Dem Gemeinderat wurden die nachfolgend eingegangenen Stellungnahmen zur Kenntnis gebracht und abgewogen:
10.08.2020:
Im Vorjahr Eingang des Schreibens der Eheleute Michaela u. Reiner Bündgen vom 06.08.2020; Hiermit stellen wir einen Antrag eine gesicherte Zufahrt für unser Grundstück Freiweidacher Str. 4c, 83250 Marquartstein, wie sie bereits beim Bauantrag 1978 vorgesehen war, zu realisieren. Damals beim Bau des Hauses wurden bereits der Kanal und die Wasserversorgung entsprechend verlegt. Nur die Straße wurde nicht realisiert, warum auch immer. Die Situation ist derzeit folgende: Familie Leonardi verweigert die Dienstbarkeit eines eingetragenen Fahrtrechts, trotz eines großzügigen Angebotes. Daher möchten wird diesbezüglich eine längst überfällige Lösung herbeiführen und bitten die Gemeinde Marquartstein im Bebauungsplan Freiweidach Süd dies zu berücksichtigen. Eine Kopie dieses Schreibens geht an das Landratsamt Traunstein, z. Hd. Herrn Klauser.
Abwägung:
Für die Privatstraße existiert tatsächlich kein Geh- und Fahrtrecht. Momentan besteht daher ein Notwegerecht (so auch von Herrn Klauser, Untere Bauaufsichtsbehörde, bestätigt). Ursprünglich hat das Landratsamt Traunstein einst das Bauvorhaben auf dem Hintergrund genehmigt, dass nach Westen hin eine öffentliche Straße gemäß Bebauungsplan besteht, welche aber nie umgesetzt wurde. Zwischenzeitlich wurde das Anwesen 2021 an die Eheleute Westerbeck verkauft, denen der Umstand bekannt ist. Aufgrund des Eigentümerwechsels ist das Schreiben der Eheleute Bündgen zwar obsolet. Nichts desto trotz wäre einerseits eine zusätzliche öffentliche Zufahrt von Westen her weder sinnvoll noch aufgrund der zusätzlichen Flächenversiegelung zu verantworten und anderseits bestünde auch keine Bereitschaft für eine Straßengrundabtretung. Vielmehr ist es sinnvoll für die Zukunft ein Geh- und Fahrtrecht auf dem bestehenden Privatweg herbeizuführen.
01.04.2021: Vor Auslegungszeitraum hat die Fa. Memminger im Auftrag von Frau Maria Ager per Email einen Planungswunsch für einen Bereich an der Festenfeldstraße eingereicht; Vergrößerung der Baurechte für Maria Ager und ein zusätzliches Baurecht für Rudi Reiter, Auflösung der bestehenden landwirtschaftlichen Zufahrt südlich der Fl.-Nr. 160/3 und Einplanung einer neuen „Straße“ nördlich der Fl.-Nr. 160/3, verbunden mit einer Erweiterung der Bebauungsplangrenze gen Osten und veränderte Situierung des Baurechts auf dem Grundstück Fl.-Nr. 160/2. Der Antrag der Fa. Memminger lautet wie folgt:
Wir sind von Frau Ager für die Vorplanungen der Grundstücke beauftragt. Gemäß Anlage wurde die erste Planung vom 30.06.2018 überarbeitet.
In der Neuplanung wird die Fl.-Nr. 160/2 in ein Baugrundstück mit 1000m² und einer Grünfläche von 385m² aufgeteilt.
Die Erschließung des hinter liegenden Grundstückes (landwirtschaftlicher Grund) erfolgt als Stichstraße südlich der Fl.Nr.160/2.
Die Fl.Nr.160/3 wird in zwei Baugrundstücke aufgeteilt.
Im Zuge der Planungen wurde auch der südliche Nachbar Fl.-Nr.160/1 (Fam. Rudi Reiter, Festenfeldstr.12) mit einbezogen.
Durch die neue Planung und Absprachen der Grundstückseigentümer entsteht auf dem Grundstück Fl.-Nr. 160/1 ein zusätzlicher Bauplatz.
Um eine deutliche Abrundung der Bebauung zu ermöglichen würde Frau Ager dem Grundstückseigentümer Fl.Nr.160/1 eine Fläche von ca. 120m² abtreten.
Durch die neue Planung würde die Baulücke zwischen den bestehenden Wohngebäuden Fl.Nr.162/2, 162/3 im Norden sowie der Fl.Nr.160/1 im Süden sinnvoll geschlossen. Die weitgehend offene Bauweise sowie örtliche Gestaltung wird nicht beeinträchtigt und fortgesetzt.
Durch die Erweiterung der Bebauung wird zum einen Frau Ager ermöglicht die anstehende Hofübergabe bzw. Ausgleichszahlungen an die Geschwister zu begleichen und zum anderen wird auf dem Grundstück Fl.-Nr.160/1 von Herrn Rudi Reiter das Baurecht für die Nachkommen ermöglich. Wir bitten Rückmeldung bzw. Weiterleitung an den Gemeinderat zur Beratung.
Abwägung:
„Abwägung:
Nach Kenntnis des Sachverhaltes stimmt der Gemeinderat diesem Antrag in der vorliegenden Form nicht zu. Im Gegensatz zur Entwurfsplanung vom 30.06.2018 wird zwar nunmehr lediglich ein zusätzliches Baurecht auf dem südlichsten Grundstück (Reiter) anvisiert, jedoch wurde den Vorgaben dieses Beschlusses nicht Rechnung getragen, dass sich die Bebauung innerhalb der Verbindungslinie von Hausnummer 12 zu 14b beschränken soll.
In dem vorgelegten Entwurf befindet sich das zusätzlich gewünschte Baurecht auf dem Grundstück Fl.-Nr. 160/1 (Reiter) außerhalb dieser Linie und überschreitet auch leicht die Grenze des Bebauungsplanes.
Zudem wird die im Beschluss zur Orientierung vorgegebene Geschoßflächenzahl von 0,35 nicht Rechnung getragen, welche auf 0,48 steigen würde.
Wie im Bau- und Umweltausschuss bereits dargelegt, werden auch mit diesem reduzierten Planentwurf die bisherigen Bebauungsplangrenzen und auch die absoluten Baugrenzen im Flächennutzungs- und Landschaftsplan noch überschritten, dem nicht zugestimmt werden kann.
Im Bebauungsvorschlag wird für die Fl.-Nr. 160/2 (Eigentümer Weißenbacher) eine veränderte Situierung des Baurechts nach Westen Richtung Straße beantragt und im Anschluss Richtung Osten eine Grünfläche von 385m² in den Bebauungsplan mitaufgenommen. Von einer Aufteilung des Grundstückes Fl.-Nr. 160/2, wie im Schreiben der Fa. Memminger dargestellt, kann keine Rede sein. Eine Stellungnahme der Eigentümer der Fl.-Nr. 160/2 bezüglich der veränderten Situierung lag nicht bei (zwischenzeitlich haben die Eigentümer in mehrfacher Hinsicht ablehnend Stellung genommen).
Ein überarbeiteter Vorschlag für die Zufahrt zum landwirtschaftlichen Grundstück Fl.-Nr. 160 wurde zwar vorgelegt, jedoch kann der Verlegung von der Südgrenze der Fl.-Nr. 160/3 zur Nordgrenze aufgrund des erhöhten Flächenverbrauchs nicht zugestimmt werden.“
Der Trennung des Baurechtes für ein Doppelhaus auf den Grundstücken 160/3 und T. a. 160 in zwei separate Baurechte wird – wie bereits vom Bau- und Umweltausschuss befürwortet – grundsätzlich zugestimmt. Den deutlich erhöhten Grundflächen von bisher zweimal 85 m² auf nunmehr 108 m² für die Fl.-Nr. 160/3 (GFZ 0,36) und 154 m² für die Fl.-Nr. T. a. 160 (GFZ 0,43) wird nicht zugestimmt. Die Verwaltung wird beauftragt zusammen mit den Antragstellern eine Lösung zu erarbeiten, die auf Basis der resultierenden Grundstücksparzellen ein an der Umgebungsbebauung orientiertes Maß der Bebauung festlegt. Über den Lösungsvorschlag wird der Gemeinderat noch gesondert entscheiden.
