Dem Gemeinderat wurden die nachfolgend eingegangenen Stellungnahmen zur Kenntnis gebracht und abgewogen:
28.05.2019: Eingang der Stellungnahme des Amtes für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Traunstein, Bereich Landwirtschaft, vom 24.05.2019; Keine Einwände.
Abwägung:
Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
28.05.2019: Eingang der Stellungnahme des Bund Naturschutzes in Bayern e.V., Kreisgruppe Traunstein, vom 27.05.2019; Der Bund Naturschutz Traunstein bedankt sich für die Zusendung der Unterlagen zu oben genanntem Verfahren und gibt dazu folgende Stellungnahme gemäß § 63 BNatSchG ab: Der Bund Naturschutz Traunstein erhebt gegen die vorliegenden Planungen für eine moderate Nachverdichtung im Prinzip keine Einwände. Die Eingriffsfläche insgesamt ist aber den Unterlagen nicht zu entnehmen, obwohl Baurecht für einige neue Gebäude geschaffen wird. Für eine Durchgründung sind Pflanzvorgaben festgesetzt, die sofort nach Bauende ausgeführt werden und auch überprüft werden sollten. Eine Beleuchtung sollte nur mit insektenfreundlichen Leuchtmitteln und mit nicht nach oben strahlenden Lampen ausgeführt werden. Sollten Gehölze oder bestehende Gebäude im Zuge der Baumaßnahmen entfernt werden müssen, ist auf die Einhaltung der Artenschutzbestimmungen (Rodungszeiträume etc.) zu achten.
Abwägung:
Bei den dargestellten Baurechten handelt es sich um Bestandsbaurechte, die bereits im Bebauungsplan „Freiweidach“ festgesetzt waren. Lediglich für das Grundstück Fl.-Nr. 140 wurde das dort bestehende Baurecht nach Abbruch des alten Gebäudes in einem langem Abstimmungsprozess mit Gemeinderat, Untere Bauaufsichtsbehörde und Denkmalamt in Anbetracht eines sich dort befindlichen Denkmales (Mutter-Anna-Kapelle) im Eigentum der Gemeinde Marquartstein in veränderter Form festgesetzt. Für all diese Bestandsbaurechte ist die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung mit der Ausweisung von Ausgleichsflächen nicht erforderlich. Pflanzvorgaben wurden im Allgemeinen für den Bebauungsplan getroffen, wobei Art und Größe der Bäume vorgegeben wurde (Ziff. 6.1. der Festsetzungen durch Planzeichen) und für bestehende und zu erhaltende Bäume bei Abgang und Gefährdung die Ersatzpflanzung (Ziff. 6.2. der Festsetzungen durch Planzeichen); zeitliche Vorgaben für die Pflanzung wurde nicht festgesetzt, wobei nach Fertigstellung von Gebäuden die Pflanzung innerhalb von 1-2 Jahren grundsätzlich vorausgesetzt wird. Für das Grundstück Fl.-Nr. 140 ist noch ein Pflanzgebot vorzusehen. Die Beleuchtung gehört nicht zu den Festsetzungen eines Bebauungsplanes; in unserem konkreten Bebauungsplan besteht bereits durchgehend eine entsprechende Straßenbeleuchtung (Gebiet ist voll erschlossen), die im Rahmen der schrittweisen Umstellung auf LED hinsichtlich ihrer Lichtverschmutzung bzw. einer nächtlichen Dimmung überprüft wird. Die vorgeschriebenen Rodungszeiträume hinsichtlich Brutzeiten sind ohnehin einzuhalten, auf die die Gemeinde regelmäßig hinweist und werden auch seit vielen Jahren in zunehmendem Maße beachtet und bedürfen keiner Festsetzung, da gesetzlich geregelt (§ 39 BNatschG).
03.06.2019: Eingang des Schreibens des Landratsamtes Traunstein, Abteilung Wasserrecht und Bodenschutz, vom 03.06.2019; Der westliche Teil des Umgriffs liegt im ermittelten Überschwemmungsgebiet der Tiroler Achen bei einem hundertjährlichen Hochwasserereignis (HQ100), wofür das Festsetzungsverfahren derzeit läuft. In diesem Bereich wurde keine neue Bebauung geplant; noch nicht festgesetzte Überschwemmungsgebiete sollen nach § 9 Abs. 6a Satz 2 BauGB jedoch im Bebauungsplan vermerkt werden. Außerdem liegt das zu überplanende Gebiet teilweise in einem Risikogebiet nach § 74 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WHG (Überflutung bei extremen Hochwasserereignisse – siehe Informationsdienst Überschwemmungsgefährdete Gebiete, https://www.lfu.bayern.de/wasser/hw_ue_gebiete/informationsdienst/index.htm). Nach § 78b Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 WHG ist bei der Aufstellung, Änderung oder Ergänzung von Bauleitplänen für nach § 30 Abs. 1 und 2 oder nach § 34 BauGB zu beurteilende Gebiete insbesondere der Schutz von Leben und Gesundheit und die Vermeidung erheblicher Sachschäden in der Abwägung zu berücksichtigen. In diesem Zusammenhang weisen wir insbesondere darauf hin, dass im Bereich der geplanten Tiefgaragenabfahrt auf dem Grundstück Fl.-Nr. 140 der Gemarkung Marquartstein mit Überflutungen zu rechnen ist und daher im Hinblick auf die besondere Gefahrensituation für Tiefgaragen entsprechende Schutzvorkehrungen zu treffen sind. Risikogebiete sollen nach § 9 Abs. 6a BauGB nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen werden. Hinweis: Es handelt sich um die Stellungnahme des Sachgebietes 4.16 Wasserrecht und Bodenschutz. Anderweitige Stellungnahmen anderer Sachgebiete/Fachbereich bzw. Träger öffentlicher Belange bleiben davon unberührt. Die notwendige Abwägung und Gewichtung der möglicherweise widerstreitenden öffentlichen Belange gemäß § 1 Abs. 7 BauGB ist allein Aufgabe der planenden Gemeinde/Stadt.
Abwägung:
Die Überschwemmungsgebiete sind gemäß den Festsetzungen des Wasserwirtschaftsamtes Traunstein laut Detailkarte K11 und K12 vom 15.12.2017 i. V. m. mit der Hochwasserrisikokarte mit Berichtsstand 22.12.2019 im Bebauungsplan nachrichtlich zu übernehmen (§ 9 Abs. 6a Satz 1 BauGB). Noch nicht festgesetzte Überschwemmungsgebiete sind nach § 9 Abs. 6a Satz 2 BauGB im Bebauungsplan zu vermerken. Bezüglich der geplanten Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.-Nr. 140 sind Schutzvorkehrungen im Bebauungsplan verpflichtend festzusetzen.
04.06.2019: Eingang des Schreibens des Landratsamtes Traunstein, Untere Naturschutzbehörde, vom 04.06.2019; Aus naturschutzfachlicher Sicht besteht mit der Bauleitplanung Einverständnis. Der Erhalt der bestehenden Grünstrukturen und die Umsetzung der Neupflanzungen liegen im Aufgabenbereich der Gemeinde als Satzungsgeber.
Abwägung:
Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
06.06.2019: Eingang des Schreibens des Wasserwirtschaftsamtes Traunstein vom 06.06.2019; Das Wasserwirtschaftsamt Traunstein nimmt als Träger öffentlicher Belange wie folgt Stellung.
1. Ziele der Raumordnung und Landesplanung, die eine Anpassungspflicht nach § 1 Abs. 4 BauGB auslösen: entfällt.
2. Beabsichtigte eigene Planungen und Maßnahmen, die den o. g. Plan berühren können, mit Angabe des Sachstandes: entfällt.
3. Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die im Regelfall in der Abwägung nicht überwunden werden können (z. B. Landschafts- oder Wasserschutzgebietsverordnungen): entfällt.
4. Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o. g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage:
4.1 Grundwasser/Wasserversorgung
4.1.1 Grundwasser
Im Planungsbereich liegen uns keine Erkenntnisse über Grundwasserstände vor. Diese sind bei Bedarf in eigener Zuständigkeit zu ermitteln. Hinweis: Sollte in das Grundwasser eingegriffen werden, so sind im Vorfeld die entsprechenden Genehmigungen einzuholen.
4.1.2 Wasserversorgung
Die Versorgung mit Trink- und Brauchwasser ist durch den Anschluss an das zentrale Versorgungsnetz der Gemeinde sicherzustellen. Die ausreichende Leistungsfähigkeit der örtlichen Versorgungsleitungen ist vom Versorgungsträger in eigener Zuständigkeit zu überprüfen.
