I. Ausgangslage, Anlass der Planung
Innerhalb der Gemeinde Nersingen besteht wie in der gesamten Region ein großer Bedarf an Wohnraum, der nicht gedeckt werden kann. Die Knappheit an Grundstücken und die hohen Baupreise führen dazu, dass alternative Möglichkeiten gesucht werden, im Bestand nach zu verdichten und Konversionen herbeizuführen. Aus städtebaulicher Sicht sind diese Weiterentwicklungen im Innenbereich grundsätzlich begrüßenswert, vorhandene Ressourcen werden ausgeschöpft und Leerstand verringert.
Beispiel hierfür ist die Teilumnutzung der Gewerbehalle der Römerstraße 23. Diese dreigeschossige Gewerbehalle soll im östlichen Teilbereich in Wohnnutzungen umgewandelt werden, der westliche Teil der Halle soll weiterhin Gewerbeeinheiten beinhalten. Aus diesem Grund ist der geltende Bebauungsplan dahingehend zu überarbeiten, dass die Nutzungsart „Gewerbegebiet“ in „Mischgebiet“ umgewandelt wird.
Die erforderlichen baurechtlichen Änderungen für das Grundstück werden in Form eines Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gemäß § 12 BauGB als Vorhaben- und Erschließungsplan durchgeführt. Die Übernahme der Kosten des Verfahrens durch die Vorhabenträgerin ist in einem Durchführungsvertrag nach §10 Abs. 1 BauGB vor Satzung des Bebauungsplanes zu regeln. Die Vorhabenpläne werden Bestandteil des Bebauungsplanes.
Il. Angaben zum Bestand
Das Plangebiet befindet sich im östlichen Gemeindegebiet des Ortsteils Straß, östlich des Kreisverkehrs in der Römerstraße. Das Plangebiet wird südlich von der Römerstraße und nördlich von der Keltenstraße erschlossen. Westlich des Plangebiets befindet sich hauptsächlich Wohnnutzung, im Osten schließt zunehmend gewerbliche Nutzung an. Die im Westen bestehende Wohnbebauung ist mehrheitlich in Form von Mehrfamilien- und Einfamilienhäusern entstanden, üblicherweise mit zwei bis drei Vollgeschossen und einer Satteldachausbildung.
Die bestehende Gewerbehalle mit Pultdach hat eine Länge von ca. 107 m und eine Breite von ca. 26,40 m. Damit verfügt Sie über eine sehr große Baumasse, die im Wohnumfeld nicht vorkommt, aber in den anschließenden Gewerbegebieten gängig ist. Die Halle verfügt bereits heute über 3 Geschosse mit gewerbetypischen Geschosshöhenhöhen.
Die Entfernung zu den nächsten Gewerbeeinheiten und den zukünftigen gewerblichen Entwicklungsflächen im Norden sind ausreichend groß. Die zukünftige gewerbliche Entwicklung des Ortsteils wird durch die Änderung der Art der baulichen Nutzung in Mischgebiet nicht beeinträchtigt werden. Im Osten liegen noch weitere Wohngebäude näher am Gewerbe, nach Norden - zu den künftigen Entwicklungsbereichen im FNP hin - sind Sportanlagen (Tennisplätze) als Pufferzone realisiert worden.
Der Geltungsbereich umfasst das Flurstück Nr. 1247/53 und weist eine Größe von ca. 5.446 m² auf.
Ill. Geplante Umnutzung
Die bestehende Gewerbehalle hat eine Grundfläche von ca. 26,4m x 107,0m, insgesamt also eine Grundfläche vom 2.824,8 m².
Die Höhe des dreigeschossigen Baukörpers beträgt bei einem leicht gewölbten Pultdach ca. 9,90 m an der Traufe, und ca. 12,60 m am First.
Damit ergibt sich ein umbauter Raum von ca. 31.779 m³.
Die Umnutzung der Gewerbehalle in Wohnnutzung beschränkt sich auf den östlichen Teil der Gewerbehalle. Der Westteil der Halle bleibt auf einer Länge von ca. 46,3 m der gewerblichen Nutzung vorbehalten, dort werden durch Unterteilung der dreigeschossigen Flächen 2 getrennte gewerbliche Einheiten geschaffen, die sich jeweils über alle Ebenen erstrecken. Vorgesehen sind dort Lager- und Büroräume, was der bisherigen Nutzung entspricht.