04.05.2021: Eingang der Stellungnahme der Unteren Naturschutzbehörde vom 04.05.2021; Aus naturschutzfachlicher Sicht stehen der Planung keine grundsätzlichen Hinderungsgründe entgegen. Zum aktuellen Planungsstand ist die Planung jedoch naturschutzfachlich nicht abschließend prüfbar. In folgenden Punkten bitten wir um Konkretisierung im Rahmen des weiteren Verfahrens:
- Eingriffsregelung in der Bauleitplanung: Hier ist konkret darzulegen, weswegen ggf. auf die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung in der Bauleitplanung verzichtet werden kann (Rechtsgrundlage). Der Hinweis, dass eine Bilanzierung kaum möglich ist, erscheint zu vage.
- Umweltbericht: liegt noch nicht vor, wir bitten um Nachreichung bei entsprechendem Planungsstand.
- Artenschutzrecht: Die artenschutzrechtlichen Vorgaben bei Umbau/Anbau/Abriss von Gebäuden sowie bei der Beseitigung von Gehölzen werden nicht thematisiert. Hier bitten wir um Ergänzung dieses Kapitels.
Abwägung:
Der Bebauungsplanentwurf ist entsprechend zu überarbeiten und zu ergänzen.
19.05.2021: Eingang des Schreibens von Frau Maria Wolfsberger, Mitunterzeichner Christian und Walter Wolfsberger, vom 19.05.2021; Bei Ihrem Bebauungsplanentwurf in der Fassung vom 16.03.2021 ist ein Verbindungsweg zwischen dem Hofangerweg und meinen Grundstücken (Flurnummern 268 und 268/4) eingeplant, der zudem in einen überproportionierten Wendehammer übergehen soll. Hierzu teile ich zusammen mit meinen Söhnen Christian Wolfsberger und Walter Wolfsberger, die ebenfalls mit ihren Grundstücken unmittelbar betroffen sind Folgendes mit: Wir lehnen diesen Verbindungsweg strikt ab und wollen keinerlei Verbindung zwischen Hofangerweg und unseren Grundstücken. In der Ursprungsfassung des Bebauungsplanes „Freiweidach“ ist eindeutig zu erkennen, dass die ursprüngliche Planung des Hofangerweges in einer Zufahrt in die Festenfeldstraße östlich münden sollte. Dies wurde durch die Bebauung mit Wohnhäusern seinerzeit von einem Gemeinderat und Bauunternehmer in unglaublicher Weise umgangen. Ein Fehler, den wir nicht auf unseren Grundstücken „ausbaden“ wollen. Hinzu kommt, dass auch die Anwohner des Hofangerweges keinen Vorteil von diesem Weg haben dürften, denn was sollten sie für ein Interesse haben unsere Grundstücke zu betreten. Die wenigen Hundebesitzer werden nach wie vor mit ihren Hunden den Hofangerweg Richten Achendamm benutzen. Eine vernünftige Erschließung unserer Grundstücke ist von unserer Seite aus nördlicher Seite (Griespointweg) vorgesehen und hierzu sind ohnehin Gespräche bezüglich des Bebauungsplanes „Freiweidach Nord“ mit uns hoffentlich in der nächsten Zeit angedacht.
Abwägung:
Es ist richtig, dass der Ursprungsbebauungsplan aus dem Jahr 1966 eine Durchfahrtsstraße vom Griespointweg über den Hofangerweg bis zur Festenfeldstraße vorsah. Mit der Bebauungsplanänderung in diesem Bereich aus dem Jahr 1998 wurde diese Durchfahrtsstraße aufgegeben und lediglich Wege zwischen den einzelnen Straßen vorgesehen. Der jetzige Bebauungsplanentwurf hat das nordöstliche Wegeteilstück eins zu eins von der Planung aus dem Jahr 1998 übernommen. Der Weg zwischen Hofangerweg und Festenfeldstraße wurde hingegen aufgegeben und der Wendehammer im Hofangerweg vergrößert. Neben der besseren Fußläufigkeit in der näheren Umgebung für die Bürger (Kreisstraße verfügt in diesem Bereich über keinen Gehweg) war auch ausschlaggebend, dass sich die dort befindlichen Sparten (Wasser-/Abwasserleitungen) dann in öffentlichem Grund befinden. Deshalb ist es insgesamt sinnvoll nicht nur die Planung für den nordöstlichen Verbindungsweg aufrechtzuerhalten sondern auch für den südlichen Bereich zwischen Hofangerweg und Festenfeldstraße wieder einen Verbindungsweg vorzusehen. Die Planung ist entsprechend zu ergänzen.
25.05.2021: Eingang der Stellungnahme der Unteren Bauaufsichtsbehörde vom 25.05.2021; keine Einwände, sonstige fachliche Informationen: Grundsätzlich besteht mit der Neustrukturierung des rechtskräftigen Bebauungsplanes „Freiweidach“ in Form mehrerer einzelner Neuaufstellungen (hier „Freiweidach-Süd“) Einverständnis. Die Stellungnahme geht ausführlich auf einzelne Sachverhalte ein, weil davon ausgegangen wird, dass die alle Neuaufstellungen nach ähnlichem System aufgebaut sind. Insofern ist es im Interesse aller Beteiligten, sich im Rahmen dieses Prozesses mit den Regelungen konstruktiv, aber auch durchaus kritisch auseinanderzusetzen. Um eine Überprüfung bzw. Überarbeitung folgender Punkte wird daher gebeten: Der Teilbereich „Freiweidach-Süd“ ersetzt durch einen neuen bzw. geänderten Festsetzungsrahmen einen Teilbereich des Bebauungsplanes „Freiweidach“. Darin wird das zulässige Maß der baulichen Nutzung durch Obergrenzen für die Grundfläche und Wandhöhe sowie durch eine maximal zulässige Grundflächenzahl definiert. In diesem Zusammenhang wird nach Auskunft des Planers auf eine Festsetzung der Geschoßflächenzahl und Anzahl der zulässigen Vollgeschosse bewusst verzichtet, weil es seiner Ansicht nach städtebaulich nicht relevant ist. Grundsätzlich ist das Maß der baulichen Nutzung durch Wandhöhe und zulässige Grundfläche hinreichend definiert. Es wird aber darauf hingewiesen, dass eine Rückkopplung zur BauNVO § 17 dann nur durch Berechnung der Geschoßflächenzahl (GFZ im Urplan festgesetzt) in Verbindung mit der Ermittlung der Zahl Vollgeschosse möglich ist. Es wird empfohlen, die Zahl der maximal zulässigen Vollgeschosse ergänzend festzusetzen. Eine Überschreitung der maximal zulässigen Grundfläche durch Nebenanlagen und Flächenversiegelungen um 100% bis zu einer Obergrenze der Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8 wird als sehr hoch angesichts des Baugebietscharakters eines allgemeinen Wohngebietes (WA) beurteilt. Die BauNVO gibt eine Obergrenze von 0,4 mit einer Überschreitungsmöglichkeit durch Grundflächen für Nebenanlagen und sonstige Flächenversiegelungen um bis zu 50% vor. Dieser Wert sollte als Zielsetzung für die Sicherung und Entwicklung des WA gewahrt bleiben. Zudem wird darauf hingewiesen, dass eine Überschreitung der Obergrenzen laut BauNVO gemäß § 17 Abs. 2 Satz 1 einer Begründung bedarf. Der Sachverhalt wurde u.a. bereits mit dem Planer besprochen. Sollte es darüber hinaus Grundstücke geben, deren bauleitplanerische Zielsetzung nur bei Überschreitung der laut BauNVO gesetzten Obergrenze möglich ist, z.B. bei sehr beengten Grundstücken, wird eine konkrete Betrachtung empfohlen. Das wäre z. B. dann auch eine schlüssige Begründung. Die Definition der Höhenlage erfolgt für noch unbebaute Grundstücke mit bestehendem Baurecht durch Höhenfestsetzung der OK Rohfußboden Erdgeschoss in Meter über Normalnull. Dazu wurden Systemschnitte erstellt. Bei den Systemschnitten sollte beachtet werden, dass die Höhenkoten Urgelände an den dargestellten Baugrenzen im Schnitt angegeben werden. So wäre ersichtlich, wie weit das geplante Gebäude an den Außenkanten mit der OK Rohfußboden Erdgeschoss über Urgelände zu liegt. Der Vorbehalt, dass die Baugrenze nicht zwingend