4.2 Oberflächengewässer/Überschwemmungssituation
4.2.1 Oberflächengewässer
In der Nähe des Planungsgebietes liegt die Tiroler Achen (Gewässer I. Ordnung). Die Ausbau- und Unterhaltungsverpflichtung an der Tiroler Achen liegt grundsätzlich beim Freistaat Bayern, vertreten durch das Wasserwirtschaftsamt Traunstein, ist aber in Teilbereichen dem Betreiber der Wasserkraftanlage „Gränzmühle“ übertragen. Es sei ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Gemeinde Marquartstein zum Schutz des Planungsgebietes grundsätzlich weder zusätzliche oder besondere Gewässerbaumaßnahmen noch Gewässerunterhaltungsmaßnahmen vom Freistaat Bayer, vertreten durch das Wasserwirtschaftsamt Traunstein, oder vom Betreiber der Wasserkraftanlage „Gränzmühle“ verlangen kann.
4.2.2 Lage im technisch vor Hochwasser geschützten Gebiet
Das Baugebiet liegt teilweise in einem überschwemmungsgefährdeten Gebiet. Es wird durch eine Hochwasserschutzanlage bis zu einem 100jährlichen Hochwasser (HQ100) geschützt. Ein absoluter Hochwasserschutz ist nicht möglich. Bei extremen Hochwasserereignissen können die Schutzbauten überströmt werden und es kann zu einem schlagartigen Versagen kommen. Eine zusätzliche bauliche Entwicklung in diesen Bereichen kann das Gefährdungs- und Schadpotential bei Hochwasserereignissen erhöhen. Wir empfehlen deshalb eine hochwasserangepasste Bauweise.
4.2.3 Starkniederschläge
Starkniederschläge können flächendeckend überall auftreten. Voraussichtlich werden solche Niederschläge aufgrund der Klimaveränderung an Häufigkeit und Intensität weiter zunehmen. Auch im Planungsgebiet können bei sogenannten Sturzfluten flächenhafter Abfluss von Wasser und Schlamm, sowie Erosionen auftreten. Dabei ist auch das von außen zufließende Wasser zu beachten. Wir empfehlen dringend, diese Gefahr im eigenen Interesse bei der Bauleitplanung zu berücksichtigen und in eigener Zuständigkeit Vorkehrungen zur Schadensreduzierung zu treffen und Schutzmaßnahmen vor Personenschäden vorzunehmen. Je nach Größe und Lage der neuen Baukörper bzw. Baumaßnahmen kann der Abfluss des flächenhaft abfließenden Oberflächenwassers und Schlamms gegebenenfalls so verändert werden, dass dies zu nachteiligen Auswirkungen auf Ober- oder Unterlieger führt. Wir empfehlen daher § 37 WHG entsprechend zu berücksichtigen.
4.3 Abwasserentsorgung
4.3.1 Schmutzwasser
Die Grundstücke sind an die bestehende öffentliche Kanalisation der Gemeinde anzuschließen. Neue Bauvorhaben sind im Trennsystem zu erschließen. Die ausreichende Leistungsfähigkeit der Kanalisation einschließlich vorhandener Mischwasserbehandlungsanlagen und der Kläranlage, sowie das Vorliegen der erforderlichen wasserrechtlichen Genehmigung sind in eigener Zuständigkeit zu überprüfen.
4.3.2 Niederschlagswasser
Im vorgelegten Planentwurf (Stand 27.12.2018) sind die wasserwirtschaftlichen Anforderungen und Vorgaben hinsichtlich der Niederschlagswasserbehandlung in den textlichen Hinweisen unter Ziffer 5.0 ausreichend beschrieben und dargestellt. Wir bitten die Gemeinde darauf hinzuwirken, dass diese Vorgaben auch entsprechend umgesetzt werden. Die genannten Vorgaben gelten entsprechend auch für die Entwässerung von öffentlichen Flächen (Gemeinde- und Erschließungsstraßen).
4.3.3 Hinweise zur Regenwassernutzung
Auf die Möglichkeit der Regenwassernutzung z. B. zur Gartenbewässerung und für die WC-Spülung wird hingewiesen. Die Errichtung einer Eigengewinnungsanlage ist nach AVBWasserV dem Wasserversorgungsunternehmen zu melden. Es ist unter anderem sicherzustellen, dass keine Rückwirkungen auf das private und öffentliche Trinkwasserversorgungsnetz entstehen.
4.4 Altlastenverdachtsflächen
Der aktuelle Informationsstand zu potentiellen punktuellen Bodenverunreinigung z. B. durch Altlastenverdachtsflächen, Altstandorten, Altlasten etc. ist beim Landratsamt Traunstein einzuholen. Mögliche Bodenverunreinigungen können direkte negative Auswirkungen auf Mensch, Pflanze, Grundwasser und Gewässer haben. Sie sind ggf. auch bei der Planung der Niederschlagswasserbehandlung zu berücksichtigen. Im Bereich von Altlastenverdachtsflächen, Altstandorten, Altlasten etc. darf keine Versickerung von Niederschlagswasser vorgenommen werden. Weiterhin können anthropogene Auffüllungen z. B. mit Bauschutt, belastetem Aushub etc. zu erheblichen Entsorgungskosten bei Baumaßnahmen führen. Befinden sich auf dem Plangebiet Altlastenverdachtsflächen, Altstandorten, Altlasten etc., sollten die zur Beurteilung der Gefährdungspfade Boden-Mensch, Boden-Pflanze und Boden-Wasser erforderlichen Untersuchungsschritte im Rahmen der Bauleitplanung durchgeführt werden. Mit den Untersuchungen sollten nur Sachverständige und Untersuchungsstellen mit einer Zulassung nach der Verordnung über Sachverständige und Untersuchungsstellen für den Bodenschutz und die Altlastenbehandlung in Bayern (VSU) beauftragt werden. Sollten während der Baumaßnahme Bodenauffälligkeiten angetroffen werden, welche auf eine Altlast o. ä. hinweisen, ist das Landratsamt Traunstein zu verständigen.
Abwägung:
Die fachlichen Information und Empfehlungen werden zur Kenntnis genommen und beachtet bzw. eingearbeitet.
14.06.2019: Eingang des Schreibens des Landratsamtes Traunstein, Untere Bauaufsichtsbehörde, vom 07.06.2019; Grundsätzlich besteht mit dem Bebauungsplan Einverständnis. Um eine Überprüfung bzw. Überarbeitung folgender Punkte wird gebeten:
Den Anlass und die Zielsetzung der Neuaufstellung des Bebauungsplanes betreffend, sollten die Aussagen in der Begründung konkreter formuliert werden, z. B.:
- Unschärfen bei Flurkartengrundlage und bauleitplanerischen Festsetzungen, sowohl zeichnerisch wie auch textlich
- Vielerorts Überschreibung aufgrund zahlreicher Änderungen und Verwässerung von Planungsgrundzügen
- Abweichung von den Festsetzungen und damit verbundener Abwägungsbedarf zu Befreiungen in der Genehmigungspraxis
- Entwicklungsmöglichkeiten bzw. –bedarf im Bestand, z. B. im Ergebnis der ersten Auslegung auch Vorstellungen der Bürger prüfen und ggf. bauleitplanerisch integrieren
- Punktuelle ortsplanerisch verträgliche bauliche Verdichtung im Ortsbereich im Zuge der Innenentwicklung aufgreifen etc.
Diese Auflistung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit, sondern soll beispielhaft verdeutlichen, was im Rahmen der Neuaufstellung vermieden und verbessert werden bzw. als neue Qualität hinzukommen soll.
Der Geltungsbereich ist als Dorfgebiet festgesetzt. Aus der in der Begründung erläuterten Nutzung bzw. Nutzungsmischung geht keine Information über einen aktiven landwirtschaftlichen Betrieb hervor. Insofern ist kritisch zu hinterfragen, ob das Dorfgebiet, was mindestens eine aktive landwirtschaftliche Hofstelle erfordert oder zumindest die Aufnahme einer solchen erwarten lässt, zutreffend ist.
Weiterhin ist in der Begründung unter „Planung Baulandentwicklung“ als Ziel erläutert, „möglichst den Bestand zu sichern“. Es kann davon ausgegangen werden, dass der Bestand bereits durch den baurechtlichen Bestandsschutz grundsätzlich gesichert ist. In diesem Zusammenhang muss noch vollständigkeitshalber die Voraussetzung einer baurechtlichen Genehmigung genannt werden.
