I. Ausgangslage, Anlass der Planung
Innerhalb der Gemeinde Nersingen besteht ein Bedarf an Wohnraum, der derzeit nicht gedeckt werden kann. Aus diesem Grund plant der Eigentümer des Flurstücks Nr. 1247/129 im Bereich der Römerstraße im Ortsteil Straß die Errichtung von 9 Kettenhäusern mit zugehörigen Stellplätzen.
Für das Plangebiet besteht derzeit der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 1 „Westliches Munagelände“ aus dem Jahr 1978. Dieser setzt für das Plangebiet ein Mischgebiet fest. Somit ist zur planungsrechtlichen Sicherung des geplanten Wohnbauvorhabens die Änderung des rechtskräftigen Bebauungsplans notwendig. Das Bebauungsplanverfahren kann aufgrund der Innerörtlichen Lage als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB durchgeführt werden.
II. Prüfung und Abwägung der vorgebrachten Stellungnahmen zur öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB
Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB des Bebauungsplanentwurfs mit Stand vom 26.04.2023, fand in der Zeit vom 30.05.2023 bis einschließlich 30.06.2023 statt. Während dieser Zeit konnten Stellungnahmen zur Planung schriftlich oder zur Niederschrift bei der Gemeinde Nersingen vorgebracht werden.
1. Einwendung 1, mit Schreiben vom 04.08.2023
Der Einwender freut sich, dass sich diesmal die Bürger:innen zu diesem Bauvorhaben einbringen dürfen und nicht wie bei der Römerstrasse 36 die Gemeinderäte:innen „quasi unter der Hand" im Blitztempo (keine 4 Minuten , keine Ortsbegehung) den riesigen Bau mit Änderung des Bebauungsplanes( von 2 geschossig in 2,5 geschossig) genehmigt hatten.
Er möchte darauf hinweisen, dass die Wasserversorgung für die Häuser Bühlerweg 5 bis Bühlerweg 15 auf dem Grundstück 1247 /129 und auf dem Grundstück 1247 /8 liegt. Leider waren die ehrenwerten Gemeinderäte,innen damals nicht so clever um einen Kompromiss auszuhandeln der die Wasserleitung, die Bestandsrecht hat, bei einem Rohrbruch zugänglich machte.
Die Gemeinde versuchte später einen Streifen Grund dem Eigentümer abzukaufen damit diese im Falle eines Rohrbruches zugänglich blieb, doch dieser verneinte dies.
Nun, das Problem mit der Wasserleitung ist immer noch nicht geklärt (der Einwender ist nicht bereit seine Auffahrt aufzubaggern, durch die Garage und hinter dem Schlafzimmerschrank die ErsatzWasserleitung verlegen zu lassen, nur weil unsere Räte es so toll fanden). Die Lösung liegt eindeutig beim Eigentümer der Fläche, der schon einige Jahre vor Baubeginn der Römerstraße 36 von der Wasserleitung wusste und der freundlichen Geste der Gemeinderäte, zuständig für Bauwesen, gegenüber diesem.
In seinem neuen Entwurf soll schon wieder der Bebauungsplan geändert werden. In diesem Bebauungsplan sollen 9 Kettenhäuser mit 10 Carports und 8 Garagen erstellt werden. 1 Carport überschreitet die Baulinie gegenüber von Flurnummer 1247 /31 fast um 3 Meter, also gewaltig.
Zudem ist oben eine Trafostation, von dieser müssen 3 Meter Abstand zum Wohnhaus eingehalten werden. Außerdem ist auch kein einziger Besucherparkplatz vorhanden.
Es gibt Gesetze, die besagen „Wenn die Gebäude nicht auf das Grundstück passen, dürfen diese nicht gebaut werden“.
Stellungnahme und Beschlussvorschlag der Gemeinde:
Die in der Stellungnahme angeführte Wasserleitung befindet sich im südlichen Bereich des Umgriffs in Verlängerung des Wacholderwegs und erschließt die Grundstücke Flur Nr. 1247/30, 1247/31 und 1247/32. Für die Trasse der Wasserleitung ist im Bereich des überplanten Grundstücks (Flur Nr. 1247/129) keine Leitungsrecht eingetragen bzw. es besteht keine dingliche Sicherung. Um für die Erschließung der o.a. Grundstücke geordnete Verhältnisse sicherzustellen, wird diese derzeit von der Gemeinde Nersingen über den Bühler Weg von Süden her auf die Grundstücke geführt. Die derzeit bestehende Leitung vom Wacholderweg aus kann somit entfallen. Eine Sicherung der bestehenden Leitung über ein Leitungsrecht ist damit ebenfalls nicht notwendig.