ausgeschöpft werden muss, kann dabei vernachlässigt werden. Aktuell lässt sich aus den Systemschnitten nicht ablesen, warum die Höhenkoten des Bestandsgeländes an beliebigen Punkten des Schnittbereiches angegeben sind. Erfahrungsgemäß gehen wir bei der Beurteilung von Gebäudeentwürfen davon aus, dass die OK Rohfußboden Erdgeschoss ca. 0,15 bis max. 0,30 m über Urgelände liegt. Berücksichtigt man den Fußbodenaufbau bis OK Fertigfußboden Erdgeschoss, läge das Gebäude ca. 0,30 bis 0,45 m über Urgelände, was einer Zugangshöhe von ca. 2 bis 4 Treppenstufen entspricht. Diesbezüglich sollte eine Überprüfung der maximal zulässigen Höhenlagen bei den Schnitten 5 bis 8 erfolgen. In Abgleich mit den textlichen Festsetzungen sollte eine einheitliche Begriffswahl erfolgen, auch wenn der Sachverhalt an sich klar ist. Heißt z. B. „OKR“ im Systemschnitt Oberkante Rohfußboden Erdgeschoss oder Oberkante Kellerrohdecke? Es wird vorgeschlagen, generell die Bezeichnung „Oberkante Rohfußboden Erdgeschoss“ bzw. die Abkürzung OK RFB, auch in Plan und Text zu verwenden. Die im Entwurf aufgezeigte Regelung der Höhenlage für derzeit bebaute Grundstücke im Falle eines Abrisses und Neubaus ist nachvollziehbar, da eine Bestandserhebung nach Schilderung des Planers problematisch ist. Die Festsetzung als solche ist dennoch nicht abschließend formuliert. Soll die Höhenlage OK Rohfußboden Erdgeschoss bzw. „OK Kellerrohdecke“ als max. zulässige Höhenlage auch für den möglichen Neubau gelten? Falls ja, ist das klar zu regeln. Derzeit wird nur bestimmt, dass dies in den Bauvorlagen einzutragen ist, was keine Festsetzung, sondern lediglich eine Vorgehensweise darstellt. Der Satz „Bei Gebäuden mit festgesetzter OK Kellerrohdecke gilt die Wandhöhe ab der festgesetzten Geländehöhe in Meter über Normalnullmeereshöhe.“ ist für die Bemessung der Wandhöhe zu unbestimmt. Das Gelände ist bekanntlich keine geeignete Bezugsgröße, da es veränderbar ist. Deshalb müssten eine untere Bezugsebene bzw. ein unterer Bezugspunkt für die Bemessung gewählt werden. Es bietet sich die OK Rohfußboden Erdgeschoss bzw. „OK Kellerrohdecke“ an, die ohnehin schon definiert ist. Die Wandhöhenbemessung sollte dann für die gesamte Bebauung, egal ob Neubau oder Abriss und Neuerrichtung einheitlich geregelt werden. Ergänzend sollte die Mindestandeckung des Geländes unter OK Rohfußboden Erdgeschoss bzw. „OK Kellerrohdecke“ geregelt werden, z. B. mind. 0,2 m, um Abgrabungen bzw. Freilegung von Kellergeschossen zu vermeiden. Bekanntlich lösen solche nicht auszuschließenden Bestrebungen immer Diskussionen aus, wenn nichts weitergehend geregelt ist. Die Festsetzungen zu Höhenlagen sowie zur Bemessung der Wandhöhe, GRZ etc. sollten unter „Festsetzungen durch Text“ aufgeführt werden, nicht als Zusatzerläuterung in der Legende stehen. Das verwässert die Grundstruktur des Bebauungsplanes. Analog betrifft das auch die Pflanzliste für den Legendepunkt „zu pflanzende Bäume …“ Dabei empfiehlt sich eine klare Gliederung zu den Festsetzungen:- Definition Höhenlage und Vorgehen im Bestand- Festsetzung der zulässigen Grundflächenzahl- Regelung zur Wandhöhenbemessung- Pflanzliste für zu pflanzende Bäume. Bei der Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen ist „gewerbliche Nutzung“ aufgeführt, was Fragen aufwirft, weil eine gewerbliche Nutzung in der Regel als Hauptnutzung einzustufen ist, deren Gebäudegrundfläche unter die Regelung der Baugrenze fällt. Die Abgrenzung von Art und Maß unterschiedlicher Nutzung erfolgt entlang eines Teilabschnittes der Geltungsbereichsgrenze. Sollte das mit dem Wechsel des Baugebietscharakters in Verbindung stehen, ist diese Abgrenzung entbehrlich, weil es sich um einen künftig separaten Bebauungsplan handeln wird, der an den gegenständlichen Geltungsbereich anschließt. Sofern es sich um eine andere Interpretation handeln sollte, wäre eine diesbezügliche Klarstellung zu empfehlen.
Zu den textlichen Festsetzungen im Bebauungsplanentwurf: Als Reihenfolge der Festsetzungen wird empfohlen,
Nr. 1:
Es wird darauf hingewiesen, dass es auch Baugrenzen gibt, die keine rechteckige Grundform aufweisen, z. B. Fl.-Nrn. 164/7, 163/1 oder 272/2.
Nr. 3:
Es wird empfohlen, die Festsetzung in zwei separate Festsetzungen aufzusplitten:
a) Festsetzung des Geltungsbereiches als Allgemeines Wohngebiet.
b) Festsetzung der der offenen Bauweise.
Nr. 4:
Der Bestand „regelt“ nicht, er gibt bestenfalls etwas vor, was u. U. von allgemein getroffenen Regelung abweicht.
Nr. 6:
Der Bestand muss nicht erörtert werden, weil dieser ohnehin Bestandsschutz genießt, wenn eine rechtskräftige Genehmigung existiert.
Nr. 7:
Die Festsetzung ist mit Nr. 5 abzugleichen. Es wird davon abgeraten, klare Festsetzungen durch Einräumung von „Ausnahmen“, die im Übrigen im Rahmen eines baurechtlichen Verfahrens „zugelassen“ werden müssten, zu verwässern.
Nr. 9:
Auch hier „regelt“ der Bestand nicht, er gibt bestenfalls etwas vor, was u. U. von allgemeingetroffenen Regelung abweicht. Die „Zulassung von Ausnahmen“ erfordert auch hier ein baurechtliches Verfahren. Die Festsetzung sollte gestrafft werden. Die Formulierung „Gestaltung markanter oder besonderer landschaftlicher Situationen“ ist grundsätzlich in Verbindung mit dem Thema Dachgestaltung nicht nachvollziehbar.
Nr. 19:
In Verbindung mit der bereits oben angeführten Empfehlung, eine Mindestandeckung Gelände am Gebäude zu regeln, sollte diese Festsetzung abgeglichen werden.
Hinweise zur grafischen Darstellung:
Da für das gesamte Plangebiet einheitlich Festsetzungen bzgl. Nutzung, Dachform, Dachneigung, WH max. und Bauweise gelten, empfiehlt sich jeweils eine textliche Festsetzung statt der Wiederholung gleicher Nutzungsschablonen mit Zuweisungslinien im Planteil.
Die Schnittlinien im Plan sind schwer erkennbar, da diese schwarz linear wie die Grundstücksgrenzen dargestellt sind. Es wird eine andere Farbe und evtl. auch Linienart empfohlen, um eine bessere Lesbarkeit zu gewährleisten. Darüber hinaus wäre auch die durchgängige Einhaltung des zeichnungsfreien Planrandes zu empfehlen.
Um alle Festsetzungen auf einen Blick zu haben, wird empfohlen, die Systemschnitte in der Breite einer separaten Textspalte im Plan aufzunehmen, was sich auch günstig auf das Planformat (dann liegend) auswirken würde.
Die Überschrift „A. Zeichnerische Festsetzungen“ sollte über den Plan gestellt werden. Derzeit verschwimmt die eigentliche Überschrift mit Gemarkung und Maßstabsleiste.
Abwägung:
Der Bebauungsplanentwurf ist entsprechend umfassend zu überarbeiten.
02.06.2021: Eingang der Stellungnahme der Bayernwerk Netz GmbH vom 02.06.2021; gegen das Planungsvorhaben bestehen keine grundsätzlichen Einwendungen, wenn dadurch der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb unserer Anlagen nicht beeinträchtigt werden. Auskünfte zur Lage der von uns betriebenen Versorgungsanlagen können Sie online über unser Planauskunftsportal einholen. Die beiliegenden „Sicherheitshinweise für Arbeiten in der Nähe von Kabel-, Gas- und Freileitungen sind zu beachten.