Sowohl im Begründungs- wie auch im Festsetzungsteil des Entwurfes ist allerdings zu berücksichtigen, dass es auch im Falle einer Beseitigung des Gebäudebestandes und einer Neubebauung brauchbare bzw. verwertbare Festsetzungen und insofern auch Zielstellungen geben muss. Dahingehend sind z. B. die textlichen Festsetzungen Nr. 4 und 6 zu prüfen, aber auch zeichnerische Festsetzungen wie „Firstlinie“ (eigentlich Firstrichtung, da eine Richtung durch die Pfeile vorgegeben wird), Baufenster, geregelte Höhenlage nur bei „Ersatzbauten“ im Bestand, sowie überbaubare Flächen nochmals zu analysieren. Möglicherweise wird auch die öffentliche Auslegung Anregungen und Informationen einbringen, die nochmal Anlass für eine diesbezüglich Überarbeitung des Entwurfes geben.
Zeichnerische Festsetzungen bzw. Festsetzung durch Planzeichen:
Sofern die Möglichkeit der Überschreitung der Grundfläche eingeräumt wird, ist das im Regelfall in Anlehnung an § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO eine Überschreitung von bis zu 50% und maximal 0,8 (GFZ). Da eine wie hier vorliegend andere bzw. besondere Regelung erfolgt, sollte das in der Begründung näher erläutert werden. Es stellt sich zudem die Frage, ob eine Differenzierung einzelner Bereiche sinnvoll ist.
Im Planteil sind zwei größere private Verkehrsflächen festgesetzt. Da keine nähere Nutzungsbestimmung erfolgt, stellt sich außer bei einer ersichtlichen Erschließungsfunktion die Frage, aufgrund welcher bauleitplanerischen Zielsetzung diese Festsetzung erfolgt. Gibt es in diesem Bereich spezielle Nutzungen?
Handelt es sich beim Gebäude Festenfeldstr. Nr. 4 um ein Bestandsgebäude, das im Zuge der Neubebauung zu beseitigen ist? Wenn ja, dann sollte das auch so dargestellt sein.
Der Planteil ist dahingehend zu prüfen, dass vereinzelt Dachformen und Gebäudeunterteilungen durch Linien eingezeichnet sind, größtenteils aber nicht. Hier sollte eine einheitliche Plansprache erfolgen.
Stellplätze sind, soweit erkennbar zunächst nur über die Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen in Verbindung mit Nebenanlagen, nicht aber als oberirdische Stellplätze geregelt. Zudem gibt es keine Aussage, die außerhalb der überbaubaren Flächen eine Zulässigkeit von Stellplätzen regelt. Im Abweichungsfall gilt dann § 23 Abs. 5 Satz 1 BauNVO, d. h. es muss eine sogenannte Zulassung im Rahmen einer Baugenehmigung erfolgen.
Textliche Festsetzungen:
Die Festsetzung Nr. 4 regelt das Länge-Breite-Verhältnis der Baukörper. Allerdings stellt der Bestand als solcher keine Regelung dar, wie es textlich formuliert ist, bestenfalls für einen gleichartigen Ersatzbau, nicht aber, wenn man von Abriss und Neubau ausgehen würde. Insofern sollte eine klare Abgrenzung erfolgen, wann eine „Bestandsregelung“ gilt und wann nicht (mehr).
Die Festsetzung Nr. 6 regelt die Zahl der Wohneinheiten, die zunächst zwingend gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB für Wohngebäude und nicht für das „Einzelhaus“ zu regeln ist, auch wenn vermutlich dasselbe gemeint ist, entspricht es nicht der Rechtsnorm. Die Zahl der zulässigen Wohneinheiten sollte aber nicht einzig über die Grundfläche geregelt werden, da diese nur eine Dimension des Gebäudes erfasst – die Fläche und nicht dessen Höhe. Zudem ist die Abgrenzung bis 150 m² und > 150 m² ungeeignet, weil theoretisch 1 m² mehr oder weniger über +/- 3 Wohneinheiten entscheidet. Vielmehr sollte bei der heterogenen Struktur die konkrete Grundstückskonstellation und die Lage unter der Maßgabe ortsverträglicher Lösungen (z. B. Stellplatzbedarf) einbezogen werden, d. h. es müssen Einzel- bzw. Vergleichsfallregelungen ermittelt werden.
Bei der Festsetzung Nr. 7 sei darauf hingewiesen, dass der Ausnahmefall einer Prüfung und damit eines Baugenehmigungsverfahrens bedarf.
Genauso verhält es sich mit der Festsetzung Nr. 9, was die „…Zulassung anderer Dachformen…“ betrifft. Die Formulierung der Begründung sollte auf die „Erhaltung historischer gewachsener ortsbildprägender Gebäude bzw. Baustrukturen“ abstellen.
In der Festsetzung Nr. 10 sollte die Formulierung „…Querfirst abgesetzt..“ konkretisiert werden in Form von „…Querfirst mindestens 0,5 m unter dem Hauptfirst…“.
Was ist eine „landschaftsgebundene Bauweise“ (textliche Festsetzung Nr. 11.1.)? Eine Bebauung kann und soll gut in das Landschaftsbild eingebunden werden, was sich allerdings hier weniger als Problem stellt, sondern wie man mit bestehenden Baustrukturen umgeht und in diesem Zusammenhang traditionelle Bauweisen und regionaltypische Gestaltungsformen aufgreift.
Die Festsetzungen unter Nr. 11.2. nehmen Bezug auf die Bebauung Fl.-Nr. 140. Dazu steht in der Begründung, dass sich das „… Erscheinungsbild der zukünftigen Bebauung … exakt an den gestalterischen Wesensmerkmalen … des Einfirsthofes orientieren muss … Die textliche Festsetzung nimmt allerdings Bezug auf einen Baukörper mit Haupt- und Querfirst, was sich auch im Baufenster wiederspiegelt, in dem im Übrigen die Firstrichtung des Querfirstes nicht festgesetzt ist. Diese Formulierungen sind abzugleichen. Insgesamt sollte überdacht werden, wie weit man mit konkreten gestalterischen Festsetzungen im Sinne schlanker Bebauungspläne geht, wenn ohnehin die Zustimmung des BLfD bzw. der Unteren Denkmalschutzbehörde gefordert ist. Alternativ sollte eher stärker in der Begründung auf die gestalterische Zielstellung für den zentralen und ortsbildprägenden Standort mit Denkmalnähe eingegangen werden. Weiter sollte bei Ausschluss von Gestaltungsformen auch die konsequente Formulierung „unzulässig“ bzw. „nicht zulässig“, statt „nicht möglich“ gewählt werden.
Die Festsetzung Nr. 19 sollte konkret auf die Geländemodellierung am Gebäude eingehen, z. B. Andeckung Gelände bis mindestens 0,2 m unter OKR. Die Formulierung „… Gebäude sind entsprechend anzupassen …“ ist zu allgemein und beinhaltet keine konkrete Lösung.
Die Abstandsflächen werden in Festsetzung Nr. 20 „abweichend festgesetzt“. In diesem Zusammenhang ist gemäß Art. 6 Abs. 5 Satz 3 BayBO zu benennen und darüber hinaus zu bedenken, dass es keine Höhen- und Längenbegrenzungen (z. B. zur Grundstücksgrenze) für grenznahe Nebengebäude gibt, die baurechtlich gemäß Art. 6 Abs. 9 BayBO geregelt sind.
Abwägung:
Die Begründung hinsichtlich Anlass und Zielsetzung der Neuaufstellung wird konkretisiert.
Ein aktiver landwirtschaftlicher Betrieb (Alte Dorfstr. 13) befindet sich noch im Plangebiet, sodass die Festsetzung als Dorfgebiet (MD) zutreffend ist.
Die Begründung hinsichtlich der Bestandssicherung (Unter „Planung Baulandentwicklung“ das Ziel „möglichst den Bestand zu sichern“) ist zu konkretisieren und zu ergänzen.
Bezüglich der möglichen Beseitigung von Gebäudebestand und einer Neubebauung werden im Begründungs- wie im Festsetzungsteil konkretere Zielstellungen vorgegeben.
Die zeichnerische Festsetzung „Firstlinie“ (3.3) wird in „Firstrichtung“ geändert. Die Regelung hinsichtlich der Höhenlage wird als zielführend erachtet und beibehalten.
