Dem Gemeinderat wurden die nachfolgend eingegangenen Stellungnahmen zur Kenntnis gebracht und abgewogen:
14.12.2022: Eingang der Stellungnahme des Landratsamtes Traunstein, untere Naturschutzbehörde, vom 14.12.2022; mit der Bauleitplanung besteht aus naturschutzfachlicher Sicht entsprechend dem Planungsstand grundsätzlich Einverständnis.
Nach unserer Auffassung sind die Grundlagenerhebungen hinsichtlich des Artenschutzrechts jedoch noch nicht abgeschlossen, weshalb diese Stellungnahme nur vorläufigen Charakter haben kann.
Die Relevanzprüfung hat ergeben, dass für eine abschließende Feststellung hinsichtlich der Existenz artenschutzrechtlicher (und abwägungsfester) Verbotstatbestände noch weitere Untersuchungen erforderlich werden, siehe dazu das Gutachten IB Steil vom 21. Dezember 2021
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Aktuell können Verstöße gegen die artenschutzrechtlichen Verbote (noch) nicht ausgeschlossen werden. Eine abschließende Beurteilung kann erst nach der Durchführung und Abschluss der weiterführenden Untersuchungen abgegeben werden.
Nachdem die beeinträchtigende bzw. verbotene Handlung nicht schon der Bebauungsplan ist, sondern erst seine Verwirklichung, also das konkrete Einzelbauvorhaben, kann auch für jeden Eingabeplan separat die Untersuchung durchgeführt und vorgelegt werden. Diese aufwändigere Vorgehensweise kann vermieden werden, wenn sich die Gemeinde bereits auf Ebene der Bauleitplanung abschließend Klarheit über die artenschutzrechtlichen Sachverhalte schafft.
Den letztgenannten Weg würden wir empfehlen.
Abwägung:
Die Stellungnahme wird entsprechend beachtet. Hinsichtlich der noch nicht abgeschlossenen Relevanzprüfung sind die noch entsprechenden weiterführenden Untersuchungen vorzunehmen, um eine abschließende artenschutzrechtliche Bewertung für die gesamte Bauleitplanung herbeizuführen.
27.12.2022: Eingang der Stellungnahme des Staatl. Bauamtes Traunstein vom 19.12.2022; sofern auf Grund des Erschließungsverkehrs zum Bebauungsgebiet „Neue Ortsmitte eine Umgestaltung des Anschlusses an die B305 bzw. die Anpassung oder Änderung der Lichtsignalanlage erforderlich wird, sind die hierfür anfallenden Kosten durch die Gemeinde Marquartstein zu tragen.
Abwägung:
Die Stellungnahme wird entsprechend beachtet.
16.01.2023: Eingang der Stellungnahme von Frau Monika Brandl vom 12.01.2023; in den „amtlichen Bekanntmachungen“ der Gemeinde Marquartstein Nr. 25/22 zur Bebauungsplanaufstellung „Neue Ortsmitte“ ist auch mein Grundstück Fl.-Nr. 482/1 in den textlichen Festsetzungen als Änderungsbereich aufgeführt. Bei der Planeinsicht am 09.01.2023 beim Bauamt, Herrn Oberhorner, war eindeutig ersichtlich, dass mein Grundstück Fl.-Nr. 482/1 in der zeichnerischen Darstellung des Aufstellungsbereiches nicht innerhalb der Grenze der Bebauungsplanaufstellung „Neue Ortsmitte“ liegt und somit auch nicht in der textlichen Festlegung des Aufstellungsbereiches aufgeführt werden kann. Ich stimme nicht zu, dass mein Grundstück Fl.-Nr. 482/1, ohne Rücksprache mit mir in irgendeine Bebauungsplanänderung aufgenommen wird. Deshalb beantrage ich, dass mein Grundstück Fl.-Nr. 482/1 aus allen textlichen Festsetzungen in der Bebauungsplanänderung „Neue Ortsmitte“ der Gemeinde Marquartstein entfernt wird und nicht mehr Gegenstand von irgendwelchen Planungen ist. Ich bitte Sie, mir die Herausnahme meines Grundstückes Fl.-Nr. 482/1 von allen weiteren Bebauungsplanänderung schriftlich zu bestätigen.
Abwägung:
Die Fl.-Nr. 482/1 ist nicht Bestandteil der Bebauungsplanaufstellung „Neue Ortsmitte“. Die Flurnummer taucht weder im Planungsgebiet noch in den textlichen Festsetzungen auf. Lediglich im Aufstellungsbeschluss und im Beschluss über die frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung hat die Flurnummer irrtümlich Eingang gefunden, was aber ohne Belang ist.
17.01.2023: Eingang der Stellungnahme des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege vom 17.01.2023; Bodendenkmalpflegerische Belange: Das Plangebiet liegt im Bereich des historischen Ortskerns von Marquartstein. Die Burg Marquartstein ist bereits im 11. Jh. Erwähnt, eine Besiedelung des Ortes und insbesondere eine Nutzung des Übergangs über die Tiroler Achen ist anzunehmen. Weitere, bislang unbekannte Bodendenkmäler aus der Frühgeschichte oder dem Mittelalter sind deshalb im Plangebiet zu vermuten. Insbesondere bei den tiefgreifenden Bodeneingriffen, die für die Tiefgarage notwendig sind, ist mit dem Aufdecken von entsprechenden Befunden zu rechnen. Im Bereich von Bodendenkmälern sowie in Bereichen, wo Bodendenkmäler zu vermuten sind, bedürfen gemäß Art. 7 Abs. 1 BayDSchG Bodeneingriffe aller Art einer denkmalrechtlichen Erlaubnis. Wir bitten Sie deshalb, folgenden Text in die textlichen Hinweise auf dem Lageplan und ggf. in den Umweltbericht zu übernehmen:
Für Bodeneingriffe jeglicher Art im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist eine denkmalrechtliche Erlaubnis gem. Art. 7 Abs. 1 BayDSchG notwendig, die in einem eigenständigen Erlaubnisverfahren bei der zuständigen Unteren Denkmalschutz-behörde zu beantragen ist.
Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege wird in diesem Verfahren gegebenenfalls die fachlichen Anforderungen formulieren.
Wir weisen darauf hin, dass die erforderlichen Maßnahmen abhängig von Art und Umfang der erhaltenen Bodendenkmäler einen größeren Umfang annehmen können und rechtzeitig geplant werden müssen. Sollte die archäologische Ausgrabung als Ersatz für die Erhaltung eines Bodendenkmals notwendig sein, sind hierbei auch Vor- und Nachbereitung der Ausgrabung zu berücksichtigen (u.a. Durchführungskonzept, Konservierung und Verbleib der Funde). Bei der Verwirklichung von Bebauungsplänen soll grundsätzlich vor der Parzellierung die gesamte Planungsfläche archäologisch qualifiziert untersucht werden, um die Kosten für den einzelnen Bauwerber zu reduzieren (vgl. BayVGH, Urteil v. 4. Juni 2003, Az.: 26 B 00.3684, EzD 2.3.5 Nr. 3 / Denkmalpflege Informationen des BLfD 2004/I (B 127), 68 ff. [mit Anm. W. K. Göhner]; BayVG München, Urteil v. 14. September 2000, Az.: M 29 K 00838, EzD 2.3.5 Nr. 2). Als Alternative zur archäologischen Ausgrabung kann in bestimmten Fällen eine Konservatorische Überdeckung der Bodendenkmäler in Betracht gezogen werden. Eine Konservatorische Überdeckung ist oberhalb des Befundhorizontes und nur nach Abstimmung mit dem BLfD zu realisieren (z.B. auf Humus oder kolluvialer Überdeckung). Vgl. zur Anwendung, Ausführung und Dokumentation einer Konservatorischen Überdeckung
Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege berät in Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde bei der Prüfung alternativer Planungen unter denkmalfachlichen Gesichtspunkten.