Die derzeit in der städtebaulichen Konzeption vorgesehene Bebauung kann mit den Festsetzungen des Bebauungsplans umgesetzt werden. Bei dem außerhalb der Baugrenze vorgesehenen Carport handelt es sich um ein Bauteil welche innerhalb der Abstandsflächen auch als Grenzbebauung zulässig ist.
Die notwendigen Abstände zur Trafostation müssen im Rahmen des jeweiligen Baugenehmigungsverfahren geprüft werden.
III. Prüfung und Abwägung der Gemeinde zu den vorgebrachten Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB
Die Unterlagen zur Trägerbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB wurden am 26.05.2023 an insgesamt 20 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange verschickt.
Folgende Behörden und Träger öffentlicher Belange haben keine Stellungnahmen oder Stellungnahmen ohne Einwendungen zur Planung vorgebracht:
- Bayernnets GmbH, Schreiben vom 26.05.2023
- Terranets bw, Schreiben vom 31.05.2023
- LEW Verteilnetz GmbH, Schreiben vom 15.06.2023
- Regionalverband Donau-Iller, Schreiben vom 14.06.2023
- Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Schreiben vom 16.06.2023
- Kreisbrandinspektion Neu-Ulm, Schreiben vom 29.06.203
- SWU Energie GmbH, Schreiben vom 03.08.2023
- Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung
- Amt für ländliche Entwicklung Schwaben
- Bayerischer Bauernverband
- Bund Naturschutz in Bayern e.V.
- Deutsche Telekom Technik GmbH
- Erdgas Schwaben GmbH
- Regierung von Schwaben
- Schwaben-Netz GmbH
Darüber hinaus wurden von folgenden Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange Stellungnahmen vorgebracht die von der Gemeinde wie folgt geprüft und abgewogen wurden:
- Wasserwirtschaftamt Donauwörth, mit Schreiben vom 30.05.2023
Zu dem Entwurf des Bauleitplanes bestehen keine wasserwirtschaftlichen Bedenken.
Sollten bei Aushubarbeiten organoleptische Auffälligkeiten des Bodens festgestellt werden, die auf eine schädliche Bodenveränderung oder Altlast hindeuten, ist unverzüglich die zuständige Bodenschutzbehörde (Kreisverwaltungsbehörde) zu benachrichtigen (Mitteilungspflichten gem. Art. 1 und 12 Abs. 2 BayBodSchG).
Stellungnahme und Beschlussvorschlag der Gemeinde:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Unter Ziffer 4 der Hinweise zum Bebauungsplan wird ein entsprechender Hinweis bezgl. dem Umgang mit Bodenverunreinigungen ergänzt.
- Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, mit Schreiben vom 12.06.2023
Zur vorgelegten Planung nimmt das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege, als Träger öffentlicher Belange, wie folgt Stellung:
Bodendenkmalpflegerische Belange
Nur wenig nördlich des Planungsgebiets verläuft das Bodendenkmal D-7-7526-0044 „Straße der römischen Kaiserzeit“. Da damit zu rechnen ist, dass die Straße auch von entsprechender Bebauung begleitet wurde, sind im Planungsgebiet Bodendenkmäler zu vermuten. Aus diesem Grund bedürfen alle Bodeneingriffe im Planungsgebiet einer vorherigen denkmalrechtlichen Erlaubnis nach Art. 7 DSchG, worauf wir hinzuweisen bitten.
Im Bereich von Bodendenkmälern sowie in Bereichen, wo Bodendenkmäler zu vermuten sind, bedürfen gemäß Art. 7 Abs. 1 BayDSchG Bodeneingriffe aller Art einer denkmalrechtlichen Erlaubnis. Wir bitten Sie deshalb, folgenden Text in die textlichen Hinweise auf dem Lageplan und ggf. in den Umweltbericht zu übernehmen:
Für Bodeneingriffe jeglicher Art im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist eine denkmalrechtliche Erlaubnis gem. Art. 7 Abs. 1 BayDSchG notwendig, die in einem eigenständigen Erlaubnisverfahren bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde zu beantragen ist.
Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege wird in diesem Verfahren gegebenenfalls die fachlichen Anforderungen formulieren.
