Dem Gemeinderat wurden die nachfolgend eingegangenen Stellungnahmen zur Kenntnis gebracht und folgende Abwägung beschlossen:
04.04.2022: Eingang der Stellungnahme des Landratsamtes Traunstein, Wasserrecht und Bodenschutz, vom 04.04.2022:
Stellungnahme:
Das zu überplanende Gebiet liegt im Risikogebiet für Extremhochwasser (HQextrem) der Tiroler Achen. Dieser Umstand ist in der Planung in Grundzügen bereits berücksichtigt. Nach § 78b Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 WHG ist bei der Aufstellung, Änderung oder Ergänzung von Bauleitplänen für nach § 30 Abs. 1 und 2 oder nach § 34 BauGB zu beurteilende Gebiete insbesondere der Schutz von Leben und Gesundheit und die Vermeidung erheblicher Sachschäden in der Abwägung zu berücksichtigen. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass im Plangebiet bei einem HQextrem flächig mit Wasserständen von rund 1 m, im südöstlichen Planbereich auch darüber, zu rechnen ist. Es sollte daher noch konkreter darauf eingegangen werden, wie unter Berücksichtigung dieser Wasserstände gerade der Schutz von Leben und Gesundheit gewährleistet werden kann (z.B. Wasserstand in Schlafräumen, innenliegende Fluchtmöglichkeiten in obere Stockwerke, hochwassersichere Gebäudeöffnungen und Durchführungen auch im Erdgeschoss etc.)
Allgemeines Wasserrecht
Hinweis:
Nachdem zu den örtlichen Grundwasserverhältnissen keine Erkenntnisse vorliegen, empfiehlt sich eine Baugrunderkundung. Im Falle geringer Grundwasserflurabstände sollten Auswirkungen durch großflächige unterkellerte Gebäuden näher betrachtet werden (Grundwasseraufstau,- umlenkung).
Abwägung:
Die Stellungnahme samt Hinweisen wurde zur Kenntnis genommen. Die Planung wird entsprechend ergänzt bzw. die Stellungnahme beachtet.
05.04.2022: Eingang der Stellungnahme des Landratsamtes Traunstein, Untere Immissionsschutzbehörde, vom 05.04.2022: Zur fachlichen Beurteilung liegen der Plan mit textlichen Festsetzungen und Hinweisen vom 08.03.2022, die Begründung vom 08.03.2022 und der Umweltbericht vom 18.02.2022 vor. Weiter liegt die schalltechnische Untersuchung vom 13.10.2021, Projekt-Nr. 2002-2021 Bericht V01 der C. Hentschel Consulting Ing.-GmbH vor.
Die o. g. schalltechnische Untersuchung wurde fachlich geprüft und ist in Ordnung. Die Vorschläge für die Begründung und für die textlichen Hinweise im Bebauungsplan wurden übernommen.
Von fachlicher Seite ergeben sich keine Anregungen oder Hinweise für die Gemeinde.
Abwägung:
Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
06.04.2022: Eingang der Stellungnahme des Landratsamtes Traunstein, Tiefbauverwaltung, vom 04.04.2022: Das Plangebiet befindet sich innerhalb der straßenrechtlichen Ortsdurchfahrt – Erschließung (ODE) von Marquartstein an der Kreisstraße TS34 bei ca. Station TS 34_100_1,900 km links. Mit o. g. Aufstellung des Bebauungsplanes, erstellt durch das Architekturbüro Roland Richter, Sägewerkstraße 24, 83395 Freilassing, i. d. F. vom 08.03.2022, besteht seitens der Kreisstraßenverwaltung des Landkreises Traunstein, Einverständnis.
Folgendes ist dabei zu berücksichtigen:
- Zur Verkehrserschließung des Planungsgebietes sind 2 Einmündungen (Planstraße A, Planstraße C) zur Kreisstraße TS 34 vorgesehen. Für den Anschluss der Erschließungsstraßen an die Kreisstraße TS 34 ist es erforderlich, eine Vereinbarung mit der Kreisstraßenverwaltung abzuschließen. Hierfür sind Detailpläne vorzulegen.
- Baulast, Unterhaltung und Verkehrssicherungspflicht der Anschlüsse bis zum Fahrbahnrand der Kreisstraße obliegen dem Veranlasser. Dem Landkreis Traunstein dürfen keinerlei Kosten und Verbindlichkeiten entstehen.
- Im Bereich dieser Einmündungen sind Sichtdreiecke nach RASt (Richtlinie für die Anlage von Stadtstraßen) mit 5 m x 70 m (gemessen ab Fahrbahnrand der Kreisstraße) textlich und zeichnerisch festzusetzen. Innerhalb dieser Sichtdreiecke sind Bebauung, Bepflanzung, Werbeanlagen und sonstige sichtbehindernde Gegenstände über 0,80 m Höhe, sowie Stellplätze nicht zulässig.
- Der Verkehrsfluss auf der Kreisstraße, die Leistungsfähigkeit sowie die Funktion der Kreisstraße, darf nicht beeinträchtigt werden.
- Der Kreisstraße oder deren Entwässerungseinrichtung darf kein Niederschlagswasser von Grundstücken, Zufahrten und Einmündungen zugeführt werden. Der Abfluss des Oberflächenwassers von der Straße darf nicht behindert oder verschlechtert werden.
- Wir weisen darauf hin, dass grundsätzlich bei Baumpflanzungen entlang von Kreisstraßen innerhalb der Ortsdurchfahrt ein Mindestabstand von 2 m vom Straßengrundstück einzuhalten ist. Zudem ist ein Abstand einzuhalten, bei dem Sichtdreiecke und Lichtraum auf Dauer freigehalten werden. Durch Baumwurzeln entstehende Schäden an der Fahrbahn und deren Nebenanlagen (Straßenentwässerung usw.) sind vom Verursacher ordnungsgemäß zu beheben und die Kosten zu tragen. Es ist auf jeden Fall erforderlich, evtl. geplante Baumpflanzungen entlang von Kreisstraßen rechtzeitig vor Pflanzung mit der Kreisstraßenverwaltung abzustimmen.
- Für Schäden, die dem Grundstück oder der Einfriedung des Antragstellers durch das von der Straße abfließende Niederschlagswasser, der Durchführung des Straßenwinterdienstes oder durch den Straßenverkehr allgemein erwachsen, stehen dem Antragsteller und seinem Rechtsnachfolger keine Ersatzansprüche gegen den Landkreis Traunstein zu.
- Der Straßenverkehr auf der Kreisstraße verursacht Lärmemissionen. Kosten für Schutzmaßnahmen entlang der Kreisstraße werden vom Landkreis nicht übernommen.
- Einfriedungen entlang der Kreisstraße sind in einem Abstand von mindestens 0,50 m hinter der Grundstücksgrenze anzulegen.
Abwägung:
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen. Eine entsprechende Vereinbarung für den Anschluss der Erschließungsstraßen an die Kreisstraße TS 34 wird abgeschlossen unter Vorlage von Detailplänen. Die Planung wird ansonsten entsprechend ergänzt bzw. die Stellungnahme beachtet.
05.04.2022: Eingang der Einwendung von Herrn Christoph Köhler vom 05.04.2022 hinsichtlich der Ausgleichsflächen:
Einwendung zum Bebauungsplan „Am Sportplatz“
hier: Ausgleichsmaßnahmen
Antrag
Der Gemeinderat möge beschließen, dass die Ausgleichsmaßnahmen für den Bebauungsplan Am Sportplatz in unmittelbarer Umgebung, d. h. im Gemeindegebiet Marquartstein durchgeführt werden. Auf die Zahlung von Beträgen auf ein Ökokonto zur Renaturierung von Flächen in Übersee wird dementsprechend verzichtet.
Die geplante Hecke am Nordrand des Bebauungsgebietes wird auf 8 - 10 m verbreitert.
Begründung
Die Bebauung Am Sportplatz geht mit einem mittleren Eingriff in den Naturhaushalt einher. Insbesondere die deutliche Versiegelung von Boden geht mit einer Beeinträchtigung der Grundwasserbildung einher. Die Verpflichtung der Bauträger, den Natureingriff mit einem ökologischen Ausgleich zu kompensieren, hat angesichts der sich abzeichnenden Folgen der Klimaerwärmung eine unmittelbare praktische Bedeutung. Die durch die Versiegelung verursachte verminderte Fähigkeit Wasser zu binden sollte durch Maßnahmen ausgeglichen werden, die zu einem verbesserten Wasserrückhalt in unmittelbarer Nähe zum Ort des Eingriffs führen. Die zunehmenden Schwankungen des Wasserhaushaltes in der Ache und kleinen Gewässern zeigt die Notwendigkeit entsprechenden Handelns. Die Dramatik zunehmender Wasserknappheit in Deutschland ist jüngst durch Forschungsergebnisse des Deutschen Zentrums für Luft- und Raumfahrt bekanntgeworden.
Aus naturschutzfachlichen Gründen macht ein Ausgleich auf Flächen anderer Naturräume weniger Sinn, als Flächen in Marquartstein ökologisch aufzuwerten, also dort wo die Verminderung des ökologischen Status Quos stattfinden wird. Der Landesbund für Vogelschutz (LBV) schreibt zur Frage, wo Ausgleichs- und Ersatz-flächen entstehen sollen „Der Ausgleich soll nach Möglichkeit auf der gleichen Fläche wie der Eingriff oder zumindest in unmittelbaren räumlichen Zusammenhang stattfinden. Ist dies nicht möglich, sollte die naturschutzfachliche Aufwertung von Flächen zumindest im selben Naturraum liegen. (Nur) In Ausnahmefällen kann eine Ersatzgeldzahlung zur Kompensation erfolgen“. Eine Ersatzgeldzahlung sollte also nur in Ausnahmefällen vorgenommen werden!!! Auch der Leitfaden „Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft“ des Bayerischen Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr, auf den sich ja auch der Umweltbericht immer wie-der bezieht, schreibt: „Ausgleichsmaßnahmen beziehen sich auf die infolge des Eingriffs beeinträchtigten Funktionen. Eine Ausgleichsmaßnahme gleicht die Funktionsbeeinträchtigung eines Schutzguts sowohl im räumlichen Zusammenhang als auch im gleichen Funktionszusammenhang aus (z.B. Ausgleich der Zerstörung einer Feldhecke durch Anlegung einer neuen Hecke in der Nähe des Eingriffsorts).“. Dem Ausgleich vor Ort wird also auch von offizieller Stelle eindeutig der Vorzug gegeben.
Der Bebauungsplan Am Sportplatz sieht vor, den Natureingriff auf bisher unversiegelten Flächen durch Zahlungen auf ein Ökokonto auszugleichen. Dem Grundgedanken des ökologischen Ausgleichs läuft dieses Ansinnen entgegen. Das Verfahren des Ausgleichs mittels Ökopunkten wird von vielen Umweltschützern, z.B. des Bund Naturschutzes, kritisiert, wie ein Bericht im swr dokumentiert. Rechtlich ist dies zwar möglich, es stellt sich jedoch die Frage, wie sinnvoll solche Ausgleichszahlungen im Sinne des Naturschutzes sind. Denn neben dem fehlenden Ortsbezug stellt sich die Frage nach dem Mehrwert für die Natur. Denn seit dem erfolgreichen Bienen-Volksbegehren und dessen gesetzlicher Umsetzung durch die bayerische Staatsregierung ist die Bayerische Staatsforsten ohnehin angehalten, Teile seiner Forstflächen ökologisch umzubauen. Die Wiedervernässung, also der ökologische Umbau der zum Ausgleich vorgeschlagenen Fläche in Übersee erfüllt alle Voraussetzungen auch über das Moorwaldprogramm finanziert zu werden, für das der Bayrische Staat allein im Jahr 2020 als Teil seines Klimaschutzpaktes allein 20 Mio. € in seinen Haushalt eingestellt hat. Zahlungen an die Bayerische Staatsforsten finanzieren damit nur Maßnahmen, die ohnehin vorgenommen worden wären und haben damit keinen neuen ökologischen Mehrwert.
