Datum: 29.04.2025
Status: Einladung
Sitzungsort: Sitzungssaal Rathaus
Gremium: Marktgemeinderat
Körperschaft: Markt Nandlstadt
Öffentliche Sitzung, 19:30 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, ca. 20:30 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Genehmigung der Niederschrift der öffentlichen Sitzung vom 25.03.2025
2	Bekanntgabe von Beschlüssen aus dem Bauausschuss
3	4. Änderung des Flächennutzungsplans für den Markt Nandlstadt - Abwägung der eingegangenen Stellungnahmen im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
3.1	Stellungnahme aus der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB
3.1.1	Thomas Schmitt, Am Ziegelfeld 18, 85405 Nandlstadt, vom 06.04.2025
3.2	Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB
3.2.1	Stellungnahme der Regierung von Oberbayern, Höhere Landesplanungsbehörde, vom 17.03.2025
4	Aufstellung des Bebauungsplans mit integriertem Grünordnungsplan Nr. 30 "Kitzberger Feld II" - Abwägung der Stellungnahmen im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
4.1	Stellungnahmen und Einwendungen aus der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB
4.1.1	Einwendungen im Rahmen der förmlichen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 2 BauGB vom 17.12.2024 bis zum 14.02.2025
4.1.1.1	Stellungnahme der PENNY Markt GmbH und der REWE Markt GmbH vom 30.01.2025 (vertreten durch die Kanzlei Fridrich Bannasch & Partner, Freiburg)
4.1.1.2	Einwendungen der PENNY Markt GmbH und der REWE Suat Özbey OHG vom 14.02.2025 (vertreten durch die Kanzlei Fridrich Bannasch & Partner, Freiburg)
4.1.2	Einwendungen im Rahmen der erneut durchgeführten förmlichen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 2 BauGB vom 06.03.2025 bis zum 07.04.2025
4.1.2.1	Einwendungen der PENNY Markt GmbH und der REWE Suat Özbey OHG vom 01.04.2025 (vertreten durch die Kanzlei Fridrich Bannatsch & Partner, Freiburg)
4.1.2.2	Stellungnahme „Für ein lebendiges Markt Nandlstadt – auch in Zukunft ortsnah einkaufen“ von mehreren Einzelhändlern und Gastronomiebetrieben der Ortsmitte von Nandlstadt (Eingang beim Markt am 02.04.2025)
4.1.2.3	Thomas Schmitt, Am Ziegelfeld 18, 85405 Nandlstadt, vom 06.04.2025
5	Bauanträge - Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens
5.1	Neubau eines Einzelhandelsgeschäftes mit Parkplatz sowie einer Einkaufswagenbox (BT I) - Flur-Nr. 412, 422/2, 422/3, 422/4, 422/6 und 423 der Gemarkung Nandlstadt, Kitzberger Feld II - EDEKA und ROSSMANN
5.2	Neubau eines Einzelhandelsgeschäftes mit Parkplatz sowie einer Einkaufsbox (BT II) - Flur-Nrn 412, 422/2, 422/3, 422/4, 422/6, 423 der Gemarkung Nandlstadt - LIDL
5.3	Neubau eines Imbisses (BT III) - Vorstellung des Vorhabens mit Beschluss über die Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens
6	Aufstellung des Bebauungsplanes mit integriertem Grünordnungsplan Nr. 31 „Hausmehring" und Nr. 31-1 "Hausmehring - Sondergebiet Feuerwehr"
6.1	Beschluss über die Änderung zur Ausweisung eines Sondergebietes "Feuerwehr"
6.2	Billigungs- und Auslegungsbeschluss
7	Antrag des Tennisvereins Nandlstadt auf Übernahme einer Ausfallbürgschaft für die Errichtung einer Tennishalle (Indoor-Tennisplätze) - Vorstellung des Vorhabens mit Beschlussfassung über die Übernahme einer Ausfallbürgschaft
8	Bekanntgaben und Anfragen

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1. Genehmigung der Niederschrift der öffentlichen Sitzung vom 25.03.2025

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Nandlstadt)	Sitzung des Marktgemeinderates	29.04.2025	ö	beschließend	1

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2. Bekanntgabe von Beschlüssen aus dem Bauausschuss

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Nandlstadt)	Sitzung des Marktgemeinderates	29.04.2025	ö	informativ	2

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3. 4. Änderung des Flächennutzungsplans für den Markt Nandlstadt - Abwägung der eingegangenen Stellungnahmen im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Nandlstadt)	Sitzung des Marktgemeinderates	29.04.2025	ö	beschließend	3

Sachverhalt

Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange an der Planung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 4a Abs. 2 BauGB;

Beteiligung vom 17.12.2024 bis 31.01.2025

(Hinweis: Die Frist für die Beteiligung der Öffentlichkeit wurde bis 14.02.2025 verlängert.)

Stellungnahmen ohne Einwände oder keine Äußerung:

Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Freising, Domberg 20, 85354 Freising vom 20.12.2024, Keine Einwände

bayernets GmbH, Poccistraße 7, 80336 München, vom 17.12.2024, keine Einwände

Deutsche Transalpine, Oelleitung GmbH, Hauptverwaltung München, Paul-Wassermann-Straße 3, 81829 München, vom 16.12.2024, keine Einwände

Erzbischöfliches Ordinariat München, R1, FB Pastoralraumanalyse, Kapellenstraße 4, 80333 München, 29.01.2025, keine Äußerung

Industrie- und Handelskammer, für München und Oberbayern, Max-Joseph-Straße 2, 80333 München vom 31.01.2025, keine Einwände

Landratsamt Freising, SG43 Brandschutzdienststelle, Landshuter Straße 31, 85356 Freising, vom 31.01.2025, keine Äußerung

Leonet AG, Edlmairstraße 1, 94469 Deggendorf vom 16.12.2025, keine Einwände

Polizeiinspektion Moosburg a. d. Isar Poststraße 6, 85368 Moosburg a. d. Isar vom 27.12.2024, keine Einwände

Regierung von Oberbayern, Bergamt Südbayern, Maximilianstraße 39, 80538 München vom 23.01.2025, keine Einwände

Staatliches Bauamt Freising, Servicestelle München, Winzererstraße 43, 80797 München vom 18.12.2024, keine Einwände

TenneT TSO GmbH, Bernecker Straße 70, 95448 Bayreuth vom 12.12. 2024, keine Einwände

Verwaltungsgemeinschaft Mauern Mitgliedsgemeinde Mauern Schloßplatz 2, 85419 Mauern vom 16.12.2024, keine Einwände

Verwaltungsgemeinschaft Mauern Mitgliedsgemeinde Wang Schloßplatz 2, 85419 Mauern vom 16.12.2024, keine Einwände

Verwaltungsgemeinschaft Mauern Mitgliedsgemeinde Hörgertshausen Schloßplatz 2, 85419 Mauern vom 16.12.2024, keine Einwände

Verwaltungsgemeinschaft Zolling, Mitgliedsgemeinde Zolling, Rathausplatz 1, 85406 Zolling vom 27.01.2025, keine Äußerung

Dokumente
Download 250225_01_Nandlstadt_4.FNP-Änderung_Deckblatt.pdf
Download 250225_02_Nandlstadt_4.FNP-Änderung_Begründung.pdf
Download 250225_03_Nandlstadt_4.FNP-Änderung_Lageplan.pdf
Download 250225_04_Nandlstadt_4.FNP-Änderung_Schallschutzgutachten.pdf
Download 250225_05_Nandlstadt_4.FNP-Änderung_sap.pdf

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3.1. Stellungnahme aus der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Nandlstadt)	Sitzung des Marktgemeinderates	29.04.2025	ö	beschließend	3.1

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3.1.1. Thomas Schmitt, Am Ziegelfeld 18, 85405 Nandlstadt, vom 06.04.2025

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Nandlstadt)	Sitzung des Marktgemeinderates	29.04.2025	ö	beschließend	3.1.1

Sachverhalt

Stellungnahme zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 30 "Kitzberger Feld II"

Nandlstadt, 06.04.2025

Sehr geehrter Marktgemeinderäte, sehr geehrter Herr Pichlmaier,

hiermit will ich als Bürger der Marktgemeinde Nandlstadt meine Stellungnahme zum Bauleitverfahren „Kitzberger Feld II" gem. § 3 BauGB abgeben.

Ich spreche mich entschieden gegen die geplante Änderung des Flächennutzungsplans für das Kitzberger Feld II und das parallellaufenden Bebauungsplans Nr. 30 „Kitzberger Feld II" aus und damit gegen das in der Form geplante Fachmarktzentrum (FMZ).

Auf den nachfolgenden Seiten will ich die Argumente vorbringen, die für das FMZ sprechen aber vor allem auch, welche die gegen das FMZ sprechen. Damit die Punkte in einem Zusammenhang mit Nandlstadt gebracht werden können will ich ein extra Kapitel der Identität von Nandlstadt widmen und weshalb es wichtig ist manche Grundsatzdiskussionen öfters zu führen. Ich habe doch einiges an Zeit in die Stellungnahme investiert, würde mir also wünschen, dass Sie das honorieren, indem Sie die Stellungnahmen intensiv durchlesen und damit idealerweise den ein oder anderen Aspekt in Ihre bevorstehende Entscheidung zum Beschluss zur Änderung des Flächennutzungsplans und des Bebauungsplans einfließen lassen.

INHALT

Fachmarktzentrum -Welche Geschäfte sollen kommen?                                3

Drogeriemarkt                                                                                4

Bedarf und Auswirkungen eines Drogeriemarkts in Nandlstadt                        4

Supermärkte                                                                                6

Rentabilität eines weiteren Supermarkts - realistisch?                                6

Bewertung von zwei neuen Supermärkten im FMZ:                                        8

Auswirkungen des demografischen Wandels auf den Supermarktbedarf                10

Versorgung mit Bäckereien und Cafes in Nandlstadt                                11

Apothekenstandort -Stärkung des Ortskerns                                        12

Flächenversiegelung                                                                        13

Gewerbesteuereinnahmen                                                                13

Schaffung von Arbeitsplätzen                                                        14

Zusammenfassung                                                                        15

ISEK                                                                                        15

Identität von Nandlstadt                                                                16

Empfehlung für Nandlstadt                                                                17

Schlusswort                                                                                18

FACHMARKTZENTRUM - WELCHE GESCHÄFTE SOLLEN KOMMEN?

Im sonstigen Sondergebiet (SO) nach 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO mit der Zweckbestimmung „Einzelhandel mit Gastronomie und Apotheke", welches in Bezug auf die Art der baulichen Nutzung in die Teilgebiete SO 1, SO 2 und SO 3 gegliedert ist, sind folgende Nutzungen zulässig:

Supermärkte:

Im Sondergebietsteil 1 (SO 1) ist ein Lebensmitteldiscounter mit einer Gesamtverkaufsfläche von max. 1.200 m2 zulässig.

Im Sondergebietsteil 3 (SO 3) ist ein Lebensmittelvollsortimenter mit einer Gesamtverkaufsfläche von max. 1.300 m2 zulässig. Ebenso zulässig ist ein Getränkemarkt mit einer Gesamtverkaufsfläche von max. 500 m2 (räumlich abgetrennt vom Lebensmittelvollsortimenter).

Drogerie:

Im Sondergebietsteil 2 (SO 2) ist ein Drogeriefachmarkt mit einer Gesamtverkaufsfläche von max. 800 m2 zulässig.

Backshop, Cafe und Imbiss:

Weiterhin sind ein Backshop und Cafe mit einer Gesamtverkaufsfläche von max. 65 m2 ein Imbiss mit einer Gesamtfläche von max. 65 m2

Apotheke:

Apotheke mit einer Gesamtfläche von max. 200 m2 zulässig.

In den Nächsten Kapiteln soll der Bedarf der jeweiligen Geschäfte ermittelt werden. (Quelle: ChatGPT)

 

DROGERIEMARKT

Bedarf und Auswirkungen eines Drogeriemarkts in Nandlstadt

Ausgangslage

Nandlstadt verfügt aktuell über zwei Lebensmittelmärkte (Discounter + Vollsortimenter), jedoch über keinen eigenen Drogeriemarkt. Die nächsten Filialen befinden sich in Moosburg (~13 km) und Freising (~20 km). Es wird diskutiert, ob die Ansiedlung eines Drogeriemarkts (z. B. dm, Rossmann) sinnvoll und wirtschaftlich tragfähig ist.

Argumente für einen Drogeriemarkt

1.        Nahversorgung für alle Bevölkerungsgruppen

o        Senioren, Eltern mit kleinen Kindern und Menschen ohne Auto profitieren von einem fußläufig oder lokal erreichbaren Drogeriemarkt.

o        Der tägliche Bedarf an Hygiene-, Pflege- und Haushaltsartikeln ist regelmäßig- aber nicht zwingend an Pendelwege gekoppelt.

2.        Stärkung der regionalen Kaufkraftbindung

o        Ein attraktives Drogerieangebot verhindert, dass Kaufkraft in umliegende Städte abwandert.

o        Ein neuer Markt kann zusätzliche Kunden aus dem Umland anziehen (z.B. Attenkirchen, Au i. d. Hallertau, Hörgertshausen).

o        Davon profitieren auch bestehende Geschäfte, Supermärkte, Bäcker, etc. positive Synergieeffekte.

3.        Impulse für ein Fachmarktzentrum

o        Ein Drogeriemarktfungiert als Magnet und erhöht die Attraktivität eines möglichen Nahversorgungsstandorts.

4.        Verändertes Konsumverhalten

o        Zunehmender Wunsch nach regionalem, kompaktem Einkaufen (,,alles an einem Ort").

o        Auch durch Homeoffice sinken tägliche Pendlerzahlen - lokale Angebote werden wieder wichtiger.

Argumente gegen einen Drogeriemarkt

1.        Pendelverhalten deckt Teil des Bedarfs ab

o        Viele Einwohner erledigen Einkäufe bei der Fahrt zur Arbeit in Moosburg oder Freising.

o        Dadurch ist der akute Bedarf möglicherweise geringer als auf dem Papier erscheint.

2.        Gefahr der Verdrängung ortsansässiger Betriebe

o        Ein neues Fachmarktzentrum am Ortsrand könnte zu Umsatzverlusten für Bäcker, Metzger oder kleinere Läden im Ortskern führen.

o        Dies birgt die Gefahr von Leerstand und einer Verödung des Zentrums.

3.        Wirtschaftliches Risiko

o        Die Einwohnerzahl liegt mit rund 5.600 an der Untergrenze für eigenständige Drogerie-Filialen.

o        Ein wirtschaftlich nachhaltiger Betrieb ist nur bei entsprechendem Einzugsgebiet und Kundenaufkommen gegeben.

4.        Städtebauliche Auswirkungen

o        Eine weitere Zersiedelung und Verlagerung von Infrastruktur an den Ortsrand steht im Konflikt mit modernen Planungszielen wie ,,Innenentwicklung vor Außenentwicklung".

o        Wichtig ist eine sorgfältige Standortwahl und Anbindung an bestehende Strukturen.

Zusammenfassung

Die Errichtung eines Drogeriemarkts in Nandlstadt birgt sowohl Chancen als auch Risiken.

Sie kann die Nahversorgungverbessern, die lokale Wirtschaft stärken und eine

attraktive Einkaufsmöglichkeit für das Umland schaffen.

Gleichzeitig sind mögliche Verdrängungseffekte auf den Ortskern, die Auswirkungen auf die Verkehrslage sowie die tatsächliche Wirtschaftlichkeit sorgfältig zu prüfen.

Ein verträgliches Konzept sollte auf Einbindung bestehender Anbieter, gute Anbindung an das Ortszentrum und ein abgestimmtes Gesamtkonzept zur Nahversorgung setzen.

SUPERMÄRKTE

Wieviel Supermärkte braucht Nandlstadt?

Die Marktgemeinde Nandlstadt verzeichnete zum 31. Dezember 2022 eine Einwohnerzahl von 5.587 Personen.

Einwohnerzahl und Supermarktgröße:

Es gelten folgende Richtwerte für die Rentabilität von Supermärkten:

•        Kleiner Supermarkt (z. B. Nahkauf): ab ca. 2.000-3.000 Einwohner

•        Vollsortiment-Supermarkt (z.B. Edeka, Rewe): ab ca. 4.000-5.000 Einwohner

•        Discounter (z.B. Aldi, Lidl): ab ca. 6.000-8.000 Einwohner Mit über 5.500 Einwohnern liegt Nandlstadt im Bereich, in dem ein Vollsortiment-Supermarkt wirtschaftlich betrieben werden kann.

Aktuelle Versorgung in Nandlstadt:

•        Einen Discounter (Penny)

•        Einen Vollsortimenter (Rewe)

Das bedeutet: Die Grundversorgung ist gesichert, und ein großer Teil der lokalen Kaufkraft ist bereits gebunden.

Rentabilität eines weiteren Supermarkts - realistisch?

Pro:

•        Ergänzendes Sortiment: Wenn der neue Markt eine Nische besetzt (z.B. Bio, regional, vegan, Feinkost), könnte er sich als Ergänzung und nicht als Konkurrenz etablieren.

Bewertung: Nicht gegeben. EDEKA und ALDI bieten ein ähnliches Sortiment an.

•        Zuzug & Wachstum: Sollte die Region wachsen (z.B. durch Neubaugebiete oder Zuzug), steigt auch die Nachfrage.

Bewertung: Momentan keine größeren Baugebiete ausgewiesen. Aufgrund des demographischen Wandels ist mit einer Stagnation zu rechnen. Siehe Kapitel „Auswirkungen des demografischen Wandels auf den Supermarktbedarf"

•        Einzugsgebiet: Wenn viele umliegende Dörfer keine eigene Versorgung haben, könnte das neue Angebot Kunden aus dem Umland anziehen.

Bewertung:

■        Attenkirchen: Kauft in Zolling, da Zolling den Standortvorteil hat, dass es an der B301 liegt.

■        Au: Eigener Vollsortimenter (EDEKA), Eigener Discounter (Netto)

■        Hörgertshausen: Kauft in Mauern, da Mauern den Standortvorteil gegenüber Nandlstadt hat.

■        Mauern: Eigener Vollsortimenter (EDEKA), Discounter in Moosburg hat den Standortvorteil gegenüber Nandlstadt

■        Zolling: Eigener Vollsortimenter (REWE), Eigener Discounter (Aldi)

•        Standortvorteil: Günstige Lage mit guter Erreichbarkeit und Parkplätzen kann neue Kunden gewinnen.

Bewertung: Nandlstadt liegt nicht an einer Bundesstrasse oder Durchgangsstraße. Orte wie Zolling, Mauern, Moosburg oder Mainburg haben hier einen deutlichen Standortvorteil.

Contra:

•        Begrenzte Kaufkraft: Bei ~5.500 Einwohnern ist das Kaufkraftpotenzial begrenzt. Drei Supermärkte wären für die Gemeinde vermutlich überdimensioniert.

•        Kannibalisierung: Der neue Markt würde vermutlich Kunden von den bestehenden abziehen, was zu Umsatzverlusten führen kann - besonders beim Vollsortimenter im Ortskern.

•        Verdrängungseffekt: Bei stagnierender Bevölkerungszahl und ohne klares Zusatzangebot könnte ein bestehender Markt in der Folge schließen müssen.

 

Bewertung von zwei neuen Supermärkten im FMZ:

•        Zwei Supermärkte bestehen bereits in Nandlstadt (Discounter + Vollsortimenter).

•        Im geplanten Fachmarktzentrum sollen weitere Lebensmittelmärkte angesiedelt werden.

•        Ein Drogeriemarkt könnte zusätzliche Kunden ins Ort holen (aus Umlandgemeinden).

Die Frage ist nun: lohnt sich das - oder führt es zu Verdrängung?

Mögliche Konsequenzen, trotz neu entstehender Kaufkraft

1.        Verdrängung statt Ergänzung

•        Selbst wenn neue Kunden dazukommen, ist die Gefahr groß, dass bestehende Supermärkte Umsatzeinbußen erleiden.

•        Gerade in kleineren Orten ist der Markt nicht groß genug für 3 oder 4 Vollsortimenter/Discounter.

•        Folge: Preis- und Angebotsdruck, evtl. sogar Schließung eines bestehenden Markts.

Beispiel aus der Praxis: In vielen Gemeinden kam es nach neuen Fachmarktzentren zu einer Marktbereinigung- der älteste oder am schlechtesten gelegene Supermarkt hat meist das Nachsehen.

2.        Entwertung bestehender Standorte im Zentrum

•        Wenn die neuen Supermärkte im Fachmarktzentrum besser erreichbar, moderner und mit besseren Parkplätzen ausgestattet sind, wandern die Kunden ab.

•        Das kann den Ortskern schwächen, nicht nur im Lebensmittelbereich, sondern auch für Bäcker, Apotheken etc.

3.        Verschiebung, nicht Mehrwert

•        Wenn ein Teil der neuen Kaufkraft lediglich aus anderer Richtung umgelenkt wird (z.B. Leute, die sonst in Moosburg einkaufen, kommen nach Nandlstadt), entsteht kein echtes Mehr an Nachfrage, sondern eine Verschiebung.

•        Nur wenn viele zusätzliche Haushalte regelmäßig dort einkaufen, lohnt sich ein dritter Supermarkt langfristig.

 

4.        Flächenverbrauch und städtebauliche Kritik

•        Zusätzliche Supermärkte bedeuten mehr versiegelte Fläche, mehr Verkehrsaufkommen, evtl. Zerschneidung des Ortsrands.

•        Städteplaner und regionale Planungsverbände bewerten solche Entwicklungen oft kritisch, insbesondere wenn bestehende Standorte noch tragfähig sind.

Was spricht trotzdem für zusätzliche Supermärkte?

•        Mehr Auswahl, Konkurrenz, Preisvorteile für die Verbraucher.

•        Wenn das Umland stark eingebunden wird, könnten neue Formate (z. B. Bio-Supermarkt, Regionalmarkt) eine sinnvolle Ergänzung sein - aber keine bloße Kopie der bestehenden Anbieter.

•        Standortoptimierung: Falls einer der bestehenden Märkte alt oder suboptimal liegt, wäre eine Verlagerung ins neue Zentrum denkbar.

Fazit

Ein zusätzlicher Drogeriemarkt kann neue Kaufkraft bringen - aber nicht unbegrenzt.

Wenn zu viele Supermärkte hinzukommen, ist das Risiko hoch, dass bestehende Märkte verdrängt werden, anstatt dass ein echter Mehrwert entsteht.

Eine gut gesteuerte, ausgewogene Entwicklung ist essenziell - mit:

•        Fokus auf Ergänzung, nicht Duplizierung,

•        regionalem Bedarf statt nur theoretischer Nachfrage,

•        und dem Ziel, Zentrum und Rand nicht gegeneinander auszuspielen, sondern zu verbinden.

Auswirkungen des demografischen Wandels auf den Supermarktbedarf

1.        Sinkende Bevölkerungszahlen (in ländlichen Regionen)

•        In vielen ländlichen Gemeinden wie Nandlstadt ist mittelfristig mit einem Bevölkerungsrückgang oder -stagnation zu rechnen - vor allem, wenn keine starken Neubaugebiete oder Zuzug durch junge Familien erfolgt.