Abwägung:
Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich. Die Stellungnahme samt Sicherheitshinweisen wurde zur Kenntnis genommen.
08.06.2021: Eingang des Schreibens von Frau Astrid Schießl, Umrathshausen, vom 07.06.2021, betreffend das Grundstück Fl.-Nr. 270/12; mit der Straßengrundabtretung bin ich nicht einverstanden, da das wesentliche Nachteile für mein Grundstück bringen würde. Unter anderem wäre dadurch die Einfahrt zu meinem Carport und Garage stark beeinträchtigt. Der Carport hat Bestandsschutz. Durch die Grundabtretung wäre der Stauraum der Garage zu kurz und die Ausfahrt zu gefährlich. Die Nähe des Gebäudes, mit evtl. beabsichtigten Bau eines Wintergartens wäre zu nahe an der Straße. Nach meiner Kenntnis wurde die Straße in der Vergangenheit bereits zweimal verbreitert und dadurch die Fläche meines Grundstückes in Anspruch genommen. Außerdem sehe ich kein Verkehrsbedürfnis für die Verbreiterung der Straße. Ich erhebe Widerstand gegen die Planung. Ich gebe keinen Grund her. Den Termin des Widerstandes habe ich mit fristgerechter Übergabe am 08.06.2021 an Herr Bürgermeister Scheck eingehalten.
Abwägung:
Zunächst ist festzustellen, dass es sich hier nicht um eine Straßengrundabtretung handelt, sondern um eine Planung für eine verkehrsgerechte verbesserte Erschließung des Hofangerweges im Hinblick auf Fahrzeuggrößen (Lieferverkehr, Müllfahrzeug etc.), ungehinderte Zufahrt für Rettungsfahrzeuge und Feuerwehr und eine allgemeine Verbesserung der Verkehrssicherheit.
Generell ist festzustellen, dass im Hofangerweg die Garagen sich sehr nah an der Fahrbahn befinden, die einst mit oder ohne Genehmigung erstellt wurden. Die genehmigte Garage aus 1952 befindet sich bspw. 12 m vom Hofangerweg entfernt, was keinerlei Einschränkungen darstellt. Der Stauraum gemäß der Stellplatzsatzung der Gemeinde Marquartstein kann bezüglich des Carports am Hauptgebäude (abgeschlepptes Hauptdach) und der südwestlichen Garage (für letztere liegt uns keine Baugenehmigung vor) so oder so nicht eingehalten werden. Aufgrund der überschaubaren Verkehrsfrequenz und der historisch gewachsenen Struktur in der Nachbarschaft ist dies wohl vertretbar.
Der erwähnte beabsichtigte Wintergartenanbau entlang der Straße ist je nach Größe abstandsflächenrechtlich trotzdem grundsätzlich noch möglich (Abstand lt. Bebauungsplanentwurf 3,50 m zur künftigen Straßenkante, Anbau könnte eine Tiefe von 2,50 m haben [mit Dachüberstand 50 cm, dann 3 m], Abstandsfläche dürfte bis Mitte Straße reichen). Jedoch ist an dieser Nordwestseite ein Wintergarten völlig unsinnig, wo doch an der Südwest- bzw. Südostseite der weitaus gefälligere Standort wäre. Es wurde in diesem Zusammenhang jedoch auch versäumt, einen entsprechenden Antrag zur Aufnahme in den Bebauungsplanentwurf zu stellen.
Mit dem ursprünglichen Bebauungsplan „Freiweidach“ war für den Hofangerweg eine Straßenbreite von 6 m festgesetzt worden. 1998 wurde dann mit der Überarbeitung eines Teilbereichs des Bebauungsplanes „Freiweidach“ für den Hofangerweg eine moderate Straßenbreite von 4,50 m festgesetzt. Diese bereits rechtskräftige Festsetzung wurde nunmehr in die Entwurfsplanung für den Bebauungsplan „Freiweidach Süd“ eins zu eins übernommen, lediglich der Wendehammer im Süden wurde nach den heutigen Standards angepasst und vergrößert. Der Gemeinderat hält an seiner Planungsabsicht bezüglich des Hofangerweges fest.
08.06.2021: Eingang des Schreibens von Frau Elke Krug und Frau Heidemarie Runge vom 07.06.2021 betreffend der Planung zur Straßenverbreiterung des Hofangerweges; hiermit erheben wir Einspruch gegen die Verbreiterung des Hofangerweges!
Abwägung:
Mit dem ursprünglichen Bebauungsplan „Freiweidach“ war für den Hofangerweg eine Straßenbreite von 6 m festgesetzt worden. 1998 wurde dann mit der Überarbeitung eines Teilbereichs des Bebauungsplanes „Freiweidach“ für den Hofangerweg eine moderate Straßenbreite von 4,50 m festgesetzt. Diese bereits rechtskräftige Festsetzung wurde nunmehr in die Entwurfsplanung für den Bebauungsplan „Freiweidach Süd“ eins zu eins übernommen, lediglich der Wendehammer im Süden wurde nach den heutigen Standards angepasst und vergrößert.
Die Planung diente 1998 und auch heute für eine verkehrsgerechte verbesserte Erschließung des Hofangerweges im Hinblick auf Fahrzeuggrößen (Lieferverkehr, Müllfahrzeug etc.), ungehinderte Zufahrt für Rettungsfahrzeuge und Feuerwehr und eine allgemeine Verbesserung der Verkehrssicherheit. Der Gemeinderat hält an seiner Planungsabsicht bezüglich des Hofangerweges fest.
10.06.2021: Eingang der Stellungnahme des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege – Bodendenkmalpflege – vom 10.06.2021; Bodendenkmalpflegerische Belange: Im südlichen Bereich des Bebauungsplans ist eine Fundstelle bekannt, auf der Lesefunde (Keramik, Schleifstein, Messergriffangel, Flintenstein) des hohen Mittelalters und der Neuzeit (E-2007-17963-1_0-0) entdeckt wurden. Im südlichen Bereich des Bebauungsplans, insbesondere auf den Parzellen mit den Flurstücksnummern 283, 283/1 und 285 Gmkg. Marquartstein sind bislang unbekannte Bodendenkmäler aus dem Mittelalter oder der Neuzeit zu vermuten. Im Bereich von Bodendenkmälern sowie in Bereichen, wo Bodendenkmäler zu vermuten sind, bedürfen gemäß Art. 7.1 BayDSchG Bodeneingriffe aller Art einer denkmalrechtlichen Erlaubnis. Wir bitten Sie deshalb, folgenden Text in die textlichen Hinweise auf dem Lageplan und ggf. in den Umweltbericht zu übernehmen: Für Bodeneingriffe jeglicher Art im Bereich der Flurstücksnummern 283, 283/1 und 285 Gmkg. Marquartstein ist eine denkmalrechtliche Erlaubnis gem. Art. 7.1 BayDSchG notwendig, die in einem eigenständigen Erlaubnisverfahren bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde zu beantragen ist. Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege wird in diesem Verfahren gegebenenfalls die fachlichen Anforderungen formulieren. Im Falle der Denkmalvermutung wird im Rahmen des Erlaubnisverfahrens nach Art. 7.1 BayDSchG die archäologisch qualifizierte Voruntersuchung bzw. die qualifizierte Beobachtung des Oberbodenabtrags bei privaten Vorhabenträgern, die die Voraussetzungen des § 13 BGB (Verbrauchereigenschaft) erfüllen, sowie Kommunen soweit möglich durch Personal des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege begleitet; in den übrigen Fällen beauftragt das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege auf eigene Kosten eine private Grabungsfirma. In Abstimmung kann auch eine fachlich besetzte Untere Denkmalschutzbehörde (Kreis- und Stadtarchäologie) tätig werden. Informationen finden Sie unter:
Wir weisen darauf hin, dass die erforderlichen Maßnahmen abhängig von Art und Umfang der erhaltenen Bodendenkmäler einen größeren Umfang annehmen können und rechtzeitig geplant werden müssen. Sollte die archäologische Ausgrabung als Ersatz für die Erhaltung eines Bodendenkmals notwendig sein, sind hierbei auch Vor- und Nachbereitung der Ausgrabung zu berücksichtigen (u.a. Durchführungskonzept, Konservierung und Verbleib der Funde). Bei der Verwirklichung von Bebauungsplänen soll grundsätzlich vor der Parzellierung die gesamte Planungsfläche archäologisch qualifiziert untersucht werden, um die Kosten für den einzelnen Bauwerber zu reduzieren (vgl. BayVGH, Urteil v. 4. Juni 2003, Az.: 26 B 00.3684, EzD 2.3.5 Nr. 3 / Denkmalpflege Informationen des BLfD 2004/I (B 127), 68 ff. [mit Anm. W. K. Göhner]; BayVG München, Urteil v. 14. September 2000, Az.: M 29 K 00838, EzD 2.3.5 Nr. 2). Als Alternative zur archäologischen Ausgrabung kann in bestimmten Fällen eine Konservatorische Überdeckung der Bodendenkmäler in Betracht gezogen werden. Eine Konservatorische Überdeckung ist oberhalb des Befundhorizontes und nur nach Abstimmung mit dem BLfD zu realisieren (z. B. auf Humus oder kolluvialer Überdeckung). Vgl. zur Anwendung, Ausführung und Dokumentation einer konservatorischen Überdeckung https://www.blfd.bayern.de/mam/information_und_service/fachanwender/konservatorische_ueberdeckung_bodendenkmaeler_2020.pdf sowie
Die mit dem Bayerischen Staatsministerium des Innern abgestimmte Rechtsauffassung des Bayerischen Staatsministeriums für Wissenschaft, Forschung und Kunst und des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege zur Überplanung von (Boden-) Denkmälern entnehmen Sie bitte dem Vollzugsschreiben des StMBW vom 09.03.2016
In Umsetzung der Rechtsprechung des Bayerischen Verfassungsgerichtshof (Entscheidung vom 22. Juli 2008, Az.: Vf. 11-VII-07, juris / NVwZ 2008, 1234-1236 [bestätigt durch die nachgehenden Beschlüsse des Bundesverfassungsgerichts vom 4. November 2008, Az.: 1 BvR 2296/08 & 1 BvR 2351/08, n. v.]) wird dringend angeregt, aus städtebaulichen Gründen geeignete Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 BauGB (z. B. nach Nummern 2, 9, 10, 11, 15, 20 [Bodendenkmal als „Archiv des Bodens“]) vorzunehmen. Die Untere Denkmalschutzbehörde erhält dieses Schreiben per E-Mail mit der Bitte um Kenntnisnahme. Für allgemeine Rückfragen zur Beteiligung des BLfD im Rahmen der Bauleitplanung stehen wir selbstverständlich gerne zur Verfügung. Fragen, die konkrete Belange der Bau- und Kunstdenkmalpflege oder Bodendenkmalpflege betreffen, richten Sie ggf. direkt an den für Sie zuständigen Gebietsreferenten der Praktischen Denkmalpflege (www.blfd.bayern.de).
Abwägung:
Eine entsprechende Festsetzung ist den Bebauungsplanentwurf aufzunehmen.
10.06.2021: Eingang der Stellungnahme der Regierung von Oberbayern, höhere Landesplanungsbehörde, vom 10.06.2021; die Regierung von Oberbayern nimmt als höhere Landesplanungsbehörde wie folgt Stellung:
Planung
Der aus dem Jahr 1966 stammende, bereits zahlreiche Änderungen umfassende Bebauungsplan „Freiweidach“ entspricht nicht mehr den heutigen Anforderungen. Daher soll dieser - aufgrund seines großen Geltungsbereichs – durch vier Bebauungspläne (Burgberg, Altes Dorf, Freiweidach Nord und Freiweidach Süd) ersetzt werden. Mit der Aufstellung des vorliegenden Bebauungsplanes „Freiweidach Süd“ sollen der bauliche Bestand im Osten von Marquartstein, östlich der Tiroler Achen im Ortsteil Freiweidach, gesichert und Ergänzungs- sowie Neubauten ermöglicht werden. Diese sind im Wesentlichen im Bereich von acht Grundstücken vorgesehen. Auf diesen sollen jeweils ein zusätzliches Wohngebäude mit dazugehörigen Garagen errichtet werden. Laut Bebauungsplan sollen je Einzelhaus bei einer Grundfläche bis zu 150 qm maximal drei Wohneinheiten, bei einer Grundfläche von über 150 qm maximal sechs Wohneinheiten zulässig sein, soweit durch den Bestand nicht mehr Wohnungen vorhanden oder genehmigt sind. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes hat eine Größe von insgesamt ca. 6,4 ha und ist im rechtswirksamen Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt.
Berührte Belange
Siedlungsstruktur
Durch die vorliegende Planung soll eine Nachverdichtung in einem überwiegend bereits bebauten Gebiet ermöglicht werden, wobei für die Grundstücke auf welchen Neubauten errichtet werden sollen, bereits durch den bisherigen Bebauungsplan „Freiweidach“ Baurecht besteht. Die Planung entspricht den raumordnerischen Erfordernissen der Innen- vor Außenentwicklung im Sinne Landesentwicklungsprogramm (LEP) 3.2 Z sowie Regionalplan Südostoberbayern (RP 18) B II 1 G.
Natur und Landschaft einschließlich Artenschutz
Auf eine schonende Einbindung der geplanten Neu- und Ergänzungsbauten in das Orts- und Landschaftsbild (vgl. LEP 7.1.1 G, RP 18 B II 3.1 Z) ist zu achten. Um den Belangen von Natur und Landschaft einschließlich Artenschutz (vgl. LEP 7.1.6 G) diesbezüglich gerecht zu werden, bitten wir um Abstimmung mit der unteren Bauaufsichts- und unteren Naturschutzbehörde. Hochwasserschutz / Klimawandel
Laut Umweltatlas Bayern (Naturgefahren) befindet sich der Geltungsbereich des Bebauungsplanes größtenteils im Bereich einer Hochwassergefahrenfläche HQextrem sowie vollständig in einem wassersensiblen Bereich. Den Belangen des Hochwasserschutzes / Klimawandels (vgl. LEP 7.2.5 G, 1.3.2 G) ist in Abstimmung mit den zuständigen Fachbehörden Rechnung zu tragen.
Ergebnis
Bei Berücksichtigung der genannten Punkte steht der Bebauungsplan „Freiweidach Süd“ den Erfordernissen der Raumordnung nicht entgegen.
Abwägung:
Die genannten Punkte wurden bzw. werden entsprechend berücksichtigt.
15.06.2021: Eingang der Stellungnahme der Tiefbauverwaltung des Landkreises Traunstein vom 10.06.2021; Das Planungsgebiet befindet sich innerhalb der straßenrechtlichen Ortsdurchfahrt — Erschließung (ODE) von Marquartstein an der Kreisstraße TS 34 ab ca. Station TS 34 _ 100 _ 1,440 km bis 1,700 km rechts.
Der überwiegende Teil des Bebauungsplangebietes ist bereits mit Wohngebäuden bebaut. Als Ergänzungs- und Neuplanung sind insgesamt neun Grundstücke vorgesehen, davon befinden sich 3 Grundstücke direkt im Anschluss an die Kreisstraße TS 34.
Mit o. g. Aufstellung des Bebauungsplanes, erstellt durch Huber Planungs-GmbH, Hubertusstraße 7, 83022 Rosenheim, i. d. F. vom 16.03.2021, besteht seitens der Kreisstraßenverwaltung des Landkreises Traunstein, Einverständnis.
Folgendes ist textlich und zeichnerisch festzusetzen:
- Die Sichtverhältnisse im Bereich der Zufahrten zur Kreisstraße dürfen nicht beeinträchtigt werden. Hier sind die erforderlichen Sichtdreiecke nach RASt mit Schenkellängen von jeweils 5 m x 70 m von Bebauung, Bepflanzung, Werbeanlagen oder auch sonstigen sichtbehindernden Gegenständen zwischen 0,80 m und 2,50 m Höhe, gemessen ab Fahrbahnrand der Kreisstraße, freizuhalten. Ausgenommen sind einzeln stehende Bäume mit einem Astansatz über 2,80 m Höhe sofern sie die Verkehrsübersicht nicht beeinträchtigen.
- Zur Verkehrserschließung der Grundstücke FI.Nrn. 278/2 und 286/2 der Gemarkung Marquartstein ist eine neue Zufahrt vorgesehen. Diese ist auf mindestens 10 m Länge zu asphaltieren oder zu pflastern und nach den bestehenden gesetzlichen Vorschriften und allgemein anerkannten Regeln der Technik zu errichten und zu unterhalten.
