Grunddaten:
- Die Lage des Bauvorhabens befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Sondermoning Ortsmitte“
- Der Flächennutzungsplan weist ein Dorfgebiet (§ 5 BauNVO) auf
- Die Zufahrt ist gesichert über die Chieminger Straße
Die Bebauung auf dem vorgesehenen Grundstück soll umgestaltet werden, dabei soll das aktuell bestehende Gasthaus durch zwei Mehrfamilienhäuser mit Tiefgarage und Gewerbeeinheit(en) ersetzt werden.
Auf dem Grundstück besteht noch ein privater Anschluss an den gemeindlichen Regenwasserkanal. Dieser ist vom Antragssteller zu Verschließen. Niederschlagswasser ist auf dem eigenen Grundstück zu versickern.
Der Gemeinderat hat in der Sitzung vom 10.10.2023 den Planentwurf i. d. Fassung vom 12.09.2023 gebilligt und im Zuge des beschleunigten Verfahrens nach § 13 a BauGB die Auslegung gem. §§ 3 Abs. 3, 4 Abs.2 BauGB beschlossen. Dabei wurden auch Änderungen beschlossen. Der geänderte Plan wurde der Gemeinde vorgelegt.
Die Auslegung i. d. Fassung vom 19.10.2023 hat in der Zeit vom 20.11.2023 bis 20.12.2023 stattgefunden.
Träger öffentlicher Belange wurden bereits am 07.11.2023 beteiligt.
Dabei gingen folgende Stellungnahmen ein:
A) Beteiligung der Öffentlichkeit
- Bürger, Schreiben vom 19.12.2023
Stellungnahme:
Abwägung:
Die Einwendungen der Nachbarn werden zur Kenntnis und entsprechend ernst genommen um für später auch eine gute Nachbarschaft zu gewährleisten. Für das Grundstück wurde im Vorfeld ein Bodengutachten (vom 30.09.2023) durch das Ingenieurbüro Trossman aus Wackersdorf gefertigt. Auf Basis dieses Gutachtens und den gesetzlichen Grundlagen wird im Rahmen der späteren Eingabe- sowie Ausführungsplanung von einem Fachplanungsbüro die entsprechende Entwässerungsplanung erstellt. Sollten sich im Rahmen der Regenentwässerung gesonderte Maßnahmen zum Schutz der Nachbargrundstücke
ergeben, werden diese umgesetzt. Die Errichtung einer ca. 50 cm hohen
Abgrenzung zum Nachbargrundstück wäre nach Abstimmung mit dem Antragsteller
und den betroffenen Nachbarn möglich. Eine komplette Absperrung mit einer zusätzlichen
grenzständigen wasserdichten Wand von Unterkante Tiefgarage bis 50 cm über
das Gelände (dann ca.4,25- 4,50 m Gesamthöhe) ist nicht möglich. Allerdings wird die
Tiefgarage relativ nah zum Grundstück 31 errichtet, die Konstruktion besteht ohnehin
aus wasserdichten Wänden und blockiert zum Teil mögliche wasserführende Schichten
im Bereich der Baukörper. Die angesprochene Nichtbewältigung von Überflutungen
durch bestehende Entwässerungsgräben und Rohrleitungen in der Nachbarschaft liegt
nicht im Verantwortungsbereich des Antragstellers. Diese sollten ggf. von den Betreibern
eigenverantwortlich ertüchtigt bzw. erweitert werden, so dass die zu erwartende Regenmenge aufgenommen werden kann. Die künftige Entwässerung wird so geplant,
dass nach den gesetzlichen Anforderungen vorrangig auf dem eigenen Grundstück entwässert wird und so, dass man die bestehenden Entwässerungen auf anderen Grundstücken, wenn möglich, nicht zusätzlich belastet. Die auf dem Plangrundstück vorhandenen Entwässerungsanlagen werden geprüft und bei ordnungsgemäßer Funktionsfähigkeit ggf. weiterverwendet. Aktuell sind durch das bestehende Gebäude (693,75 m²) und die asphaltierten Parkflächen (893,50 m²) insgesamt ca. 1587 m² zu nahezu 100% versiegelt. Diese Flächen werden gegenwärtig auch entwässert. In der künftigen Planung werden dagegen sickerfähige Beläge vorgesehen, der Grundflächenanteil der Gebäude verringert sich auf 568 m² (lt. B-Planänderung max. 575 m²), die oberflächlichen Pflasterflächen (teilweise Schotterrasen oder auch Rasengittersteine) sind mit ca. 958 m² vorgesehen, dafür aber sickerfähig und der überstehende Teil der Tiefgarage über diese Pflasterflächen hinaus beträgt ca. 292 m² und wird begrünt. Insgesamt sind das ca. 1818 m² versiegelte Fläche, wobei der Anteil der überstehenden Tiefgarage 714 m² (lt. B-Planänderung max. 775 m²) beträgt und durch den Aufbau bzw. die Überschüttung wie ein Schwamm wirkt und Wasser speichern kann. Der oberflächliche Anteil der Versiegelung (Gebäude/ Terrassen/ Zuwegungen) beträgt ca. 1526 m², also weniger als die bestehende Oberflächenversiegelung, mit dem Unterschied, dass die künftigen Außenflächen sickerfähig hergestellt werden.
Beschlussvorschlag:
Bei der Umsetzung der Baumaßnahmen soll wie angekündigt die Entwässerungsplanung nachbarschützend und entsprechend gesetzlicher Vorgaben umgesetzt werden.
Die Entwässerung (auch Niederschlagswasser) hat auf dem eigenen Grundstück zu erfolgen. Der bestehende Anschluss an den Regenwasserkanal soll verschlossen werden. Stellplätze und Zufahrten sind aus sickerungsfähigem Material zu errichten.
Bei einreichen eines Freistellungsantrags oder eines Bauantrags ist ein entsprechender Entwässerungsplan vorzulegen.
B) Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange, die keine Stellungnahme
abgegeben haben:
- Amt für Ländliche Entwicklung Oberbayern
- Bayerischer Bauernverband
- Bayernwerk AG - Kolbermoor
- Bayernwerk AG - Freilassing
- Bund Naturschutz in Bayern e.V.
- Deutsche Bahn AG
- Arbeitskreis Energie der Gemeinde Nußdorf
- Immobilien Freistaat Bayern
- Landesbund für Vogelschutz in Bayern e.V.
- Energie Südbayern GmbH
Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange, die keine Einwände erhoben haben:
- Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten
- EGW
- Stadt Traunreut
- Stadt Traunstein
- Gemeinde Chieming
- Landratsamt Traunstein Tiefbau
- Landratsamt Traunstein Wasserrecht/Bodenschutz
- Landratsamt Traunstein Abgabenrecht/Rechtsbehelfe
- Vermessungsamt Traunstein
- Zweckverband zur Wasserversorgung der Harter Gruppe
- Industrie- und Handelskammer (IHK)
- Handwerkskammer
Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange, die eine Stellungnahme abgegeben
haben:
- Staatliches Bauamt Traunstein, Schreiben vom 20.11.2023
Stellungnahme:
Abwägung:
zu 1.: wird eingehalten
zu 2.: wird eingehalten, die Zufahrten werden nicht eingefriedet
zu 3.: Die Sichtdreiecke werden eingehalten und in den Bebauungsplan übertragen.
zu 4.: Für das Grundstück wurde im Vorfeld ein Bodengutachten (vom 30.09.2023)
durch das Ingenieurbüro Trossman aus Wackersdorf gefertigt. Auf Basis dieses
Gutachtens und den gesetzlichen Grundlagen wird im Rahmen der späteren
Eingabe- sowie Ausführungsplanung von einem Fachplanungsbüro eine
entsprechende Entwässerungsplanung erstellt.
zu 5.: wird eingehalten
zu 2.5: Die schalltechnische Untersuchung wurde inzwischen erstellt. Die Ergebnisse
wurden entsprechend in den Bebauungsplan eingearbeitet. Die Anforderungen
an die zulässigen Beurteilungspegel in den Vorschlägen für die Festsetzungen
(Kapitel 7) wurden mit Herrn Sigmund vom LRA Traunstein abgestimmt.