•        Eine kleinere Einwohnerzahl bedeutet weniger Gesamtnachfrage nach Lebensmitteln geringerer Umsatz für Supermärkte.

•        Das erschwert die wirtschaftlicheTragfähigkeit mehrerer Märkte am Ort.

2.        Alterung der Bevölkerung

•        Der Anteil älterer Menschen (65+) nimmt deutlich zu.

•        Diese Gruppe hat:

o        Geringeres Konsumbudget

o        Anderes Einkaufsverhalten: kleinerer Einkauf, häufigere Besuche, Fokus auf Grundbedarf

o        Weniger Mobilität: Nahversorgung zu Fuß oder mit ÖPNV wird wichtiger

Daraus folgt: Kleinere, zentrale Märkte im Ort bleiben wichtig, während große Märkte am Ortsrand evtl. schwerer erreichbar sind.

3.        Weniger junge Haushalte, weniger Großverbraucher

•        Junge Familien und große Haushalte kaufen typischerweise mehr ein (z. B. Babyprodukte, größere Vorräte, Getränke).

•        Wenn diese Zielgruppe abnimmt, sinkt der Bedarf an großflächigen Märkten mit hohem Volumenumschlag.

4.        Veränderung des Einkaufsverhaltens

•        Ältere Menschen kaufen häufiger, aber in kleineren Mengen - sie benötigen eher wohnortnahe Geschäfte als großflächige Einkaufszentren.

•        Zudem steigt die Nutzung von Lieferservices, mobilen Angeboten oder kleineren Express-Märkten (z.B. Rewe Ta Go, tegut ...Lädchen).

•        Das stellt die klassischen Supermarktformate vor neue Herausforderungen.

5.        Regionale Unterschiede entscheidend

•        Orte mit Zuzug, guter Anbindung und Neubaugebieten können dem demografischen Wandel entgegenwirken -dort bleibt der Supermarktbedarf stabil oder wächst.

•        Gemeinden ohne diese Entwicklung verlieren langfristig Kaufkraft Rückbau, Konzentration oder Umstrukturierung bestehender Angebote möglich.

Fazit

Der demografische Wandel wirkt langfristig dämpfend auf den Bedarf an großflächigen Supermärkten, besonders in ländlichen Gemeinden.

Die Nachfrage verschiebt sich:

•        Weniger Volumen, aber höherer Anspruch an Erreichbarkeit, Qualität und Regionalität.

•        Supermärkte müssen sich anpassen: kleinere, flexiblere Formate, zentrumsnahe Lage, ggf. Kooperation mit Lieferservices oder Nahversorgungsmodellen.

Für Nandlstadt bedeutet das:

•        Neue Märkte müssen langfristig tragfähig sein - auch bei schrumpfender, alternder Bevölkerung.

•        Ein Überangebot kann mittelfristig nicht nur unwirtschaftlich, sondern auch rückbaugefährdet sein.

Auszug aus ISEK:

Im Markt Nandlstadt wird bis zum Jahr 2034 eine Einwohnerzahl angestrebt, die innerhalb des prozentualen Verhältnisses der letzten 15 Jahre liegt. Die Anzahl der Personen über 65 Jahre wird sich dabei verdoppeln (Quelle: Demografiespiegel für Bayern - Berechnungen für den Markt Nandlstadt).

Zukünftig werden die Bewohner mehr und älter. Städtebauliche Konzepte müssen darauf reagieren.

VERSORGUNG MIT BÄCKEREIEN UND CAFES IN NANDLSTADT

„Weiterhin sind ein Backshop und Cafe mit einer Gesamtverkaufsfläche von max. 65 m2, ein Imbiss mit einer Gesamtfläche von max. 65 m2"

Die Versorgungslage im Bereich Bäckereien und Cafes ist in Nandlstadt aktuell als ausreichend und bedarfsgerecht einzuschätzen. Bereits heute stehen den Bürgerinnen und Bürgern mehrere gut erreichbare Angebote zur Verfügung, darunter:

•        Bäckerei & Cafe Gabelsberger

•        Bäckerei & Cafe Wiesender

•        Backshops innerhalb des Rewe- und Penny-Markts sowie an der Tankstelle

Zusätzlich ist die ehemalige Bäckerei Schrafstetter in unmittelbarer Nähe zum Penny-Markt derzeit leerstehend und bietet Potenzial für eine Wiedernutzung innerhalb der bestehenden Ortsstruktur.

Angesichts der bereits vorhandenen Angebotsdichte und des Leerstands im Ortskern besteht kein zusätzlicher Bedarf für eine weitere Bäckerei oder ein neues Cafe.

Statt einer Neuansiedlung im Rahmen eines Fachmarktzentrums sollte vorrangig die Revitalisierung innerörtlicher Flächen, insbesondere der Schrafstetter-Filiale, angestrebt werden.

APOTHEKENSTANDORT - STÄRKUNG DES ORTSKERNS

Apotheke mit einer Gesamtfläche von max. 200 m2 zulässig.

Auch im Bereich der Gesundheitsversorgung ist eine zentrale Lage von besonderer Bedeutung- insbesondere für ältere Menschen, Familien und Personen mit eingeschränkter Mobilität. Die örtliche Apotheke sollte daher weiterhin im Ortskern verbleiben und nicht an den Rand des Gemeindegebiets oder in ein Fachmarktzentrum ausgelagert werden.

Ein innenstadtnaher Apothekenstandort:

•        sichert eine fußläufige Erreichbarkeit,

•        trägt zur Belebung des Zentrums bei,

•        und stärkt die Verzahnung mit Arztpraxen, Physiotherapie und weiteren Versorgungsangeboten.

Eine Verlagerung in ein Fachmarktzentrum hingegen würde die innerörtliche Versorgungsstruktur schwächen und wäre insbesondere für weniger mobile Menschen mit Nachteilen verbunden.

Daher sollte bei allen weiteren Planungen zur Nahversorgung der bestehende Standort im Ortskern langfristig gesichert und in seiner Bedeutung gestärkt werden.

FLÄCHENVERSIEGELUNG

Der Änderungsbereich im Nordosten ist im wirksamen Flächennutzungsplan derzeit als Flächen für Landwirtschaft dargestellt.

Die 4. Flächennutzungsplanänderung stellt zukünftig in diesem Änderungsbereich ein Gewerbegebiet (GE) gemäß § 8 BauNVO und ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Einzelhandel mit Gastronomie und Apotheke" dar, so dass der parallel aufgestellte Bebauungsplan Nr. 30

„Kitzberger Feld II" gemäß dem Entwicklungsgebot(§ 8 Abs. 2 BauGB) aus dem Flächennutzungsplan entwickelt ist.

Damit werden 1,16 ha Flächen neu versiegelt werden. Das entspricht 11.600 qm.

Das Argument, dass ein FMZ besser sei als ein Logistikdienstleister zählt nicht, da Nandlstadt nicht an Verkehrsknotenpunkten liegt und es sich daher für Logistikdienstleister nicht lohnen würde.

GEWERBESTEUEREINNAHMEN

Investoren packen die Immobilien in der Regel in vermögensverwaltende Gesellschaften, die keine Gewerbesteuer zahlen (Diese Gesellschaften haben nur Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. (Anmerkung StB. Bernhard Rieder)

Einflussfaktoren auf die Gewerbesteuereinnahmen:

1.        Art der Betriebe:

Große Ketten (z.B. Rewe, dm, Edeka) zahlen häufig Gewerbesteuer an ihrem Hauptsitz, nicht am Standort des Markts-vor Ort bleiben dann nur geringe Anteile.

2.        Rechtsform der Unternehmen:

Filialbetriebe sind oft als GmbH organisiert Gewerbesteuer wird zentral verrechnet, nicht anteilig auf Filialorte aufgeteilt.

3.        Höhe des Gewerbeertrags:

Handelsunternehmen arbeiten meist mit geringen Margen. Der steuerpflichtige Gewinn ist vergleichsweise niedrig, vor allem im Lebensmitteleinzelhandel.

4.        Gewerbesteuerhebesatz der Gemeinde:

Nandlstadt hat laut aktuellen Daten einen Hebesatz von 350 %. Das ist im bayerischen Vergleich eher durchschnittlich.

Realistische Einschätzung für ein kleines Fachmarktzentrum:

Erwartbare Einnahmen: Je nach Größe und Zusammensetzung der Mieter liegt die Spanne häufig nur zwischen 10.000 und 40.000 € jährlich.

•        Bei kleinen Kommunen oft nicht der Hauptfaktor für den Gemeindehaushalt.

•        Ein großer Gewerbebetrieb oder Produktionsstandort bringt meist deutlich höhere Steuereinnahmen als ein Einzelhandelszentrum.

Fazit:

Ein Fachmarktzentrum führt nicht automatisch zu hohen Gewerbesteuereinnahmen für die Gemeinde - insbesondere dann nicht, wenn es sich um Filialbetriebe großer Ketten handelt. Die ökonomischen Vorteile liegen eher in der regionalen Versorgung, nicht im steuerlichen Beitrag zum Haushalt.

SCHAFFUNG VON ARBEITSPLÄTZEN

Bei Vollbeschäftigung in Nandlstadt sind die weiteren Vorteile eines Fachmarktzentrums durch die Schaffung neuer Arbeitsplätze etwas eingeschränkter, da die Gemeinde bereits eine hohe Beschäftigungsquote hat. Dennoch gibt es weiterhin einige positive Aspekte:

1.        Vielfältige Arbeitsplätze: Auch bei Vollbeschäftigung können neue Arbeitsplätze den Zugang zu unterschiedlichen Beschäftigungsfeldern und Arbeitszeitmodellen bieten, die vor allem für Menschen mit besonderen Bedürfnissen (z.B. Teilzeitkräfte, Menschen mit eingeschränkter Mobilität) von Vorteil sein können.

2.        Qualifizierung und Weiterbildungen: Ein Fachmarktzentrum kann als Plattform für Aus- und Weiterbildung dienen, insbesondere in den Bereichen Einzelhandel, Logistik oder Verwaltung. Dies könnte für die Arbeitskräfte in Nandlstadt zusätzliche Qualifizierungsmöglichkeiten schaffen, was zu einer höheren beruflichen Flexibilität führen würde.

3.        Steigerung der Kaufkraft: Auch wenn die Arbeitslosenquote niedrig ist, könnte die Schaffung neuer Arbeitsplätze das Gesamtgehalt in der Gemeinde erhöhen und somit die Kaufkraft weiter steigern, was wiederum den lokalen Einzelhandel und die Gastronomie unterstützen würde.

4.        Bessere lokale Versorgung: Ein Fachmarktzentrum könnte auch dazu beitragen, die Einkaufsgewohnheiten der Nandlstädter zu stärken, da mehr Menschen vor Ort arbeiten und einkaufen, was zu einer Verbesserung der Versorgungslage und einer höheren Lebensqualität führt.

5.        Anziehung von Pendlern: Auch in einem Umfeld mit Vollbeschäftigung könnte das Fachmarktzentrum dazu beitragen, dass Pendler aus umliegenden Gemeinden nach Nandlstadt kommen, um hier einzukaufen oder zu arbeiten, was die Wirtschaftskraft der Region insgesamt steigert.

Zusammengefasst: Auch bei Vollbeschäftigung kann ein Fachmarktzentrum wirtschaftliche Vorteile bringen, die über die Schaffung von Arbeitsplätzen hinausgehen - durch eine verbesserte Versorgung, höhere Kaufkraft und Qualifizierungsmöglichkeiten.

ZUSAMMENFASSUNG:

Drogeriemarkt:

Ein Drogeriemarkt kann die lokale Nahversorgung sinnvoll ergänzen und neue Kaufkraft aus dem Umland binden.

Fachmarktzentrum bei Vollbeschäftigung:

Ein Fachmarktzentrum kann trotz Vollbeschäftigung durch die Schaffung vielfältiger Arbeitsplätze, bessere lokale Versorgung, höhere Kaufkraft und Anziehung von Pendlern positive wirtschaftliche Impulse für Nandlstadt setzen.

X Neue Supermärkte:

Die Ansiedlung zusätzlicher Supermärkte birgt das Risiko, bestehende zentrale Anbieter zu verdrängen und die Ortsmitte zu schwächen.

X Bäckereien und Cafes:

Ein zusätzlicher Bedarf ist nicht erkennbar, das bestehende Angebot ist ausreichend und Leerstände im Zentrum sollten vorrangig genutzt werden.

X Apotheken:

Apothekenstandorte gehören in den Ortskern, um die Erreichbarkeit und die zentrale Versorgungsfunktion zu sichern.

X Flächenversiegelung:

Mit über 11.600 m2 versiegelter Fläche geht ein erheblicher Eingriff in die Landschaft und Bodenstruktur einher.

X Gewerbesteuer: Die Gewerbesteuereinnahmen eines Fachmarktzentrums fallen in der Regel gering aus, da viele Filialbetriebe ihre Steuern am Hauptsitz entrichten und der lokale Gewerbeertrag meist niedrig bleibt.

ISEK

Auf das Integriertes Städtebauliches Entwicklungskonzept ISEK für den Markt Nandlstadt wird hier auch nochmals verwiesen, der sich klar für die Entwicklung der        Ortsmitte ausspricht        und gegen weitere Flächenversiegelung und Gewerbegebiete in Ortsrandlage.

Auszug:

G e w e r b e (Einzelhandel, Handwerk, Dienstleistungen, Gastronomie Tourismus)

Das oberste Priorität für die lokale Wirtschaft lautet:

•        Expansionsflächen für bestehende Betriebe werden ausgewiesen und attraktive Geschäftsgebäude für neue Unternehmen geschaffen.

•        Das Flächenangebot für den Einzelhandel im historischen Marktkern wird ausgebaut und die Einkaufsqualität gesteigert.

•        Alle Formen der lokalen Gastronomie werden gefördert, leer stehende historische Gaststätten wiederbelebt.

•        Zusätzliche Übernachtungsmöglichkeiten (Hotel I  Pension 1

Gästezimmer I Camping) werden geschaffen.

•        Durch Aktivitäten der Marktgemeinde werden die weichen Standortfaktoren gestärkt und ausgebaut.

•        Weitere Discounter auf der „Grünen Wiese" sind nicht erstrebenswert.

Orientierungswerte bzw. Ziele für 2034:

G e w e r b e (Einzelhandel I  Handwerk I  Dienstleistungen I  Gastronomie 1

Tourismus)

•        Alle Standorte der Nandlstädter Unternehmen wurden gesichert

•        Das Angebot an Arbeitsplätzen wurde gehalten bzw. verbessert

•        Der Bestand an Einzelhandelsbetrieben im historischen Marktort wurde gehalten bzw. verbessert

Gern.§ 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB hat die Bauleitplanung die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung zu berücksichtigen. Diese Berücksichtigung ist in der Bauleitplanung nicht ersichtlich.

IDENTITÄT VON NANDLSTADT

„Nandlstadt ist keine Stadt, aber keine Stadt ist wie Nandlstadt." Dieser Leitspruch sollte uns allen als stetige Erinnerung dienen, wenn es um die Zukunft unseres Marktes geht. Wir sind nicht auf der Suche nach der Größe einer anonymen Stadt mit einem Gewerbegebiet, das überall zu finden ist. Vielmehr liegt es in unserem Wunsch, unsere einzigartige Identität zu bewahren - und das auf eine Weise, die gesund und nachhaltig für die Menschen hier ist. Wir wollen nicht um jeden Preis wachsen, sondern organisch und im Einklang mit unserer Geschichte und unserem Charakter. Nandlstadt ist klein genug, dass man sich kennt, aber groß genug, dass was los ist.

Gleichzeitig sollten wir die beständigen Geschäftsleute im Markt anerkennen, die seit Jahren unermüdlich dazu beitragen, dass unser Ortskern lebendig und attraktiv bleibt. Sie sind die wahren Hüter unserer Identität und unserer Lebensqualität.

Eingebettet in die sanften Hügel der Holledau liegt unser Nandlstadt, ein Ort, der sowohl idyllisch als auch einzigartig ist-von jeder Ortseinfahrt aus betrachtet ein wahres Kleinod. Doch müssen wir diese wunderschöne Identität mit einem Fachmarktzentrum für immer verändern? Meine Antwort darauf ist ein klares Nein-das wollen wir nicht!

,,Nandlstadt is da scheensten Fleck der Welt" und das soll es auch bleiben. Offizielles Leitbild zur Entwicklung der Marktgemeinde:

„Der Markt Nandlstadt soll auch in Zukunft eine lebendige, familienfreundliche und ländlich geprägte Kommune bleiben. Dabei erhält der gesellschaftliche Zusammenhalt und das soziale Miteinander eine besondere Bedeutung. Nandlstadt soll aber auch vorbereitet sein auf die Fragen der Zukunft sowie den demografischen Wandel."

EMPFEHLUNG FÜR NANDLSTADT

Nandlstadt benötigt einen Drogeriemarkt, jedoch ist die Ansiedlung eines gesamten Fachmarktzentrums {FMZ) nicht erforderlich, bzw. sogar schädlich. Stattdessen sollte der Bebauungsplan auf die Ansiedlung eines Drogeriemarkts angepasst werden.

Eine Bäckerei oder Cafe sollte ausgeschlossen werden, da das bestehende Angebot in Nandlstadt ausreichend ist. Interessenten für solche Konzepte sollten auf den Leerstand in der ehemaligen Bäckerei Schrafstetter hingewiesen werden, um eine sinnvolle Nachnutzung dieser Fläche zu fördern. Es sollte eine Untersuchung darüber erfolgen, ob alternative Möglichkeiten für eine Apotheke im Ortskern bestehen, etwa in den ehemaligen Standorten wie z.B. dem ehemaligen Schlecker oder Fa. Grottenthaler.

Falls Supermärkte im Fachmarktzentrum angesiedelt werden sollen, sollte vorab die Auswirkung auf den Ortskern mittels eines Gutachtens untersucht werden, um potenzielle negative Effekte auf die lokale Versorgung und den zentralen Einzelhandel zu vermeiden. Das ISEK sollte berücksichtigt werden.

SCHLUSSWORT

Sehr geehrte Gemeinderäte und Gemeinderätinnen,

es scheint, als stünde ein Deal zwischen dem Markt Nandlstadt und einem Investor zur Entscheidung - doch ich möchte an dieser Stelle zur Vorsicht mahnen. Denn wir wissen alle, wie solche Deals oft ausgehen: Langfristig wird nicht der Bürger und auch nicht der Markt Nandlstadt davon profitieren, sondern vor allem der Investor, der sich ein günstiges Baugrundstück sichert und seine Gewinne in einer zentralen Konzernzentrale konsolidiert.

Das Fachmarktzentrum (FMZ)wird, sowie es geplant ist, eine starke Konkurrenz für unseren Ortskern darstellen und somit die Zukunft unseres lebendigen Zentrums gefährden. Wir stehen vor der Entscheidung, unseren Ortskern aufs Spiel zu setzen, und das für ein Konzept, das viele von uns nicht wirklich benötigen. Brauchen wir wirklich ein FMZ, das zu einem Großteil überflüssige Flächen umfasst? Warum handeln wir nicht anders und ermitteln zunächst den tatsächlichen Bedarf in Nandlstadt, um dann gezielt und überlegt zu entscheiden, was wir wirklich brauchen?

Es kann doch nicht der richtige Weg sein, ein FMZ zu errichten, dessen größte Teile - nach allem, was wir heute wissen - nicht benötigt werden und uns mittelfristig schaden werden. Sollen wir wirklich ein Investitionsprojekt unterstützen, das nur den Interessen eines Investors dient und nicht den langfristigen Bedürfnissen der Nandlstädter?

Sehr geehrte Gemeindevertreterinnen und -vertreter, ich appelliere an Sie, für Transparenz zu sorgen und eine souveräne Entscheidung zu treffen. Ich bitte Sie, die Vor- und Nachteile des geplanten Fachmarktzentrums für Nandlstadt erneut zu prüfen. Führen Sie weitergehende Grundsatzdiskussionen. Wenn Sie sich intensiv mit den Argumenten auseinandersetzen, bin ich mir sicher, dass Sie nicht alle Teile des FMZ gutheißen können und dass es sinnvoll wäre, den Flächennutzungsplan oder Teile davon nochmals in Frage zu stellen.

Auch wenn die Bauleitplanung schon weit fortgeschritten ist, es ist nie zu spät für die richtigen Entscheidungen.

Wir stehen an einem Scheideweg, und die Entscheidung, die Sie treffen, wird maßgeblich die Zukunft von Nandlstadt und seinen Ortskern beeinflussen. Treffen Sie diese Entscheidung im Sinne der Nandlstädter Bürger und nicht im Sinne eines kurzfristigen Deals mit einem Investor.

Mit bestem Dank für Ihre Aufmerksamkeit und Ihr Engagement, 

Thomas Schmitt

Beschlussempfehlung

Diese fasst auf Seite 3 zunächst die wesentlichen Planinhalte zusammen und verweist darauf, dass für die Bedarfsermittlung der jeweiligen Geschäfte die Chatplattform „ChatGPT“, also künstliche Intelligenz, als Quelle herangezogen wurde. Inwieweit die Bedarfsermittlung und die Stellungnahme insgesamt auf die Chatplattform gestützt wurden, ist unklar.

Zu den einzelnen Nutzungen (Seiten 4 bis 12):

Die Stellungnahme befasst sich sodann mit den geplanten gewerblichen Nutzungen (Drogerie, Lebensmitteleinzelhandel, Bäckerei, Café und Apotheke) und kommt im Wesentlichen zu dem Schluss, dass ein Drogeriemarkt mit Anbindung an das Ortszentrum zu befürworten wäre, der Lebensmitteleinzelhandel aber bestehende Märkte verdrängen könnte. Das würde durch den demografischen Wandel noch verstärkt werden.

Im Hinblick auf Bäckereien, Cafés und Apotheken sollten die vorhandenen Geschäfte und Läden im Ortskern gestärkt werden, um eine Verdrängung zu vermeiden.

Der Markt Nandlstadt hat sich mit den Auswirkungen der geplanten Nutzungen auf den Ortskern auseinandergesetzt und zur fachlich fundierten Beurteilung ein Gutachten der CIMA Beratung + Management GmbH zur Entwicklungsperspektive der Ortsmitte Nandlstadt in Auftrag gegeben. Das Gutachten kommt auf Basis einer Analyse der bereits bestehenden Angebote zu dem Ergebnis, dass die Ortsmitte bereits heute und auch künftig keine übergeordnete Versorgungsfunktion im Nahversorgungsbereich (Lebensmittel und Drogeriewaren) übernimmt. Die strukturprägende Nahversorgung wird bereits heute außerhalb des Ortszentrums zur Verfügung gestellt. Die Angebote in der Ortsmitte sind im Wesentlichen qualitäts- und serviceorientiert und unterscheiden sich hierdurch erheblich von den geplanten Nutzungen. Daher ist nicht von einer Beeinträchtigung der Ortsmitte und deren Entwicklungsmöglichkeiten auszugehen. Eine Verdrängung von Geschäften und Läden aus der Ortsmitte und ein für die Entwicklung des Ortszentrums nachteiliger Kaufkraftabfluss ist daher nicht anzunehmen.