Im Falle der Denkmalvermutung wird im Rahmen des Erlaubnisverfahrens nach Art. 7 Abs. 1 BayDSchG die archäologisch qualifizierte Voruntersuchung bzw. die qualifizierte Beobachtung des Oberbodenabtrags bei privaten Vorhabenträgern, die die Voraussetzungen des § 13 BGB (Verbrauchereigenschaft) erfüllen, sowie Kommunen soweit möglich durch Personal des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege begleitet; in den übrigen Fällen beauftragt das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege auf eigene Kosten eine private Grabungsfirma. In Abstimmung kann auch eine fachlich besetzte Untere Denkmalschutzbehörde (Kreis- und Stadtarchäologie) tätig werden. Informationen hierzu finden Sie unter:
https://www.blfd.bayern.de/mam/information_und_service/publikationen/d enkmalpflege-themen_denkmalvermutung-bodendenkmalpflege_2016.pdf
Wir weisen darauf hin, dass die erforderlichen Maßnahmen abhängig von Art und Umfang der erhaltenen Bodendenkmäler einen größeren Umfang annehmen können und rechtzeitig geplant werden müssen. Sollte die archäologische Ausgrabung als Ersatz für die Erhaltung eines Bodendenkmals notwendig sein, sind hierbei auch Vor- und Nachbereitung der Ausgrabung zu berücksichtigen (u.a. Durchführungskonzept, Konservierung und Verbleib der Funde). Bei der Verwirklichung von Bebauungsplänen soll grundsätzlich vor der Parzellierung die gesamte Planungsfläche archäologisch qualifiziert untersucht werden, um die Kosten für den einzelnen Bauwerber zu reduzieren (vgl. BayVGH, Urteil v. 4. Juni 2003, Az.: 26 B 00.3684, EzD 2.3.5 Nr. 3 / Denkmalpflege Informationen des BLfD 2004/I (B 127), 68 ff. [mit Anm. W. K. Göhner]; BayVG München, Urteil v. 14. September 2000, Az.: M 29 K 00838, EzD 2.3.5 Nr. 2).
Als Alternative zur archäologischen Ausgrabung kann in bestimmten Fällen eine Konservatorische Überdeckung der Bodendenkmäler in Betracht gezogen werden. Eine Konservatorische Überdeckung ist oberhalb des Befundhorizontes und nur nach Abstimmung mit dem BLfD zu realisieren (z.B. auf Humus oder kolluvialer Überdeckung). Vgl. zur Anwendung, Ausführung und Dokumentation einer Konservatorischen Überdeckung https://www.blfd.bayern.de/mam/information_und_service/fachanwender/konservatorische_ueberdeckung_bodendenkmaeler_2020.pdf. Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege berät in Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde bei der Prüfung alternativer Planungen unter denkmalfachlichen Gesichtspunkten.
Fachliche Hinweise zur Abstimmung kommunaler Planungen mit Belangen der Bodendenkmalpflege entnehmen Sie auch bitte der Broschüre „Bodendenkmäler in Bayern. Hinweise für die kommunale Bauleitplanung“
Die mit dem Bayerischen Staatsministerium des Innern abgestimmte Rechtsauffassung des Bayerischen Staatsministeriums für Wissenschaft, Forschung und Kunst und des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege zur Überplanung von (Boden-) Denkmälern entnehmen Sie bitte dem Vollzugsschreiben des StMBW vom 09.03.2016
(https://www.blfd.bayern.de/mam/information_und_service/fachanwender/vollzugsschreiben_bodendenkmal_09_03_2016.pdf) sowie unserer Homepage
https://www.blfd.bayern.de/mam/information_und_service/fachanwender/rechtliche_grundlagen_überplanung_bodendenkmäler.pdf (Rechtliche Grundlagen bei der Überplanung von Bodendenkmälern).
In Umsetzung der Rechtsprechung des Bayerischen Verfassungsgerichtshof (Entscheidung vom 22. Juli 2008, Az.: Vf. 11-VII-07, juris / NVwZ 2008, 1234- 1236 [bestätigt durch die nachgehenden Beschlüsse des Bundesverfassungsgerichts vom 4. November 2008, Az.: 1 BvR 2296/08 & 1 BvR 2351/08, n. v.]) wird dringend angeregt, aus städtebaulichen Gründen geeignete Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 BauGB (z. B. nach Nummern 2, 9, 10, 11, 15, 20 [Bodendenkmal als „Archiv des Bodens“]) vorzunehmen.
Die Untere Denkmalschutzbehörde erhält dieses Schreiben per E-Mail mit der Bitte um Kenntnisnahme. Für allgemeine Rückfragen zur Beteiligung des BLfD im Rahmen der Bauleitplanung stehen wir selbstverständlich gerne zur Verfügung.
Fragen, die konkrete Belange der Bau- und Kunstdenkmalpflege oder Bodendenkmalpflege betreffen, richten Sie ggf. direkt an den für Sie zuständigen Gebietsreferenten der Praktischen Denkmalpflege (www.blfd.bayern.de).
Stellungnahme und Beschlussvorschlag der Gemeinde:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Das angeführte Bodendenkmal verläuft gemäß BayernAtlas im Bereich der Keltenstraße mit einem Abstand von rund 50 m zum Plangebiet. Aufgrund der Nähe zum Bodendankmal wird unter Ziffer 3 eine Nachrichtliche Übernahme im vorgeschlagenen Wortlaut in den Bebauungsplan aufgenommen.
- Landratsamt Neu-Ulm, mit Schreiben vom 20.06.2023
Zum Bauleitplanverfahren wird wie folgt Stellung bezogen:
Immissionsschutz
Zur fachtechnischen Bewertung wurde eine schalltechnische Stellungahme erstellt (igi Consult GmbH, 21.04.2023, Az.: C230042). Diese zeigt, dass für die Lkw-Anlieferungen am nördlich an-grenzenden Gewerbegebiet die Immissionsrichtwerte der TA Lärm für ein allgemeines Wohnge-biet eingehalten werden.
Naturschutz und Landschaftspflege
Aus naturschutzfachlicher Sicht besteht im Wesentlichen Einverständnis. Im weiteren Verfahren sind noch Aussagen zum speziellen Artenschutz zu treffen.
Wasserrecht und Bodenschutz
Die Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers wird vorgegeben. Sofern dies nicht möglich ist, kann eine gedrosselte Einleitung in die öffentliche Kanalisation erfolgen.
Folgendes ist noch anzumerken:
Aufgrund der militärischen und gewerblichen Vornutzung lassen sich Verunreinigungen der Bausubstanz und des Untergrundes jedoch nicht vollständig ausschließen.
Das Grundstück befindet sich auf dem ehem. Gelände der Munitionsanstalt „MUNA“ Straß. Bei der orientierenden Untersuchung der Firma Arcadis aus dem Jahr 2005 wurde der Bereich des Grundstücks Fl.Nr. 1247/129, welcher aktuell bebaut werden soll, als „Verwaltungsbereich, Ge-bäude Nr. 14 Lokschuppen“ bezeichnet.
Es wurden 2005 die Ergebnisse der Grundwasseruntersuchungen aus GMS1 herangezogen. Es fanden sich keine Hinweise auf eine Grundwasserkontamination durch Kohlenwasserstoffe.
Bei Untersuchungen des Oberbodens 2005 wurden keine Rüstungsaltlasten in Form von Sprengstoffrückständen festgestellt. Kleinräumige Untergrundverunreinigungen, z.B. im Bereich von verfüllten Bombentrichtern und Klärgruben, sowie Kampfmittel (Blindgänger) können jedoch nicht ausgeschlossen werden.
Dies bedeutet, dass vor Aushubarbeiten grundsätzlich eine Kampfmittelfreimessung erforderlich ist. Beim Auffinden kleinräumiger Verunreinigungen im Rahmen von Baumaßnahmen können erhöhte Entsorgungskosten für verunreinigtes Erd- und Auffüllmaterial anfallen. Entsprechende textliche Vermerke sollten im Bebauungsplan aufgenommen werden.
Stellungnahme und Beschlussvorschlag der Gemeinde:
Zu Immissionsschutz
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Naturschutz und Landschaftspflege
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Das Artenschutzgutachten wurde parallel zur öffentlichen Auslegung (nach Beendigung der Erhebungszeiträume) fertiggestellt und mit der unteren Naturschutzbehörde abgestimmt. Über die bislang festgesetzten Vermeidungsmaßnahmen (Freiräumen des Baufelds im Winterhalbjahr) sind keine weiteren Maßnahmen erforderlich.
Zu Wasserrecht und Bodenschutz
In den Bebauungsplan wird unter Ziffer 4 ein Hinweis hinsichtlich der Durchführung einer Kampfmittelfreimessung vor Beginn der Aushubarbeiten aufgenommen.
- Vodafone GmbH / Vodafone Deutschland GmbH, mit Schreiben vom 28.06.2023
Im Planbereich befinden sich Telekommunikationsanlagen der Vodafone GmbH, deren Lage auf den beiliegenden Bestandsplänen dargestellt ist. Es wird darauf hingewiesen, dass die Anlagen bei der Bauausführung zu schützen bzw. zu sichern sind, nicht überbaut und vorhandene Überdeckungen nicht verringert werden dürfen.