Es existieren verschiedene Möglichkeiten, vor Ort ökologischen Mehrwert zu schaffen und dadurch den Aus-gleich ortsnah durchzuführen:
- Der Vorschlag den Sportplatz im Norden auf 100 m Länge einzugrünen macht in diesem Zusammenhang sicher Sinn, wenn die angelegten Hecken eine Mindestbreite von 10 m aufweisen. Auf der Westseite des Sportplatzes existieren bereits vereinzelt Baumgruppen. Eine zusätzliche Ausweitung dieser Begrünung zu einer 10 m breiten Hecke würde nicht nur Ausgleich für den Heckenanteil der dem Bebauungsplan Am Sportplatz zufällt, sondern auch der dem Bebauungsanteil Maro zukommt, bilden.
- Nach Aussage von Bgm. Scheck, sollen landwirtschaftliche Flächen für einen ökologischen Ausgleich nicht herangezogen werden. Das ist sicherlich m. E. sinnvoll, um eine ortsnahe Landwirtschaft zu erhalten. Allerdings kann eine ökologische Aufwertung landwirtschaftlicher Flächen auch dadurch erfolgen, dass statt zusammenhängender Flächen nur Flurgrenzen genutzt werden, um hier 5-10 m breite Wildhecken anzulegen. Solche würden die Regenrückhaltefähigkeit der Böden erhöhen, was in direktem (örtlichem) Ausgleich zu der Versiegelung stehen würde. Als positiver Nebeneffekt würde die Bodenerosion behindert und neue Lebensräume für Artenvielfalt geschaffen werden, die auch zu der gewünschten Biotopvernetzung ihren Beitrag liefern könnten. Infrage kämen neben Flurgrenzen auch Pflanzstreifen entlang von Wegen und Straßen. Die Anlage von Hecken wird vom Bayerisches Staatsministerium für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten (StMELF) beworben und deren Anlage gemäß Landschaftspflegerichtlinien gefördert. Hecken stellen eine ökologische Aufwertung dar, ohne – bei durchdachter Anlage – eine extensive landwirtschaftliche Nutzung der Flächen erheblich einzuschränken. Die Nachteile für die Landwirte können durch Ausgleichsbeträge abgegolten werden.
Dass der Ausgleich der gefällten Hecke im Süden durch eine Neupflanzung im Norden des Geländes ausgeglichen wird ist grundsätzlich zu begrüßen. Die neue Pflanzhecke ist jedoch auf eine Tiefe von maximal 4 m begrenzt, wodurch diese Fläche als Ausgleich für die ehemals 10 m tiefe Hecke hinsichtlich des Artenschutzes nicht die gleiche Qualität aufweist. Eine Verbreiterung des Pflanzstreifens auf 8-10 m würde einen höheren ökologischen Nutzen mit sich bringen. Außerdem müsste für die fehlenden 180 m2 kein anderer Ausgleich gefunden werden, wofür offensichtlich laut Umweltbericht bisher auch noch keine Fläche in der Gemeinde gefunden werden konnte. Eine Verbreiterung des Pflanzstreifens um 4 - 6 m müsste dann natürlich mit einer Verkleinerung des Baufensters einhergehen. Alternativ dazu wäre auch ein Zukauf eines 4 - 5 m breiten Grundstücksstreifens von der nordwestlich gelegenen Flur denkbar.
Abwägung:
Nach Abwägung stimmt der Gemeinderat dem Antrag zu den Ausgleichsmaßnahmen nicht zu. Die Nutzung der Ökokontofläche außerhalb des Gemeindegebietes war erforderlich, da nach intensiver Prüfung und Bewertung der vorhandenen gemeindeeigenen Flächen durch den Landschaftsarchitekten Krauss, diese entweder nicht mehr aufgewertet werden konnten oder ungeeignet waren. Der Vertrag mit den Bayerischen Staatsforsten über die Sicherung von Ökowertpunkten war somit die Ultima Ratio.
Hinsichtlich der zu entfernenden, einst gewerblich angelegten und durch einen Gartenbaubetrieb genutzten Hecke, wird diese nunmehr zum größten Teil auf einem gemeindlichen Grundstück im Ortsteil Oed Nähe Tennisanlage durch eine Neupflanzung ausgeglichen. Ein Teil wird in Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde durch die Grünanlagen im Bebauungsplangebiet kompensiert.
Eine Verbreiterung der geplanten Hecke am Nordrand des Bebauungsplanes ist aus eigentumsrechtlichen Gründen nicht möglich. Ein hierfür entsprechend erforderlicher Grunderwerb war trotz Gesprächen mit den Eigentümern leider nicht möglich. Eine Reduzierung der Baufenster kommt aufgrund der bereits jetzt sehr eng gefassten Baugrenzen nicht in Frage, da ansonsten die Nutzungsparameter nochmals eingeschränkt werden müssten.
05.04.2022: Eingang der Einwendung von Herrn Christoph Köhler vom 05.04.2022 hinsichtlich der Fahrradstellplätze:
Einwendung zum Bebauungsplan „Am Sportplatz“
hier: Fahrradstellplätze
Antrag
Im Bebauungsplan „Am Sportplatz“ wird der Punkt 8.0 Stellplätze und Garagen durch folgende Regelungen ergänzt:
Pro Wohneinheit sind 4 Fahrradstellplätze nachzuweisen. Fahrradstellplätze müssen von der öffentlichen Verkehrsfläche leicht erreichbar und gut zugänglich sein und eine wirksame Diebstahlsicherung ermöglichen; soweit sie für Wohnungen herzustellen sind, müssen sie außerdem wettergeschützt sein. Sie sind wohnungsnah zu errichten.
Begründung
Um die Klimaschutzziele zu erreichen und den Verbrauch fossiler Energien zu senken, muss neben der Energieversorgung auch das Thema Mobilität in den Fokus gerückt werden. Dazu kann die Kommune durch Festsetzungen im Bebauungsplan die Attraktivität des Radverkehrs verbessern. Eine Verlagerung des vom neuen Bebauungsgebiet ausgehenden Verkehrs vom Auto auf das Fahrrad führt des Weiteren zu einer Entlastung der Freiweidacher Straße Richtung Ortsmitte und der ohne hin engen Verkehrssituation an der Alten Brücke.
Das geplante Baugebiet eignet sich durch seine Nähe zum Ortszentrum, Einkaufsmärkten und Schulen besonders gut dafür, Kurzstrecken mit dem Fahrrad zu erledigen. Allerdings sollte dazu dem Fahrrad bauplanungsrechtlich dieselbe Bedeutung beigemessen werden, wie dem Kfz Verkehr.
Die gute Anbindung an die neue Brücke, die Kreisel und die Beschränkung auf 30 km/h tragen diesem Anliegen bereits Rechnung. Durch die Ausweisung von Stellplätzen für Fahrräder im Bereich außerhalb der Wohnhäuser kann der Komfort für die Radbenutzung weiter erhöht werden.
Rechtlich ist die Verpflichtung zur Anlage ausreichender Fahrradstellplätze durch die Bayrische Bauordnung BayBO Art 81 (1) Satz 43 abgesichert.
Empfehlungen zur Anlage von Fahrradstellplätzen, die dem Stand der Technik entsprechen, und Kriterien für eine Akzeptanz der Parkanlagen können dem Ratgeber des ADFC entnommen werden.
Abwägung:
Nach Abwägung stimmt der Gemeinderat dem Antrag zu den Fahrradstellplätzen nicht zu. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB können aus städtebaulichen Gründen Flächen für das Abstellen von Fahrrädern im Bebauungsplan verpflichtend festgesetzt werden. Bezüglich der unterschiedlichen Gebietsarten sind diese Flächen für das Abstellen von Fahrrädern konkret hinsichtlich der Bewohner-/Mitarbeiterstruktur im jeweiligen Bauantrag einzufordern. Rechtlich ist die Verpflichtung zur Anlage ausreichender Fahrradstellplätze durch die Bayerische Bauordnung BayBO Art 81 (1) Satz 43 abgesichert, wie in der Einwendung erwähnt. Darüber hinaus wird auf die Vergabekriterien für die im Besitz der Gemeinde befindlichen Grundstücke verwiesen.
10.04.2022: Eingang der Einwendung von Frau Alexandra Blank in Generalvollmacht für Frau Gabriele Hullot: Frau Gabriele Hullot, ist Eigentümerin des Grundstücks Flst.-Nr. 263/1 der Gemarkung Marquartstein. Mit diesem Schreiben wird im Auftrag zu dem Entwurf des Bebauungsplans "Am Sportplatz" der Gemeinde Marquartstein vom 08.03.2022 Stellung genommen:
- Mit der (teilweisen) Überplanung des Grundstücks Flst.-Nr. 263/1 mit einem „Sichtdreieck“ besteht kein Einverständnis und diese Überplanung wird nicht hingenommen. Die Überplanung beeinträchtigt die bauliche Nutzbarkeit des Grundstücks Flst.-Nr. 263/1; sie stellt außerdem ein erhebliches Sicherheitsrisiko für die auf diesem Grundstück regelmäßig anwesenden Kinder dar. Ein städtebaulicher Grund, das Grundstück zu überplanen, liegt nicht vor; insbesondere wäre es möglich, die festgesetzte öffentliche Verkehrsfläche zu verlegen und das geplante Baugebiet zu erschließen, ohne das Grundstück Flst.-Nr. 263/1 zu überplanen. Es wird gefordert, die Planung zu ändern und das Grundstück Flst.-Nr. 263/1 nicht zu überplanen.
- Die im Geltungsbereich des Bebauungsplans geplante Bebauung fügt sich nach dem Maß der baulichen Nutzung, insbesondere im Hinblick auf die geplanten Gebäudehöhen, nicht in die Bebauung der näheren Umgebung ein und beeinträchtigt das Orts- und Landschaftsbild der Gemeinde Marquartstein. Denn die Gebäudehöhen der geplanten Gebäude überschreiten die Gebäudehöhen der Bestandsgebäude in der näheren Umgebung erheblich. Besonders deutlich wird dies im südlichen Teil des geplanten Baugebiets; die Planung berücksichtigt nicht, dass auf dem Grundstück Flst.-Nr. 263/1 ein Bungalow errichtet wurde. Es wird gefordert, jedenfalls die für die „Bauparzelle 2“ festgesetzte Gebäudehöhe, auf ein angemessenes Maß zu reduzieren.
- Der Abstand zwischen den geplanten Gebäuden und dem Grundstück Flst.-Nr. 263/1 ist sehr (zu) gering. Es wird gefordert, jedenfalls den Abstand des geplanten Gebäudes in der „Bauparzelle 2“ zu dem Grundstück Flst.-Nr. 263/1 auf ein angemessenes Maß zu erweitern.