Zur Flächenversiegelung (Seite 13):

Im Rahmen der Begründung, insbesondere des Umweltberichts, des Flächennutzungsplans und des Bebauungsplans wurde der Verlust an landwirtschaftlicher Fläche berücksichtigt und in die Abwägung miteingestellt. Es wurde sich insbesondere damit auseinandergesetzt, dass für das Vorhaben keine Alternativflächen zur Verfügung stehen.

Die Frage nach der Errichtung eines Logistikzentrums stellte sich im Rahmen der Bauleitplanverfahren nicht, weil der Markt Nandlstadt einen Bedarf hinsichtlich der geplanten Nutzungen im Gemeindegebiet festgestellt hat, den das Gutachten der CIMA Beratung + Management GmbH bestätigte. Das Vorhaben ist somit städtebaulich erforderlich. Die Frage, ob stattdessen ein Logistikzentrum errichtet hätte werden können, muss bei der Abwägung der konkreten Planinhalte außen vor bleiben.

Im Übrigen tragen auch die Pflanzgebote zur Minderung der Auswirkungen auf das Landschaftsbild und den Naturhaushalt bei.

Zu Gewerbesteuereinnahmen (Seite 13 bis 14):

Bei möglichen Gewerbesteuereinnahmen infolge der Realisierung der Planung handelt es sich nicht um einen städtebaulichen Grund, durch den die Planung gerechtfertigt werden könnte. Mögliche Steuereinnahmen waren kein Grund für die Einleitung der Bauleitplanverfahren und wurden daher auch nicht im Rahmen der Abwägung berücksichtigt.

Zur Schaffung von Arbeitsplätzen (Seite 14 bis 15):

Die positive Bewertung der Auswirkungen auf die Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen teilt der Markt Nandlstadt. Hierbei handelt es sich auch um einen abwägungsfähigen Belang, der im Rahmen der Begründung der Bauleitpläne und der Abwägung zugunsten der Planung berücksichtigt wurde.

Zur Zusammenfassung (Seite 15):

Mit Ausnahme der Gewerbesteuereinnahmen, die keinen berücksichtigungsfähigen Belang im Rahmen der Planung darstellen, hat sich der Markt Nandlstadt mit den Auswirkungen der Planung auf die Ortsmitte und die bestehenden Einzelhandelsbetriebe in Nandlstadt auseinandergesetzt und hierzu auch ein Gutachten eingeholt. Die Belange der Flächenversiegelung sowie der Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen wurden im Rahmen der Abwägung und der Begründung der Bauleitpläne berücksichtigt.

Insgesamt überwiegen die Vorteile der Planung, da nach dem eingeholten Gutachten der CIMA Beratung + Management GmbH nicht mit einer negativen Auswirkung auf die Ortsmitte von Nandlstadt und deren Entwicklungsmöglichkeiten zu rechnen ist.

Zum ISEK (Seite 15 bis 16):

Die Gemeinde sieht keinen Widerspruch zum Integrierten Städtebaulichen Entwicklungskonzept (ISEK) von 2019, zumal eine erhebliche Reduzierung des geplanten Einzelhandels gegenüber den ersten Überlegungen erfolgte. Eine für zentrale Versorgungsbereiche schädliche Frequentierung ist daher auszuschließen. Das wird durch das Gutachten der CIMA Beratung + Management GmbH zur Entwicklungsperspektive der Ortsmitte von Nandlstadt bestätigt.

Zur Identität, Empfehlung und Schlusswort (Seite 16 bis 18):

Die Identität des Marktes soll durch die Planung nicht verändert werden. Insbesondere wurde darauf geachtet, dass keine negativen Auswirkungen auf die Entwicklungsmöglichkeiten der Ortsmitte ausgehen. Um die Auswirkungen abzuklären, wurde insbesondere ein Gutachten eingeholt, das die bestehende und künftige Versorgungslage im Markt bewertet und die zu erwartenden Auswirkungen der Planung detailliert darstellt.

Das vorgeschlagene Gutachten zu den Auswirkungen der Planung auf den Ortskern wurde bereits eingeholt und im Rahmen der Abwägung – ebenso wie das ISEK – berücksichtigt.

Die befürchtete Gefährdung der Versorgungsfunktion der Ortsmitte besteht nach dem Gutachten der CIMA Beratung + Management GmbH nicht. Mit diesem Aspekt hat sich der Markt Nandlstadt ebenso wie mit dem Bedarf intensiv auseinandergesetzt, da schädliche Auswirkungen auf die Ortsmitte in jedem Fall vermieden werden sollen.

Eine Änderung der Planung ist aufgrund der vorliegenden Stellungnahme nicht veranlasst.

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3.2. Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Nandlstadt)	Sitzung des Marktgemeinderates	29.04.2025	ö	beschließend	3.2

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3.2.1. Stellungnahme der Regierung von Oberbayern, Höhere Landesplanungsbehörde, vom 17.03.2025

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Nandlstadt)	Sitzung des Marktgemeinderates	29.04.2025	ö	beschließend	3.2.1

Sachverhalt

die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gibt nach der Besprechung mit der Marktgemeinde Nandlstadt am 06.02.2025 sowie nach Einreichung der Bedarfsuntersuchung vom 10.02.2025 folgende ergänzende Stellungnahme zu o.g. Planung ab: 

Von den Vertretern der Marktgemeinde wurde glaubhaft dargelegt, dass die rund 2,3 ha rechtswirksam dargestellte gewerbliche Baufläche im nordwestlichen Bereich des Gewerbegebietes trotz jahrelanger Verhandlungen mit den Grundstückseigentümern, in absehbarer Zeit nicht aktiviert werden kann. Die Marktgemeinde sehe es daher als erforderlich an, ihre gewerbliche Entwicklung neu auszurichten. So sollen im Rahmen der gemeindlichen Planungshoheit die besagten Potenzialflächen durch eine Teilaufhebung des Bebauungsplanes [Anm.: Kitzberger Feld] zurückgenommen und südlich des bestehenden Gewerbegebietes als Ersatzflächen ausgewiesen werden.

Zur Ergänzung des Flächenbedarfsnachweises führt die Marktgemeinde aus, dass konkrete Anfragen von Gewerbetreibenden vorliegen, die insgesamt eine Baulandfläche von ca. 8,2 ha in Anspruch nehmen würden. Eine Übersicht der Gesuche wurde in Form einer Dokumentationsmappe der höheren Landesplanungsbehörde in der Besprechung v. 06.02.2025 vorgelegt. 

Um ein maßvolles und organisches Wachstum zu gewährleisten, sollen jedoch in einem ersten Schritt nur ein Teil dieser Anfragen bedient werden. Eine spätere Weiterentwicklung des Gewerbegebietes Kitzberger Feld würde in westliche bzw. östliche Richtung erfolgen. Eine band-artige Entwicklung Richtung Süden ist nicht vorgesehen und auch nicht erwünscht (vgl. LEP 3.3 (G)). 

Ergebnis 

Im Ergebnis kann festgestellt werden, dass der Bedarf für die Neuausweisung der Bauflächen im Anschluss an das bestehende Gewerbegebiet Kitzberger Feld aus landesplanerischer Sicht nachvollzogen werden kann. Die Planung steht den Erfordernissen der Raumordnung somit nicht entgegen. Auf eine flächensparende Umsetzung der Planung wird erneut hingewiesen (vgl. LEP 3.1.1 (G) und RP 14 B II G 1.2). 

Mit freundlichen Grüßen 

gez. 

Vasiliki Wolf 

Sachgebiet 24.2

Beschlussempfehlung

Durch den Marktgemeinderat wird erfreut zur Kenntnis genommen, dass die Regierung von Oberbayern mit der geplanten weiteren Entwicklung des Gewerbegebiets einverstanden ist und die vorgelegte Planung den Erfordernissen der Raumordnung nicht entgegensteht. Der Hinweis auf die flächensparende Umsetzung wird ebenfalls zur Kenntnis genommen.

Eine Änderung der Planung ist aufgrund der Stellungnahme nicht erforderlich.

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4. Aufstellung des Bebauungsplans mit integriertem Grünordnungsplan Nr. 30 "Kitzberger Feld II" - Abwägung der Stellungnahmen im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Nandlstadt)	Sitzung des Marktgemeinderates	29.04.2025	ö		4

Sachverhalt

Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange an der Planung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 4a Abs. 2 BauGB;

Beteiligung vom 17.12.2024 bis 31.01.2025

(Hinweis: Die Frist zur Beteiligung der Öffentlichkeit wurde bis 14.02.2025 verlängert.)

Stellungnahmen ohne Einwände oder keine Äußerung:

Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Freising, Domberg 20, 85354 Freising vom 20.12.2024, Keine Einwände

bayernets GmbH, Poccistraße 7, 80336 München, vom 17.12.2024, keine Einwände

Deutsche Transalpine, Oelleitung GmbH, Hauptverwaltung München, Paul-Wassermann-Straße 3, 81829 München, vom 16.12.2024, keine Einwände

Erzbischöfliches Ordinariat München, R1, FB Pastoralraumanalyse, Kapellenstraße 4, 80333 München, 29.01.2025, keine Äußerung

Industrie- und Handelskammer, für München und Oberbayern, Max-Joseph-Straße 2, 80333 München vom 31.01.2025, keine Einwände

Landratsamt Freising, SG43 Brandschutzdienststelle, Landshuter Straße 31, 85356 Freising, vom 31.01.2025, keine Äußerung

Leonet AG, Edlmairstraße 1, 94469 Deggendorf vom 16.12.2025, keine Einwände

Polizeiinspektion Moosburg a. d. Isar Poststraße 6, 85368 Moosburg a. d. Isar vom 27.12.2024, keine Einwände

Regierung von Oberbayern, Bergamt Südbayern, Maximilianstraße 39, 80538 München vom 23.01.2025, keine Einwände

Regionaler Planungsverband München, Arnulfstraße 60, 3. OG, 80335 München vom 30.01.2025, keine Einwände

Staatliches Bauamt Freising, Servicestelle München, Winzererstraße 43, 80797 München vom 18.12.2024, keine Einwände

TenneT TSO GmbH, Bernecker Straße 70, 95448 Bayreuth vom 12.12. 2024, keine Einwände

Verwaltungsgemeinschaft Mauern Mitgliedsgemeinde Mauern Schloßplatz 2, 85419 Mauern vom 16.12.2024, keine Einwände

Verwaltungsgemeinschaft Mauern Mitgliedsgemeinde Wang Schloßplatz 2, 85419 Mauern vom 16.12.2024, keine Einwände

Verwaltungsgemeinschaft Mauern Mitgliedsgemeinde Hörgertshausen Schloßplatz 2, 85419 Mauern vom 16.12.2024, keine Einwände

Verwaltungsgemeinschaft Zolling, Mitgliedsgemeinde Zolling, Rathausplatz 1, 85406 Zolling vom 27.01.2025, keine Äußerung

DFS Deutsche Flugsicherung GmbH, Postfach 1243, 63202 Langen vom 17.02.2025, keine Einwände

Dokumente
Download 250225_01_Nandlstadt_BBP_Kitzberger Feld II_Deckblatt.pdf
Download 250225_02_Nandlstadt_BBP_Kitzberger Feld II_Begründung.pdf
Download 250225_03_Nandlstadt_BBP_Kitzberger Feld II_Lageplan.pdf
Download 250225_04_Nandlstadt_BBP_ Kitzberger Feld II_Bestands-und-Bewertungsplan.pdf
Download 250225_05_Nandlstadt_BBP_ Kitzberger Feld II_Ausgleichsflächenplan.pdf
Download 250225_06_Nandlstadt_BBP_ Kitzberger Feld II_Anlage Ortsränder.pdf
Download 250225_07_Nandlstadt_BBP_ Kitzberger Feld II_Anlage Fußgängerüberquerung.pdf
Download 250225_08_Nandlstadt_BBP_ Kitzberger Feld II_Anlage Bodengutachten.pdf
Download 250225_09_Nandlstadt_BBP_ Kitzberger Feld II_Anlage_saP.pdf
Download 250225_10_Nandlstadt_BBP_ Kitzberger Feld II_Anlage Schallschutzgutachten.pdf
Download 250225_11_Nandlstadt_BBP_Kitzberger Feld II_Anlage Niederschlagswasserentsorgung.pdf

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4.1. Stellungnahmen und Einwendungen aus der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Nandlstadt)	Sitzung des Marktgemeinderates	29.04.2025	ö	beschließend	4.1

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4.1.1. Einwendungen im Rahmen der förmlichen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 2 BauGB vom 17.12.2024 bis zum 14.02.2025

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Nandlstadt)	Sitzung des Marktgemeinderates	29.04.2025	ö	beschließend	4.1.1

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4.1.1.1. Stellungnahme der PENNY Markt GmbH und der REWE Markt GmbH vom 30.01.2025 (vertreten durch die Kanzlei Fridrich Bannasch & Partner, Freiburg)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Nandlstadt)	Sitzung des Marktgemeinderates	29.04.2025	ö	beschließend	4.1.1.1

Sachverhalt

Markt Nandlstadt

Herrn Johann Pichlmaier

Rathausplatz 1

85405 Nandlstadt

Per Telefax: 08756/9610-40

Per E-Mail: johann.pichlmaier@markt-nandlstadt.de

Freiburg, 30. Januar 2025 Rechtsanwalt Bannasch

Sekretariat Frau Scheller Durchwahl (0761) 383789-32

 

unser AZ: 00213/24-BAN/asc

(Bitte angeben)

Dok. 81517.1

 

PENNY Markt GmbH u.a../. Markt 

Nandlstadt wg. Bebauungsplan 

„GE Kitzberger Feld II"

Sehr geehrter Herr Pichlmaier,

unter Vorlage auf uns lautender Vollmachten zeigen wir die rechtliche Vertretung der PENNY Markt GmbH, Dieselstraße 21-27, 85386 Eching, vertreten durch die Prokuristen Tina Mangold und Sebastian Mahrenholz sowie der REWE Markt GmbH, Dieselstraße 21-27, 85386 Eching, vertreten durch Elisabeth Promberger und Jörg Malek an. Unsere Mandanten haben uns mit der Wahrnehmung ihrer rechtlichen Interessen im Verfahren über die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 30 „Kitzberger Feld II" Ihrer Gemeinde beauftragt. Bevor wir zur Sache Stellung nehmen, was einem gesonderten Schriftsatz vorbehalten bleibt, fragen wir an, welche der beiden verschiedenen im Internet eingestellten Bekanntmachungen zur öffentlichen Auslegung des Bebauungsplans nun gültig ist und welches die maßgebliche Stellungnahmefrist ist. Uns liegen zwei Bekanntmachungen vor, die beide auf den 02.12.2024 mit dem Vermerk in Klammern „Stand: 28.11.2024" datiert und vom Bürgermeister am 02.12.2024 unterschrieben wurden. Die beiden Bekanntmachungen unterscheiden sich inhaltlich nur in einem einzigen Punkt, nämlich bei der Offenlagefrist. In der ersten Bekanntmachung wird diese vom 17.12.2024 bis einschließlich 31.01.2025 angegeben, in der zweiten Bekanntmachung vom 17.12.2024 bis einschließlich 14.02.2025. 

Wir bitten um sehr kurzfristige Beantwortung folgender Fragen, bitte per Mail an bannasch@fbrae.de:

1. Welche der beiden Fristen gilt nun? Aktuell ist die zweite Bekanntmachung eingestellt, weshalb wir den 14.02.2025 zugrunde legen.

2. Was ist der Grund für die Verlängerung?

Beschlussempfehlung

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4.1.1.2. Einwendungen der PENNY Markt GmbH und der REWE Suat Özbey OHG vom 14.02.2025 (vertreten durch die Kanzlei Fridrich Bannasch & Partner, Freiburg)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Nandlstadt)	Sitzung des Marktgemeinderates	29.04.2025	ö	beschließend	4.1.1.2

Sachverhalt

Markt Nandlstadt

Herrn Bürgermeister Gerhard Betz

Rathausplatz 1

85405 Nandlstadt

Per Telefax: 08756/9610-40

Per E-Mail: gerhard.betz@markt-nandlstadt.de

 

Freiburg, 14. Februar 2025 Rechtsanwalt Bannasch

Sekretariat Frau Scheller Durchwahl (0761) 383789-32

 

unser AZ: 00213/24-BAN/asc

(Bitte angeben)

Dok. 81517.1 

PENNY Markt GmbH u.a../. Markt Nandlstadt wg. Bebauungsplan „GE Kitzberger Feld II"

Sehr geehrter Herr Bürgermeister Betz,

gemäß unserem Schreiben vom 30.01.2025 vertreten wir weiterhin die PENNY Markt GmbH im Bebauungsplanverfahren „Kitzberger Feld II" der Gemeinde Markt Nandlstadt. Des Weiteren vertreten wir nun gemäß beigefügter Vollmacht die REWE Suat Özbey OHG, v.d.d. geschäftsführenden Gesellschafter Suat Özbey, Mainburger Straße 27-29, 85404 Markt Nandlstadt. Unser Mandat für die REWE Markt GmbH ist erloschen.

Namens und im Auftrag unserer Mandanten erheben wir gegen den offen gelegten Bebauungsplanentwurf die nachfolgenden

Einwendungen:

Das Bebauungsplanverfahren wurde fehlerhaft durchgeführt (I.). Der Planentwurf enthält materiell-rechtswidrige Festsetzungen und ist deshalb unwirksam (II.).

I.        Formelle Fehler

Die Bekanntmachung der Offenlage erfolgte fehlerhaft (1.) und die offengelegten Unterlagen sind unvollständig (2.).

1.        Fehlerhafte Bekanntmachung

1.1        Die Belehrung unter Ziff. 8. der Bekanntmachung zur Abgabe von Stel­lungnahmen ist veraltet und fehlerhaft. Gern. § 3 Abs. 2 S. 4 Halbs. 2 Nr. 2 BauGB in der derzeit gültigen Fassung ist mit der Bekanntmachung darauf hinzuweisen, dass Stellungnahmen elektronisch übermittelt werden sollen, bei Bedarf aber auch auf anderem Wege abgegeben werden können. In der Belehrung unter Ziff. 8 der Bekanntmachung wird hingegen nur die schriftliche Abgabe oder die Möglichkeit zur Abgabe mittels Niederschrift während der Dienststunden angegeben. Die heut­ zutage für viele Betroffene einfachere Form der elektronischen Abgabe von Stel­lungnahmen wird dort nicht aufgeführt, was dazu führen kann, dass Betroffene sich wegen des höheren Aufwandes, den die Abgabe einer schriftlichen Stellungnahme oder das persönliche Erscheinen auf dem Rathaus bedeuten, von der Abgabe einer Stellungnahme abhalten lassen. Dadurch erfüllt die Bekanntmachung ihre Anstoßfunktion nicht und ist somit unwirksam.

1.2        Gem. § 3 Abs. 2 S. 4 1. Halbs. BauGB sind in den Bekanntmachungen Angaben dazu zu tätigen, welche Arten umweltbezogener Informationen auf Seiten der Gemeinde verfügbar sind. Die Regelung dient dazu, dass die Öffentlichkeit ab­ schätzen kann, mit welchen Umweltaspekten des Vorhabens die Gemeinde sich bereits beschäftigt hat und mit welchen noch nicht. Obwohl der Gemeinde im Be­ bauungsplanverfahren bereits Stellungnahmen zum Naturschutz, zum Umgang mit Niederschlagswasser, zum Lärmschutz etc. vorlagen, fehlt in der Bekanntmachung eine Auflistung der der Gemeinde bereits vorliegenden umweltbezogenen Informationen. Auch deshalb ist die Bekanntmachung unvollständig und fehlerhaft.

1.3        Auf die unzulässige Rückdatierung der Online-Bekanntmachung einer während der laufenden Offenlage erfolgten Verlängerung der Stellungnahmefrist hatten wir bereits mit Schreiben vom 30.01.2025 hingewiesen. Erfolgten die Be­kanntmachungen im Amtsblatt ortsüblich und im Internet zeitlich synchron?

Welche Form der ortsüblichen Bekanntmachung sieht die Bekanntmachungssat­zung der Gemeinde Nandlstadt vor? Wir bitten um Übersendung der Bekanntma­chungssatzung.

2.        Fehlerhafte Offenlage

2.1        Wenn eine Offenlage - hier online - unvollständig war, muss sie voll­ ständig und insgesamt wiederholt werden. Der Mangel, dass bestimmte Unterlagen online nicht richtig oder nicht vollständig eingestellt waren, kann nicht durch eine Verlängerung der Offenlagefrist geheilt werden. Denn es besteht die Gefahr, dass ein Betroffener sich über den Bebauungsplan und die Unterlagen informiert hat, bevor der Fehler entdeckt und die Offenlagefrist verlängert wird. Dieser Betroffene erhält davon aber keine Kenntnis, weil die Verlängerung nicht bekannt gemacht wird. So bleibt es dabei, dass sich er auf Basis unvollständiger Unterlagen infor­miert hat. Nur eine erneute Bekanntmachung und eine erneute Offenlage in voller Länge können diesen Mangel beheben, nicht aber eine Verlängerung nach Gutdün­ken. Die Offenlage war daher unvollständig, was durch die Fristverlängerung nicht geheilt wurde.

2.2        Zudem ist die Offenlage fehlerhaft, weil mehrere offen zu legende Un­terlagen nicht offengelegt wurden. Gern. § 3 Abs. 2 S. 1 BauGB sind die Entwürfe der Bauleitpläne mit der Begründung und den nach Einschätzung der Gemeinde wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen offen zu le­ gen. Daran mangelt es hier in mehrfacher Hinsicht:

2.2.1        Zu den wesentlichen umweltbezogenen Stellungnamen zählen nicht nur die gezielt von der Gemeinde für das Bebauungsplanverfahren in Auftrag ge­gebenen Fachgutachten und sonstige der Gemeinde bereits zuvor allgemein vorlie­gende Umweltdaten (z.B. Lärmaktionspläne, Hochwassergefahrenkarten), die für das Vorhaben relevant sein können, sondern auch die bereits in der frühzeitigen Beteiligung von dritter Seite abgegebenen umweltbezogenen Stellungnahmen. Nach den uns vorliegenden Informationen wurden im Rahmen der frühzeitigen Be­teiligung umweltbezogene Stellungnahmen unter anderem vom Bayerischen Bau­ernverband (Hochwasserschutz), seitens des Amtes für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten (Belange der Landwirtschaft und des Flächenverlustes), seitens des Landratsamtes Freising (wasserrechtliche Fragen und Lärmimmissionsschutz), sei­tens der Kreisgruppe Freising des Bund Naturschutz in Bayern e.V. (Artenschutz und Kompensation) und seitens des Wasserwirtschaftsamtes München zur wasser­sensiblen Siedlungsentwicklung und zum Umgang mit Niederschlagswasser abge­geben. All das sind umweltbezogene Stellungnahmen i.S.v. § 3 Abs. 2 S. 4 BauGB, die offenzulegen gewesen wären. Es genügt nicht, diese Stellungnahmen lediglich der Gemeinderatsvorlage zur Beschlussfassung über die Offenlage beizufügen. Sie müssen der Öffentlichkeit im Rahmen der Offenlage zur Kenntnis gegeben werden.