Fachliche Hinweise zur Abstimmung kommunaler Planungen mit Belangen der Bodendenkmalpflege entnehmen Sie auch bitte der Broschüre „Bodendenkmäler in Bayern. Hinweise für die kommunale Bauleitplanung“
Die mit dem Bayerischen Staatsministerium des Innern abgestimmte Rechtsauffassung des Bayerischen Staatsministeriums für Wissenschaft, Forschung und Kunst und des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege zur Überplanung von (Boden-) Denkmälern entnehmen Sie bitte dem Vollzugsschreiben des StMBW vom 09.03.2016
sowie unserer Homepage
(Rechtliche Grundlagen bei der Überplanung von Bodendenkmälern).
In Umsetzung der Rechtsprechung des Bayerischen Verfassungsgerichtshof (Entscheidung vom 22. Juli 2008, Az.: Vf. 11-VII-07, juris / NVwZ 2008, 1234-1236 [bestätigt durch die nachgehenden Beschlüsse des Bundesverfassungsgerichts vom 4. November 2008, Az.: 1 BvR 2296/08 & 1 BvR 2351/08, n. v.]) wird dringend angeregt, aus städtebaulichen Gründen geeignete Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 BauGB (z. B. nach Nummern 2, 9, 10, 11, 15, 20 [Bodendenkmal als „Archiv des Bodens“]) vorzunehmen.
Die Untere Denkmalschutzbehörde erhält dieses Schreiben per E-Mail mit der Bitte um Kenntnisnahme. Für allgemeine Rückfragen zur Beteiligung des BLfD im Rahmen der Bauleitplanung stehen wir selbstverständlich gerne zur Verfügung.
Abwägung:
Die Stellungnahme des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege wurde zur Kenntnis genommen. Jedoch sind in diesem innerörtlichen Bereich schon in den letzten Jahren und Jahrzehnten einige Baumaßnahmen und Abrissarbeiten erfolgt ohne dass man auf archäologische Funde gestoßen wäre. Die Forderung des BLfD würde eine erhebliche Belastung des Bauwerbers bedeuten. Der Hinweis aus der Stellungnahme des Landesamtes wird daher nicht in die Hinweise durch Text des Bebauungsplanes übernommen, zumal das BayDSchG sowieso auch unabhängig von diesem Bebauungsplan für die Bauwerber gilt.
23.01.2023: Eingang des Schreibens der Deutschen Telekom Technik GmbH, Landshut, vom 23.01.2023; Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) - als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 125 Abs. 1 TKG - hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o. g. Planung nehmen wir wie folgt Stellung:
Im Geltungsbereich befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom, die durch die geplanten Baumaßnahmen möglicherweise berührt werden (siehe Bestandsplan in der Anlage – dieser dient nur der Information und verliert nach 14 Tagen seine Gültigkeit). Wir bitten Sie, bei der Planung und Bauausführung darauf zu achten, dass diese Linien nicht verändert werden müssen bzw. beschädigt werden.
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das „Merkblatt Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle" der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 2013 - siehe hier u. a. Abschnitt 6 - zu beachten. Wir bitten sicherzustellen, dass durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert werden.
Senden Sie bitte beigefügte Anlage „Abfrage Eckdaten Bauleitplanung“, auch wenn noch nicht alle Daten bekannt sind, baldmöglichst an uns zurück.
Abwägung:
Die Stellungnahme wird entsprechend beachtet. Die Anlage „Abfrage Eckdaten Bauleitplanung“ wurde bearbeitet und am 24.01.2023 zurückgesandt.
24.01.2023: Eingang der Stellungnahme des Gesundheitsamtes Traunstein vom 24.01.2023; bei der vorgesehenen Aufstellung des oben genannten Bebauungsplanes der Gemeinde Marquartstein sind hygienische Belange nicht betroffen. Aus hygienischer Sicht ergeben sich keine grundsätzlichen Einwendungen oder Bedenken.
Abwägung:
Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
24.01.2023: Eingang der Stellungnahme des Beirates für Natur- und Klimaschutz der Gemeinde Marquartstein vom 24.01.2023; Die Neuplanung der Ortsmitte ist grundsätzlich zu begrüßen. Eine Verdichtung der Ortsmitte ist gegenüber der Ausweisung von neuen Baugebieten auf der grünen Wiese aus naturschutzfachlicher Sicht zu bevorzugen.
Folgende Regelungen im Bebauungsplan sind, den Umwelt- und Naturschutz betreffend, positiv hervorzuheben:
- Vorrang des Aufenthalts als Bestimmungszweck des Marktplatzes (Festsetzung) und daraus folgernd
- Die Reduzierung der Anzahl der Stellplätze im Marktplatzbereich.
- Die Sperrung des Marktplatzes für den Durchgangsverkehr, wie in der Begründung des BBPlans in 5.5. ausgeführt und durch Gemeinderatsbeschluss vom 16. Jan 23 bestätigt .
- Neupflanzung von 30 großkronigen Bäumen als Ersatz für 12 Fällungen vorhandener Bäume, insbesondere entlang der zukünftigen „Marktstraße“ (Festsetzungen 10 .)
- Die Überdeckung der Tiefgargage mit mindestens 80 cm belebtem Oberboden (Festsetzungen 8.4.)
- Maßnahmen gegen unnötige Lichtverschmutzung (Festsetzungen 11.3.)
- die Durchwegung des Wohnquartiers durch grundbuchlich gesicherte Wegerechte (Begründung 5.5.)
- Die Aufwertung der Bushaltestelle durch das geplante Vordach an der Apotheke, durch den Fahrradparkplatz und Sitzmöglichkeiten. Diese Darstellung in der Begründung zum BBPlan (Begründung 4.1.) ist jedoch nicht durch entsprechende Festsetzungen im BBPlan gesichert. Letzteres bitten wir zu ändern /s.u.)
Aus Sicht des Klimaschutzes, der auf kommunaler Ebene eine vorsorgende Energie- und Verkehrspolitik erfordert, sollten Festsetzungen in den BBPlan mit aufgenommen werden:
- Wärmeversorgung: Anschlusszwang ans Nahwärmenetz der Gemeinde
- Stromversorgung: Solarpflicht
- Fahrradverkehr: Beleuchtete, überdachte Fahrradstellplätze wohnortnah, in Marktplatznähe und in unmittelbarer Nähe zur Bushaltestelle (nicht in Festsetzungen zum BBPlan enthalten)
Darüber hinaus können folgende Regelungen zu einer weiteren ökologischen Aufwertung des Neubaugebietes beitragen
- Ausschluss von Mobilfunksendeanlagen. Die Breitbandversorgung des Gebietes mit 30 Mbit/s (Begründung 2.5.) ist nicht mehr zeitgemäß und für eine sinnvolle Alternative zu einem potentiellen Ausbau des Funknetzes nicht ausreichend.
- Rasenflächen sollten nicht durch Kies- oder Lose-Steine Flächen ersetzt werden dürfen!
- Für den Großteil der Beleuchtung in den Wohnquartieren sollten Bewegungsmeder vorgeschrieben werden, um den Energieeinsatz für Nachtbeleuchtung zu minimieren.