- Aus den offenliegenden Bebauungsplanunterlagen geht nicht hervor, dass nach Realisierung der geplanten Bebauung die maßgeblichen Immissionsrichtwerte für Gewerbe- und Verkehrslärm an der Nachbarbebauung des Baugebiets, insbesondere am Bestandsgebäude auf dem Grundstück Flst.-Nr. 263/1, eingehalten werden. Insbesondere liegt die auf Seite 19 des Umweltberichts genannte „schalltechnische Untersuchung vom Ingenieurbüro C. Hentschel Consult Ing.-GmbH“ vom 13.10.2021 nicht zur Einsichtnahme aus; diese schalltechnische Untersuchung ist jedenfalls im Internet nicht verfügbar. Es wird gefordert – ggf. durch aktive oder passive Schallschutzmaßnahmen – sicherzustellen, dass die maßgeblichen Immissionsrichtwerte auch unter Berücksichtigung des (neu) entstehenden Gewerbe- und Verkehrslärms in der Nachbarschaft der geplanten Bebauung eingehalten werden. Außerdem bitten wir um Akteneinsicht in die schalltechnische Untersuchung des Ingenieurbüros C. Hentschel Consult Ing.-GmbH.
- Aus den offenliegenden Bebauungsplanunterlagen geht nicht hervor, dass die Gemeinde Marquartstein die verkehrlichen Auswirkungen der geplanten Bebauung vollständig ermittelt und sachgerecht bewertet hat. Es wird deshalb eine sachverständige Untersuchung zu den verkehrlichen Auswirkungen der geplanten Bebauung gefordert. Diese sachverständige Untersuchung ist auch geboten: Der Ortsteil Freiweidach, insbesondere die Freiweidacher Straße, sind bereits heute verkehrstechnisch überlastet. Dies zeigen nicht zuletzt die täglichen Staus zwischen Marquartstein und Staudach; besonders deutlich wurde dies in der vor kurzem durchgeführten Umleitung, die auch massive Beschwerden der Anwohner nach sich gezogen hat. Auch die bereits bestehenden Beschädigungen der Fahrbahn (u.a. im Bereich des Straßenparketts) zeigen, dass die verkehrliche Infrastruktur im Ortsteil Freiweidach nicht für den durch das geplante Baugebiet neu entstehenden Verkehr ausgelegt ist. Eine deutliche Erhöhung des Verkehrsaufkommens würde deshalb auch zu einem relevanten Sicherheitsrisiko für Fußgänger führen, insbesondere für Kinder, ältere Menschen und Rollstuhlfahrer, die in Freiweidach leben.
Es wird darum gebeten, alle unsere Einwände im weiteren Bebauungsplanverfahren zu berücksichtigen und den Entwurf des Bebauungsplanes entsprechend zu ändern; wir bitten um schriftliche Mitteilung, diese Einwände umgesetzt wurden. Außerdem wird um Akteneinsicht in die schalltechnische Untersuchung des Ingenieurbüros C. Hentschel Consult Ing.-GmbH vom 13.10.2021 gebeten; die schalltechnische Untersuchung bitte per E-Mail an alexandra.blank@bdo.de senden.
Abwägung:
Nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange nimmt der Gemeinderat zu den Einwendungen wie folgt Stellung:
Zu 1.:
An der Festsetzung des Sichtdreieckes wird festgehalten. Das Sichtdreieck behindert nicht die bauliche Nutzbarkeit des Grundstückes, da in diesem rund 3 m² kleinen Eck an der Kreisstraße baurechtlich generell keine Bebauung möglich ist (Mindestabstand zur Kreisstraße, Stauraum vor Garagen, Abstandsflächen etc.). Auch stellt dieses Sichtdreieck kein Sicherheitsrisiko für spielende Kinder auf dem Grundstück dar, im Gegenteil, das Sichtdreieck gewährleistet ein sicheres Verlassen des Grundstückes genauso wie ein sicheres Ausfahren auf die Kreisstraße aufgrund der besseren Sichtbarkeit für alle Verkehrsteilnehmer.
Zu 2.:
An den Gebäudehöhen wird festgehalten. Diese wurden in einem langen Abstimmungsprozess mit den einschlägigen Behörden als sinnvoll und bauordnungsrechtlich geboten erachtet auf dem Hintergrund einer effektiven Baulandausnutzung mit geringerem Flächenverbrauch, weg von niedrigen, ineffizienten Einzelhäusern hin zu mehrgeschossigen Mehrfamilienhäusern.
Zu 3.:
Die Baufenster auf Parzelle 2 zeigen zum Grundstück der Einwendungsführerin einen Abstand von 5,50 m bis 6,15 m auf und weisen damit größere Abstandsflächen auf, als die Bayerische Bauordnung gemäß Art. 6 Abs. 5 als Mindestmaß vorgibt (3 m).
Zu 4.:
Das schalltechnische Gutachten war im WEB auffindbar und lag im Auslegungsraum der Gemeinde Marquartstein öffentlich aus. Es wurde der Einwendungsführerin am 11.04.2022, einen Tag nach Eingang deren Einwendungen (So, 10.04.22), per Email übersandt. Eine Rückmeldung erfolgte daraufhin nicht mehr. Dieses schalltechnische Gutachten zeigt die immissionsschutzrechtliche Zulässigkeit der geplanten Vorhaben auf. Die Untere Immissionsschutzbehörde hat dieses fachlich geprüft und für in Ordnung befunden.
Zu 5.:
Bezüglich der zusätzlichen Verkehrsbelastung durch das neue Baugebiet wurde bereits 2020 durch die Planungsgesellschaft Stadt-Land-Verkehr GmbH, München, eine Verkehrsuntersuchung durchgeführt. In dieser 41seitigen Verkehrsuntersuchung mit Stand 03.03.2020 wurde in den Untersuchungsergebnissen zusammenfassend die Leistungsfähigkeit der Straße bescheinigt, sowie ausreichende Leistungsreserven.
Die in Nr. 5 aufgeführten Ausnahmesituationen wie die erfolgte Umleitung durch den Straßenbau der Bundesstraße B305 ist hier als Beispiel ungeeignet. Auch Schäden am Bankett – wie bereits gemeldet – konnten von der Straßenmeisterei des Landkreises Traunstein nicht festgestellt werden.
Sicherlich ist ein erhöhtes Verkehrsaufkommen immer auch mit erhöhten Risiken verbunden, jedoch angesichts der Ergebnisse der kommunalen Verkehrsüberwachung der letzten Jahre in diesem Bereich mit einem Überschreitungswert von lediglich 1 – 2 %, hält sich auch das Gefährdungsrisiko doch sehr in Grenzen.
21.04.2022: Eingang der Einwendung von Herrn Christoph Köhler vom 21.04.2022 hinsichtlich der Mobilfunkversorgung:
Einwendung zum Bebauungsplan „Am Sportplatz“
hier: Mobilfunkversorgung
Antrag
Im Bebauungsplatz „Am Sportplatz“ wird der Punkt 23 Immissionsschutz durch folgende Regelungen ergänzt:
23.3. Mobilfunk
Die Errichtung von Mobilfunkanlagen innerhalb des Geltungsbereichs ist unzulässig.
Der Punkt 18.2. Versorgungsleitungen wird durch folgenden Unterpunkt ergänzt:
18.2.4. Glasfaser
Alle Gebäude müssen die Möglichkeit erhalten, an Glasfaser anzuschließen. Ist dies derzeit nicht möglich, so sind Leerrohre bis zur Hausübergabestelle gemeinsam mit den anderen Erschließungsmaßnahmen zu verlegen.
Begründung
In dem gesamten Planungsgebiet lässt sich kein Standort für Mobilfunksendeanlagen finden, der einen Mindestabstand von 200 m zur Wohnbebauung sicherstellt. Aufgrund der geplanten Nutzung des Maro Geländes sind die Gebäude als sensible Bereiche einzustufen, die eine besondere Vorsorge bzgl. der Belastung mit elektromagnetischer Strahlung verdienen.
Der Gemeinderat hat sich im letzten Jahr mit dem Antrag der Bürgerinitiative Vorsicht Elektrosmog Achental und den Handlungsempfehlungen des Naturschutzbeirats auseinandergesetzt. Bei der Behandlung des Antrags bekundete die Mehrheit der Gemeinderäte die Absicht, dem Vorsorgegedanken bei der Mobilfunkplanung einen großen Stellenwert beizumessen. Die Argumente für die Einhaltung von Mindestabständen zur Wohnbebauung und zu sensiblen Bereichen, möchte ich an dieser Stelle nicht nochmal wiederholen. Ich verweise auf den Antrag, den ich dieser Einwendung als Kopie nochmals beigefügt habe. Eine Überarbeitung aller Bebauungspläne zur Ausweisung von Positivflächen und Sperrung anderer Flächen erteilte der Gemeinderat damals eine Absage, weil dies als zu aufwändig eingestuft wurde. Sinnvoll ist es jedoch, entsprechende Passagen bei der Neuaufstellung (oder Überarbeitung) von Bebauungsplänen aufzunehmen, wenn dies zur Strahlenminimierung offensichtlich von Vorteil ist.
Marquartstein wird, aufgrund seiner Topographie, sehr gut von außerhalb mit Mobilfunk versorgt. Eine Aufstellung von Sendeanlagen in unmittelbarer Umgebung zur Bevölkerung ist deswegen nicht erforderlich und sollte deshalb per Satzung ausgeschlossen werden. Dies wurde auch bei der Aufstellung des Bebauungsplans „Eingeschränktes Gewerbegebiet Marquartstein Nord“ im Punkt 12 vorgenommen.
Um den Vorrang der funkfreien und deswegen gesundheitsverträglichen Internetanbindung über das Festnetz auch zukünftig sicherzustellen, sollen im Bebauungsplan, soweit möglich, alle Voraussetzungen geschaffen werden, um eine Anbindung an ein Glasfasernetz jetzt oder zu einem späteren Zeitpunkt kostengünstig realisieren zu können. Dies ist insbesondere für sich ansiedelnde Gewerbebetriebe u.U. von großem Interesse.
Abwägung:
Das Bebauungsplangebiet wurde bereits 2018 im Masterplan für den Glasfaserausbau der Gemeinde berücksichtigt. Eine Pflicht zur Verlegung ergibt sich bereits aus dem Telekommunikationsgesetz. Eine Festsetzung im Bebauungsplan ist somit nicht erforderlich. Hinsichtlich der zusätzlichen Festsetzung auf Ausschluss von Mobilfunkanlagen stimmt der Gemeinderat dem Antrag zur Mobilfunkversorgung zu.
22.04.2022: Eingang der Stellungnahme des BUND Naturschutzes Kreisgruppe Traunstein, vom 22.04.2022: der Bund Naturschutz Traunstein bedankt sich für die Beteiligung an oben genanntem Verfahren und gibt dazu folgende Stellungnahme gem. § 63 BNatSchG ab:
Mit dem vorliegenden Bebauungsplan-Entwurf soll auf 2,12 ha Wohnraum und Gewerbeflächen entstehen. In Marquartstein besteht erheblicher Bedarf an bezahlbarem Wohnraum. Die hohe Zahl an Einpendlern zeigt, dass auch für Arbeitnehmer in Marquartstein Wohnraum-Bedarf besteht, die Ausweisung könnte daher auch zu einer Verkehrsreduzierung führen. Dass im vorliegenden Fall das Augenmerk auf das kostensparende und flächensparende Bauen und auf Familien mit Kindern gerichtet wird, begrüßen wir. Es sollten ausschließlich Mehrfamilienhäuser gebaut werden, keine Einfamilienhäuser, die im Verhältnis die meiste Fläche pro Bewohner in Anspruch nehmen.
Da der noch zur Verfügung stehende Baugrund in Marquartstein sehr begrenzt ist, muss mit der vorhandenen Fläche möglichst effizient umgegangen werden.
Bei der Bebauung von Grundstücken im Gemeindebesitz können auch strengere Festsetzungen im Hinblick auf den Natur- und Klimaschutz umgesetzt werden, die eine Vorbildfunktion haben.