Die abweichende Regelung im Hinblick auf § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO hinsichtlich der Überschreitung der Grundfläche (2.1) rührt von der historisch gewachsenen Bestandsbebauung her, das damit abgedeckt werden soll; die Begründung wird dahingehend ergänzt und näher hin erläutert. Eine Differenzierung in einzelne Bereiche in diesem eng umfassten Gebiet ist nicht erforderlich.
Die beiden privaten Verkehrsflächen dienen den jeweils dort ansässigen gastronomischen Betrieben (Hofwirth zur Post und Burgcafé). Dies wird in der Begründung zur Zielsetzung noch angeführt.
Das Bestandsgebäude Festenfeldstr. 4 soll nicht abgebrochen werden, zumal es vor nicht allzu langer Zeit saniert wurde. Jedoch im Falle eines künftigen Abbruchs, soll das Gebäude von der Straße abgerückt werden. Dies wurde bereits im Bebauungsplan „Freiweidach“ so festgesetzt und nunmehr in den Planentwurf für den Bebauungsplan „Altes Dorf“ übernommen.
Hinsichtlich der Dachformen und Gebäudeunterteilungen im Planteil sei auf die unterschiedlichen Dachformen (Satteldach, Walmdach, Krüppelwalmdach, Zwerchdach, Sattelwalmdach) und von der Höhe abgesetzten Anbauten (Gebäudeunterteilungen) dieses historischen Bestandes hingewiesen. Eine diesbezüglich geforderte einheitliche Plansprache ist aufgrund der Bestandssituation nicht möglich.
Bezüglich der Anmerkung zu den oberirdischen Stellplätzen hat man auf eine konkrete zeichnerische Festsetzung verzichtet, wobei Anforderung, Zahl und zum Teil auch Situierung durch die Stellplatzsatzung der Gemeinde Marquartstein vom 18.03.2019 geregelt werden. Ziffer 5 der Festsetzungen durch Text wird daher wie folgt geändert: Anzahl und Anforderungen der Stellplätze richtet sich nach der Stellplatzsatzung der Gemeinde Marquartstein in der jeweils gültigen Fassung. Garagen sind nur innerhalb der Baugrenzen oder Flächen für Nebenanlagen zulässig.
Die Ziffer 4 der Festsetzungen durch Text bezüglich des Länge-Breite-Verhältnisses der Baukörper wird wie folgt konkretisiert: In Bereichen mit offener Bauweise muss die Gebäudelänge in Firstrichtung mindestens das 1,3-fache der Gebäudebreite betragen. Bestandsgebäude mit einem abweichenden Seitenverhältnis sind davon ausgenommen, dies gilt auch für einen gleichartigen Ersatzbau.
Zur Festsetzung durch Text Nr. 6 bezüglich der Wohneinheiten wurde die Zahl von der Größe der Grundfläche abhängig gemacht (bis 150 m² max. 3 WE und > 150 m² max. 6 WE), da auf Empfehlung der Unteren Bauaufsichtsbehörde dies bei einem Bebauungsplan, der 2013 in Kraft getreten ist, bereits so praktiziert wurde. Darüber hinaus spiegelt diese Abgrenzung auch den Bestand wieder. Auch die 3 noch zu bebauenden Grundstücken sind hier beispielhaft mit der Grundflächenfestsetzung. Nichts desto trotz erhält die Nr. 6 der Festsetzungen durch Text folgende differenzierte Fassung, wobei der Begriff Einzelhaus durch Wohngebäude ersetzt wird: Je Wohngebäude sind bei einer Grundfläche von bis zu 140 m² max. 3 Wohneinheiten zulässig, von 141 m² bis 170 m² max. 4 Wohneinheiten, von 171 m² bis 200 m² max. 5 Wohneinheiten, von 201 m² bis 250 m² max. 6 Wohneinheiten und über 250 m² max. 8 Wohneinheiten, soweit durch den Bestand nicht mehr Wohnungen bereits vorhanden und genehmigt sind. Bei den Bestandsgebäuden wurde eh Wohneinheit und Stellplatznachweis im Rahmen der einstigen Genehmigung geprüft. Für die noch zu bebauenden Grundstücke oder die Erweiterung bzw. den Ausbau von Bestandsgebäuden gilt die Stellplatzsatzung der Gemeinde Marquartstein in der jeweils gültigen Fassung.
Zur Festsetzung durch Text Nr. 7 (Unzulässigkeit von Garagen und Nebenanlagen außerhalb der Baugrenzen) sei angemerkt, dass neben einem Baugenehmigungsverfahren für solche Anlagen, auch die isolierte Befreiung im Rahmen der in Art. 57 BayBO aufgeführten verfahrensfreien Tatbestände, in Frage kommt. Eine pauschale Zulassung wird aus ortsplanerischen Gründen nicht befürwortet.
Zur Festsetzung durch Text Nr. 9 ist klar, dass abweichende Dachformen oder Dachneigungen einer Befreiung im Rahmen eines Bauantrages bedürfen. Die Festsetzung Nr. 9 erhält gemäß Empfehlung zur Begründung der Festsetzung folgende Fassung: Haupt- und Nebengebäude sind mit gleich geneigten Satteldächern von 18-26° bzw. 18-30° oder Walmdächern von 30-40° auszuführen, soweit durch den Bestand nicht anders geregelt. Andere Dachformen und Dachneigungen können zugelassen werden, wenn dies zur Erhaltung historisch gewachsener ortsbildprägender Gebäude bzw. Baustrukturen beiträgt. Die Abweichungen können mit Auflagen zur Gestaltung verbunden sein.
Die Festsetzung durch Text Nr. 10 wird im letzten Halbsatz von „, Querfirst abgesetzt vom Hauptfirst“ in „, Querfirst mindestens 0,5 m abgesetzt vom Hauptfirst“ abgeändert.
Zur Festsetzung durch Text Nr. 11.1. (Fassade) ist anzumerken, dass der Begriff der landschaftsgebundenen Bauweise seit jeher ein feststehender Begriff in der Bauleitplanung ist, der zum Ausdruck bringt, dass diese Bauweise nur in einer bestimmten Landschaft vorhanden bzw. möglich ist. Die Festsetzung bleibt unverändert bestehen.
Zur Festsetzung durch Text Nr. 11.2. (bezüglich der Bebauung des Grundstückes Fl.-Nr. 140 in Denkmalnähe) werden die Formulierung zwischen textlicher Festsetzung und Begründung abgeglichen. Die Firstrichtung für den Quergiebel wird entsprechend zeichnerisch festgesetzt. Hinsichtlich der konkreten gestalterischen Festsetzungen im Bebauungsplan wurden diese im Vorfeld durch das von uns beauftragte Ing.-Büro INTEC, Traunstein, mit dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege abgestimmt. Auf dem Hintergrund der erwähnten schlanken Bebauungspläne wird aber alternativ – in Abstimmung mit dem BLfD – geprüft, ob die gestalterische Zielsetzung eher stärker in die Begründung einzufließen hat, statt in den Festsetzungen. Bezüglich dem Ausschluss von Gestaltungsformen wird eine konsequentere Formulierung angewandt.
Zur Festsetzung durch Text Nr. 19 (Geländegestaltung) wird der erste Satz „Das Gelände ist in seiner jetzigen Gestalt zu belassen; die Gebäude sind entsprechend anzupassen“ wie folgt konkretisiert „Das Gelände ist in seiner jetzigen Gestalt zu belassen; die Andeckung des Geländes an den Gebäuden muss mindestens 0,20 m unter OKR betragen.“
Die Festsetzung durch Text Nr. 20 (Abstandsflächen) „Die Abstandsflächen werden im Bebauungsplan abweichend von der Bayer. Bauordnung festgesetzt“ wurde vom Ursprungsbebauungsplan „Freiweidach“ übernommen und legitimierte die historisch bedingten Abstandsflächen an den Bestandsgebäuden, aber in der Folge auch für den gesamten Bereich des Bebauungsplanes „Freiweidach“, auch wenn dies nie ausgenutzt wurde. Die Festsetzung wird deshalb dahingehend wie folgt konkretisiert: „Die historisch bedingt vorhandenen geringen Abstandsflächen von Bestandsgebäuden werden abweichend von der Bayerischen Bauordnung hiermit ausdrücklich festgesetzt. Ansonsten sind die Abstandsflächen gemäß Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO einzuhalten.“
17.06.2019: Eingang des Schreibens der Bayernwerk Netz GmbH, Kolbermoor, vom 13.06.2019; Die Versorgung der zusätzlichen Wohngebäude innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes kann aus dem Niederspannungsnetz der Bayernwerk Netz GmbH gewährleistet werden. Unser Anliegen, Kabelverteiler Standorte und Kabeltrassen betreffend, haben Sie bereits in den Hinweisen durch Text unter Punkt 7 berücksichtigt. Hierfür danken wir.
Abwägung:
Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
19.06.2019: Eingang des Schreibens des Landratsamtes Traunstein, Tiefbauverwaltung, vom 17.06.2019; Das Planungsgebiet befindet sich innerhalb der straßenrechtlichen Ortsdurchfahrt – Erschließung (ODE) von Marquartstein an der Kreisstraße TS 34 ab ca. Station TS 34_100_1,000 km bis 1,420 km.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes, erstellt durch die Huber Planungs-GmbH, Hubertusstraße 7, 83022 Rosenheim, i. d. F. vom 27.12.2018, besteht seitens der Kreisstraßenverwaltung des Landkreises Traunstein, Einverständnis.
Folgendes ist textlich und zeichnerisch festzusetzen:
- Die Sichtverhältnisse im Bereich der Zufahrten zur Kreisstraße dürfen nicht beeinträchtigt werden. Hier sind die erforderlichen Sichtdreiecke nach RASt mit Schenkellängen von jeweils 3 m x 70 m von Bebauung, Stellplätzen, Bepflanzung, Werbeanlagen oder auch sonstigen sichtbehindernden Gegenständen zwischen 0,80 m und 2,50 m Höhe, gemessen ab Fahrbahnrand der Kreisstraße, freizuhalten. Ausgenommen sind einzeln stehende Bäume mit einem Astansatz über 2,80 m Höhe sofern sie die Verkehrsübersicht nicht beeinträchtigen.
- Der Verkehrsfluss auf der Kreisstraße, die Leistungsfähigkeit sowie die Funktion der Kreisstraße, darf nicht beeinträchtigt werden.
- Der Kreisstraße oder deren Entwässerungseinrichtung darf kein Niederschlagswasser von Grundstücken, Zufahrten und Einmündungen zugeführt werden. Der Abfluss des Oberflächenwassers von der Straße darf nicht behindert oder verschlechtert werden.
- Für Schäden, die dem Grundstück oder der Einfriedung des Antragstellers durch das von der Straße abfließende Niederschlagswasser, der Durchführung des Straßenwinterdienstes oder durch den Straßenverkehr allgemein erwachsen, stehen dem Antragsteller und seinem Rechtsnachfolger keine Ersatzansprüche gegen den Landkreis Traunstein zu.
- Der Straßenverkehr auf der Kreisstraße verursacht Lärmemissionen. Kosten für Schutzmaßnahmen entlang der Kreisstraße werden vom Landkreis nicht übernommen.
- Wir weisen darauf hin, dass grundsätzlich bei Baumpflanzungen entlang von Kreisstraßen innerhalb der Ortsdurchfahrt ein Mindestabstand von 2 m vom Straßengrundstück einzuhalten ist. Zudem ist ein Abstand einzuhalten, bei dem Sichtdreiecke und Lichtraum auf Dauer freigehalten werden. Durch Baumwurzeln entstehen Schäden an der Fahrbahn und deren Nebenanlagen (Straßenentwässerung usw.) sind vom Verursacher ordnungsgemäß zu beheben und die Kosten zu tragen. Es ist auf jeden Fall erforderlich, evtl. geplante Baumpflanzungen entlang von Kreisstraßen rechtzeitig vor Pflanzung mit der Kreisstraßenverwaltung abzustimmen.
- Die Erschließung des neu geplanten Grundstückes an der Kreuzung Alte Dorfstraße/Burgstraße hinter der denkmalgeschützten Kapelle ist gesondert mit der Kreisstraßenverwaltung abzustimmen.
Abwägung:
Die geforderten textlichen und zeichnerischen Festsetzungen werden in die Planung aufgenommen und beachtet.
19.06.2019: Eingang des Schreibens der Deutschen Telekom Technik GmbH, Landshut, vom 17.06.2019; Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) – als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG – hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben. Zu der Planung nehmen wir wie folgt Stellung:
Gegen die Planung bestehen seitens der Telekom keine Einwände. Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das „Merkblatt Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle“ der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 2013 – siehe hier u. a. Abschnitt 6 – zu beachten. Wir bitten sicherzustellen, dass durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert werden.
Abwägung:
Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich. Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen und unter Punkt 7 der textlichen Hinweise berücksichtigt.
19.06.2019: Eingang des Schreibens der Regierung von Oberbayern, höhere Landesplanungsbehörde, München, vom 19.06.2019; Der aus dem Jahr 1966 stammende, bereits zahlreiche Änderungen umfassende Bebauungsplan „Freiweidach“ entspricht nicht mehr den heutigen Anforderungen. Daher soll dieser – aufgrund seines großen Geltungsbereichs – durch vier Bebauungspläne (Burgberg, Altes Dorf, Freiweidach Nord und Freiweidach Süd) ersetzt werden. Mit der Aufstellung des vorliegenden Bebauungsplanes „Altes Dorf“ sollen der bauliche Bestand im Ortskern von Freiweidach, in Südosten von Marquartstein, gesichert und Ergänzungs- sowie Neubauten ermöglicht werden. Diese sind im Wesentlichen nur im Bereich von 4 Grundstücken vorgesehen. Dabei handelt es sich um ein Grundstück am Unteren Mühlfeldweg im Südosten des Planungsgebietes und um zwei Grundstücke im Norden an der Festenfeldstraße. Des Weiteren soll ein Grundstück an der Kreuzung Alte Dorfstraße / Burgstraße, hinter der denkmalgeschützten „Mutter Anna Kapelle“, neu überplant werden. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes hat eine Größe von insgesamt ca. 4,5 ha und ist im rechtswirksamen Flächennutzungsplan als Dorfgebiet dargestellt.
Berührte Belange:
Denkmalschutz
Aufgrund der im Geltungsbereich vorhandenen denkmalgeschützten Gebäude (u. a. Gasthaus „Hofwirth zur Post“ und Kapelle) bitten wir um Abstimmung der Detailplanung mit den zuständigen Fachbehörden, um den Belangen des Denkmalschutzes (vgl. Landesentwicklungsprogramm (LEP) 8.4.1 G, Regionalplan Südostoberbayern (RP 18) B VIII 3.3.2 G) gerecht zu werden.
Naturgefahren, Hochwasserschutz
Laut Umweltatlas Bayern (Naturgefahren) befindet sich das Plangebiet in einem Bereich, in dem auf Georisiken (Sturzablagerungen) hingewiesen wird. Die zur Neubebauung vorgesehenen Grundstücke liegen ferner im wassersensiblen Bereich der Tiroler Achen.
Wir bitten bezüglich des Potenzials alpiner Naturgefahren sowie der Belange des Hochwasserschutzes (vgl. Landesentwicklungsprogramm (LEP) 1.3.2 G, 7.2.5 G) um Abstimmung mit den zuständigen Fachbehörden (Landesamt für Umwelt, Wasserwirtschaftsamt Traunstein).
Hinweis
Grundsätzlich weisen wir darauf hin, dass im Rahmen der gemeindlichen Bauleitplanung in Dorfgebieten durch geeignete Festsetzungen die Entstehung unzulässiger Einzelhandelsagglomerationen auszuschließen ist (vgl. LEP-Ziel 5.3.1 i.d.F. der Änderungs-VO vom 21.02.2018).
Ergebnis
Bei Berücksichtigung der genannten Punkte steht der Bebauungsplan „Altes Dorf“ den Erfordernissen der Raumordnung nicht entgegen.
Abwägung:
Zum Denkmalschutz
Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege wurde im Verfahren beteiligt.
Zu Naturgefahren, Hochwasserschutz
Die untere Naturschutzbehörde und das Wasserwirtschaftsamt Traunstein wurden im Verfahren beteiligt.
Diese Stellungnahmen werden entsprechend abgewogen und berücksichtigt.
Zum Hinweis
Es wird folgende Festsetzung aufgenommen:
Unzulässige Einzelhandelsagglomerationen sind ausgeschlossen.
25.06.2019: Eingang des Schreibens des Amtes für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Bereich Forsten, Traunstein, vom 21.06.2019; Wald ist i. S. d. Art. 2 Abs. 1 des Bayerischen Waldgesetzes weder mittelbar noch unmittelbar betroffen. Forstfachliche und waldrechtliche Belange werden von der Planung nicht berührt.
