Der Bau-, Umwelt- und Energieausschuss hat in der Sitzung am 22.05.2023 die 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 19 e „Erlbach/Weinberg“ beschlossen.
Ziel der Änderung soll sein, die dort bereits ansässigen Betriebe in Ausübung ihrer Tätigkeiten weiterhin zu unterstützen und eine Weiterentwicklung von Gewerbebetrieben zu gewährleisten.
Der von der Verwaltung erstellte Satzungsentwurf zur 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 19 e „Erlbach/Weinberg“ wurde mit Begründung in der Zeit vom 29.07.2024 bis 27.09.2024 öffentlich ausgelegt. Während der Auslegungsfristen wurde jedermann die Möglichkeit gegeben, Bedenken und Anregungen schriftlich oder zur Niederschrift vorzubringen. Zeitgleich wurde entsprechend § 4 Abs. 2 BauGB die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange durchgeführt.
Folgende angeschriebenen Träger der öffentlichen Belange gaben keine Stellungnahme ab:
- Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, Weilheim i. OB
- Am für Ländliche Entwicklung Oberbayern, München
Angeschriebene Träger der öffentlichen Belange gaben folgende Stellungnahmen ab:
1. Das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen äußert sich in seiner Stellungnahme wie folgt:
…von Seiten des Landratsamtes werden im Verfahren nach § 4 Abs. 2 BauGB zur 4. Änderung des Bebauungsplanes „Erlbach / Weinberg“ keine Bedenken oder Anregungen vorgebracht.
2. Der Planungsverband Region Oberland in Bad Tölz äußert sich in seiner Stellungnahme wie folgt:
…auf Vorschlag unserer Regionsbeauftragten schließen wir uns der Stellungnahme der höheren Landesplanungsbehörde vom 27.09.2024 an.
3. Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde München äußert sich in seiner Stellungnahme wie folgt:
Planung
Die Gemeinde plant den o.g. rechtskräftigen Bebauungsplan zu ändern, um das bestehende Gewerbegebiet zu sichern und weiterzuentwickeln. Zu diesem Zweck sollen Nutzungsarten, die der vorgesehenen Ausrichtung des Gewerbegebietes als Standort für produzierendes und verarbeitendes Gewerbe und Handwerk sowie für hochwertige Dienstleistungen entgegenwirken könnten, ausgeschlossen werden. Als unzulässige Nutzungsarten werden Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke sowie Vergnügungsstätten festgesetzt. Darüber hinaus geltende Festsetzungen des bestehenden Bebauungsplans bleiben rechtswirksam.
Der ca. 4,5 ha große Geltungsbereich befindet sich am nordöstlichen Ortseingang, westlich der Moosgasse und ist im rechtskräftigen Flächennutzungsplan größtenteils als Gewerbegebiet, eine Teilfläche im Umfang von rd. 0,35 im Süden als Mischgebiet dargestellt.
Bewertung
Der Planung entgegenstehende Erfordernisse der Raumordnung sind nicht ersichtlich.
4. Das Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Weilheim i. OB äußert sich in seiner Stellungnahme wie folgt:
Aus dem Bereich Landwirtschaft:
Aus landwirtschaftlicher Sicht wird dem Verfahren im Grundsatz zugestimmt. Gemäß Planverfahren werden die Belange der Landwirtschaf in Bezug auf ortsübliche Emissionen und flächensparende Bauweise berücksichtigt.
Aus dem Bereich Forsten:
Durch die Planung sind forstwirtschaftliche Belange nicht betroffen.
Es bestehen keine Einwände.
5. Die Deutsche Telekom Technik GmbH in Kempten gab folgende Stellungnahme ab:
…die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) - als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG - hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o. g. Planung nehmen wir wie folgt Stellung:
Durch die o. a. Planung werden die Belange der Telekom zurzeit nicht berührt. Anlass, Ziel und Zweck der 4. Änderung des Bebauungsplans haben wir dem Begründungsteil zufolge zur Kenntnis genommen und erheben keine Einwände dagegen.
Bei Planungsänderungen bitten wir uns erneut zu beteiligen.
Falls im Planungsbereich Verkehrswege, in denen sich Telekommunikationsanlagen der Deutschen Telekom befinden, entwidmet werden, bitten wir gesondert mit uns in Verbindung zu treten.
