Für das Gebiet Südlich der Carl-Hagen-Straße, in dem an die Freizeitanlage Hocheck unmittelbar angrenzenden Bereich, wurde in der Sitzung des Gemeinderates am 27.10.2020 der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 45 „Südlich der Carl-Hagen-Straße" gefasst.
Es werden folgende Planungsziele angestrebt:
- Lösung des Nutzungskonflikts und Ordnung der bestehenden Gemengelage zwischen der Freizeitanlage ,,Hocheck", insbesondere auf den Grundstücken Flst.-Nrn.231, der gewerblichen Nutzung auf dem Grundstück Flst.-Nr. 232 und der anschließenden Wohnbebauung;
- Verbesserung der Verkehrssituation im Plangebiet und den anschließenden Grundstücken;
- Sicherung des Hochwasserschutzes am Röthenbach
In der Sitzung des Gemeinderates am 20.12.2022 wurde der Billigungs- und Auslegungsbeschluss gefasst und die Verwaltung beauftragt, die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und Träger öffentlicher Belange durchzuführen.
In der heutigen Sitzung werden die Beschlussvorschläge verlesen, daraufhin wird zu den jeweils einzelnen Abwägungen abgestimmt. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und Träger öffentlicher Belange fand im Zeitraum von 13.07.2023 bis 16.08.2023 statt.
Das Ergebnis dieses Verfahrens, bei dem 37 Behörden bzw. Träger öffentlicher Belange beteiligt wurden, lautet wie folgt:
Beteiligung der Behörden bzw. der Träger öffentlicher Belange
Von 17 Stellen ging kein Rücklauf ein.
10 Stellen hatten keinen Einwand zum Vorhaben.
Von 10 Stellen gingen Stellungnahmen ein, welche nachfolgend behandelt werden.
Öffentlichkeitsbeteiligung
Seitens der Beteiligung der Öffentlichkeit wurden zwei Stellungnahmen abgegeben.
Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange
Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten vom 10.08.2023
Hinweis: Bei der künftigen Nutzung des Flurstücks 232/1 mit der Zweckbestimmung „Sport und Freizeit“ ist die Nähe zum aufwachsendem Wald des Flurstücks 229/0 bezüglich Baumwurf und Astbruch zu beachten.
Abwägung
Das Waldstück südlich des genannten Grundstücks ist derzeit noch sehr jung. Aufgrund der Nähe zur Seilbahntrasse wird das Gebiet ohnehin regelmäßig durchforstet, um eine ausreichende Standsicherheit zu gewährleisten. Die regelmäßige Pflege kommt auch der Nutzung auf dem Nachbargrundstück zu Gute. Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung des Bebauungsplans ist nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis:
DB AG – DB Immobilien vom 18.07.2023
Gegen die o.g. Bauleitplanung bestehen bei Beachtung und Einhaltung der nachfolgenden Bedingungen/Auflagen und Hinweise aus Sicht der DB AG und ihrer Konzernunternehmen keine Bedenken.
Durch den Eisenbahnbetrieb und die Erhaltung der Bahnanlagen entstehen Emissionen (insbesondere Luft- und Körperschall, Abgase, Funkenflug, Abriebe z.B. durch Bremsstäube, elektrische Beeinflussungen durch magnetische Felder etc.), die zu Immissionen an benachbarter Bebauung führen können. Eventuell erforderliche Schutzmaßnahmen gegen diese Einwirkungen aus dem Bahnbetrieb sind gegebenenfalls in der Bauleitplanung festzusetzen.
Künftige Aus- und Umbaumaßnahmen sowie notwendige Maßnahmen zur Instandhaltung und dem Unterhalt, im Zusammenhang mit dem Eisenbahnbetrieb, sind der Deutschen Bahn AG weiterhin zweifelsfrei und ohne Einschränkungen im öffentlichen Interesse zu gewahren.
Abwägung
Die Bahnlinie verläuft in ca. 570 m Luftlinie östlich des Planungsgebiets. Dazwischen liegen Wohngebiete, Straßen und Grünflächen. Eine Beeinträchtigung des Bahnbetriebs in Folge von Baumaßnahmen im Geltungsbereichs sind demnach ausgeschlossen.
Im Rahmen der Schalltechnischen Untersuchung zum nicht weiter verfolgten Bebauungsplan Nr. 42 Carl-Hagen-Straße von Möhler+Partner, 2018 wurden die Verkehrsgeräusche aus dem Schienenverkehr untersucht:
Wie die Karten aus der Lärmkartierung des Eisenbahnbundesamts zeigen, wurden in der Nacht Lärmeinwirkungen von 45 bzw. 55 dBA im Umgriff der Hocheckbahn erreicht (gelbe Färbung in der unteren Abbildung). Dies entspricht den Orientierungswerten der DIN18005 für ein WA in der Nachtzeit. Die Gutachter führen daraufhin folgende Bewertung der Situation auf:
„Entsprechend der Systematik der DIN 18005 können zudem Überschreitungen der Orientierungswerte des Beiblatts 1 in gewissem Rahmen mit sonstigen städtebaulichen Belangen abgewogen werden, wobei die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV [5] i.d.R. einen gewichtigen Hinweis dafür darstellt, dass einer Abwägung keine grundsätzlichen schalltechnischen Gesichtspunkte entgegenstehen und (noch) gesunde Wohn- und ggf. Arbeitsverhältnisse vorliegen. Die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV betragen für Wohngebiete (WA und WR) 59/49 dB(A) und für Dorfgebiete (MD) 64/54 dB(A) Tag/Nacht.“
Es wurde davon ausgegangen, dass durch die Verkehrsgeräusche (auch der BAB) keine erheblichen Belastungen im Untersuchungsgebiet bedingt werden, zumal passiver Schallschutz an den Außenbauteilen ausreichend Schutz bieten könne.
In wie weit aufgrund sonstiger Lärmeinwirkungen Maßnahmen zum Schallschutz erforderlich werden, ist im Rahmen einer neuen Schalltechnischen Untersuchung zu prüfen (vgl. Abwägung zur Stellungnahme des LRA SG Immissionsschutz).
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis:
Landesamt für Umwelt, Abt. Geogefahren vom 16.08.2023
Die Gefahrenhinweiskarte des Bayerischen Landesamts für Umwelt weist für den Südteil des Planungsgebiets die potenzielle Gefahr von Steinschlag/Blockschlag aus.
Der Gefahrenhinweisbereich ist das Ergebnis einer Modellierung im Übersichtsmaßstab 1:25:000. In dem Bereich existiert eine offenbar künstlich angelegte Steilböschung. Potenziell betroffen sind der südliche Bereich ,,Freizeit und Sport" sowie ein Tell des ,,Baufeld 01". Ob am konkreten Ort eine Steinschlaggefährdung besteht, kann nur durch einen einschlägig erfahrenen Gutachter festgestellt werden.
Von einer Neubebauung im sturzgefährdeten Bereich wird von uns grundsätzlich abgeraten. Für bestehende Bauten werden je nach konkreter Gefährdungslage Schutzmaßnahmen angeraten. Auch Freizeiteinrichtungen erhöhen die Aufenthaltswahrscheinlichkeit von Personen im Gefahrenbereich und damit das Schadensrisiko.
Es wird dringend empfohlen, die tatsächliche Gefährdung durch einen einschlägig erfahrenen Gutachter prüfen zu lassen und ggf. die Nutzung anzupassen. Ausführlichere Informationen zur Gefahrenhinweiskarte und zu Georisk-Objekten finden Sie unter: www. umweltatlas. bayern.de > Standortauskunft> Geogefahren.
Zu den örtlich und regional zu vertretenden Belangen des Naturschutzes, der Landschaftspflege und des technischen Umweltschutzes verweisen wir auf die Stellungnahmen des Landratsamtes Rosenheim (Untere Naturschutzbehörde und Untere Immissionsschutzbehörde). Die Belange der Wasserwirtschaft und des vorsorgenden Bodenschutzes werden vom Wasserwirtschaftsamt Rosenheim wahrgenommen. Diese Stellen beraten wir bei besonderem fachspezifischem Klärungsbedarf im Einzelfall.
Abwägung
Die Gefahrenhinweiskarten weisen in folgenden Bereichen Gefährdungen durch Steinschlag/Blockschlag mit und ohne Walddämpfung auf:
Abb. 1 Auszug aus dem BayernAtlas Thema Naturgefahren, Stand 10.2023
Im Bereich der künstlich angelegten Steilböschung an der Hocheckbahn (Rutsche) befindet sich eine Hangsicherung (Steinschlagnetze). Diese wird regelmäßig gewartet, so dass von diesem Bereich kein Risiko für die unterliegenden Nutzungen besteht.
Das Risikogebiet westlich des Planungsgebiets liegt südlich des Hocheckgrabens. Das Gelände ist hier nordostexponiert und weist einen jungen Laubmischwald auf. Im Unterhang ist eine Verbauung mit Wasserbausteinen, die das Gelände gegenüber dem Fußweg abstützt. Der Jungwald wird zur Stabilität regelmäßig durchforstet, dadurch wird die Gefährdung verringert. Zwischen dem Hangfuß und der nächsten Bebauung liegt zudem der Hocheckgraben sowie die Straße.
Die seitens des LfU genannten Behörden wurden am Verfahren beteiligt.
Beschluss:
Die Gefahrenbereiche, der aktuelle Zustand und die derzeitig vorhandenen Maßnahmen zur Vermeidung sind im Umweltbericht mit aufzunehmen.
Abstimmungsergebnis:
Landratsamt Rosenheim, SG Bauleitplanung vom 08.08.2023
Das LRA macht folgende bauplanungsrechtliche Anmerkungen zum Vorentwurf:
zur Festsetzung 1.1.1 (Art der Nutzung):
Eine bauplanungsrechtliche Zweckbestimmung ist mit dem Einrichtungs- und Ortsbegriff „Freizeitgebiet Hocheck" nicht gegeben. Die Zweckbestimmung wäre mit z.B. Freizeit- und Sportanlagen ausreichend und zutreffend beschrieben.
Ein Erholungsgebiet (sh. § 10 BauNVO) liegt hier nicht vor, da diese Gebiete Beherbergung vorsehen. Die Art der zulässigen Nutzungen im Sondergebiet ist ausreichend definiert.
Letzter Satz redaktionell ,,Wohen"
zur Festsetzung 1.2.4 (Wandhöhe):
Der untere Höhenlagebezugspunkt ist noch bestandsunabhängig konkret festzusetzen.
zur Festsetzung 5.1 (Abgrabungen und Aufschüttungen)
Für Abgrabungen und Aufschüttungen, die ausnahmsweise zugelassen werden können, ist für die Anwendbarkeit des § 31 Abs. 1 BauGB in Einzelfall, neben der Art auch der Umfang (z.B. Maximalmaß) des Ausnahmetatbestands festzusetzen.
Gestaltung
Der Planentwurf verzichtet offensichtlich bewusst auf eigene Baugestaltungsanforderungen.
Abwägung
zur Festsetzung 1.1.1 (Art der Nutzung):
Die Festsetzung wird redaktionell angepasst in ein „Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Freizeit und Sportanlagen““ gemäß § 11 BauNVO.
zur Festsetzung 1.2.4 (Wandhöhe):
Die Vermessung der Bezugshöhen ist bereits in Auftrag gegeben und wird in den Entwurf eingearbeitet.
zur Festsetzung 5.1 (Abgrabungen und Aufschüttungen)
Je nach geplanter Nachnutzung im Bereich des westlichen Grundstücks Fl.-Nr. 232/1 werden hier ggf. zur Errichtung von Freizeit- oder Sportanlagen Aufschüttungen oder Abgrabungen erforderlich. Hierzu liegen derzeit keine konkreten Angaben vor. Aufgrund der nur vergleichsweise geringen Größe und unter Berücksichtigung der umliegenden Bebauung erscheint hier allerdings eine Aufschüttung von mehr als 2 bis 3m für nicht verträglich umsetzbar. Ebenso ist eine Abgrabung auch zur Vermeidung von „Badewanneneffekten“ (Tiefpunkte mit sich sammelnden Niederschlagswasser) nicht zielführend. Auf Abgrabungen kann ggf. verzichtet werden und Aufschüttungen nur bis zu 2,50m ausnahmsweise zugelassen werden.
Gestaltung
Ohne nähere Festsetzung gilt die Ortsgestaltungssatzung. Folgende Abweichungen davon sind bereits im Gebäudebestand vorhanden:
§ 3: Gestaltung von Gebäuden:
(3) Dachform: die Talstation hat ein Pultdach
(5) Die Talstation hat ein Blechdach.
(6) Kellergeschoss vom Stüberl liegt frei.
§ 6: Parkplatz: Größe ca. 900 m² ohne Gliederung und Begrünung.
Es wird deshalb empfohlen, die Ortsgestaltungssatzung für den Geltungsbereich des Bebauungsplans auszuschließen und stattdessen folgende wesentliche Festsetzungen zur Gestaltung aufzunehmen.
„Im Geltungsbereich des Bebauungsplans findet die Satzung über die Gestaltung des Orts., Straßen- und Landschaftsbilds der Gemeinde Oberaudorf keine Anwendung. Für die Gestaltung sind nachfolgende Festsetzungen des Bebauungsplans maßgeblich.
Dachgestaltung: Zulässig sind Satteldächer mit einer Dachneigung zwischen 18 und 30° sowie Pultdächer mit einer Dachneigung zwischen 5° und 10°. Die Dächer der Hauptgebäude müssen einen Mindestdachüberstand von allseits 0,60m aufweisen. Für Nebengebäude und Freizeitanlagen können abweichende Dachformen zugelassen werden.
Fassadengestaltung: Außenwände sind zu verputzen oder mit Holz zu gestalten. Grelle Farbanstriche sind unzulässig.
Werbeanlagen: Werbeanlagen dürfen nur an Stätten der Leistung angebracht werden. Diese dürfen nur an Fassaden, an der Freizeitanlage selbst oder im Bereich der Felswand angebracht werden. Freistehende Werbeanlagen sind im Geltungsbereich mit Ausnahme von Fahnenmasten unzulässig.“
Beschluss:
Die Festsetzung zur Art der Nutzung wird wie vom LRA vorgeschlagen, redaktionell angepasst.
Die Bezugspunkte für die Bemessung der Wandhöhe werden nach Vorliegen der Vermessung in die Planunterlagen nachgetragen.
Die Anwendung der OGS wird für den Geltungsbereich ausgeschlossen und stattdessen die in der Abwägung vorgeschlagenen Festsetzungen zur Gestaltung ergänzt.
Abstimmungsergebnis:
Landratsamt Rosenheim, SG Immissionsschutz vom 20.07.2023
1. Wohnnutzung
Für die Wohnnutzung innerhalb des Plangebiets ist gegenüber Geräuschimmissionen die Schutzwürdigkeit zu definieren und zu begründen (z.B. Baufeld 2 entsprechend einem „Ml“ oder bei Betriebsleiterwohnungen auch als „GE“).
2. Nutzung der Grünfläche (Fl.-Nr. 232/1)
Im Rahmen der Nutzungsaufnahme bzw. Errichtung von Anlagen auf der Grünflache (Flurnummer 232/1) können im Einzelfall weitergehende Prüfungen und evtl. Maßnahmen erforderlich werden (Prüfung der Schutzansprüche gegenüber Sport-, Gewerbe- oder Straßenverkehrslärm innerhalb und außerhalb des Planungsgebiets).
3. Gastwirtschaft
Problematisch könnte sich die gegenständliche Planung auf den Betriebsumfang der Freizeitanlagen und der Gastwirtschaft „Wildbachstüberl" auswirken:
Der Bebauungsplan Nr. 42 „Carl-Hagen-Straße" („WB“) ist bisher nicht in Kraft getreten, bzw. die Planung wurde nicht weiterverfolgt. Für die Schutzwürdigkeit einzelner Wohnbauvorhaben im Umfeld (z.B. nördlich der Carl-Hagen-Straße) wurde daher im Rahmen der Baugenehmigungen von der tatsächlichen Nutzung des gesamten Bereichs als Mischgebiet („Ml“) ausgegangen (Wohngebäude, Gastwirtschaft, Parkplatze, Seilbahn, Freizeitanlagen).
Durch die gegenständliche Planung würde diese Gesamtbetrachtung entfallen und somit wären die Bereiche nördlich der Carl-Hagen-Straße und westlich der Schützenstraße separat zu betrachten. Die tatsächliche Nutzung dieser nicht überplanten Gebiete könnte dann z.B. einem Wohngebiet („WA“) entsprechen. Die Einhaltung der einschlägigen Immissionsrichtwerte für die Nachtzeit für z.B. ein „WA“ wäre aufgrund der Nähe der angrenzenden Wohngebäude zu den betrieblichen Anlagen (z.B. Parkplatz der Gastwirtschaft „Wildbachstüberl“, Präparation der Skipisten) nicht sicher gewährleistet. In der Folge könnten Betriebseinschränkungen zur Nachtzeit erforderlich werden.
Hinweis:
Die Geräuschproblematik in Bezug auf die Beschneiung und Präparation der Skipisten zur Nachtzeit ist bereits jetzt an mehreren bestehenden Wohngebäuden vorhanden (siehe schalltechnische Untersuchungen des Ingenieurbüros Möhler + Partner zum Bebauungsplanverfahren Nr. 42 „Carl-Hagen-Straße", Bericht-Nr. 700-5812 vom 10.11.2018, Plan S. 22 und Tabelle 5. 26 in Verbindung mit Plan S. 36
Abwägung
Problematisch ist gemäß den Aussagen des LRA, dass durch die Festsetzung eines Sondergebiets im Planungsgebiet, die hier liegenden gewerblichen Betriebe nicht mehr in die Bewertung der Nutzungsart in den umliegenden Wohngebieten an der Carl-Hagen-Straße maßgeblich sind. Damit entfällt in der benachbarten Siedlung ggf. der Mischgebietscharakter (bzw. eines Besonderen Wohngebiets) und die Anforderungen an den Schallschutz steigen auf das Niveau für Allgemeine Wohngebiete.
Das seitens des LRA genannten Schallschutzgutachten von Möhler+Partner kommt in der Summe zu dem Ergebnis, dass bei der im Jahr 2018 geplanten Festsetzung von Besonderen und Allgemeinen Wohngebieten sowie eines Dorfgebiets im Umgriff der Carl-Hagen-Straße sowie der nördlich angrenzenden Siedlungsflächen keine immissionsschutzrechtlichen Konflikte bzw. Verschlechterungen der aktuellen schalltechnischen Situation zu erwarten wäre. Im Rahmen des Gutachtens wurden Vorschläge zur Vermeidung formuliert.
Es wird empfohlen, eine Stellungnahme des Gutachters einzuholen, wie sich die schalltechnische Situation durch die nun geplante Ausweisung eines Sondergebiets verändert bzw. neu zu bewerten wäre und in wie weit Betriebseinschränkungen zu erwarten wären.
Je nach Planungsstand kann dabei auch die Umnutzung auf der Fl.-Nr. 232/1 berücksichtigt werden. Alternativ wäre ggf. im Rahmen des Bauantrags nachzuweisen, dass die dem Gebietscharakter zulässigen, maßgeblichen immissionsschutzrechtlichen Orientierungs-/Grenzwerte eingehalten werden.
Seitens des Gutachters sollte zudem die Wohnnutzung sowie deren Schutzwürdigkeit im Bereich des Wildbachstüberls berücksichtigt werden, um entsprechende Festsetzungen ergänzen zu können.
Beschlussvorschlag:
Die Verwaltung wird beauftragt, eine schalltechnische Untersuchung zu veranlassen mit dem Hinweis, den Untersuchungsbereich und demzufolge auch den Planungsbereich evtl. zu erweitern. Die Ergebnisse sind in den Planunterlagen nachzuführen.
Abstimmungsergebnis:
Landratsamt Rosenheim, SG Brandschutz vom 03.08.2023
Grundsätzlich bestehen keine Einwände.
Dennoch bitten wir den notwendigen Löschwasserbedarf, im Besonderen den Abstand der 1. Löschwasserentnahmestelle zum jeweiligen Objekt sowie die Leistungsfähigkeit (Grundschutz 48 cbm/h) zu beachten.
Sofern der 2. Rettungsweg in den Objekten über Leitern der Feuerwehr sichergestellt werden muss und die Oberkante der Brüstung von den zum Anleitern bestimmter Fenster oder anderen Stellen mehr als 8 m über der Geländeoberfläche liegt, wäre der Einsatz eines Hubrettungsfahrzeugs notwendig, welches in der Gemeinde Oberaudorf nicht innerhalb der Hilfsfrist zur Verfügung steht. Der 2. Rettungsweg wäre somit baulich auszuführen.
Die Planungshilfen zur Bauleitplanung wurden der Vollständigkeit halber dieser Stellungnahme beigefügt. Mit dieser Stellungnahme werden nur die Belange der Feuerwehr im abwehrenden Brandschutz angesprochen. Es werden keine Aussagen zum baulichen Brandschutz getätigt.
Abwägung
Das Planungsgebiet ist bereits vollständig erschlossen. Der Bebauungsplan zielt vorrangig auf die Bestandssicherung sowie die Nachnutzung des Grundstücks mit der derzeitigen Bauruine ab. Sämtliche Brandschutzauflagen wurden im Rahmen der Genehmigungsverfahren der Hocheckbahn berücksichtigt und erfüllt. Rettungswege sind über den Parkplatz möglich. Die Zufahrten weisen ausreichende Breiten für Rettungsfahrzeuge auf.
Hydranten liegen in der Carl-Hagen-Straße vor. Der Löschwasserbedarf ist ausreichend verfügbar. In der Begründung ist in Kapitel 4.5 bereits ein Kapitel zu den Rettungswegen vorhanden.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis:
Landratsamt Rosenheim, SG Untere Naturschutzbehörde vom 20.07.2023
Die UNB hat folgende Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit, zu der sie auch Vorschläge zur Überwindung wie folgt mitteilt:
Artenschutz
Im Umweltbericht werden unterschiedliche Tierarten und Maßnahmen beschrieben und Untersuchungen werden für die Zeit des Baubeginns vorgeschlagen. Das korrekte Vorgehen erfordert jetzt in der Bauleitplanung eine Relevanzprüfung durch eine fachkundige Person. Sollte bereits bekannt sein, dass dort geschützte Tier- und Pflanzenarten vorkommen, kann auch direkt eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP) erfolgen.
Die Ergebnisse sind mit der uNB abzustimmen und das weitere Vorgehen ist dann festzulegen um artenschutzrechtliche Verbotstatbestände ausschließen zu können.
Rodungen
Unvermeidbare Rodungen sind nur in der Zeit vom 1. Oktober bis 28. Februar durchzuführen. Der Text in der Planung "Die Gehölze auf 232/1 dürfen nur zwischen 30.09. und 01.03. entfernt werden" - ist zu korrigieren.
Durchgrünung der Grünfläche
Es wird von einer Festsetzung einer Grünfläche zwischen Carl-Hagen-Straße und Röthenbach beschrieben - - hier sollte eine konkrete Breite benannt werden.
Auf Flurnummer 232/1 wird mangels konkreter Neuplanung noch keine Grünordnung festgesetzt. Es sollte jedoch ein bestimmter Prozentsatz an Pflanzungen festgesetzt werden, um den Eingriff in das Landschaftsbild zu minimieren. Das Grundstück liegt am Ortsrand. Beispielsweise kann festgesetzt werden, dass nur heimische Gehölze verwendet werden und 25% der Fläche des Grundstücks zu bepflanzen sind, davon Anteil Bäume 30%, Anteil Sträucher 70%).
Parkplatz
Der Parkplatz auf Fl.-Nr. 231/0, der das Grundstück vollständig versiegelt wird nicht dargestellt - weder im Flächennutzungsplan, noch im Bebauungsplan.
Abwägung
Artenschutz
Es wird empfohlen, eine artenschutzrechtliche Relevanzpüfung anhand der vorliegenden Lebensraumstrukturen zu veranlassen. Eine saP ist zu dieser Jahreszeit nicht möglich. Maßnahmen zur Vermeidung können dann mit der UNB abgestimmt und die derzeit vorgeschlagenen Festsetzungen zum Artenschutz angepasst werden.
Rodung:
Die Rodungszeiträume sind redaktionell anzupassen.
Durchgrünung
Die Grünflächen entlang des Röthenbachs sind planzeichnerisch festgesetzt und liegen innerhalb einer eigenen Flurnummer nördlich des Grabens. Sie umfassen die dortigen Wiesensäume, die im Norden durch die Straße und im Süden durch den Graben begrenzt werden. Die Festsetzung einer Mindestgröße ist hier nicht zielführend, da Veränderungen aufgrund der Platzverhältnisse nicht möglich sind. Die Breite des „grünen Flurstücks“ ist sehr inhomogen. Eine Bemaßung ist hier nicht erforderlich.
Welche Durchgrünungsmaßnahmen im Bereich der neuen Grünfläche auf der Fl.-Nr. 232/1 konkret für die geplante Nutzung funktional sinnvoll sind, kann derzeit nicht abschließend bewertet werden. Grundsätzlich erscheint eine gewisse Anpflanzung von Sträuchern jedoch aufgrund der Ortsrandsituation sinnvoll. Da der Waldrand in unmittelbarer Nähe liegt und eine Überschirmung der vergleichsweise kleinen Fläche mit Großbäumen ggf. durch Laubabwurf / Kronenaufbau die Nutzungsmöglichkeiten einschränkt, wird eine zwingende Festsetzung von Baumpflanzungen zum aktuellen Planungsstand nicht empfohlen. Die Pflanzung von heimischen Sträuchern in den Randbereichen erscheint dagegen bei jeglicher Nutzungsart möglich und aus landschafts- und ortsplanerischer Sicht sinnvoll. Die Anpflanzung von Bäumen kann im Rahmen der Detailplanung für das Grundstück auf freiwilliger Basis durch die Gemeinde erfolgen.
Parkplatz
Der Parkplatz vor der Talstation wurde bisher nicht in der Planzeichnung dargestellt. Dies kann analog zu den Parkbuchten nördlich vom Bach ergänzt werden. Eine Durchgrünung der Fläche ist aufgrund des Winterbetriebs mit Winterdienst nicht möglich.
Beschluss:
Artenschutz:
Die Verwaltung wird beauftragt, eine artenschutzrechtliche Relevanzprüfung für den Abbruch des Bestandsgebäudes auf der Fl.-Nr. 232/1 zu veranlassen. Die Ergebnisse und ggf. vorzusehende Maßnahmen zur Vermeidung sind nach Abstimmung mit der UNB in die Planunterlagen einzuarbeiten.
Rodungszeitraum
Die Angaben in der Begründung sind redaktionell anzupassen.
Durchgrünung
In der Grünordnung wird folgende Festsetzung aufgenommen:
„Die festgesetzte Grünfläche im Umgriff der Fl.-Nr. 232/1 und angrenzend ist zu mindestens 25% der Fläche mit heimischen Straucharten zu bepflanzen. Für alle Pflanzungen ist gebietsheimisches Pflanzgut zu verwenden.“
Parkplatz
Der Parkplatz wird in die Planzeichnung aufgenommen. Die Parkplatzflächen werden entsprechend der aktuellen Widmung als öffentliche Verkehrsflächen festgesetzt.
Abstimmungsergebnis:
Regierung von Oberbayern, vom 17.07.2023
Die Planung wird erläutert und wie folgt bewertet:
Berührte Belange:
Tourismus
Gem. Regionalplan Südostoberbayern B VI I G kommt in allen Teilen der Region dem Tourismus und der Erholung eine besondere Bedeutung zu. Zur Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit des Tourismus soll das Angebot weiter verbessert, aktualisiert und saisonal stärker ausgeglichen werden.
Die geplante Sicherung und Ordnung der bestehenden Freizeiteinrichtungen entspricht diesem regionalplanerischen Grundsatz.
Ergebnis
Die o.g. Bauleitplanung steht den Erfordernissen der Raumordnung nicht entgegen.
Abwägung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis:
Telekom vom 07.08.2023
Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) - als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 125 Abs. 1 TKG - hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o. g. Planung nehmen wir wie folgt Stellung:
Im Geltungsbereich befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom, die durch die geplanten Baumaßnahmen möglicherweise berührt werden (siehe Bestandsplan in der Anlage - dieser dient nur der Information und verliert nach 14 Tagen seine Gültigkeit). Wir bitten Sie, bei der Planung und Bauausführung darauf zu achten, dass diese Linien nicht verändert werden müssen bzw. beschädigt werden.
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das "Merkblatt Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle" der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 2013 - siehe hier u. a. Abschnitt 6 - zu beachten. Wir bitten sicherzustellen, dass durch Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert werden.
Abwägung
Im Bebauungsplan ist bereits ein entsprechender Hinweis zu vorhandenen Leitungstrassen enthalten. Dieser sollte noch um die Berücksichtigung notwendiger Schutzzonen bei Baumpflanzungen ergänzt werden.
Beschluss:
Hinweis Nr. 13 wird wie folgt ergänzt: „Bei Baumpflanzungen im Nahbereich von Leitungstrassen sind die entsprechenden Schutzzonen zu berücksichtigen.“
Abstimmungsergebnis:
Vodafone vom 02.08.2023
Wir teilen Ihnen mit, dass die Vodafone GmbH / Vodafone Deutschland GmbH gegen die von Ihnen geplante Maßnahme keine Einwände geltend macht.
In Ihrem Planbereich befinden sich Telekommunikationsanlagen unseres Unternehmens. Bei objektkonkreten Bauvorhaben im Plangebiet werden wir dazu eine Stellungnahme mit entsprechender Auskunft über unseren vorhandenen Leitungsbestand abgeben.
Abwägung
Es wird auf die Abwägung der Stellungnahme der Telekom verwiesen. Hinweise zu bestehenden Leitungstrassen sind im Bebauungsplan enthalten. Eine Planänderung wird nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis:
Landratsamt Rosenheim, SG Wasserrecht vom 16.08.2023
Einwendungen bzw. sonstige Fachliche Empfehlungen
Das Baugebiet liegt teilweise im gem. § 76 Abs.3 WHG i.V.ni. Art 47 BayWG vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiet des Auerbach bei einem hundertjährlichen Hochwasserabfluss (HQ 100) -Bekanntmachung nach Art. 47 Abs. 2 Satz 1 BayWG, im Amtsblatt Nr. 35 vom 24.09.2021 des Landkreises Rosenheim-.
Gemäß § 78 Abs. 4 Satz 1 und Abs. 8 WHG ist die Errichtung oder Erweiterung baulicher Anlagen in einem vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiet verboten. Abweichend kann nach § 78 Abs. 5 und 8 WHG eine Genehmigung im Einzelfall erteilt werden, wenn
1. das Vorhaben
a) die Hochwasserrückhaltung nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt und der Verlust von verlorengehendem Rückhalteraum umfang-, funktions- und zeitgleich ausgeglichen wird,
b) den Wasserstand und den Abfluss bei Hochwasser nicht nachteilig verändert,
c) den bestehenden Hochwasserschutz nicht beeinträchtigt und
d) hochwasserangepasst ausgeführt wird oder
2. die nachteiligen Auswirkungen durch Nebenbestimmungen ausgeglichen werden können. Bei Baumaßnahmen im vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiet ist eine Ausnahmegenehmigung beim Landratsamt Rosenheim, Sachgebiet Wasserrecht, zu beantragen. Die geplanten baulichen Maßnahmen zum Schutz vor Eindringen von Grund- und Niederschlagswasser sind in den Antragsunterlagen darzustellen. Zu den gelten die sonstigen Schutzvorschriften für Überschwemmungsgebiete nach § 78a WHO, die Regelung des § 78c WHG für Heizölverbraucheranlagen sowie die Regelungen der Verordnung über Anlagen zum Umgang mit Wasser gefährdenden Stoffen (AwSV).
Das Baugebiet liegt teilweise in einem Risikogebiet für extreme Hochwasserereignisse. In Risikogebieten ist die Errichtung neuer Ölheizungen nach § 78b und § 78c Abs. 2 und 3 Satz 2 WHO seit dem 05.01.2018 verboten.
Wir weisen nochmals darauf hin, dass die bestehende Überbauung des Röthenbachs im Bereich des Grundstucks FI.-Nr. 232, Gemarkung und Gemeinde Oberaudorf, ursächlich ist für mögliche Ausuferungen des Röthenbachs in Richtung der nördlich gelegenen bebauten Grundstucke bei einem hundertjährlichen Hochwasser (HQ 100 )(sh. vorläufige Sicherung des Überschwemmungsgebiets).
Wir empfehlen daher, im Zuge der Aufstellung des Bebauungsplanes zu prüfen, ob die 1970 vom Landratsamt genehmigte Überbauung noch benötigt wird.
Abwägung
Im vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiet sind keine Baumaßnahmen vorgesehen, hier sind keine Baufelder festgesetzt. Das HQ Extremgebiet reicht in das Baufeld 02 hinein. Hier greift das Baurecht nur die Bestandsbebauung auf.
Sollten im Rahmen der konkreteren Überplanung der neuen Grünfläche auf der Fl.-Nr. 232/1 Maßnahmen am Ufer des Röthenbachs erforderlich werden, ist das WWA einzubinden und eventuelle wasserrechtliche Genehmigungen zu prüfen.
Die lange Überbauung des Röthenbachs auf der Höhe von Fl.-Nr. 232 wird seitens der Gemeinde kritisch gesehen. Es liegt aber eine rechtsgültige wasserrechtliche Genehmigung vor. Für den Bebauungsplan kann eine „wenn-dann“ Klausel eingefügt werden:
„Die Überfahrung ist zulässig, solange die wasserrechtliche Genehmigung vorliegt. Sollten diese nicht mehr gelten, sind die Überfahrungen zurückzubauen.“
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen, eine Planänderung wird nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis:
Stellungnahmen der Öffentlichkeit
Stellungnahme Anlieger 01 vom 14.08.2023
Lärmschutz
Der aufgestellte Bebauungsplan umfasst keine Regelungen bezüglich des Lärmschutzes zum überplanten Sport- und Freizeitgebiet gegenüber der zu schützenden Wohnbebauung nördlich der Carl-Hagen-Str. (Immissionsrichtwerte gem. TA Lärm WA; Tag 06:00-22:00 Uhr 55-60dBA Nacht 22:00-06:00 Uhr 40dBA). Da insbesondere in der Winternutzung in den vergangenen Jahren sowohl aus dem Gastronomiebetrieb „Hirschalm“ und den Betriebsabläufen der Bergbahn die Immissionsrichtwerte regelmäßig nachts um bis zu 30dBA Überschritten wurden, wären hier durchaus Regelungen bezgl. der Schallemissionen aus dem betrachtetem Gebiet und deren zeitlicher Lage hinsichtlich einer künftigen Nutzung zielführend.
Ferner werden der Zu- und Abstrom insbesondere als Straßenverkehr über die Zu- bzw. Ablaufstraßen derzeit nicht weiter betrachtet. Hier gab es zwar Bestrebungen der Gemeinde Oberaudorf im Rahmen der Änderung des Bebauungsplanes ,,nördlich der Carl-Hagen-Str.", dazu ist aktuell jedoch kein Sachstand bekannt, bzw. werden die Bestrebungen nicht weiterverfolgt. Da die Planungen zum Verkehrsaufkommen integral zu sehen sind, wäre eine Betrachtung über die Systemgrenzen des aufgestellten Bebauungsplans notwendig.
Hochwasserschutz
Zu den beiden Zielsetzungen der Aufstellung des Bebauungsplanes neben dem Flächennutzungsplan, einerseits den Konflikt mit der Anwohnerschaft zu lösen, andererseits zur Verbesserung des Hochwasserschutzes ,,Röthenbach" ist den Planunterlagen zugehörigen Schriftstücken inhaltlich nichts zu entnehmen. Gibt es hier weiter Vorhaben, welche sich nicht aus den Unterlagen erkennen lassen?
Abwägung
Lärmschutz
In diesem Zusammenhang ist auf die Abwägung der Stellungnahme des Landratsamts Rosenheim, SG Immissionsschutz zu verweisen. Konkrete Maßnahmen können erst nach Vorliegen der schalltechnischen Stellungnahme vorgesehen werden. Die Planunterlagen werden entsprechend fortgeschrieben und im Rahmen des Hauptverfahrens öffentlich zugänglich sein.
Hochwasserschutz
Derzeit sind innerhalb des Planungsgebiets keine Hochwasserschutzmaßnahmen vorgesehen. Die geplanten Verbesserungen zielen hier vorrangig darauf ab, die Überfahrten über den Bach zu begrenzen, um unnötige Gefahrenstellen für Verklausungen zu vermeiden.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird nicht veranlasst. Auf den vorangegangenen Beschluss zur Stellungnahme der Unteren Immissionsschutzbehörde wird verwiesen.
Abstimmungsergebnis:
Stellungnahme Anlieger 02 vom 14.08.2023
In einem Gespräch mit Dr. Matthias Bernhardt, unserem Bürgermeister, habe ich diesem auf seine Nachfrage gesagt, dass ich in nächster Zeit keine Baumaßnahmen plane. Da ich jedoch nunmehr in einem Alter bin, wo ich an die Übergabe meiner Immobilie an meine Nachfolger denke und diese eher zu einem Umbau in mehrere Wohneinheiten mit Gewerbe tendieren, sollen diese alle Möglichkeiten haben und nicht durch ein besonderes Sondergebiet behindert werden.
Zudem war auf meinem Grundstück schon zu Zeiten meiner Großeltern immer ein Wohnhaus (wurde 1922/23 gebaut, da gab es noch keinen Sessellift), an das meine Eltern 1965/66 ein weiteres Wohnhaus mit Gewerbeflächen im Erdgeschoss angebaut haben. (Es war nie nur eine Gastronomie mit Betriebsleiterwohnung!) Dafür fordere ich Bestandsschutz!
Einer Änderung von dem besonderen Wohngebiet zu einem besonderen Sondergebiet bedarf es nicht.
Noch ein paar Zeilen zu dem Gutachten von Prof. Dr. Ulrike Probstl-Haider und Dipl.-Ing. Belinda Reiser.
In Nr. 3.1 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan steht:
„Nachdem im Planungsgebiet die Wohnnutzung nunmehr allerdings nur eine sehr untergeordnete Rolle spielt (nur Betriebsleiterwohnungen)"
Dies ist, wie ich oben bereits ausgeführt habe komplett falsch, da seit 1922 immer vor allem Wohnnutzung vorlag und es sich bei der im Gutachten unter „Gastronomie“ genannten Bebauung um ein Wohnhaus mit Gastronomie und Beherbergungsbetrieb handelt, welches einer anderen rechtlichen Würdigung unterliegt.
In Nr. 5.3.3 Schutzgut Wasser steht:
„Durch die Verrohrungen zur Überfahrt auf der Höhe der Gaststätte am Hocheckbahn-Parkplatz kommt es bei Starkregen zum Rückstau, so dass das Wasser nach Norden ausbricht und über die dort leicht abgesenkten Flächen nach Osten und dann Östlich der Kreuzung zur Schützenstraße wieder in das Bachbett zurückfließt."
Wenn die Damen mit Anliegern gesprochen hätten, dann hätten sie erfahren, dass das unwahr ist. Vor genau 30 Jahren ist der Röthenbach einmal an dieser Stelle ausgebrochen, aber nicht durch Starkregen, sondern durch viele lange bearbeitete Baumstämme die vom Bach mitgeführt wurden und zum größten Teil sogar bis zur nächsten Brücke weiter transportiert wurden. Alle Starkregenfälle nimmt der Röthenbach mühelos auf.
„Bei HQ Extremhochwasser ist im Bereich vom Gasthofmit Überflutungstiefen bis 0,5m zurechnen, direkt am Röthenbach können je nach Gelände auch Tiefen von 2-4m anstehen."
Es wäre interessant zu wissen, wo die Damen 2-4 m Tiefe herbekommen!
In Nr. 5.3.6 Schutzgut Menschliche Gesundheit steht:
„ERHOLUNGSEIGNUNG Das Planungsgebiet weist als Ausgangspunkt für verschiedene Freizeitangebote (Seilbahn für Wandern, Skifahren und Oberaudorfer Flieger, Sommerrodelbahn, Rutsche) ganzjährig eine hohe Eignung für die anlagebezogene Erholung auf. Ohne die Planung würde sich an diesem Zustand zunächst keine Änderung ergeben."
Warum will man dann was ändern?
Abwägung
Zur Wohnnutzung
Im Haus Nr. 9 befinden sich aktuell 2 Wohneinheiten und 1 gewerblicher Betrieb (Gastronomie und Beherbergung). Die Wohnnutzung stellt hier im Vergleich zur Freizeitnutzung eine untergeordnete Nutzungsart dar, soll aber entsprechend des Bestands weiter zulässig sein. Eine Begrenzung der zulässigen Wohneinheiten wurde im Bebauungsplan bisher nicht festgesetzt, auch nicht, dass nur Betriebsleiterwohnungen zugelassen werden.
Um immissionsschutzrechtliche Konflikte in der Zukunft zu vermeiden, soll die Wohnnutzung im direkten Umgriff der Bergbahn allerdings nicht weiter gefördert werden. In wie weit hier konkrete Festsetzungen in Folge der schalltechnischen Untersuchung erforderlich werden, ist noch zu prüfen (vgl. Abwägung und Beschluss zur Stellungnahme der Unteren Immissionsschutzbehörde). Wie bereits vorab beschrieben, werden sämtliche Untersuchungsergebnisse in die Planunterlagen eingearbeitet und im Rahmen des Hauptverfahrens erneut der Öffentlichkeit zur Einsicht bereitgestellt.
In der zulässigen Nutzung ist die Beherbergung mit aufzunehmen.
Hochwassergefährdung
Die seitens des Anliegers zitierten Angaben aus dem Umweltbericht wurden dem BayernAtlas Thema Naturgefahren bzw. aus dem UmweltAtlas entnommen. Dort sind auch die möglichen Überschwemmungstiefen angegeben. Diese werden anhand von Topographie, Einzugsgebiet etc. ermittelt und stellen den Zustand bei Extremhochwasser vor. Seitens des WWA wird angeregt, auch die Daten des HQ Extrems in den Planunterlagen nachrichtlich darzustellen, da in Folge des Klimawandels eine Häufung von Starkregenereignissen zu erwarten ist.
Zur Erholungseignung
Im Umweltbericht ist gemäß dem Leitfaden des Ministeriums zunächst der Ausgangzustand zu beschreiben und was ohne die Planung passieren würde. Dies ist eine Standardformulierung. Im vorliegenden Fall tritt ohne den Bebauungsplan in Bezug auf die Freizeitnutzung (isoliert betrachtet, da im vorliegenden Kapitel nur dieses Thema behandelt wird) keine unmittelbare Veränderung der derzeitigen Situation (also hohe Eignung für die anlagenbezogene Erholung bleibt, weil dies ja auch das Ziel ist) auf. Langfristig erscheint allerdings die ungeklärte Nachnutzung der Fl.-Nr. 232/1 konfliktträchtig auch für die Erholungsnutzung, so dass hierzu ein Regelungsbedarf besteht.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. In der Begründung wird die konkrete Anzahl der vorliegenden Wohneinheiten im Planungsgebiet nachrichtlich dargelegt. Nach Vorliegen der schalltechnischen Stellungnahme werden konkrete Maßnahmen zur Vermeidung geprüft und in den Unterlagen ergänzt. Dabei wird auch die vorhandene Wohnnutzung berücksichtigt, die weiterhin zulässig sein soll. Eine Erweiterung der Wohnnutzung wird allerdings nicht vorgesehen.
Für das Baufeld 02 ist zudem die Beherbergung als zulässige Nutzungsart zu ergänzen.
Abstimmungsergebnis:
