1. Das Gemeinderatsmitglied Benno Fürbeck verlässt den Sitzungsbereich und nimmt aufgrund persönlicher Beteiligung nach Art. 49 Abs. 1 Gemeindeordnung nicht an der Beratung und Abstimmung zu diesem Tagesordnungspunkt teil.
2. Der Gemeinderat von Oberaudorf hat in seiner Sitzung am 22.02.2022 die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 46 „Gschwendtner Feld“ beschlossen. Ziel und Zweck der Planung ist die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zur Sicherung der Nahversorgung der Gemeinde Oberaudorf. Um einen effektiven Ablauf der Sitzung zu gewährleisten, weist die Verwaltung darauf hin, dass der vorrangige Gegenstand der heutigen Sitzung die Optimierung der Planung im Sinne einer sinnvollen Einarbeitung der eingegangenen Stellungnahmen ist, über das Pro und Contra der Planung wurde bereits eingehend beraten, entsprechende Abstimmungsergebnisse liegen vor (vgl. GR Beschlüsse 11.03.2021, 20.05.2021 und 22.02.2022). Vorrangiges Planungsziel ist die baulich-räumliche Gestaltung des Gebietes sowie die bauliche Innenentwicklung. Der Geltungsbereich umfasst eine Teilfläche von ca. 1,39 ha des südlich der Geigelsteinstraße situierten Grundstückes Fl.Nr. 364, Gemarkung Oberaudorf.
Das Verfahren zur Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. 46 „Gschwendtner Feld“ wird parallel zur 3. Änderung des Flächennutzungsplans durchgeführt.
Die Verwaltung wurde beauftragt, aufgrund des § 2 Abs. 1 BauGB die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 46 „Gschwendtner Feld“ bekannt zu geben und die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und Träger öffentlicher Belange durchzuführen. Herr Rechtsanwalt Johannes Mohr von der beauftragten Kanzlei Böhm Mohr Kleiner & Partner wird in der heutigen Sitzung die Abwägungsvorschläge vorstellen und ggf. erläutern. Die Beschlussvorschläge werden verlesen und daraufhin wird zu den jeweils einzelnen Abwägungen abgestimmt.
Das Ergebnis dieses Verfahrens, bei dem 40 Behörden bzw. Träger öffentlicher Belange beteiligt wurden, lautet wie folgt:
Beteiligung der Behörden bzw. der Träger öffentlicher Belange
Von 23 Stellen ging kein Rücklauf ein.
3 Stellen hatten keinen Einwand zum Vorhaben.
Von 14 Stellen gingen Stellungnahmen ein, welche nachfolgend behandelt werden.
Öffentlichkeitsbeteiligung
Von Seiten der Öffentlichkeit gingen zwei Stellungnahmen ein.
STELLUNGNAHMEN DER BEHÖRDEN UND TRÄGER ÖFFENTLICHER BELANGE
1. Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten vom 25.07.2022
Es besteht weder aus landwirtschaftlicher noch aus forstwirtschaftlicher Sicht Einwendungen. Jedoch wird darauf hingewiesen, dass das Planungsgebiet eine Fläche von ca. 3 ha. umfasst. Die Fläche wurde bisher als Mähweide genutzt. Die Bodengüte liegt in diesem Bereich bei einer Grünlandzahl von 64. Das höchste Ertragspotential liegt bei 100, der Landkreisdurchschnitt liegt bei 41. Somit wird der landwirtschaftlichen Nutzung ein überdurchschnittlicher Ertragsgrund entzogen.
Sachbericht und Abwägung
Die gegenständliche Fläche ist bereits vollständig von Bebauung umgeben. Die Fläche eignet sich bestens, um eine zentrale und wohnortnahe Nahversorgung mit Gütern des tägl. Bedarfs sicherzustellen.
Beschluss:
Die Anmerkung des Amtes für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten wird zur Kenntnis genommen.
Eine Änderung des Bebauungsplanentwurfs erfolgt nicht.