Abwägung:
Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
13.06.2019: Eingang des Schreibens der Eheleute Johanna und Siegfried Götze vom 13.06.2019; Wir als Unterzeichnete haben im Rahmen der Auslegungsfrist Einsicht genommen in den im Sitzungssaal des Rathauses ausliegenden Bebauungsplanentwurfes „Freiweidach – Altes Dorf“ und äußern uns fristgemäß, stellvertretend für unsere Tochter Doris Huber dazu. In deren Eigentum stehen die im Betreff genannten Grundstücke. Eine entsprechende Vollmacht, die uns dazu ermächtigt, hier tätig zu werden, liegt der Gemeinde bereits seit 20.09.2017 vor.
Wir stellen fest, dass in dem ausliegenden Bebauungsplanentwurf der von der Alten Dorfstraße entlang den Anwesen Voßberg, Brägas und Röder zum Damm führende gepflasterte Gehsteig überhaupt nicht aufscheint. Darauf haben wir beim gemeinsamen Gespräch während der Einsichtnahme aufmerksam gemacht. Die jetzige Darstellung als öffentliche Verkehrsfläche ohne besondere Bezeichnung (F) würde unter Umständen sogar dazu dienen können, die verkehrsrechtswidrige Gehsteigparkerei von Anwohnern und Geschäftskunden in diesem Bereich zu sanktionieren.
Wir beantragen:
Der Gemeinderat möge den Plan entsprechend ergänzen. Die Grundstück 285 und 285/3 werden von der anliegenden Planung gleich mehrfach belastend tangiert.
Entlang der Südseite von Grundstück 285 Gemarkung Marquartstein verläuft der sogenannte „Sattlerweg“. Ursprünglich ein Fußweg, gewidmet mit 60 Zentimetern Breite, in der Folge dann durch Planungs- und Widmungsakte aufgeweitet auf 1,50 m und schließlich formell als „Schulweg“ von der Gemeinde beschlussmäßig festgestellt. Wir bitten daher in dem laufenden Planungsverfahren die Breite dieses Weges auf 1,20 m zu fixieren. Auf dem ausliegenden Plan ist der Weg in gleicher Breite von der Freiweidacher Straße bis zur Festenfeldstraße eingezeichnet. Das wäre bei einer Breite von 1,5 Metern überhaupt nicht möglich, weil der Weg ab Grundstücksende Huber/vormals Götze durch zwei Stützmauern rechts und links, einstens gesetzt von den dortigen Grundstücksbesitzern zur Abgrenzung ihres Eigentums, nur eine Maximalbreite von 1,2 Metern aufweist. Auch sollte ein für alle Mal geklärt werden, wo in der Natur dieser Weg verläuft (s. beiliegendes Dokument der Gemeinde) um den Eigentümern der angrenzenden Grundstücke Rechtssicherheit zu verschaffen und Streitfälle, wie sie der jetzige Zustand immer wieder heraufbeschwört, künftig zu vermeiden. Allein die offizielle Wegbeschilderung ist irritierend und widersprüchlich. Von der Einmündung in die Freiweidacher Straße in Richtung Festenfeldstraße ist der „Sattlerweg“ als reiner Fußweg durch entsprechende Schilder gekennzeichnet. In der Gegenrichtung aber (ebenfalls durch ein offizielles Verkehrsschild) als Fuß- und Radweg. Das muss spätestens mit dem neuen Bebauungsplan (planerisch ein Fuß- und Radweg) geändert werden.
Wir bitten vorab schon einmal um einen Ortstermin.
Im Rahmen dieses Ortstermins muss auch die, durch nicht wiederhergestellte Grenzmarkierung an der Nordwestseite des Anwesens Freiweidacher Str. 2 (Huber/vorm. Götze) nach Städtebauförderungsmaßnahme restlos unübersichtlich gewordene Situation, einer befriedigenden Lösung zugeführt werden. Den neuerdings eingezeichneten und mit „F“ gekennzeichneten Fußweg bitten wir ersatzlos zu streichen, weil ja auf der gegenüberliegenden Straßenseite der offizielle Fußweg verläuft und zwar auf öffentlichem Straßengrund, während der Fußweg im Plan entlang der Frontseite des Anwesens Freiweidacher Str. 2 (auch hier) den Privatgrund unserer Tochter (Fl.-Nr. 285 und/oder 285/3) belastend in Anspruch nähme. Hiergegen erheben wir Einspruch.
Alte Fotodokumente beweisen, dass es hier nie einen ausgewiesenen Fußweg oder gar Gehsteig gab. Die Überpflasterung von Privatgrund durch die Gemeinde im Rahmen der Städtebauförderung um 1990 fand unsere Zustimmung als damalige Eigentümer nur, nachdem entsprechende Zusagen des damaligen Bürgermeisters Dögerl gegeben worden waren, die Straße in Richtung Grundstück 285 zu verlagern, um auf der anderen Seite einen Gehsteig anlegen zu können. So geschah es dann auch. Aus diesem Grund sind Teile des Grundstückes 285 an der Nordostecke jetzt sogar „Kreisstraße“. Auf unsere Schreiben vom 19.09.2017 und 08.11.2017 (mit angehängter Gesprächsnotiz) verweisen wir hiermit ausdrücklich. Zur Klärung von Rückfragen stehen wir jederzeit gerne zur Verfügung.
Abwägung:
Der bestehende gepflasterte Gehsteig entlang der Anwesen Voßberg (Fl.-Nr. 288), Brägas (Fl.-Nrn. 285/2, 287/2) und Röder (Fl.-Nr. 287) zum Achendamm wird in der Planung korrigiert und als öffentlicher Fußweg dargestellt.
Der Sattlerweg ist ein beschränkt-öffentlicher Weg und wurde gemäß Eintragungsverfügung vom 31.08.1961 als solcher gewidmet. Eine Breite des Weges wurde – wie in allen anderen Widmungen auch – nicht festgelegt; bei einer Widmung wird nur die Länge festgeschrieben. Es erfolgte bei der Widmung eine Widmungsbeschränkung: nur für Fußgänger. Baulastträger ist die Gemeinde Marquartstein. Orientiert an der Widmung wird der Weg in der Planung korrigiert und als öffentlicher Fußweg festgesetzt; die Festsetzung als öffentlicher Radweg entfällt. Die Beschilderung wird entsprechend angepasst. Das angegebene Dokument bezüglich des Wegeverlaufes fehlte bei dem Schreiben. In der Planung misst der Fußweg eh lediglich eine Breite von 1,20 m, welche auch das gemeindeeigene Teilstück aufweist. Der Verlauf des Weges kann rechtssicher nur durch eine Vermessung, also Herausmessung des Weges erfolgen, was wiederum zur Folge hätte, dass man über eine Abtretung an die Gemeinde Marquartstein diskutieren sollte.
Eine Grenzfeststellung ist unserseits nicht erforderlich, da digitale Daten vorliegen. Auf Wunsch kann aber gerne eine Grenzfeststellung auf Kosten des Antragstellers erfolgen.
Der festgesetzte Fußweg auf den Privatgrundstücken T. a. Fl.-Nr. 284/4 und T. a. 285 wird festgehalten, da einerseits faktisch als solcher genutzt, andererseits ein Aktenvermerk über das Einverständnis der Eheleute Götze vom 09.04.1996 unterschrieben vorliegt, in dem mit Grundabtretung und geplanter Trasse für den Fußweg Einverständnis besteht. Dieser sollte laut Aktenvermerk nicht geteert werden; vorstellbar ist eine Kleinsteinpflasterung. Die konkrete Trassenführung und Gestaltung soll rechtzeitig vor Bauausführung mit dem Grundstückseigentümer abgeklärt werden. Entsprechende Grundabtretungen sind übrigens bislang noch nicht erfolgt.
17.06.2019: Eingang des Schreibens von Frau Gabriele Modlik vom 14.06.2019; Im Zuge der Neuaufstellung des Bebauungsplanes „Altes Dorf“ möchte ich Sie bitten, meine nachfolgenden Ergänzungswünsche für mein Grundstück an der Festenfeldstraße, Flurnummer 284/5, zu berücksichtigen.
Durch den Passus der Länge / Breitenverhältnisses von 1,3 verliert mein bestehender und durch Freistellung genehmigter Bauantrag von 2006 wahrscheinlich seine Gültigkeit, da das Längen / Breitenverhältnis nicht mit dem neuen Bebauungsplan übereinstimmt, somit ist schätzungsweise ein neuer Bauantrag notwendig.
Bei der Neubetrachtung meiner damaligen Planung wäre es aus heutiger Sicht wünschenswert an der Südseite einen Wintergarten mit den Ausmaßen 3 x 3 m einzuplanen. Um die Realisierung dieser Erweiterung zu ermöglichen, möchte ich Sie bitten, das Baufenster dementsprechend zu erweitern und die Grundfläche von den vorgesehenen 90 m² auf 100 m² zu erhöhen. Die Erhöhung der Grundfläche ist nach meiner Auffassung bei einer vorhandenen Grundstücksfläche von 500 m² vertretbar und entspräche eine Geschoßflächenzahl von 0,40, was für ein MD-Gebiet meiner Meinung nach nicht als übertrieben hoch anzusehen ist. Ich hoffe, Sie teilen meine Wünsche und werden die notwendigen Änderungen in Ihre weitere Planung einfließen lassen.
Abwägung:
Die geplante Festsetzung, dass die Gebäudelänge in Firstrichtung mindestens das 1,3-fache der Gebäudebreite betragen muss, wird beibehalten. Bislang galt im Bebauungsplan „Freiweidach“ ein Seitenverhältnis von 4:5, was das 1,25-fache darstellte. Das erwähnte Bauvorhaben erhielt 2006 seine Genehmigungsfreistellung. Danach hat der Bauherr vier Jahre Zeit mit der Bauausführung zu beginnen. Nach Ablauf der vier Jahre muss er erneut einen Antrag im Genehmigungsfreistellungsverfahren einreichen. Es ist also auf jeden Fall ein neuer Antrag auf Genehmigungsfreistellung zu stellen, wobei sich nunmehr im Rahmen der Bebauungsplanaufstellung das Maß der baulichen Nutzung erhöhen wird. Derzeit gilt ja noch eine GFZ von 0,3, mit der Aufstellungsplanung und einer Grundfläche von 90 m² entspräche dies nunmehr einer GFZ von 0,36. Einer Erhöhung der Grundfläche für einen zusätzlichen Wintergarten auf insgesamt 100 m² steht seitens des Gemeinderates nichts entgegen und würde einer GFZ von 0,40 entsprechen, was sich im ursprünglichen Rahmen der Festsetzung der Grundflächen durch den Bau- und Umweltausschuss bewegt. Das Baufenster wird nach Süden hin entsprechend erweitert (3 m).
17.06.2019: Eingang des Schreibens von Herrn Georg Menter vom 15.06.2019; Im Zuge der Neuaufstellung des Bebauungsplanes „Altes Dorf“ möchte ich Sie bitten, meine nachfolgenden Ergänzungswünsche für mein Grundstück an der Festenfeldstraße, Flurnummer 154, um den Einbau einer Dachgaube in die östliche Dachhälfte zu erweitern.
In der Folge reichten dann seine Tochter Theresa Menter und deren Freund Sebastian Drax nach Besprechungen mit abschließender Email vom 09.08.2020 (außerhalb des Auslegungszeitraumes) folgende Anträge ein:
- Fl.-Nrn. 154 (Georg Menter) und 284 (Gerhard Menter): Erweiterung der Baugrenze nach Westen um 1,60 m unter überwiegender Einhaltung des Mindestabstandes von 3 m zur Grundstücksgrenze, um einen tiefen und langen Balkon umsetzten zu können (Anpassung wegen textlicher Festsetzung D.2.). Die Erweiterung der Baugrenze soll einen ordentlich nutzbaren Balkon Richtung Westen für die Flurnummern 154 und 284 ermöglichen. Hauptsächlich ist dies als Ersatzmaßnahme für die momentan genutzte Terrassenfläche auf Flurnummer 154 gedacht. Der geplante Anbau nimmt den Bewohnern der Hausnummer 3a diese Terrassennutzung, auch die damit verbundenen Sonnenstunden, weg. Das kann der West-Balkon kompensieren. Optisch und platztechnisch entsteht dadurch für den von den Anliegern genutzten Innenhof kein Nachteil. Um gestalterisch und funktionell eine Einheit auszubilden, kann der Balkon über die ganze Gebäudelänge erstellt werden. Die bauliche Trennung erfolgt auf der Grundstücksgrenze. Eine Abstandsflächenübernahme zur Fl.-Nr. 154/1 (Anton Menter) wird in Teilen notwendig.
- Fl.-Nr. 154 (Georg Menter): Änderung der Grundfläche von 130 m² auf 151 m² aufgrund Nr. 1.
- Fl.-Nr. 284 (Gerhard Menter): Änderung der Grundfläche von 190 m² (tatsächliche Baugrenze vorher bei 206 m²) auf 233 m² aufgrund Nr. 1.
- Fl.-Nr. 154/1 (Anton Menter): Änderung der Grundfläche von 0 m² auf 25 m² zur Umsetzung eines Pausenaufenthaltsraumes des Bäckergewerbes. Im Erdgeschoss des Gebäudes auf dem Grundstück Fl.-Nr. 284/4 befindet sich die Bäckerei „Menter“. Um für das Personal zukünftig einen attraktiven Aufenthaltsraum bereitstellen zu können, soll dazu ein kleines Gebäude entstehen. Der momentan genutzte Pausenraum kann dann die notwendigen Lagerflächen sinnvoll ergänzen.
- Fl.-Nr. 154/1 (Anton Menter): Ergänzung einer Nebenanlage bspw. Doppelgarage. Die Nebenanlage wird baulich und gestalterisch an den Pausenaufenthaltsraum angegliedert, damit das im Ganzen als eine Einheit wahrgenommen werden kann. Bspw. könnten überdachte Parkmöglichkeiten für das Gewerbe oder die Wohneinheiten der Fl.-Nr. 284/4 (Anton Menter) entstehen.
- Fl.-Nr. 154 (Georg Menter): Darstellung des geplanten Quergiebels (Umsetzung erfolgt im Rahmen der textl. Festsetzung D.10. Der Anbau kann einen Querfirst im Rahmen des aktuellen Bebauungsplanes erhalten. Die konkrete Darstellung soll helfen, die mögliche Dachgaube besser vorstellbar zu machen. Es ermöglicht die lichte Raumhöhe im westlichen Obergeschoss ordentlich zu erhöhen, wodurch eine Nutzung für Schlaf- und Kinderzimmer realisiert werden kann. Zudem unterbricht die Dachgaube die langgezogene Gebäudeoptik in vorteilhafter Weise. Das Gebäude wirkt dann von der Innenhof-Seite weniger als „Schlauch“.
- Fl.-Nrn. 154 und 155 (Georg Menter): Ergänzung der geplanten und der dann aufzuhebenden Grundstücksgrenze. Die Änderung der Grundstücksgrenze zwischen den Fl.-Nrn. 154 und 155 sind noch notariell zu beurkunden, werden aber in diesem Sinne realisiert.
Abwägung:
Zu 1., 2., 3. Und 6.:
Dies hat sich durch die Baugenehmigung auf diesem Grundstück erledigt. Die Genehmigung ist hinsichtlich ihrer bauplanungsrechtlichen Vorgaben entsprechend in die Bauleitplanung einzuarbeiten. Die Baugrenzen und Grundflächen werden entsprechend angepasst.
Zu 4. Und 5.:
Mit der Einplanung eines Personenaufenthaltsraumes samt Nebengebäude besteht Einverständnis.
Zu 7.:
Mit der geplanten Änderung der Grundstücksgrenze zwischen Fl.-Nr. 154 und 155 besteht Einverständnis, zumal Grundstücksteilungen eh keiner Genehmigung mehr bedürfen.
05.07.2019 (außerhalb des Auslegungszeitraums): Eingang des Schreibens der Bauunternehmung Memminger im Auftrag von Herrn Walter Wolfsberger (zwischenzeitlich nicht mehr Eigentümer des Grundstückes, sondern die Fa. Wohnkonzept Riesemann GmbH, Siegsdorf) - vom 05.07.2019; aufgrund des Eigentumsübergangs ist diese Stellungnahme obsolet.
05.08.2021: Eingang des Schreibens der Fa. Wohnkonzept Riesemann GmbH, Siegsdorf, vom 05.08.2021; Bezüglich des Grundstückes Alte Dorfstraße 10 haben wir die nachfolgenden Ergänzungen zum Bebauungsplan. Diese sind unabhängig von diesem Schreiben auch nochmals auf dem beigefügten Plan dargestellt. Folgende Anmerkungen zu dem beigelegten Entwurf möchten wir anbei erläutern und zusammenfassen.
- Grundsätzlich orientiert sich der Entwurf an den bisherigen Planungen. Das Gebäude soll nach den Anforderungen des Denkmalschutzes mit der 5-Teilung an den Giebelseiten erstellt werden. Die Fensterformate im Bereich der Straße orientieren sich an den Bestandsgebäuden. Das Gebäude wird parallel zur Dorfstraße und dem Fußweg in Richtung Kanal erstellt.
- Einbindung der Kapelle im zentralen Bereich. Im Bereich des Eingangs zum neuen Gebäude wird die Kapelle direkt mit in das Haus eingebunden und eine bauliche Verbindung hergestellt.
- An der westlichen Seite des Gebäudes soll nicht wie bisher ein Querbau angebaut werden. So steht die Kapelle im Vordergrund. Zusätzlich entsteht in dem Bereich zwischen Gebäude und der Alten Dorfstraße ein schöner Vorplatz, als Raum der Begegnung und Bereich zum Verweilen. Feriengäste und Besucher können hier im alten Dorfkern von Marquartstein verweilen und die Kapelle mit den alten umliegenden Gebäuden besichtigen.
- Es wird nur ein Gebäude erstellt, damit die Einfahrt in die Tiefgarage von Westen her möglich wird. Die Grundfläche des neuen Gebäudes ist identisch mit der Grundfläche der bisher vorgeschlagenen Bebauung mit ehemals 2 Gebäuden (=265m²).
- Die Längsseiten des Gebäudes werden parallel zur Straße und parallel zum Weg hergestellt. Der westliche Gebäudeteil wird dabei als Remise mit kompletter Holzverschalung ausgeführt.
- Hin zur Remise erhält das Gebäude einen Höhensprung, um eine möglichst gute Anpassung an das vorhandene Gelände zu erhalten.
- Festlegung der seitlichen Wandhöhe = 8,0m ab Fertigfußboden.
- Das Gebäude wird insgesamt mit 3 Gauben, Dachflächenfenster und einem Quergiebel in Richtung Süden hergestellt. Die Gauben orientieren sich hierbei an der Nachbarbebauung und werden mit seitlicher Verblechung hergestellt. Die Gaube im Bereich des Hauptgebäudes wird entsprechend breiter hergestellt. Dies ist notwendig zur Realisierung des Aufgangs in das Dachgeschoss und zum Einbau eines Aufzuges.
- Auf der Südseite wird ein Quergiebel eingebaut. Dieser dient zur notwendigen Belichtung der Wohnungen und als entsprechender Balkonbereich.
- Insgesamt sollen in dem Gebäude 8 Wohnungen hergestellt werden.
- Nahezu alle Parkplätze werden in der Tiefgarage hergestellt. In dem Parkbereich werden Vorrichtungen für evtl. Elektroladen getroffen. Evtl. werden 2 zusätzliche Parkplätze neben der Tiefgaragenabfahrt hergestellt. In der Tiefgarage wird ebenfalls ein abschließbarer Fahrradabstellraum vorgesehen.
- Das Baufenster für die Tiefgarage muss vergrößert werden, da bei der bisherigen Planung keine 2 Parkplätze gegenüber möglich waren. Die neue notwendige Ausdehnung ist in den Plänen dargestellt.
- Alle Denkmalschutzrechtlichen Forderungen (aus Denkmalnähe) werden eingehalten bzw. mit dem Denkmalamt abgestimmt.
- Auf das Dach Seite Nord werden keine PV-Module bzw. Solaranlagen aufgebracht.
- Für die Ausführung des Gebäudes werden Abweichungen hinsichtlich der Abstandsflächen benötigt. Dies war bereits im bisherigen Bebauungsplan auch in diesem Maße notwendig.
- Schnitt 4-4 müsste entsprechend angepasst werden, da im östlichen Bereich das Gebäude ein wenig tiefer auf derselben Höhe der Kapelle liegt und auf der östlichen Seite für die 5-gliedrige Aufteilung und den Ausgang auf die Terrasse eine Türe benötigt wird. Daher werden im westlichen und östlichen Teil (trotz Höhensprung im Mittelbereich) höhere Aufschüttungen bis ca. 1,0m notwendig.
Im nächsten Absatz wird ein Überblick über die gedachte Gestaltung des Gebäudes gegeben.
Ausführung der Fassade:
- Holzverschalung natur: im Bereich der „Scheune“ und hinter der Kapelle vertikal. Restlicher Bereich horizontal. Balkone vertikal.
- Außenwand: Mauerwerk verputzt – Anstrich gebrochen weiß
- Fenster: Holzfenster mit Sprossen nach Abstimmung mit Denkmalamt
- Dachdeckung: Falzziegel rot
- Gauben: Satteldachgauben – analog Kannenapotheke. Seiten verblecht oder Holzverschalung
- Höhensprung im Laufe des Gebäudes zur Anpassung an das Gelände
- Einplanung von Dachflächenfenstern zu Herstellung der notwendigen Belichtung
- Dachüberstand gemäß Nachbarbebauung ca. 1,0m und 1,50m Giebel
Abwägung:
Grundsätzlich besteht bauleitplanerisch mit dem Entwurf Einverständnis.
- Grundfläche und Wandhöhe bleiben gegenüber der Ursprungsplanung unverändert.
- Statt 2 Gebäuden soll 1 Gebäude geplant werden.
- Auf die ursprünglich favorisierte Giebelständigkeit eines Teilbereichs des Gebäudes zur Alten Dorfstraße wird jedoch verzichtet. Stattdessen wird das Gebäude nunmehr parallel zur Alten Dorfstraße geplant mit einem westlich abknickenden abgesetzten Querbau. Damit besteht seitens des Gemeinderates kein Einverständnis. Vielmehr ist die ursprüngliche Konzeptstudie anzuwenden.
- Die Kapelle wird direkt an das Gebäude angebunden geplant; dies ist mit dem BLfD abzustimmen.
- Der geplante Einbau von 3 Dachgauben findet sich auch in der unmittelbaren Nachbarschaft wieder; ist in Abstimmung mit dem BLfD bei entsprechender Zustimmung ggfs. noch festzusetzen.
- Die verkürzten Dachüberstände gegenüber der Konzeptstudie entsprechen zwar einigen Gebäuden der Umgebungsbebauung, jedoch nicht den landwirtschaftlich geprägten Gebäuden in unmittelbarer Nähe mit ausladenden Dachüberständen; letztere sind auch hier zu übernehmen, orientiert an der Konzeptstudie.
- Bezüglich der dargelegten ggf. noch erforderlichen Aufschüttungen ist der Schnitt entsprechend anzupassen.
- Die Planung der ursprünglichen Tiefgarage ist - wie auch in den Einwendungen des Voreigentümers und dessen Architekten angemerkt – nicht funktionsfähig und wird entsprechend angepasst.
- Bezüglich der ursprünglichen maximal 6 Wohneinheiten wurde mit der Abwägung zur Stellungnahme der Unteren Bauaufsichtsbehörde eine differenziertere Abstufung getroffen, die bei mehr als 250 m² Grundfläche jetzt 8 Wohneinheiten zulässt.
- Die Abstandsflächenproblematik nach Osten hat sich gegenüber der Ursprungsplanung verbessert, wobei lediglich an der Nordostecke noch eine Abweichung besteht, die auf ein unbebaubares Grundstück fällt.
- Für die Tiefgarage sind Schutzvorkehrungen vor Überflutungen zu treffen und im Bebauungsplanentwurf festzusetzen.
- Gestalterisch ist eine abschließende Abstimmung mit dem BLfD unerlässlich, was die bisherige Planung bereits vorgibt.
- Die vorgelegte Planung samt Schnitt für dieses Grundstück ist entsprechend anzupassen und dem Bau- und Umweltausschuss mit Stellungnahme des BLfD zur Prüfung nochmals vorzulegen. Nach entsprechender Abstimmung wird die Planung in den Bebauungsplanentwurf übernommen.
Ferner legt der Gemeinderat fest, dass vor Satzungsbeschluss mit den Eigentümern der neu zu bebauenden Grundstücke Grunddienstbarkeiten einzutragen sind, um eine Nutzung der neu entstehenden Wohnungen als Zweitwohnungen auszuschließen.
Abschließend ist die Nr. 5 der textlichen Festsetzungen bezüglich der erforderliche Stellplätze durch den Verweis auf die Einhaltung der gemeindlichen Stellplatzsatzung in der jeweils gültigen Fassung zu ersetzen.
Der Gemeinderat beschließt den Bebauungsplanentwurf entsprechend zu überarbeiten und zur Billigung vorzulegen.