Das Baugebiet liegt direkt angrenzend an die Tiroler Ache. Bisher handelt es sich um Flächen mit offenem und versickerungsfähigem Boden. Um die Auswirkungen durch die Flächenversiegelung auf den Wasserhaushalt und auch auf Hochwassersituationen an der Tiroler Achen zu reduzieren sollten Maßnahmen zum Wasserrückhalt in der Fläche festgesetzt werden. Neben dem genannten Hochwasserrückhaltebecken könnte dies durch eine Zisternenpflicht auf allen ausgewiesenen Grundstücken zum Rückhalt der Dachabwässer erreicht werden.
Parkflächen sollten im Gewerbegebiet wenn möglich im Gebäude integriert werden (Tiefgaragen oder Dachgeschoss, Parkstadel etc.), um den Flächenbedarf für Parkplätze möglichst zu minimieren. Auch im Wohngebiet sollten individuelle Parkplätze gebündelt werden und Flächenversiegelung für Zufahrtswege, Garagen und Stellflächen auf diese Weise minimiert werden.
Alle Möglichkeiten der Gewinnung Erneuerbarer Energien sind zu nutzen, dazu gehören Wärmepumpen, PV-Anlagen auf Dächern und Wänden etc. Der BN fordert eine Solarpflicht für alle Dächer, daneben aber auch Flachdachbereiche mit Eingrünung, z.B. im Gewerbereich.
In Anbetracht der Nähe zur Tiroler Achen und der Erkenntnisse aus dem Hochwasser-ereignis 2013 sollten Ölheizungen sowie die Lagerung von wassergefährdenden Stoffen im Gewerbegebiet grundsätzlich verboten werden.
Das Beleuchtungskonzept für den gesamten Planungsbereich sollte möglichst minimiert werden (nur wenige notwendige Lampen mit Nachtdimmung oder -abschaltung) und mit nach unten strahlenden Leuchtkörpern mit insektenfreundlichen Leuchtmitteln umgesetzt werden. Das kartierte Biotop im Westen (uferbegleitende Gehölze) darf nach dem bayerischen Naturschutzgesetz nur mit einer Ausnahmegenehmigung beleuchtet werden, hier ist auf ein absolut notwendiges Minimum an Lichteinwirkung zu achten.
Entfernung einer bestehenden Hecke ( 405m², geschütztes Biotop)
Die vorhandene Hecke hat durch ihre Artenzusammensetzung aus heimischen Baum- und Straucharten und durch ihre Breite und Dichte eine hohe ökologische Wertigkeit.
Das Vorkommen von Zauneidechse, Haselmaus und Brutvogelarten ist nicht auszuschließen, insofern ist eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung zu fordern.
Geeignete Stellen für eine Neuanlage sehen wir im Anschluss an die bereits vorhandenen Ausgleichshecken westlich des Sportplatzes.
Wir bitten zu prüfen, ob nicht ein Erwerb von landwirtschaftlichem Grund im Anschluss an die bereits vorhandenen Ausgleichshecken westlich des Sportplatzes möglich ist.
Falls dies nicht machbar ist, sollten die Rest- und Randflächen rund um den Sportplatz auf ihre Eignung für eine Hecke untersucht werden.
Der Bund Naturschutz weist eindringlich darauf hin, dass bei der Neuanlage einer Hecke ein Ausgleich nur gegeben ist, wenn die Breite mind. 10 m beträgt und sich ein dichter Unterwuchs entwickeln kann.
Ausgleichsmaßnahme
Auf der Ausgleichsfläche südlich der Autobahn zwischen Bernau und Übersee sollte nicht nur ein Kiefern-Moorwald entstehen, sondern es sollten auch alle Möglichkeiten der Wiedervernässung und des Wasserrückhaltes (evtl. Grabenverschluss) umgesetzt werden.
Abwägung:
Nach Abwägung weist der Gemeinderat darauf hin, dass bei diesem Bebauungsplan bereits deutlich das Augenmerk auf das kostensparende und flächensparende Bauen gelegt wurde.
Gleiches gilt für die Art der Bebauung, wobei es sich bei den geplanten Gebäuden ausschließlich um Mehrfamilienhäuser handelt.
Zur vorgeschlagenen möglichen Zisternenpflicht für jedes Grundstück wird auf das Entwässerungskonzept verwiesen, da dieses als ausreichend erachtet wird.
Bezüglich der Parkflächen wurde bereits auf eine minimale Versiegelung und Bündelung geachtet und zusätzlich im anschließenden Bereich des Bebauungsplanes „Am Sportplatz“ eine Parkdeckanlage vorgesehen.
Hinsichtlich der Nutzung erneuerbarer Energien ist Ziff. 13.0 (appellativ) zu ergänzen, bis auf die Nutzung von Wärmepumpen, da eine Anschlusspflicht an das gemeindliche Fernwärmenetz besteht. Die Ergänzung der Festsetzung hinsichtlich einer Solarpflicht gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 23 b BauGB wird nicht zugestimmt. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 23 b BauGB kann aus städtebaulichen Gründen eine Solarpflicht im Bebauungsplan festgesetzt werden.
Auf Grundlage der bereits ausgearbeiteten und beschlossenen Vergabekriterien für die Gewerbe- und Mischgebietsgrundstücke, die auch Ökologie und Nachhaltigkeit des Bebauungskonzeptes der Bewerber einbeziehen, sowie der Tatsache, dass die Gemeinde Eigentümer aller Grundstücke im Bebauungsplangebiet ist, wird einer zusätzlichen Festsetzung im Bebauungsplan nicht zugestimmt
Ein Verbot von Ölheizungen in diesem Bereich ist bereits mit der Festsetzung Nr. 13.0 ausgeschlossen (Anschlusspflicht an das gemeindliche Fernwärmenetz).
Bezüglich der angesprochenen Lichteinwirkungsproblematik wird auf die Festsetzung Nr. 16.0 verwiesen, die hier bereits Einschränkungen und Vorgaben für einen minimalen und insektenfreundlichen Lichteintrag vorsieht.
Der Forderung bezüglich der Entfernung der bestehenden einstig gewerblich angelegten und erntehalber genutzten Hecke eines Gartenbaubetriebes einer speziellen artenschutzrechtlichen Untersuchung zu unterziehen, wird von Seiten des Gemeinderates abgelehnt, zumal die Entfernung der Hecke mit der Unteren Naturschutzbehörde unter deren Inaugenscheinnahme im Vorfeld abgestimmt wurde. Nichtsdestotrotz wird für den Bereich ein entsprechender Ausgleich geschaffen, unabhängig von der in der Planung festgesetzten Ausgleichsfläche, in einer mit Unteren Naturschutzbehörde abgestimmten Heckenneupflanzung auf einem gemeindlichen Grundstück im Bereich des Ortsteil Oed Nähe Tennisanlage. Darüber hinaus wird auf die Festsetzung Nr. 15.4 verwiesen. Nördlich des Bebauungsplanes „Am Sportplatz“ ist durchgehend eine Heckenpflanzung als Ausgleichsmaßnahme und abgrenzende Eingrünung vorgesehen. Der angesprochene Erwerb landwirtschaftlicher Flächen nördlichen des Bebauungsplanes wurde bereits für eine größere bzw. breitere Heckenpflanzung geprüft, blieb jedoch erfolglos.
Der Ausgleich und dessen Wertigkeit wurden mit der Unteren Naturschutzbehörde abgestimmt.
25.04.2022: Eingang des Schreibens von ‚Wechselberger (bekannt)‘ vom 20.04.2022:
Zuerst einmal eine Anmerkung zu einer Fragestellung eines Gemeinderates nach dem Gebüschstreifen:
- dieser ist eine wichtige Trachtquelle für die Bienen (nachdem ja am Damm Sinnfreierweise alles abgeholzt wurde
- ein Spielplatz für die Kinder von Baugebiet Brandäcker
und leider auch ein Müllplatz für diverse Herrschaften („Grillrückstände" werden ebenfalls mit Duldung der Gemeinde am Achendamm entsorgt!)
Meine Recherchen haben ergeben dass die gesamte Fläche vollständig im Hochwasser-gefahrenbereich liegt. Seriöse Gemeinden weisen alle Bauwerber ausdrücklich darauf hin! Wie weit die FOK über (?) der nach Staudach führenden Straße liegen hat man aus meiner Sicht absichtlich nicht angegeben.
Bei MARO fehlt die grundsätzliche Festlegung für welche Beeinträchtigung diese Anlage vorgesehen ist. Ab einem bestimmten Erkrankungsgrad ist eine zaunfreie Variante (wie von der Gemeinde angedacht) nicht mehr tragbar. Zudem ist nicht nachvollziehbar warum zwischen Haus 1 und 4 ein Niveauunterschied von 25 cm sein soll (Erhöhung der Sturzgefahr!!!).
Die Straßenanbindung der Baugebiete durch 2 Sackstrassen mit Wendehammer ist bedenklich. Die hiesigen Rettungsdienste können leider nicht zwischen Haupt- und Sackstraße unterscheiden. Ein Querstellen des Fahrzeuges auf der Hauptstraße mag sinnvoll sein; bei der Sackstraße werden allerdings rücksichtslos die Hinterlieger blockiert (Nötigung).
Beim Fußweg zur Treppe ist die Raserei vom Bauhoffuhrpark (und am Wochenende machen sich Privatpersonen am/im Hochwasserstadel zu schaffen) zu beachten.
Die Rollstuhl-/Rollatornutzer haben Ihrer Planung nach auf der Ostseite der Ache nichts zu suchen. Wie üblich weigert sich die Gemeinde die Abfahrtsrampe von der Dammkrone nach Starkregen zeitnah (binnen einer Woche) instand zu setzen und vereiste Widerlager am Steg/nicht geräumte Rampen im Winter sind kein Einzelfall.
Eine bürgerfreundliche Planung würde einen großen Kinderspielplatz auf Teilfläche 1, eine Wegschleife (für Kinderwagen, Rollstuhlnutzer, etc.) an der Grenzlinie 1 zu 12 vorsehen. Auf Fläche 12 wären westseitig das längst überfällige Jugendcenter und daneben das Parkhaus. Das Wohngebäude steht dann auf Nr. 3.
Anscheinend hat man hier immer noch nicht verstanden, dass die „normalen“ Jugendlichen (Zugezogene und Internatsschüler) nicht auf dem Präsentierteller der Gemeinderäte leben wollen. Eine mögliche Lärmbelästigung durch die Kids ist zu vernachlässigen, da der Lärmpegel durch Musikkapelle (Pavillon), Zelt-/Dorfeste, Stoppelfeldrennen definitiv darüber liegt.
Da hier eine massive Bebauung geplant ist, würde man normalerweise eine Insellösung für die Beheizung vorsehen. PV-Anlagen am Dach und Versickerungsflächen (d. h. das genaue Gegenteil von der Bauumsetzung Aigner in der Windeckstraße) am Gelände sollten doch auch in einer angeblichen Ökomodellgemeinde seit langem Standard sein.
Abwägung:
Es wird nachfolgendes zur Kenntnis gegeben:
- Für die einst gewerblich angelegte Hecke eines Gartenbaubetriebes wird ein Ausgleich in Form einer Neupflanzung an anderer Stelle im Ortsteil Oed vorgesehen.
- Rodungen am Achendamm erfolgten durch das Wasserwirtschaftsamt Traunstein, die alle Jahre im Rahmen des Hochwasserschutzes erfolgen.
- Das Baugebiet befindet sich nicht in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet.
- Eine Festsetzung der Höhe des Fertigfußbodens Erdgeschoss (FOK) wird schon seit vielen Jahren in Bauleitplanungen nicht mehr in Bezug auf eine Straße festgesetzt, sondern wie im Plan dargestellt über Normal Null (ü. NN), da diese Angabe als die zuverlässigste erachtet wird.
- Gemäß textlicher Festsetzung 6.0 sind sehr wohl Einfriedungen vorgesehen. Die Geschoßwohnungsbauten werden jedoch mit gleichzeitig offenen wie qualitativ hochwertig gestalteten Freiflächen geplant. Die geplante Bebauung in Verbindung mit dem gemeinschaftlichen Wohnkonzept soll einerseits ein Angebot an barrierefreien Wohnungen schaffen, das Anreize für ältere Hausbesitzer gibt ihr zu groß gewordenes Haus frei zu machen, andererseits sollen größere, einkommensorientiert geförderte Wohnungen jungen Familien die Chance geben in Marquartstein zu bleiben. In Verbindung mit einer Wohngruppe für Demenzkranke, wird damit ein wichtiger Baustein für selbstbestimmtes Wohnen im Alter geschaffen, der in der Gemeinde Marquartstein dringend benötigt wird.
- Die unterschiedlichen Höhen sind dem Geländeniveau geschuldet. Dem steht aber ein barrierefreies Wohnen und Bewegen zwischen den Gebäuden nichts im Wege.
- Die Erschließung erfolgt über die Planstraße A und C bei denen es sich nicht um „Sackstraßen“ handelt sondern um Straßen mit abschließendem Wendekreis; die Erschließungsstraßen weisen jeweils eine ausreichende Straßenbreite von 6 m auf.
- Es besteht gemäß Festsetzung 13.0 eine Anschlusspflicht an das gemeindliche Fernwärmenetz.
- PV-Anlagen werden empfohlen.
- Die Bewältigung der Versickerung von Oberflächenwässern wird einerseits durch Ziff. 9 der weiteren Festsetzungen geregelt und andererseits durch das Konzept der Binnenentwässerung, das Bestandteil der Bauleitplanung ist, aufgezeigt.
Abschließend ist darauf hinzuweisen, dass der/die Einwendungsführer*innen mangels Angaben zu Adresse und Vorname nicht über diesen Beschluss persönlich informiert werden kann. Der Hinweis unter dem Nachnamen: ‚(bekannt)‘ bleibt aus datenschutzrechtlichen Gründen unbeachtlich.
22.04.2022: Eingang der Stellungnahme des Amtes für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Traunstein, Bereich Landwirtschaft, vom 22.04.2022: Bezüglich der Flächenverwendung verweisen wir auf unsere Stellungnahme zur 12. Änderung des FNP vom 22.04.2022: Das Planungsgebiet weist überdurchschnittliche Bodenbonitäten für den Landkreis Traunstein auf. Von daher ist der Verlust an landwirtschaftlich genutzter Flächen sehr zu bedauern.
In diesem Zusammenhang sollte deshalb auch aus landwirtschaftlicher Sicht aufgrund der Flächenknappheit und im Sinne des sparsamen Umgangs mit der Fläche die Ersatzpflanzung der Hecke auf einer landwirtschaftlich unbedeutenden Fläche umgesetzt werden.
Ansonsten bestehen aus landwirtschaftlicher Sicht keine Einwände gegen die vorgelegte Planung.
Abwägung:
Die Ersatzpflanzung der einst gewerblich angelegten Hecke eines Gartenbaubetriebes wird im Ortsteil Oed Nähe der Tennisanlage auf gemeindeeigenem Grund erfolgen.
22.04.2022: Eingang der Einwendung von Herrn Robert Kling vom 19.04.2022: Herr Kling übermittelt vertretungsweise die Stellungnahme für Frieda und Robert Kling, wohnhaft in der Freiweidacher Straße 28a, zur Aufstellung des Bebauungsplanes „Am Sportplatz".
Der erste Punkt auf den aufmerksam gemacht wird, betrifft die geplante Begrünung entlang der Freiweidacher Straße durch Baumreihen. Grundsätzlich besteht mit dieser Idee Einverständnis, da sie Umweltaspekten Rechnung trägt, Feinstaubbelastungen und Lärmimmissionen dämpfen sollte und den dörflichen Charakter von Marquartstein als Luftkurort schon am Ortseingang betont und somit die touristische Attraktivität des Dorfes steigert. Zu bedenken wird gegeben, die mögliche Unterwurzelung der Straße sowie der an der Straße verlaufenden Kanalisation.
Ein weiterer möglicher kritischer Punkt ist die Planung der „Planstraße C" direkt gegenüber der Hofausfahrt des Grundstücks Freiweidacher Straße 28a, sowie die Planung der „Planstraße A" in der leichten Kurve beim Grundstück Freiweidacher Straße 13a, welche Stand heute für Verkehrsteilnehmer in Richtung Staudach schon zu teils unübersichtlichen Situationen führt. Hier ist zu hinterfragen, ob die Positionierungen der beiden Stichstraßen hinsichtlich der Verkehrssicherheit und des Verkehrsflusses optimal gewählt sind, oder ob es geeignetere Stellen oder Straßenkonzepte gibt.
Ein großes Problem sei die aktuelle Planung der Parzelle 8 zwischen der Freiweidacher Straße, dem Vereinsheim sowie der geplanten „Planstraße C". Die Bedenken ergeben sich im Wesentlichen aus den drei Punkten „mangelhafte Eingliederung in das Dorfbild", „mangelhafte Berücksichtigung von Klimaschutzaspekten" sowie „Mögliche Wirkung als Schallverstärker", die nachfolgend erläutert werden.
Mögliche Wirkung als Schallverstärker:
Durch die räumliche Nähe zur Bergwand „Schnappen" wirkt der Berg schon heute oft als Echo- und Schallverstärker bei lauteren Geräuschpegeln (z. B. Skatepark). Bei der aktuell geplanten Grundstücks- und Gebäudeausrichtung von Südwesten nach Nordosten kann ein langes hohes Gebäude direkt an der Landstraße, nahe an der Bergwand, diesen Effekt bei Straßenlärm verstärken, da eine Geräuschflucht Richtung Ache nicht mehr einfach möglich ist. Auch die starken Winde insbesondere im Winter können sich durch einen „Tunneleffekt" verstärken.
Mangelhafte Eingliederung in das Dorfbild:
Das neu geplante Bebauungsgebiet liegt an einem eher ruhigen Ortseingang der nicht von der Bundestraße vorgeprägt ist und somit insbesondere prädestiniert ist ein idyllisches, tourismusfokussiertes, erstes Bild von Marquartstein zu vermitteln. Hier sticht das geplante Gebäude mit einer sehr langen Längsseite entlang der Freiweidacher Straße negativ hervor und erweckt ein schlechtes erstes Bild eines Kurorts. Das mögliche Gebäude pflegt sich nicht natürlich in die Nachbarschaft ein, sondern es ist in seiner Dimension einzigartig entlang der Freiweidacher Straße und Dorfstraße. Verstärkt wird diese Wahrnehmung noch, da das mögliche Gebäude, aufgrund der Längsseite, von der Straßenseite aus auch im Vergleich zu den anderen beiden Parzellen 5 sowie 7, innerhalb des geplanten Mischgebietes „MI2", überdimensioniert wirkt.
Mangelhafte Berücksichtigung von Klimaschutzaspekten:
Durch die Ausrichtung der Parzelle von Südwesten nach Nordosten wird versäumt den heutigen und zukünftigen Notwendigkeiten für klimafreundliche Strom- und Wärmeerzeugung durch Photovoltaik Rechnung zu tragen, da eine effiziente Ausrichtung der Dachschräge nach Süden oder Südwesten nicht möglich ist.
Als mögliche Lösung für die drei beschriebenen Probleme wird eine Drehung der Parzelle mit der Längsseite von Südosten nach Nordwesten vorschlagen. Dadurch ergibt sich ein Fluchtweg für Lärm, weg von der Bergwand, das Haus wirkt von der Freiweidacher Straße weniger mächtig und dem Klimaschutz ist durch die Möglichkeit von Photovoltaik Rechnung getragen. Eine alternative, im Rahmen der anderen Parzellen vielleicht leichter zu bewerkstelligende Lösung wäre eine Teilung der Parzelle 8 in zwei Parzellen. Die zwei Parzellen wären in ihrer Größe vergleichbar mit Parzelle 5 im selben Mischgebiet. Lärm sowie Wind haben durch die zwei Parzellen einen möglichen Fluchtweg, das Dorfbild wirkt homogener und zwei mögliche Gebäude können nach Südwesten ausgerichtet werden was Photovoltaik ermöglicht.
Abwägung:
Zu den Baumpflanzungen entlang der Kreisstraße:
Die 13 geplanten Baumpflanzungen sind aufgrund der unmittelbaren Nähe zu Kreisstraße und vor allem zum Abwasserkanal, der parallel verläuft, tatsächlich kritisch zu bewerten. Idealerweise ist von der Kanaltrasse ein Abstand von mindestens 2 m einzuhalten, wobei es sich dann um Bäume handeln müsste, die Pfahlwurzler sind (Weißdorn, Nelkenkirsche, Deutsche Eiche…). Gemäß Besprechung mit dem Planer am 14.07.2022 wird der Bebauungsplanentwurf dahingehend geändert und ein 3 m breiter Grünstreifen entlang der Kreisstraße eingeplant und die Baugrundstücke entsprechend reduziert. Planer und Landschaftsplaner haben dann hier in einer Abstimmung den Abstand zur Kanaltrasse und die geeignetste Baumart zu wählen, um den Gegebenheiten Rechnung zu tragen, ohne langfristige Schäden zu verursachen.
Zur möglichen Wirkung als Schallverstärker:
Zunächst ist festzuhalten, dass man hier unterscheiden muss zwischen Baufenster und dem Maß der darin zulässigen baulichen Nutzung. Die Baufenster sind sehr großzügig in ihrer Größe gehalten, damit das Gebäude individuell darin situiert werden kann. Beispielsweise hat die Parzelle 8 ein Baufenster mit einer Größe von rund 750 m². Das Maß der baulichen Nutzung weist jedoch für diese Parzelle eine Grundfläche von 450 m² auf. Also beträgt die Grundfläche lediglich 60% der Größe des Baufensters.
Bezüglich einwirkender Immissionsbelastungen hat sich die schalltechnische Untersuchung des Büros C. Hentschel beschäftigt. Insbesondere jene die aus dem Straßenverkehr, dem bestehenden Gewerbegebiet, dem Sportgelände, der Verkehrszunahme aus dem Plangebiet und der Abschätzung der Immissionsbelastung aus den Gewerbeflächen und dem Parkdeck im MI3 des B-Planes „Am Sportplatz“. Eine mögliche Schallverstärkung durch die Bergwand des Schnappens spielte darin keine Rolle.
Dem Antrag die Parzelle 8 zu drehen, was auch die Neusituierung der Parzelle 9 bewirkt (Ausrichtung Südost nach Nordwest giebelständig zur Kreisstraße) oder die Parzelle 8 zu teilen, führt in beiden Fällen zu einer zusätzlichen Einfahrt an der Kreisstraße, der nicht zugestimmt wird, da die einzelnen Grundstücke zwingend von den geplanten Erschließungsstraßen erschlossen werden müssen.
Zur mangelhaften Eingliederung in das Dorfbild:
Hier sei nochmals auf den ersten Absatz „Zur möglichen Wirkung als Schallverstärker“ hingewiesen. Eine Neusituierung und Drehung der Gebäude würde bei der Einfahrt in den Ort von Norden eine Riegelbildung bewirken, was störender wirken würde, als die jetzt geplante Giebelständigkeit in Fahrtrichtung. Eine mangelhafte Eingliederung in das ‚Dorfbild‘ wird daher nicht gesehen.
Zur mangelhaften Berücksichtigung von Klimaschutzaspekten:
Trotz der nicht ganz optimalen Dachausrichtung ist auf diesen Gewerbeparzellen eine Dachneigung von 10° bis 20° vorgesehen, sodass auch bei der geplanten Giebelausrichtung Photovoltaik-Anlagen effektiv zum Einsatz kommen können.
25.04.2022: Eingang der Einwendung von Frau Monika Brandl vom 23.04.2022:
Durch die Bebauungsplanaufstellung „Am Sportplatz“ befindet sich mein landwirtschaftliches Grundstück Fl.-Nr. 262 nun zwischen zwei Baugebieten. Erfahrungsgemäß sind dadurch künftig erhebliche Probleme zu erwarten: z. B. Klagen wegen Geruchsbelästigung bei Gülleausbringung und Beschwerden wegen Lärmbelästigung durch Erntearbeiten, bei fünf Grasschnitten im Jahr, durch Viehbeweidung mit Schafböcken etc. Es ist auch noch von weiteren Beeinträchtigungen auf meinem Grundstück auszugehen, da es vermutlich zunehmend von umliegenden Bewohner als Hundeklo, Grillplatz und Freizeitgelände genutzt wird.
Aus städteplanerischer Sicht ist die Bebauung unter Nichtberücksichtigung meines Grundstücks nicht nachvollziehbar, zumal Herr Bürgermeister Scheck immer wieder betont, dass in Marquartstein erheblicher Bedarf an Mehrfamilienhäusern für Miet- und Eigentumswohnungen besteht.
In diesem Zusammenhang möchte ich mich gegen den von Herrn Bürgermeister Scheck bezüglich des Einstellungsverfahrens Brandäcker II vermittelten Eindrucks verwehren, ich hätte den Mehrwert einer 100%-Wertsteigerung allein beanspruchen wollen (abgedruckt im Traunsteiner Wochenblatt vom 05. Mai 2021 und in der Juniausgabe 2021 des „Servus“). Dies bestreite ich ausdrücklich! Ich war sehr wohl bereit, der Gemeinde günstig Grund für sozialverträglichen Wohnbau zur Verfügung zu stellen (Auf der Grundlage des gemeindlichen Angebotes vom 18.03.2020, Variante B, zum Grundstück Fl.-Nr. 262). Den „Kopplungs- bzw. Knebelverträgen“ der Gemeinde Marquartstein konnte ich allerdings nicht zustimmen.
Ich bitte deshalb den Gemeinderat, den Bebauungsplan nochmals zu überdenken und die Fl.-Nr. 262 mit einzubeziehen. Selbstverständlich lasse sich über Flächen für eine sozialverträgliche Wohnbebauung sprechen.
Abwägung:
Nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange ist zunächst festzustellen, dass die Stellungnahme inhaltlich überwiegend keine abwägungsrelevanten Sachverhalte gemäß dem Baugesetzbuch aufweist.
Mit der Eigentümerin sind langwierige Verhandlungen über den Einbezug des Grundstück Fl.-Nr. 262 im Sinne einer Bauleitplanung im öffentlichen Interesse geführt worden. Insbesondere waren eine ausreichend sozialgerechte Bodennutzung (§ 1 Abs. 5 Satz 1, Abs. 6 Nr. 2 und 3 BauGB) sowie die bedarfsgerechte Fortführung des Bebauungskonzeptes mit flächeneffizienter Bebauung und offener Freiflächengestaltung für die Gemeinde wichtig. Der auf Basis der Verhandlungen ausgearbeitete Vertragsentwurf hätte zur Fortführung der damaligen Bauleitplanung vor Satzungsbeschluss unterzeichnet werden müssen, was jedoch nicht erfolgte. Das öffentliche Interesse konnte somit nicht gesichert werden und das Verfahren mit Einbezug des Grundstückes Fl.Nr. 262 musste eingestellt werden. Darüber hinaus besteht gemäß § 1 Abs. 3 Satz 2 Baugesetzbuch kein Rechtsanspruch auf Aufstellung von Bauleitplänen, bzw. auf Überplanung von Flächen.
Als Zielvorgabe für die Zukunft wurde das Grundstück jedoch aufgrund dessen Lückencharakters als Wohnbaufläche in die 12. Flächennutzungs- und Landschaftsplanänderung mitaufgenommen, aus dem sich aber noch keine rechtliche Außenwirkung ableitet.
Die sonstigen aufgeführten Erläuterungen sind hinsichtlich der Abwägung im Rahmen dieses Bauleitplanverfahrens ebenfalls unbeachtlich, da ohne Belang.
26.04.2022: Eingang der Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamtes Traunstein vom 25.04.2022: das Wasserwirtschaftsamt Traunstein nimmt als Träger öffentlicher Belange wie folgt Stellung:
- Ziele der Raumordnung und Landesplanung, die eine Anpassungspflicht nach § 1 Abs. 4 BauGB auslösen
- entfällt -
- Beabsichtigte eigene Planungen und Maßnahmen, die den o.g. Plan berühren können, mit Angabe des Sachstands
- entfällt –
- Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die im Regelfall in der Abwägung nicht überwunden werden können (z. B. Landschafts- oder Wasserschutzgebietsverordnungen)
3.1 Kennzeichnung von Überschwemmungsgebieten in der Bauleitplanung
3.1.1 Einwendung
In Flächennutzungs- und Bebauungsplänen sollen festgesetzte Überschwemmungsgebiete im Sinne des §76 Absatz 2 WHG, Risikogebiete außerhalb von Überschwemmungsgebieten im Sinne des §78b Abs. 1 WHG sowie Hochwasserentstehungsgebiete im Sinne des §78d Absatz 1 WHG nachrichtlich übernommen werden. Noch nicht festgesetzte Überschwemmungsgebiete sowie als Risikogebiete im Sinne des §73 Abs. 1 Satz 1 WHG (HQ100 und HQextrem) bestimmte Gebiete sollen im jeweiligen Bauleitplan vermerkt werden.
- Rechtsgrundlagen BauGB, §73 WHG, §76 WHG
- Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o.g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage
4.1 Grundwasser
Etwa 250 m südlich des geplanten Vorhabens besteht eine amtliche Messstelle Marquartstein BK04 (1131824000309). Im Betrachtungszeitraum 2013-2020 wurde der mittlere GW-Stand bei 538,02 m üNN und der höchste GW-Stand bei 541,77 m üNN beobachtet.
Folgende Formulierung sollte in den Festsetzungen unter Nr. 19 im Planteil ergänzt werden: „Im Bereich der geplanten Bebauung muss mit zeitweise hohen Grundwasserständen bis zur Geländeoberkante gerechnet werden. Baulich sind entsprechende Anpassungen vorzusehen“.
Hinweis: Durch Baukörper, welche in den Grundwasserleiter ragen, kann auf das Grundwasser eingewirkt werden (z.B. Aufstau, Umleitung, Absenkung). Dadurch können nachteilige Folgen für das Grundwasser oder für Dritte entstehen. Dies ist bei der weiteren Planung auszuschließen.
4.2 Oberflächengewässer/Überschwemmungssituation
4.2.1 Starkniederschläge
Starkniederschläge können flächendeckend überall auftreten. Voraussichtlich werden solche Niederschläge aufgrund der Klimaänderung an Häufigkeit und Intensität weiter zunehmen.
Auch im Planungsgebiet können bei sogenannten Sturzfluten flächenhafter Abfluss von Wasser und Schlamm sowie Erosionserscheinungen auftreten. Dabei ist auch das von außen dem Planungsgebiet zufließende Wasser zu beachten.
Wir empfehlen dringend, diese Gefahr im eigenen Interesse bei der Bauleitplanung zu berücksichtigen und in eigener Zuständigkeit Vorkehrungen zur Schadensreduzierung zu treffen und Schutzmaßnahmen bezüglich Personenschäden vorzunehmen.
Je nach Größe und Lage der neuen Baukörper bzw. Baumaßnahmen kann der Abfluss des flächenhaft abfließenden Oberflächenwassers und Schlamms gegebenenfalls so verändert werden, dass dies zu nachteiligen Auswirkungen auf Ober- bzw. Unterlieger führt. Wir verweisen daher auf §37 WHG.
4.2.2 Oberflächengewässer
Oberirdische Gewässer werden durch das Vorhaben nicht berührt.
4.2.3 Lage im ermittelten Überschwemmungsgebiet bei Extremhochwasser
(HQextrem)
Der Planungsbereich ist gemäß den Daten aus dem „UmweltAtlas Bayern - Themenbereich Naturgefahren“ (siehe Internet: www.umweltatlas.bayern.de (Stand 17.03.2022) bei HQextrem von Überflutung betroffen.
Wir empfehlen im Rahmen der Bauleitplanung geeignete Hochwasser-Abflusskorridore für das HQextrem freizuhalten.
Eine zusätzliche bauliche Entwicklung in diesen Bereichen kann das Gefährdungs- und Schadpotential bei Hochwasserereignissen erhöhen.
Darüber hinaus ist die Errichtung neuer Heizölverbraucheranlagen in Risikogebieten (HQextrem) grundsätzlich verboten (§78c WHG).
4.2.4 Lage im technisch vor Hochwasser geschützten Gebiet
Das Vorhaben liegt in einem überschwemmungsgefährdeten Gebiet. Es wird durch eine Hochwasserschutzanlage bis zu einem 100-jährlichen Hochwasser (HQ100) geschützt.
Ein absoluter Hochwasserschutz ist nicht möglich. Bei größeren Hochwasserereignissen können die Schutzbauten überströmt werden und es kann zu einem schlagartigen Versagen kommen.
Eine zusätzliche bauliche Entwicklung in diesen Bereichen kann das Gefährdungs- und Schadpotential bei Hochwasserereignissen erhöhen.
Wir empfehlen deshalb eine hochwasserangepasste Bauweise.
4.3 Abwasserentsorgung
4.3.1 Schmutzwasser
Die Grundstücke sind an die bestehende öffentliche Kanalisation der Gemeinde anzuschließen. Neue Bauvorhaben sind im Trennsystem zu erschließen.
Die ausreichende Leistungsfähigkeit der vorhandenen Abwasseranlagen (Kanalisation einschließlich Mischwasserbehandlungsanlagen, Kläranlage) sowie das Vorliegen der erforderlichen wasserrechtlichen Genehmigungen sind in eigener Zuständigkeit zu überprüfen.
4.3.2 Niederschlagswasser
Mit den Festlegungen zur Behandlung und Ableitung des Niederschlagswassers besteht grundsätzlich Einverständnis.
Allerdings sollte bei der Größe und bei der Dichte der geplanten Baugebiete „Wohnbauprojekt MARO“ und „Am Sportplatz“ das Konzept, dass jeder Bauträger seine eigene Niederschlagsentwässerung plant und umsetzt, sehr genau geprüft werden. Zweifel sind angebracht, ob das wegen der möglichen hohen Grundwasserstände überhaupt möglich ist, und ob genügend Versickerungsflächen überhaupt noch zur Verfügung stehen.
Aus unserer Sicht sollte vor den nächsten Verfahrensschritten ein Entwässerungskonzept insgesamt erstellt, begründet, geprüft und auch in den Bebauungsplänen dargestellt werden. Erforderliche Versickerungs-/Rückhaltebecken oder Versickerungsflächen sind dabei grob zu bemessen.
In dem Entwässerungskonzept sind auch öffentliche Flächen (Erschließungsstraßen) zu berücksichtigen.
Abwägung:
Die Stellungnahme wird entsprechend beachtet und die Planung dahingehend überarbeitet bzw. ergänzt. Bezüglich des unter 4.3.2 angesprochenen zu erstellenden Entwässerungskonzeptes wird auf das Binnenentwässerungskonzept Altes Dorf verwiesen, das noch einer konkreten Erweiterung für das Bebauungsplangebiet bedarf.
27.04.2022: Eingang der Stellungnahme des Landratsamtes Traunstein, Untere Bauaufsichtsbehörde, vom 27.04.2022 (verspäteter Eingang ohne gewährter Fristverlängerung): Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes besteht seitens der unteren Bauaufsichtsbehörde Einverständnis.
Die Planung berücksichtigt zum einen eine verdichtete Bauweise bei sparsamem Umgang mit der Fläche. Zum anderen zeigen die gewählten Festsetzungen, dass auch die spätere Umsetzung im Hinblick auf Materialien, Freiflächen und Gestaltung einen Bezug zur traditionellen Bauweise des Ortes herstellt. In Verbindung mit der vorgesehen Ein- und Durchgrünung des Gebiets und den gestaffelten Höhen, werden die Voraussetzungen geschaffen für eine hochwertige Umsetzung und eine positive Auswirkung auf das Ortsbild.
Anzumerken wäre 4.2:
Im Gewerbegebiet sind bei Gebäuden bis 20m Breite auch Pultdächer zulässig. Wegen der Lage am Ortsrand und auch der Einsehbarkeit ggf. von der Zufahrtstraße von Grassau wären hier Satteldächer zu bevorzugen.
Die relativ ebene Geländesituation dürfte keine größeren Abfangungen erforderlich machen, trotzdem wäre eine Geländeveränderung auf 50cm begrenzt anzuraten. Stützmauern darüber hinaus sollten ausgeschlossen werden. Zudem wäre ein mind. Anfüllung des Geländes unter Fußboden EG zu empfehlen, um freigelegte Keller oder Lichtgräben zu vermeiden. An den Grundstückgrenzen sollte das ggf. veränderte Gelände an das Urgelände angeglichen werden.
Abwägung:
Die Stellungnahme wird entsprechend beachtet und die Planung dahingehend überarbeitet bzw. ergänzt.
02.05.2022: Eingang der Stellungnahme des Landratsamtes Traunstein, Untere Naturschutzbehörde, vom 02.05.2022 (verspäteter Eingang mit gewährter Fristverlängerung): Aus naturschutzfachlicher Sicht besteht mit der Bauleitplanung der Gemeinde und dem naturschutzrechtlichen Kompensationsvorschlag grundsätzlich Einverständnis. Wir bitten dabei, die folgenden Punkte noch einer Klärung zuzuführen.
- Nach unserer Kenntnis ist die von der Gemeinde herangezogene naturschutzrechtliche Ausgleichsfläche im Eigentum der Bayerischen Staatsforsten noch nicht hergestellt. Wir empfehlen daher, in den vertraglichen Vereinbarungen mit den BaySF festzulegen, dass die Maßnahmen im engen zeitlichen Zusammenhang mit dem Satzungsbeschluss umgesetzt werden müssen.
- Für die Realisierung der Planung muss eine Hecke im Planungsgebiet beseitigt werden, siehe dazu S. 25 des Umweltberichts. Die Hecke unterliegt einem naturschutzrechtlichen Schutz nach Art.16 Abs. 1 S.1 Nr.1. Bayerisches Naturschutzgesetz. Nachdem der gesetzliche Biotopschutz der gemeindlichen Abwägung nicht zugänglich ist, wird für die Beseitigung eine naturschutzrechtliche Ausnahme erforderlich. Diese kann bei entsprechender Kompensation in Aussicht gestellt werden, eine Teilkompensation findet innerhalb des Planungsgebietes statt. Wir bitten diesbezüglich um Kontaktaufnahme.
Es ist unser Bestreben, zusammen mit der Gemeinde eine fachlich qualifizierte Planung auf rechtssicherer Grundlage auf den Weg zu bringen, diesbezüglich bieten wir insbesondere zu Ziff.2. unsere Unterstützung ausdrücklich an.
Abwägung:
Der Vertrag mit den Bayerischen Staatsforsten wird entsprechend angepasst. Hinsichtlich der Hecke wurde bereits Kontakt aufgenommen und die Kompensation in Form einer Neupflanzung auf einem gemeindlichen Grundstück im Ortsteil Oed in abgestimmter Größe festgelegt. Für die Beseitigung der einst gewerblich angelegten und genutzten Hecke wird eine naturschutzrechtliche Ausnahme beantragt.
13.05.2022: Eingang der Stellungnahme der Regierung von Oberbayern, Höhere Landesplanungsbehörde, vom 13.05.2022 (verspäteter Eingang mit gewährter Fristverlängerung):
Planung
12. Flächennutzungsplanänderung
Die Gemeinde Marquartstein plant am nordöstlichen Ortsrand, zwischen der Tiroler Achen im Westen und der Freiweidacher Straße (Kreisstraße TS 34) im Osten, die Neuausweisung von ca. 0,6 ha Gewerbe-, 0,9 ha Misch- und 2,1 ha Wohnbauflächen. Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan ist der Geltungsbereich der Änderung derzeit überwiegend als öffentliche Grünfläche (Sportplatz) sowie zum Teil als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt. Um die beabsichtigte Entwicklung zu ermöglichen, soll die Darstellung der Sportplatzfläche reduziert und gemäß der heutigen Nutzung (Trainingsplatz / Spielplatz) abgegrenzt werden. Der Geltungsbereich der Flächennutzungsplanänderung hat eine Größe von insgesamt ca. 7,5 ha, wobei ca. 3 ha auf die verbleibende Sportfläche entfallen und rd. 1 ha auf die bisher vorgesehene Sportplatzfläche direkt angrenzend an die Tiroler Achen, die in eine Fläche für die Landwirtschaft umgewidmet werden soll. Im Parallelverfahren erfolgen für den Bereich der neuen Siedlungsflächen die Aufstellungen der Bebauungspläne „Wohnbauprojekt MARO“ und „Am Sportplatz“. In deren Rahmen wird das unmittelbar an die bestehende Wohnbebauung „Brandäcker“ angrenzende, noch unbebaute, ca. 0,8 ha große Grundstück Fl.-Nr. 262 (Gemarkung Marquartstein), im Vergleich zur Flächennutzungsplanänderung, nicht überplant.
Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wohnbauprojekt MARO“
Konkret vorgesehen ist die Errichtung von vier Geschosswohnungsbauten auf einer Teilfläche des Grundstücks Fl.-Nr. 259 der Gemarkung Marquartstein, im nördlichen Anschluss an die an das bestehende Wohnbaugebiet „Brandäcker“ angrenzende landwirtschaftliche Fläche. Mit dem Vorhaben möchte die Gemeinde barrierefreie Wohnungen für ältere Hausbesitzer, Wohnraum für Demenzkranke und größere einkommensgeförderte Wohnungen für junge Familien ermöglichen. Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes umfasst insgesamt ca. 0,42 ha und soll als allgemeines Wohngebiet festgesetzt werden. Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan ist dieser derzeit teilweise als öffentliche Grünfläche (Sportplatz) sowie als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt.
Bebauungsplan „Am Sportplatz“
Geplant ist die Ausweisung von insgesamt 12 Bauparzellen mit max. zwei bzw. drei Vollgeschossen auf einer Teilfläche des Grundstücks Fl.-Nr. 259 sowie dem Grundstück Fl.-Nr. 260 (jeweils Gemarkung Marquartstein), im östlichen sowie nördlichen Anschluss an den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „Wohnbauprojekt MARO“. Konkret sollen drei gewerbliche, sechs gemischte und drei Wohnbauparzellen festgesetzt werden. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Am Sportplatz“ hat einschließlich einer bereits mit einem Gerätehaus bebauten Parzelle und Verkehrs- sowie Grünflächen eine Größe von insgesamt ca. 2,1 ha. Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan ist dieser derzeit überwiegend als öffentliche Grünfläche (Sportplatz) sowie zum Teil als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt.
Berührte Belange
Siedlungsstruktur
Konzentration auf die Hauptsiedlungsbereiche
Die beabsichtigte Siedlungsentwicklung soll an einem Standort erfolgen, der durch die im Jahr 2012 errichtete Fußgangerbrücke über die Tiroler Achen erschlossen wurde und sich in fußläufiger Entfernung zum Zentrum von Marquartstein mit seinen Versorgungseinrichtungen befindet. Sie setzt in etwa 60 m Entfernung am bestehenden Siedlungskörper im Nordosten von Marquartstein an und entwickelt diesen kompakt weiter. Damit entspricht die Planung grundsätzlich dem Ziel Regionalplan Südostoberbayern (RP 18) B II 3.2, wonach sich die Siedlungsentwicklung auf die Hauptsiedlungsbereiche konzentrieren soll.
Innen- vor Außenentwicklung - Flächensparen
Gemäß dem Ziel Landesentwicklungsprogramm (LEP) 1.2.1 ist der demographische Wandel bei allen raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen, insbesondere bei der Siedlungsentwicklung, zu beachten. Demzufolge ist die Siedlungsentwicklung auf die Bevölkerungsentwicklung abzustimmen.
Laut LEP 3.2 Z sind in den Siedlungsgebieten die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung möglichst vorrangig zu nutzen (vgl. auch RP 18 B II 1 G).
Daneben fordert Grundsatz LEP 3.1, dass flächensparende Siedlungs- und Erschließungsformen unter Berücksichtigung der ortsspezifischen Gegebenheiten angewendet werden sollen.
In der Begründung zu den Bebauungsplänen wird der Bedarf an den neuen Wohnbauflächen anhand der Bevölkerungsentwicklung bzw. -zunahme, ausgehend vom Jahr 2019 bis zum Jahr 2033 dargestellt und der künftige Wohnraumbedarf in neuen Wohneinheiten ermittelt sowie in einen konkreten Flächenbedarf umgerechnet. Für den Prognosezeitraum bis 2033 wird ein Gesamtbedarf von 116 Wohneinheiten bzw. 5,32 Hektar dargelegt, wobei 77 Wohneinheiten aus der Bevölkerungsentwicklung sowie 39 Wohneinheiten aus dem Auflockerungsbedarf ermittelt werden. Der dargelegte Bedarf an neuen Wohnbauflächen kann aus landesplanerischer Sicht nachvollzogen werden und wird als Ausgangswert grundsätzlich als plausibel beurteilt. Jedoch sind noch die bestehenden und im Planungszeitraum aktivierbaren Potenzialflächen vom ermittelten Wohnbaubedarf in Abzug zu bringen, um den verbleibenden tatsächlichen Wohnraumbedarf zu ermitteln. Es finden sich in der Begründung zudem keine Angaben, in welchem Umfang der dargelegte Wohnraumbedarf durch die vorliegenden Bebauungspläne gedeckt wird. Wir bitten daher um Ergänzung der im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung vorgesehenen Wohneinheiten.
Des Weiteren wurden im Zuge des interkommunalen Projektes „Ökomodell Achental“ die in der Gemeinde Marquartstein vorhandenen Potenzialflächen erhoben und in einer plangraphischen Übersicht dargestellt. Laut Ausführungen in der Begründung (Seite 8) bestehen in der Gemeinde Marquartstein 54 Grundstücke mit rund 7 ha Potenzialflächen für Wohnbauzwecke sowie 28 potenzielle Mischgebiets- und zwei Gewerbeflächen mit insgesamt weiteren rund 3 ha. Bei einer Bruttowohnungsdichte von 21,81 WE je ha würden in den wohnbaulichen Potenzialflächen rechnerisch 152 neue Wohneinheiten untergebracht werden können.
In Anbetracht der umfangreichen Potenzialflächen in der Gemeinde Marquartstein tragen die Planunterlagen dem Vorrang der Innenentwicklung in LEP 3.2 (Z) unzureichend Rechnung. Zwar wurden die bestehenden Potenzialflächen vollständig und übersichtlich ermittelt, da diese gemäß LEP 3.2 Z vorrangig zu entwickeln sind, bedarf es hinsichtlich deren Verfüg- oder Nutzbarkeit einer ausreichenden Begründung, weshalb diese nicht zur Verfügung stehen sowie der Darlegung einer entsprechenden Aktivierungsstrategie und der Ergebnisse der Umsetzung dieser Strategie. Den Unterlagen ist hierzu lediglich zu entnehmen, dass aus Einzelgesprächen mit betroffenen Grundstückseigentümern bekannt sei, dass bestehende Innenentwicklungspotenziale einer privaten Nutzung zugeführt werden sollen. Eine systematische Abfrage bei allen privaten Eigentümern habe bisher nicht stattgefunden. Darüber hinaus wird angeführt, dass sich bestehende Innenentwicklungspotenziale aufgrund der Erschließung, des Flächenzuschnitts und der Größe nicht für die im Zuge der vorliegenden Bebauungspläne vorgesehene Diversifizierung des Wohnraumangebotes eignen. Die in der Begründung enthaltenen Aussagen zu den vorhandenen Potenzialflächen bleiben insgesamt zu pauschal und bedürfen daher im Einzelnen weitere Erläuterungen, insbesondere in Hinsicht auf die bereits im Flächennutzungsplan dargestellten aber noch unbebauten Wohnbauflächen im Bereich der Fl.-Nrn. 266, 267 und 268.
Angesichts der umfangreichen Potenzialflächen in der Gemeinde ist die Umsetzung einer Strategie zur Aktivierung dieser Potenzialflächen und die Dokumentation der Ergebnisse der Umsetzung dieser Strategie obligatorisch, um dem Vorrang der Innenentwicklung in LEP 3.2 (Z) Rechnung zu tragen.
Um die Planung landesplanerisch abschließend beurteilen zu können, sind in der Bedarfsberechnung die im Planungszeitraum aktivierbaren Potenzialflächen zu berücksichtigen und die im Umgriff der beiden Bebauungspläne geplante Zahl an Wohneinheiten zu ergänzen.
Da die im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung vorgesehene Bebauung nicht direkt an der bestehenden Bebauung im Bereich Brandäcker ansetzt, verbleibt das ca. 0,8 ha große Grund-stück Fl.-Nr. 262 als siedlungsstrukturelle Lücke und befördert damit ein weiteres Ausgreifen des künftigen Siedlungskörpers in den Freiraum.
Flächeneffiziente Planung
Die gemäß den Bebauungsplanentwürfen vorgesehene Realisierung von Geschosswohnungsbauten sowie altengerechtem / betreutem Wohnen wird im Sinne LEP 3.1 ausdrücklich befürwortet, da dadurch der demographischen und sozialen Bandbreite der Wohnungsnachfrage Rechnung getragen werden kann. Die Schaffung der letztgenannten Wohnformen ist insbesondere erforderlich, da für die Gemeinde Marquartstein eine Zunahme der Altersgruppe 65 Jahre oder älter um 26 % bis 2033 vorausgesagt wird. Hinsichtlich der insbesondere im Bereich des Bebauungsplanes „Wohnbauprojekt MARO“ geschaffenen Bau- und Wohnformen wird die Planung landesplanerisch begrüßt.
Immissionsschutz
Im Zuge der Aufstellung der Bebauungspläne „Am Sportplatz“ und „Wohnbauprojekt MARO“ wurde von der C. Hentschel Consult Ing.-GmbH eine schalltechnische Untersuchung mit Datum vom Oktober 2021 erstellt. In deren Rahmen wurden die einwirkenden Immissionsbelastungen aus der östlich verlaufenden Freiweidacher Straße und der westlich verlaufenden Bundesstraße B 305, aus dem bestehenden Gewerbegebiet westlich der Tiroler Achen, aus dem Sportgelände sowie die Verkehrszunahme aus den Plangebieten untersucht und eine Abschätzung der Immissionsbelastung aus den Gewerbeflächen und dem Parkdeck im MI 3 des Bebauungsplanes „Am Sportplatz“ vorgenommen.
Ob die Ergebnisse der schalltechnischen Untersuchung zutreffen und die in den Bebauungs-planentwürfen getroffenen Festsetzungen bzw. aufgenommenen Hinweise zum Immissionsschutz ausreichen, um den Belangen des Lärmschutzes (vgl. Bayerisches Landesplanungsgesetz (BayLplG) Art. 6 Abs. 2 Nr. 7) Rechnung zu tragen, ist mit der unteren Immissionsschutzbehörde abzuklären.
Hochwasserschutz / Klimawandel
Laut Umweltatlas Bayern (Naturgefahren) befindet sich der Geltungsbereich vollständig im Bereich der Hochwassergefahrenflächen HQextrem der Tiroler Achen sowie in einem wassersensiblen Bereich.
Laut Planunterlagen wurde für den Bereich südlich des Geltungsbereiches vom Ingenieurbüro Aquasoli ein Gutachten zur Binnenentwässerung im Hinblick auf Starkregenereignisse erstellt. Da laut Begründung davon auszugehen ist, dass für den gegenständlichen Geltungsbereich eine ähnliche Problemstellung vorliegt, wird auf die Ergebnisse des Gutachtens verwiesen. In diesem wurde empfohlen, südöstlich des Geltungsbereiches Hochwasserrückhaltebecken zum Schutz der Ausuferungen bei Überlastung des bestehenden Entwässerungssystems anzulegen sowie technische Lösungen für die Entwässerung im Hochwasser-Fall der Tiroler Achen vorzuhalten.
Unter welchen konkreten Voraussetzungen den Belangen des Hochwasserschutzes (vgl. LEP 7.2.5 G) und des Klimawandels (vgl. LEP 1.3.2 G) ausreichend Rechnung getragen werden kann, ist mit dem Wasserwirtschaftsamt Traunstein abzuklären.
Natur und Landschaft einschließlich Artenschutz
Auf eine schonende Einbindung der neuen Siedlungsflächen in das Orts- und Landschaftsbild ist zu achten (vgl. LEP 7.1.1 G, RP 18 B I 2.1 Z, B II 3.1 Z). Den Belangen von Natur und Landschaft ist diesbezüglich in enger Abstimmung mit der unteren Bauaufsichts- und unteren Naturschutzbehörde Rechnung zu tragen. Zudem sind die Belange des Artenschutzes (vgl. LEP 7.1.6 G), insbesondere aufgrund der im Süden des Plangebietes bestehenden Hecke, die laut Begründung im Zuge der Umsetzung gerodet werden soll, zu berücksichtigen.
Erneuerbare Energien / Klimaschutz
Gemäß LEP 6.2.1 Z sind erneuerbare Energien verstärkt zu erschließen und zu nutzen (vgl. auch RP 18 B V 7.1 Z, 7.2 Z). Es sollte daher geprüft werden, für die neu zu erstellenden Gebäude eine Teilversorgung aus regenerativen Energiequellen (z.B. Sonnenkollektoren, Wärmepumpen, Photovoltaik) zu ermöglichen sowie die dafür notwendigen vorbereitenden Maßnahmen festzusetzen bzw. vertraglich zu regeln. Dies trägt auch den Anforderungen des Klimaschutzes (vgl. LEP 1.3.1 G) Rechnung.
Ergebnis
Die vorliegenden Planungen können auf Grundlage der aktuell vorliegenden Unterlagen derzeit nicht abschließend landesplanerisch bewertet werden. Mit Blick auf den Nachweis des Bedarfs an den neuen Siedlungsflächen für Wohnen und Gewerbe sind die Planunterlagen um die unter „Innen- vor Außenentwicklung - Flächensparen“ genannten Punkte zu ergänzen. Zudem ist die Umsetzung einer Strategie zur Aktivierung der im Siedlungsumgriff bestehenden Potenzialflächen erforderlich.
Des Weiteren wären die Belange des Immissionsschutzes, des Hochwasserschutzes / Klima-wandels, von Natur und Landschaft einschließlich Artenschutz sowie der Erneuerbaren Energien / des Klimaschutzes, in Abstimmung mit den zuständigen Fachbehörden, zu berücksichtigen.
Für die Annahme unseres Gesprächsangebotes (E-Mail des Ersten Bürgermeisters Herrn Andreas Schenk vom 04.05.2022) zur Klärung der offenen Fragen bedanken wir uns. Terminvorschläge für eine Videokonferenz teilen wir Ihnen gerne in einer gesonderten E-Mail bzw. in einem Telefonat parallel mit.
Abwägung:
Am 10.06.2022 fand eine Videokonferenz zu dieser Stellungnahme statt, an der Frau Rothut und Herr Dr. Schuh von der Höheren Landesplanungsbehörde sowie 1. Bürgermeister Scheck, Herr Dr. Stegen und die Mitarbeiter des Bauamtes Marquartstein teilnahmen.
1. Bürgermeister Scheck erläuterte die Innenentwicklungssituation und die umfangreichen Vorarbeiten in Zusammenarbeit mit dem Büro Salm & Stegen, die ein Innenentwicklungskonzept für die Achental-Gemeinden erstellten. Zum einen stehen für die geplanten Projekte innerorts keine ausreichend großen gemeindlichen Flächen zur Verfügung bzw. es sind schon andere Projekte in Zusammenarbeit mit Investoren auf diesen Flächen in Planung. Zum anderen sind zahlreiche unbebaute Innenbereichsflächen in bestehenden Bebauungsplänen in privater Hand, auf die kein Zugriff möglich ist. Nach eingehender Darstellung der Situation und zahlreichen Nachfragen, sind für die Höhere Landesplanungsbehörde die Bedenken ausgeräumt, wobei in der Begründung eine entsprechende Klarstellung zur Innenentwicklungssituation zu erfolgen hat.
Mit Email der Höheren Landesplanungsbehörde vom 07.07.2022 wurde diese Ergänzung nochmals bestätigt:
Vorrang Innen- vor Außenentwicklung / Potenzialflächen
Die in der Gemeinde vorhandenen Potenzialflächen befinden sich im Eigentum weniger Personen, so dass der Weg der direkten Eigentümeransprache, der von der Gemeinde praktiziert wird, als Strategie zur deren Aktivierung nachvollzogen werden kann. Die Begründung sollte diesbezüglich klarstellend ergänzt werden.
Die Besprechungsnotiz endete mit dem abschließenden Ergebnis:
Der von der Gemeinde verfolgte Paradigmenwechsel in der Siedlungsentwicklung hin zu flächeneffizienten Bauformen zur Befriedigung der absehbaren Siedlungsflächenbedarfe (altengerechter Wohnraum, bezahlbarer Wohnraum) wird ausdrücklich begrüßt.
Eine flächeneffiziente Bebauung ist auch im Bebauungsplan „Am Sportplatz“ durch die Festsetzung einer Zwei- bzw. Dreigeschossigkeit erkennbar. Im weiteren Planungs- und Realisierungsprozess ist eine flächeneffiziente Bebauung sicherzustellen.
Eine regelmäßige Eigentümeransprache zur Aktivierung der vorhandenen Potenzialflächen ist weiterhin durchzuführen und die künftige Siedlungsentwicklung auf die innerörtlichen Potenzialflächen zu konzentrieren.