Der östliche Bereich der Halle wird auf ca. 60,7 m als Wohnraum ertüchtigt, dies ergibt insgesamt 28 neue Wohneinheiten.
Die Planung dafür führt das Architekturbüro SIO aus Ulm aus, Vorhabenträgerin ist eine Elektroinstallationsfirma mit Sitz in Blaustein.
Da die Halle nicht unterkellert ist, werden im Erdgeschoss neben Wohnraum auch die notwendigen Nebenräume (Technik, Abstellräume) untergebracht. So verbleibt Platz für 8 Zwei-Zimmer-Wohnungen zwischen 66-77 m².
Im Obergeschoss und Dachgeschoss werden jeweils 2 Zwei-Zimmer-Wohnungen mit 65-68 m² sowie 4 Drei-Zimmer-Wohnungen zwischen 90-117 m² angeboten.
Zusätzlich werden im OG/DG, nach Süden ausgerichtet, 8 Maisonettewohnungen mit
3 ½ Zimmern zwischen 122-157 m² angeboten. Jede Wohnung erhält eine Terrasse im Erdgeschoss bzw. eine Loggia in den Obergeschossen.
Somit ergibt sich folgender Wohnungsmix:
12 2-Zi-Whg. 65 - 77 m²
8 3-Zi-Whg. 90 - 117 m²
8 3-1/2-Whg. 122 - 157 m² Maisonettewohnungen
28 Wohneinheiten
Die im Verhältnis zur Raumanzahl großen Wohnungen ergeben sich aus der Tiefe der Lagerhalle. Tageslichtgebundene Räume sind dadurch nur begrenzt möglich.
Zur Wahrung der erforderlichen Belichtung wird mittig in der Halle eine großzügige Erschließungsachse eingefügt, die durch Deckendurchbrüche und Dachverglasungen eine zusätzliche interne Belichtung ermöglichen. So wird auch in den Eingangsbereichen der Wohnungen sowie in den Nebenräumen eine untergeordnete, natürliche Belichtung angeboten. Die eingezogenen Loggien reduzieren die Grundrisstiefe zusätzlich, die hohen Geschosshöhen ermöglichen zudem eine gute Belichtung in die Tiefe des Raumes.
Insgesamt kennzeichnet die Wohnungen der Loftcharakter.
Da das Grundstück sowohl von Süden als auch von Norden durch die Römerstraße und die Keltenstraße erschlossen sind, ergeben sich vielfältige ebenerdige Stellplatzmöglichkeiten, sowohl als Senkrechtparker entlang der Halle sowie als Parkplatz im Osten des Grundstücks. Die Stellplatzanzahl ergibt sich aus der Stellplatzsatzung der Gemeinde Nersingen, bei der Anzahl und Größe der Wohnungen sind 64 Stellplätze für die Wohnnutzung erforderlich. Die gewerblichen Stellplätze ergeben sich aus der Art der Nutzung der Gewerbeflächen.
Da die Gesamtzahl der Stellplätze im B-Planverfahren noch nicht endgültig geklärt werden kann werden die Stellplätze nur nachrichtlich aufgenommen. Die Stellplätze sind im Bauantrag nachzuweisen.
Zusätzliche Gebäude werden nicht errichtet. Lediglich Nebenanlagen für Müll und Fahrräder sowie ein Vordach sind erforderlich.
Die Umnutzung der Gewerbehalle bringt eine positive Entwicklung mit sich. Die optische Erscheinung des Areals wird stark aufgewertet, das Quartier belebt und einer zeitgemäßen Nutzung zugeführt.
lV. Vorgesehene Festsetzungen im Bebauungsplan
Die Art der baulichen Nutzung wird als Mischgebiet (MI) gemäß § 6 BauNVO festgesetzt.
