starkwind und Sturmereignissen. Zudem besteht die Gefahr durch herabbrechende Äste bei Schnee- und Eisbruch. 

Auf Grund von Lage Exposition zur Hauptwindrichtung wird diese Gefahr als gering bis mittel, im Süden bei Föhnstürmen auch als erheblich eingeschätzt. 

Zur Minimierung der vorgenannten Gefahren ist ein Abstand von einer Baumlänge (mind. 30 m) zur angrenzenden Waldfläche erforderlich. 

Das geplante Wohngebäude im Nordosten (Fl.-Nr. 34/1) ist aus forstfachlicher Sicht bei entsprechender Bauweise vertretbar. Bei der Planung auf Fl.-Nr. 48 mit nur 3 Meter Abstand zum Wald wirkt zusätzlich die Hanglage mit steil ansteigendem Gelände mit angrenzenden Waldbestand gefahrenerhöhend. Aus forstfachlicher Sicht ist dieses Flurstück für Bebauung zu Wohnzwecken aus o. g. Gründen nicht geeignet. 

Hinweis: Auf die Gefahren für den Gebäudebestand bei Waldbränden und die Vorschriften zur Verhütung von Waldbränden nach Art. 17 BayWaldG ist hinzuweisen. 

Abwägung:

Zu Wald innerhalb des BBP: Die Waldflächen werden überprüft und den tatsächlichen Gegebenheiten angepasst. 

Zu Wald außerhalb des BBP: Das geplante Baurecht in Waldnähe auf dem Grundstück Fl.-Nr. 34/1 ist zwar laut forstfachlicher Sicht bei entsprechender Bauweise vertretbar, jedoch sind die nachfolgenden Stellungnahmen der 

Unteren Bauaufsichtsbehörde vom 18.02.2019 („hinsichtlich der geplanten zwei Bauparzellen auf der Fl.-Nr. 34/1 lässt sich festhalten, dass zumindest auf das zweite östliche gelegene Baurecht verzichtet werden sollte. Die südlich davon situierten Gebäude stellen eine Fehlentwicklung dar, die aus ortsplanerischer Sicht nicht verstärkt werden sollte. Dem ersten Gebäude kann immerhin zugutegehalten werden, dass damit die vorhandene Betonmauer im Vorfeld der südlich gelegenen Bebauung kaschiert werden kann.“), der
Unteren Naturschutzbehörde vom 19.12.18 („stark reliefierter, extensiv genutzter Wiesenhang mit zu erwartender Pflanzenartenausstattung in hoher Qualität – aus landschaftsplanerischer Sicht sollte diese Freifläche in der historischen Umgebung des Burgbergs von weiterer Bebauung freigehalten werden.“) und des
Bund Naturschutzes vom 20.12.18 („Ein Baufenster im Nordosten liegt sehr nah am Waldrand des Staatsforstes Marquartstein. Auswirkungen durch Baulärm, Beleuchtung und der evtl. erforderliche Baumverlust durch die Einhaltung einer Baumfallzone müssen auf Ebene des Bebauungsplanes untersucht werden. Dieses Grundstück liegt in einer Senke in geologisch und hydrologisch sensiblem Gelände. Im Bebauungsplan sind dazu keine Angaben gemacht. Der Bund Naturschutz lehnt dieses Baufenster, sowie die dazugehörige Zufahrt und die Wendeplatte ab.“)

so dezidiert begründet ablehnend, dass dieses auf der Fl.-Nr. 34/1 geplante östlich gelegene Baurecht nach Abwägung aller öffentlichen und privaten Belange gestrichen werden müsste. Nach Abwägung aller öffentlichen und privaten Belange empfiehlt der Bau- und Umweltausschuss dem Gemeinderat, an dieser Planung grundsätzlich festzuhalten. 

Das geplante Baurecht in Waldnähe auf dem Grundstück Fl.-Nr. 48 ist zunächst ein bislang bereits bestehendes Baurecht im noch rechtskräftigen Bebauungsplan “Freiweidach“, das in dieser Planung etwas anders situiert wurde, da das bestehende Baurecht auf Forstgrund reichte. Aus forstfachlicher Sicht ist aufgrund der Nähe zum Wald eine Bebauung des Grundstückes zu Wohnzwecken jedoch nicht geeignet; weitere negative Stellungnahmen liegen nicht vor. Aufgrund des zunehmenden Gefahrenpotentials durch den Klimawandel wäre es einerseits statthaft dieses alte Baurecht zu streichen, andererseits besteht aber auch die Möglichkeit durch Festsetzungen einen verstärkten, einsturzsicheren Dachstuhl zu fordern. Ein Abrücken des geplanten Gebäudes von der Grundstücksgrenze in dem erforderlichen Ausmaß, sodass dieses außerhalb des Fallbereichs der Bäume liegt, ist auf Grund der Größe des zu bebauenden Grundstückes bzw. des auf dem Grundstück befindlichen Bestandsgebäudes nicht möglich. Bauplanerisch ist eine Haftungsfreistellung nicht regelbar. Ein privatrechtlicher Haftungsausschuss kann erst im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens gefordert werden und wäre zuvor grundbuchamtlich zu sichern. Nach Abwägung aller öffentlichen und privaten Belange empfiehlt der Bau- und Umweltausschuss dem Gemeinderat, diese Stellungnahme der unteren Forstbehörde zur Fl.-Nr. 48 grundsätzlich zu berücksichtigen, jedoch das geplante Baurecht anhand vorgenannter Argumentation nicht zu streichen. 

Die weiteren Hinweise werden zur Kenntnis genommen. 

Zum abschließenden Hinweis: Ein entsprechender Hinweis wird in den Bebauungsplan aufgenommen.    

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

Beschluss 8

19.12.2018: Eingang der Stellungnahme der Deutschen Telekom Technik GmbH vom 17.12.2018; keine Einwände.

Abwägung:

Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0

Beschluss 9

19.12.2018: Eingang der Stellungnahme des Landratsamtes Traunstein, Untere Naturschutzbehörde, vom 19.12.2018; folgende Einwendungen: Aus naturschutzfachlicher Sicht ist die Planung nur sehr eingeschränkt prüfbar. Die Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung in der Bauleitplanung wurde nicht behandelt. Die Begründung hierfür ist weder ausreichend noch nachvollziehbar, aus unserer Sicht auch rechtlich problematisch. Beispielsweise sollen im östlichen Geltungsbereich zwei neue Baufenster in landschaftsplanerisch sehr ungünstiger Lage realisiert werden. Es handelt sich um einen stark reliefierten, extensiv genutzten Wiesenhang mit zu erwartender Pflanzenartenausstattung in hoher Qualität. Im Bebauungsplan finden sich diesbezüglich keine Hinweise. Die dort stockenden Gehölze leiten zum naturnahen Waldrand im Osten über. Aus landschaftsplanerischer Sicht sollte diese Freifläche in der historischen Umgebung des Burgbergs von weiterer Bebauung freigehalten werden. 