- Im zukünftigen Marktplatzbereich ist auf jeden Fall ein öffentlicher Wasserspender einzuplanen.
Die Verbesserungsvorschläge zur Implementierung der Energie- und Mobilitätswende und zum Ausschluss von Mobilfunkanlagen im BBPlan sind als konkrete Anträge diesem Schreiben beigefügt:
Einwendung zum Bebauungsplan „Neue Ortsmitte“ – hier: Fahrradstellplätze
Antrag
Im Bebauungsplan „Neue Ortsmitte“ wird der Punkt 12.4. „Stellplätze für Kraftfahrzeuge“ durch folgende Regelungen ergänzt:
Pro angefangene 30 m2 Wohnfläche ist mindestens ein Fahrradstellplatz nachzuweisen. Fahrradstellplätze müssen von der öffentlichen Verkehrsfläche leicht erreichbar und gut zugänglich sein, eine wirksame Diebstahlsicherung ermöglichen, wettergeschützt und abends beleuchtet sein (1). Sie sind wohnungsnah zu errichten.
Fahrradstellplätze sind zusätzlich in der Nähe der Bushaltestelle einzuplanen.
Begründung
Um die Klimaschutzziele zu erreichen und den Verbrauch fossiler Energien zu senken (2), muss neben der Energieversorgung auch das Thema Mobilität in den Fokus gerückt werden. Dazu kann die Kommune durch Festsetzungen im Bebauungsplan die Attraktivität des Radverkehrs verbessern. Eine Verlagerung des vom neuen Bebauungsgebiet ausgehenden Verkehrs vom Auto auf das Fahrrad führt zu einer Entlastung des innerörtlichen Verkehrsaufkommens.
Das geplante Baugebiet eignet sich durch seine zentrale Lage und der Nähe zu Einkaufsmärkten und Schulen besonders gut dafür, Kurzstrecken mit dem Fahrrad zu erledigen. Allerdings sollte dazu dem Fahrrad bauplanungsrechtlich dieselbe Bedeutung beigemessen werden, wie dem Kfz- Verkehr.
Die geplante Verkehrsberuhigung am Markt trägt diesem Anliegen bereits Rechnung. Durch die Ausweisung von Stellplätzen für Fahrräder kann der Komfort für die Radbenutzung weiter erhöht werden. In der Begründung des Bebauungsplans ist diesen Aspekten bereits Rechnung getragen (Begründung Kap 4.1. S31 f). Diese haben jedoch keine rechtlich bindende Wirkung, was nur durch Festlegungen im BBPlan sichergestellt ist. Wichtig wäre eine gute Verzahnung zwischen Radverkehr und ÖPNV, weswegen ein überdachter, beleuchteter Fahrradstellplatz an der Bushaltestelle unumgänglich ist. Gleiches gilt für komfortable Radabstellplätze zumindest am geplanten Ärztehaus und der Bibliothek.
Rechtlich ist die Verpflichtung zur Anlage ausreichender Fahrradstellplätze durch die Bayerische Bauordnung BayBO Art 81 (1) Satz 4 (3) abgesichert.
Empfehlungen zur Anlage von Fahrradstellplätzen, die dem Stand der Technik entsprechen, und Kriterien für eine Akzeptanz der Parkanlagen können dem Ratgeber des ADFC (4) entnommen werden.
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Siehe Begründung Einwendung zum Bebauungsplan „Am Sportplatz“ hier Energieversorgung
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Abwägung:
Nach Abwägung stimmt der Gemeinderat dem Antrag zu den Fahrradstellplätzen nicht zu. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB können aus städtebaulichen Gründen Flächen für das Abstellen von Fahrrädern im Bebauungsplan verpflichtend festgesetzt werden. Bezüglich der unterschiedlichen Gebietsarten sind diese Flächen für das Abstellen von Fahrrädern konkret hinsichtlich der Bewohner-/Mitarbeiterstruktur im jeweiligen Bauantrag einzufordern. Rechtlich ist die Verpflichtung zur Anlage ausreichender Fahrradstellplätze durch die Bayerische Bauordnung BayBO Art 81 (1) Satz 43 abgesichert, wie in der Einwendung erwähnt.
Einem überdachten, beleuchteten Fahrradabstellplatz an der Bushaltestelle wird nicht zugestimmt, da zum einen ausreichende Fahrradabstellplätze im Bereich des Rathausgeländes zur Verfügung stehen, zum anderen ein entsprechendes Fahrradabstellplatzgebäude vor dem geplanten Wohn- und Geschäftshaus sich beeinträchtigend auswirkt und ortsplanerisch störend wirkt.
Einwendung zum Bebauungsplan „Neue Ortsmitte“ – hier: Mobil- und Glasfaserversorgung
Antrag
Im Bebauungsplatz „Neue Ortsmitte“ wird der Punkt 13 Immissionsschutz durch folgende Regelungen ergänzt:
13.5. Mobilfunk
Die Errichtung von Mobilfunkanlagen innerhalb des Geltungsbereichs ist unzulässig.
Alle Gebäude müssen die Möglichkeit erhalten, an Glasfaser anzuschließen. Ist dies derzeit nicht möglich, so sind Leerrohre bis zur Hausübergabestelle gemeinsam mit den anderen Erschließungsmaßnahmen zu verlegen.
Begründung
In dem gesamten Planungsgebiet lässt sich kein Standort für Mobilfunksendeanlagen finden, der einen Mindestabstand von 200 m zur Wohnbebauung sicherstellt.
Der Gemeinderat hat sich im letzten Jahr mit dem Antrag der Bürgerinitiative Vorsicht Elektrosmog Achental und den Handlungsempfehlungen des Naturschutzbeirats auseinandergesetzt. Bei der Behandlung des Antrags bekundete die Mehrheit der Gemeinderäte die Absicht, dem Vorsorgegedanken bei der Mobilfunkplanung einen großen Stellenwert beizumessen. Die Argumente für die Einhaltung von Mindestabständen zur Wohnbebauung, möchte ich an dieser Stelle nicht nochmal wiederholen. Ich verweise auf den Antrag, den ich dieser Einwendung als Kopie nochmals beigefügt habe. Eine Überarbeitung aller Bebauungspläne zur Ausweisung von Positivflächen und Sperrung anderer Flächen erteilte der Gemeinderat damals eine Absage, weil dies als zu aufwändig eingestuft wurde. Sinnvoll ist es jedoch, entsprechende Passagen bei der Neuaufstellung (oder Überarbeitung) von Bebauungsplänen aufzunehmen, wenn dies zur Strahlenminimierung offensichtlich von Vorteil ist.
Marquartstein wird, aufgrund seiner Topographie, sehr gut von außerhalb mit Mobilfunk versorgt. Eine Aufstellung von Sendeanlagen in unmittelbarer Umgebung zur Bevölkerung ist deswegen nicht erforderlich und sollte deshalb per Satzung ausgeschlossen werden. Dies wurde auch bei der Aufstellung des Bebauungsplans „Eingeschränktes Gewerbegebiet Marquartstein Nord“ im Punkt 12 sowie bei den jüngst beschlossenen Bebauungsplänen MARO und Sportplatz vorgenommen.
Um den Vorrang der funkfreien und deswegen gesundheitsverträglichen Internetanbindung über das Festnetz auch zukünftig sicherzustellen, sollen im Bebauungsplan, soweit möglich, alle Voraussetzungen geschaffen werden, um eine Anbindung an ein Glasfasernetz jetzt oder zu einem späteren Zeitpunkt kostengünstig realisieren zu können. Dies ist insbesondere für sich ansiedelnde Gewerbebetriebe u. U. von großem Interesse.