Die Verlegung neuer Telekommunikationslinien zur Versorgung des Planbereichs mit Telekommunikationsinfrastruktur im und außerhalb des Plangebiets bleibt einer Prüfung vorbehalten.
Damit eine koordinierte Erschließung des Gebietes erfolgen kann, sind wir auf Informationen über den Ablauf aller Maßnahmen angewiesen. Bitte setzen Sie sich deshalb so früh wie möglich, jedoch mindestens 4 Monate vor Baubeginn, in Verbindung mit:
Deutsche Telekom Technik GmbH
Technik Niederlassung Süd, PTI 23
Gablinger Straße 2
D-86368 Gersthofen
Diese Adresse bitten wir auch für Anschreiben bezüglich Einladungen zu Spartenterminen zu verwenden.
Für die Beteiligung danken wir Ihnen.
6. Das Staatliche Bauamt, Weilheim äußert sich in seiner Stellungnahme wie folgt:
Als Träger öffentlicher Belange haben wir keine Einwände.
7. Das Wasserwirtschaftsamt Weilheim i. OB äußert sich in seiner Stellungnahme wie folgt:
…von unserer Seite ist keine Stellungnahme veranlasst.
8. Die Bayernwerk Netz GmbH, Penzberg gab folgende Stellungnahme ab:
…gegen das o. g. Planungsvorhaben bestehen keine grundsätzlichen Einwendungen, wenn dadurch der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb unserer Anlagen nicht beeinträchtigt werden.
In dem von Ihnen überplanten Bereich befinden sich von uns betriebene Versorgungs-einrichtungen.
Der Schutzzonenbereich für Kabel beträgt bei Aufgrabungen je 0,5 m rechts und links zur Trassenachse.
Die Leitung nebst Zubehör ist auf Privatgrund mittels Dienstbarkeiten grundbuchamtlich gesichert.
Auskünfte zur Lage der von uns betriebenen Versorgungsanlagen können Sie online über unser Planauskunftsportal einholen. Das Portal erreichen Sie unter: www.bayernwerk-netz.de/de/energie-service/kundenservice/planauskunftsportal.html
Wir bedanken uns für die Beteiligung am Verfahren und Stehen Ihnen für Rückfragen jederzeit gerne zur Verfügung. Wir bitten Sie, uns bei weiteren Verfahrensschritten zu beteiligen.
9. Die Energienetze Bayern GmbH (ESB), Oberau äußert sich in seiner Stellungnahme wie folgt:
Die sicherheitstechnischen- und energierechtlichen Belange der Erdgasleitungen der Energienetze- Bayern GmbH & Co-KG dürfen nicht beeinträchtigt werden. Siehe auch unser Merkblatt Schutzanweisung Bauarbeiten. Wir weißen darauf hin, dass It. Konzessionsvertrag, im Falle einer Veräußerung von gemeindeeigenen Grundstücken in denen sich Versorgungs- und Anschlussleitungen der Energienetze-Bayern GmbH & Co-KG befinden muss hier beim Amtsgericht-Grundbuchamt eine Grunddienstbarkeit bestellt werden, damit die Leitungen dinglich gesichert werden. Ansonsten bestehen von Seiten der Energienetze- Bayern GmbH & Co-KG keine Einwände.
Vor Baubeginn bitten wir Sie, die zuständigen Unternehmen darauf hinzuweisen, dass aktuelle Pläne eingeholt werden müssen.
10. Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege München äußert sich in seiner Stellungnahme wie folgt:
…wir bedanken uns für die Beteiligung an der oben genannten Planung und bitten Sie, bei künftigen Schriftwechseln in dieser Sache, neben dem Betreff auch unser Sachgebiet (B Q) und unser Aktenzeichen anzugeben. Zur vorgelegten Planung nimmt das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege, als Träger öffentlicher Belange, wie folgt Stellung:
Bodendenkmalpflegerische Belange:
Derzeit sind im Bereich des Vorhabens keine Bodendenkmäler bekannt. Mit der Auffindung bislang unentdeckter ortsfester und beweglicher Bodendenkmäler (Funde) ist jedoch jederzeit zu rechnen.
Wir weisen darauf hin, dass eventuell zu Tage tretende Bodendenkmäler der Meldepflicht an das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege oder die Untere Denkmalschutzbehörde gemäß Art. 8 Abs. 1-2 BayDSchG sowie den Bestimmungen des Art. 9 BayDSchG in der Fassung vom 23.06.2023 unterliegen.
Art. 8 (1) BayDSchG:
Wer Bodendenkmäler auffindet ist verpflichtet, dies unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde oder dem Landesamt für Denkmalpflege anzuzeigen. Zur Anzeige verpflichtet sind auch der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks sowie der Unternehmer und der Leiter der Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben. Die Anzeige eines der Verpflichteten befreit die übrigen. Nimmt der Finder an den Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben, aufgrund eines Arbeitsverhältnisses teil, so wird er durch Anzeige an den Unternehmer oder den Leiter der Arbeiten befreit.
Art. 8 (2) BayDSchG:
Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablauf von einer Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere Denkmalschutzbehörde die Gegenstände vorher freigibt oder die Fortsetzung der Arbeiten gestattet.
Treten bei o. g. Maßnahme Bodendenkmäler auf, sind diese unverzüglich gem. o. g. Art. 8 BayDSchG der Unteren Denkmalschutzbehörde und dem BLfD zu melden. Bewegliche Bodendenkmäler (Funde) sind unverzüglich dem BLfD zu übergeben (Art. 9 Abs. 1 Satz 2 BayDSchG).
Für allgemeine Rückfragen zur Beteiligung des BLfD im Rahmen der Bauleitplanung stehen wir selbstverständlich gerne zur Verfügung.
Fragen, die konkrete Belange der Bau- und Kunstdenkmalpflege oder Bodendenkmalpflege betreffen, richten Sie ggf. direkt an den für Sie zuständigen Gebietsreferenten der Praktischen Denkmalpflege (www.blfd.bayern.de).
Anlässlich des Bürgeranhörverfahrens wurde ein Einwand erhoben.
Herr Rechtsanwalt M.:
4. Änderung des Bebauungsplans Nr.19e der Gemeinde Oberammergau für das Gewerbegebiet “Erlach/Weinberg”
gegen die oben benannte Änderung des Bebauungsplanes werden Einwendungen erhoben.
Wenn die Änderung des Bebauungsplanes das Ziel hat, die dort ansässigen Betriebe in ihrer Tätigkeit weiterhin zu unterstützen und eine Weiterentwicklung von Gewerbetrieben zu gewährleisten so widerspricht dieses Ansinnen den tatsächlichen Gegebenheiten im Plangebiet.
Es befinden sich dort neben Gewerbebetrieben mit Mitarbeiterwohnungen auch Privathäuser, teilweise mit Gärten und Schwimmteichen. Ebenso befinden sich dort Arzt-Praxen und Schulungszentren.
Es ist festzuhalten, dass das Plangebiet nicht als reines Gewerbegebiet dient, sondern von der Art ein Mischgebiet darstellt.
Wieso gerade jetzt gerade die definierten Befreiungen für Anlagen für soziale Zwecke, aus dem Bebauungsplan gestrichen werden sollen erschließt sich nicht.
Eine Änderung des Bebauungsplanes ist grundsätzlich nur möglich, wenn sie notwendig ist und den Bebauungsplan verbessert.
Die Änderungen führen gerade nicht zu einer Verbesserung. Sie dienen lediglich der Verhinderung eines streitgegenständlichen Bauvorhabens der Errichtung einer Unterkunft für Flüchtlinge und Asylbewerber, im Plangebiet.
Diese Verhinderungsplanung ist rechtswidrig.
Stellungnahme / Abwägung der Verwaltung:
Die Stellungnahmen und Hinweise der Träger öffentlicher Belange von Nr. 1 bis 10 werden zur Kenntnis genommen. Änderungen der Festsetzungen bzw. der Begründung sind nicht notwendig.
Der Einwand anlässlich des Bürgeranhörverfahrens wird wie folgt abgewogen:
Zu Punkt 1: ….Wenn die Änderung des Bebauungsplanes das Ziel hat, die dort ansässigen Betriebe in ihrer Tätigkeit weiterhin zu unterstützen und eine Weiterentwicklung von Gewerbetrieben zu gewährleisten so widerspricht dieses Ansinnen den tatsächlichen Gegebenheiten im Plangebiet….
Der aktuell gültige Bebauungsplan für das Gebiet „Erlbach/Weinberg“ ist aufgeteilt in zwei Bauzonen. Bauzone A und Bauzone B. Konkret ist die Bauzone A als ein GE (Gewerbegebiet) nach § 8 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und die Bauzone B als ein MI (Mischgebiet) nach § 6 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt.
Die Bauzone A des Gewerbegebietes ist hauptsächlich durch produzierendes Gewerbe und Handwerk geprägt, schutzbedürftige (Wohn-) Nutzungen sind nur in Einzelfällen in Form von Betriebsleiterwohnungen vorhanden.
In der Bauzone B des Mischgebietes gibt es derzeit nur ein Gebäude, welches als Geschäftshaus (Labor und Werkstatt) mit Wohnungen genutzt wird.
In beiden Gebieten gibt es noch für die vorhandenen Betriebe Entwicklungsmöglichkeiten und Erweiterungspotenziale, wie ein letztes Bauvorhaben (Erweiterung einer Lagerhalle) gezeigt hat.
Zum Punkt 2: ….Es befinden sich dort neben Gewerbebetrieben mit Mitarbeiterwohnungen auch Privathäuser, teilweise mit Gärten und Schwimmteichen. Ebenso befinden sich dort Arzt-Praxen und Schulungszentren….
Im gesamten Gewerbegebiet steht kein einziges als rein genutztes Privathaus. Bei einer Überprüfung aller genehmigten Bauanträge im Gesamtgebiet ist in allen Gebäuden ein Gewerbebetrieb bzw. eine freiberufliche Nutzung zweifelsfrei erkennbar und auch so im Gewerberegister gemeldet. Das auch eine genehmigte Betreiber- bzw. Mitarbeiterwohnung optisch auch schön ausgestaltet werden kann, dagegen sprechen keine Vorschriften im Baugesetzbuch.
Es gibt auch keine Vorschriften im Baugesetzbuch, die Schwimmteiche in einem festgesetzten Gewerbegebiet verbieten. Auch Grundstückseigentümer von Gewerbeflächen mit Betreiber- bzw. Mitarbeiterwohnungen können in Ihrem Grundstück Schwimmteiche errichten.
Ein Schwimmteich ist bei einem Grundstückseigentümer sogar ein Musterprojekt seines Garten- und Landschaftsbaubetriebes.
Zu dem Einwand der Arztpraxis in einem Gewerbegebiet war bereits bei der Baugenehmigung von Seiten der Gemeinde klar, dass ein Zahnarzt eine hohe Frequenz an Besucherverkehr zur Folge hat und man damals es schon für positiv bewertet hat, um den Autoverkehr aus dem Ortskern zu bekommen, es besser wäre, wenn ein Zahnarzt seine Praxis außerhalb vom Ortsbereich errichtet. Zudem hat der Zahnarzt auch einen hohen Mitarbeiterstamm, der wiederum eine hohe Anzahl an Parkplatzflächen benötigt. Diese sind auf dem Grundstück der Arztpraxis eher vorhanden als im Ortskern. Die angenommen erhöhte Anzahl an Kundenverkehr wurde auch bereits im Bebauungsplanverfahren bei der Neuaufstellung zum Gewerbegebiet im Emissionskontingent festgesetzt.
Zum Punkt 3: ….Es ist festzuhalten, dass das Plangebiet nicht als reines Gewerbegebiet dient, sondern von der Art ein Mischgebiet darstellt….
In beiden Gebieten sind zum Stand 13.12.2024 insgesamt 38 verschiedene Gewerbebetriebe im Gewerberegister und 55 Personen im Melderegister von Oberammergau gemeldet. Beide Bauzonen werden geprägt durch Werkstätten, Lagerhallen, Lagerplätze sowie Büro- und Verwaltungsgebäude.
2 Häuser sind optisch als Einfamilienhäuser einzustufen, jedoch befinden sich in beiden Häuser ein Gewerbebetrieb mit Einliegerwohnung bzw. eine Zahnarztpraxis mit Einliegerwohnung.
Zum Punkt 4: ….Eine Änderung des Bebauungsplanes ist grundsätzlich nur möglich, wenn sie notwendig ist und den Bebauungsplan verbessert….
Im Hinblick auf die ohnehin schon knappen Gewerbeflächen im Ortsgebiet soll das Gewerbegebiet „Erlbach / Weinberg“ einer Nutzung zugeführt werden, die der Schaffung und Sicherung von Arbeitsplätzen sowie der Bewahrung und Stärkung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit eines Gewerbegebietes in Oberammergau dient. Aufgrund der Begrenztheit der Flächenpotentiale liegt es im Interesse der Gemeinde, Möglichkeiten der Wirtschafts- und Arbeitsplatzförderung auf hierzu geeigneten Flächen in verkehrsgünstiger Lage zu schaffen.
Wesentliches Planungsziel der Entwicklung des Gewerbegebietes ist daher die Förderung und planungsrechtliche Sicherung eines der Lage (noch relativ nahe am Ortseingang) entsprechend hochwertigen Gewerbegebietes. Hierzu wird durch das Festsetzungsspektrum des Bebauungsplans die Zulässigkeit von Vorhaben insbesondere auf die Ansiedlung von produzierendem und verarbeitendem Gewerbe und Handwerk sowie hochwertigen Dienstleistungen ausgerichtet.
Um das Planungsziel sichern zu können ist es notwendig, vom Instrument der Feinsteuerung gemäß § 1 Abs. 5-10 BauNVO Gebrauch zu machen. Im Rahmen der Feinsteuerung werden Nutzungen ausgeschlossen, die der geplanten Ausrichtung des Gewerbegebietes entgegenstehen. Hierzu gehören u.a. Nutzungen, deren Wertschöpfung gering ist, die einen hohen Flächenverbrauch bei gleichzeitig geringer Arbeitsplatzintensität verursachen und die ein negatives Erscheinungsbild des Gewerbegebiets hervorrufen können.
Die Ansiedlung von nicht hochwertigem Gewerbe ist grundsätzlich in anderen Gebieten im Ortsgebiet möglich, sofern dort entsprechende Flächen am Markt verfügbar sind.
Zum Punkt 5: ….Die Änderungen führen gerade nicht zu einer Verbesserung. Sie dienen lediglich der Verhinderung eines streitgegenständlichen Bauvorhabens der Errichtung einer Unterkunft für Flüchtlinge und Asylbewerber, im Plangebiet….
Auf der Grundlage des am 24.10.2015 geänderten § 246 Abs. 10 BauGB können nun in Gewerbegebieten für Aufnahmeeinrichtungen, Gemeinschaftsunterkünfte oder sonstige Unterkünfte für Flüchtlinge oder Asylbegehrende Befreiungen erteilt werden, wenn an dem Standort Anlagen für soziale Zweck als Ausnahme zugelassen werden können oder allgemein zulässig sind und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit öffentlichen Belangen vereinbar ist. Damit kann nach der neuen Rechtsgrundlage ein Anspruch auf Zulassung von Flüchtlings- und Asylunterkünften in Gewerbegebieten entstehen, wenn nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes die in der Regel nach § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Anlagen für soziale Zwecke nicht explizit ausgeschlossen sind.
Grundsätzlich ist die Gemeinde Oberammergau offen für die Errichtung von Asylunterkünften auch in Gewerbegebieten nach den im BauGB eröffneten Möglichkeiten und sieht hier im Ortsgebiet auch Potenziale. Aufgrund der dezentralen Lage des Plangebietes sowie des Fehlens eines sozialen Umfeldes wird jedoch eine Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbegehrenden an diesem Standort als äußerst problematisch erachtet.
Da die städtebaulichen Gründe, die den Ausschluss rechtfertigen auch für die übrigen ausnahmsweise nach § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zulässigen Nutzungen zutreffen, werden diese ausgeschlossen.
Des Weiteren entsprechen die Nutzungen aufgrund ihrer Eigenart nicht den Planungszielen, können städtebauliche Spannungen erzeugen und sind besser in integrierten Lagen, vor allem in Gebieten des Orts, in denen die Nutzungsart einem Allgemeinen Wohngebiet ähnelt.
Der Einwand anlässlich des Bürgeranhörverfahrens wird zur Kenntnis genommen. Änderungen der Festsetzungen bzw. der Begründung wird nicht vorgeschlagen.