Abwägung:

Zunächst ist festzuhalten, dass die Baurechte auf den unbebauten Grundstücken fast zur Gänze aus dem Bestandsbebauungsplan „Freiweidach“ übernommen wurden und hier eine Eingriffsregelung nicht zum Tragen kommt. Lediglich auf den Fl.-Nr. 5/1 und 34/1 sind neue Baurechte geplant. Für diese ist zwingend die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung anzuwenden. Für das angeführte Beispiel betreffend die Fl.-Nr. 34/1 liegen auch Einwendungen von Seiten des Amtes für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Traunstein, Untere Forstbehörde, vom 17.12.2018, der Unteren Bauaufsichtsbehörde vom 18.02.2019 und des Bund Naturschutzes vom 20.12.18 vor. Nach Abwägung aller öffentlichen und privaten Belange empfiehlt der Bau- und Umweltausschuss dem Gemeinderat, die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung für die neuen Baurechte anzuwenden und einen erforderlichen Ausgleich festzusetzen sowie zusätzlich für die Fl.-Nr. 34/1 eine saP durchzuführen. Mit den Bauwerbern für das Grundstück Fl.-Nr. 34/1 ist ein Gespräch zu suchen. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

Beschluss 10

21.12.2018: Eingang der Stellungnahme des Bund Naturschutz in Bayern e. V., Kreisgruppe Traunstein, vom 20.12.18; der Bund Naturschutz gibt folgende Stellungnahme gemäß § 63 BNatSchG ab: Die vorliegenden Unterlagen sind nach Ansicht des Bund Naturschutzes noch nicht ausreichend. Es liegt bisher kein Umweltbericht vor. Insgesamt ist der Bau von 13 neuen Gebäuden geplant. Zum Teil liegen sie in bisher unbebauten Randbereichen des bisherigen Bebauungsplanes und beeinträchtigen ökologisch wertvolle Freiflächen oder bisher ungenutzte Privatflächen, die sich zu hochwertigen Lebensräumen entwickelt haben (z. B. die beiden neuen Baufenster im Nordosten). Ein Baufenster im Nordosten liegt sehr nah am Waldrand (Staatsforst Marquartstein). Auswirkungen durch Baulärm, Beleuchtung, und der eventuell erforderliche Baumverlust durch die Einhaltung einer Baumfallzone müssen auf Ebene des Bebauungsplanes untersucht werden. Dieses Grundstück liegt auch in einer Senke in geologisch und hydrologisch sensiblem Gelände. Im Bebauungsplanentwurf sind dazu keine Angaben gemacht. Der Bund Naturschutz lehnt dieses Baufenster, sowie die dazugehörige Zufahrt und die Wendeplatte ab. Zumindest für den gesamten Bereich nördlich der Burgstraße ist eine saP erforderlich, zumal in der Burg noch vor wenigen Jahren ein Quartier der Kleinen Hufeisennase (streng geschützt, FFH Anhang IV, RLB2, RLD1), nachgewiesen werden konnte und nach Auskunft von Anwohnern, Vorkommen der Schlingnatter nicht ausgeschlossen sind, was auch einen Hinweis auf das Vorkommen von Zauneidechsen (FFH-Anhang IV) bedeuten würde. Ausgleichsmaßnahmen oder gar vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen (CEF-Maßnahmen) müssen dargestellt werden, auf eine Abhandlung der Eingriffsregelung kann nicht verzichtet werden. Die Festsetzungen der ortsbildprägenden Freiflächen südöstlich der Burg und im Süden des Bebauungsplanes sowie der Erhalt vieler alter Bäume werden vom BN begrüßt. Der Erhalt von sonnenexponierten Extensivflächen in Richtung Südwesten wäre zur Steigerung der Artenvielfalt (Insekten, Zauneidechse) sehr wünschenswert. Darauf sollte bei Pflanzmaßnahmen Rücksicht genommen werden, auch dafür wäre eine faunistische und floristische Untersuchung zumindest von Teilbereichen des Gebietes sinnvoll. Der Obstbaumbestand im Nordwesten ist als Hinweis in den Plan aufgenommen, der Bestand ist aber nicht festgesetzt. Hier sollte eine Festsetzung erfolgen, alle nicht mehr zu erhaltenden Bäume durch neue ersetzt werden und stehendes Totholz sollte zur ökologischen Aufwertung in der Fläche verbleiben. Aus Gründen des Landschaftsschutzes (Sichtbezug zur Burg) wurde auch früher schon von der Gemeinde die Bebauung des Grundstückes an der Obstwiese (Osterhammer-Grundstück) abgelehnt. Eine Ausweisung als Baugrundstück lehnt der Bund Naturschutz daher nach wie vor ab. Die große Wiese im Süden ist als zu erhaltend festgesetzt. Eine Extensivierung wäre auf jeden Fall sinnvoll, die Fläche würde sich als Ausgleichsfläche eignen, wenn die Eingriffsregelung durchgeführt werden muss. 

Abwägung: 

Zum Umweltbericht:

Ein entsprechend erforderlicher Umweltbericht wird selbstverständlich ergänzt, für die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung und die frühzeitige Beteiligung der Behörden wurde auf den Umweltbericht noch verzichtet.    

Zu den Baufenstern: 

Nach Abwägung aller öffentlichen und privaten Belange empfiehlt der Bau- und Umweltausschusses dem Gemeinderat an dem geplanten Baurecht auf der Fl.-Nr. 5/1 in reduziertet Form in Abstimmung mit der Unteren Bauaufsichtsbehörde und der Denkmalschutzbehörde bezüglich Lage, Gebäudeform, Höhe und Gestaltung festzuhalten.   

Zur saP (spezielle artenschutzrechtliche Prüfung): 

Für die neuen Baurechte auf dem Grundstück Fl.-Nr. 34/1 ist eine saP durchzuführen. 

Zu naturschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen:

Die Eingriffsregelung für die drei neuen Baurechte ist entsprechend abzuhandeln.

Zum Obstbaumbestand:

Der Punkt 3.1 unter C. ‚Hinweise durch Planzeichen‘ ist unter 8.2 unter B. ‚Festsetzungen durch Planzeichen‘ einzufügen: bestehende, zu erhaltende, bei Abgang oder Gefährdung jeweils zu ersetzende Laubbäume bzw. Obstbäume.

Zur großen Wiese im Süden:

Die Darstellung der privaten Grünflächen im Süden mit der Festsetzung: „mit besonderer Bedeutung für Ökologie und Landschaftsbild“ ist ausreichend. Eine zusätzliche Extensivierung festzuschreiben ist kaum umsetzbar. Das sich diese landwirtschaftlichen Flächen in Privateigentum befinden und auch in keinem Zusammenhang mit den neu geplanten Baurechten stehen, kommen diese Flächen auch nicht als Ausgleichsflächen in Betracht.        

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

Beschluss 11

 

18.02.2019: Eingang der Stellungnahme des Landratsamtes Traunstein, Untere Bauaufsichtsbehörde, vom 18.02.19; sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen (Eingang nach Auslegungszeitraum): Die von der Gemeinde Marquartstein beabsichtigte Aufstellung des Bebauungsplanes „Burgberg" wird von Seiten der unteren Bauaufsichtsbehörde zur Kenntnis genommen. Aus ortsplanerischer Sicht kann die Änderung im Bereich des ehemaligen Wohnstifts (FI. Nr. 94) nicht befürwortet werden. Nach heutigen Maßstäben ist das spornartige Hinausragen in den Außenbereich eine Fehlentwicklung aus vorangegangener Zeit, die wohl dem öffentlichen Interesse an einer ortsansässigen Altenpflegeeinrichtung geschuldet war. Die Umwandlung in ein privat genutztes Wohnbaurecht bedarf der kritischen Überprüfung nach heutigen Maßstäben, die eine negative Beurteilung nach sich zieht. Insbesondere die angedachten quadratischen Einzelbaukörper mit ihrer Zeltdachkonstruktion stellen eine ortsuntypische Hausform dar, die die grundsätzlichen ortsplanerischen Bedenken noch zusätzlich verstärken. Hinnehmbar an dieser landschaftsbildprägenden Stelle wäre womöglich eine in Anlehnung an eine landwirtschaftliche Hofstelle außenbereichstypische Bebauung, die sorgsam mit dem Gelände umgeht und auch in der Freiflächengestaltung den Übergang zu den angrenzenden Außenbereichsflächen schafft.

Hinsichtlich der geplanten zwei Bauparzellen auf der FI. Nr. 34/1 lässt sich festhalten, dass zumindest auf das zweite östlich gelegene Baurecht verzichtet werden sollte. Die südlich davon situierten Gebäude stellen eine Fehlentwicklung dar, die aus ortsplanerischer Sicht nicht verstärkt werden sollte. Dem ersten Gebäude kann immerhin zugutegehalten werden, dass damit die vorhandene Betonmauer im Vorfeld der südlich gelegenen Bebauung kaschiert werden kann.

Der neu geplante Ersatzbau auf der FI. Nr. 5/1 ist dahingehend problematisch, weil die Situierung des neuen Baukörpers deutlich in den bestehenden Freibereich vor der Burg hineinragt. Der vorhandene Gebäudebestand vermittelt einen Eindruck der Zu- und Unterordnung in Bezug auf die landwirtschaftliche Hofstelle und dem überörtlich bedeutsamen Baudenkmal, so dass jegliche Veränderung in Bezug darauf kritisch zu bewerten ist. Sollte die Gemeinde an diesem Baurecht festhalten, müssten hohe Anforderungen an Lage, Gebäudeform und Gestaltung gestellt werden. Zusätzlich bleibt hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksflächen im gesamten Baugebiet anzumerken, dass der dörfliche Charakter durch eine wohl überlegte heterogenere Bebauung gestärkt werden sollte. 

Kritisch zu hinterfragen ist der Gebietstyp eines Dorfgebiets (MD), die zumindest eine aktive landwirtschaftliche Hofstelle benötigt oder zumindest die Aufnahme einer solchen erwarten lässt.

Welche Zulässigkeit bzw. Zweckbestimmung mit dem Sondergebiet „Burg mit Kapelle“ verknüpft ist, erschließt sich nicht, im Übrigen darf auf das Entwicklungsgebot nach § 8 Abs. 2 BauGB verwiesen werden. 

In der Begründung ist außerdem noch auf die Erschließung der einzelnen Bauparzellen einzugehen. Dies betrifft insbesondere die wegemäßige Erschließung (Breite, Länge, Wendemöglichkeit, notarielle Sicherung, ...). 

Zudem erschließt sich die Bedeutung und städtebauliche Notwendigkeit der „gliedernden innerörtlichen Freiflächen“ nicht. 

Die Kennzeichnung der Baudenkmäler stellt eine nachrichtliche Übernahme der Denkmalliste dar und sollte dementsprechend nur als Hinweis aufgenommen werden. 

Die textliche Festsetzung Nr. 1 ist ohne konkrete Maßverhältnisse zu unbestimmt, im Übrigen sollten Ausnahmen (siehe z. B. Burgkapelle) zugelassen werden können. 

Die Stellplatzfestsetzung sollte auch für die Fl. Nr. 94 einen Bezug zu Wohneinheiten aufweisen.

Aus ortsgestalterischer Sicht ist die Höhe der Stützmauer (siehe textl. Festsetzung Nr. 19) zu reduzieren, die abweichende Regelung der Abstandsflächen bedarf außerdem einer ausführlichen Begründung. Diese liegt derzeit noch nicht vor. Um eine entsprechende Überprüfung und Überarbeitung wird gebeten, für Rückfragen stehen wir gerne zur Verfügung.

Abwägung:

Zur Änderung der Bauleitplanung im Bereich der Fl.-Nr. 94 (Bereich ehem. Wohnstift):

Angesicht der vorgebrachten Gründe die eine entsprechende Planung nicht befürworten und nach Rücksprache mit der Eigentümerin dieses Grundstückes, soll die bisherige Festsetzung als Sondergebiet Altenheim für die beiden östlichen Gebäudetrakte zunächst bleiben.  

Zur geplanten Bebauung auf dem Grundstück Fl.-Nr. 34/1 (Bereich Hinter der Burg): Nach Abwägung aller öffentlichen und privaten Belange empfiehlt der Bau- und Umweltausschuss dem Gemeinderat  die auf der Fl.-Nr. 34/1 geplanten Baurechte trotz Stellungnahmen der Unteren Naturschutzbehörde, des Amtes für Landwirtschaft und Forsten (Bereich Forsten) und des Bund Naturschutzes beizubehalten. 

Zur geplanten Bebauung auf dem Grundstück Fl.-Nr. 5/1 (Bereich Hinter der Burg): Nach Abwägung aller öffentlichen und privaten Belange empfiehlt der Bau- und Umweltausschuss dem  Gemeinderat an dem geplanten Baurecht auf der Fl.-Nr. 5/1 in reduziertet Form festzuhalten und hinsichtlich Lage, Gebäudeform, Höhe und Gestaltung mit der Unteren Bauaufsichtsbehörde und der Denkmalschutzbehörde abzustimmen.   

Zum Gebietstyp Dorfgebiet (MD):

Gemäß dem Schreiben der Eheleute Troibner vom 28.12.18, dass sie keinen landwirtschaftlichen Betrieb im Sinne des Erwerbs des Lebensunterhaltes führen und somit nicht mehr privilegiert sind, aber noch selbst für Viehhaltung in Weidewirtschaft, sowie zur Lagerung forstwirtschaftlicher Erzeugnis aus Forstrechten (> 1ha) nutzen, sowie Flächen landwirtschaftlich verpachtet haben, besteht offensichtlich nach wie vor eine aktive landwirtschaftliche Hoffläche in diesem Bereich. Der Gebietstyp Dorfgebiet ist daher beizubehalten (§ 5 Abs. 2 Nr. 2 und 4 BauNVO; Rd.Nr. 26, 29 u. 36 Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger – Wiesenwirtschaft, Tierhaltung, Sammlung forstwirtschaftlicher Erzeugnisse).   

Zum Sondergebiet „Burg mit Kapelle“: 

Die Bezeichnung ‚Sondergebiet‘ ist hier zu entfernen, da es weder die Zulässigkeit noch die künftige Zweckbestimmung beschreibt. Richtigerweise werden gemäß § 8 Abs. 2 BauGB auch die Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan entwickelt, hier liegt kein entsprechendes Sondergebiet vor. Die Benennung als Denkmal ist ausreichend.

Zur Erschließung der Bauparzellen:   

Die Begründung wird hinsichtlich der wegemäßigen Erschließung der einzelnen Bauparzellen ergänzt.

Zu den gliedernden innerörtlichen Freiflächen:

Diese mit C markierten Flächen (Fl.-Nr. 102/2 u. 104/1) werden aus der Planung herausgenommen bzw. im Falle der südöstlichen Freifläche, wird auch der Bebauungsplan reduziert, um unter anderem diese bisherige im Außenbereich befindliche Splittersiedlung nicht noch zu verstärken bzw. zu erweitern (§ 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB). Nach Abwägung aller öffentlichen und privaten Belange empfiehlt der Bau- und Umweltausschuss dem Gemeinderat die Fl.-Nrn. T. a. 51, 88/1, 88/2, 88/3, 88/4, 88/5, T. a. 104 und 104/1 werden aus der Änderungsplanung zu entfernen.  

Im Rahmen der Herausnahme entsprechender Flächen aus dem Bebauungsplanentwurf ist grundsätzlich zu überlegen, ob man bezüglich der mit B markierten Flächen auf die alte südliche Bebauungsplangrenze des Bebauungsplanes „Freiweidach“ zurückkehren sollte. Diese Flächen sind auch ohne Festsetzung im Bebauungsplan „Burgberg“ im Außenbereich unbebaubar (bis auf privilegierte landwirtschaftliche Gebäude) und somit als bedeutender innerörtlicher Grünzug mit Bedeutung für den Luftaustausch ähnlich gesichert. Ferner ist der Innenbereich vom Außenbereich eindeutiger abzugrenzen. Aus der vorgenannten Beschlusslage zum südlichen Bereich der Kleinen Ötz ragen nunmehr die Fl.-Nrn. 103 und 103/1-3 wie eine Warze nach Süden. Dieser Bereich liegt ja bislang gemäß Flächennutzungs- und Landschaftsplan im Außenbereich. Bekannter weise wurden die Fl.-Nr. 103/1-3 gegen den Willen der Gemeinde durch das Landratsamt Traunstein zum Innenbereich erklärt, obwohl dieses anfänglich eine Bebauung mit Schreiben vom 06.12.2011 zurückwies mit Hinweis auf die Außenbereichslage. Diesen Bereich aber in den Bebauungsplan „Burgberg“ aufzunehmen, liegt in der Planungshoheit der Gemeinde, die eine Aufnahme mehrmals ablehnte (Beschluss vom 23.04.2012 und vom 09.07.2012). Nach Abwägung aller öffentlichen und privaten Belange empfiehlt der Bau- und Umweltausschuss dem Gemeinderat die Fl.-Nrn. T. a. 75, T. a. 88, T. a. 89 zusätzlich aus der Änderungsplanung zu entfernen.   

Zur Kennzeichnung der Baudenkmäler:

Das Planzeichen 14.3. der PlanZV für Denkmäler wird von den Festsetzungen durch Planzeichen entfernt und unter Hinweise aufgeführt. 

Zur textlichen Festsetzung Nr. 1:

Konkrete Maßverhältnisse lassen sich mit dem historisch gewachsenen Baubestand sehr schwierig allgemeingültig definieren, sodass die textliche Festsetzung Nr. 1 gestrichen wird.

Zur Stellplatzfestsetzung auf dem Grundstück Fl.-Nr. 94:

Die Ziffer 5 der Festsetzungen durch Text hinsichtlich der Stellplätze wird wie folgt geändert: Anzahl und Anforderungen der Stellplätze richtet sich nach der Stellplatzsatzung der Gemeinde Marquartstein in der jeweils rechtsgültigen Fassung. Garagen sind nur innerhalb der Baugrenzen oder Flächen für Nebenanlagen zulässig.                 

Zur Höhe von Stützmauern gemäß Ziffer 19 der Festsetzungen durch Text:

An der Höhe von max. 1,20 m für Stützmauern wird festgehalten. Der Bau- und Umweltausschuss der Gemeinde Marquartstein, sowie der Gemeinderat Marquartstein haben sich mehrfach mit der Problematik beschäftigt und aufgrund der Hangsituationen anhand von vielerlei Beispielen sich auf diese Höhe festgelegt.

Zur abweichenden Regelung der Abstandsflächen:

Die Abstandsflächen müssen abweichend von der Bayerischen Bauordnung hinsichtlich der bestehenden historisch gewachsenen Gebäude festgesetzt werden, die die Abstandsflächen nicht einhalten. Für Neubauten und für Bestandsgebäude die die Abstandsflächen bislang einhalten, gilt die abweichende Regelung nicht. Ziffer 21. der Festsetzungen durch Text wird entsprechend konkretisiert und begründet. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 5, Dagegen: 1

Beschluss 12

18.12.2018: Eingang der Stellungnahme des Amtes für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Traunstein, Bereich Landwirtschaft, vom 17.12.2018; sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen: Unter Punkt 18 ist in den Festsetzungen angeführt „Privilegierte Vorhaben für Landwirte sind zulässig“. Da privilegierte Vorhaben für Landwirte auch im Außenbereich zulässig sind und eine sonstige Bebauung ausgeschlossen ist, erschließt sich aus landwirtschaftlicher Sicht kein Sinn in der Überplanung der landwirtschaftlichen genutzten Flächen. Nach unserem Ermessen ist die Überplanung dieser Flächen nicht erforderlich und sollte daher unterbleiben. 

Abwägung:

Die Ziffer 18 der Festsetzungen durch Text lautet vollständig: Die im Plan festgesetzten Grünflächen sind von jeglicher Bebauung sowie von Lagerflächen freizuhalten. Privilegierte Vorhaben für Landwirte sind zulässig. Zunächst wird festgesetzt, dass die im Plan festgesetzten Grünflächen von jeglicher Bebauung sowie von Lagerflächen freizuhalten sind. Diese Grünflächen haben gemäß Planzeichenerklärung eine besondere Bedeutung für Ökologie und Landschaftsbild und sind daher von Bebauung freizuhalten. Da diese Flächen zum Teil von Wohnbebauung umgrenzt sind und in der Vergangenheit entsprechende Flächen, die zwar im Flächennutzungs- und Landschaftsplan Außenbereich darstellen, von der Unteren Bauaufsichtsbehörde zum Innenbereich erklärt wurden, hat man diese Flächen explizit im Bebauungsplan auch deshalb festgesetzt, um Wohnbebauung hier auch künftig auszuschließen. Lediglich Landwirten wurde mit Satz 2 der Ziffer 18 der Festsetzungen durch Text auf diesen Flächen eingeräumt privilegierte landwirtschaftliche Gebäude zu errichten. Man dachte dabei an Viehunterstände oder Hütten, jedoch wären auch Austragsgebäude grundsätzlich möglich, was aber ausgeschlossen werden sollte. Nach Abwägung aller öffentlichen und privaten Belange empfiehlt der Bau- und Umweltausschuss dem Gemeinderat nachdem in der Abwägung der Stellungnahme zur unteren Bauaufsichtsbehörde  dem Gemeinderat empfohlen wurde die Fl.-Nrn. T. a. 51, T. a. 75, T. a. 88, 88/1, 88/2, 88/3, 88/4, 88/5, T. a. 89, T. a. 104 und 104/1 aus der Planung herauszunehmen (da zweifelsfreier Außenbereich, der nicht zum Innenbereich erklärt werden kann), die verbleibende Grünfläche auf den Grundstücken Fl.-Nr. T. a. 89, T. a. 97 und T. a. 100 (Umfang entspricht der festgesetzte Grünfläche gemäß derzeit noch rechtskräftigen Bebauungsplan „Freiweidach“) mit B 7.2.2. ‚beutender innerörtlicher Gliedernder Grünzug mit Bedeutung für den Luftaustausch‘ festzusetzen.  

Abstimmungsergebnis
Dafür: 2, Dagegen: 4

Beschluss 13

18.12.2018: Eingang der Stellungnahme des Amtes für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Traunstein, Bereich Landwirtschaft, vom 17.12.2018; sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen: Unter Punkt 18 ist in den Festsetzungen angeführt „Privilegierte Vorhaben für Landwirte sind zulässig“. Da privilegierte Vorhaben für Landwirte auch im Außenbereich zulässig sind und eine sonstige Bebauung ausgeschlossen ist, erschließt sich aus landwirtschaftlicher Sicht kein Sinn in der Überplanung der landwirtschaftlichen genutzten Flächen. Nach unserem Ermessen ist die Überplanung dieser Flächen nicht erforderlich und sollte daher unterbleiben. 