Die an den Fassaden zu erwartenden Beurteilungspegel können Abbildung
6 und Abbildung 7 der schalltechnischen Untersuchung zur 5. Änderung
des Bebauungsplans, Bericht Nr. 0742-003/03 vom 09.08.2024 entnommen
werden.
Beschlussvorschlag:
Kenntnisnahme. Wesentliche Punkte wurden berücksichtigt, im Plan eingearbeitet und entsprechend festgesetzt.
- Wasserwirtschaftsamt Traunstein, Schreiben vom 28.11.2023
Stellungnahme:
Abwägung:
Die vorgenannten Hinweise und Einwendungen werden zur Kenntnis genommen
Für die Entwässerungsplanung wird ein Fachplanungsbüro beauftragt. Das notwendige Bodengutachten liegt bereits vor und wir entsprechend berücksichtigt. Die notwendigen Informationen werden bei den zuständigen Fachbehörden eingeholt. Ein entsprechender Hinweis wird auf dem Bebauungsplan bzw. in der Begründung eingetragen.
Zum Anpassungsbedarf für das Wasserschutzgebiet Brunnen Nussdorf, hinsichtlich der Ausdehnung, hat sich die Gemeinde Nußdorf bei der Harter Gruppe erkundigt.
Die Harter Gruppe teilte mit, dass sie bereits Kenntnis von den Anmerkungen des WWA Traunstein haben. Derzeit würden die Vorbereitungen laufen, das Trinkwasserschutzgebiet für den Brunnen Nußdorf Mittels Pegel genauer einzugrenzen bzw. zu überprüfen.
Beschlussvorschlag:
Kenntnisnahme.
- Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, Schreiben vom 30.11.2023
Stellungnahme:
Abwägung:
Die Anmerkungen und Hinweise werden zur Kenntnis genommen und teilweise berücksichtigt. Ein Umweltbericht ist bei einer solchen Änderung nicht notwendig. Das vorgenannte Denkmal (Kath. Filialkirche St. Nikolaus und Johann Baptist) ist bereits im
rechtsgültigen Gesamt- Bebauungsplan „Sondermoning Ortsmitte“ vom 15.11.1999 gekennzeichnet, die Bebauungsplanänderung bezieht sich auf ein einzelnes Grundstück,
welches nach eigenen Angaben vom Landesamt für Denkmalpflege ca. 33 m (Abstand
Grundstücksgrenze an der dichtesten Stelle/ Gebäudeabstand ca. 74 m) entfernt ist und
zudem durch mehrere Gebäude optisch verdeckt wird, so dass eine Beeinträchtigung
nicht zu erwarten ist.
Das BLfD hat den Vermutungsfall mit ihren Einwendungen grundsätzlich ausgerufen, so
dass er zu berücksichtigen ist. Eine komplette Umplanung möglichst ohne Bodeneingriffe
ist nicht vorgesehen. Bei der Durchsetzung dieser Forderung wäre die gesamte bisherige
Planung hinfällig. Hier müssen ggf. dann alternativ die wissenschaftlich qualifizierten
Untersuchungen im Vorfeld durchgeführt werden.
Die textliche Vorgabe: „Für Bodeneingriffe jeglicher Art im Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung ist eine denkmalrechtliche Erlaubnis gem. Art. 7 Abs. 1 BayDSchg notwendig, die in einem eigenständigen Erlaubnisverfahren bei der zuständigen unteren Denkmalschutzbehörde zu beantragen ist.“ ist in die Bebauungsplanänderung übernommen worden.
Beschlussvorschlag:
Kenntnisnahme. Hinweis zum Denkmalschutz wurde im Plan mit aufgenommen.
- Untere Bauaufsichtsbehörde, Landratsamt Traunstein, Schreiben vom 14.12.2023
Stellungnahme:
Abwägung:
Es gibt einen aktuell gültigen Bebauungsplan für das Plangrundstück aus dem Jahr
1999. Nach diesem Bebauungsplan ist eine deutlich massivere Bebauung möglich, allerdings ohne zusätzlich überstehende Tiefgarage. Es gibt zwei Baufelder, die eine gesamte Überbauung von 920 m² durch Hauptgebäude zulassen. Die aktuell geplante
sichtbare Überbauung durch Hauptgebäude beträgt nur max. 575 m², ist also deutlich
geringer als die bisher mögliche. Die geplante seitliche Wandhöhe wurde im Vorfeld mit
der Gemeinde, dem Ortsplaner, Herr Schuardt aus Traunstein und dem Antragsteller in
mehreren Sitzungen sorgfältig miteinander abgestimmt. Dabei war es der Gemeinde
wichtig, optisch einen Dorfplatz zu schaffen, indem Anstelle des bestehenden Gasthauses
Zenz ein deutlich reduzierteres Gebäude (Höhe/ Grundfläche) entsteht. Als Ausgleich
dafür und für die deutlich reduzierte Grund- sowie auch Geschossfläche wurde in
Anlehnung an bestehende Gebäude der näheren Umgebung die seitliche Wandhöhe für
das zur Überprüfung gebetene Haus A entsprechend festgelegt. Die Wandhöhe spiegelt
sich nicht nur annähernd im Gebäude auf Fl.Nr. 9/6 sondern auch auf Fl.Nr. 26/7 wieder
und dient gleichzeitig wie bei der verringerten Grundfläche als Kompensation. Auch der
argumentative Bezug auf die Nachbarbebauung als Bestandsobjekt ist insoweit unzutreffend, weil im rechtkräftigen Bebauungsplan auch im Falle eines Abbruchs sowie der Neuerrichtung die gleichen seitlichen Wandhöhen gelten, wie im vorherigen Bestand.
Zugleich spielen natürlich auch wirtschaftliche Gründe eine Rolle. Hier wird dringend benötigter Wohnraum geschaffen, der bei einem wegfallenden Dachgeschoss nicht mehr
wirtschaftlich umsetzbar wäre. Zudem kommen immer weiter steigende Anforderungen
an die Gebäudehülle dazu, die ebenfalls höhere Maße nach sich ziehen. Würde man
z.B. das angesprochene Nachbargebäude entsprechend sanieren, dürfte man das Dach
um weitere 30 cm (Dämmstärke) erhöhen, damit läge die seitliche Wandhöhe sogar bei
ca. 9,90 m.
Was die Errichtung der zwei Quergiebel betrifft, auch hier wurde im Vorfeld sorgfältig
miteinander abgestimmt. Anfangs waren auch im Haus B zwei Quergiebel vorgesehen,
nach Abstimmung nur noch einer auf der abgewandten Seite der Straße. Haus A ist
deutlich länger als Haus B, das Dachgeschoss soll ausgebaut werden, die Quergiebel
dienen also auch der Belichtung im Dachgeschoss, die nicht ausschließlich über die
Hauptgiebel und durch Dachflächenfenster erfolgen soll. Zwei Quergiebel an sich sind in
der näheren Umgebung bzw. im Plangebiet nicht direkt zu finden, dafür aber deutlich
verwinkeltere Gebäude und Querbauten, die ebenfalls wesentlich weiter hervortreten als
die zwei Quergiebel. Zudem kommt, dass diese nicht direkt und gleichzeitig sichtbar
sind, ausgenommen aus der Luft.
Bezüglich der Personenrettung hat sich der Antragsteller bereits eigene Gedanken gemacht.