2.2.2        Die Offenlage ist des Weiteren unvollständig, weil Ziff. 9.1 der textli­chen Festsetzungen des Bebauungsplans für die Immissionskontingentierung auf die DIN 45691:2006-12 verweist, diese DIN jedoch dem Bebauungsplan in der Of­fenlage nicht beigefügt wurde, sondern unter Ziff. 9.3 der textlichen Festsetzungen darauf verwiesen wird, sie sei beim Beuth Verlag in Berlin hinterlegt. Nach ständi­ger Rechtsprechung ist es zur Wahrung des Bestimmtheitsgebots beim Erlass von Bebauungsplänen zwar zulässig, zur Konkretisierung der Festsetzungen auf ande­ren Normen (Gesetze und Verordnungen) und technische Regelwerke (DIN-Nor­men, VDI-Richtlinien) zu verweisen. Zur Wahrung der Publizität müssen diese je­ doch ebenso wie die Bebauungspläne öffentlich zugänglich sein:

„Bestimmt eine in den textlichen Festsetzungen eines Bebauungsplans in Bezug genommene DIN-Vorschrift, unter welchen Voraussetzungen bauli­che Anlagen im Plangebiet zulässig sind, ist den rechtsstaatlichen Anforde­rungen an die Verkündung von Rechtsnormen genügt, wenn die Gemeinde sicherstellt, dass die Betroffenen von der DIN-Vorschrift verlässlich und in zumutbarer Weise Kenntnis erlangen können."

BVerwG, B. v. 29.07.2010, 4 BN 21.10, Juris-Leitsatz;

bestätigt durch BVerwG, B. v. 05.12.2013, 4 BN 48/13, Juris-Rn. 4

,,Den rechtsstaatlichen Anforderungen an die Verkündung eines Bebau­ungsplans ist nicht genügt, wenn dessen textliche Festsetzungen auf eine nicht öffentlich zugängliche DIN-Vorschrift Bezug nehmen, aber weder die Bekanntmachung noch die Planurkunde auf die Möglichkeit der Einsicht­nahme bei der Verwaltungsstelle hinweist, bei der auch der Bebauungsplan eingesehen werden kann."

BVerwG, B. v. 18.08.2016, 4 BN 24.16, Juris-Leitsatz

Dies gilt explizit auch für die DIN 45691 zur Lärmkontingentierung. OVG NRW, Urt. v. 21.05.2012, 10 D 145/09.NE, Juris-Rn. 26

Ausdrücklich entschieden ist auch, dass der bloße Verweis auf den Bezug von DIN­ Normen beim Beuth Verlag keine zumutbare Möglichkeit der Kenntnisnahme für den Bürger darstellt:

„Der stattdessen von der Antragsgegnerin im Verfahren erfolgte Hinweis auf den Bezug von DIN-Normen beim Beuth-Verlag reicht nicht aus. Der Hinweis auf den Beuth-Verlag, bei dem das technische Regelwerk käuflich erworben werden kann, ist erkennbar keine öffentliche Fundstelle. Mit dem Rechtsstaatsprinzip nicht vereinbar ist der hinter dem Hinweis in den textli­chen Festsetzungen verbundene Gedanke, der Normadressat müsse zum Verständnis der Norm ein Regelungswerk käuflich erwerben (... ) Denn durch die allein erklärte Möglichkeit von der DIN-Vorschrift durch einen kostenpflichtigen Bezug beim Beuth-Verlag Kenntnis zu erlangen, können die Planbetroffenen nicht in zumutbarer Weise Kenntnis von den DIN-Nor­men erlangen."

Hessischer VGH, B. v. 26.10.2023, 4 C 2447/20.N, Juris-Rn. 53

Dem ist im Ergebnis auch die oberverwaltungsgerichtliche Rechtsprechung für Bayern gefolgt:

BayVGH, Urt. v. 30.01.2023, 9 N 20.2859, Juris-Rn. 31

In der Entscheidung des Bayerischen VGH wird zwar auch die Möglichkeit erwo­gen, Normen des Beuth-Verlags bei dessen Normen-Infopoints einzusehen, die auf der Website des Verlags aufgelistet sind. Der Gedanke wird aber vom Gericht nicht weiterverfolgt, weil das allenfalls dann möglich wäre, wenn in der Bekanntma­chung zur Offenlage auf diese Möglichkeit und auf die Webadresse des Beuth-Ver­ lags hingewiesen werde, was dort aber nicht der Fall war. Da auch im vorliegenden Verfahren kein entsprechender Hinweis erfolgte, kann hier im Ergebnis dahinste­hen, ob die Möglichkeit der Einsichtnahme an solchen Normen-Infopoints dem Bürger zumutbar ist. Auch das dürfte aber an der mangelnden Zumutbarkeit für den Bürger scheitern. Denn die Normen-Infopoints des Beuth-Verlags sind meist Hoch­schulbibliotheken. Bei einer im ländlichen Raum gelegenen Gemeinde wie Markt Nandlstadt, weitab von den nächstgelegenen Hochschulen in Landshut und In­golstadt, ist das aber keine zumutbare Form der Kenntnisnahme. Die Offenlage vor Ort dient ja gerade dazu, dass die Bürger sich einfach über den Bebauungsplan informieren können. Den Bürgern kann daher zum Verständnis des Bebauungs­plans nicht ein Fahrweg von mehreren zig Kilometern zur nächsten Hochschulbib­liothek einschließlich des Erwerbs eines Bibliotheksausweises auferlegt werden.

Die zitierten Gerichtsentscheidungen ergingen jeweils zur Frage, ob beschlossene Bebauungspläne nach§ 10 Abs. 3 BauGB ordnungsgemäß und vollständig bekannt gemacht worden waren. Die Grundsätze der Rechtsprechung sind aber auf die Of­fenlage gern. § 3 Abs. 2 BauGB übertragbar. Denn wenn eine DIN-Norm zum Be­ standteil des Bebauungsplanes wird, ist dieser ohne die DIN-Norm unvollständig. Dementsprechend ist auch die Offenlage unvollständig, wen die DIN-Norm fehlt.

II.        Materielle Fehler

Der Bebauungsplanentwurf enthält zahlreiche materielle Rechtsmängel, aufgrund derer er nicht wirksam als Satzung beschlossen werden kann. Er wäre von Anfang an nichtig. Wir beschränken uns auf die schwerwiegendsten Fehler, nämlich die fehlerhaften Festsetzungen zur Zulässigkeit der Einzelhandelsbetriebe (1.), den Verstoß gegen die raumordnungsrechtlichen Vorgaben für großflächige Einzelhan­delsbetriebe und Einkaufszentren (2.) und die fehlerhafte Abwägung der von den Einzelhandelsbetrieben ausgehenden Auswirkungen (3.).

1.        Fehlerhafte Festsetzungen zu den Einzelhandelsbetrieben

1.1        Unzulässig Beschränkung der Betriebszahl

Gemäß Ziff. 1.2 der textlichen Festsetzungen sind in dem in drei Teilgebiete ge­ gliederten Sondergebiet jeweils „ein Lebensmitteldiscounter", ,,ein Drogeriefach­ markt", ,,ein Lebensmittelvollsortimenter" sowie „ein Getränkemarkt",,,ein Backs­hop und Cafe", ,,ein Imbiss" und „eine Apotheke" zulässig. Die Festsetzungstech­nik, wonach jeweils nur „ein" Markt des bezeichneten Sortiments zulässig sei, ent­hält eine der BauNVO fremde und daher unzulässige gebietsbezogene Kontingen­tierung. Festgesetzt werden kann für ein Gebiet stets nur die Art der zulässigen Nutzung. Mit wenigen Ausnahmen ist es jedoch nicht möglich, die Zahl der Anla­gen in dem jeweiligen Gebiet zu beschränken, weil dies ein „Windhundrennen" auslösen kann, infolge dessen derjenige, der für seine Teilfläche zuerst den Bauan­trag für den „einen" Markt stellt, die Genehmigung erhält, der Zweite jedoch nicht mehr.

Grundlegend zur Unzulässigkeit der Beschränkung der Betriebszahl: BVerwG, Urt. v. 17.10.2019, 4 CN 8/18, Juris-LS 1 und Rn. 12 ff.

Es handelt sich vorliegend auch nicht um die Sonderkonstellation, wonach aus­nahmsweise ein „Windhundrennen" ausgeschlossen sein könne, wenn sich der

„eine" Markt nur auf ein einziges Buchgrundstück im Baugebiet beziehe und dieses identisch mit dem Sondergebiet sei, so dass die Festsetzungen nicht als gebietsbe­zogene, sondern als zulässige grundstücksbezogene Kontingentierung ausgelegt werden könnten.

BVerwG, B. v. 15.12.2021, 4 B 12/21, Juris-OS 3 und Rn. 6 ff.

Erstens wird die Einschätzung des Bundesverwaltungsgerichts, im Falle der Iden­tität von Sondergebiet und Buchgrundstück komme es auf später noch mögliche Grundstücksteilungen nicht an, vorliegend nicht geteilt. Da der Bebauungsplan kei­nen Einfluss darauf hat, ob und wie die Grundstücke später parzelliert werden, muss er unabhängig von der Aufteilung der Buchgrundstücke umsetzbar sein, darf also nicht darauf vertrauen, dass die Identität von Sondergebiet und Buchgrund­ stück erhalten bleibt. Die Auffassung des Bundesverwaltungsgerichts eröffnet Um­gehungsmöglichkeiten, die am Ende doch ein „Windhundrennen" auslösen können.

Zum Zweiten handelt es sich vorliegend in doppelter Hinsicht um einen anderen Sachverhalt als in der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts von 2021. Die Situation in Markt Nandlstadt ähnelt vielmehr der Entscheidung des Bundesver­waltungsgerichts von 2019, in der es auch um ein Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel mit einer Unterteilung in Teil-SO für verschiedene Märkte und Sor­timente ging. Vorliegend birgt das sehr große Buchgrundstück mit mehreren Son­dergebiets-Teilflächen erst Recht die Gefahr, dass die zivilrechtlichen Teilungs­möglichkeiten später missbraucht werden, um das Buchgrundstück so zu parzellie­ren, dass in einem SO mehrere Teilflächen entstehen, auf denen jeweils „ein" Markt errichtet werden kann, obwohl die Planungskonzeption nur insgesamt einen Markt vorsah. Besonders hoch ist dieses Risiko im Sondergebietsteil 3 aufgrund der Viel­ zahl der dort vorgesehenen Betriebe. So könnte der Sondergebietsteil 3 z.B. in drei

Parzellen mit jeweils „einem" Getränkemarkt oder in zwei Parzellen mit jeweils

,,einem" Lebensmittelmarkt aufgeteilt werden.

Im Ergebnis liegt daher eine unzulässige Kontingentierung vor.

1.2        Einkaufszentrum

Fraglich ist des Weiteren das Gesamtkonstrukt, die insgesamt sehr große Sonder­gebietsfläche in mehrere Teilflächen für unterschiedliche großflächige Einzelhan­delsbetriebe zu parzellieren und im Sondergebiet 3 nochmals sechs verschiedene Betriebe zuzulassen. In der Summe sind dies sechs Einzelhandelsbetriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von knapp 4.000 m2 zuzüglich Gastronomie (Cafe und Im­ biss). Dabei handelt es sich nicht mehr um ein nur lose verbundenes „Fachmarkt­zentrum", also um eine Ansammlung mehrerer selbstständiger, teilweise großflä­chiger Einzelhandelsbetriebe nach§ 11 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BauNVO, die eher zufällig in räumlicher Nähe liegen und rein faktisch davon profitieren, sondern um ein sys­tematisch geplantes Einkaufszentrum nach § 11 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 BauNVO. Ein Einkaufszentrum ist eine entweder einheitlich geplante oder aus anderen Gründen sich als gewachsen darstellende räumliche Konzentration von Einzelhandelsbetrie­ben verschiedener Art und Größe, die zumeist in Kombination mit verschiedenen Dienstleistungsbetrieben auftreten.

Stock in: König/Röser/Stock, BauNVO, 4. Auflage 2019, § 11 Rn. 48

m.w.N. zur Rechtsprechung

Kriterium für die Abgrenzung einer bloßen Agglomeration unabhängiger Einzelhandelsbetriebe von einem Einkaufszentrum sind u.a.:

(1)        ein aufeinander abgestimmtes Warensortiment, das eine Konkurrenz zwi­schen den Betrieben weitgehend ausschließt, sondern vielmehr zu Synergie­ und Kopplungseffekten und damit einem insgesamt stärkeren Marktauftritt

führt; diese Voraussetzungen sind vorliegend sicherlich erfüllt, da die Sortimentsfestsetzungen der Märkte offensichtlich aufeinander abgestimmt sind, um die komplette Bandbreite der Grundversorgung abzudecken.

(2)        eine technisch-organisatorische Funktionseinheit; diese ist sehr deutlich ausgeprägt. Denn erstens nutzen alle Einzelhandelsbetriebe den gleichen Parkplatz gemeinsam, zu dem hin ihre Eingänge ausgerichtet sein werden. Zweitens sind die Betriebe in den SO 2 und SO 3 in einem einzigen Ge­bäude untergebracht, das auch nur über eine einzige Anlieferrampe verfügt, so dass die gesamtegebäudeinterne Logistik gemeinsam genutzt wird und das Gebäude auch nur einheitlich verwaltet werden kann.

(3)        eine Mindestgröße, die diejenige eines einzelnen großflächigen Einzelhan­delsbetriebs deutlich überschreitet; bei knapp 4.000 m2 Verkaufsfläche ist das ohne Weiteres erfüllt.

Eine gemeinsame Außendarstellung der Betriebe, z.B. durch einen Werbeauftritt unter einem einheitlichen Zentrumsnamen, ist für die Annahme eines faktischen Einkaufszentrums nach § 11 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 BauNVO nicht zwingend erforder­lich, zumal im Bebauungsplanverfahren hierzu keine Festsetzungen getroffen und nicht prognostiziert werden kann, wie konkret der Marktauftritt der verschiedenen Betriebe sein wird. Im Vordergrund stehen daher für die Bewertung des Vorliegens eines Einkaufszentrums die vorstehend aufgeführten objektiven Kriterien.

Stock a.a.O, § 11 BauNVO Rn. 49

Korrekterweise wäre deshalb hier ein Sondergebiet für ein Einkaufszentrum festzusetzen gewesen, das jedoch raumordnungsrechtlich nicht zulässig ist (s.u.). Der Versuch, dies durch mehrere Teil-Sondergebiete für künstlich aufgeteilte einzelne Märkte zu umgehen, ist rechtswidrig.

2.        Verstoß gegen Vorgaben des Raumordnungsrechts

Der offen gelegte Planentwurf verstößt gegen § 1 Abs. 4 BauGB, weil er den ver­bindlichen Zielen der Raumordnung zur Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben nach dem Landesentwicklungsprogramm Bayern (2.1) und nach dem Regionalplan München (2.2) widerspricht. Wir verweisen dazu auf das diesem Schreiben beige­ fügte Gutachten des Büros Stadt+ Handel vom Dezember 2024, Anlage 1, welches die raumordnungsrechtlichen Auswirkungen des Vorhabens und seine Nichtverein­barkeit mit den Vorgaben der Raumordnung detailliert nachweist. Schließlich ver­stößt das Vorhaben auch offensichtlich gegen das eigene Integrierte Stadtentwick­lungskonzept von Nandlstadt (ISEK) aus dem Jahr 2019 (2.3).

2.1        Verstoß gegen das Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP)

Das LEP Bayern vom 01.06.2023 regelt in Kapitel 5.3 die raumordnungsrechtlichen Vorgaben für Einzelhandelsgroßprojekte. Das geplante Vorhaben verstößt ge­gen das Integrationsgebot (2.1.1) und gegen den maximal zulässigen Umsatzanteil im Einzugsbereich (2.1.2). Zwar werden in der Begründung zum Bebauungsplan, Seite 3 f., die Ziele der Raumordnung zitiert. Eine inhaltliche Auseinandersetzung und der konkrete Nachweis, ob sie eingehalten werden, fehlen jedoch. Auf Seite 4 der Begründung findet sich die lapidare Behauptung: ,,Mit dem Bebauungsplan wird den Zielen und Grundsätzen des LEP Bayern entsprochen." Angesichts der eklatanten Widersprüche zwischen dem LEP und dem Bebauungsplan lässt sich das nur mit Ahnungslosigkeit oder Vorsatz erklären. Dazu im Einzelnen:

2.1.1        Deutlicher Verstoß gegen das Integrationsgebot

Gern. Plansatz 5.3.2 des LEP hat die Flächenausweisung für Einzelhandelsgroß­projekte an städtebaulich integrierten Standorten zu erfolgen. Das Integrationsgebot nach Maßgabe des LEP Bayern ist sowohl räumlich (Eingliederung in die vor­handene Siedlungsstruktur) als auch funktional (fußläufige Anbindung an Wohn­ gebiete, aus denen die Kaufkraft kommt) zu erfüllen. Denn in der Begründung zu Plansatz 5.3.2 des LEP heißt es:

,,Städtebaulich integrierte Lagen sind Standorte innerhalb eines bau­lich verdichteten Siedlungszusammenhangs mit wesentlichen Wohnanteilen oder direkt angrenzend, die über einen anteiligen fuß­ läufigen Einzugsbereich und eine ortsübliche Anbindung an den öf­fentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) verfügen. Direkt an einen Siedlungszusammenhang angrenzende Standorte sind nur dann städ­tebaulich integriert, wenn sie an einen Gemeindeteil anschließen, der nach Bevölkerungsanteil und Siedlungsstruktur einen Hauptort dar­ stellt und in dem die Einrichtungen zur Deckung des wirtschaftli­chen, kulturellen und sozialen Grundbedarfs für die Gemeindebevöl­kerung im Wesentlichen vorgehalten werden. Dagegen sind städte­bauliche Randlagen Standorte innerhalb eines baulich verdichteten Siedlungszusammenhangs ohne wesentliche Wohnanteile oder di­rekt angrenzend. In städtebaulichen Randlagen ist eine fußläufige Erreichbarkeit nicht erforderlich, wohl aber - zur Sicherstellung der Erreichbarkeit für die alle Bevölkerungsgruppen - eine ortsübliche Anbindung an den ÖPNV.

Ausnahmsweise können Flächen für Einzelhandelsgroßprojekte, die überwiegend dem Verkauf von Waren des sonstigen Bedarfs dienen, auch in städtebaulichen Randlagen ausgewiesen werden (... ).

In Ausnahmefällen können Flächen für Einzelhandelsgroßprojekte auch für Nahversorgungsstandorte in städtebaulichen Randlagen ausgewiesen werden, wenn die Ansiedlung in integrierter Lage auf Grund der topographischen Gegebenheiten ausgeschlossen ist. Auch in solchen Fällen müssen Gemeinden in der Lage sein, eine verbrau­chernahe Versorgungsstruktur fortzuentwickeln. Voraussetzung ist der Nachweis der Gemeinde, dass im Gemeindegebiet keine ausrei­chenden städtebaulich integrierten Flächen vorhanden sind, die für die Ansiedlung eines Einzelhandelsgroßprojektes nach objektiven Kriterien geeignet sind."

Danach ist der Vorhabenstandort vorliegend offensichtlich nicht integriert, weil er:

(1)        nicht innerhalb eines baulich verdichteten Siedlungszusammenhangs liegt, sondern nur an vorhandene Bebauung von außen angrenzt,

(2)        nicht an den Siedlungszusammenhang des Hauptorts Markt Nandlstadt mit seinen wirtschaftlichen, sozialen und kulturellen Einrichtungen angrenzt, sondern nur an ein Gewerbegebiet ohne jegliche Wohnbevölkerung und sonstige öffentliche Infrastruktur, das - unterbrochen durch Straßen, Wäl­ der und Felder - 300 m südlich des eigentlichen Siedlungskörpers von Markt Nandlstadt als isolierte Satellitensiedlung in der freien Landschaft liegt.

(3)        funktional nicht integriert ist, weil der Standort für Fußgänger aus den Wohngebieten im Osten und Süden von Nandlstadt höchst unattraktiv ist. Gerade für Produkte der Nah- und Grundversorgung, wie Lebensmittel, Ge­ tränke und Drogeriewaren, die ein hohes Gewicht aufweisen, akzeptieren Verbraucher nur kurze Fußwege. Maximum sind hier - und auch das nur für kleinere Tascheneinkäufe - 500 m. Die südlichsten Häuser der Nandlstädter Wohngebiete sind ca. 500 m von dem Vorhaben entfernt. Hinzu kommen aber noch überörtliche Straßen, die als psychologische Querungshindernisse wirken. Dass von Nandlstadt aus fußläufig an diesem Standort eingekauft wird, ist deshalb ausgeschlossen. Allenfalls für Fahr­radfahrer aus den Wohngebieten könnte es eine Option darstellen, nicht mit dem Kfz zu dem Standort zu fahren. Damit wäre jedoch insbesondere die nicht fahrradaffine ältere Bevölkerungsschicht, die generell weniger mobil und auf wohnortnahe Versorgungsmöglichkeiten angewiesen ist, immer noch nicht in der Lage, diesen Standort zu nutzen. Der Standort ist aus­ schließlich autokundenorientiert und verstößt ganz klar gegen das Integra­tionsgebot. Es handelt sich um eine sehr periphere Randlage.

 

Auch eine ausnahmsweise Zulassung in einer Randlage kommt hier nach dem LEP nicht in Frage. Denn in einer Randlage wäre zunächst eine ortsübliche Anbindung an den ÖPNV zwingende Voraussetzung dafür, um dort Nahversorgungsstandorte zuzulassen. In dem Gewerbegebiet westlich des Standorts gibt es bisher keine Bus­haltestelle. Im Bebauungsplan ist zwar an der Kreisstraße FS 32 ein „möglicher Standort ÖPNV-Haltestelle" eingetragen. Das ist jedoch keine rechtsverbindliche Festsetzung, weil der Bebauungsplan keine ÖPNV-Fahrpläne regeln kann. In der Begründung zum Bebauungsplan wird das zwar behauptet. Ob es mit dem Träger der ÖPNV verbindlich abgestimmt ist, lässt sich daraus jedoch nicht ableiten. Mehr als eine Hoffnung ist das nicht und die Hoffnung allein reicht als Grundlage für eine raumordnerische Ausnahmeregelung nicht aus. Dafür müsste der ÖPNV-An­schluss rechtlich gesichert sein.

Zudem müsste der ÖPNV-Anschluss ausreichend leistungsfähig sein, um die auf einer Verkaufsfläche von fast 4.000 m2 zu erwartende Kundschaft zu befördern. Die Linie 603 verkehrt auf der Kreisstraße aber nur im Stundentakt und hat daher viel zu wenig Kapazitäten für die Kundenzahlen, die ein solches Einkaufszentrum benötigt. Außerdem ist sie für Einzelhandelskunden wegen der langen Wartezeiten und wegen des anschließenden Warentransports zu Fuß von der innerörtlichen Hal­testelle in die Wohngebiete nicht attraktiv. Das genügt für einen ortsüblichen ÖPNV-Anschluss i.S.d. LEP nicht.

Zudem ist eine Ansiedlung in Randlage nur zulässig, wenn es aus „topographischen Gründen" keine integrierten Ansiedlungsmöglichkeiten gibt. Diese Regelung zielt offensichtlich auf bergige Regionen Bayerns ab, in denen die für Einzelhandelsbe­triebe erforderlichen Ebenen Flächen innerhalb von Ortsteilen in Hanglage tech­nisch nicht realisierbar sind. In der nur leicht hügeligen Hallertau und im weitge­hend ebenen Markt Nandlstadt besteht dieses Problem aber nicht. Hier gibt es ge­nug ebene Flächen, die für Märkte tauglich sind und deutlich näher am Hauptort oder gar in diesem selbst vollintegriert angesiedelt werden können.

 

Schließlich gibt es vorliegend keinen Bedarf für eine Ausnahme an einem Satellitenstandort, um die „verbrauchernahe Versorgungsstruktur fortzuentwickeln", weil Markt Nandlstadt schon zwei gut funktionierende integrierte Lebensmittelmärkte und einen Getränkemarkt hat. Allenfalls für einen Drogeriemarkt, der im Einzugs­ gebiet fehlt, könnte ein zusätzlicher Bedarf bestehen. Ein solcher könnte jedoch

z.B. auch auf vollintegrierten Freiflächen südwestlich des PENNY-Marktes oder westlich angrenzend an den REWE-Markt entwickelt werden, wo er eine direkte Anbindung an den Hauptort und an das gegenüberliegende Neubaugebiet hätte und wo er als Frequenzbringer die integrierten Bestandsmärkte stützen würde.

Die Voraussetzungen für die ausnahmsweise Ansiedlung von Nahversorgungs­märkten in Randlage sind somit für den vorliegenden Standort auch nicht ansatzweise gegeben. Da Ausnahmeregelungen generell eng auszulegen sind, kommt eine Aufweitung der Klausel über ihren Wortlaut hinaus nicht in Betracht.

Der geplante Standort verstößt daher massiv gegen das Integrationsgebot des LEP.

2.1.2        Überdimensionierung der Verkaufsflächen

Des Weiteren überschreitet das Vorhaben sehr deutlich die gern. Ziff. 5.3.3 des LEP zulässigen Umsatzanteile von 25 % innerhalb des maßgeblichen Einzugsbereichs. Aufgrund der engen funktionalen Verbindung der verschiedenen Märkte an dem Standort, die bauplanungsrechtlich als Einkaufszentrum zu werten sind (s. o.) sind die am geplanten Standort generierten Umsätze im Lebensmittel- und Drogeriesor­timent nicht einzeln auf die neuen Märkte aufzuteilen, sondern für das einheitlich geplante EKZ zu addieren. Das führt zu einer sortimentsspezifischen Kaufkraft­abschöpfung für Nahrungs- und Genußmittel im einschlägigen Nahbereich von rund 54 % und im Bereich der Drogeriewaren sogar von über 100 %.

Stadt+ Handel, Gutachten 12/2024, S. 45 f., Anlage 1

 

Ein einzelner Drogeriemarkt in moderater Größe im Ortskern von Nandlstadt würde aufgrund seines Alleinstellungsmerkmals im Einzugsbereich zwar auch viel Kaufkraft im Drogeriesortiment als Teilsortiment der Nahversorgung binden. Be­ zogen auf die Grundversorgung im Einzugsbereich würde er die Grenze von 25% aber einhalten, zumal er an einem weniger autokundenorientierten Standort weni­ger überregional ausstrahlen würde. Die Berechnungen von Stadt+ Handel, die für den Drogeriemarkt prognostizieren, dass er allein über(!) 100% der Kaufkraft im Einzugsbereich bindet, weil er keine Konkurrenz hat und weil das EKZ mit fast

4.000 m2 Verkaufsfläche weit über Nandlstadt hinausstrahlt, zeigen deutlich, wie überdimensioniert diese Planung ist. Auch ein kleinerer Drogeriemarkt, der Nandlstadt im Ort bereichern würde, wird sich deshalb noch wirtschaftlich tragen.

2.2        Verstoß gegen den Regionalplan München

2.2.1        Integrationsgebot

Erst Recht verstößt das Vorhaben gegen die insoweit detaillierteren Vorgaben des Regionalplans München unter dem Plansatz 3.2, die eine integrierte, wohnortnahe Versorgung vor allem mit Gütern des täglichen Bedarfs in allen Gemeinden for­dern. Der Regionalplan legt zu Recht Wert darauf, dass bei Gütern des täglichen Bedarfs, die ausschließlich in dem neuen Zentrum angeboten werden sollen, die Wohnortnähe und die integrierte Lage gegeben sind. Beides ist, wie bereits darge­legt, offensichtlich nicht der Fall.

2.2.2        Raumunverträglichkeit

Der geplante Standort ist insgesamt nicht raumverträglich i.S.d Plansatzes 3.1 des Regionalplans. Denn er gefährdet andere Standorte, insbesondere die deutlich bes­ser integrierten Standorte von PENNY und REWE inklusive Getränkemarkt, die

 

die kompletten nördlichen Wohngebiete, das Zentrum und die nordöstlichen Wohngebiete fußläufig abdecken. Lediglich für die Wohngebiete im Südosten von Nandlstadt sind die fußläufigen Entfernungen zu diesen Märkten zu groß. Über das innerstädtische Straßennetz sind sie aber auch mit dem Fahrrad gut und ohne das Risiko der Querung einer außerörtlichen überregionalen Straße sicher erreichbar.

Zudem profitieren eine Reihe weiterer Betriebe in Nandlstadt, wie z.B. der Metzger neben dem PENNY, die innerörtliche Bäckerei oder auch kleinere Dienstleister wie Friseure etc. von der Kundenfrequenz, die die beiden Märkte erzeugen. Damit tra­gen die Märkte erheblich zur Belebung und Stärkung des Nandlstädter Stadtzent­rums bei, auch deshalb, weil die Bewohner der ausgedehnten Wohngebiete im Süd­ osten das Stadtzentrum durchqueren müssen, um zu den beiden Märkten zu gelan­gen. Würde der Verkehr gerade aus dem Süden und Südosten von Nandlstadt sich künftig mit dem Kfz zum neu geplanten Standort orientieren, würde dies nicht nur die beiden Bestandsmärkte im Norden und Nordwesten massiv treffen, sondern auch viele kleinere Händler und Dienstleister, die von Kopplungseffekten der Ein­käufer und Kunden dieser beiden Märkte profitieren. Mittelbar wären daher die gesamten zentralörtlichen Versorgungsstrukturen von Nandlstadt gefährdet.

Indem das Vorhaben vor allem den PENNY massiv in seiner Existenz gefährdet, trägt es im Ergebnis zu einer deutlichen Verschlechterung der wohnortnahen Ver­sorgung bei, weil es dem Nordosten von Nandlstadt die fußläufige Nahversorgung entzieht. Ein nicht integrierter neuer Standort würde einen gewachsenen integrier­ten Standort zerstören. Mehr Raumunverträglichkeit ist kaum möglich.

2.3        ISEK Nandlstadt

Besonders erstaunlich ist, dass die Gemeinde Markt Nandlstadt mit ihrem integrier­ten Stadtentwicklungskonzept (ISEK) von 2019 eine sehr gute städtebauliche kon­zeptionelle Grundlage für die langfristige Gemeindeentwicklung geschaffen und

dabei insbesondere die Notwendigkeit der Stärkung innerörtlicher Händler, Dienst­leister und der Gastronomie hervorgehoben hat. Dem ISEK selbst ist zu entnehmen, dass die dezentrale Ansiedlung von frequenzstarken Einzelhandelsbetrieben schäd­lich für die Bemühungen zur Stärkung der innerörtlichen Versorgungsstrukturen wäre. Dem ist nichts hinzuzufügen.

Warum nun mit dem vorhandenen Konzept eine Kehrtwendung um 180 Grad voll­ zogen wird, die das ISEK zur Makulatur macht, lässt sich in keiner Weise nach­ vollziehen. Von diesem Vorhaben würde allein der Projektentwickler profitieren, der die Märkte verpachtet. Die Stadt selbst würde darunter massiv leiden. Denn erstens besteht ein hohes Risiko, dass der zwar gut funktionierende, aber nicht mehr vollständig moderne PENNY im Norden von Nandlstadt, der die höchsten Umsatz­verluste zu befürchten hat, schließt und weite Bevölkerungskreise im Norden künf­tig deutlich weitere Wege auf sich nehmen müssen, um sich mit Lebensmitteln zu versorgen, als bisher.

Zweitens ist unsicher, ob der neue Standort langfristig so leistungsstark ist, dass er nicht selbst gefährdet wird, wenn andere Standorte in der Region nachziehen, ins­ besondere beim Drogeriesortiment. Dabei ist zu beachten, dass auch im Nahver­sorgungssortiment ein Trend zum Onlinehandel existiert. Dieser Trend ist in der Nahversorgung zwar noch deutlich schwächer als in anderen Sortimenten, nimmt aber dennoch zu, so dass mittelfristig insgesamt mit Überkapazitäten im stationären Handel zu rechnen ist. Das neue Vorhaben birgt deshalb mittelfristig das Risiko, dass künftig mehrere nicht mehr rentable Märkte sich wechselseitig so kannibali­sieren, dass Nandlstadt nicht mehr von Einzelhandel, sondern von Leerstandsrui­nen geprägt sein wird. Es wäre daher wesentlich sinnvoller, die bestehenden Struk­turen zu stärken und dauerhaft nachhaltig zu organisieren, z.B. durch die Ansied­lung eines integrierten Drogeriemarktes als zusätzlichem Frequenzbringer für die integrierten Einzelhandelsbetriebe, Handwerker und Dienstleister.

 

3.        Abwägungsfehler

Wir haben verwundert zur Kenntnis genommen, dass die Gemeinde Markt Nandlstadt im Bebauungsplanverfahren selbst keinerlei Auswirkungsanalyse zu den wirtschaftlichen und raumordnerischen Folgen des Vorhabens beauftragt hat. Dies gehört bei Vorhaben der vorliegenden Art zwingend zum Abwägungsmaterial gern. § 1 Abs. 6 Nr. 8 lit. a) BauGB. Allein darin und in der fehlenden Auseinan­dersetzung mit den Auswirkungen in der Begründung - das Zitieren des LEP und die knappe Behauptung, er sei eingehalten, ersetzt keine Abwägung - liegt ein Ver­ stoß gegen § 1 Abs. 7 BauGB. Die Gemeinde darf gerne das von uns vorgelegte Gutachten von Stadt + Handel als Abwägungsgrundlage heranziehen. Die Konse­ uenz muss dann allerdings die Ablehnung des Vorhabens sein. Wollte die Ge­meinde wider alle Vernunft und die Vorgaben der Raumordnung an dem Vorhaben festhalten, müsste sie daher nachweisen, dass die Aussagen von Stadt + Handel nicht zutreffen, indem sie ein eigenes Gutachten einholt, das wiederum zu diamet­ral entgegengesetzten Ergebnissen kommen müsste.

III.        Ergebnis

1.        Die Offenlage wurde fehlerhaft bekanntgemacht und fehlerhaft durchge­führt. Sie ist zu wiederholen.

2.        Der Bebauungsplan ist materiell rechtswidrig, weil er statt eines Einkaufs­zentrums mittels unzulässiger Kontingentierung von Betrieben in Teil-Son­dergebieten künstlich aufgeteilte Märkte festzusetzen versucht.

3.        Ein Einkaufszentrum der Nahversorgung in dieser Dimension und an die­sem Standort verstößt eklatant gegen bindende Vorgaben der Raumord­nung.

4.        Mangels eigenem Gutachten zu den Auswirkungen der Ansiedlung des Ein­kaufszentrums fehlt dem Bebauungsplanverfahren eine wesentliche Abwä­gungsgrundlage, weshalb eine rechtmäßige Abwägung so nicht möglich ist.

Erlauben Sie dem Unterzeichner, der sich seit 25 Jahren mit Einzelhandelsansied­lungen beschäftigt - auf kommunaler Seite und auf Investorenseite - aber noch nie ein solch verfehltes Projekt gesehen hat, zum Schluss eine persönliche Anmerkung: Markt Nandlstadt schadet mit diesem Projekt niemandem mehr als sich selbst. Dass ausgerechnet eine Gemeinde, die in Ihrem Namen das Marktrecht trägt, welches in der deutschen Stadtgeschichte untrennbar mit dem Stadtrecht verbunden ist und welches die Grundlage für die nicht nur wirtschaftlich sondern auch sozial und kul­turell extrem wichtige Funktion der Stadt- und Ortszentren bildet, diese Tradition mit Füßen tritt und entgegen dem Rat und dem Willen der eigenen Bürgerschaft das faktische Stadtzentrum, in dem man sich trifft, auf einen EDEKA-Parkplatz in einem sonst toten Gewerbegebiet verlagern will, lässt den Betrachter sprachlos zu­ rück. Die Wahrnehmung, in Bayern würden Traditionen noch mit Herz gepflegt, muss wohl leider revidiert werden. Wenn ein hinreichend einflussreicher Investor kommt, wird die eigene Stadtgeschichte offensichtlich willfährig geopfert.

Beschlussempfehlung

Punkt I.1.

Die förmliche Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 2 wurde vom 06.03.2025 bis zum 07.04.2025 erneut vorgenommen. Die Bekanntmachung vom 26.02.2025 sowie die Unterlagen waren auch im Internet abrufbar. Hierauf wurde in der Bekanntmachung vom 26.02.2025 ausdrücklich hingewiesen.

Angaben zu den Arten der umweltbezogenen Informationen sind in der Bekanntmachung vom 26.02.2025 enthalten.

Die Bekanntmachung und die Unterlagen zum Bebauungsplanentwurf sind auch im Internet abrufbar.

Punkt I.2.

Die erneute förmliche Öffentlichkeitsbeteiligung wurde vom 06.03.2025 bis zum 07.04.2025 durchgeführt. Dabei wurden die wesentlichen umweltbezogenen Stellungnahmen im Internet veröffentlicht und auch ausgelegt.

Die Auslegung und Veröffentlichung von DIN-Normen war nicht erforderlich. Die im Einwendungsschreiben vom 14.02.2025 zitierte Rechtsprechung betrifft die Bekanntmachung des Bebauungsplans, was auch eingeräumt wird. § 3 Abs. 2 BauGB fordert die Veröffentlichung von DIN-Normen nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht. Gefordert ist die Gemeinde nur bei der Verkündung eines Bebauungsplans, wenn sie in den Festsetzungen auf eine DIN-Norm verweist und sich erst aus dieser Norm ergibt, unter welchen Voraussetzungen ein Vorhaben planungsrechtlich zulässig ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 11.08.2016 – 4 BN 23/16, juris, Rn. 3).

Bei Bekanntmachung des Bebauungsplans wird die Gemeinde diese Vorgaben einhalten.

Zu Punkt II.

Punkt II.1.

Im Hinblick auf die Kontingentierung ist die vorgebrachte Missbrauchsgefahr bei einer späteren zivilrechtlichen Teilung als gering anzusehen. Insoweit hält die Planung die Anforderungen des Bundesverwaltungsgerichts an eine Kontingentierung der Betriebszahl ein.

Der Vorwurf, es handle sich um ein großes Einkaufszentrum, kann nicht nachvollzogen werden. Nach den textlichen Festsetzungen des ausgelegten Planentwurfs sollen verschiedene Nutzungen zugelassen werden, die lediglich ein Zusammentreffen unabhängiger Einzelhandelsbetriebe darstellen. Insbesondere werden mehrere Lebensmittelgeschäfte zugelassen, die zueinander auch in Konkurrenz stehen, sodass von einem Ausschluss von Konkurrenz keine Rede sein kann.

Punkt II.2.

Ein Verstoß gegen das Raumordnungsrecht, insbesondere das Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP) und den Regionalplan München liegt nicht vor.

Die höhere Landesplanungsbehörde stellte mit Schreiben vom 20.07.2023 fest, dass die Planung den Erfordernissen der Raumordnung entspricht. Das hat die Regierung von Oberbayern in ihrer Stellungnahme vom 19.01.2024 im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung bestätigt. 

Die Gemeinde sieht keinen Widerspruch zum Integrierten Städtebaulichen Entwicklungskonzept (ISEK) von 2019, zumal eine erhebliche Reduzierung des geplanten Einzelhandels gegenüber den ersten Überlegungen erfolgte. Eine für zentrale Versorgungsbereiche schädliche Frequentierung ist daher auszuschließen. Das wird durch das eingeholte Gutachten der CIMA Beratung + Management GmbH zur Entwicklungsperspektive der Ortsmitte von Nandlstadt bestätigt, wonach die strukturprägende Nahversorgung bereits heute außerhalb des Zentrums bereitgestellt wird.

Aus diesem Grund greift auch das Argument möglicher Umsatzeinbußen des PENNY Marktes im Norden nicht durch. Der Schutz anderer Einzelhandelsbetriebe vor möglichen bloßen Umsatzeinbußen, ohne dass es zu schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche kommt, ist kein städtebaulicher Grund für das Absehen von der Planung.

Eine vollständige Verlagerung der Lebensmittel- und Nahversorgung auf den Internethandel, die die Leistungsstärke des geplanten Einzelhandels entfallen lassen würde, ist nach derzeitiger Prognose nicht anzunehmen.

Zu Punkt II. 3.

Der geltend gemachte Verstoß gegen das Landesentwicklungsprogramm liegt nach den Stellungnahmen der höheren Landesplanungsbehörde und der Regierung von Oberbayern nicht vor. Eine hinreichende Auseinandersetzung im Rahmen der Begründung und der Abwägung ist erfolgt.

Das angeführte Gutachten setzt sich mit diesen Stellungnahmen nicht auseinander und kann demnach deren Ergebnisse nicht infrage stellen.

Eine Änderung der Planung ist aufgrund der vorliegenden Äußerungen nicht erforderlich.

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4.1.2. Einwendungen im Rahmen der erneut durchgeführten förmlichen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 2 BauGB vom 06.03.2025 bis zum 07.04.2025

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Nandlstadt)	Sitzung des Marktgemeinderates	29.04.2025	ö	beschließend	4.1.2

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4.1.2.1. Einwendungen der PENNY Markt GmbH und der REWE Suat Özbey OHG vom 01.04.2025 (vertreten durch die Kanzlei Fridrich Bannatsch & Partner, Freiburg)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Nandlstadt)	Sitzung des Marktgemeinderates	29.04.2025	ö	beschließend	4.1.2.1

Sachverhalt

Herrn Bürgermeister Gerhard Betz

Rathausplatz 1

85405 Nandlstadt

Per Telefax: 08756/9610-40

Per E-Mail: gerhard.betz@markt-nandlstadt.de

Freiburg, 1. April 2025

Rechtsanwalt Bannasch

Sekretariat Frau Scheller

Durchwahl (0761) 383789-32

PENNY Markt GmbH u.a. ./. Markt Nandlstadt

wg. Bebauungsplan „GE Kitzberger Feld II"

Sehr geehrter Herr Bürgermeister Betz,

wir vertreten auch weiterhin die PENNY Markt GmbH und die REWE Suat Özbey OHG gemäß unseren Schreiben vom 30.01.2025 und 14.02.2025 im Bebauungsplanverfahren „Kitzberger Feld II" der Gemeinde Markt Nandlstadt. Wir haben zur Kenntnis genommen, dass die Gemeinde zumindest versucht, die Verfahrensfehler bei der Bekanntmachung und der Durchführung der Offenlage im Zuge der 2. Offenlage zu vermeiden. Ob die 2. Offenlage verfahrensfehlerfrei erfolgt ist, kann dahinstehen. Rügen dazu behalten wir uns für ein Normenkontrollverfahren vor.

Soweit wir dies feststellen konnten, hat die Gemeinde Markt Nandlstadt jedoch trotz unserer umfangreichen Einwendungen gegen den Bebauungsplan in der Sache keine Änderungen gegenüber der 1. Offenlage vorgenommen, sondern behält die fehlerhaften und unwirksamen Festsetzungen bei. Dafür haben wir kein Verständnis, freuen uns aber auf die Normenkontrolle gegen den Bebauungsplan, die es uns bei dieser Grundhaltung der Gemeinde einfach machen wird, ihn aufheben zu lassen.

Die bisherigen Rügen gegen die materiellen Fehler erhalten wir ausdrücklich alle aufrecht. Zudem erheben wir gegen die materiellen Festsetzungen des Bebauungsplans die weiteren, nachfolgenden Einwendungen:

1.        Fehlerhafter Lärmschutz

Gem. Ziff. 9.1 der textlichen Festsetzungen sind im Sondergebiet und im Gewerbegebiet nur solche Vorhaben (Betriebe und Anlagen) zulässig, deren Geräusche die Emissionskontingente nach DIN 45691:2006-12 in Höhe der im Plan für die Flächen eingetragenen Werte nicht überschreiten. Im Plan sind aber gar keine Werte eingetragen. Es gibt auch in der Legende kein Planzeichen und kein Symbol für die Emissionskontingente. Es wird lediglich unter Ziff. 9 der textlichen Festsetzungen ohne Differenzierung nach Teilflächen im Gebiet sowohl für den SO-Anteil wie auch für den GE-Anteil identisch ein Wert für Lek von 60 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts festgesetzt.

Ob diese Festsetzung trotzdem hinreichend bestimmt ist, um einen Willen des Satzungsgebers daraus abzuleiten, das gesamte Gebiet so zu kontingentieren, kann dahinstehen.

Denn eine Kontingentierung mit homogenen Emissionswerten für das gesamte Gebiet ist ebenso unzulässig 1.1) wie eine Kontingentierung aller Flächen ohne Ausnahme (1.2). Es liegt daher eine unzulässige Verlagerung der gebotenen planerischen Bewältigung des Lärmkonflikts in die nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren bzw. ausweislich der Begründung zum Bebauungsplan auf die privatrechtliche Ebene (Mietverträge etc.) vor (1.3). Schließlich weist das Lärmgutachten auch bei den vorgeschlagenen Schutzmaßnahmen Mängel auf (1.4)

1.1        Unzulässigkeit einer einheitlichen Lärmkontingentierung

Die schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplanverfahren der Firma BL Consult vom 06.03.2024 führt auf S. 20 aus:

„Diskutiert wurde, ob im Hinblick auf die Rechtsprechung, d.h. das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts von 2017 [15], die dort möglicherweise geforderten Modifikationen umgesetzt werden könnten:

« Eine Parzelle des Gewerbegebiets soll frei von einer Lärmkontingentierung sein.« Die Emissionskontingente Lex sollen nicht für alle Parzellen zahlenmäßig gleich hoch sein, sonst läge keine Gliederung des Gebiets vor."