Abwägung:
Das Bebauungsplangebiet wurde bereits 2018 im Masterplan für den Glasfaserausbau der Gemeinde berücksichtigt. Eine Pflicht zur Verlegung ergibt sich bereits aus dem Telekommunikationsgesetz. Eine Festsetzung im Bebauungsplan ist somit nicht erforderlich. Hinsichtlich der zusätzlichen Festsetzung auf Ausschluss von Mobilfunkanlagen stimmt der Gemeinderat dem Antrag zur Mobilfunkversorgung zu.
Einwendung zum Bebauungsplan „Neue Ortsmitte“ – hier: Energieversorgung
Antrag
Im Bebauungsplatz „Neue Ortsmitte“ wird der zusätzliche Punkt „Energieversorgung“ aufgenommen.
Für alle Neubauten des Bebauungsplans gilt eine Solarpflicht gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 23 b BauGB. Südlich orientierte Dachflächen sind zu mindestens 60% mit PV-Zellen auszustatten. Bei Gebäuden mit Nord-Süd Ausrichtung des Firsts ist mindestens eine der beiden Dachhälften (Ost oder West) zu mindestens 60% mit PV-Zellen auszustatten.
15% der Stellplätze in der Tiefgarage werden mit Ladestationen für E-Autos ausgestattet. Die anderen Stellplätze enthalten bereits Stromanschlüsse, so dass eine spätere Nachrüstung mit Wallboxen kostengünstig und ohne Aufwand schnell erfolgen kann.
Der Punkt 12.1.2 Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie in seiner jetzigen Formulierung wird durch Einführung einer Solarpflicht hinfällig.
Alle Neubauten sind außerdem an das neu entstehende Nahwärmenetz der Gemeinde anzuschließen.
Begründung
Schon die alte Bundesregierung hat im Klimaschutzgesetz eine Klimaneutralität bis 2045 rechtsverbindlich verankert (1). Um das nächste Etappenziel – nämlich eine Einsparung von 65% CO2 bis zum Jahr 2030 – zu erreichen, muss nach Wirtschaftsminister Habeck der Anteil der erneuerbaren Energien bis zum Jahr 2030 auf 80% angehoben werden (2). Nur so kann Deutschland seinen Beitrag leisten das 1,5 Grad Ziel zu erreichen. Dessen Verfehlung wird noch gravierendere Klimaschäden – auch in Deutschland – hervorrufen, als sich dies schon jetzt durch die Flutkatastrophe im Jahr 2021, die Ernteeinbußen der letzten Jahre (3), die Zunahme an heftigen Unwettern oder die zunehmende Schädigung der deutschen Wälder (4) bereits angekündigt hat. Der Angriffskrieg in der Ukraine hat uns zudem vor Augen geführt, wie stark Deutschland von den Energieimporten aus dem autoritär geführten Russland abhängig ist. Den Import auf andere autoritäre Staaten umzulenken, verschiebt mittelfristig nur die Abhängigkeiten. Ein zukünftiger Verzicht von Gas, Öl und Kohleimporten aus Russland kann nur schwer abgefangen werden, wenn der Ausbau der regenerativen Energien nicht massiv vorangetrieben wird.
Die genannten Ziele können nur dann erreicht werden, wenn jede Kommune und deren Menschen ihren Beitrag dazu leisten.
Bei der Aufstellung neuer Bebauungspläne muss den Fragen der Energieversorgung höchste Priorität eingeräumt werden. Diese müssen in der derzeitigen politischen und ökologischen Situation über den eventuellen Anschluss an ein Wärmenetz und die Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen hinausgehen.
Beim Bebauungsplan „Neue Ortsmitte“ entstehen große Gebäudekomplexe, die sich für die Installation von Photovoltaikanlagen bestens anbieten. Angesichts des dringenden gesellschaftlichen Handlungsbedarfes (s.o.) kann hierbei nicht ausschließlich auf die Freiwilligkeit der Eigentümer gesetzt werden.
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In der Begründung des Bebauungsplans wird unter dem Punkt 6.1. die Festsetzung, dass Anlagen zur Nutzung solarer Energien zugelassen werden, bereits als maßgeblicher Beitrag zum Klimaschutz gewertet. Diese Festsetzung ist aber nicht hinreichend. Denn auf dem Gelände entstehen Miet- oder Eigentumswohnungen, bei denen durch die rechtlichen Rahmenbedingungen eine spätere Bestückung mit Solaranlagen sehr unwahrscheinlich wird. Solaranlagen haben in dem neuen Baugebiet nur eine Chance, wenn sie bereits bei Errichtung der Gebäude erstellt werden und der Bauherr durch eine Solarpflicht dazu gezwungen wird.
Angesichts zunehmend hoher Energiepreise stellt die Installation von Solaranlagen keine wirtschaftlich unzumutbare Forderung für die zukünftigen Eigentümer dar. Der bei der Diskussion zur Solarpflicht beim BBPlan Am Sportplatz von einem der Gemeinderäte genannte Betrag von 200.000 € zur Errichtung einer Solaranlage waren vollkommen aus der Luft gegriffen. Derzeit kann mit einem Preis von bis zu 1800 € je Kilowatt Peak Solarstrom gerechnet werden (5 6). Insbesondere wenn die Anlage von vornherein (und nicht irgendwann später) eingeplant wird, entfallen höhere Kosten für die Leitungsverlegung. Bei Gebäude 1 beispielsweise, mit einer Solarpflicht für 168 m2, könnte eine Leistung von 17 kWPeak erzeugt werden, was Anlagenkosten von rund 30.000 € erwarten lässt. Diese würden sich durch Eigenverbrauch und Stromeinsparungen schnell amortisieren, insbesondere wenn eine verpflichtende Solaranlage freiwillig durch die Installation von Batteriespeichern ergänzt wird. Die Möglichkeit, über die Regionalwerk AG7 erzeugten Überschuss-Strom zu vernünftigen Einspeise Preisen ins Netz abgeben zu können, würde die Attraktivität der Anlagen weiter erhöhen.
Zur Umsetzung der Energiewende ist auch eine schnelle Abkehr von fossilen Energieträgern bei der Mobilität vorzunehmen. Eine Infrastruktur für das (kostengünstige) Laden von E-Fahrzeugen ist Voraussetzung dafür, dass Menschen die Bereitschaft zeigen, beim nächsten Autokauf auf E-Fahrzeuge zu wechseln. Bei vorhandener Infrastruktur lohnt sich angesichts steigender Energiepreise ein Umstieg auch finanziell. Aus diesem Grund soll diese Infrastruktur in der Tiefgarage von Anfang an geschaffen werden. Ökologisch ist die Benutzung besonders dann, wenn eine Aufladung des Fahrzeuges regenerativ, möglichst aus eigener Produktion, erfolgen kann. Rechtlich sind Festlegungen im Bebauungsplan durch die Bayrische Bauordnung abgesichert.
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Abwägung:
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 23 b BauGB kann aus städtebaulichen Gründen eine Solarpflicht im Bebauungsplan festgesetzt werden.
Die Festsetzung einer Solarpflicht wird einerseits für nicht erforderlich gehalten, da es ohnehin im eigenen wirtschaftlichen Interesse der Investoren liegt, entsprechende energetische Ausstattungen vorzusehen. Andererseits ist generell von entsprechenden Festsetzungen dringend abzuraten. Hintergrund hierfür ist das neue Gebäudeenergiegesetz. Hier ist der Mindestversorgungsanteil am Wärme- und Kälteenergiebedarf eines Gebäudes je nach Energieträger geregelt. Für solarthermische Strahlungsenergie und PV liegt der Anteil bei 15 %. Bei anderen Energieträgern müsste der Anteil deutlich höher sein. Zudem ist eine entsprechende Pflicht nicht so einfach rechtssicher zu begründen, weshalb einem der Energieträger Vorrang vor anderen Energieträgern gegeben werden soll:
Anforderungen an die Begründung stellen sich wie folgt dar:
- Gleichbehandlungsgebot: Ein die ganze Gemeinde umfassendes Energiekonzept, aus dem sich eine Regelung für PV-Dachanlagen ergibt, wäre erforderlich.
- Wirtschaftlichkeitsgrundsatz: In der Begründung zum Bebauungsplan muss die Einhaltung des § 5 GEG nachvollziehbar erläutert werden (Die Anforderungen und Pflichten, die in diesem Gesetz oder in den auf Grund dieses Gesetzes erlassenen Rechtsverordnungen aufgestellt werden, müssen nach dem Stand der Technik erfüllbar sowie für Gebäude gleicher Art und Nutzung und für Anlagen oder Einrichtungen wirtschaftlich vertretbar sein. Anforderungen und Pflichten gelten als wirtschaftlich vertretbar, wenn generell die erforderlichen Aufwendungen innerhalb der üblichen Nutzungsdauer durch die eintretenden Einsparungen erwirtschaftet werden können. Bei bestehenden Gebäuden, Anlagen und Einrichtungen ist die noch zu erwartende Nutzungsdauer zu berücksichtigen.).
- Eigentumsfreiheit (Art. 14 GG).
- Weitere Aspekte (Blendwirkung, Ortsbild, Kombinationsmöglichkeiten bzw. Flächenkonkurrenz mit Dachbegrünung).
- Gibt es geeignetere oder auch zusätzliche Orte für Solaranlagen.
- Verfassungsrecht: Art. 20a GG ist einerseits in einen Ausgleich mit den anderen Verfassungsgütern und Verfassungsprinzipien zu bringen. Mit fortschreitendem Klimawandel gewinnt das Gebot, bei der Planung die nachfolgenden Generationen zu berücksichtigen, jedoch an Gewicht. Danach ist es notwendig, mit den natürlichen Lebensgrundlagen so sorgsam umzugehen, dass nachfolgenden Generationen ein Leben nicht nur um den Preis radikaler Enthaltsamkeit möglich ist.
Zusammenfassend was gegen eine entsprechende Pflicht spricht:
- Der Bebauungsplan ist ein Dauerrecht und könnte daher von einem strengeren Gebäudeenergiegesetz überholt werden.
- Bebauungsplanfestsetzung erfordert einen erhöhten Begründungsaufwand, eine gemeindeweites Klimakonzept unter Beachtung des Gleichbehandlungs- und Wirtschaftlichkeitsgebotes.
- Hohe Angreifbarkeit der Planung, wenn nicht hinreichend gut begründet.
- Flexibilität des Bauherrn in der Mittelwahl wird eingeschränkt.
- Der Bauherr kann sich den Zwängen gemäß Bebauungsplan auf die Pflichten gemäß Gebäudeenergiegesetz anrechnen lassen (in einigen Fällen könnte eine Entscheidung zugunsten von Erdwärme klimagünstiger sein).
Der Anschluss an das Nahwärmenetz der Gemeinde ist bereits vereinbart, sodass sich auch hier eine zusätzliche Festsetzung erübrigt, aber auch im Hinblick auf das analog geltende vorhin zur Solarpflicht ausgeführte.
25.01.2023: Eingang der Stellungnahme des Landratsamtes Traunstein, Wasserrecht und Bodenschutz, vom 23.01.2023:
Stellungnahme Überschwemmungsgebiete:
Die überwiegende Lage des Planungsgebietes im Risikogebiet (Hochwassergefahrenfläche bei HQextrem der Tiroler Achen) ist in der Planung bereits berücksichtigt. Auf die aus § 78b Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) resultierenden Anforderungen an die Abwägung wird noch einmal explizit hingewiesen.
Zum textlichen Hinweis unter Nr. E.2 verweisen wir auf § 78b Abs. 2 WHG; die Errichtung neuer Heizölverbraucheranlagen in Risikogebieten ist grundsätzlich verboten bzw. unterliegt erhöhten Anforderungen.
Abwägung:
Die Stellungnahme wurde bzw. wird entsprechend beachtet. Der textliche Hinweis Nr. E.2 wird in Satz 1 (Öltanks sind gegen Auftrieb zu sichern) dahingehend geändert, dass die Errichtung von Heizölverbraucheranlagen in Risikogebieten außerhalb von Überschwemmungsgebieten verboten ist (§ 78b Abs. 2 WHG) bzw. erhöhten Anforderungen unterliegt. Ohnehin wird das geplante Gebiet an das Nahwärmenetz der Gemeinde angeschlossen.
30.01.2023: Eingang der Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamtes Traunstein vom 30.01.2023: zur vorgesehenen Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „Neue Ortsmitte“ haben wir im Rahmen des vorausgegangenen Scoping-Termins mit Schreiben vom 19.11.2021, Az.: 1-4622-TS Maq-25303/2021, bereits unsere fachlichen Informationen und Empfehlungen mitgeteilt.
Mit der erneuten Vorlage der Planungsunterlagen (Stand 20.10.2022) zur o. g. Bebauungsplanaufstellung ergeben sich keine neuen wasserwirtschaftlich relevanten Sach-verhalte. Unsere frühere Stellungnahme gilt deshalb weiterhin uneingeschränkt.
Abwägung:
Die Stellungnahme wurde entsprechend beachtet.
30.01.2023: Eingang der Stellungnahme der Regierung von Oberbayern, Höhere Landesplanungsbehörde, vom 30.01.2023:
Planung
Das ca. 0,9 ha große Plangebiet befindet sich in der Ortsmitte von Marquartstein, nördlich der Schlechinger Straße, zwischen der Bahnhofstraße im Westen und der Staudacher Straße im Osten. Er ist im bestehenden Bebauungsplan sowie rechtskräftigen Flächennutzungsplan als Mischgebiet ausgewiesen. Die Gemeinde beabsichtigt mit der Aufstellung des verfahrensgegenständlichen Bebauungsplans eine ortsverträgliche und qualitätsvolle städtebauliche Entwicklung der Ortsmitte zu ermöglichen, ortsverträgliche Lösungen für den ruhenden Verkehr zu schaffen, die Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum zu verbessern und die Wegebeziehungen im Bereich der Nahmobilität zu verbessern. Vorgesehen sind der Abbruch der bestehenden Gebäude und die Errichtung von insgesamt fünf Gebäuden mit einer gemeinsamen Tiefgarage. Neben insgesamt 41 zwei bis vier Zimmer Wohnungen (anteilig gefördert) sind ein Ärztezentrum und in den Erdgeschossflächen eine Apotheke, Café, Bäckerei sowie ggf. eine Bibliothek und nicht störendes Gewerbe geplant. Daneben soll die Staudacher Straße für den Durchgangsverkehr geschlossen und die Verkehrsführung umorganisiert werden.
Landesplanerische Bewertung
Die vorliegende Planung trägt den raumordnerischen Erfordernissen der Innenentwicklung und des Flächensparens im Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP) 3.2 Z und 3.1 G in besonderer Weise Rechnung, da die Planung in einem nutzungsgemischten Konzept eine verdichtete Bebauung im zentralen Ortsbereich von Marquartstein vorsieht, bei dem verkehrlichen Aspekten (flächensparende Unterbringung des ruhenden Verkehrs, Berücksichtigung Nahmobilität), genauso wie wirtschaftlichen (Belebung des Ortszentrums durch gewerbliche Flächen und soziale Einrichtungen) und siedlungsstrukturellen Aspekten (kompakte, z.T. barrierefreie Wohnungen im geförderten Wohnungsbau in zentraler Lage) Rechnung getragen wird. Die vorgesehenen Zielsetzungen und das verfolgte Konzept für den zentralen Ortsbereich der Gemeinde wird daher landesplanerisch ausdrücklich begrüßt.
Ergebnis
Die vorgenommenen Festsetzungen zum Immissionsschutz, zur Wasserwirtschaft und zu Art und Maß der baulichen Nutzung sind mit den zuständigen Fachbehörden abzustimmen. Bei Berücksichtigung dieser Belange stehen Erfordernisse der Raumordnung der vorliegenden Bauleitplanung nicht entgegen.
Abwägung:
Die entsprechenden Abstimmungen mit den Fachbehörden erfolgten. Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
08.02.2023: Eingang der Stellungnahme des Landratsamtes Traunstein, untere Immissionsschutzbehörde, vom 07.02.2023: Zur fachlichen Beurteilung liegen der Plan mit Festsetzungen durch Planzeichen vom 20.10.2022, die textlichen Festsetzungen und Hinweise vom 20.10.2022 und die Begründung vom 20.10.2022 vor.
Weiter liegt das immissionsschutztechnische Gutachten zum Schallimmissionsschutz vom 5.8.2022, Projekt-Nr. MAS-4822-02 der Hoock & Partner Sachverständige PartG vor.
- Die o. g. schalltechnische Untersuchung wurde fachlich geprüft. Die Ausführungen zu den berechneten Überschreitungen der zulässigen Immissionsrichtwerte der TA Lärm werden von fachlicher Seite nicht mitgetragen. Überschreitungen der zulässigen Immissionsrichtwerte der TA Lärm sind im vorliegenden Fall der Abwägung nicht zugänglich. Es sind im BPL Festsetzungen zu treffen, die dies für neue Wohnnutzungen ausschließen.
- Nachdem beim Gebäude 5 durch den Verkehrslärm die Auslösewerte (66 dB(A) tags und 54 dB(A) nachts) für die Lärmsanierung an Bundesfernstraßen sowohl tags als auch nachts überschritten werden, sollte dies in der Begründung thematisiert werden. In die Abwägung sollte dies ebenfalls Eingang finden. Aus fachlicher Sicht erscheinen die für das Gebäude 5 vorgeschlagenen Maßnahmen zum Schutz vor Verkehrslärm in Bezug auf die innerörtliche Lage und der bereits vorhandenen Bebauung angemessen.
Abwägung:
Zu 1.:
Der Einwand wird zur Kenntnis genommen. Mit Verweis auf das im Gutachten genannte Urteil (22 BV 13.1686 Bay VGH) zur ordnungsgemäßen bzw. ermessensfehlerfreien Abwägung durch die Kommunen sofern durch den Betreiber einer Gaststätte alle verhältnismäßigen Maßnahmen zur Minimierung der Geräuschemissionen durch Raucher zur Nachtzeit ausgeschöpft werden, kann hier entgegen der Auffassung des Landratsamts Traunstein eine Abwägung der Überschreitung der zulässigen Immissionsrichtwerte der TA Lärm erfolgen. Hierzu sind die im genannten Urteil ausgeführten Aspekte zu beachten, die auch auf den vorliegenden Fall anzuwenden sind. Diese stellen sich folgendermaßen dar:
"Nach diesbezüglicher schalltechnischer Untersuchung im Zuge des genannten Urteils kann bereits ab einer kleinen Gruppe von rauchenden Personen im Außenbereich einer Gastronomie eine Einhaltung der Immissionsrichtwerte eines Dorf-, Misch- und Kerngebiets regelmäßig nicht eingehalten werden. Dementsprechend ergibt sich die Folge, dass Gaststätten wegen der Problematik des Raucherlärms in Dorf-, Misch und Kerngebieten weithin generell zur Nachtzeit als gebietsunverträglich angesehen werden müssten, was in Widerspruch zu der Entscheidung des bundesrechtlichen Verordnungsgebers stünde, dass Schank- und Speisewirtschaften in diesen Gebieten mit Ausnahme anderslautender Festsetzungen des Bebauungsplans allgemein zulässig sein sollen. Da es sich beim Phänomen des "Raucherlärms" um eine Erscheinung handelt, die in der nunmehr zu verzeichnenden Massivität erst in jüngerer Zeit - nämlich im Gefolge des ausnahmslos geltenden Rauchverbots in den Innenräumen von Gaststätten gemäß Art. 2 Nr. 8, Art. 3 Abs. 1 Satz 1 und Art. 6 Abs. 1 Satz 2 des Gesundheitsschutzgesetzes in der am 1. August 2010 in Kraft getretenen, gegenüber den vorangegangenen Fassungen verschärften Gestalt des Gesetzes vom 23. Juli 2010 (GVBl S. 314, BayRS 2126UG) - vor allem in Bayern aufgetreten ist, konnte die TA Lärm diese Problemstellung noch nicht berücksichtigen. Die Konkordanz zwischen den Vorgaben des bundesrechtlichen Verordnungsgebers, denen zufolge Schank- und Speisewirtschaften in Dorf-, Misch- und Kerngebieten, sofern durch Bebauungsplan nichts Gegenteiliges bestimmt wird, allgemein zulässig sind, und der Tatsache, dass der Raucherlärm dazu führen kann, dass die in solchen Gebieten liegenden Gaststätten die dort geltenden Immissionsrichtwerte (namentlich zur Nachtzeit) u. U. fortlaufend nicht einzuhalten vermögen, ist vielmehr in der Weise herzustellen, dass die zuständigen Behörden als befugt anzusehen sind, in Wahrnehmung des durch § 5 Abs. 1 Nr. 3 GastG eröffneten Ermessensspielraums - mit den nachfolgend darzustellenden Einschränkungen - in (faktischen oder bauplanungsrechtlich festgesetzten) Dorf-, Misch- und Kerngebieten von einem Einschreiten gegen den Gastwirt abzusehen, soweit es zu Überschreitungen des einzuhaltenden Beurteilungspegels aufgrund des Raucherlärms kommt. Der erforderliche praktische Ausgleich des auf diese Weise gewahrten Grundsatzes, demzufolge die Auswirkungen einer landesrechtlichen Regelung nicht dazu führen dürfen, dass die bundesrechtliche Grundsatzentscheidung für die generelle Zulässigkeit von Schank- und Speisewirtschaften in den der Nummer 6.1 Abs. 1 Buchst. c TA Lärm unterfallenden Gebietsarten unterlaufen wird, mit dem Anliegen des Nachbarschutzes ist in diesen Fällen entsprechend § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BImSchG durch ein - strikt zu handhabendes - Gebot der Minimierung des Raucherlärms herzustellen. Die Heranziehung des der letztgenannten Vorschrift zugrunde liegenden Rechtsgedankens erscheint deshalb sachgerecht, weil für den Verwaltungsgerichtshof nicht erkennbar ist, dass Gastwirten und Behörden Mittel zur Verfügung stehen, um den Raucherlärm stets auf ein Maß abzusenken, bei dem insbesondere der in Dorf-, Misch- und Kerngebieten geltende Nachtrichtwert von 45 dB(A) eingehalten wird; unter der Geltung des Gesundheitsschutzgesetzes ist er deshalb in gewissem Umfang als "unvermeidbar" im Sinn von § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BImSchG anzusehen. Zum anderen stellen die bestehenden Möglichkeiten zur Lärmminderung nach der im achten Tiret der Nummer 5.1 Abs. 2 TA Lärm zum Ausdruck kommenden Wertung des Vorschriftengebers einen Gesichtspunkt dar, dem bei der Ermessensausübung Gewicht zukommt: Je mehr die zur Verfügung stehenden Instrumente ausgeschöpft sind und sich die verbleibende Geräuschbelastung als unabwendbar darstellt, desto eher ist es ermessensgerecht, hinsichtlich des verbleibenden Restbestands an Immissionen - auch soweit sie die in § 3 Abs. 1 BImSchG umschriebene Erheblichkeitsgrenze überschreiten - von Eingriffsmaßnahmen abzusehen (vgl. BayVGH 22 BV 13.1686 RN 119, 120, 122 und 123)"
Somit können die durch den Raucherbereich auf neu entstehende schutzbedürftige Nutzungen einwirkenden Lärmimmissionen trotz der prognostizierten Immissionsrichtwertüberschreitungen als zulässig erachtet werden. Dies ergibt sich aus der Tatsache, dass zum einen durch den Betreiber der Gaststätte alle vertretbaren Maßnahmen ergriffen werden, um die Belastung so gering wie möglich zu halten. Zum anderen, dass aufgrund der oben beschriebenen Begründung durch das genannte Urteil die ansonsten rechtmäßige und ordnungsgemäß betriebene Gaststätte im Mischgebiet, deren Zulässigkeit auch explizit durch den Bebauungsplan nicht ausgeschlossen wird, somit nach BauNVO gebietstypisch ist und nicht aufgrund eines länderspezifischen Gesetzes (des bayerischen Nichtraucher-Schutzgesetzes) aufgehoben bzw. unterlaufen werden darf.
Da die Gaststätte respektive der dazugehörige Raucherbereich darüber hinaus bereits erheblich eingeschränkt werden müsste, um in der Bestandssituation die Immissionsrichtwerte der TA Lärm einhalten zu können, ergibt sich durch neu geschaffenes Baurecht innerhalb des Bebauungsplans keine weitere bzw. zusätzliche Einschränkung. Aus den zitierten Ausführungen des Urteils ergibt sich implizit, dass Überschreitungen des Immissionsrichtwerts auch an Neubauten innerhalb eines Misch-, Kern oder Dorfgebiets aufgrund des Gleichbehandlungsgrundsatzes der unterschiedlichen Parteien nicht unzumutbar und demnach hinzunehmen sind, sodass auch hier keine weiteren Maßnahmen notwendig sind.
Zu 2.:
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Es ist richtig, dass die Auslösewerte zur Lärmsanierung an der Westfassade von Gebäude 5 durch die Lärmeinwirkungen durch öffentlichen Straßenverkehr auf der Bundesstraße B 305 ("Bahnhofstraße") zur Tagzeit (66 dB(A) im Mischgebiet) überschritten werden. Zur Nachtzeit (56 dB(A) im Mischgebiet) werden diese Werte jedoch nicht erreicht. Daher wurde im Bebauungsplan festgesetzt, dass im Anschluss an diesen zur Tagzeit besonders verlärmten Fassaden keine schutzbedürftigen Außenwohnbereiche entstehen dürfen. Gemäß der diesbezüglichen Rechtsprechung ist Stoßlüftung für tagsüber genutzte Aufenthaltsräume jedenfalls bis zur Erreichung der Schwelle zur Gesundheitsgefährdung (die regelmäßig bei 70 dB(A) tags bzw. 60 dB(A) nachts angenommen wird)) zumutbar, sodass hier keine zusätzlichen Maßnahmen in Form von beispielsweise Zwangsbelüftungsanlagen festgesetzt wurden. Zudem wurde zur weiteren Vorsorge auch ein Ausschluss von zur Belüftung notwendigen Fenstern von Schlafräumen in dieser Fassade bzw. der im Einzelfall notwendige Einbau von Belüftungsanlagen in Schlafräumen zum nächtlichen Schutz festgesetzt. Wie auch in der Stellungnahme bestätigt, sind die Maßnahmen daher dazu geeignet, den angemessenen Schutz der zukünftigen Bewohner sicherzustellen. Änderungen oder Anpassungen der Festsetzungen sind daher nicht erforderlich.
09.02.2023: Eingang der Stellungnahme des Landratsamtes Traunstein, untere Bauaufsichtsbehörde, vom 27.01.2023: Grundsätzlich besteht mit der Bebauungsplanänderung Einverständnis. Um eine Überprüfung bzw. Überarbeitung folgender Punkte wird gebeten:
Der Höhenbezugspunkt für die max. Wandhöhe in m ü. NN entspricht laut textlicher Festsetzung Nr. 2.2.2 der OK FFB. Dies sollte klarstellend auch in der Erläuterung der Legende wie folgt ergänzt werden: „unterer Höhenbezugspunkt OK Fertigfußboden für die max. Bemessung der Wandhöhe in m ü. NN (z.B. 543,0 m ü. NN)“.
Als Zweckbestimmung für die öffentliche Verkehrsfläche im bauleitplanerischen Sinne sollte je nach Zielstellung „Verkehrsberuhigter Bereich“ oder „Fußgängerbereich“ gewählt werden, siehe PlanZV, Punkt 6.3.
Die Legende und der Plan mit Piktogramm gem. PlanZV, Punkt 6.3. sollten entsprechend ergänzt werden. Die Bezeichnung „Marktplatz“ kann parallel bestehen.
Die Baufensterabstände sollten an den engsten Stellen zur Klarstellung vermasst sein, da es durch Strichstärken grafisch bedingt immer Interpretationsspielräume gibt. Insbesondere angesichts der relativ großen Gebäudehöhen ist das sinnvoll.
Der abzubrechende Bestand kann im Sinne einer besseren Übersichtlichkeit ggf. nur linear (vielleicht etwas heller, z.B. Grau) dargestellt werden. Aufzulösende Grundstücksgrenzen sollten ebenso dargestellt werden, da sich die festgesetzte GRZ auf die Gesamtfläche bezieht also Grundstücksgrenzen aufgelöst werden und keine Neuparzellierung mehr erfolgt. Dafür spricht u. a. die gemeinsame Tiefgarage und die näheren Erläuterungen in der Begründung.
Die textliche Festsetzung Nr. 4.2, wonach Baugrenzen durch Terrassen, Balkone, Dach-überstände sowie unterirdische Gebäudeteile und Lichtschächte bis zu einer Tiefe von 2,5 m überschritten werden dürfen, sollte insbesondere hinsichtlich brandschutztechnischer Belange kritisch geprüft werden. In der Begründung wird vorrangig auf Grenzabstände, nicht aber auf Abstände zwischen den Baugrenzen, in denen Gebäude errichtet werden sollen eingegangen. Inwieweit aus brandschutztechnischer Sicht eine dahingehende Bewertung erfolgte, geht nicht aus der Begründung S. 45 hervor, da der Text allgemein formuliert ist.
Die Abstände zwischen den Baugrenzen sind bereichsweise so gering (ca. 4 m), dass bei zusätzlich über die Baugrenzen auskragenden brennbaren Bauteilen ein Brandüberschlagrisiko nicht auszuschließen ist.
„Die Baugrenzen dürfen zudem für brandschutztechnisch erforderliche Anlagen überschritten werden.“ Was damit konkret gemeint ist, sollte im Text klargestellt werden.
In Verbindung mit den textlichen Festsetzungen unter Nr. 5 sei darauf hingewiesen, dass wenn nichts Anderes geregelt ist, die Abstände gem. Art. 6 Abs. 5 Satz 2 BayBO durch die Satzung des Bebauungsplanes definiert werden, sprich die nach Abs. 1 geregelten Abstandsflächen aushebeln. Daher auch wie oben erläutert, die Empfehlung, eine klarstellende Vermassung der Abstände zwischen den Baufenstern an den Engstellen vorzunehmen.
Sollten abweichende Abstandsflächen wie in den textlichen Festsetzungen unter Nr. 5 separat definiert werden, wäre das Wort „Grenze“ zu konkretisieren, da es Baugrenzen und Grundstücksgrenzen gibt. Zudem sollten bei Schrägausrichtung der Baufenster genauere Himmelsrichtungen in der Beschreibung angegeben werden, z. B. bei Bauraum 3 und 4.
Die textliche Festsetzung unter Nr. 7.1 „Die Errichtung von Stellplätzen und Nebenanlagen ist im Mischgebiet auch außerhalb der Baugrenzen zulässig.“ wird zumindest für Nebenanlagen ohne Größenbegrenzung kritisch beurteilt, da bereits eine hohe Bebauungsdichte für das Quartier geplant ist. Ggf. sollte man im Einzelfall eines Nebengebäudes geringer Größe die Option einer isolierten Befreiung in Betracht ziehen, in deren Rahmen zumindest eine Kontrollmöglichkeit durch die Gemeinde gegeben ist. Es könnte auch alternativ differenziert werden, indem sich die Zulässigkeit außerhalb der Baugrenzen nur auf Stellplätze bezieht.
Die textliche Festsetzung unter Nr. 12.1.1.3, wonach Dachgauben unzulässig sind, sollte auf „Dachaufbauten“ allgemein erweitert und in diesen Zusammenhang ggf. beispielhaft einige Typen von Dachaufbauten angeführt werden: „Dachaufbauten wie z.B. Dachgauben, Quergiebel, Laternen etc. sind nicht zulässig.“
Die textliche Festsetzung unter Nr. 12.2 zur Fassaden- und Farbgestaltung „Außenwände sind zu verputzen oder zu verkleiden. Grelle Farbtöne sind nicht zulässig. Untergeordnete Gestaltungselemente, z. B. für Schriftzüge, Fensterumrahmungen, Ortgang, Lisenen, Gesimse, Fensterläden usw. sind auch aus bunten (auch dunklen und grellen) Farben zulässig.“ ist überarbeitungs- und ergänzungsbedürftig, z. B. bezüglich anzuwendender Materialien im regionalen Sinne und bezüglich der Formulierung zur Farbgestaltung.
Dabei wird die Anwendung moderner zeitgemäßer Gestaltungselemente grundsätzlich befürwortet. Diese ist aber nochmals kritisch zu prüfen, weil es sich um eine dörflich-ländliche Gemeinde im Chiemgauer Voralpengebiet handelt und die architektonische Tendenz zu städtischen Gestaltungsformen teilweise an Fassaden und bei einigen Baukörpern zu überdenken wäre.
In diesem Zusammenhang ist darauf zu achten, dass die modern zugeschnittenen Baukörper, teils ohne Dachüberstand, mindestens in Materialität, Fassadenrhythmus und Farbgebung einen Bezug und Übergang zur Umgebungsbebauung herstellen. Damit kann der Spannungsbogen einer zeitgemäßen Gestaltung der neuen Ortsmitte bei gleichzeitiger Einbeziehung tradierter Elemente gelingen.
Insbesondere wird in diesem Zusammenhang auf die Gestaltung des Baukörpers 3 nach Osten hingewiesen. Bereits im Vorfeld wurden die Höhenentwicklung und Dachform sowie die damit verbundene fehlende Einbindung in das dörfliche Gefüge bemängelt. Der Baukörper wirkt durch die Dachgestaltung zu massiv und würde einen Fremdkörper darstellen.
Das Gebäude bildet einen Anschlusspunkt zwischen der bestehenden Bebauung und der „neuen Ortsmitte“. Diese Verzahnung sollte am Baukörper ablesbar sein.
Auf weitere Details in der Stellungnahme einzugehen, sprengt den Rahmen. Dazu wäre eine Abstimmung anhand der Entwürfe effektiver und sinnvoller.
Hinweise:
Die Dienstbarkeitsbegrenzungen (Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit belastete Fläche) sollten im Plan nicht durch andere Darstellungen überdeckt werden. Bei schmalen Flächen kann auch nach PlanZV eine gestrichelte Linie gewählt werden.
Begründung S. 24, Punkt 3.3:
„Für das Plangebiet wurde festgestellt, dass der Bereich nicht als Ortsmitte wahrnehmbar und unterentwickelt ist.“ Das Wort „unterentwickelt“ sollte gestrichen und eher im positiven Sinne formuliert werden, z. B., dass noch Entwicklungspotential gegeben ist.
Begründung S. 28, Punkt 4.1:
Das Wort „städtisch“ sollte durch andere geeignete Formulierungen (siehe oben Vorschläge im Text) ersetzt werden, da es sich nicht um eine Stadt, sondern wie erläutert, um eine dörflich-ländliche Gemeinde handelt. Folgende Änderungen werden vorgeschlagen:
„Der Marktplatz an der Staudacher Straße bildet den städtischen gesellschaftlichen sozialen und gesellschaftlichen Raum für Versammlungen und Veranstaltungen. Durch seine Lage und die Verlegung der Parkplätze erzeugt er eine verkehrsfreie Fläche für alle denkbaren städtischen ortskernbelebende und aufwertende Nutzungen. Die begleitende Wohnbebauung mit witterungsgeschützter Laubenfassade mit Bibliothek im Erdgeschoss und der Stadtloggia im Obergeschoss (Laubenerschließung) bildet den geeigneten Platzrücken für ein störungsfreies städtisches Leben in der Ortsmitte.“
Begründung S. 29, Punkt 4.1:
Auch hier sollte der Begriff „Stadt bzw. städtisch“ durch geeignete Begriffswahl substituiert werden.
„Die Materialität, die Setzung und die Nutzungen der Stadtbausteine erzeugen ein städtisches Ensemble welches sowohl für den umfließenden Stadtraum als auch für den Binnenraum einen Mehrwert erzeugt.
Abwägung:
Die Planung ist gemäß den Ergebnissen des Abstimmungstermines im Landratsamt Traunstein vom 22.03.2023 zu dieser Stellungnahme zu überarbeiten.
Dem Gemeinderat Marquartstein wurde der überarbeitete Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „Neue Ortsmitte“ samt Begründung in der Fassung vom 15.05.2023 mit integriertem Grünordnungsplan samt Anlagen, Festsetzungen und Hinweise, Vorhaben- und Erschließungsplan zur Kenntnis gebracht.
Daraufhin billigt der Gemeinderat diesen vom Planungsbüro Hohmann Steinert, Übersee, aufgrund der vorangegangenen Abwägungen erstellten Bebauungsplanentwurf samt Begründung mit integriertem Grünordnungsplan samt Anlagen, Festsetzungen und Hinweise, Vorhaben- und Erschließungsplan gemäß § 9 und 10 des Baugesetzbuches.
Die Öffentlichkeitsbeteiligung ist gemäß § 3 Abs. 2 BauGB durchzuführen. Die berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sind gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zu beteiligen.