Der Gemeinderat der Gemeinde Oberaudorf hat in seiner Sitzung am 23.07.2024 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 52 „Am Mitterfeld" beschlossen. Ziel des Bebauungsplans ist die Errichtung eines neuen Feuerwehrgerätehauses auf einer bisher grünlandwirtschaftlich genutzten Fläche. Da für die Feuerwehr nicht das gesamte Grundstück benötigt wird, soll im Rahmen der Bebauungsplanung auch die Nutzung des verbleibenden Flurstücks-Teils geregelt werden. In diesem Zusammenhang sollen bauliche Ergänzungen am Zimmereibetrieb ermöglicht werden, die zur Optimierung des Betriebsablaufs notwendig werden. Zur Sicherung einer harmonischen Ortsrandsituation im Norden werden auch die beiden Grundstücke der Wohngebäude mit in den Bebauungsplan aufgenommen. So soll vermieden werden, dass durch die erforderliche große Kubatur der Feuerwehr hier schleichend ein unbeplanter Innenbereich entsteht, aus dem sich ein vergleichsweise großkubaturisches Baurecht ableitet.
Der Aufstellungsbeschluss wurde am 21.08.2024 öffentlich bekannt gemacht. Die Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 1 BauGB), welche parallel zur frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB) durchgeführt wurde, hat in der Zeit vom 22.08.2024 bis 24.09.2024 stattgefunden. Über die eingegangenen Stellungnahmen wurde in der Sitzung des Gemeinderates am 22.10.2024 abgewogen und der Billigungs- und Auslegungsbeschluss gefasst.
Die Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 2 BauGB) zum Entwurf des Bebauungsplanes in der neuen Planfassung vom 22.10.2024 hat in der Zeit vom 31.01.2025 bis 06.03.2025 stattgefunden. Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 2 BauGB) zum Vorentwurf des Bebauungsplans in der Fassung vom 22.10.2024 hat vom 31.01.2025 bis 06.03.2025 stattgefunden. Das Ergebnis dieses Verfahrens, bei dem 40 Behörden bzw. Träger öffentlicher Belange beteiligt wurden, lautet wie folgt:
Beteiligung der Behörden bzw. der Träger öffentlicher Belange
Von 23 Stellen ging kein Rücklauf ein.
13 Stellen hatten keinen Einwand zum Vorhaben.
Von 4 Stellen gingen Stellungnahmen ein, welche nachfolgend behandelt werden.
Öffentlichkeitsbeteiligung
Seitens der Beteiligung der Öffentlichkeit wurden keine Stellungnahmen abgegeben.
STELLUNGNAHMEN DER BEHÖRDEN UND TRÄGER ÖFFENTLICHER BELANGE
DB AG, DB Immobilien vom 18.02.2025
Die Hinweise unserer Stellungnahme (Az.: TOEB-BY-24-189080) vom 23.09.2024 wurden leider nicht alle übernommen. Um die Sicherheit der Angrenzer zur Bahnstrecke sowie die Sicherheit des Bahnbetriebs zu gewährleisten, bitten wir Sie, noch folgende Hinweise unter „IV HINWEISE DURCH TEXT“ - „7. Bahnanlagen“ aufzunehmen:
„Die benachbarten Streckengleise sind mit Oberleitung überspannt. Bei den Arbeiten sind die Schutzabstände zu den spannungsführenden Teilen der Oberleitungsanlage nach DIN VDE 0105, DIN VDE 0115 und DIN VDE 0210 einzuhalten. Der Mindestabstand zu spannungsführenden Teilen von 3,00 m darf während der Bauausführung und auf Dauer nicht unterschritten werden.
Von Standflächen, die von Personen betreten werden dürfen, sind die Mindestabstände zu spannungsführenden Teilen der Oberleitungsanlage nach DIN EN 50121*VDE 0115 und EN 50122-1 einzuhalten.
Baumaschinen, die im 4 m-Bereich der Bahn-Oberleitung (15 000 Volt) arbeiten, sind bahnzuerden. Davon betroffen sind auch Baumaschinen, die sich zwar außerhalb des Gefahrenbereiches befinden, deren Ausleger bzw. Anhängelast sich aber in den Gefahrenbereich der Ober- und Speiseleitung bewegen können.
Die Einfriedung ist innerhalb eines Bereiches von 4,00 m von mit Oberleitung bespannten Gleisen (gemessen von Gleismitte bis zur Einfriedung) gemäß DB-Richtlinie 997.0204 (20) mit Kunststoffbeschichtung und bahngeerdetem Prelldraht zu versehen.
Die erforderlich werdende Bahnerdung ist mind. 3 Wochen vor Baubeginn beim zuständigen Netzbezirk (Oberleitungsanlagen) schriftlich zu bestellen.
Anfallende Abwässer u. Oberflächenwässer dürfen nicht auf Bahngelände geleitet werden. Sie sind ordnungsgemäß in die öffentliche Kanalisation abzuleiten. Einer Versickerung in Gleisnähe kann nicht zugestimmt werden.
Beleuchtungsanlagen von Parkplätzen, Wegen, Werbung und dergleichen sowie Solar- und Photovoltaikanlagen, sind blendfrei zum Bahnbetriebsgelände hin zu gestalten. Sie sind in ihrer Farbgebung und Strahlrichtung so anzuordnen, dass jegliche Signalverwechslung und Blendwirkung ausgeschlossen ist. Sollte sich nach der Inbetriebnahme eine Blendung herausstellen, so sind vom Bauherrn entsprechende Abschirmungen anzubringen.
Auf ausreichende Zufahrt- / Zugangsmöglichkeiten zu den verbleibenden Gleisanlagen ist zu achten, speziell im Störungsfall und für Inspektionen & Instandhaltungsmaßnahmen.“
Wir bitten um informative Berücksichtigung des BAHNPROJEKT BRENNER-NORDZULAUF; hierzu anbei einen Lageplan zur informativen Beachtung.
Bei der Bepflanzung ist im östlichen Teilbereich die Tunnellage (siehe Planauszug) zu berücksichtigen. Auf Baumpflanzungen in diesem Bereich verzichten bzw. flachwurzelnde Baumarten verwenden.
Die Baufelder 01+02, insbesondere das Baufeld 02, liegen im unmittelbaren Nahbereich der geplanten Tunnel der Neubaustrecke. Betroffenheiten im Bau- und Endzustand durch Erschütterungen können erst im Genehmigungsverfahren der neuen Eisenbahnstrecke abschließend beurteilt werden.
Wir bitten um direkte Detailabstimmung, sobald die Planungen beginnen, z. B. für das Feuerwehrhaus.
Wir bitten Sie, uns die Abwägungsergebnisse und den Satzungsbeschluss zu gegebener Zeit zuzusenden und an weiteren Verfahren zu beteiligen.
Für Rückfragen zu diesem Schreiben, bitten wir Sie, unsere Allgemeine Mail-Adresse zu benutzen. Bitte geben Sie bei Rückfragen immer unser Aktenzeichen an.
Abwägung
Die seitens der DB AG genannten Hinweise bezüglich der von den Bahnanlagen ausgehenden Gefahren und Emissionen sowie der erforderlichen Maßnahmen während der Bauphasen wurden zusammenfassend in den Hinweisen zum Bebauungsplan aufgenommen. Dabei wird allgemein auch auf die Baustelleneinrichtung und -betrieb eingegangen. Ergänzungen sind bezüglich Entwässerungs- und Beleuchtungsanlagen im Nahbereich sowie des Freihaltens von Zufahrten notwendig, die derzeit nicht thematisiert werden.
Die Planungen zum Brennerbasistunnel werden zur Kenntnis genommen. Die Trasse führt unterhalb eines bestehenden Zimmereibetriebs durch, der im Rahmen der Planungen der DB ebenso wie die westlich davon geplanten neuen Gebäude zu berücksichtigen sind. Soweit bekannt wird der Tunnel deutlich tiefer als der durchwurzelbare Raum im Boden situiert werden. Zudem liegt einiger bereits vorhandener Baumbestand im Trassenbereich.
Bei der entsprechenden Tiefe ist eine Gefährdung der Tunnelanlage durch Bäume und Gebäude nicht zu erwarten. Da derzeit keine konkrete Planung seitens der Bahn vorliegen, wird die vorliegende Planung diesbezüglich ohne Änderung weitergeführt.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Hinweise werden entsprechend des Abwägungsvorschlags ergänzt.
Abstimmungsergebnis:
EBA vom 14.02.2025
Die Belange des Eisenbahn-Bundesamtes werden von dem Bebauungsplan berührt. In diesem Zusammenhang weise ich auf das Großprojekt „Brenner-Nordzulauf, ABS/NBS 36 München – Rosenheim – Kiefersfelden – Grenze D/A (-Kufstein)“ hin. Dabei handelt es sich um ein Projekt des Bedarfsplans für Bundesschienenwege (Anlage zu § 1 BSWAG). Ausweislich der Planunterlagen liegt der gegenständliche Planumgriff in unmittelbarer Nähe des Plangebietes der ausgewählten Untertunnelungsvariante.
Sofern dies nicht ohnehin veranlasst worden sein sollte, wird daher die Beteiligung der Infrastrukturbetreiberin über die Deutsche Bahn AG, DB Immobilien,
Barthstraße 12, 80339 München (Kompetenzteam Baurecht: KTB.Muenchen@deutschebahn.com) als Trägerin öffentlicher Belange empfohlen.
Denn das Eisenbahn-Bundesamt prüft nicht die Vereinbarkeit Ihrer Planungen aus Sicht der Betreiber der Eisenbahnbetriebsanlagen.
Abwägung
Die DB Immobilien wurde am Verfahren beteiligt. Auf die vorangegangene Abwägung deren Stellungnahme wird verwiesen.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis:
Landratsamt Rosenheim, SG Planungsrecht vom 06.03.2025
Aufgrund der Änderung der BayBO durch das Erste Modernisierungsgesetz Bayern ist die Rechtsgrundlage für Regelungen zur Größe, Beschaffenheit, Ausstattung und Zuwegung von Stellplätzen weggefallen. Festsetzung 5.2.1 ist daher nicht mehr möglich.
Regelungen zur Grünordnung sind nur noch im Falle städtebaulicher Begründetheit nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB zulässig, nicht mehr jedoch zur Gestaltung der Freiflächen von Baugrundstücken (Änderung Art. 81 Abs. 1 Nr. 5 BayBO). Die Festsetzungen III 6.1 könnten evtl. noch als städtebaulich bedingtes Trenngrün zwischen unterschiedlichen Quartiersnutzungen gerechtfertigt sein.
Ohne Rechtsgrundlage sind jedoch III 9.1 und 9.2. (Abgrabungen, Auffüllungen, Mauern).
Abwägung
Stellplätze
In Ziffer 5.2.1 wird die Gestaltung der Stellplätze geregelt, was so keine rechtliche Grundlage mehr in der BayBO findet. Ein Verweis auf die Stellplatzsatzung der Gemeinde ist möglich, wenn diese die bestehende Satzung bis zum 30.09.25 anpasst, bei der die Höchstzahlen der neuen Anlage zur Garagen- und Stellplatzverordnung nicht überschritten werden. Dann gilt die kommunale Satzung als Ganzes weiter, also auch die dort formulierten Vorgaben zur Durchgrünung, wasserdurchlässigen Ausbildung der Stellplätze etc.
Da die Gemeinde beabsichtigt, diese Stellplatzsatzung anzupassen, könnte hier eine dynamische Festsetzung auf die Satzung eingefügt werden. Dann würde hier zunächst noch die alte Satzung (durch Übergangsfrist) und dann die neue Satzung mit der Gültigkeit über den 30.09.25 hinaus gelten.
Grünordnung
Das Erfordernis für eine Durchgrünung eines Baugebiets darf nicht mehr allein auf gestalterischen Ansprüchen gründen. Im vorliegenden Fall dient die Baumpflanzung zwar auch der räumlichen Gliederung bzw. gestalterischen Einbindung der Gebäude, die geplante Festsetzung von Grünflächen dient aber auch dem Vorhalten von Sickerflächen und Trittsteinhabitaten im besiedelten Bereich. Die Begründung ist diesbezüglich zu ergänzen.
Aufschüttungen / Abgrabungen
Konkreten Vorgaben zur Gestaltung von Böschungen (statt Mauern) oder Geländesprüngen fehlt die Rechtsgrundlage. Durch die Festsetzung des Höhenbezugspunkts für die Situierung der Fußbodenhöhen im Erdgeschoss ist allerdings indirekt auch die Geländemodellierung geregelt, da ja ein Anschluss an die Erschließungsstraßen erfolgen muss. Die Festsetzungen 9.1 und 9.2 müssen entfallen.
Beschluss:
Festsetzung 5.2 wird dahingehend geändert, dass auf die kommunale Satzung bzw. die DIN verwiesen wird.
Die städtebaulichen, ökologischen und klimatischen Gründe für die geplante Durchgrünung werden in der Begründung weiter ausgeführt.
Die Festsetzung Ziffer 9.1 und 9.2 entfällt.
Abstimmungsergebnis:
Landratsamt Rosenheim, SG Immissionsschutz vom 06.03.2025
Im Gutachten (accon) werden Beurteilungspegel bis 66 dB(A) tags und bis 67 dB(A) nachts an den bereits bestehenden Wohngebäuden (Rosenheimer Straße 124 a, Flurnummer 168/6) und bis 69 dB(A) tags und bis 67 dB(A) nachts im Bereich des als Mischgebiet festzusetzenden Planungsgebiets berechnet.
Innerhalb des Bereichs, der als Gewerbegebiet festzusetzen ist, betragen die Beurteilungspegel bis 76 dB(A) tags und bis 77 dB(A) nachts.
Die Lärmbelastung ist hier von so hoher Intensität, dass sie sich dem Grad der Gesundheitsgefährdung nähert (tags im MI) bzw. diesen gar erreicht und überschreitet (nachts im MI sowie tags und nachts im GE), somit greifen verfassungsrechtliche Schutzanforderungen.
Der Staat ist verpflichtet, durch sein Verhalten nicht die Gesundheit des Einzelnen zu verletzen; demgemäß dürfen Lärmbeeinträchtigungen nicht zu einer Gesamtbelastung führen, die eine Gesundheitsgefährdung darstellt. Der aus grundrechtlicher Sicht kritische Wert beginnt in Wohngebieten bei einer Gesamtbelastung oberhalb der Werte von 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts. Für Gebiete, die auch dem Wohnen dienen, liegt die verfassungsrechtliche Zumutbarkeitsschwelle bei Mittelungspegeln von 70 - 75 dB(A) tags.
In der näheren Umgebung befinden sich bereits Wohngebäude, die einen ähnlichen Abstand zur Bahnlinie bzw. zur Staatsstraße aufweisen, wie die gegenständliche Bauleitplanung.
Bei den herrschenden Außenpegeln ist die Möglichkeit einer noch angemessenen Nutzung, sowohl der Außenwohnbereiche als auch der Räume im Gebäude, ohne entsprechende Schallschutzmaßnahmen nicht gewahrt. Die vorliegende Planung enthält entsprechende Festsetzungen zum Schallschutz der Räume im Gebäude und der Außenwohnbereiche; um Gesundheitsgefahren abzuwehren ist die Umsetzung der Schallschutzmaßnahmen zwingend notwendig.
Das Spielfeld und die Mehrzweckhalle an der privaten Grundschule wurden in der schalltechnischen Berechnung nicht berücksichtigt (Flurnummer 80 und 80/4). Hier ist zu klären, welche Nutzung hier tatsächlich vorliegt bzw. ob diese in der Folge für die gegenständliche Planung relevant sein kann (vgl. Stellungnahmen vom 23.09.2024).
Abwägung
Emissionen, die aus den Spiel- und Sportanlagen der östlich angrenzenden Schule ergehen, wurden im Rahmen des Schallschutzgutachtens nicht berücksichtigt, da diese Anlagen ausschließlich für die Ausübung des Schulsports genutzt werden. Die schalltechnische Beurteilung von Sportanlagen hat nach der 18.BImSchV zu erfolgen, jedoch nicht, wenn die Anlage dem Schulsport oder der Durchführung von Sportstudiengängen dient. Des Weiteren ist zu beachten, dass hinsichtlich des Aufenthalts von Kindern im Freien eine Beurteilung differenziert zu betrachten ist. Nach § 22 BImSchG sind Geräuscheinwirkungen, welche von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen, wie beispielsweise Ballspielplätzen, durch Kinder hervorgerufen werden, im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung. Bei der Beurteilung der Geräuscheinwirkungen dürfen Immissionsgrenz- und Richtwerte nicht herangezogen werden. Aus diesen Gründen erfolgte keine schalltechnische Beurteilung der Schulsportanlagen.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird nicht veranlasst / Die Begründung wird ergänzt.
Abstimmungsergebnis:
