Das erste große Projekt, das der Gemeinderat in dieser Legislatur angestoßen hat, war die Weiterentwicklung des Wellenbergs. Das Gremium hat im Jahr 2020 beschlossen, das Areal Wellenberg an einen Investor zur Weiterentwicklung zu übergeben. Der Investor hatte sich als Ergebnis des Verfahrens mindestens dazu zu verpflichten, auf dem Areal über die Vertragslaufzeit (auch) eine Bade- und Freizeiteinrichtung für die Öffentlichkeit im Sinne der Daseinsvorsorge zur Verfügung zu stellen und zu betreiben. Im Idealfall sollte dieses Vorhaben in Verbindung mit der Ansiedlung eines hochwertigen Hotels realisiert werden, um Synergien zu schaffen und das Angebot für die Gemeinde und ihre Gäste zu optimieren.
Die Gemeinde beabsichtigte diesbezüglich den Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages mit dem Investor als Ergebnis dieses Verfahrens. Ein Verkauf von Flächen kam für die Gemeinde nicht in Frage.
Das Vorhaben wurde im März 2021 europaweit ausgeschrieben. Abgabetermin für die Einreichung von Konzepten war der 30.09.2021. Im November 2021 ist man mit den Bietern in die Dialogphase des Verfahrens eingetreten. Die sehr intensiv geführten Verhandlungen sollten dann 2,5 Jahre lang andauern. Leider haben diese Verhandlungen nicht zum gewünschten Ziel geführt. Der Gemeinderat sah sich gezwungen, das Bieterverfahren in der nichtöffentlichen Sitzung am 10.04.2024 aufzuheben.
Das Verfahren scheiterte maßgeblich an zwei zentralen Punkten: Zum einen fehlte die Bereitschaft der Gemeinde, die erforderlichen Flächen zu veräußern, zum anderen konnte keine Einigung über die Höhe des von der Gemeinde zu tragenden Betriebskostenzuschusses für den Betrieb einer öffentlich zugänglichen Badeeinrichtung erzielt werden.
Der Wunsch, für die Öffentlichkeit eine Bademöglichkeit anzubieten und ein hochwertiges Hotel in Oberammergau anzusiedeln, genießt auch am Ende der Wahlperiode immer noch eine sehr hohe Priorität im Gemeinderat.
Nachdem das Vergabeverfahren an den Vorgaben Erbpacht und Daseinsvorsorge letztendlich gescheitert ist, muss über alternative Vergabemöglichkeiten nachgedacht werden. Für die Ansiedelung eines Hotels muss die Gemeinde Flächen verkaufen. Die Veräußerung gemeindlicher Grundstücke ist vergaberechtsfrei, solange der Verkaufsvorgang keinen Beschaffungscharakter hat und die Gemeinde keinen dauerhaften Einfluss auf das Vorhaben ausüben wird. Somit ist die Verpflichtung an den Investor, eine öffentliche Bademöglichkeit vorzuhalten, nicht möglich.
Beide Projekte, die Ansiedelung eines Hotels und den Bau einer Bademöglichkeit sind getrennt voneinander umzusetzen. Mit den Erlösen aus dem Grundstücksverkauf kann die Gemeinde dann in Eigenregie im Rahmen ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit eine Freibademöglichkeit schaffen.
Dem Gemeinderat wurde am 22.04.2024 folgendes Szenario zur Beratung vorgestellt:
Der Gemeinderat beschließt Flächen im östlichen Bereich des Areals Wellenberg zu verkaufen. Die Veräußerung soll mittels Konzeptvergabe erfolgen. Die Konzepte müssen den Bau eines Hotels o. ä. mit Wellnessangeboten im Standard von mindestens 4* beinhalten. Mit den Verkaufserlösen soll im westlichen Bereich des Areals Wellenberg eine Freibademöglichkeit für die Öffentlichkeit geschaffen werden.