Das Lärmgutachten kommt zum Ergebnis, die Vorgaben der Rechtsprechung seien nicht einhaltbar. Die Begründung zum Bebauungsplan nimmt das auf. Das ist rechtlich nicht haltbar, denn diese Ausführungen geben die Rechtsprechung falsch wider. Denn das Bundesverwaltungsgericht hat weder „möglicherweise" Modifikationen gefordert, sondern entschieden, dass eine Gliederung sein muss:

„1. Werden für ein Baugebiet nach § 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauNVO Emissionskontingente festgesetzt, wird das Gebiet nur dann im Sinne der Vorschrift gegliedert, wenn es in einzelne Teilgebiete mit verschieden hohen Emissionskontingenten zerlegt wird.

2. Die Wirksamkeit einer gebietsübergreifenden Gliederung von Gewerbegebieten nach § 1 Abs. 4 Satz 2 BauNVO ist davon abhängig, dass ihr ein darauf gerichteter planerischer Wille der Gemeinde zugrunde liegt, der in geeigneter Weise im Bebauungsplan selbst oder seiner Begründung dokumentiert worden ist."

BVerwG, Urt. v. 07.12.2017, 4 CN 7/16, Juris-LS 1 u. 2

Denn Rechtsgrundlage für eine Lärmemissionskontingentierung kann ausschließlich die nach § 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauNVO mögliche Gliederung von Baugebieten nach der Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürfnisse und Eigenschaften, bzw. nach Satz 2 der Vorschrift die Gliederung verschiedener Gewerbegebiete im Verhältnis zueinander nach diesen Maßstäben sein. Eine andere, spezifisch lärmschutzrechtliche Rechtsgrundlage für die Festsetzungen von Lärmemissionskontingenten als flächenbezogene Schallleistungspegel in Bebauungsplänen gibt es nicht. Es handelt sich somit nur um einen Unterfall der Möglichkeit, Baugebiete in sich oder im Verhältnis zueinander zu gliedern. Die Festsetzung eines flächendeckend einheitlichen Schallleistungspegels beinhaltet jedoch gerade keine Gliederung. Eine Gliederung im Verhältnis verschiedener Gewerbegebiete zueinander, die man vorliegend im Hinblick auf die höheren Lärmemissionskontingente im bestehenden Bebauungsplan „Kitzberger Feld I" von 65 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts annehmen könnte, scheitert daran, dass sich aus dem gegenständlichen Bebauungsplan „Kitzberger Feld II" kein entsprechender Planungswille ableiten lässt und auch das Lärmgutachten diesbezüglich keine Konzeption, sondern allenfalls Vermutungen und Abschätzungen enthält.

1.2 Unzulässigkeit einer Ausschlusswirkung der Lärmkontingente

Das Bundesverwaltungsgericht hat auch nicht ausgeführt, dass eine Parzelle des Gewerbegebiets frei von einer Lärmkontingentierung sein „soll", sondern dass dies Pflicht ist. Denn eine Lärmemissionskontingentierung darf nicht dazu führen, dass damit faktisch alle Betriebstypen ausgeschlossen werden, die die Kontingente nicht einhalten können. Eine solche Rechtsfolge könnte allenfalls auf eine Nutzungsausschlussregelung i.S.v. § 1 Abs. 5, 9 BauNVO gestützt werden, wofür aber ein entsprechender Planungswille erkennbar und eine Begründung erfolgen müssten und wofür nachgewiesen werden müsste, dass trotz der Ausschlusswirkung die allgemeine Zweckbestimmung des Gebiets eingehalten wird:

„Die Voraussetzung für eine baugebietsübergreifende Gliederung gemäß § 1 Abs. 4 Satz 2 BauNVO, dass neben dem emissionskontingentierten Gewerbegebiet noch (mindestens) ein Gewerbegebiet als Ergänzungsgebiet vorhanden ist, in welchem keine Emissionsbeschränkungen gelten (...), gilt entsprechend für die interne Gliederung nach § 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauNVO. Macht eine Gemeinde nur von dieser Norm Gebrauch und verzichtet auf eine baugebietsübergreifende Gliederung, muss gewährleistet bleiben, dass vom Typ her nicht erheblich belästigende Gewerbebetriebe aller Art im Gewerbegebiet ihren Standort finden können (...). Das bedeutet, dass es in einem nach § 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauNVO intern gegliederten Baugebiet ein Teilgebiet ohne Emissionsbeschränkung oder, was auf dasselbe hinausläuft, ein Teilgebiet geben muss, das mit Emissionskontingenten belegt ist, die jeden nach § 8 BauNVO zulässigen Betrieb ermöglichen."

BVerwG, Urt. v. 07.12.2017, 4 CN 7/16, Juris-Rdnr. 15

Auch diese Vorgabe ist hier nicht erfüllt, weshalb die flächendeckende einheitliche Kontingentierung eine faktische Ausschlusswirkung zu Lasten aller lauteren Betriebe entfaltet, die nicht von $ 1 Abs. 5, 9 BauNVO gedeckt ist.

1.2        Unzulässige Konfliktverlagerung

Die im Lärmgutachten und der Begründung zum Bebauungsplan als ‚Lösung' vorgeschlagene Verlagerung der Bewältigung der Lärmkonflikte auf die Genehmigungsebene bzw. auf die Ebene der Mietverträge mit den Einzelhandelsmietern verkennt grundlegend, dass zwar nach derzeitigem Stand ein einziger Investor das faktische Einkaufszentrum plant, dass es aber ohne weiteres möglich ist, das SO in seine 3 Teilzonen zu parzellieren und diese an unterschiedliche Investoren oder Einzelhandelsketten zu veräußeren. Dann begänne das typische ‚Windhundrennen' darum, wer zuerst kommt und die verfügbaren Lärmkontingente ausnutzt, so das für die späteren Bauantragsteller nichts mehr übrigbleibt und ihre Vorhaben nicht zugelassen werden können. Genau das will eine wirksame Kontingentierung vermeiden. Das Lärmgutachten weist daher auf Seit 8/45 im letzten Absatz auch richtiger Weise allgemein darauf hin, dass im Genehmigungsverfahren später Lärmkonflikte oft nur schwer lösbar sind. Auf S. 22 oben wird dann aber das Gegenteil ausgeführt, dass nämlich verbindliche Aussagen zum Lärm erst im Einzelgenehmigungsverfahren möglich seien. Das ist widersprüchlich und zudem falsch. Denn gerade bei einem faktisch vorhabenbezogenen Bebauungsplan wie dem vorliegenden, bei dem die späteren Mieter schon im Voraus bekannt sind, könnte man sehr wohl im Bebauungsplanverfahren konkrete Lärmberechnungen anstellen und die Konflikte lösen oder zumindest aufzeigen, wie sie in den späteren Genehmigungsverfahren zu lösen sein werden.

Die unwirksame Kontingentierung löst also das Problem nicht und riskiert, dass der Bebauungsplan nicht vollständig vollzogen werden kann, weil die Lärmkontingente aufgebraucht werden, bevor alle Ansiedlungen erfolgt sind. Ein auch nur teilweise nicht umsetzbarer Bebauungsplan ist aber nicht erforderlich und verstößt damit auch gegen $ 1 Abs. 3 BauGB. Zumindest ist er aber wegen Verstoßes gegen das Konfliktbewältigungsverbot abwägungsfehlerhaft.

1.4 Unzulässige Schutzvorkehrungen

Schließlich geht das Lärmgutachten fehlt, indem es auf S. 26 f. unt Ziff. 9.3 passive Schallschutzmaßnahmen zum Schutz vor Gewerbelärm vorschlägt. Die Richtwerte der TA Lärm basieren auf Außenpegeln, die 0,5 m vor dem geöffneten Fenster gemessen bzw. berechnet werden. Sie sind so gewählt, dass auch bei geöffnetem Fenster noch in den Räumen eine Kommunikation möglich sein muss. Das Bundesverwaltungsgericht lehnt deshalb passive Schallschutzmaßnahmen zur Bewältigung von Gewerbelärmkonflikten regelmäßig als unzulässig ab.

Ständige Rspr. seit BVerwG, Urt. v. 29.11.2012, 4 C 8/11, Juris-LS 1

Der Vorschlag, zum Schutz vor Gewerbelärm in den Büros im GE eine „fensterunabhängige schallgedämpfte Lüftung" einzubauen, geht also fehl, weil das an den Außenpegeln nichts ändert und nicht zur Lärmminderung i.S.d. TA Lärm beiträgt.

2.        Mangelnde Erschließung

2.1        Zufahrt durch Grünfläche

Die im Nordosten des Plangebiets festgesetzte (einzige) Zufahrt zu den Parkplätzen der Sondergebiete erfolgt mitten durch eine Grünfläche. Das widerspricht sich.

Zwar steht unter Ziff. 5.3 der textlichen Festsetzungen nur „Vorschlag für zu begrünende, öffentliche Fläche." Das ist aber nicht möglich. Denn ein B-Plan kann nichts vorschlagen (worüber dann etwa zu verhandeln wäre), sondern er kann nur verbindliche Festsetzungen treffen, von denen wiederum ggf. Ausnahmen und Befreiungen erteilt werden können. Entweder ist daher die Festsetzung als Grünfläche entbehrlich und insoweit die Abwägung der ökologischen Belange fehlerhaft, weil nicht gesichert ist, dass tatsächlich eine Begrünung stattfindet, oder die Festsetzung widersprich der festgesetzten Zufahrt. Gleiches gilt für die Zufahrt zum GE.

2.2 Gefangene Hinterlieger

Die Aufteilung des SO in 3 Zonen ermöglicht deren getrennte Vermarktung und Bebauung (s.o.). Dann sind aber die SO-Teile 2 und 3 nicht gesichert erschlossen, weil für das gesamte Areal nur eine Zufahrt im Nordwesten vorgesehen ist. Es bedürfte daher zur gesicherten Erschließung der Festsetzungen von Flächen für Geh- und Fahrrechte über die vorderliegenden Teil-SO zu den hinterliegenden Teil-SO.

Beschlussempfehlung

Zu Punkt 1.

Die Lärmkontingentierung kommt in den textlichen Festsetzungen hinreichend bestimmt zum Ausdruck. Die Aufnahme eines besonderen Zeichens oder Symbols in die Planzeichnung ist daher nicht erforderlich.

Punkt 1.1.

Das Schallschutzgutachten nimmt hinreichend Bezug auf die Immissionsrichtwerte des Bebauungsplans „Kitzberger Feld I“. Es trifft nicht zu, dass das Schallschutzgutachten die Vorgaben der Rechtsprechung als nicht einhaltbar ansehen würde. Das Gutachten kommt im Gegenteil zu dem Ergebnis, dass die maßgeblichen Immissionsrichtwerte durch die Festsetzungen des Bebauungsplans eingehalten werden können. Die Kontingentierung wurde mit der unteren Immissionsschutzbehörde abgestimmt.

Punkt 1.2.

Die Kontingentierung war zulässig, da ein entsprechender Planungswille vorhanden ist und auch die allgemeine Zweckbestimmung der festgesetzten Gebiete, insbesondere des Gewerbegebiets gewahrt wird. Dass nicht alle zulässigen Gewerbebetriebe realisierbar wären, ist nicht ersichtlich.

Punkt 1.3.

Es erfolgt keine unzulässige Konfliktverlagerung auf die der Bauleitplanung nachfolgende Genehmigungsebene.

Das Gebot planerischer Konfliktbewältigung schließt nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts eine Verlagerung von Problemlösungen aus dem Bebauungsplanverfahren auf nachfolgendes Verwaltungshandeln nicht grundsätzlich aus. Probleme, die noch während des Vollzugs des Bebauungsplans bewältigt werden können, brauchen nicht schon durch den Plan selbst gelöst zu werden. Die Grenzen zulässiger Konfliktverlagerung auf der Ebene des Planvollzugs sind nur überschritten, wenn bereits im Planungsstadium absehbar ist, dass sich der offengelassene Interessenkonflikt in einem nachfolgenden Verfahren nicht sachgerecht wird lösen lassen. Ob eine Konfliktbewältigung durch späteres Verwaltungshandeln gesichert oder wenigstens wahrscheinlich ist, hat die Gemeinde prognostisch zu beurteilen, da es um den Eintritt zukünftiger Ereignisse geht.

Zu diesem Zweck wurde das ausgelegte Schallschutzgutachten eingeholt. Es kam zu dem Ergebnis, dass die Lärmkonflikte auf der nachfolgenden Planungsebene auf Grundlage der Festsetzungen im Bebauungsplan gelöst werden können.

Punkt 1.4

Die Kritik an den im Schallschutzgutachten vorgeschlagenen Schutzvorkehrungen kann nicht nachvollzogen werden. Das Gutachten schlägt mehrere mögliche Lärmschutzmaßnahmen vor. Die zitierte Rechtsprechung bezog sich auf den Schutz eines Wohnbauvorhabens vor Gewerbelärm und die immissionsschutzrechtliche Vereinbarkeit der Nutzungen. Die beanstandete Empfehlung des Gutachtens betrifft ausschließlich den Schutz von Büroräumen im Gewerbegebiet innerhalb des Plangebiets. Dabei handelt es sich um eine andere Situation, die von der angeführten Rechtsprechung nicht erfasst wird.

Zu Punkt 2.

Punkt 2.1

Im Hinblick auf die Zufahrt ist zu berücksichtigen, dass die Festsetzung einer Grünfläche dazu dient, von den Zufahrten nicht in Anspruch genommene Flächen zu begrünen. So soll eine möglichst große Fläche begrünt werden, ohne dabei die spezifischen Anforderungen der künftigen Betriebe zu stark einzuschränken.

Punkt 2.2

Die Sicherung der Erschließung wird privatrechtlich durch entsprechende Vereinbarungen der Eigentümer erfolgen, soweit dies aufgrund des Vorhandenseins eines Grundstücks nicht ohnehin entbehrlich ist. Eine privatrechtsgestaltende Wirkung kann durch den Bebauungsplan insoweit nicht erreicht werden. Für die Planungsebene ist insofern ausreichend, dass die Erschließung gesichert werden kann und die Erteilung einer Baugenehmigung nicht schon von vornherein ausgeschlossen ist. Das ist nicht der Fall, zumal auch eine Umlegung oder eine Arrondierung durch die Eigentümer erfolgen können.

Eine Änderung der Planung ist aufgrund der Äußerungen nicht veranlasst.

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4.1.2.2. Stellungnahme „Für ein lebendiges Markt Nandlstadt – auch in Zukunft ortsnah einkaufen“ von mehreren Einzelhändlern und Gastronomiebetrieben der Ortsmitte von Nandlstadt (Eingang beim Markt am 02.04.2025)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Nandlstadt)	Sitzung des Marktgemeinderates	29.04.2025	ö	beschließend	4.1.2.2

Beschlussempfehlung

Das Gutachten kommt auf Basis einer Analyse der bereits bestehenden Angebote zu dem Ergebnis, dass die Ortsmitte bereits heute und auch künftig keine übergeordnete Versorgungsfunktion im Nahversorgungsbereich (Lebensmittel und Drogeriewaren) übernimmt. Die strukturprägende Nahversorgung wird bereits heute außerhalb des Ortszentrums zur Verfügung gestellt. Die Angebote in der Ortsmitte sind im Wesentlichen qualitäts- und serviceorientiert und unterscheiden sich hierdurch erheblich von den geplanten Nutzungen. Daher ist nicht von einer Beeinträchtigung der Ortsmitte und deren Entwicklungsmöglichkeiten auszugehen. Eine Verdrängung von Geschäften und Läden aus der Ortsmitte und ein für die Entwicklung des Ortszentrums nachteiliger Kaufkraftabfluss ist daher nicht anzunehmen.

Die Gemeinde sieht keinen Widerspruch zum Integrierten Städtebaulichen Entwicklungskonzept (ISEK) von 2019, zumal eine erhebliche Reduzierung des geplanten Einzelhandels gegenüber den ersten Überlegungen erfolgte. Eine für zentrale Versorgungsbereiche schädliche Frequentierung ist daher auszuschließen. Das wird durch das Gutachten der CIMA Beratung + Management GmbH zur Entwicklungsperspektive der Ortsmitte von Nandlstadt bestätigt.

Daraus ergibt sich, dass die Planung und das ISEK, insbesondere auch die Förderung und Stärkung der Ortsmitte, nicht in Widerspruch zueinanderstehen. Dem Markt ist es weiterhin wichtig, das Ortszentrum zu stärken sowie Leerstand zu vermeiden und zu bekämpfen. Darauf hat aber die Planung keinen Einfluss, wie auch gutachtlich bestätigt wurde.

Die Planung resultiert aus dem festgestellten Bedarf nach den geplanten Nutzungen. Mögliche Gewerbesteuereinnahmen stellen keinen städtebaulichen Belang dar und wurden dementsprechend auch nicht im Rahmen der Abwägung zugunsten der Planung berücksichtigt.

Eine Änderung der Planung aufgrund der Stellungnahme ist nicht veranlasst.

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4.1.2.3. Thomas Schmitt, Am Ziegelfeld 18, 85405 Nandlstadt, vom 06.04.2025

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Nandlstadt)	Sitzung des Marktgemeinderates	29.04.2025	ö	beschließend	4.1.2.3

Sachverhalt

Stellungnahme zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 30 "Kitzberger Feld II"

Nandlstadt, 06.04.2025

Sehr geehrter Marktgemeinderäte, sehr geehrter Herr Pichlmaier,

hiermit will ich als Bürger der Marktgemeinde Nandlstadt meine Stellungnahme zum Bauleitverfahren „Kitzberger Feld II" gem. § 3 BauGB abgeben.

Ich spreche mich entschieden gegen die geplante Änderung des Flächennutzungsplans für das Kitzberger Feld II und das parallellaufenden Bebauungsplans Nr. 30 „Kitzberger Feld II" aus und damit gegen das in der Form geplante Fachmarktzentrum (FMZ).

Auf den nachfolgenden Seiten will ich die Argumente vorbringen, die für das FMZ sprechen aber vor allem auch, welche die gegen das FMZ sprechen. Damit die Punkte in einem Zusammenhang mit Nandlstadt gebracht werden können will ich ein extra Kapitel der Identität von Nandlstadt widmen und weshalb es wichtig ist manche Grundsatzdiskussionen öfters zu führen. Ich habe doch einiges an Zeit in die Stellungnahme investiert, würde mir also wünschen, dass Sie das honorieren, indem Sie die Stellungnahmen intensiv durchlesen und damit idealerweise den ein oder anderen Aspekt in Ihre bevorstehende Entscheidung zum Beschluss zur Änderung des Flächennutzungsplans und des Bebauungsplans einfließen lassen.

INHALT

Fachmarktzentrum -Welche Geschäfte sollen kommen?                                3

Drogeriemarkt                                                                                4

Bedarf und Auswirkungen eines Drogeriemarkts in Nandlstadt                        4

Supermärkte                                                                                6

Rentabilität eines weiteren Supermarkts - realistisch?                                6

Bewertung von zwei neuen Supermärkten im FMZ:                                        8

Auswirkungen des demografischen Wandels auf den Supermarktbedarf                10

Versorgung mit Bäckereien und Cafes in Nandlstadt                                11

Apothekenstandort -Stärkung des Ortskerns                                        12

Flächenversiegelung                                                                        13

Gewerbesteuereinnahmen                                                                13

Schaffung von Arbeitsplätzen                                                        14

Zusammenfassung                                                                        15

ISEK                                                                                        15

Identität von Nandlstadt                                                                16

Empfehlung für Nandlstadt                                                                17

Schlusswort                                                                                18

FACHMARKTZENTRUM - WELCHE GESCHÄFTE SOLLEN KOMMEN?

Im sonstigen Sondergebiet (SO) nach 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO mit der Zweckbestimmung „Einzelhandel mit Gastronomie und Apotheke", welches in Bezug auf die Art der baulichen Nutzung in die Teilgebiete SO 1, SO 2 und SO 3 gegliedert ist, sind folgende Nutzungen zulässig:

Supermärkte:

Im Sondergebietsteil 1 (SO 1) ist ein Lebensmitteldiscounter mit einer Gesamtverkaufsfläche von max. 1.200 m2 zulässig.

Im Sondergebietsteil 3 (SO 3) ist ein Lebensmittelvollsortimenter mit einer Gesamtverkaufsfläche von max. 1.300 m2 zulässig. Ebenso zulässig ist ein Getränkemarkt mit einer Gesamtverkaufsfläche von max. 500 m2 (räumlich abgetrennt vom Lebensmittelvollsortimenter).

Drogerie:

Im Sondergebietsteil 2 (SO 2) ist ein Drogeriefachmarkt mit einer Gesamtverkaufsfläche von max. 800 m2 zulässig.

Backshop, Cafe und Imbiss:

Weiterhin sind ein Backshop und Cafe mit einer Gesamtverkaufsfläche von max. 65 m2 ein Imbiss mit einer Gesamtfläche von max. 65 m2

Apotheke:

Apotheke mit einer Gesamtfläche von max. 200 m2 zulässig.

In den Nächsten Kapiteln soll der Bedarf der jeweiligen Geschäfte ermittelt werden. (Quelle: ChatGPT)

 

DROGERIEMARKT

Bedarf und Auswirkungen eines Drogeriemarkts in Nandlstadt

Ausgangslage

Nandlstadt verfügt aktuell über zwei Lebensmittelmärkte (Discounter + Vollsortimenter), jedoch über keinen eigenen Drogeriemarkt. Die nächsten Filialen befinden sich in Moosburg (~13 km) und Freising (~20 km). Es wird diskutiert, ob die Ansiedlung eines Drogeriemarkts (z. B. dm, Rossmann) sinnvoll und wirtschaftlich tragfähig ist.

Argumente für einen Drogeriemarkt

1.        Nahversorgung für alle Bevölkerungsgruppen

o        Senioren, Eltern mit kleinen Kindern und Menschen ohne Auto profitieren von einem fußläufig oder lokal erreichbaren Drogeriemarkt.

o        Der tägliche Bedarf an Hygiene-, Pflege- und Haushaltsartikeln ist regelmäßig- aber nicht zwingend an Pendelwege gekoppelt.

2.        Stärkung der regionalen Kaufkraftbindung

o        Ein attraktives Drogerieangebot verhindert, dass Kaufkraft in umliegende Städte abwandert.

o        Ein neuer Markt kann zusätzliche Kunden aus dem Umland anziehen (z.B. Attenkirchen, Au i. d. Hallertau, Hörgertshausen).

o        Davon profitieren auch bestehende Geschäfte, Supermärkte, Bäcker, etc. positive Synergieeffekte.

3.        Impulse für ein Fachmarktzentrum

o        Ein Drogeriemarktfungiert als Magnet und erhöht die Attraktivität eines möglichen Nahversorgungsstandorts.

4.        Verändertes Konsumverhalten

o        Zunehmender Wunsch nach regionalem, kompaktem Einkaufen (,,alles an einem Ort").

o        Auch durch Homeoffice sinken tägliche Pendlerzahlen - lokale Angebote werden wieder wichtiger.

Argumente gegen einen Drogeriemarkt

1.        Pendelverhalten deckt Teil des Bedarfs ab

o        Viele Einwohner erledigen Einkäufe bei der Fahrt zur Arbeit in Moosburg oder Freising.

o        Dadurch ist der akute Bedarf möglicherweise geringer als auf dem Papier erscheint.

2.        Gefahr der Verdrängung ortsansässiger Betriebe

o        Ein neues Fachmarktzentrum am Ortsrand könnte zu Umsatzverlusten für Bäcker, Metzger oder kleinere Läden im Ortskern führen.

o        Dies birgt die Gefahr von Leerstand und einer Verödung des Zentrums.

3.        Wirtschaftliches Risiko

o        Die Einwohnerzahl liegt mit rund 5.600 an der Untergrenze für eigenständige Drogerie-Filialen.

o        Ein wirtschaftlich nachhaltiger Betrieb ist nur bei entsprechendem Einzugsgebiet und Kundenaufkommen gegeben.

4.        Städtebauliche Auswirkungen

o        Eine weitere Zersiedelung und Verlagerung von Infrastruktur an den Ortsrand steht im Konflikt mit modernen Planungszielen wie ,,Innenentwicklung vor Außenentwicklung".

o        Wichtig ist eine sorgfältige Standortwahl und Anbindung an bestehende Strukturen.

Zusammenfassung

Die Errichtung eines Drogeriemarkts in Nandlstadt birgt sowohl Chancen als auch Risiken.

Sie kann die Nahversorgungverbessern, die lokale Wirtschaft stärken und eine

attraktive Einkaufsmöglichkeit für das Umland schaffen.

Gleichzeitig sind mögliche Verdrängungseffekte auf den Ortskern, die Auswirkungen auf die Verkehrslage sowie die tatsächliche Wirtschaftlichkeit sorgfältig zu prüfen.

Ein verträgliches Konzept sollte auf Einbindung bestehender Anbieter, gute Anbindung an das Ortszentrum und ein abgestimmtes Gesamtkonzept zur Nahversorgung setzen.

SUPERMÄRKTE

Wieviel Supermärkte braucht Nandlstadt?

Die Marktgemeinde Nandlstadt verzeichnete zum 31. Dezember 2022 eine Einwohnerzahl von 5.587 Personen.

Einwohnerzahl und Supermarktgröße:

Es gelten folgende Richtwerte für die Rentabilität von Supermärkten:

•        Kleiner Supermarkt (z. B. Nahkauf): ab ca. 2.000-3.000 Einwohner

•        Vollsortiment-Supermarkt (z.B. Edeka, Rewe): ab ca. 4.000-5.000 Einwohner

•        Discounter (z.B. Aldi, Lidl): ab ca. 6.000-8.000 Einwohner Mit über 5.500 Einwohnern liegt Nandlstadt im Bereich, in dem ein Vollsortiment-Supermarkt wirtschaftlich betrieben werden kann.

Aktuelle Versorgung in Nandlstadt:

•        Einen Discounter (Penny)

•        Einen Vollsortimenter (Rewe)

Das bedeutet: Die Grundversorgung ist gesichert, und ein großer Teil der lokalen Kaufkraft ist bereits gebunden.

Rentabilität eines weiteren Supermarkts - realistisch?

Pro:

•        Ergänzendes Sortiment: Wenn der neue Markt eine Nische besetzt (z.B. Bio, regional, vegan, Feinkost), könnte er sich als Ergänzung und nicht als Konkurrenz etablieren.

Bewertung: Nicht gegeben. EDEKA und ALDI bieten ein ähnliches Sortiment an.

•        Zuzug & Wachstum: Sollte die Region wachsen (z.B. durch Neubaugebiete oder Zuzug), steigt auch die Nachfrage.

Bewertung: Momentan keine größeren Baugebiete ausgewiesen. Aufgrund des demographischen Wandels ist mit einer Stagnation zu rechnen. Siehe Kapitel „Auswirkungen des demografischen Wandels auf den Supermarktbedarf"

•        Einzugsgebiet: Wenn viele umliegende Dörfer keine eigene Versorgung haben, könnte das neue Angebot Kunden aus dem Umland anziehen.

Bewertung:

■        Attenkirchen: Kauft in Zolling, da Zolling den Standortvorteil hat, dass es an der B301 liegt.

■        Au: Eigener Vollsortimenter (EDEKA), Eigener Discounter (Netto)

■        Hörgertshausen: Kauft in Mauern, da Mauern den Standortvorteil gegenüber Nandlstadt hat.

■        Mauern: Eigener Vollsortimenter (EDEKA), Discounter in Moosburg hat den Standortvorteil gegenüber Nandlstadt

■        Zolling: Eigener Vollsortimenter (REWE), Eigener Discounter (Aldi)

•        Standortvorteil: Günstige Lage mit guter Erreichbarkeit und Parkplätzen kann neue Kunden gewinnen.

Bewertung: Nandlstadt liegt nicht an einer Bundesstrasse oder Durchgangsstraße. Orte wie Zolling, Mauern, Moosburg oder Mainburg haben hier einen deutlichen Standortvorteil.

Contra:

•        Begrenzte Kaufkraft: Bei ~5.500 Einwohnern ist das Kaufkraftpotenzial begrenzt. Drei Supermärkte wären für die Gemeinde vermutlich überdimensioniert.

•        Kannibalisierung: Der neue Markt würde vermutlich Kunden von den bestehenden abziehen, was zu Umsatzverlusten führen kann - besonders beim Vollsortimenter im Ortskern.

•        Verdrängungseffekt: Bei stagnierender Bevölkerungszahl und ohne klares Zusatzangebot könnte ein bestehender Markt in der Folge schließen müssen.

 

Bewertung von zwei neuen Supermärkten im FMZ:

•        Zwei Supermärkte bestehen bereits in Nandlstadt (Discounter + Vollsortimenter).

•        Im geplanten Fachmarktzentrum sollen weitere Lebensmittelmärkte angesiedelt werden.

•        Ein Drogeriemarkt könnte zusätzliche Kunden ins Ort holen (aus Umlandgemeinden).

Die Frage ist nun: lohnt sich das - oder führt es zu Verdrängung?

Mögliche Konsequenzen, trotz neu entstehender Kaufkraft

1.        Verdrängung statt Ergänzung

•        Selbst wenn neue Kunden dazukommen, ist die Gefahr groß, dass bestehende Supermärkte Umsatzeinbußen erleiden.

•        Gerade in kleineren Orten ist der Markt nicht groß genug für 3 oder 4 Vollsortimenter/Discounter.

•        Folge: Preis- und Angebotsdruck, evtl. sogar Schließung eines bestehenden Markts.

Beispiel aus der Praxis: In vielen Gemeinden kam es nach neuen Fachmarktzentren zu einer Marktbereinigung- der älteste oder am schlechtesten gelegene Supermarkt hat meist das Nachsehen.

2.        Entwertung bestehender Standorte im Zentrum

•        Wenn die neuen Supermärkte im Fachmarktzentrum besser erreichbar, moderner und mit besseren Parkplätzen ausgestattet sind, wandern die Kunden ab.

•        Das kann den Ortskern schwächen, nicht nur im Lebensmittelbereich, sondern auch für Bäcker, Apotheken etc.

3.        Verschiebung, nicht Mehrwert

•        Wenn ein Teil der neuen Kaufkraft lediglich aus anderer Richtung umgelenkt wird (z.B. Leute, die sonst in Moosburg einkaufen, kommen nach Nandlstadt), entsteht kein echtes Mehr an Nachfrage, sondern eine Verschiebung.

•        Nur wenn viele zusätzliche Haushalte regelmäßig dort einkaufen, lohnt sich ein dritter Supermarkt langfristig.

 

4.        Flächenverbrauch und städtebauliche Kritik

•        Zusätzliche Supermärkte bedeuten mehr versiegelte Fläche, mehr Verkehrsaufkommen, evtl. Zerschneidung des Ortsrands.

•        Städteplaner und regionale Planungsverbände bewerten solche Entwicklungen oft kritisch, insbesondere wenn bestehende Standorte noch tragfähig sind.

Was spricht trotzdem für zusätzliche Supermärkte?

•        Mehr Auswahl, Konkurrenz, Preisvorteile für die Verbraucher.

•        Wenn das Umland stark eingebunden wird, könnten neue Formate (z. B. Bio-Supermarkt, Regionalmarkt) eine sinnvolle Ergänzung sein - aber keine bloße Kopie der bestehenden Anbieter.

•        Standortoptimierung: Falls einer der bestehenden Märkte alt oder suboptimal liegt, wäre eine Verlagerung ins neue Zentrum denkbar.

Fazit

Ein zusätzlicher Drogeriemarkt kann neue Kaufkraft bringen - aber nicht unbegrenzt.

Wenn zu viele Supermärkte hinzukommen, ist das Risiko hoch, dass bestehende Märkte verdrängt werden, anstatt dass ein echter Mehrwert entsteht.

Eine gut gesteuerte, ausgewogene Entwicklung ist essenziell - mit:

•        Fokus auf Ergänzung, nicht Duplizierung,

•        regionalem Bedarf statt nur theoretischer Nachfrage,

•        und dem Ziel, Zentrum und Rand nicht gegeneinander auszuspielen, sondern zu verbinden.

Auswirkungen des demografischen Wandels auf den Supermarktbedarf

1.        Sinkende Bevölkerungszahlen (in ländlichen Regionen)

•        In vielen ländlichen Gemeinden wie Nandlstadt ist mittelfristig mit einem Bevölkerungsrückgang oder -stagnation zu rechnen - vor allem, wenn keine starken Neubaugebiete oder Zuzug durch junge Familien erfolgt.

•        Eine kleinere Einwohnerzahl bedeutet weniger Gesamtnachfrage nach Lebensmitteln geringerer Umsatz für Supermärkte.

•        Das erschwert die wirtschaftlicheTragfähigkeit mehrerer Märkte am Ort.

2.        Alterung der Bevölkerung

•        Der Anteil älterer Menschen (65+) nimmt deutlich zu.

•        Diese Gruppe hat:

o        Geringeres Konsumbudget

o        Anderes Einkaufsverhalten: kleinerer Einkauf, häufigere Besuche, Fokus auf Grundbedarf

o        Weniger Mobilität: Nahversorgung zu Fuß oder mit ÖPNV wird wichtiger

Daraus folgt: Kleinere, zentrale Märkte im Ort bleiben wichtig, während große Märkte am Ortsrand evtl. schwerer erreichbar sind.

3.        Weniger junge Haushalte, weniger Großverbraucher

•        Junge Familien und große Haushalte kaufen typischerweise mehr ein (z. B. Babyprodukte, größere Vorräte, Getränke).

•        Wenn diese Zielgruppe abnimmt, sinkt der Bedarf an großflächigen Märkten mit hohem Volumenumschlag.

4.        Veränderung des Einkaufsverhaltens

•        Ältere Menschen kaufen häufiger, aber in kleineren Mengen - sie benötigen eher wohnortnahe Geschäfte als großflächige Einkaufszentren.

•        Zudem steigt die Nutzung von Lieferservices, mobilen Angeboten oder kleineren Express-Märkten (z.B. Rewe Ta Go, tegut ...Lädchen).

•        Das stellt die klassischen Supermarktformate vor neue Herausforderungen.

5.        Regionale Unterschiede entscheidend

•        Orte mit Zuzug, guter Anbindung und Neubaugebieten können dem demografischen Wandel entgegenwirken -dort bleibt der Supermarktbedarf stabil oder wächst.

•        Gemeinden ohne diese Entwicklung verlieren langfristig Kaufkraft Rückbau, Konzentration oder Umstrukturierung bestehender Angebote möglich.

Fazit

Der demografische Wandel wirkt langfristig dämpfend auf den Bedarf an großflächigen Supermärkten, besonders in ländlichen Gemeinden.

Die Nachfrage verschiebt sich:

•        Weniger Volumen, aber höherer Anspruch an Erreichbarkeit, Qualität und Regionalität.

•        Supermärkte müssen sich anpassen: kleinere, flexiblere Formate, zentrumsnahe Lage, ggf. Kooperation mit Lieferservices oder Nahversorgungsmodellen.

Für Nandlstadt bedeutet das:

•        Neue Märkte müssen langfristig tragfähig sein - auch bei schrumpfender, alternder Bevölkerung.

•        Ein Überangebot kann mittelfristig nicht nur unwirtschaftlich, sondern auch rückbaugefährdet sein.

Auszug aus ISEK:

Im Markt Nandlstadt wird bis zum Jahr 2034 eine Einwohnerzahl angestrebt, die innerhalb des prozentualen Verhältnisses der letzten 15 Jahre liegt. Die Anzahl der Personen über 65 Jahre wird sich dabei verdoppeln (Quelle: Demografiespiegel für Bayern - Berechnungen für den Markt Nandlstadt).

Zukünftig werden die Bewohner mehr und älter. Städtebauliche Konzepte müssen darauf reagieren.

VERSORGUNG MIT BÄCKEREIEN UND CAFES IN NANDLSTADT

„Weiterhin sind ein Backshop und Cafe mit einer Gesamtverkaufsfläche von max. 65 m2, ein Imbiss mit einer Gesamtfläche von max. 65 m2"

Die Versorgungslage im Bereich Bäckereien und Cafes ist in Nandlstadt aktuell als ausreichend und bedarfsgerecht einzuschätzen. Bereits heute stehen den Bürgerinnen und Bürgern mehrere gut erreichbare Angebote zur Verfügung, darunter:

•        Bäckerei & Cafe Gabelsberger

•        Bäckerei & Cafe Wiesender

•        Backshops innerhalb des Rewe- und Penny-Markts sowie an der Tankstelle

Zusätzlich ist die ehemalige Bäckerei Schrafstetter in unmittelbarer Nähe zum Penny-Markt derzeit leerstehend und bietet Potenzial für eine Wiedernutzung innerhalb der bestehenden Ortsstruktur.

Angesichts der bereits vorhandenen Angebotsdichte und des Leerstands im Ortskern besteht kein zusätzlicher Bedarf für eine weitere Bäckerei oder ein neues Cafe.

Statt einer Neuansiedlung im Rahmen eines Fachmarktzentrums sollte vorrangig die Revitalisierung innerörtlicher Flächen, insbesondere der Schrafstetter-Filiale, angestrebt werden.

APOTHEKENSTANDORT - STÄRKUNG DES ORTSKERNS

Apotheke mit einer Gesamtfläche von max. 200 m2 zulässig.

Auch im Bereich der Gesundheitsversorgung ist eine zentrale Lage von besonderer Bedeutung- insbesondere für ältere Menschen, Familien und Personen mit eingeschränkter Mobilität. Die örtliche Apotheke sollte daher weiterhin im Ortskern verbleiben und nicht an den Rand des Gemeindegebiets oder in ein Fachmarktzentrum ausgelagert werden.

Ein innenstadtnaher Apothekenstandort:

•        sichert eine fußläufige Erreichbarkeit,

•        trägt zur Belebung des Zentrums bei,

•        und stärkt die Verzahnung mit Arztpraxen, Physiotherapie und weiteren Versorgungsangeboten.

Eine Verlagerung in ein Fachmarktzentrum hingegen würde die innerörtliche Versorgungsstruktur schwächen und wäre insbesondere für weniger mobile Menschen mit Nachteilen verbunden.

Daher sollte bei allen weiteren Planungen zur Nahversorgung der bestehende Standort im Ortskern langfristig gesichert und in seiner Bedeutung gestärkt werden.

FLÄCHENVERSIEGELUNG

Der Änderungsbereich im Nordosten ist im wirksamen Flächennutzungsplan derzeit als Flächen für Landwirtschaft dargestellt.

Die 4. Flächennutzungsplanänderung stellt zukünftig in diesem Änderungsbereich ein Gewerbegebiet (GE) gemäß § 8 BauNVO und ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Einzelhandel mit Gastronomie und Apotheke" dar, so dass der parallel aufgestellte Bebauungsplan Nr. 30

„Kitzberger Feld II" gemäß dem Entwicklungsgebot(§ 8 Abs. 2 BauGB) aus dem Flächennutzungsplan entwickelt ist.

Damit werden 1,16 ha Flächen neu versiegelt werden. Das entspricht 11.600 qm.

Das Argument, dass ein FMZ besser sei als ein Logistikdienstleister zählt nicht, da Nandlstadt nicht an Verkehrsknotenpunkten liegt und es sich daher für Logistikdienstleister nicht lohnen würde.

GEWERBESTEUEREINNAHMEN

Investoren packen die Immobilien in der Regel in vermögensverwaltende Gesellschaften, die keine Gewerbesteuer zahlen (Diese Gesellschaften haben nur Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. (Anmerkung StB. Bernhard Rieder)

Einflussfaktoren auf die Gewerbesteuereinnahmen:

1.        Art der Betriebe:

Große Ketten (z.B. Rewe, dm, Edeka) zahlen häufig Gewerbesteuer an ihrem Hauptsitz, nicht am Standort des Markts-vor Ort bleiben dann nur geringe Anteile.

2.        Rechtsform der Unternehmen:

Filialbetriebe sind oft als GmbH organisiert Gewerbesteuer wird zentral verrechnet, nicht anteilig auf Filialorte aufgeteilt.

3.        Höhe des Gewerbeertrags:

Handelsunternehmen arbeiten meist mit geringen Margen. Der steuerpflichtige Gewinn ist vergleichsweise niedrig, vor allem im Lebensmitteleinzelhandel.

4.        Gewerbesteuerhebesatz der Gemeinde:

Nandlstadt hat laut aktuellen Daten einen Hebesatz von 350 %. Das ist im bayerischen Vergleich eher durchschnittlich.

Realistische Einschätzung für ein kleines Fachmarktzentrum:

Erwartbare Einnahmen: Je nach Größe und Zusammensetzung der Mieter liegt die Spanne häufig nur zwischen 10.000 und 40.000 € jährlich.

•        Bei kleinen Kommunen oft nicht der Hauptfaktor für den Gemeindehaushalt.

•        Ein großer Gewerbebetrieb oder Produktionsstandort bringt meist deutlich höhere Steuereinnahmen als ein Einzelhandelszentrum.

Fazit:

Ein Fachmarktzentrum führt nicht automatisch zu hohen Gewerbesteuereinnahmen für die Gemeinde - insbesondere dann nicht, wenn es sich um Filialbetriebe großer Ketten handelt. Die ökonomischen Vorteile liegen eher in der regionalen Versorgung, nicht im steuerlichen Beitrag zum Haushalt.

SCHAFFUNG VON ARBEITSPLÄTZEN

Bei Vollbeschäftigung in Nandlstadt sind die weiteren Vorteile eines Fachmarktzentrums durch die Schaffung neuer Arbeitsplätze etwas eingeschränkter, da die Gemeinde bereits eine hohe Beschäftigungsquote hat. Dennoch gibt es weiterhin einige positive Aspekte:

1.        Vielfältige Arbeitsplätze: Auch bei Vollbeschäftigung können neue Arbeitsplätze den Zugang zu unterschiedlichen Beschäftigungsfeldern und Arbeitszeitmodellen bieten, die vor allem für Menschen mit besonderen Bedürfnissen (z.B. Teilzeitkräfte, Menschen mit eingeschränkter Mobilität) von Vorteil sein können.

2.        Qualifizierung und Weiterbildungen: Ein Fachmarktzentrum kann als Plattform für Aus- und Weiterbildung dienen, insbesondere in den Bereichen Einzelhandel, Logistik oder Verwaltung. Dies könnte für die Arbeitskräfte in Nandlstadt zusätzliche Qualifizierungsmöglichkeiten schaffen, was zu einer höheren beruflichen Flexibilität führen würde.

3.        Steigerung der Kaufkraft: Auch wenn die Arbeitslosenquote niedrig ist, könnte die Schaffung neuer Arbeitsplätze das Gesamtgehalt in der Gemeinde erhöhen und somit die Kaufkraft weiter steigern, was wiederum den lokalen Einzelhandel und die Gastronomie unterstützen würde.

4.        Bessere lokale Versorgung: Ein Fachmarktzentrum könnte auch dazu beitragen, die Einkaufsgewohnheiten der Nandlstädter zu stärken, da mehr Menschen vor Ort arbeiten und einkaufen, was zu einer Verbesserung der Versorgungslage und einer höheren Lebensqualität führt.

5.        Anziehung von Pendlern: Auch in einem Umfeld mit Vollbeschäftigung könnte das Fachmarktzentrum dazu beitragen, dass Pendler aus umliegenden Gemeinden nach Nandlstadt kommen, um hier einzukaufen oder zu arbeiten, was die Wirtschaftskraft der Region insgesamt steigert.

Zusammengefasst: Auch bei Vollbeschäftigung kann ein Fachmarktzentrum wirtschaftliche Vorteile bringen, die über die Schaffung von Arbeitsplätzen hinausgehen - durch eine verbesserte Versorgung, höhere Kaufkraft und Qualifizierungsmöglichkeiten.

ZUSAMMENFASSUNG:

Drogeriemarkt:

Ein Drogeriemarkt kann die lokale Nahversorgung sinnvoll ergänzen und neue Kaufkraft aus dem Umland binden.

Fachmarktzentrum bei Vollbeschäftigung:

Ein Fachmarktzentrum kann trotz Vollbeschäftigung durch die Schaffung vielfältiger Arbeitsplätze, bessere lokale Versorgung, höhere Kaufkraft und Anziehung von Pendlern positive wirtschaftliche Impulse für Nandlstadt setzen.

X Neue Supermärkte:

Die Ansiedlung zusätzlicher Supermärkte birgt das Risiko, bestehende zentrale Anbieter zu verdrängen und die Ortsmitte zu schwächen.

X Bäckereien und Cafes:

Ein zusätzlicher Bedarf ist nicht erkennbar, das bestehende Angebot ist ausreichend und Leerstände im Zentrum sollten vorrangig genutzt werden.

X Apotheken:

Apothekenstandorte gehören in den Ortskern, um die Erreichbarkeit und die zentrale Versorgungsfunktion zu sichern.

X Flächenversiegelung:

Mit über 11.600 m2 versiegelter Fläche geht ein erheblicher Eingriff in die Landschaft und Bodenstruktur einher.

X Gewerbesteuer: Die Gewerbesteuereinnahmen eines Fachmarktzentrums fallen in der Regel gering aus, da viele Filialbetriebe ihre Steuern am Hauptsitz entrichten und der lokale Gewerbeertrag meist niedrig bleibt.

ISEK

Auf das Integriertes Städtebauliches Entwicklungskonzept ISEK für den Markt Nandlstadt wird hier auch nochmals verwiesen, der sich klar für die Entwicklung der        Ortsmitte ausspricht        und gegen weitere Flächenversiegelung und Gewerbegebiete in Ortsrandlage.

Auszug:

G e w e r b e (Einzelhandel, Handwerk, Dienstleistungen, Gastronomie Tourismus)

Das oberste Priorität für die lokale Wirtschaft lautet:

•        Expansionsflächen für bestehende Betriebe werden ausgewiesen und attraktive Geschäftsgebäude für neue Unternehmen geschaffen.

•        Das Flächenangebot für den Einzelhandel im historischen Marktkern wird ausgebaut und die Einkaufsqualität gesteigert.

•        Alle Formen der lokalen Gastronomie werden gefördert, leer stehende historische Gaststätten wiederbelebt.

•        Zusätzliche Übernachtungsmöglichkeiten (Hotel I  Pension 1

Gästezimmer I Camping) werden geschaffen.

•        Durch Aktivitäten der Marktgemeinde werden die weichen Standortfaktoren gestärkt und ausgebaut.

•        Weitere Discounter auf der „Grünen Wiese" sind nicht erstrebenswert.

Orientierungswerte bzw. Ziele für 2034:

G e w e r b e (Einzelhandel I  Handwerk I  Dienstleistungen I  Gastronomie 1

Tourismus)

•        Alle Standorte der Nandlstädter Unternehmen wurden gesichert

•        Das Angebot an Arbeitsplätzen wurde gehalten bzw. verbessert

•        Der Bestand an Einzelhandelsbetrieben im historischen Marktort wurde gehalten bzw. verbessert

Gern.§ 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB hat die Bauleitplanung die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung zu berücksichtigen. Diese Berücksichtigung ist in der Bauleitplanung nicht ersichtlich.

IDENTITÄT VON NANDLSTADT

„Nandlstadt ist keine Stadt, aber keine Stadt ist wie Nandlstadt." Dieser Leitspruch sollte uns allen als stetige Erinnerung dienen, wenn es um die Zukunft unseres Marktes geht. Wir sind nicht auf der Suche nach der Größe einer anonymen Stadt mit einem Gewerbegebiet, das überall zu finden ist. Vielmehr liegt es in unserem Wunsch, unsere einzigartige Identität zu bewahren - und das auf eine Weise, die gesund und nachhaltig für die Menschen hier ist. Wir wollen nicht um jeden Preis wachsen, sondern organisch und im Einklang mit unserer Geschichte und unserem Charakter. Nandlstadt ist klein genug, dass man sich kennt, aber groß genug, dass was los ist.

Gleichzeitig sollten wir die beständigen Geschäftsleute im Markt anerkennen, die seit Jahren unermüdlich dazu beitragen, dass unser Ortskern lebendig und attraktiv bleibt. Sie sind die wahren Hüter unserer Identität und unserer Lebensqualität.

Eingebettet in die sanften Hügel der Holledau liegt unser Nandlstadt, ein Ort, der sowohl idyllisch als auch einzigartig ist-von jeder Ortseinfahrt aus betrachtet ein wahres Kleinod. Doch müssen wir diese wunderschöne Identität mit einem Fachmarktzentrum für immer verändern? Meine Antwort darauf ist ein klares Nein-das wollen wir nicht!

,,Nandlstadt is da scheensten Fleck der Welt" und das soll es auch bleiben. Offizielles Leitbild zur Entwicklung der Marktgemeinde:

„Der Markt Nandlstadt soll auch in Zukunft eine lebendige, familienfreundliche und ländlich geprägte Kommune bleiben. Dabei erhält der gesellschaftliche Zusammenhalt und das soziale Miteinander eine besondere Bedeutung. Nandlstadt soll aber auch vorbereitet sein auf die Fragen der Zukunft sowie den demografischen Wandel."

EMPFEHLUNG FÜR NANDLSTADT

Nandlstadt benötigt einen Drogeriemarkt, jedoch ist die Ansiedlung eines gesamten Fachmarktzentrums {FMZ) nicht erforderlich, bzw. sogar schädlich. Stattdessen sollte der Bebauungsplan auf die Ansiedlung eines Drogeriemarkts angepasst werden.

Eine Bäckerei oder Cafe sollte ausgeschlossen werden, da das bestehende Angebot in Nandlstadt ausreichend ist. Interessenten für solche Konzepte sollten auf den Leerstand in der ehemaligen Bäckerei Schrafstetter hingewiesen werden, um eine sinnvolle Nachnutzung dieser Fläche zu fördern. Es sollte eine Untersuchung darüber erfolgen, ob alternative Möglichkeiten für eine Apotheke im Ortskern bestehen, etwa in den ehemaligen Standorten wie z.B. dem ehemaligen Schlecker oder Fa. Grottenthaler.

Falls Supermärkte im Fachmarktzentrum angesiedelt werden sollen, sollte vorab die Auswirkung auf den Ortskern mittels eines Gutachtens untersucht werden, um potenzielle negative Effekte auf die lokale Versorgung und den zentralen Einzelhandel zu vermeiden. Das ISEK sollte berücksichtigt werden.

SCHLUSSWORT

Sehr geehrte Gemeinderäte und Gemeinderätinnen,

es scheint, als stünde ein Deal zwischen dem Markt Nandlstadt und einem Investor zur Entscheidung - doch ich möchte an dieser Stelle zur Vorsicht mahnen. Denn wir wissen alle, wie solche Deals oft ausgehen: Langfristig wird nicht der Bürger und auch nicht der Markt Nandlstadt davon profitieren, sondern vor allem der Investor, der sich ein günstiges Baugrundstück sichert und seine Gewinne in einer zentralen Konzernzentrale konsolidiert.

Das Fachmarktzentrum (FMZ)wird, sowie es geplant ist, eine starke Konkurrenz für unseren Ortskern darstellen und somit die Zukunft unseres lebendigen Zentrums gefährden. Wir stehen vor der Entscheidung, unseren Ortskern aufs Spiel zu setzen, und das für ein Konzept, das viele von uns nicht wirklich benötigen. Brauchen wir wirklich ein FMZ, das zu einem Großteil überflüssige Flächen umfasst? Warum handeln wir nicht anders und ermitteln zunächst den tatsächlichen Bedarf in Nandlstadt, um dann gezielt und überlegt zu entscheiden, was wir wirklich brauchen?

Es kann doch nicht der richtige Weg sein, ein FMZ zu errichten, dessen größte Teile - nach allem, was wir heute wissen - nicht benötigt werden und uns mittelfristig schaden werden. Sollen wir wirklich ein Investitionsprojekt unterstützen, das nur den Interessen eines Investors dient und nicht den langfristigen Bedürfnissen der Nandlstädter?

Sehr geehrte Gemeindevertreterinnen und -vertreter, ich appelliere an Sie, für Transparenz zu sorgen und eine souveräne Entscheidung zu treffen. Ich bitte Sie, die Vor- und Nachteile des geplanten Fachmarktzentrums für Nandlstadt erneut zu prüfen. Führen Sie weitergehende Grundsatzdiskussionen. Wenn Sie sich intensiv mit den Argumenten auseinandersetzen, bin ich mir sicher, dass Sie nicht alle Teile des FMZ gutheißen können und dass es sinnvoll wäre, den Flächennutzungsplan oder Teile davon nochmals in Frage zu stellen.

Auch wenn die Bauleitplanung schon weit fortgeschritten ist, es ist nie zu spät für die richtigen Entscheidungen.

Wir stehen an einem Scheideweg, und die Entscheidung, die Sie treffen, wird maßgeblich die Zukunft von Nandlstadt und seinen Ortskern beeinflussen. Treffen Sie diese Entscheidung im Sinne der Nandlstädter Bürger und nicht im Sinne eines kurzfristigen Deals mit einem Investor.

Mit bestem Dank für Ihre Aufmerksamkeit und Ihr Engagement, 

Thomas Schmitt

Beschlussempfehlung

Diese fasst auf Seite 3 zunächst die wesentlichen Planinhalte zusammen und verweist darauf, dass für die Bedarfsermittlung der jeweiligen Geschäfte die Chatplattform „ChatGPT“, also künstliche Intelligenz, als Quelle herangezogen wurde. Inwieweit die Bedarfsermittlung und die Stellungnahme insgesamt auf die Chatplattform gestützt wurden, ist unklar.

Zu den einzelnen Nutzungen (Seiten 4 bis 12):

Die Stellungnahme befasst sich sodann mit den geplanten gewerblichen Nutzungen (Drogerie, Lebensmitteleinzelhandel, Bäckerei, Café und Apotheke) und kommt im Wesentlichen zu dem Schluss, dass ein Drogeriemarkt mit Anbindung an das Ortszentrum zu befürworten wäre, der Lebensmitteleinzelhandel aber bestehende Märkte verdrängen könnte. Das würde durch den demografischen Wandel noch verstärkt werden.

Im Hinblick auf Bäckereien, Cafés und Apotheken sollten die vorhandenen Geschäfte und Läden im Ortskern gestärkt werden, um eine Verdrängung zu vermeiden.

Der Markt Nandlstadt hat sich mit den Auswirkungen der geplanten Nutzungen auf den Ortskern auseinandergesetzt und zur fachlich fundierten Beurteilung ein Gutachten der CIMA Beratung + Management GmbH zur Entwicklungsperspektive der Ortsmitte Nandlstadt in Auftrag gegeben. Das Gutachten kommt auf Basis einer Analyse der bereits bestehenden Angebote zu dem Ergebnis, dass die Ortsmitte bereits heute und auch künftig keine übergeordnete Versorgungsfunktion im Nahversorgungsbereich (Lebensmittel und Drogeriewaren) übernimmt. Die strukturprägende Nahversorgung wird bereits heute außerhalb des Ortszentrums zur Verfügung gestellt. Die Angebote in der Ortsmitte sind im Wesentlichen qualitäts- und serviceorientiert und unterscheiden sich hierdurch erheblich von den geplanten Nutzungen. Daher ist nicht von einer Beeinträchtigung der Ortsmitte und deren Entwicklungsmöglichkeiten auszugehen. Eine Verdrängung von Geschäften und Läden aus der Ortsmitte und ein für die Entwicklung des Ortszentrums nachteiliger Kaufkraftabfluss ist daher nicht anzunehmen.

Zur Flächenversiegelung (Seite 13):

Im Rahmen der Begründung, insbesondere des Umweltberichts, des Flächennutzungsplans und des Bebauungsplans wurde der Verlust an landwirtschaftlicher Fläche berücksichtigt und in die Abwägung miteingestellt. Es wurde sich insbesondere damit auseinandergesetzt, dass für das Vorhaben keine Alternativflächen zur Verfügung stehen.

Die Frage nach der Errichtung eines Logistikzentrums stellte sich im Rahmen der Bauleitplanverfahren nicht, weil der Markt Nandlstadt einen Bedarf hinsichtlich der geplanten Nutzungen im Gemeindegebiet festgestellt hat, den das Gutachten der CIMA Beratung + Management GmbH bestätigte. Das Vorhaben ist somit städtebaulich erforderlich. Die Frage, ob stattdessen ein Logistikzentrum errichtet hätte werden können, muss bei der Abwägung der konkreten Planinhalte außen vor bleiben.

Im Übrigen tragen auch die Pflanzgebote zur Minderung der Auswirkungen auf das Landschaftsbild und den Naturhaushalt bei.

Zu Gewerbesteuereinnahmen (Seite 13 bis 14):

Bei möglichen Gewerbesteuereinnahmen infolge der Realisierung der Planung handelt es sich nicht um einen städtebaulichen Grund, durch den die Planung gerechtfertigt werden könnte. Mögliche Steuereinnahmen waren kein Grund für die Einleitung der Bauleitplanverfahren und wurden daher auch nicht im Rahmen der Abwägung berücksichtigt.

Zur Schaffung von Arbeitsplätzen (Seite 14 bis 15):

Die positive Bewertung der Auswirkungen auf die Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen teilt der Markt Nandlstadt. Hierbei handelt es sich auch um einen abwägungsfähigen Belang, der im Rahmen der Begründung der Bauleitpläne und der Abwägung zugunsten der Planung berücksichtigt wurde.

Zur Zusammenfassung (Seite 15):

Mit Ausnahme der Gewerbesteuereinnahmen, die keinen berücksichtigungsfähigen Belang im Rahmen der Planung darstellen, hat sich der Markt Nandlstadt mit den Auswirkungen der Planung auf die Ortsmitte und die bestehenden Einzelhandelsbetriebe in Nandlstadt auseinandergesetzt und hierzu auch ein Gutachten eingeholt. Die Belange der Flächenversiegelung sowie der Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen wurden im Rahmen der Abwägung und der Begründung der Bauleitpläne berücksichtigt.

Insgesamt überwiegen die Vorteile der Planung, da nach dem eingeholten Gutachten der CIMA Beratung + Management GmbH nicht mit einer negativen Auswirkung auf die Ortsmitte von Nandlstadt und deren Entwicklungsmöglichkeiten zu rechnen ist.

Zum ISEK (Seite 15 bis 16):

Die Gemeinde sieht keinen Widerspruch zum Integrierten Städtebaulichen Entwicklungskonzept (ISEK) von 2019, zumal eine erhebliche Reduzierung des geplanten Einzelhandels gegenüber den ersten Überlegungen erfolgte. Eine für zentrale Versorgungsbereiche schädliche Frequentierung ist daher auszuschließen. Das wird durch das Gutachten der CIMA Beratung + Management GmbH zur Entwicklungsperspektive der Ortsmitte von Nandlstadt bestätigt.

Zur Identität, Empfehlung und Schlusswort (Seite 16 bis 18):

Die Identität des Marktes soll durch die Planung nicht verändert werden. Insbesondere wurde darauf geachtet, dass keine negativen Auswirkungen auf die Entwicklungsmöglichkeiten der Ortsmitte ausgehen. Um die Auswirkungen abzuklären, wurde insbesondere ein Gutachten eingeholt, das die bestehende und künftige Versorgungslage im Markt bewertet und die zu erwartenden Auswirkungen der Planung detailliert darstellt.

Das vorgeschlagene Gutachten zu den Auswirkungen der Planung auf den Ortskern wurde bereits eingeholt und im Rahmen der Abwägung – ebenso wie das ISEK – berücksichtigt.

Die befürchtete Gefährdung der Versorgungsfunktion der Ortsmitte besteht nach dem Gutachten der CIMA Beratung + Management GmbH nicht. Mit diesem Aspekt hat sich der Markt Nandlstadt ebenso wie mit dem Bedarf intensiv auseinandergesetzt, da schädliche Auswirkungen auf die Ortsmitte in jedem Fall vermieden werden sollen.

Eine Änderung der Planung ist aufgrund der vorliegenden Stellungnahme nicht zu veranlassen.

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5. Bauanträge - Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Nandlstadt)	Sitzung des Marktgemeinderates	29.04.2025	ö	beschließend	5

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5.1. Neubau eines Einzelhandelsgeschäftes mit Parkplatz sowie einer Einkaufswagenbox (BT I) - Flur-Nr. 412, 422/2, 422/3, 422/4, 422/6 und 423 der Gemarkung Nandlstadt, Kitzberger Feld II - EDEKA und ROSSMANN

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Nandlstadt)	Sitzung des Marktgemeinderates	29.04.2025	ö	beschließend	5.1

Sachverhalt

Aus Sicht des Bauamtes ist das Einvernehmen zu erteilen, der Baubeginn allerdings erst mit rechtskräftigem Flächennutzungs- und Bebauungsplan zu ermöglichen.

Beschlussempfehlung

Dokumente
Download _4 Stellplatzberechnung Eingabe (BT III).pdf
Download antrag_bau.pdf
Download III-01 Grundriss_Schnitt A-A und Ansichten 1_100_27.02.2025.pdf
Download III-03 Lageplan 1_1000_27.02.2025.pdf

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5.2. Neubau eines Einzelhandelsgeschäftes mit Parkplatz sowie einer Einkaufsbox (BT II) - Flur-Nrn 412, 422/2, 422/3, 422/4, 422/6, 423 der Gemarkung Nandlstadt - LIDL

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Nandlstadt)	Sitzung des Marktgemeinderates	29.04.2025	ö	beschließend	5.2

Sachverhalt

Aus Sicht des Bauamtes ist das Einvernehmen zu erteilen, der Baubeginn allerdings erst mit rechtskräftigem Flächennutzungs- und Bebauungsplan zu ermöglichen.

Beschlussempfehlung

Dokumente
Download _5.2 Lageplan 1_1000.pdf
Download antrag_bau.pdf
Download II-01 Grundrisse 1_100_27.02.2025.pdf
Download II-02 Schnitte 1_100_27.02.2025.pdf
Download II-03 Ansichten 1_100_27.02.2025.pdf

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5.3. Neubau eines Imbisses (BT III) - Vorstellung des Vorhabens mit Beschluss über die Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Nandlstadt)	Sitzung des Marktgemeinderates	29.04.2025	ö		5.3

Sachverhalt

Aus Sicht des Bauamtes ist das Einvernehmen zu erteilen, der Baubeginn allerdings erst mit rechtskräftigem Flächennutzungs- und Bebauungsplan zu ermöglichen.

Beschlussempfehlung

Dokumente
Download _4 Stellplatzberechnung Eingabe (BT III).pdf
Download III-01 Grundriss_Schnitt A-A und Ansichten 1_100_27.02.2025.pdf
Download III-03 Lageplan 1_1000_27.02.2025.pdf

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6. Aufstellung des Bebauungsplanes mit integriertem Grünordnungsplan Nr. 31 „Hausmehring" und Nr. 31-1 "Hausmehring - Sondergebiet Feuerwehr"

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Nandlstadt)	Sitzung des Marktgemeinderates	29.04.2025	ö	beschließend	6

Sachverhalt

Keine Äußerung

Gemeinde Attenkirchen, Rathausplatz 1, 85406 Zolling, vom 31.07.2024
Gemeinde Zolling, Rathausplatz 1, 85406 Zolling, vom 31.07.2024
Landratsamt Freising, SG 43, Bauleitplanung, Landshuter Str. 31, 85356 Freising, vom 16.07.2024
Landratsamt Erzbischöfliches Ordinariat München, R1, FB Pastoralraumanalyse, 80063 München vom 24.07.2024
Landratsamt Freising, Gesundheitsamt, Johannisstraße 8, 85354 Freising, vom 19.08.2024
Landratsamt Freising, SG 43, Brandschutzdienststelle, Landshuter Str. 31, 85356 Freising, vom 08.08.2024

Dokumente
Download Zusammenstellung der Stellungnahmen ohne Einwände.pdf

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6.1. Beschluss über die Änderung zur Ausweisung eines Sondergebietes "Feuerwehr"

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Nandlstadt)	Sitzung des Marktgemeinderates	29.04.2025	ö	beschließend	6.1

Sachverhalt

„Der Bereich des SO Feuerwehrhauses muss auch verfahrens- und bauleitplanungsrechtlich förmlich vom restlichen Bebauungsplan getrennt und als neues selbständiges Bebauungsplanverfahren behandelt werden, damit auch die Entwässerungsproblematik auf dem Gelände des Feuerwehrhauses vom übrigen Geltungsbereich getrennt ordnungsgemäß gelöst werden kann.

Diese verfahrensrechtliche Trennung ist sogar ohne weitere Auslegung gem. § 4a Abs. 3 BauGB mit einem Satzungsbeschluss zulässig, wenn dadurch keine unbewältigt bleibenden Konfliktfelder geschaffen und keine inhaltlichen Änderungen vorgenommen werden, die die Grundzüge der Planung berührten (VGH Mannheim Beschl. v. 20.9.1996 – 8 S 2466.95 –). Sollte das Ihr Ziel sein, achten Sie bitte unbedingt darauf, bei der Abtrennung sämtliche auch (oder nur) für das neue SO geltenden Festsetzungen einschließlich Begründung und Umweltbericht aus dem „alten“ Bebauungsplan unverändert in den neuen B-Plan samt Begründung zu übernehmen und keine im Vergleich zum alten Bebauungsplan wesentlich neuen Festsetzungen vorzusehen, die neue oder stärkere Betroffenheiten von öffentlichen oder privaten Belangen schaffen.

Im Zweifel bleibt es Ihnen selbstverständlich unbenommen, zur Sicherheit den abgetrennten Bebauungsplan „SO Feuerwehrhaus“ erneut – ggf. auch für eine verkürzte angemessene Frist – auszulegen.“

Nach nochmaliger Rücksprache mit dem Landratsamt Freising hat man sich darauf geeinigt, nochmals eine erneute, verkürzte Auslegung für das Sondergebiet „Feuerwehr“ durchzuführen, allerdings in abgespeckter Form.

Beschlussempfehlung

Dokumente
Download 250429_01_Nandlstadt_Hausmehring_SO_Feuerwehr_Titelblatt.pdf
Download 250429_02_Nandlstadt_Hausmehring_SO_Feuerwehr_Begründung.pdf
Download 250429_03_Nandlstadt_Hausmehring_SO_Feuerwehr_Lageplan.pdf
Download 250429_04_Nandlstadt_Hausmehring_SO_Feuerwehr_Bestand-Bewertung_Ausgleich.pdf
Download 250429_05_Nandlstadt_Hausmehring_SO_Feuerwehr_Bodengutachten.pdf
Download 250429_06_Nandlstadt_Hausmehring_SO_Feuerwehr_saP.pdf
Download 250429_07_1_Nandlstadt_Hausmehring_SO_Feuerwehr_Entwässerungskonzept.pdf
Download 250429_07_2_Nandlstadt_Hausmehring_SO_Feuerwehr_Entwässerungskonzept_Plan.pdf

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6.2. Billigungs- und Auslegungsbeschluss

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Nandlstadt)	Sitzung des Marktgemeinderates	29.04.2025	ö	beschließend	6.2

Sachverhalt

Beschlussempfehlung

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7. Antrag des Tennisvereins Nandlstadt auf Übernahme einer Ausfallbürgschaft für die Errichtung einer Tennishalle (Indoor-Tennisplätze) - Vorstellung des Vorhabens mit Beschlussfassung über die Übernahme einer Ausfallbürgschaft

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Nandlstadt)	Sitzung des Marktgemeinderates	29.04.2025	ö	beschließend	7

Sachverhalt

Der Tennisverein beantragt hierfür – wie bereits bei der Sanierung der Tennisplätze – die Übernahme einer Ausfallbürgschaft durch den Markt Nandlstadt. 

Aufgrund der jederzeit positiven Zusammenarbeit mit dem Tennisverein, dem plausiblen Finanzierungskonzept und dem Mehrwert für Nandlstadt durch das Vorhaben empfiehlt die Verwaltung die Übernahme der Bürgschaft. Jedoch muss diese auch noch durch die Rechtsaufsichtsbehörde genehmigt werden.

Beschlussempfehlung

Dokumente
Download Antrag_Ausfallbuergschaft_Gemeinde_25-04-02.pdf

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8. Bekanntgaben und Anfragen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Nandlstadt)	Sitzung des Marktgemeinderates	29.04.2025	ö	informativ	8