Markt Nandlstadt
Herrn Bürgermeister Gerhard Betz
Rathausplatz 1
85405 Nandlstadt
Per Telefax: 08756/9610-40
Per E-Mail: gerhard.betz@markt-nandlstadt.de
Freiburg, 1. April 2025
Rechtsanwalt Bannasch
Sekretariat Frau Scheller
Durchwahl (0761) 383789-32
PENNY Markt GmbH u.a. ./. Markt Nandlstadt
wg. Bebauungsplan „GE Kitzberger Feld II"
Sehr geehrter Herr Bürgermeister Betz,
wir vertreten auch weiterhin die PENNY Markt GmbH und die REWE Suat Özbey OHG gemäß unseren Schreiben vom 30.01.2025 und 14.02.2025 im Bebauungsplanverfahren „Kitzberger Feld II" der Gemeinde Markt Nandlstadt. Wir haben zur Kenntnis genommen, dass die Gemeinde zumindest versucht, die Verfahrensfehler bei der Bekanntmachung und der Durchführung der Offenlage im Zuge der 2. Offenlage zu vermeiden. Ob die 2. Offenlage verfahrensfehlerfrei erfolgt ist, kann dahinstehen. Rügen dazu behalten wir uns für ein Normenkontrollverfahren vor.
Soweit wir dies feststellen konnten, hat die Gemeinde Markt Nandlstadt jedoch trotz unserer umfangreichen Einwendungen gegen den Bebauungsplan in der Sache keine Änderungen gegenüber der 1. Offenlage vorgenommen, sondern behält die fehlerhaften und unwirksamen Festsetzungen bei. Dafür haben wir kein Verständnis, freuen uns aber auf die Normenkontrolle gegen den Bebauungsplan, die es uns bei dieser Grundhaltung der Gemeinde einfach machen wird, ihn aufheben zu lassen.
Die bisherigen Rügen gegen die materiellen Fehler erhalten wir ausdrücklich alle aufrecht. Zudem erheben wir gegen die materiellen Festsetzungen des Bebauungsplans die weiteren, nachfolgenden Einwendungen:
1. Fehlerhafter Lärmschutz
Gem. Ziff. 9.1 der textlichen Festsetzungen sind im Sondergebiet und im Gewerbegebiet nur solche Vorhaben (Betriebe und Anlagen) zulässig, deren Geräusche die Emissionskontingente nach DIN 45691:2006-12 in Höhe der im Plan für die Flächen eingetragenen Werte nicht überschreiten. Im Plan sind aber gar keine Werte eingetragen. Es gibt auch in der Legende kein Planzeichen und kein Symbol für die Emissionskontingente. Es wird lediglich unter Ziff. 9 der textlichen Festsetzungen ohne Differenzierung nach Teilflächen im Gebiet sowohl für den SO-Anteil wie auch für den GE-Anteil identisch ein Wert für Lek von 60 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts festgesetzt.
Ob diese Festsetzung trotzdem hinreichend bestimmt ist, um einen Willen des Satzungsgebers daraus abzuleiten, das gesamte Gebiet so zu kontingentieren, kann dahinstehen.
Denn eine Kontingentierung mit homogenen Emissionswerten für das gesamte Gebiet ist ebenso unzulässig 1.1) wie eine Kontingentierung aller Flächen ohne Ausnahme (1.2). Es liegt daher eine unzulässige Verlagerung der gebotenen planerischen Bewältigung des Lärmkonflikts in die nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren bzw. ausweislich der Begründung zum Bebauungsplan auf die privatrechtliche Ebene (Mietverträge etc.) vor (1.3). Schließlich weist das Lärmgutachten auch bei den vorgeschlagenen Schutzmaßnahmen Mängel auf (1.4)
1.1 Unzulässigkeit einer einheitlichen Lärmkontingentierung
Die schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplanverfahren der Firma BL Consult vom 06.03.2024 führt auf S. 20 aus:
„Diskutiert wurde, ob im Hinblick auf die Rechtsprechung, d.h. das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts von 2017 [15], die dort möglicherweise geforderten Modifikationen umgesetzt werden könnten:
« Eine Parzelle des Gewerbegebiets soll frei von einer Lärmkontingentierung sein.« Die Emissionskontingente Lex sollen nicht für alle Parzellen zahlenmäßig gleich hoch sein, sonst läge keine Gliederung des Gebiets vor."
Das Lärmgutachten kommt zum Ergebnis, die Vorgaben der Rechtsprechung seien nicht einhaltbar. Die Begründung zum Bebauungsplan nimmt das auf. Das ist rechtlich nicht haltbar, denn diese Ausführungen geben die Rechtsprechung falsch wider. Denn das Bundesverwaltungsgericht hat weder „möglicherweise" Modifikationen gefordert, sondern entschieden, dass eine Gliederung sein muss:
„1. Werden für ein Baugebiet nach § 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauNVO Emissionskontingente festgesetzt, wird das Gebiet nur dann im Sinne der Vorschrift gegliedert, wenn es in einzelne Teilgebiete mit verschieden hohen Emissionskontingenten zerlegt wird.