Abwägung:

Die Ziffer 18 der Festsetzungen durch Text lautet vollständig: Die im Plan festgesetzten Grünflächen sind von jeglicher Bebauung sowie von Lagerflächen freizuhalten. Privilegierte Vorhaben für Landwirte sind zulässig. Zunächst wird festgesetzt, dass die im Plan festgesetzten Grünflächen von jeglicher Bebauung sowie von Lagerflächen freizuhalten sind. Diese Grünflächen haben gemäß Planzeichenerklärung eine besondere Bedeutung für Ökologie und Landschaftsbild und sind daher von Bebauung freizuhalten. Da diese Flächen zum Teil von Wohnbebauung umgrenzt sind und in der Vergangenheit entsprechende Flächen, die zwar im Flächennutzungs- und Landschaftsplan Außenbereich darstellen, von der Unteren Bauaufsichtsbehörde zum Innenbereich erklärt wurden, hat man diese Flächen explizit im Bebauungsplan auch deshalb festgesetzt, um Wohnbebauung hier auch künftig auszuschließen. Lediglich Landwirten wurde mit Satz 2 der Ziffer 18 der Festsetzungen durch Text auf diesen Flächen eingeräumt privilegierte landwirtschaftliche Gebäude zu errichten. Man dachte dabei an Viehunterstände oder Hütten, jedoch wären auch Austragsgebäude grundsätzlich möglich, was aber ausgeschlossen werden sollte. Nach Abwägung aller öffentlichen und privaten Belange empfiehlt der Bau- und Umweltausschuss dem Gemeinderat nachdem in der Abwägung der Stellungnahme zur unteren Bauaufsichtsbehörde  dem Gemeinderat empfohlen wurde die Fl.-Nrn. T. a. 51, T. a. 75, T. a. 88, 88/1, 88/2, 88/3, 88/4, 88/5, T. a. 89, T. a. 104 und 104/1 aus der Planung herauszunehmen (da zweifelsfreier Außenbereich, der nicht zum Innenbereich erklärt werden kann), die verbleibende Grünfläche auf den Grundstücken Fl.-Nr. T. a. 89, T. a. 97 und T. a. 100 (Umfang entspricht der festgesetzte Grünfläche gemäß derzeit noch rechtskräftigen Bebauungsplan „Freiweidach“) weiterhin als landwirtschaftliche Grünfläche festzusetzten, die Festsetzung B 7.2.2. ‚beutender innerörtlicher Gliedernder Grünzug mit Bedeutung für den Luftaustausch‘ entfällt gänzlich. 

Ferner ist eine Abgrenzung zwischen privaten Grünflächen (mittelgrün) und landwirtschaftlichen Flächen (gelbgrün) laut Planzeichenverordnung zur besseren Differenzierung zu unterscheiden.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 4, Dagegen: 2

Beschluss 14

27.12.2018: Eingang der Stellungnahme des Bayerischen Bauernverbandes, Geschäftsstelle Traunstein, vom 27.12.18; Es bestehen im Zusammenhang mit dem geplanten Vorhaben Bedenken. Die Aufstellung des Bebauungsplanes „Burgberg“ stellt hinsichtlich der mit einbezogenen landwirtschaftlichen Nutzflächen und der in der Begründung enthaltenen Formulierungen Unklarheiten dar. In der Grünordnung werden die im südlichen Planteil gelegenen landwirtschaftlichen Grünlandflächen mit großer Bedeutung für das Ortsbild erwähnt. Sie soll von Bebauung freigehalten werden. Eine Aufnahme dieser Flächen in den Bebauungsplan stellt sich daher als widersprüchlich dar, da zum einen keine Bebauung erwünscht ist aber trotzdem eine Aufnahme in den Bebauungsplan angestrebt wird. Die Flächen sollten dementsprechend aus dem Bebauungsplan ausgenommen werden, auch um negative Auswirkungen für die betreffenden Landwirte zu vermeiden. Zudem sollte unserer Ansicht nach bei den „Textlichen Hinweisen“ der Punkt 4.0 dahingehend ergänzt werden, dass Emissionen durch die ordnungsgemäße Bewirtschaftung auch in Ausnahme fällen (witterungsbedingt) an Sonn- und Feiertagen zu dulden sind. 

Abwägung:

Die Ziffer 18 der Festsetzungen durch Text lautet vollständig: Die im Plan festgesetzten Grünflächen sind von jeglicher Bebauung sowie von Lagerflächen freizuhalten. Privilegierte Vorhaben für Landwirte sind zulässig. Zunächst wird festgesetzt, dass die im Plan festgesetzten Grünflächen von jeglicher Bebauung sowie von Lagerflächen freizuhalten sind. Diese Grünflächen haben gemäß Planzeichenerklärung eine besondere Bedeutung für Ökologie und Landschaftsbild und sind daher von Bebauung freizuhalten. Da diese Flächen zum Teil von Wohnbebauung umgrenzt sind und in der Vergangenheit entsprechende Flächen, die zwar im Flächennutzungs- und Landschaftsplan Außenbereich darstellen, von der Unteren Bauaufsichtsbehörde zum Innenbereich erklärt wurden, hat man diese Flächen explizit im Bebauungsplan auch deshalb festgesetzt, um Wohnbebauung hier auch künftig auszuschließen. Lediglich Landwirten wurde mit Satz 2 der Ziffer 18 der Festsetzungen durch Text auf diesen Flächen eingeräumt privilegierte landwirtschaftliche Gebäude zu errichten. Man dachte dabei an Viehunterstände oder Hütten, jedoch wären auch Austragsgebäude grundsätzlich möglich, was aber ausgeschlossen werden sollte. Nach Abwägung aller öffentlichen und privaten Belange empfiehlt der Bau- und Umweltausschuss dem Gemeinderat nachdem in der Abwägung zur Stellung der unteren Bauaufsichtsbehörde  dem Gemeinderat empfohlen wurde die Fl.-Nrn. T. a. 51, T. a. 75, T. a. 88, 88/1, 88/2, 88/3, 88/4, 88/5, T. a. 89, T. a. 104 und 104/1 aus der Planung herauszunehmen (da zweifelsfreier Außenbereich, der nicht zum Innenbereich erklärt werden kann), die verbleibende Grünfläche auf den Grundstücken Fl.-Nr. T. a. 89, T. a. 97 und T. a. 100 (Umfang entspricht der festgesetzte Grünfläche gemäß derzeit noch rechtskräftigen Bebauungsplan „Freiweidach“) weiterhin als landwirtschaftliche Grünfläche festzusetzten, die Festsetzung B 7.2.2. ‚beutender innerörtlicher Gliedernder Grünzug mit Bedeutung für den Luftaustausch‘ entfällt gänzlich. 

Ferner ist eine Abgrenzung zwischen privaten Grünflächen (mittelgrün) und landwirtschaftlichen Flächen (gelbgrün) laut Planzeichenverordnung zur besseren Differenzierung zu unterscheiden.

Ziffer 4.0 der textlichen Hinweise bezüglich landwirtschaftlicher Emissionen ist ausreichend, eine Ergänzung wird nicht für erforderlich gehalten.  

Abstimmungsergebnis
Dafür: 4, Dagegen: 2

Beschluss 15

18.12.2018: Eingang der Stellungnahme von Herrn Gerhard Heun, Burgstr. 7, vom 17.12.18: Als Eigentümer der Grundstücke mit den Flurnummern 15, 15/1 und 16 bin ich direkt von der Aufstellung des neuen Bebauungsplanes „Burgberg“ betroffen. Der Bebauungsplan ist im Bereich meiner Grundstücke leider nicht ganz richtig. 1. Bei dem eingeschossigen Teil auf der Westseite meines Hauses beträgt die Dachneigung nur ungefähr 12° und nicht wie im Bebauungsplan angegeben 18 – 30°. 2. Das Grundstück mit der Flurnummer 15 ist im Bebauungsplan als Wald beschrieben. Dies entspricht nicht der Realität. Der überwiegende Teil ist Wiese mit ein paar größeren Bäumen und Obstbäumen, auf dem Rest stehen neben ein paar großen Bäumen auch kleinere Bäume. Dieser Bereich hat eher einen parkähnlichen Charakter.

Abwägung: 

Zu 1.: An der Festsetzung 18 – 30° wird festgehalten. Der Bestand mit 12° Dachneigung hat Bestandsschutz.

Zu 2.: Die Darstellung wird entsprechend dem Bestand korrigiert.

Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0

Beschluss 16

21.12.2018: Eingang der Stellungnahme von Herrn Herbert Zaiser, Hinter der Burg 4, vom 21.12.18: 

1. Verkehrssituation auf der Straße „Hinter der Burg“: Die geplante Bebauung des Flurstücks 34/1 gibt uns Anlass, über das zukünftige Verkehrsaufkommen auf der Straße „Hinter der Burg“ nachzudenken. Heute schon ist die Straße „Hinter der Burg“ für normalen Verkehr wenig geeignet. PKWs und Lieferfahrzeuge aller Art befahren sie. Aber, keine zwei schmäleren PKWs, geschweige dem Lieferfahrzeuge, können hier aneinander vorbeifahren. Die Straße ist ganz einfach zu eng. Aufgrund mangelnder Parkflächen in diesem Bereich, müssen zudem auf diesen Straßenengstellen zuweilen auch PKWs und Lieferfahrzeuge für Be- und Entladevorgänge geparkt werden. Das kann bei dringenden Terminen anderer Verkehrsteilnehmer, schon zu Ärger führen. Neben den Belastungen durch Kraftfahrzeuge jetziger Anwohner, deren Besucher und Lieferanten, findet ein zeitweise nicht zu übersehendes Verkehrsaufkommen rauf zur Kirche, anlässlich von Gottesdiensten, Hochzeiten und Taufen, oder einfach nur der schönen Aussicht wegen, statt. Ebenso sind es Gemeindefahrzeuge die diesen Straßenbereich nach dort oben befahren müssen. Die Belastung der Straße „Hinter der Burg“ ist jetzt aber, meinen wir, nicht zu beanstanden. Andere Verhältnisse erwarten uns jedoch in Zukunft. 

Es sollen auf dem Flurstück 34/1, angrenzend an die Straße „Hinter der Burg“ zwei weitere Häuser (Zwei- und Einfamilienhaus) entstehen. Folge davon dürfte ein deutliches Mehr an PKW- und Lieferfahrzeugen sein, was den Verkehr auf der Straße „Hinter der Burg“ zusätzlich belasten bzw. behindern wird. Wir befürchten, dass es da schon zu ärgerlichen und nicht mehr verantwortbaren Engpässen kommen kann. 

Darüber hinaus muss aber mit noch wesentlich mehr Verkehrsaufkommen gerechnet werden. Dann nämlich, wenn die Burg mit entsprechendem Personal und Bewohnern belegt bzw. bewirtschaftet wird. 

Es ist zu sehen, dass dann ein entscheidendes Mehr an Verkehrsaufkommen dazu kommt. Behinderungen und Beschädigungen an Fahrzeugen, und Verstopfungen auf der engen Straße, Verletzung von Menschen, also Gefahren aller Art, sowie erheblicher Ärger und Streit, sind dann auf Grund der Straßenenge und der Dichte des Verkehrs in entsprechendem Maße vorprogrammiert. 

Im Sinne eines vernünftigen und gefahrfreien Verkehrs auf der Straße „Hinter der Burg“ gilt es, solche Verhältnisse unserer Meinung nach, mit Nachdruck zu verhindern. Es würden aber schon auch Verhältnisse einkehren, die Menschen und Besuchern unserer Gemeinde, dem Ortsteil und eines Luftkurortes nicht mehr gerecht werden.

2. Gefahrenstelle Einfahrt von Straße „Hinter der Burg“ in die „Burgstraße“ und umgekehrt: Will man von „Hinter der Burg“ auf stark abfallender Vorfahrtsstraße in die Burgstraße einfahren, gewinnt man erst dann einen vollen Blick, auf den von links oben auf der Burgstraße herannahenden Verkehr, wenn man mit dem vorderen Teil seines Fahrzeugs schon der Burgstraße steht – gefährlich!

Vor allem schnell herunter kommende Biker auf der Burgstraße stellen eine potentielle Gefahrenquelle dar. Darüber hinaus kann ein von oben auf der Burgstraße herkommender ortsfremder Verkehrsteilnehmer die einmündende Straße „Hinter der Burg“, auch schon mal nicht gleich wahrnehmen. So deutlich ist sie von oben her nicht zu erkennen. Warnschilder oder Ähnliches sind für auf beide Straßen heranfahrende Verkehrsteilnehmer nicht vorhanden. 

Besonders brenzlig ist es dann, wenn sich auf dem steilen und doch auch recht engen Streckenabschnitt der Straße „Hinter der Burg“ vor Einmündung in die Burgstraße, LKW, Lieferwagen oder PKW begegnen. Erhebliche Schwierigkeiten bereiten in solchen Fällen, Situationen, die Menschen ein gefahrfreies Rückwärtsfahren hinein in die äußerst unübersichtliche Burgstraße abverlangen. Mindestens eine Karambolage an der Straßenmauer des ehemaligen Pfarrhofs, mit erheblichen Reparaturkosten am PKW, ist so bereits erfolgt.

Deshalb ersuchen wir unsere Gemeindeführung in beiden Punkten Maßnahmen zu ergreifen, um einen vorbildlichen und gefahrfreien Straßenverkehr in dieser Ecke Marquartsteins zu gewährleisten.

Abwägung:

Bei den vorgebrachten Darlegungen handelt es sich zum überwiegenden Teil um Einschätzungen hinsichtlich der Verkehrssicherheit auf den Ortsstraßen „Hinter der Burg“ und „Burgstraße“. Unter Punkt 1 wird in diesem Zusammenhang in einem Satz die Planung für das Baurecht von zwei Gebäuden im Bereich der Straße „Hinter der Burg“ erwähnt. Aufgrund der vorangegangen Abwägung der Stellungnahmen der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange wird für den Bereich der Fl.-Nr. 34/1 an zwei Gebäuden festgehalten. 

Hinsichtlich des Punktes 2 wird die Verwaltung prüfen, ob durch eine zusätzliche Beschilderung oder dem Aufstellen eines Verkehrsspiegels hier eine Verbesserung erzielt werden kann.

Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.      

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0

Beschluss 17

27.12.2018: Eingang des Antrages der Architekten Bracht + Partner, Hamburg, vom 21.12.2018:

Als Teileigentümer des Flurstückes 104/1, Kleine Ötz 4, wende ich mich an Sie und zeige vorsorglich Vertretungsvollmacht für die weiteren Teileigentümer an, welche ich auf Verlangen nachweisen werde. 

Hiermit stelle ich formlos den Antrag auf Abänderung des Entwurfes zum Bebauungsplan „Burgberg“, welchen ich am 04.12.2018 in den Räumen des Rathauses Marquartstein eingesehen habe.

Abgeändert möge werden: Der westliche Teil unseres Flurstückes soll nicht zur „gliedernden innerörtlichen Freifläche“ bestimmt werden.

Begründung: Es ist nach derzeit geltenden Baurecht davon auszugehen, dass der westliche Teil unseres Grundstückes bebaubar ist. 

Das Grundstück liegt im Außenbereich, bildet jedoch zusammen mit den Nachbarn Kleine Ötz Nr. 1 und Nr. 3 einen Siedlungssplitter. Dieser würde durch eine weitere Wohnbebauung, welche ortsnäher als die Nr. 4 läge nicht den öffentlichen Belang der unerwünschten Zersiedelung erfüllen. Darüber hinaus könnte ebenfalls argumentiert werden, dass eine möglich Bebauung auf dem Westteil unseres Grundstückes mit der Nr. 1 ein natürliches Gegenüber hätte und daher einen erwünschten Siedlungszusammenhang darstellen würde. 

Aus diesen Gründen würde die beabsichtigte Ausweisung als nichtbebaubare, sogenannte gliedernde innerörtliche Freifläche eine nicht unerhebliche Wertminderung unseres Grundstückes bedeuten, deren Nutzen für die Gemeinde aufgrund der Abgelegenheit des Grundstückes nur äußerst gering sein würde, jedoch im Gegenzug für uns eine unangemessene Härte darstellt. 

Abwägung:

Entsprechend der Abwägung zur Stellungnahme der Unteren Bauaufsichtsbehörde wird wie folgt verfahren: Die mit C markierten Flächen (Fl.-Nr. 102/2 u. 104/1) werden aus der Planung herausgenommen bzw. im Falle der südöstlichen Freifläche, wird auch der Bebauungsplan reduziert, um unter anderem diese bisherige im Außenbereich befindliche Splittersiedlung nicht noch zu verstärken bzw. zu erweitern (§ 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB). Nach Abwägung aller öffentlichen und privaten Belange empfiehlt der Bau- und Umweltausschuss dem Gemeinderat, die Fl.-Nrn. T. a. 51, 88/1, 88/2, 88/3, 88/4, 88/5, T. a. 104 und 104/1 aus der Änderungsplanung zu entfernen.  

Die Fl.-Nr. 104/1 verbleibt somit im Außenbereich. Eine Bebauung des nicht privilegierten westlichen Teils des Grundstückes bleibt somit ausgeschlossen.

Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.   

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0

Beschluss 18

27.12.2018: Eingang des Schreibens der Ribaupierre AG & Co. Gutsverwaltung Gränzmühle KG vom 20.12.2018:

Hinsichtlich der Planvorgaben für den neuen Bebauungsplan Burgberg erhebe ich, Ulrich Freiherr von Ribaupierre, innerhalb der Auslegungsfrist nachfolgende Einwendungen sowohl als Vorstand und Geschäftsführer unserer Firma, wie auch als Privatperson als Eigentümer des Grundstückes Fl.-Nr. 75/5:

1. landwirtschaftliche Fläche Fl.-Nr. 75:

Die Bezeichnung unseres Hausfeldes als Obstwiese und Wildgehege bedeutet eine unzulässige und unbegründete Nutzungsbestimmung, die letztendlich eine Einschränkung bedeutet. Sowohl im Flächennutzungs- und Landschaftsplan, wie auch im alten Bebauungsplan ist das Hausfeld vom Gutshof Gränzmühle Fl.-Nr. 75 außerhalb des Bebauungsplanes als landwirtschaftliche Fläche bezeichnet. Die Grenze nach Norden zum Dorf hin verläuft parallel zur Südgrenze der Bebauung, beginnend am Burg Café bis nach Osten, bergseits Seniorenheim Leopold (Sondergebiet). 

Wir beantragen mit Nachdruck, dass es hierbei sein Bewenden haben muss. Ein Erfordernis öffentlichen Interesses für einen derartigen Eingriff in die Landwirtschaft und die Privatsphäre ist weder ersichtlich noch erforderlich. Wir wiedersetzen uns jeglicher weitergehender Überplanung, wodurch in Zukunft unwägbare und bislang unbekannte Eingriffsmöglichkeiten geschaffen werden. Die Begründung für den hoheitlichen Eingriff in das Privatvermögen, bei dem Gebiet handle es sich um einen Grünzug mit besonderer innerörtlicher Bedeutung für den Luftaustausch ist an Leere und Unsinnigkeit nicht mehr zu überbieten: Die Gesamte Gemeinde ist Luftkurort, das fragliche Gebiet ist seit unvordenklicher Zeit Landwirtschaft mit Grünlandnutzung (Hausfeld) und soll nach Vorgabe der Eigentümerin auch so bleiben. Ein weitergehender Schutz vor hoheitlicher Überplanung ist durch nichts gerechtfertigt, zumal das gesamte Gemeindegebiet südlich der bestehenden Bebauung (alter Bebauungsplan Freiweidach) als Außenbereich keine weitergehenden Nutzungen ermöglicht. Darüber hinaus gehende öffentlich rechtliche Eingriffe sind weder erforderlich noch gerechtfertigt. Ergänzend verweisen wir auf die amtlichen Stellungnahmen des BBV und des Landwirtschaftsamtes als Träger öffentlicher Belange.

2. Bauparzellen Fl.-Nr. T. a. 75 und 75/4 am Südrand des bestehenden Bebauungsplanes (Eigentümer Ribaupierre AG & Co Gutsverwaltung Gränzmühle KG sowie Ulrich Freiherr von Ribaupierre):

Wir fordern unter Anwendung des Gleichheitssatzes gleichartige Bebaubarkeit wie in der Nachbarschaft, besonders Haus Leopold, aber auch der unmittelbar angrenzenden Bebauung Burg Café. Wenngleich das Burg Café bei der neuen Planungsabsicht außerhalb des hier gegenständlichen Bebauungsplanes liegt, ist die alte Bebauung unmittelbar am Westrand zu unserer Bauparzelle mit zu berücksichtigten. Das Gebäude wirkt unmittelbar auf unsere Parzelle Fl.-Nr. T. a. 75 in der äußersten Nordwestecke. Es zeigt zu unserer Bauparzelle eine Wand mit E+2 in unmittelbarer Grenznähe und einer Firsthöhe über dem Niveau unseres Grundstückes von 10,87 m!!! Die Situierung des neuen Baukörpers in das westliche unterste Eck auf unserer Bauparzelle (Fl.-Nr. T. a. 75) berücksichtigt auch nicht die örtlichen Gegebenheiten. Vom Westrand des angedachten Hauses aus, hat man einen fantastischen Blick auf die E+2 Ostwand des Burg-Cafés, was eine erhebliche Wertminderung bedeutet: die vorzusehenden Baukörper bzw. das Baurecht sind weitest möglich nach Osten, bergseits zu verschieben. 

Die vorgesehene Bebaubarkeit mit GRZ 180 (bei E+1 entspräche das einer GFZ von 0,22) entspricht weder einer vernünftigen Wertrelation zur Größe der Bauparzelle mit ca. 1600 m², noch ist sie vergleichbar mit den Bebauungsvorschlägen beim östlichen Nachbarn Haus Leopold Fl.-Nr. 94. Dort werden nach Abstufung vom Sondergebiet Seniorenheim – also gelten dann neu die verschärften reduzierten Regelungen des WA – 3 Baukörper mit einer Anzahl von 10 WE auf einer Grundstücksfläche von knapp 2.200 m², sowie einem reduzierten Stellplatzerfordernis vorgesehen (nicht mehr 2 Stellplätze je WE), noch dazu in unmittelbar städtebaulich sensiblen Ortsrandlage. Das aber widerspricht eklatant der gesamtpolitischen Absicht der bayerischen Regierung zur Verdichtung bestehender Baurechte.