Das Gremium konnte sich auch in dieser Sitzung nicht dazu durchringen, einen Grundsatzbeschluss zu fällen, der den Verkauf von Teilflächen des Areals Wellenberg vorsieht, um mit den Erlösen eine Badestelle für die Öffentlichkeit zu schaffen.
Die Verwaltung hat daraufhin dem Gremium alternativ den Verkauf der Kiesgrube zur Ansiedelung eines Hotels vorgeschlagen. Diese Flächen sind ohnehin im Flächennutzungsplan als Sondergebiet Kur- und Fremdenverkehr ausgewiesen. Dieser Vorschlag fand im Gemeinderat eine große Zustimmung.
Folgender Beschluss wurde gefasst:
Der Gemeinderat stimmt einen Verkauf von Teilflächen aus dem Areal Kiesgrube von max. 20.000 m² zu. Die Flächen sind mindestens zum Marktpreis zu verkaufen. Mit den Verkaufserlösen soll auf dem Areal Wellenberg eine Freibademöglichkeit für die Öffentlichkeit geschaffen werden.
Das aktuelle Bodengutachten hat leider gezeigt, dass die im Boden der Kiesgrube vorhandenen Altlasten deutlich umfangreicher sind als ursprünglich angenommen. Die daraus resultierenden Entsorgungskosten würden den Großteil des Erlöses aus dem Grundstücksverkauf aufzehren. Zwar wäre die Ansiedlung eines Hotels grundsätzlich möglich, doch das Vorhaben des Gremiums, mit den Verkaufserlösen eine Freibademöglichkeit zu schaffen, ist aufgrund der hohen Sanierungskosten finanziell nicht realisierbar. Da das Gremium den Verkauf des Grundstücks an die Errichtung einer Bademöglichkeit knüpft, kommt ein Verkauf der Kiesgrube nicht in Betracht.
Möchte das Gremium weiterhin an seinem Vorhaben festhalten, sowohl ein Hotel anzusiedeln als auch ein Freibad zu errichten, bleibt letztlich nur die Möglichkeit, Teilflächen des Areals Wellenberg zu veräußern, um die notwendigen finanziellen Mittel zu generieren.
Ein Vorhaben dieser Größenordnung bedeutet für eine Gemeinde wie die unsere eine erhebliche Veränderung der örtlichen Infrastruktur. Ein solcher Schritt sollte daher nicht ohne die aktive Einbindung der Bevölkerung erfolgen. Ein Bürgerbegehren stellt hier das geeignete demokratische Instrument dar, um die Meinung der Bürgerschaft einzuholen.
Folgende Fragestellung wäre denkbar:
Stimmen Sie dem Verkauf von ca. 15.000 m² bis ca. 20.000 m² des östlichen Areals Wellenberg zur Ansiedelung eines hochwertigen Wellnesshotels zu.
Begründung:
Um den Tourismus in Oberammergau zu stärken, plant die Gemeinde, auf dem östlichen Teil des Wellenbergs ein hochwertiges Wellnesshotel der Kategorie 4-Sterne-Superior bis 5 Sterne anzusiedeln. Die Zahl der verfügbaren Hotelbetten im Ort ist seit Jahren rückläufig, und es fehlt derzeit an Übernachtungsmöglichkeiten in dieser gehobenen Kategorie. Ein solches Hotel würde daher keine Konkurrenz zur bestehenden Hotellerie darstellen, sondern vielmehr eine wertvolle Ergänzung des touristischen Angebots schaffen.
Die Erlöse aus dem Grundstücksverkauf sowie aus der Umwegrentabilität (Gewerbesteuer, Kur- und Fremdenverkehrsbeitrag, Est. der Mitarbeiter, etc.) werden die finanzielle Leistungsfähigkeit der Gemeinde erheblich verbessen und somit die Grundlage schaffen, um auf den Flächen des Areals, die weiterhin im Gemeindeeigentum verbleiben, eine Freibademöglichkeit zu realisieren. Dieses Projekt soll sowohl für Einheimische als auch für Gäste eine attraktive Bereicherung des Freizeitangebots darstellen.