Sollte eine Umverlegung oder Baufeldfreimachung der Telekommunikationsanlagen erforderlich werden, wird mindestens drei Monate vor Baubeginn ein Auftrag an TDR-S-Bayern.de@vodafone.com benötigt, um eine Planung und Bauvorbereitung zu veranlassen sowie die notwendigen Arbeiten durchführen zu können.
Ebenfalls wird darauf hingewiesen, dass ggf. (z.B. bei städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen) die durch den Ersatz oder die Verlegung der Telekommunikationsanlagen entstehenden Kosten nach § 150 (1) BauGB zu erstatten sind.
Stellungnahme und Beschlussvorschlag der Gemeinde:
Die Leitungen der Vodafone GmbH befinden sich im Bereich des südlichen Gehwegs der Römerstraße. Die Leitungen werden durch die geplanten Baumaßnahmen nicht tangiert. Dennoch wird die Stellungnahme zur Berücksichtigung bei der weiteren Planung an die Vorhabenträgerin weitergeleitet.
- IHK Schwaben, mit Schreiben vom 30.06.2023
Die IHK Schwaben begrüßt die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum, gleichzeitig befindet sich die geplante Entwicklung in direkter Nähe zum Standort der Talund GmbH.
Aus Sicht der IHK Schwaben kann der geplanten Entwicklung daher nur zugestimmt werden, wenn sichergestellt ist, dass das Schutzbedürfnis der künftigen Bewohner nicht zu Einschränkungen der gewerblichen Tätigkeit in direkter Nachbarschaft führt.
Stellungnahme und Beschlussvorschlag der Gemeinde:
Um sicherzustellen, dass durch die geplante Wohnbebauung keine Einschränkungen der umliegenden Gewerbebetriebe zu erwarten sind, wurde durch das Büro IGI Consult GmbH eine Schalltechnische Stellungnahme erarbeitet.
Im Fazit kommt der Gutachter zu dem Ergebnis, dass aufgrund der erfolgten Erhebungen der Betriebe und der überschlägigen, auf der schalltechnisch Sicheren Seite liegenden Berechnungen keine Bedenken gegen über der Änderung des Bebauungsplans und somit im Umkehrschluss keine Einschränkungen der bestehenden Betriebe zu erwarten sind.
- Handwerkskammer für Schwaben, mit Schreiben vom 30.06.2023
Nach Durchsicht und Überprüfung der eingegangenen Unterlagen ist die Handwerkskammer in Zusammenarbeit mit der Kreishandwerkerschaft Günzburg / Neu-Ulm zu dem Ergebnis gekommen, dass gegen vorgenannte Bauleitplanung keine Bedenken bestehen. Jedoch ist auf den Bestandsschutz der umliegenden Gewerbebetriebe zu achten, wenn im Bebauungsplanumgriff ein WA ausgewiesen werden soll, das den Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse gerecht wird. Die schalltechnische Stellungnahme von Herrn Dipl.-Ing (FH) Peter Trollmann von der igi consult GmbH vom 21.04.2023 führt plausibel aus, dass dies gelingen wird und dass auch keine lärmbedingten Nutzungskonflikte zu besorgen sein werden.
Stellungnahme und Beschlussvorschlag der Gemeinde:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
IV. Planänderungen aufgrund der vorgebrachten Stellungnahmen
Auf Grund der vorgebrachten Stellungnahmen zur öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und zur Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB sind folgende Planänderungen erforderlich:
- Ergänzung einer Nachrichtlichen Übernahme hinsichtlich der Notwendigkeit einer Denkmalschutzrechtlichen Genehmigung unter Ziffer 4 des Bebauungsplans
- Ergänzung eines Hinweises zum Umgang mit Bodenverunreinigungen/Altlasten unter Ziffer 4.9 der Hinweise zum Bebauungsplan
- Ergänzung eines Hinweises zur Kampfmittelfreimessung unter Ziffer 4.8 der Hinweise zum Bebauungsplan
Durch die aufgeführten Änderungen werden die Grundzüge der Planung nicht berührt. Es besteht kein erneuter materieller Regelungsbedarf. Eine erneute öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes im Sinne von § 4a Abs. 3 BauGB ist nicht erforderlich. Der Bebauungsplan kann gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung beschlossen werden.