2. Die Wirksamkeit einer gebietsübergreifenden Gliederung von Gewerbegebieten nach § 1 Abs. 4 Satz 2 BauNVO ist davon abhängig, dass ihr ein darauf gerichteter planerischer Wille der Gemeinde zugrunde liegt, der in geeigneter Weise im Bebauungsplan selbst oder seiner Begründung dokumentiert worden ist."
BVerwG, Urt. v. 07.12.2017, 4 CN 7/16, Juris-LS 1 u. 2
Denn Rechtsgrundlage für eine Lärmemissionskontingentierung kann ausschließlich die nach § 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauNVO mögliche Gliederung von Baugebieten nach der Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürfnisse und Eigenschaften, bzw. nach Satz 2 der Vorschrift die Gliederung verschiedener Gewerbegebiete im Verhältnis zueinander nach diesen Maßstäben sein. Eine andere, spezifisch lärmschutzrechtliche Rechtsgrundlage für die Festsetzungen von Lärmemissionskontingenten als flächenbezogene Schallleistungspegel in Bebauungsplänen gibt es nicht. Es handelt sich somit nur um einen Unterfall der Möglichkeit, Baugebiete in sich oder im Verhältnis zueinander zu gliedern. Die Festsetzung eines flächendeckend einheitlichen Schallleistungspegels beinhaltet jedoch gerade keine Gliederung. Eine Gliederung im Verhältnis verschiedener Gewerbegebiete zueinander, die man vorliegend im Hinblick auf die höheren Lärmemissionskontingente im bestehenden Bebauungsplan „Kitzberger Feld I" von 65 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts annehmen könnte, scheitert daran, dass sich aus dem gegenständlichen Bebauungsplan „Kitzberger Feld II" kein entsprechender Planungswille ableiten lässt und auch das Lärmgutachten diesbezüglich keine Konzeption, sondern allenfalls Vermutungen und Abschätzungen enthält.
1.2 Unzulässigkeit einer Ausschlusswirkung der Lärmkontingente
Das Bundesverwaltungsgericht hat auch nicht ausgeführt, dass eine Parzelle des Gewerbegebiets frei von einer Lärmkontingentierung sein „soll", sondern dass dies Pflicht ist. Denn eine Lärmemissionskontingentierung darf nicht dazu führen, dass damit faktisch alle Betriebstypen ausgeschlossen werden, die die Kontingente nicht einhalten können. Eine solche Rechtsfolge könnte allenfalls auf eine Nutzungsausschlussregelung i.S.v. § 1 Abs. 5, 9 BauNVO gestützt werden, wofür aber ein entsprechender Planungswille erkennbar und eine Begründung erfolgen müssten und wofür nachgewiesen werden müsste, dass trotz der Ausschlusswirkung die allgemeine Zweckbestimmung des Gebiets eingehalten wird:
„Die Voraussetzung für eine baugebietsübergreifende Gliederung gemäß § 1 Abs. 4 Satz 2 BauNVO, dass neben dem emissionskontingentierten Gewerbegebiet noch (mindestens) ein Gewerbegebiet als Ergänzungsgebiet vorhanden ist, in welchem keine Emissionsbeschränkungen gelten (...), gilt entsprechend für die interne Gliederung nach § 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauNVO. Macht eine Gemeinde nur von dieser Norm Gebrauch und verzichtet auf eine baugebietsübergreifende Gliederung, muss gewährleistet bleiben, dass vom Typ her nicht erheblich belästigende Gewerbebetriebe aller Art im Gewerbegebiet ihren Standort finden können (...). Das bedeutet, dass es in einem nach § 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauNVO intern gegliederten Baugebiet ein Teilgebiet ohne Emissionsbeschränkung oder, was auf dasselbe hinausläuft, ein Teilgebiet geben muss, das mit Emissionskontingenten belegt ist, die jeden nach § 8 BauNVO zulässigen Betrieb ermöglichen."
BVerwG, Urt. v. 07.12.2017, 4 CN 7/16, Juris-Rdnr. 15
Auch diese Vorgabe ist hier nicht erfüllt, weshalb die flächendeckende einheitliche Kontingentierung eine faktische Ausschlusswirkung zu Lasten aller lauteren Betriebe entfaltet, die nicht von $ 1 Abs. 5, 9 BauNVO gedeckt ist.
1.2 Unzulässige Konfliktverlagerung
Die im Lärmgutachten und der Begründung zum Bebauungsplan als ‚Lösung' vorgeschlagene Verlagerung der Bewältigung der Lärmkonflikte auf die Genehmigungsebene bzw. auf die Ebene der Mietverträge mit den Einzelhandelsmietern verkennt grundlegend, dass zwar nach derzeitigem Stand ein einziger Investor das faktische Einkaufszentrum plant, dass es aber ohne weiteres möglich ist, das SO in seine 3 Teilzonen zu parzellieren und diese an unterschiedliche Investoren oder Einzelhandelsketten zu veräußeren. Dann begänne das typische ‚Windhundrennen' darum, wer zuerst kommt und die verfügbaren Lärmkontingente ausnutzt, so das für die späteren Bauantragsteller nichts mehr übrigbleibt und ihre Vorhaben nicht zugelassen werden können. Genau das will eine wirksame Kontingentierung vermeiden. Das Lärmgutachten weist daher auf Seit 8/45 im letzten Absatz auch richtiger Weise allgemein darauf hin, dass im Genehmigungsverfahren später Lärmkonflikte oft nur schwer lösbar sind. Auf S. 22 oben wird dann aber das Gegenteil ausgeführt, dass nämlich verbindliche Aussagen zum Lärm erst im Einzelgenehmigungsverfahren möglich seien. Das ist widersprüchlich und zudem falsch. Denn gerade bei einem faktisch vorhabenbezogenen Bebauungsplan wie dem vorliegenden, bei dem die späteren Mieter schon im Voraus bekannt sind, könnte man sehr wohl im Bebauungsplanverfahren konkrete Lärmberechnungen anstellen und die Konflikte lösen oder zumindest aufzeigen, wie sie in den späteren Genehmigungsverfahren zu lösen sein werden.
Die unwirksame Kontingentierung löst also das Problem nicht und riskiert, dass der Bebauungsplan nicht vollständig vollzogen werden kann, weil die Lärmkontingente aufgebraucht werden, bevor alle Ansiedlungen erfolgt sind. Ein auch nur teilweise nicht umsetzbarer Bebauungsplan ist aber nicht erforderlich und verstößt damit auch gegen $ 1 Abs. 3 BauGB. Zumindest ist er aber wegen Verstoßes gegen das Konfliktbewältigungsverbot abwägungsfehlerhaft.
1.4 Unzulässige Schutzvorkehrungen
Schließlich geht das Lärmgutachten fehlt, indem es auf S. 26 f. unt Ziff. 9.3 passive Schallschutzmaßnahmen zum Schutz vor Gewerbelärm vorschlägt. Die Richtwerte der TA Lärm basieren auf Außenpegeln, die 0,5 m vor dem geöffneten Fenster gemessen bzw. berechnet werden. Sie sind so gewählt, dass auch bei geöffnetem Fenster noch in den Räumen eine Kommunikation möglich sein muss. Das Bundesverwaltungsgericht lehnt deshalb passive Schallschutzmaßnahmen zur Bewältigung von Gewerbelärmkonflikten regelmäßig als unzulässig ab.
Ständige Rspr. seit BVerwG, Urt. v. 29.11.2012, 4 C 8/11, Juris-LS 1
Der Vorschlag, zum Schutz vor Gewerbelärm in den Büros im GE eine „fensterunabhängige schallgedämpfte Lüftung" einzubauen, geht also fehl, weil das an den Außenpegeln nichts ändert und nicht zur Lärmminderung i.S.d. TA Lärm beiträgt.
2. Mangelnde Erschließung
2.1 Zufahrt durch Grünfläche
Die im Nordosten des Plangebiets festgesetzte (einzige) Zufahrt zu den Parkplätzen der Sondergebiete erfolgt mitten durch eine Grünfläche. Das widerspricht sich.
Zwar steht unter Ziff. 5.3 der textlichen Festsetzungen nur „Vorschlag für zu begrünende, öffentliche Fläche." Das ist aber nicht möglich. Denn ein B-Plan kann nichts vorschlagen (worüber dann etwa zu verhandeln wäre), sondern er kann nur verbindliche Festsetzungen treffen, von denen wiederum ggf. Ausnahmen und Befreiungen erteilt werden können. Entweder ist daher die Festsetzung als Grünfläche entbehrlich und insoweit die Abwägung der ökologischen Belange fehlerhaft, weil nicht gesichert ist, dass tatsächlich eine Begrünung stattfindet, oder die Festsetzung widersprich der festgesetzten Zufahrt. Gleiches gilt für die Zufahrt zum GE.
2.2 Gefangene Hinterlieger
Die Aufteilung des SO in 3 Zonen ermöglicht deren getrennte Vermarktung und Bebauung (s.o.). Dann sind aber die SO-Teile 2 und 3 nicht gesichert erschlossen, weil für das gesamte Areal nur eine Zufahrt im Nordwesten vorgesehen ist. Es bedürfte daher zur gesicherten Erschließung der Festsetzungen von Flächen für Geh- und Fahrrechte über die vorderliegenden Teil-SO zu den hinterliegenden Teil-SO.