Es ist richtig, dass die Rettung mit Drehleitern nicht funktioniert, zudem wären
deutlich höhere Bewegungsflächen notwendig als mit der Steckleiter. Die vom Antragsteller anvisierte Lösung besteht darin, die Dachgeschosswohnungen über zwei Etagen zu planen, um den zweiten Rettungsweg über eine anleiterbare Stelle zu gewährleisten.
Aus den vorgenannten Gründen wird an der bisherigen Planung mit den zwei Quergiebeln
und der seitlichen Wandhöhe festgehalten.
Beschlussvorschlag:
Kenntnisnahme. Die Personenrettung muss unbedingt gewährleistet sein! Der Antragssteller hat dies bei seiner Planung unbedingt zu berücksichtigen!
- Untere Immissionsschutzbehörde, Schreiben vom 18.12.2023
Stellungnahme:
Abwägung:
Die schalltechnische Untersuchung wurde inzwischen erstellt.
Die Ergebnisse wurden entsprechend in den Bebauungsplan eingearbeitet. Die Anforderungen an die zulässigen Beurteilungspegel in den Vorschlägen für die Festsetzungen (Kapitel 7) wurden mit Herrn Sigmund vom LRA Traunstein abgestimmt. Die an den Fassaden zu erwartenden Beurteilungspegel können Abbildung 6 und Abbildung 7 der schalltechnischen Untersuchung zur 5. Änderung des Bebauungsplans, Bericht Nr.0742-003/03 vom 09.08.2024 entnommen werden.
Das Gebäude B wurde geringfügig (ca. 5°) von der Straße abgedreht um eine Mehrfachreflexion zwischen den Gebäuden A und B zu vermeiden. Die Schalltechnische Untersuchung fand auf Grundlage der neuen Planung des Gebäude B statt.
Beschlussvorschlag:
Kenntnisnahme.
- Regierung von Oberbayern, Schreiben vom 18.12.2023
Stellungnahme:
Abwägung:
Die Einwendungen und Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
Die schalltechnische Untersuchung wurde inzwischen erstellt. Es wird auf die Abwägung zur Stellungnahme der „unteren Immissionsschutzbehörde“ Bezug genommen.
Zur Natur- und Landschaft einschließlich Artenschutz: Die Naturschutzbehörde hat keine
Einwendungen erhoben und auf die Beachtung des Artenschutzes verwiesen. Daher
sind keine gesonderten Maßnahmen notwendig. Die schonende Einbindung in das Orts- und Landschaftsbild wird mit der unteren Bauaufsichtsbehörde abgestimmt. Die Argumentation ist unter Punkt 4- Untere Bauaufsichtsbehörde aufgeführt. Daher sind auch hier keine gesonderten Maßnahmen erforderlich.
Zu den Erneuerbaren Energien: Sofern der Einsatz von Sonnenkollektoren, Wärmepumpen und Photovoltaik vertraglich möglich ist, wird er angestrebt.
Beschlussvorschlag:
Kenntnisnahme.
- Landratsamt Traunstein, Naturschutz und Waldrecht, Schreiben vom 20.12.2023
Stellungnahme:
Abwägung:
Hinweise zur Grünordnung und zum Artenschutz sollten vom Antragssteller in Eigenverantwortung eingehalten werden.
Der Hinweis zur Erhöhung der versiegelten Fläche für künftige Bebauung innerhalb desselben Bebauungsplans nimmt die Gemeinde zur Kenntnis und wird soweit erforderlich kompensierende Maßnahmen in Betracht ziehen.
Beschlussvorschlag:
Kenntnisnahme.
- Deutsche Telekom, Schreiben vom 13.12.2023
Stellungnahme:
Abwägung:
Die von der Telekom aufgeführten Hinweise sind vom Antragssteller zu beachten. Eine Abstimmung mit der Telekom hat unter Einhaltung der vorgegebenen Fristen zu erfolgen.
Beschlussvorschlag:
Kenntnisnahme.