- Baulast, Unterhaltung und Verkehrssicherungspflicht der Zufahrt bis zum Fahrbahnrand der Kreisstraße obliegen dem Veranlasser. Dem Landkreis Traunstein dürfen wegen dieses Straßenanschlusses keinerlei Kosten und Verbindlichkeiten entstehen.
- Es muss Sorge getragen werden, dass auf dem Grundstück gewendet werden kann. Ein rückwärtiges Ausfahren auf die Kreisstraße ist nicht gestattet.
- Der Verkehrsfluss auf der Kreisstraße, die Leistungsfähigkeit sowie die Funktion der Kreisstraße, darf nicht beeinträchtigt werden.
- Der Kreisstraße oder deren Entwässerungseinrichtung darf kein Niederschlagswasser von Grundstücken, Zufahrten und Einmündungen zugeführt werden. Der Abfluss des Oberflächenwassers von der Straße darf nicht behindert oder verschlechtert werden.
- Wir weisen darauf hin, dass grundsätzlich bei Baumpflanzungen entlang von Kreisstraßen innerhalb der Ortsdurchfahrt ein Mindestabstand von 2 m vom Straßengrundstück einzuhalten ist. Zudem ist ein Abstand einzuhalten, bei dem Sichtdreiecke und Lichtraum auf Dauer freigehalten werden. Durch Baumwurzeln entstehende Schäden an der Fahrbahn und deren Nebenanlagen (Straßenentwässerung usw.) sind vom Verursacher ordnungsgemäß zu beheben und die Kosten zu tragen.
- Es ist auf jeden Fall erforderlich, evtl. geplante Baumpflanzungen entlang von Kreisstraßen rechtzeitig vor Pflanzung mit der Kreisstraßenverwaltung abzustimmen.
- Für Schäden, die dem Grundstück oder der Einfriedung des Antragstellers durch das von der Straße abfließende Niederschlagswasser, der Durchführung des Straßenwinterdienstes oder durch den Straßenverkehr allgemein erwachsen, stehen dem Antragsteller und seinem Rechtsnachfolger keine Ersatzansprüche gegen den Landkreis Traunstein zu.
Der Straßenverkehr auf der Kreisstraße verursacht Lärmemissionen. Kosten für Schutzmaßnahmen entlang der Kreisstraße werden vom Landkreis nicht übernommen.
Abwägung:
Die genannten Punkte werden entsprechend berücksichtigt.
16.06.2021: Eingang der Stellungnahme des Amtes für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Bereich Landwirtschaft, vom 16.06.2021; keine Einwände.
Abwägung:
Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
16.06.2021: Eingang des Schreibens der Eheleute Gabriela Carola und Andreas Decker, vom 12.06.2021; Bezogen auf unser Grundstück Festenfeldstr. 13b, Parzelle 270/15 nehmen wir auf den oben angegebenen Bebauungsplanentwurf wie folgt Stellung:
1. Die ausgewiesene Baugrenze auf der Parzelle 270(15 mit ihren Vor- und Rücksprüngen erscheint uns für ggf. zukünftige Bebauungen zu fixierend und wir bitten um Berücksichtigung einer weiter gefassten Rechteckfläche, innerhalb derer dann eine Bebauung platziert werden kann. Siehe auch beiliegende Skizze Anlage 1.
2. Die ausgewiesene Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen der Parzelle 270/15 ist auch vor der bestehenden Garagenanlage eingetragen worden, kann aber aufgrund einer normalen KFZ-Länge nicht zweckgebunden genutzt werden. Wir bitten anstatt der Markierung vor der bestehenden Garagenanlage um Markierung links neben der existierenden Garage. Siehe auch beiliegende Skizze Anlage 1.
Abwägung:
Zu 1.: Das Baufenster wird entsprechend angepasst, in dem sich eine künftige Bebauung bewegen kann. Eine Erhöhung der Grundfläche ist jedoch nicht möglich, da die in der Planung max. festgesetzten 160 m² (Bestand) bereits den Spielraum ausschöpfen (entspricht einer GFZ von 0,40; festgesetzter Rahmen 0,30 – 0,40).
Zu 2.: Die Umgrenzung von Nebenanlagen wird statt nach Südosten nach Südwesten hin erweitert, jedoch nicht in dem beantragten Maße einer Grenzbebauung von insgesamt rund 14 m (Bestand 7,70 m), da an einer Grundstücksgrenze gemäß Bayerischer Bauordnung max. 9 m zulässig sind (Art. 6 Abs. 7 Nr. 1 BayBO).
17.06.2021: Eingang des Schreibens der Eheleute Adelheid und Franz Gehmeier, vom 14.06.2021; hiermit sprechen wir uns, als Betroffene der Maßnahme, offiziell gegen einen Ausbau (Verbreiterung) des Hofangerweges aus. Sollten hierzu weitere schriftliche Anträge unsererseits erforderlich sein, so bitten wir um Mitteilung.
Abwägung:
Mit dem ursprünglichen Bebauungsplan „Freiweidach“ war für den Hofangerweg eine Straßenbreite von 6 m festgesetzt worden. 1998 wurde dann mit der Überarbeitung eines Teilbereichs des Bebauungsplanes „Freiweidach“ für den Hofangerweg eine moderate Straßenbreite von 4,50 m festgesetzt. Diese bereits rechtskräftige Festsetzung wurde nunmehr in die Entwurfsplanung für den Bebauungsplan „Freiweidach Süd“ eins zu eins übernommen, lediglich der Wendehammer im Süden wurde nach den heutigen Standards angepasst und vergrößert.
Die Planung diente 1998 und auch heute für eine verkehrsgerechte verbesserte Erschließung des Hofangerweges im Hinblick auf Fahrzeuggrößen (Lieferverkehr, Müllfahrzeug etc.), ungehinderte Zufahrt für Rettungsfahrzeuge und Feuerwehr und eine allgemeine Verbesserung der Verkehrssicherheit.
Der Gemeinderat hält an seiner Planungsabsicht bezüglich des Hofangerweges fest.
16.06.2021: Eingang der Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamtes vom 16.06.2021; das Wasserwirtschaftsamt Traunstein nimmt als Träger öffentlicher Belange wie folgt Stellung.
1. Ziele der Raumordnung und Landesplanung, die eine Anpassungspflicht nach § 1 Abs. 4 BauGB auslösen entfällt.
2. Beabsichtigte eigene Planungen und Maßnahmen, die den o. g. Plan berühren können, mit Angabe des Sachstandes entfällt.
3. Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die im Regelfall in der Abwägung nicht überwunden werden können (z. B. Landschafts- oder Wasserschutzgebietsverordnungen) entfällt.
4. Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o. g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage
4.1 Grundwasser/Wasserversorgung
4.1.1 Grundwasser
Im Planungsbereich muss mit hohen Grundwasserständen gerechnet werden.
Im westlichen Planungsbereich (Achenweg 6) existiert eine staatliche Grundwassermessstelle BK04 (1131824000309). Im Beobachtungszeitraum 04.03.2013 bis 14.01.2020 wurden ein mittlerer Grundwasserstand von 538,03 m ü NN und ein höchster Grundwasserstand von 541,77 m ü NN (am 02.06.2013) beobachtet.
Im Planungsgebiet befinden sich des Weiteren auf den Fl.-Nrn. 280/2 und 272/2 Brunnen zur thermischen Grundwassernutzung.
Hinweis: Sollte in das Grundwasser eingegriffen werden, so sind im Vorfeld die entsprechenden Genehmigungen einzuholen.
4.1.2 Wasserversorgung
Die Versorgung mit Trink- und Brauchwasser ist durch den Anschluss an das zentrale Versorgungsnetz der Gemeinde sicherzustellen. Die ausreichende Leistungsfähigkeit der örtlichen Versorgungsleitungen ist vom Versorgungsträger in eigener Zuständigkeit zu überprüfen.
4.2 Oberflächengewässer/Überschwemmungssituation
4.2.1 Oberflächengewässer
In der Nähe des Planungsgebietes liegt die Tiroler Achen (Gewässer I. Ordnung). Die Ausbau- und Unterhaltungsverpflichtungen an der Tiroler Achen liegt beim Freistaat Bayern, vertreten durch das Wasserwirtschaftsamt Traunstein. Es sei ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Gemeinde Marquartstein zum Schutz des Planungsgebietes grundsätzlich weder zusätzliche oder besondere Gewässerausbaumaßnahmen noch Gewässerunterhaltungsmaßnahmen vom Freistaat Bayern, vertreten durch das Wasserwirtschaftsamt Traunstein, verlangen kann.
4.2.2 Lage im technisch vor Hochwasser geschützten Gebiet
Das Baugebiet liegt teilweise in einem überschwemmungsgefährdeten Gebiet. Es wird durch eine Hochwasserschutzanlage bis zu einem 100 jährlichen Hochwasser (HQ100) geschützt.
Ein absoluter Hochwasserschutz ist nicht möglich. Bei extremen Hochwasserereignisse können die Schutzbauten überströmt werden und es kann zu einem schlagartigen Versagen kommen.
Eine zusätzliche bauliche Entwicklung in diesen Bereichen kann das Gefährdungs- und Schadpotential bei Hochwasserereignissen erhöhen.
Wir empfehlen deshalb eine hochwasserangepasste Bauweise.
4.2.3 Starkniederschläge
Starkniederschläge können flächendeckend überall auftreten. Voraussichtlich werden solche Niederschläge aufgrund der Klimaänderung an Häufigkeit und Intensität weiter zunehmen.
Auch im Planungsgebiet können bei sogenannten Sturzfluten flächenhafter Abfluss von Wasser und Schlamm sowie Erosionen auftreten. Dabei ist auch das von außen zufließende Wasser zu beachten.
Wir empfehlen dringend, diese Gefahr im eigenen Interesse bei der Bauleitplanung zu berücksichtigen und in eigener Zuständigkeit Vorkehrungen zur Schadensreduzierung zu treffen und Schutzmaßnahmen vor Personenschäden vorzunehmen.
Je nach Größe und Lage der neuen Baukörper bzw. Baumaßnahmen kann der Abfluss des flächenhaft abfließenden Oberflächenwassers und Schlamms gegebenenfalls so verändert werden, dass dies zu nachteiligen Auswirkungen auf Ober- und Unterlieger führt. Wir empfehlen daher § 37 WHG entsprechend zu berücksichtigen.
4.3 Abwasserentsorgung
4.3.1 Schmutzwasser
Die Grundstücke sind an die bestehende öffentliche Kanalisation der Gemeinde anzuschließen. Neue Bauvorhaben sind im Trennsystem zu erschließen.
Die ausreichende Leistungsfähigkeit der Kanalisation einschließlich vorhandener Mischwasserbehandlungsanlagen und der Kläranlage sowie das Vorliegen der erforderlichen wasserrechtlichen Genehmigung sind in eigener Zuständigkeit zu überprüfen.
4.3.2 Niederschlagswasser
Im vorgelegten Planentwurf (Stand 16.03.2021) sind die wasserwirtschaftlichen Anforderungen und Vorgaben hinsichtlich der Niederschlagswasserbehandlung in den textlichen Hinweisen unter Ziffer 4.0 ausreichend beschrieben und dargestellt. Wir bitten die Gemeinde darauf hinzuwirken, dass diese Vorgaben entsprechend umgesetzt werden.
Die genannten Vorgaben gelten entsprechend auch für die Entwässerung von öffentlichen Flächen (Gemeinde- und Erschließungsstraßen).
4.3.3 Hinweise zur Regenwassernutzung
Auf die Möglichkeit der Regenwassernutzung z. B. zur Gartenbewässerung und für die WC-Spülung wird hingewiesen. Die Errichtung einer Eigengewinnungsanlage ist nach AVBWasserV dem Wasserversorgungsunternehmen zu melden.
Es ist unter anderem sicherzustellen, dass keine Rückwirkungen auf das private und öffentliche Trinkwasserversorgungsnetz entstehen.
4.4 Altlastenverdachtsflächen
Der aktuelle Informationsstand zu potentiellen punktuellen Bodenverunreinigungen z. B. durch Altlastenverdachtsflächen, Altstandorten, Altlasten etc. ist bei Landratsamt Traunstein einzuholen.
Mögliche Bodenverunreinigungen können direkte negative Auswirkungen auf Mensch, Pflanze, Grundwasser und Gewässer haben. Sie sind ggf. auch bei der Planung der Niederschlagswasserbehandlung zu berücksichtigen. Im Bereich von Altlastenverdachtsfällen, Altstandorten, Altlasten etc. darf keine Versickerung von Niederschlagswasser vorgenommen werden.
Weiterhin können anthropogene Auffüllungen z. B. mit Bauschutt, belastetem Aushub etc. zu erheblichen Entsorgungskosten bei Baumaßnahmen führen.
Befinden sich auf dem Plangebiet Altlastenverdachtsflächen, Altstandorte, Altlasten etc. sollten die zur Beurteilung der Gefährdungspfade Boden-Mensch, Boden-Pflanze und Boden-Wasser erforderlichen Untersuchungsschritte im Rahmen der Bauleitplanung durchgeführt werden. Mit den Untersuchungen sollten nur Sachverständige und Untersuchungsstellen mit einer Zulassung nach der Verordnung über Sachverständige und Untersuchungsstellen für den Bodenschutz und die Altlastenbehandlung in Bayern (VSU) beauftragt werden.
Sollten während der Baumaßnahmen Bodenauffälligkeiten angetroffen werden, welche auf eine Altlast o. ä. hinweisen, ist das Landratsamt Traunstein zu verständigen.
Das Landratsamt Traunstein (Abteilung 6 – Gesundheit sowie SG 4.16 – Wasserrecht und SG 4.40 – Bauamt) erhält einen Abdruck der Stellungnahme.
Abwägung:
Die Stellungnahme wird entsprechend beachtet.
21.06.2021: Eingang der Stellungnahme des Landratsamtes Traunstein, Wasserrecht und Bodenschutz, vom 17.06.2021; Das zu überplanende Gebiet liegt in einem Risikogebiet nach § 87b Abs. 1 Satz 1 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) in Verbindung mit § 74 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WHG (Überflutung bei extremen Hochwasserereignissen). Bei einem Extremhochwasser ist im Plangebiet großflächig mit Überflutungen von meist 1 – 2 m zu rechnen, auf der Parzelle Fl.-Nr. 285/5 sogar noch darüber (siehe Umweltatlas Bayern, Themenbereich Naturgefahren; https://www.umweltatlas.bayern.de/).
Nach § 78b Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 WHG ist bei der Aufstellung, Änderung oder Ergänzung von Bauleitplänen für nach § 30 Abs. 1 und 2 oder nach § 34 BauGB zu beurteilende Gebiete insbesondere der Schutz von Leben und Gesundheit und die Vermeidung erheblicher Sachschäden in der Abwägung zu berücksichtigen. In der Begründung fehlt bislang die Auseinandersetzung mit dieser Problematik.
Risikogebiete sollen nach § 9 Abs. 6a BauGB nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen werden.
Abwägung:
Die Stellungnahme wird entsprechend beachtet. Die Begründung wird ergänzt.
Es sei darauf hingewiesen, dass es sich bei den noch nicht verwirklichten Baurechten, wie auch auf der Fl.-Nr. 285/5, um bestehende Baurechte gemäß dem rechtskräftigen Bebauungsplan „Freiweidach“ handelt, die in den Bebauungsplanentwurf „Freiweidach Süd“ übernommen wurden. Ein komplettes Herausnehmen dieser alten Baurechte ist aufgrund der zu erwartenden erheblichen Schadenersatzansprüche nicht durchsetzbar.
Für das vorgenannte Grundstück wurde aufgrund der Muldensituation eine entsprechende Höhe über NN in den Schnitten zum Bebauungsplanentwurf „Freiweidach Süd“ festgesetzt, damit das künftige Gebäude weiter aus dem Gelände heraus genommen werden kann und eine Auffüllung des Geländes möglich ist.
In den textlichen Hinweisen Nr. 5.0. Hochwasserschutz, sind bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor möglichen Schäden durch Überflutungen zu treffen. Damit wird den Vorgaben der Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamtes Traunstein für eine hochwasserangepasste Bauweise grundsätzlich entsprochen. In der Begründung ist hierauf noch konkreter einzugehen.
21.06.2021: Eingang der Stellungnahme der Eheleute Kathrin u. Maximilian Weißenbacher, Prien, vom 20.06.2021; wir nehmen als Eigentümer des Grundstücks Fl. Nr. 160/2 Festenfeldstraße Bezug auf die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfes, „Freiweidach Süd“ der Gemeinde Marquartstein, in der Fassung vom 16.03.2021 und geben folgende Stellungnahme fristgerecht ab.
Gegen den ausgelegten Bebauungsplanentwurf „Freiweidach Süd“ in der Fassung vom 16.03.2021 haben wir keine Einwände.
Alle offenen Punkte unsererseits konnten im persönlichen Gespräch mit Ihnen am Freitag den 11.06.2021 geklärt werden.
Gegen den Ihnen bereits vorliegenden Bebauungsvorschlag vom 26.03.2021 betreffend Fl. Nr. 160/2 und Fl. Nr. 160/3 von Bauherrin Frau Maria Ager, Alte Dorfstr. 13, 83250 Marquartstein geplant, bearbeitet und eingereicht durch Memminger Bauunternehmung GmbH, 83250 Marquartstein, legen wir Widerspruch ein.
Der Widerspruch wird folgendermaßen begründet:
- Der Bebauungsvorschlag wurde mit uns zu keinem Zeitpunkt abgesprochen.
- Die Änderung des Baufensters Fl. Nr. 160/2 wird vollumfänglich abgelehnt. Diese greift widerrechtlich in unser Eigentumsrecht ein.
- Die Änderung Baufenster Nebengebäude (Garage) hält den vorgeschriebenen Abstand zur Festenfeldstraße offensichtlich nicht ein.
- Die nördliche Verlegung der Zufahrtsstraße zum Flurstück 160 (im Vorschlag neu geplante Straße zwischen Fl. Nr. 160/2 und Fl. Nr. 160/3 von Frau Ager) wird von unserer Seite ebenfalls abgelehnt. Beim Kauf unseres Grundstücks (übrigens von der Bauherrin Maria Ager verkauft) wurde uns auch - wie im ausliegenden Bebauungsplanentwurf enthalten, die Zufahrtsstraße zu Fl. Nr. 160, zwischen Fl. Nr. 160/1 und Fl. Nr. 160/3 zugesichert.
- Die östlich an unserem Grundstück vorgesehene Grünfläche mit 385,86 m² wird ebenfalls nicht innerhalb des Bebauungsplanentwurfes „Freiweidach Süd“ in der Fassung vom 16.03.2021 vorgesehen. Hier wird offensichtlich eine zukünftige Bebauung (Stichwörter: Nachverdichtung, Salamitaktik) geplant. Diese wird ebenfalls von unserer Seite abgelehnt und beeinträchtigt die bereits festgelegte Sichtachse zum Baudenkmal "Burg Marquartstein".
- Beim Kauf unseres Grundstücks Fl. Nr. 160/2 wurde uns sowohl von der Gemeinde Marquartstein als auch von den Verkäufern zugesichert, dass eine weitere ostseitige Bebauung nicht mehr erfolgen kann, da die östlichen landwirtschaftlichen Grünflächen als festgelegte Sichtachse der Denkmalgeschützen Burg Marquartstein dienen.
- Durch die ostseitige Erweiterung des Bebauungsplanes ist ggf. die Entwässerung des Grundstücks Fl. Nr. 160 (Bergdruck) beeinträchtigt. Dies gilt es ebenfalls zu berücksichtigen.
Das Anschreiben hat Sie als E-Mail erreicht, wurde mit den Unterschriften versehen und am 20.06.21 durch Einwurf im Briefkasten des Rathauses fristgerecht abgegeben.
Abwägung:
Gemäß der Abwägung zum Bebauungsvorschlag der Fa. Memminger im Auftrag von Frau Maria Ager fand weder der Bebauungsvorschlag noch die Straßenverlegung die Zustimmung der Mehrheit des Gemeinderates. Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
21.06.2021: Eingang der Stellungnahme von Frau Dr. Dietlind von Gemmingen und Herrn Dr. Maximilian Sohn vom 20.06.2021; als Anwohner des Hofangerwegs in Marquartstein und Besitzer des Flurstücks 270/4 (Anwesen Hofangerweg 1) möchten wir einer Erweiterung des Hofangerweges widersprechen. Wir werden den angefragten Teil unseres Grundstückes nicht für das Erweiterungsvorhaben zur Verfügung stellen. Zur Begründung im Einzelnen, erlauben wir uns auf unser Schreiben an Herrn Oberbürgermeister Scheck aus 7/2020 verweisen zu dürfen.
Abwägung:
Mit dem ursprünglichen Bebauungsplan „Freiweidach“ war für den Hofangerweg eine Straßenbreite von 6 m festgesetzt worden. 1998 wurde dann mit der Überarbeitung eines Teilbereichs des Bebauungsplanes „Freiweidach“ für den Hofangerweg eine moderate Straßenbreite von 4,50 m festgesetzt. Diese bereits rechtskräftige Festsetzung wurde nunmehr in die Entwurfsplanung für den Bebauungsplan „Freiweidach Süd“ eins zu eins übernommen, lediglich der Wendehammer im Süden wurde nach den heutigen Standards angepasst und vergrößert.
Die Planung diente 1998 und auch heute für eine verkehrsgerechte verbesserte Erschließung des Hofangerweges im Hinblick auf Fahrzeuggrößen (Lieferverkehr, Müllfahrzeug etc.), ungehinderte Zufahrt für Rettungsfahrzeuge und Feuerwehr und eine allgemeine Verbesserung der Verkehrssicherheit. Der Gemeinderat hält an seiner Planungsabsicht bezüglich des Hofangerweges fest.
21.06.2021: Eingang der Stellungnahme des Bund Naturschutzes in Bayern e. V., Kreisgruppe Traunstein, vom 17.06.2021; zu dem o. g. Bebauungsplan nimmt der Bund Naturschutz, Kreisgruppe Traunstein, als Träger öffentlicher Belange wie folgt fristgerecht Stellung:
Auf den Flurnummern 160, 160/2 und 160/3 soll auf der Ostseite der Festenfeldstraße mit zwei Bauvorhaben eine Baulücke geschlossen werden. Der Bund Naturschutz beklagt, dass dadurch der Sichtbezug zur Burg verlorengehen und das einmalige Ensemble (Wiese, Solitärteiche, Burgberg, Burg) endgültig zerstört würde. Er spricht sich deshalb gegen eine Bebauung auf den genannten Flurnummern aus und verweist auf die Tatsache, dass eine Bebauung der besagten Grundstücke bereits bei einem früheren Bebauungsplan-Verfahren aus demselben Grund am Einspruch des behördlichen Denkmalschutzes gescheitert ist.
Abwägung:
Es sei darauf hingewiesen, dass es sich bei den Fl.-Nrn. 160, 160/2 und 160/3 um Grundstücke handelt, die bereits mit einem Baurecht im noch rechtskräftigen Bebauungsplan „Freiweidach“ belegt sind. Diese wurden in den Bebauungsplanentwurf „Freiweidach Süd“ übernommen. Lediglich für das Grundstück Fl.-Nr. 160/3 werden statt eines Doppelhauses nunmehr zwei Einzelhäuser geplant.
Ein komplettes Herausnehmen dieser alten Baurechte ist aufgrund der zu erwartenden erheblichen Schadenersatzansprüche nicht durchsetzbar.
Auf dem etwas weiter südlich gelegenen Grundstück Fl.-Nr. 5 an der Festenfeldstraße wurde einst eine Bebauungsplanänderung angestrengt, die aus Gründen des Denkmalschutzes scheiterte.
19.04.2021: Hinweis von Gemeinderat Hell bezüglich der Bebauung des Grundstückes Fl.-Nr. 277/1 an der Freiweidacher Straße; auf dem Grundstück befindet sich neben einem Einfamilienhaus ein fast 40 m langes und 7,20 breites eingeschossiges Gebäude mit Wohnungen/Ferienwohnungen. Bei einer max. zulässigen Wandhöhe von 6,40 m würde ein ortsuntypisches und ortplanerisch nicht gewünschtes Gebäude entstehen.
Deshalb soll bei Abbruch und Neuerrichtung hier ein ortstypisches Gebäude entstehen, mit einem Seitenverhältnis welches eine Wandhöhe von 6,40 m verträgt (bspw. 10 x 15 m = 150 m² Grundfläche + 125 m² für das südliche Einfamilienhaus ergibt eine Vergleichs-GFZ von insgesamt 0,35 für das Grundstück).
Abwägung:
Die Planung ist entsprechend zu überarbeiten.