Wir sind auch als unmittelbar betroffene Nachbarn nicht gegen die Verdichtung auf unserem Nachbargrundstück Fl.-Nr. 94, wir beantragen aber bei den Festsetzungen für unsere Grundstücke die Anwendung absolut gleicher Maßstäbe und zwar für die zusammengelegten Grundstücke Fl.-Nr. T. a. 75 und 75/4, die zusammen ca. 3.000 m² messen. Die Zufahrt für die gesamte mögliche Bebauung soll von bergseits Osten ab Oberer Mühlfeldweg erfolgen auf einer Privatstraße, vergleichbar wie Leopold (Fl.-Nr. 94) oder den nördlichen Nachbarn (Grundstücke Fl.-Nrn. 72 ff.) oder Fl.-Nr. 96/97. Damit ist die leidige Diskussion obsolet, eine ordentliche Erschließung über den Unteren Mühlfeldweg zu erreichen. 

In der Anlage füge ich bei 2 alternative Skizzen mit 2 Baukörpern auf jeder einzelnen Bauparzelle bzw. 3 Baukörper über die gesamten Flächen von Fl.-Nr. 75/5 und T. a. 75.

3. Leopoldweg (Verbindung zwischen Unterem und Oberem Mühlfeldweg):

Die Reduzierung gegenüber dem alten Bebauungsplan auf nunmehr 2 m wird in dieser Breite als öffentlicher Fußweg akzeptiert. Die aktuelle Widmung als Eigentümerweg ist nach gebotenem Erwerb durch die Gemeinde aufzuheben und in einen öffentlichen Fußweg umzuwidmen (siehe Menterwegerl). Er wird aber ohnehin überflüssig, wenn die vorstehend von uns gewünschte Änderung in der Gesamtbebauung festgelegt und realisiert wird, an deren Nordgrenze die private Zufahrt errichtet wird. 

Abwägung:

Zu 1. landwirtschaftliche Fläche Fl.-Nr. 75:

Die im Bebauungsplanentwurf dargestellten Grünflächen haben gemäß Planzeichenerklärung eine besondere Bedeutung für Ökologie und Landschaftsbild und sind daher von Bebauung freizuhalten. Da diese Flächen zum Teil von Wohnbebauung umgrenzt sind und in der Vergangenheit entsprechende Flächen, die zwar im Flächennutzungs- und Landschaftsplan Außenbereich darstellen, von der Unteren Bauaufsichtsbehörde zum Innenbereich erklärt wurden, hat man diese Flächen explizit im Bebauungsplan festgesetzt, um unter anderem auch Wohnbebauung hier künftig auszuschließen. Neben der besonderen Bedeutung dieser Flächen für Ökologie und Landschaft wird unter 7.2.2. noch angeführt, dass es sich bei der Fl.-Nr. 75 und 89 um einen bedeutenden innerörtlichen gliedernden Grünzug mit Bedeutung für den Luftaustausch handelt. Letzteres ist keineswegs unsinnig, sondern für den Kaltluftaustausch zwischen Berg und Tal wichtig und dazu erfordert es Flächen, die von Bebauung freizuhalten sind. Aufgrund der vorangegangen Abwägungstatbestände im Rahmen der Stellungnahme der Unteren Bauaufsichtsbehörde empfiehlt der Bau- und Umweltausschuss dem Gemeinderat unter anderem die Fl.-Nr. T. a. 75 (landwirtschaftliche Fläche) aus der Planung herauszunehmen, da es sich hier zweifelsfrei um einen Außenbereich handelt, der nicht zum Innenbereich erklärt werden kann; die Festsetzung B 7.2.2. ‚beutender innerörtlicher Gliedernder Grünzug mit Bedeutung für den Luftaustausch‘ entfällt darüber hinaus gänzlich. 

Zu 2. Bauparzellen Fl.-Nr. T. a. 75 und 75/4 am Südrand des bestehenden Bebauungsplanes:

Zunächst ist zu konstatieren, dass die Bebauung von Grundstücken aufgrund zahlreicher Gerichtsurteile inzwischen individuell hinsichtlich ihrer Bebaubarkeit bewertet werden muss. Deshalb wurde für die neuen Bebauungspläne auch von einer einheitlichen Geschoßflächenzahl (GFZ) auf Grundflächen (GF) für das bauliche Maß umgestellt. Für die Fl.-Nr. T. a. 75 besteht gemäß rechtskräftigen Bebauungsplan „Freiweidach“ bislang eine GFZ von 0,30 und in Verbindung mit dem Baufenster eine abschließenden Grundfläche von 168 m² auf einem nicht herausgemessenem Grundstück mit einer Größe von 1506 m² lt. Bebauungsplan. Das Burgcafé wurde 1957 zu selbigem samt „Fremdenheim“ umgebaut und 1966, kurz vor Aufstellung des Bebauungsplanes „Freiweidach“, aufgestockt. Der Bestand floss somit in den Bebauungsplan „Freiweidach“ später ein. Aus diesem Bestand lassen sich der Gleichheitsgrundsatz und der damit verbundene Anspruch auf gleichartige Bebauung nicht anwenden. Auch das Sondergebiet Seniorenheim auf dem Grundstück Fl.-Nr. 94 bietet keine Vergleichsmöglichkeit, noch dazu auf dem Hintergrund, dass das Sondergebiet nunmehr weitgehend beibehalten wird und eine Umwandlung in ein allgemeines Wohngebiet nur teilweise erfolgt und der Teil, der als allgemeines Wohngebiet festgesetzt wird – das Haus Leopold – auch ein Bestandsgebäude vor Bebauungsplanaufstellung darstellt. 

Nach Prüfung der Grundflächenfestsetzungen durch den Bau- und Umweltausschuss der Gemeinde Marquartstein wurde diese für das Grundstück Fl.-Nr. T. a. 75 von 168 m² auf 180 m² erhöht, entsprechend dem östlichen Bestandsgebäude und somit dieser Ortsrandlage Rechnung getragen. Schließlich wurden diese Festsetzungen zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung vom Gemeinderat Marquartstein befürwortet. Einer weiteren Verdichtung kann auch im Hinblick des vorgelegten Antrages nach Abwägung aller öffentlichen wie privaten Belange daher insgesamt nicht zugestimmt werden. 

Zu 3. Leopoldweg (Verbindung zwischen Unterem und Oberem Mühlfeldweg):

Die Bereitschaft den Leopoldweg, den die Gemeinde schon seit langem erwerben wollte, nunmehr doch an die Gemeinde zu veräußern, wird sehr begrüßt. Dem Ausbau zu einer Privatstraße kann aus vorgenannten Gründen jedoch nicht zugestimmt werden.

Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich. 

Aufgrund der vorgerückten Zeit wurde die Sitzung gegen 22.45 Uhr abgebrochen. Die restlichen Stellungnahmen werden in der nächsten Sitzung des Bau- und Umweltausschusses behandelt.  

                   

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0

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9. Bekanntgaben und Anfragen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss Marquartstein (Gemeinde Marquartstein)	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	06.07.2020	ö	informativ	9