Datum: 20.10.2020
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Gemeindehalle
Gremium: Bau- und Umweltausschuss
Körperschaft: Gemeinde Nersingen
Öffentliche Sitzung, 18:00 Uhr bis 18:24 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, 18:25 Uhr bis 18:26 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Genehmigung des öffentlichen Protokolls der Sitzung des Bau- und Umweltausschusses vom 14.07.2020
2	Umnutzung eines ehem. Einzelhandelsbetriebes in ein Cafe auf dem Grundstück Fl.Nr. 6/6, Gemarkung Nersingen, Ulmer Str. 39
3	Bauvoranfrage Ausbau des Dachgeschosses auf dem Grundstück Fl.Nr. 27/3 Gem. Leibi, Im Giesen 3
4	Bauvoranfrage - Neubau von zwei Wohngebäuden, Fl.Nr. 1247/21 Gem. Straß, Bühler Weg 4, 89278 Nersingen
5	Verschiedenes, Anfragen, Anregungen und Informationen

Nichtöffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Nicht vorab veröffentlichter TOP / Wird in der Sitzung bekanntgegeben
2	Nicht vorab veröffentlichter TOP / Wird in der Sitzung bekanntgegeben

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1. Genehmigung des öffentlichen Protokolls der Sitzung des Bau- und Umweltausschusses vom 14.07.2020

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Gemeinde Nersingen)	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	20.10.2020	ö	beschließend	1

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 0

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2. Umnutzung eines ehem. Einzelhandelsbetriebes in ein Cafe auf dem Grundstück Fl.Nr. 6/6, Gemarkung Nersingen, Ulmer Str. 39

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Gemeinde Nersingen)	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	20.10.2020	ö	beschließend	2

Sachverhalt

Der Bauherr beabsichtigt die teilweise Umnutzung des ehemaligen Einzelhandelsbetriebes 2-Rad-Stegmaier in ein Café. Der andere Teil des ehemaligen Fahrradgeschäfts wurde bereits in der Sitzung des Bau- und Umweltausschusses vom 03.03.2020 behandelt, hier wurde das gemeindliche Einvernehmen für die Umnutzung in eine Wettannahmestelle erteilt, die Baugenehmigung wurde am 25.06.2020 durch das Landratsamt Neu-Ulm erteilt. 

Der ursprünglich eingereichte Bauantrag (Februar 2020) beinhaltete Räumlichkeiten für die Wettannahmestelle und einen Raum der als Café genutzt werden sollte, dort sollten Getränke und Snacks gereicht werden. 

Durch die Schaffung eines Cafés in Verbindung mit der Wettannahmestelle wäre diese Betriebsform als räumlich-funktionale Einheit zu sehen und somit als Vergnügungsstätte im Sinne der Baunutzungsverordnung eingestuft worden. Eine Vergnügungsstätte ist in einem Mischgebiet nur ausnahmsweise zulässig. Das gemeindliche Einvernehmen wurde auf verwaltungsebene versagt und die erforderliche Ausnahme nicht erteilt. Die untere Bauaufsichtsbehörde sah ebenfalls keine Möglichkeit das Vorhaben in dieser Form zu genehmigen, daher hat der Bauherr diesen Antrag zurückgezogen. 

Es handelt sich bei beiden Bauanträgen, für die Wettannahmestelle und des Cafés, um unterschiedliche Bauherren. Die Räumlichkeiten von Wettannahmestelle und Büro sind baulich völlig voneinander getrennt und somit auch nicht als räumlich-funktionale Einheit zu werten. Da die beiden Gewerbebetriebe von unterschiedlichen Personen betrieben werden und die Räumlichkeiten getrennt genutzt werden, liegt keine Vergnügungsstätte im Sinne der Baunutzungsverordnung vor.

Die beabsichtige Nutzungsart fügt sich in das bestehende Mischgebiet ein und ist laut § 6 Abs. 2 BauNVO dort auch zulässig, somit kann das gemeindliche Einvernehmen nicht versagt werden. Der gesamte Sachverhalt wurde bereits im Vorfeld mit der unteren Bauaufsichtsbehörde (Landratsamt Neu-Ulm) besprochen. Die Unterschriften der Nachbarn wurden nicht eingeholt. Es werden insgesamt 5 Stellplätze errichtet, dies ist laut Stellplatzsatzung ausreichend.

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 4

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3. Bauvoranfrage Ausbau des Dachgeschosses auf dem Grundstück Fl.Nr. 27/3 Gem. Leibi, Im Giesen 3

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Gemeinde Nersingen)	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	20.10.2020	ö	beschließend	3

Sachverhalt

Der Bebauungsplan sieht im Bereich der Fl.Nr. 27/3, Gemarkung Leibi ein Allgemeines Wohngebiet mit max. zweigeschossiger Bebauung vor. Im Plangebiet sind für Hauptgebäude nur Dächer mit einer Dachneigung von 25 - 38 Grad zulässig. Die Grundflächenzahl wurde auf 0,4 (40% der Grundstücksfläche überbaubar) und die Geschossflächenzahl auf 0,8 (80% der Grundstücksfläche ist als Wohnfläche auf allen Stockwerken zulässig) festgelegt. 

Die Bauherren planen dort den Umbau eines bestehenden Doppelhauses, das Gebäude soll mit einem Dachaufbau auf 3 Vollgeschosse erweitert und mit einem Bogendach (siehe Schnittzeichnungen) erstellt werden.

Der Bauherr beantragt zwei Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 1 „Unteres Äule“, die Aufstockung auf 3 Vollgeschosse und die abweichende Dachform bzw. Dachneigung, diese Befreiungen sind zu erteilen, wenn die Grundzüge der Planung nicht betroffen sind, das Vorhaben städtebaulich verträglich ist und auch die nachbarschaftlichen Interessen gewahrt wurden. 

Im Bereich der Straße „Im Giesen“ treffen drei Bebauungsplanbereiche aufeinander (Unteres Äule, Giesa, Historischer Ortskern Leibi) daher gibt es in diesem Bereich auch unterschiedliche Festsetzungen für die Bebauung. Im Bereich des Bebauungsplans „Unteres Äule“ wurden noch keine Befreiungen für ein drittes Vollgeschoss erteilt, jedoch setzt der Planbereich auf der gegenüberliegenden Straßenseite drei Vollgeschosse fest (Im Knoblach, Mehrfamilienhäuser). Aus der natürlichen Betrachtungsweise ergibt sich somit kein homogenes Straßenbild, dies gilt auch für die Dachform, da die Mehrfamilienhäuser mit Flachdächern ausgeführt sind und die restliche Bebauung aus Wohnhäusern mit Satteldach bzw. Nebengebäude mit Sattel-, Pult,- und Flachdächern besteht. 

Um einen gestalterischen Zusammenhang zu der anderen Doppelhaushälfte herzustellen, soll die Trauflinie und die ursprüngliche Dachneigung von 30 Grad im unteren Dachbereich beibehalten werden. Der Dachfirst erhöht sich gegenüber dem derzeitigen Bestand um ca. 65 cm.

Der Bau-und Umweltausschuss wird um Beratung und Beschlussfassung gebeten.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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4. Bauvoranfrage - Neubau von zwei Wohngebäuden, Fl.Nr. 1247/21 Gem. Straß, Bühler Weg 4, 89278 Nersingen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Gemeinde Nersingen)	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	20.10.2020	ö	beschließend	4

Sachverhalt

Die Bauherrengemeinschaft möchte das 3181 m² große Grundstück mit zwei Mehrfamilienhäusern und insgesamt 22 Wohnungen bebauen. Die Erschließung der Gebäude soll über den Bühler Weg und die Hauptstraße erfolgen. Das Gebäude Bühler Weg soll mit drei Vollgeschossen errichtet werden und überschreitet das an den ehemaligen Kindergarten angepasste Baufeld. Das Mehrfamilienhaus Hauptstraße liegt komplett außerhalb der Baugrenzen und überschreitet die festgesetzten zwei Vollgeschosse um zwei Geschosse. Da die beiden Gebäude mit Flachdächern versehen werden, fügen sie sich von der Höhenlage in die Nachbarbebauung ein. Die beiden Gebäude sollen seniorengerecht ausgeführt werden und jeweils mit einem Aufzug ausgestattet werden.

Auf dem Grundstück wird eine Fläche von ca. 688 m² überbaut (GRZ 0,22), auf allen Stockwerken soll eine Wohnfläche von 2336 m² (GFZ 0,73) geschaffen werden, für das Grundstück ist eine GFZ von 0,5 festgesetzt, die umgebenden Bereiche des Bebauungsplans sind mit einer GFZ von 0,8 bebaubar. Bisher planen die Bauherren mit 32 Parkplätzen für die 22 Wohnungen, dies ist nach der aktuellen Stellplatzsatzung der Gemeinde Nersingen ausreichend, kann aber erst überprüft werden, wenn die Grundrisse der einzelnen Wohnungen vorliegen. 

Um die geplante Bebauung in dieser Form zu ermöglichen, müssten drei Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans „Westliches Munagelände“ erteilt werden. Die Befreiungen müssen für die Überschreitung der GFZ, die überbaubaren Grundstücksflächen und für die zusätzlichen Vollgeschosse der Gebäude erteilt werden. 

Der Bebauungsplan von 1978 enthält keine eindeutige Gebietsabgrenzung innerhalb der Planzeichnung (gestrichelte Linie), das Grundstück ist mit einem Symbol „Kindergarten“ und der Abkürzung „WA“ (allgemeines Wohngebiet) gekennzeichnet, somit geht aus der Planzeichnung nicht eindeutig die zulässige Art der Nutzung hervor. In der Begründung zum Bebauungsplan ist jedoch eindeutig die Nutzung als Gemeinbedarfsfläche (für einen Kindergarten) hinterlegt. Für die Art der Nutzung kann keine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans erteilt werden.  Durch die Anzahl und die Gewichtung der einzelnen Befreiungen hält die Verwaltung die Grundzüge der Planung für berührt, zudem ist die Fläche als Gemeinbedarfsfläche festgesetzt und nicht für Wohnbebauung vorgesehen, daher können die in der Bauvoranfrage vorgebrachten Befreiungen nicht erteilt werden. Die Bauvoranfrage kann daher aus Sicht der Verwaltung nicht zugestimmt werden.

Der Sachverhalt wurde auch mit der unteren Bauaufsichtsbehörde im Landratsamt Neu-Ulm abgestimmt.

Beschlussvorschlag

Beschluss 1

Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 0

Beschluss 2

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 2

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5. Verschiedenes, Anfragen, Anregungen und Informationen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Gemeinde Nersingen)	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	20.10.2020	ö	beschließend	5

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1. Nicht vorab veröffentlichter TOP / Wird in der Sitzung bekanntgegeben

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Gemeinde Nersingen)	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	20.10.2020	nö	beschließend	1

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2. Nicht vorab veröffentlichter TOP / Wird in der Sitzung bekanntgegeben

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Gemeinde Nersingen)	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	20.10.2020	nö	beschließend	2