Im Bebauungsplan sind folgende Festsetzungen vorgesehen:
Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet (MI)
Maß der baulichen Nutzung: Grundflächenzahl (GRZ):
0,6; Überschreitung der GRZ bis 0,8
Maximal 3 Vollgeschosse zulässig
Maximal zulässige Gebäudehöhe (OK):
13,50 m
Überbaubare Grundstücksfläche: durch Baugrenzen bestimmt
Bauweise: abweichende Bauweise aufgrund der Länge des
Bestandsgebäudes (107 m)
Dachform: Alle Dachformen zulässig, bestehendes Dach bogenartiges Pultdach
Grünordnung: Dachbegrünung
je 250 m² Grundstücksfläche ist mind. ein Baum gem. der Artenliste zu pflanzen
Erhalt und Neupflanzung von Bäumen
Begrenzung der Bodenversiegelung
V. Schallschutz
Die Fa. ACCON GmbH, Greifenberg, hat bereits am 16.12.2016 unter der Nr. ACB-1216-7421/02 eine „Schalltechnische Untersuchung zur Einrichtung von Wohnnutzungen in das Bauobjekt Römerstr. 23“ erstellt.
Bei der Beurteilung der Lärmemissionen durch die umliegenden Gewerbeflächen wurde auf die Ergebnisse vorhandener schalltechnischer Untersuchungen und auf Betriebsgenehmigungen zurückgegriffen. Zu beachten war, dass die ansässigen Gewerbebetriebe nicht in ihrem Bestand und ihrer Entwicklungen unzulässig eingeschränkt werden dürfen.
Die getrennt vom Gewerbelärm zu untersuchenden Schalleinwirkungen durch die unmittelbar nördlich benachbarte Tennisanlage des Tennisclub Straß e.V. wurde anhand detaillierter Schallausbreitungsberechnungen untersucht.
Die durchgeführten Erhebungen zu den Gewerbelärmemissionen haben ergeben, dass am Bauobjekt auf dem Flst. Nr. 1247/53 infolge der östlich benachbarten Firma C.F. Maier auf der Grundlage der Genehmigungssituation, dem schalltechnischen Gutachten vom 30.10.2006 und der sich derzeit tatsächlich darstellenden Situation um 3 dB reduzierte Immissionsrichtwerte für Mischgebiete von 57 dB(A) zur Nachtzeit eingehalten werden. Die Firma Hilti sowie die Gewerbeflächen östlich davon liefern keinen maßgeblichen Lärmbeitrag. Auch wirkt die nordwestlich auf dem Baufeld Nr. 6 des Bebauungsplans „Oberes Hoffeld“ geplante Gewerbenutzung nicht relevant ein. Die Immissionsrichtwerte der TA Lärm für Mischgebiete werden am Bauobjekt jeweils um mehr als 10 dB unterschritten.
Die Betrachtung der gewerblichen Nutzungen erlauben aufgrund der die Grenzwerte einhaltenden Gewerbelärmimmissionen eine Umwidmung des Plangebietes von Gewerbegebiet in Mischgebiet sowie die Einrichtung von Wohnnutzungen im gesamten Gebäudebereich.
Für die Betrachtung der Immissionswerte in Bezug auf die Sportnutzung (Tennis) im nördlich angrenzenden Bereich ist eine Betrachtung der Nordfassade und die dahinterliegenden Nutzungen erforderlich. Das Schallgutachten vom 16.12.2016 ging von einer anderen Planung aus, mittlerweile sind die Grundrisse geändert worden. Das Gutachten muss dahingehend überarbeitet werden, die aktualisierten Grundrisse in Hinblick auf neueste Rechtsprechung und Anpassung der DIN-Normen zu überprüfen. Diese Überarbeitung liegt bis zum Beginn der Auslegung vor. Etwaige immissionsrechtliche Festsetzungen werden, soweit erforderlich, bis zu diesem Zeitpunkt ergänzt.
Eine Einschränkung der Nutzung der Tennisplätze wird in keinem Fall erfolgen. Sollten schalltechnische Maßnahmen erforderlich werden, sind diese ausschließlich am Objekt Römerstraße 23 umzusetzen.
Zur Einleitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens „Römerstraße 23“ im Ortsteil Straß werden dem Bau- und Umweltausschuss zur planungsrechtlichen Sicherung der vorgesehenen Nutzungsänderung folgende Beschlüsse vorgeschlagen: