Datum: 28.09.2021
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Gemeindehalle
Gremium: Bau- und Umweltausschuss
Körperschaft: Gemeinde Nersingen
Öffentliche Sitzung, 18:00 Uhr bis 18:09 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Genehmigung des öffentlichen Protokolls der Sitzung des Bau- und Umweltausschusses vom 13.07.2021
2	Genehmigung des öffentlichen Protokolls der Sitzung des Bau- und Umweltausschusses vom 20.07.2021
3	Bauvoranfrage - Neubau von zwei freistehenden Einfamilienhäusern mit Garagen, Försterweg 6, 89278 Nersingen, Fl.Nr. 45/33 Gemarkung Leibi
4	Bauvoranfrage - Neubau eines Mehrfamilienhauses mit elf Wohneinheiten und Tiefgarage, Ortsstr. 33, 89278 Nersingen, Fl.Nr. 96 Gem. Straß
5	Bauantrag - Errichtung eines Doppelhauses, Feldstr. 11, 89278 Nersingen, Fl.Nr. 875/7 Gem. Straß
6	Verschiedenes, Anfragen, Anregungen und Informationen

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1. Genehmigung des öffentlichen Protokolls der Sitzung des Bau- und Umweltausschusses vom 13.07.2021

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Gemeinde Nersingen)	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	28.09.2021	ö	beschließend	1

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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2. Genehmigung des öffentlichen Protokolls der Sitzung des Bau- und Umweltausschusses vom 20.07.2021

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Gemeinde Nersingen)	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	28.09.2021	ö	beschließend	2

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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3. Bauvoranfrage - Neubau von zwei freistehenden Einfamilienhäusern mit Garagen, Försterweg 6, 89278 Nersingen, Fl.Nr. 45/33 Gemarkung Leibi

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Gemeinde Nersingen)	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	28.09.2021	ö	beschließend	3

Sachverhalt

Der Bebauungsplan sieht im Bereich der Fl.Nr. 45/33, Gemarkung Leibi ein Allgemeines Wohngebiet mit max. eingeschossiger Bebauung (plus Dachgeschoss) vor. Im Plangebiet sind für Hauptgebäude nur Dächer mit einer Dachneigung von 25 - 38 Grad zulässig. Die Grundflächenzahl wurde auf 0,4 (40% der Grundstücksfläche überbaubar) und die Geschossflächenzahl auf 0,5 (50% der Grundstücksfläche ist als Wohnfläche auf allen Stockwerken zulässig) festgelegt. Im gesamten Bereich des rechtskräftigen Bebauungsplans sind die Firstrichtungen vorgegeben und für freistehende Einfamilienhäuser wurde eine Mindestgrundstücksfläche von 500m² festgesetzt.

Die Bauherren beabsichtigen auf dem Grundstück Fl.Nr. 45/33 (derzeit 704 m²), Gemarkung Leibi zwei freistehende Einfamilienhäuser mit Garagen zu errichten. Es werden insgesamt drei Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans beantrag, sowie eine Ausnahme von der gemeindlichen Stellplatzsatzung. 

Die Bauherren vertreten die Ansicht, dass bei der momentanen Wohnflächenknappheit und den damit verbundenen Bau-und Grundstückspreisen, diese Planung für den zukünftigen Eigentümer effizient und bezahlbar bleibt. Weiter wird argumentiert, dass die Befreiungen das Ortsbild nicht negativ beeinflussen und dadurch optimierte Grundrisse erzielt werden.

Laut Bebauungsplan ist die Firstrichtung für das betreffende Grundstück von Nord-Ost nach Süd-West verlaufend festgesetzt, einer derartigen Befreiung wurde einmal im Plangebiet zugestimmt. Die GFZ wird geringfügig um 0,07 überschritten und liegt somit bei 0,57. Ähnlich geringe GFZ-Überschreitungen wurden ebenfalls im betreffenden Bereich bereits zugelassen. Für diese beiden Befreiungen wurden somit in der Vergangenheit bereits Präzedenzfälle geschaffen.

Die Mindestgrundstücksgrenze für freistehende Einzelhäuser ist in § 3 des Bebauungsplans mit 500 m² angegeben. Das Grundstück soll in zwei gleich große Grundstücke mit jeweils 352 m² aufgeteilt werden und dann jeweils mit einem Einfamilienhaus inkl. Garage bebaut werden. Die definierte Mindestgröße der Baugrundstücke wird in der Satzung mit dem Erhalt des ländlichen Siedlungscharakters begründet, hierzu wird auch ausgeführt, dass diese Festsetzung unerlässlich ist. Da die beiden Grundstücke die festgesetzte Mindestgröße um ca. 1/3 (148 m² je Grundstückshälfte) unterschreiten, sind nach Meinung der Verwaltung die Grundzüge der Planung betroffen und die Befreiung kann nicht erteilt werden.

Des Weiteren wird eine Ausnahme von der gemeindlichen Stellplatzsatzung beantragt, da die Gebäude nur mit einer Einzelgarage und daneben liegenden Stellplatz geplant sind. Da die beiden Wohneinheiten mit ca. 140 m² erstellt werden sollen, sind laut Stellplatzsatzung drei Stellplätze notwendig, momentan gilt der Garagenplatz als gefangen. Da die Einfamilienhäuser ohne Keller geplant sind und aufgrund des Zuschnitts keine zweite Wohneinheit möglich ist, kann diese Befreiung aus Sicht der Verwaltung zugelassen werden.

Die Nachbarn wurden bei dieser Bauvoranfrage nicht beteiligt.

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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4. Bauvoranfrage - Neubau eines Mehrfamilienhauses mit elf Wohneinheiten und Tiefgarage, Ortsstr. 33, 89278 Nersingen, Fl.Nr. 96 Gem. Straß

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Gemeinde Nersingen)	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	28.09.2021	ö	beschließend	4

Sachverhalt

Der Bebauungsplan sieht im Bereich der Fl.Nr. 96, Gemarkung Straß ein Mischgebiet mit max. zweigeschossiger Bebauung vor. Im Plangebiet sind für Hauptgebäude nur Sattel-o. Walmdächer mit einer Dachneigung von 27 - 38 Grad zulässig. Die Grundflächenzahl wurde auf 0,4 (40% der Grundstücksfläche überbaubar) und die Geschossflächenzahl auf 0,8 (80% der Grundstücksfläche ist als Wohnfläche auf allen Stockwerken zulässig) festgelegt. Im gesamten Bereich wurde eine offene Bauweise festgesetzt. Die Zaunhöhen wurden auf 120cm inkl. Sockel (max. 30cm) begrenzt.

Die Bauherren beabsichtigen auf dem Grundstück Fl.Nr. 96 (derzeit 2158 m²), Gemarkung Straß ein Mehrfamilienhaus mit elf Wohneinheiten und Tiefgarage zu errichten. Da das Vorhaben durchaus gewichtige Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans benötigt, haben die Antragsteller eine Bauvoranfrage gestellt, in der folgende Fragen abgeklärt werden sollen.

Es werden insgesamt drei bzw. vier Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans beantrag. 

Das Gebäude wird in zwei verschobene Kuben aufgeteilt, ein Teil des Gebäudes wird somit zweigeschossig der andere Teil dreigeschossig, dadurch soll das Gesamtbild kleinteiliger erscheinen. Im Bereich des Bebauungsplans „Westlicher Ortsrand“ gibt es bisher keine dreigeschossigen Wohngebäude.

Zudem soll das Gebäude nicht wie im BPlan vorgesehen mit einem Sattel-oder Walmdach, sondern mit einem Pultdach errichtet werden. Die Bauherren begründen diese Entscheidung mit der geringeren Verschattung der Nachbargrundstücke und dem sparsamen Umgang mit Ressourcen und Baumaterial. Da ein Pultdach technisch bedingt natürlich nicht mit den im BPlan festgesetzten Dachneigungen (27-38 Grad) ausgeführt werden kann, ist hier auch eine Befreiung der Dachneigung von Nöten. Pultdächer sind im gesamten Gebiet nur für untergeordnete Nebengebäude zulässig, es wurden für Hauptgebäude keine derartigen Befreiungen erteilt. 

Weiterhin wird auch die Frage nach einem 180cm hohen Zaun an der südlichen Grundstücksgrenze thematisiert. Da im Planbereich bereits mehrfach ähnlich gelagerte Befreiungen erteilt wurden und keine direkte Ortsrandlage besteht, ist diese Befreiung nach Meinung der Verwaltung genehmigungsfähig.

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die beantragten Befreiungen bzgl. der Geschossigkeit und der Dachform die Grundzüge der Planung berühren würden und daher als nicht genehmigungsfähig anzusehen sind.

Auf dem Grundstück sollen insgesamt 19 Stellplätze erstellt werden, laut Stellplatzsatzung der Gemeinde Nersingen sind 17 Stellplätze notwendig. Die Nachbarn wurden bei dieser Bauvoranfrage nicht beteiligt.

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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5. Bauantrag - Errichtung eines Doppelhauses, Feldstr. 11, 89278 Nersingen, Fl.Nr. 875/7 Gem. Straß

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Gemeinde Nersingen)	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	28.09.2021	ö	beschließend	5

Sachverhalt

Der Bebauungsplan sieht im Bereich der Fl.Nr. 875/7, Gemarkung Straß ein Allgemeines Wohngebiet mit max. zweigeschossiger Bebauung vor. Im Plangebiet sind für Hauptgebäude nur Satteldächer mit einer Dachneigung von 27 - 38 Grad zulässig. Die Grundflächenzahl wurde auf 0,3 (30% der Grundstücksfläche überbaubar) und die Geschossflächenzahl auf 0,6 (60% der Grundstücksfläche ist als Wohnfläche auf allen Stockwerken zulässig) festgelegt. Im gesamten Bereich des rechtskräftigen Bebauungsplans sind die Firstrichtungen vorgegeben.

Die Bauherren beabsichtigen auf dem Grundstück Fl.Nr. 875/7, Gemarkung Straß ein Doppelhaus zu errichten. In diesem Bereich des Bebauungsplans sind Einzelhäuser sowie Doppelhäuser ausdrücklich zulässig, jedoch wurden die überbaubaren Flächen (Baufenster) relativ eng gefasst. Um eine plangemäße Bebauung mit einem Doppelhaus realisieren zu können, ist eine Befreiung von den Festsetzungen des BPlans notwendig. Die Baugrenze wird im südlichen Teil des Bauplatzes um ca. 7,00 Meter überschritten die restlichen ca. 6,80 Meter befinden sich innerhalb des Baufensters. Im Plangebiet wurden bereits Befreiungen für geringfügigere Überschreitungen der Baugrenze erteilt. Im gesamten Gemeindegebiet wurden jedoch mehrfach Bauvorhaben genehmigt die komplett außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen realisiert wurden.

Um das Vorhaben in dieser Form genehmigen zu können, ist auch eine Abweichung bzw. Abstandsflächenübernahme nötig, dies wurde vom Planer bereits berücksichtigt und auch vom benachbarten Grundstückeigentümer bereits unterzeichnet. Die Abstandflächen des Gebäudes erstrecken sich auf die benachbarten Erweiterungsflächen des Friedhofs Straß. Die Übernahme der Abstandsflächen hat keinerlei negative Auswirkungen auf eine evtl. Erweiterung des Friedhofs. 

Unter der Prämisse eine gewisse Nachverdichtung innerhalb der bestehenden Ortsteile zu fördern und der Tatsache, dass durch diese Befreiung die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, nachbarschaftsrechtliche Belange nicht ersichtlich sind und das Vorhaben städtebaulich nicht relevant ist, kann die nötige Befreiung aus Sicht der Verwaltung erteilt werden.

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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6. Verschiedenes, Anfragen, Anregungen und Informationen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Gemeinde Nersingen)	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	28.09.2021	ö	beschließend	6