Abstimmungsergebnis:
2. Bayerischer Bauernverband vom 20.07.2022
Es wird nach Rücksprache mit dem Ortsverband aus landwirtschaftlicher Sicht wie folgt Stellung genommen:
Der Flächenverbrauch geht leider ungebremst weiter, in Bayern sind es ca. 12 ha pro Tag. Diese Flächen gehen durch Bebauung und Versiegelung endgültig verloren, nicht nur als Fläche für die Produktion von Nahrungsmitteln, sondern auch als Versickerungsfläche und als Lebensraum für Tiere und Pflanzen.
Für die land- und forstwirtschaftlichen Betriebe im engeren und auch weiteren Umfeld des geplanten Projekts stellt der Flächenverbrauch ein großes Problem dar. Durch den Verbrauch von Projekt- und Ausgleichsflächen entstehen nicht absehbare, agrarstrukturelle Verschlechterungen für die dort ansässigen Betriebe.
Im Gemeindegebiet sind landwirtschaftliche Flächen stark nachgefragt. Einige heimische Landwirte bekommen benötigte Pachtflächen nicht, obwohl es in Oberaudorf selbst nur mehr wenige aktive Landwirte gibt. Die Gründe hierfür sind vielschichtig:
• Aufgrund der knapper werdenden Nutzfläche steigt der Pacht- und Kaufpreis immens. Betriebe, die auf landwirtschaftliche Nutzflächen angewiesen sind, um einerseits bestimmte gesetzliche Anforderungen (z.B. Düngeverordnung) zu erfüllen und andererseits das nötige betriebliche Wachstum gewährleisten zu können, kommen im engeren und weiteren Umgriffs auf Grund der hohen Preise nur erschwert zu Ersatz- bzw. Pachtflächen und sind u. U. Sogar in Ihrer Existenz bedroht.
• Speziell in Ihrer Gemeinde werden landwirtschaftliche Flächen im großen Stil von Spekulanten zu hohen Preisen aufgekauft.
• Im angrenzenden Tirol führt starke Bautätigkeit zu unvernünftigen Reinvestitionszwängen in landwirtschaftliche Grundstücke. Diese werden auch in Oberaudorf und den Nachbargemeinden getätigt. Auch am Pachtmarkt treten die österreichischen Landwirte mit teils überzogenen Preisgeboten auf.
Daraus folgt, dass aktuell jede landwirtschaftliche Fläche fehlt, da nicht ausreichend Flächen für die bestehenden Betriebe vorhanden sind.
Auch aus ökologischer Sicht ist diese Art der Planung unverständlich. Daraus erwächst
• die Verschärfung der Hochwasserproblematik durch übermäßige Flächenversiegelung
• die Zerstörung eines wertvollen Grünlandlebensraumes
• die fehlende Kühlwirkung der Grünlandvegetation
• und der Abtrag von wertvollem Mutterboden
Dies sind nur einige der vielen ökologischen Probleme, die sich durch die Bebauung ergeben.
Einen neuen wichtigen Aspekt im Zeitalter des Klimawandels stellt die Tatsache dar, dass Äcker und Wiesen CO2 in großen Mengen speichern können, während eine bebaute und versiegelte Fläche dies nicht kann. Bei geschätzt 6% Humusgehalt sind auf einem Hektar Grünland mindestens 300t CO2 Äquivalent als wertvoller Humus gespeichert. Dieses CO2 wird bei Bodenabtrag größtenteils klimaschädlich freigesetzt. Die Wiederverfüllung des Humus an anderer Stelle kann hier nur wenig Abhilfe schaffen.
Es erscheint unrealistisch, dass die verlorenen ökologischen Funktionen auf den Ausgleichsflächen wieder neu geschaffen werden können.
Im Ort und im bisherigen Gewerbegebiet sind ausreichende Flächen vorhanden, die für einen innovativeren, kleinräumigeren Einzelhandel geeignet wären. Diese Chancen sollten genutzt werden, bevor landwirtschaftliche Flächen zerstört werden.
In Oberaudorf entwickelt sich durch das Engagement von mehreren Bauernfamilien gerade eine hochwertige Direktvermarktung von regionalen Lebensmitteln, die auch die Existenz der Betriebe sichert. Diese Entwicklung sollte im Hinblick auf eventuelle Nachhaltigkeitsziele des Ortes selbst und für die Erhaltung und Etablierung eines hochwertigen, nachhaltigen Tourismus gestärkt werden. Durch den geplanten Vollsortimenter wird dieser neu entstehende hochwertigere Vermarktungszweig geschwächt, da Vollsortimenter die Nachfrage nach hochwertigen, regionalen Lebensmitteln mit eigenen Produkten besetzten und wenig Interesse an einer erfolgreichen Zusammenarbeit mit Landwirten vor Ort haben.
Die Nutzung und Bewirtschaftung der unmittelbar angrenzenden landwirtschaftlichen Fläche muss uneingeschränkt möglich sein. Die Zufahrt ist nur noch über den südlichen Bereich von der Tiroler Straße aus möglich. Hier müsste gewährleistet sein, dass die Zufahrt auch nicht durch parkende Autos behindert wird. Bitte beachten Sie bei der Planung – sofern an dem Projekt festgehalten wird, dass durch den fortschreitenden Strukturwandel die Maschinen in der Landwirtschaft immer größer werden und ausreichend breite Verkehrswege da sein müssen, sowie Fahrbahnverengungen und Straßenhindernisse möglichst zu verhindern sind.
Wir regen an, für etwaigen arten- und naturschutzrechtlichen Ausgleich zuvorderst auf die Möglichkeiten produktionsintegrierter Kompensationsmaßnahmen zurückzugreifen. Für eine diesbezügliche Beratung steht Ihnen auch gerne die Bayerische KulturLandStiftung in München zur Verfügung.
Die großflächige eingeschossige Bebauung mit groß dimensioniertem Parkplatz vernachlässigt aus landwirtschaftlicher Sicht vollständig den sorgsamen Umgang mit der Ressource Boden.
Hier wird übermäßig viel Fläche versiegelt. Nach § 1 a BauGB soll mit Grund und Boden sparsam und schonend umgegangen werden. Landwirtschaftlich genutzte Flächen sollen nur in unbedingt notwendigen Umfang umgenutzt werden. Auch soll nach § 1 V 3 die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen.
Es wird die eingeschossige Planung mit dem großflächigen Parkplatz in Oberaudorf abgelehnt.
Sachbericht und Abwägung
Der Flächenverbrauch ist ein wichtiges und sensibles Thema; allerdings kann der Hinweis auf diesen nicht generell die konkrete Beschäftigung mit der aktuell geplanten Veränderung / Bebauung / Weiterentwicklung ersetzen. Die Gemeinde Oberaudorf sieht in der Versorgung ihrer Bevölkerung mit Dingen des täglichen Bedarfs wie Lebensmitteln und Drogeriewaren eine wichtige Aufgabe, der sie Priorität einräumt. Probleme, welche z.B. die Düngeverordnung oder die Bodenspekulation von Tiroler Nachbarn aufwerfen, können nicht auf Ebene eines gemeindlichen Bebauungsplans gelöst werden. Auch können in einer sozialen Marktwirtschaft landwirtschaftliche Betriebe nicht durch die verschiedenen staatlichen Ebenen (EU, Bund, Land, Kommunen) vollständig vor Konkurrenz geschützt werden, sie stehen im Wettbewerb mit anderen Betrieben und Nutzungen – auch im Wettbewerb um Flächen. Den angesprochenen Belangen des Umweltschutzes wird im Rahmen der Gesetze Rechnung getragen. Entsprechende Berechnungen zum notwendigen Retentionsausgleich wurden durchgeführt, vom WWA Rosenheim geprüft und genehmigt. Versiegelungen werden minimiert (z.B. durch ein intensives Gründach) und ausgeglichen. Der Mutterboden wird z.B. durch § 202 BauGB geschützt, dies wird beim Bau beachtet werden.
Die CO2-Berechnung in der Stellungnahme berücksichtigt nicht bzw. rechnet nicht gegen, wie viel CO2 eingespart wird, wenn die Bürger von Oberaudorf nicht mehr beispielsweise zum Edeka nach Brannenburg fahren.
Beim designierten Betreiber des Vollsortimentslebensmittelmarktes handelt es sich um einen heimischen Kaufmann, welcher auch in seinen anderen Märkten regionale Produkte verkauft. Die Anwesenheit eines Supermarktes schließt im Übrigen nicht die parallele Existenz einer landwirtschaftlichen Direktvermarktung aus. Im Ort gibt es kaufkräftigere und weniger kaufkräftigere Zielgruppen, für die sowohl als auch gesorgt werden sollte.
An der Nutzbarkeit der südlichen Zufahrt zur landwirtschaftlichen Fläche werden keine Änderungen vorgenommen, eine Befahrung ist im Rahmen des bisherigen Umfangs weiterhin möglich.
Für den arten- und naturschutzrechtlichen Ausgleich ist eine Waldfläche vorgesehen. Langfristig ist hier die Entnahme von Bäumen und die Nutzung des gewonnenen Holzes möglich.
Bezüglich der Innenentwicklung kann festgehalten werden, dass das Areal bereits vollständig umbaut ist. Ähnlich große Flächen stehen weiter innerorts auch nicht zur Verfügung. Alternative Flächen für die Ansiedlung eines Vollsortimentsmarktes und einer Drogerie stehen im notwendigen Umfang und in geeigneter zentraler Lage nicht zur Verfügung. Der Bau beispielsweise einer Tiefgarage statt der ebenerdigen Parkplätze würde wg. des Hochwasserschutzes nicht funktionieren, ein Parkdeck würde die Wohn-Nachbarn schalltechnisch und auch bzgl. der Gebäudehöhe mit entsprechenden Sichteinschränkungen beeinträchtigen. Ebenfalls würden die Betreiber in dieser Lage den Betrieb einer Tiefgarage mangels Kundenakzeptanz ablehnen.
Beschluss:
Die Einwände des Bayerischen Bauernverbands werden zur Kenntnis genommen.
Eine Änderung des Bebauungsplanentwurfs erfolgt nicht.
Abstimmungsergebnis:
3. DB Services Immobilien GmbH vom 28.07.2022
Es wird darauf hingewiesen, dass bei Beachtung und Einhaltung der nachfolgenden Bedingungen/Auflagen und Hinweise aus Sicht der DB AG und ihrer Konzernunternehmen keine Bedenken bestehen.
Durch das Vorhaben dürfen die Sicherheit und die Leichtigkeit des Eisenbahnverkehres auf der angrenzenden Bahnstrecke nicht gefährdet oder gestört werden.
Die Eisenbahnen sind nach dem Allgemeinen Eisenbahngesetz verpflichtet, ihren Betrieb sicher zu führen und die Eisenbahnstruktur sicher zu bauen und in einem betriebssicheren Zustand zu halten (§ 4 Absatz 3 Allgemeines Eisenbahngesetz – AEG).
Durch die Inhalte, Festlegungen und Zielsetzungen der Bauleitplanung dürfen der gewöhnliche Betrieb der bahnbetriebsnotwendigen Anlagen einschließlich der Maßnahmen zur Wartung und Instandhaltung sowie Maßnahmen zu Umbau, Erneuerung oder ggf. notwendiger Erweiterungen keinesfalls verzögert, behindert oder beeinträchtigt werden.
Durch den Eisenbahnbetrieb und die Erhaltung der Bahnanlagen entstehen Emissionen (insbesondere Luft- und Körperschall, Abgase, Funkenflug, Abriebe z.B. durch Bremsstäube, elektrische Beeinflussungen durch magnetische Felder etc.), die zu Immissionen an benachbarter Bebauung führen können.
Eventuell erforderliche Schutzmaßnahmen gegen diese Einwirkungen aus dem Bahnbetrieb sind gegebenenfalls in der Bauleitplanung festzusetzen.
Künftige Aus- und Umbaumaßnahmen sowie notwendige Maßnahmen zur Instandhaltung und dem Unterhalt, im Zusammenhang mit dem Eisenbahnbetrieb, sind der Deutschen Bahn AG weiterhin zweifelsfrei und ohne Einschränkungen im öffentlichen Interesse zu gewähren.
Es wird darauf verwiesen, dass Dach-, Oberflächen- und sonstige Abwässer grundsätzlich nicht auf oder über Bahngrund abgeleitet werden dürfen. Sie sind ordnungsgemäß in die öffentliche Kanalisation abzuleiten. Einer Versickerung in Gleisnähe kann nicht zugestimmt werden.
Werden, bedingt durch die Ausweisung neuer Baugebiete (o.Ä.) Kreuzungen von Bahnstrecken mit Kanälen, Wasserleitungen usw. erforderlich, so sind hierfür entsprechende Kreuzungs- bzw. Gestattungsanträge bei der DB AG, DB Immobilien, Region Süd, Barthstraße 12, 830339 München, zu stellen.
Es wird darum gebeten, die Deutsche Bahn AG beim weiteren Verfahren zu beteiligen und zu gegebener Zeit das Abwägungsergebnis zu übersenden.
Sachbericht und Abwägung
Dass durch die Eisenbahn diverse Emissionen entstehen können, haben die Gemeinde und der Betreiber zur Kenntnis genommen. Schutzmaßnahmen gegen entsprechende Emissionen sind am gegenständlichen Projekt nach Prüfung nicht erforderlich. Eine Summenwirkung der Emissionen von Bahn und dem gegenständlichen Projekt auf die gemeinsamen Nachbarn in der Gartenstraße wurde im Schallschutzgutachten nicht untersucht, da eine Irrelevanz des Vorhabens festgestellt wurde.
Dach-Oberflächen und sonstige Abwässer werden ordnungsgemäß eingeleitet bzw. versickert; Bahnflächen sind davon allein schon wegen der Topographie nicht betroffen.
Eine Beeinträchtigung des Bahnverkehrs bzw. der entsprechenden Anlagen durch das gegenständliche Vorhaben ist nach Einschätzung der Verwaltung bzw. der Planer nicht zu erwarten.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Eine Änderung des Bebauungsplanentwurfs erfolgt nicht.
Abstimmungsergebnis:
4. Eisenbahn-Bundesamt vom 04.07.2022
Die Belange des Eisenbahn-Bundesamtes werden von der Planung aufgrund der Lage zur Bahnlinie Nr. 5702 Rosenheim – Kiefersfelden berührt. Bei Beachtung der nachfolgenden Hinweise bestehen allerdings keine Einwände gegen die Planung:
1. Grundsätzlich ist zu beachten, dass durch die Festlegungen im Bebauungsplan der Schienenverkehr und damit auch die Sicherheit des Eisenbahnbetriebes nicht gefährdet werden darf. Bei Baumaßnahmen im Bereich von Bahnanlagen ist deren Standsicherheit und Funktionstüchtigkeit jederzeit zu gewährleisten. Notwendige Maßnahmen zur Unterhaltung, Erneuerung, Rationalisierung und Modernisierung und bestimmungsgemäßen Nutzung des Bestandsnetzes der Eisenbahnen des Bundes dürfen nicht verhindert oder erschwert werden. Für notwendige, bauliche Maßnahmen an den Betriebsanlagen der Bahn ist deren jederzeitige Zugänglichkeit zu gewährleisten. Insbesondere bei Einsatz von Baumaschinen in unmittelbarer Nähe zur Bahnstrecke ist darauf zu achten, dass die Abstandsflächen zur Bahnlinie eingehalten werden und bei Einsatz von Kränen, durch die Betriebsanlagen der Eisenbahn überschwenkt werden, der Aufstellort des Krans sowie das weitere Vorgehen mit der DB Netz AG abgestimmt werden.
2. Bepflanzungen sind so zu wählen, dass keine Beeinträchtigung des Lichtraumprofils der Gleise erfolgen kann. Dies ist insbesondere bei beabsichtigten Grünflächen mit Baumbestand zu beachten.
3. Bei baulichen Eingriffen im Bereich des Bahndammes ist darauf zu achten, dass die Bahnkörperentwässerungsanlagen nicht beeinträchtigt werden.
4. Die vom gewöhnlichen Eisenbahnbetrieb ausgehenden Immissionen insbesondere aus Schall und Erschütterung, aber z.B. auch Elektrosmog, elektrische Strahlung und Funkenflug, sind hinzunehmen. Entsprechende Vorkehrungen zur Bewältigung der Immissionsproblematik sind im Bebauungsplan zu berücksichtigen.
5. Generell ist zu beachten, dass Betriebsanlagen der Eisenbahn des Bundes i. S. d. § 18 Allgemeines Eisenbahngesetz (AEG), zu denen gem. § 4 Abs. 1 Eisenbahn- Bau- und Betriebsordnung (EBO) neben den Schienenwegen auch Grundstücke, Bauwerke und sonstige Einrichtungen gehören, die unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse zur Abwicklung oder Sicherung des Reise- oder Güterverkehrs auf der Schiene erforderlich sind, unter der Fachplanungshoheit des Eisenbahn- Bundesamtes (§ 38 BauGB) stehen.
6. Grundsätzlich gilt für den Übergang von Bahnflächen, die für Bahnbetriebszwecke entbehrlich sind und in die Planungshoheit der Gemeinde übergehen sollen, dass solche Flächen von der Bahnbetriebs-Anlageneigenschaft freizustellen sind (vgl. § 23 AEG). Dies erfolgt durch das Eisenbahn-Bundesamt nach entsprechender Antragstellung durch den Eigentümer oder die zuständige Gemeinde. Das Eisenbahn-Bundesamt verfügt über kein Verzeichnis sämtlicher Bahnbetriebsanlagen. Nach den vorgelegten Unterlagen lässt sich nicht sicher ausschließen, dass der Planumgriff Betriebsanlagen der Eisenbahnen des Bundes bzw. entsprechend gewidmete Flächen einschließen könnte. Ich bitte Sie deshalb, im Rahmen der Beteiligung der Betreiber der Betriebsanlagen (vgl. Hinweis am Ende dieser Stellungnahme) auf diesen Punkt hinzuweisen und diesbezüglich eine Aussage einzuholen.
7. Aufgrund der zum Teil unmittelbar an den Geltungsbereich des Bebauungsplanes angrenzenden Bahnlinie ist die DB Netz AG am Verfahren zu beteiligen.
Es soll darauf geachtet werden, dass das Eisenbahn-Bundesamt nicht die Vereinbarkeit aus Sicht der Betreiber der Eisenbahnbetriebsanlagen und der Bahnstromfernleitungen (DB Netz AG bzw. DB Energie GmbH) prüft. Die Betreiber dieser Anlagen sind möglicher Weise betroffen. Daher werden die gebotenen Beteiligungen empfohlen, sofern sie nicht bereits stattfinden. Dies erfolgt über die Koordinierungsstelle der Deutschen Bahn AG, DB Immobilien, Kompetenzteam Baurecht, Region Süd, Barthstraße 12, 80339 München (ktb.muenchen@deutschebahn.com) Diese Stelle übernimmt die Koordination der jeweils betroffenen Unternehmensbereiche und die Abgabe einer gesamten Stellungnahme für den Konzern der Deutschen Bahn bei Bauleitplanungen.
Sachbericht und Abwägung
Die geforderte Stellungnahme der Betreiber der Eisenbahnbetriebsanlagen und der Bahnstromfernleitungen durch die Koordinierungsstelle DB AG DB Immobilien wurde eingeholt und ist unter dem Punkt 3.3 DB Services Immobilien GmbH zu finden. Unter Beachtung und Einhaltung der aufgeführten Bedingungen/Auflagen und Hinweise besteht aus Sicht der DB AG und ihrer Konzernunternehmen kein Bedenken.
Eine Beeinträchtigung des Bahnverkehrs bzw. der entsprechenden Anlagen durch das gegenständliche Vorhaben ist außerdem nach Einschätzung der Verwaltung bzw. der Planer nicht zu erwarten.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Eine Änderung des Bebauungsplanentwurfs erfolgt nicht.
Abstimmungsergebnis:
5. Handwerkskammer für München und Oberbayern vom 28.07.2022
Die Handwerkskammer München und Oberbayern weist darauf hin, dass die Lage des Planvorhabens gerade noch als integriert bezeichnet werden kann. Die Vergrößerung des Edeka Marktes darf jedoch keinesfalls dazu führen, dass die noch vorhandene kleinteilige Nahversorgungsstrukturen wie Lebensmittelhandwerker gefährdet werden, die sich durch zu starke Kaufkraftabflüsse nicht mehr weiter aufrechterhalten lassen. Damit geht ein erhöhtes Risiko einher, die – besonders mit Blick auf den demographischen Wandel – kleinteiligen Versorgungsstrukturen in fußläufiger Entfernung mit Produkten des täglichen Bedarfs sowie Ausbildungs- und Arbeitsplätze z. V. In den ansässigen Handwerksbetrieben zu verlieren.
Sachbericht und Abwägung
Die Regierung von Oberbayern hat in ihrer Stellungnahme vom 06.07.2022 den Standort als integriert und mit den Erfordernissen der Raumordnung verträglich beurteilt. Bezüglich der Verträglichkeit des Vorhabens existiert auch ein Gutachten des Büros BBE, das den Unterlagen beilag, welches keine akute Gefahr für den Handel erkennen lässt. Die Anmerkungen der Handwerkskammer werden mit der Bürgerinitiative besprochen.
Beschluss:
Die Einwände werden zur Kenntnis genommen.
Eine Änderung des Bebauungsplanentwurfs erfolgt nicht.
Abstimmungsergebnis:
6. Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern vom 18.07.2022
Aus Sicht der IHK für München und Oberbayern ergeben sich aufgrund der vorliegenden baulichen Strukturen und wirtschaftlichen Gegebenheiten keine grundlegenden Anregungen oder Bedenken gegen die vorgelegten Planungen. Auch die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung ist positiv zu bewerten.
Es wird rein vorsorglich darauf hingewiesen, dass für die weitere Ansiedlung von Einzelhandel in diesem Gebiet ein vorausschauendes Einzelhandels-Entwicklungskonzept für die Gemeinde aufzustellen wäre.
Sachbericht und Abwägung
Weitere Ansiedlungen von Handel auf dem Areal sind nicht vorgesehen.
Beschluss:
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Eine Änderung des Bebauungsplanentwurfs erfolgt nicht.
Abstimmungsergebnis:
7. Landratsamt Rosenheim, Bauleitplanung, Schreiben vom 22.07.2022
Bauplanungsrechtlich hängt die Zulässigkeit des Bebauungsplanes von einer Klärung der dazu notwendigen Voraussetzungen des § 78 WHG ab, da neue Baugebiete innerhalb von Flächen eines (vorläufig) festgesetzten Überschwemmungsgebietes grundsätzlich unzulässig sind.
Dieses Thema ist in der bisherigen Planung und seiner Begründung nicht aufgegriffen worden.
Bei genauerer Betrachtung des Planentwurfs und der Begründung fällt auf, dass diese die regelmäßig erforderlichen Anforderungen an einen, auch rechtlicher Überprüfung standhaltenden Bebauungsplan, einhalten dürften. Insbesondere sei die Begründung oberflächig. Leider hat sich bei der Durchsicht ein größerer Katalog an Anmerkungen ergeben (ohne Gewähr auf Vollständigkeit).
Zum Planentwurf:
1. Es ist unklar was in den weißen Streifen innerhalb des Geltungsbereiches festgesetzt wurde. (Erweiterung des Geltungsbereiches nördlich der Geigelsteinstraße, östlich der Röthenbachstraße)?
2. Der Bereich des vorläufig festgesetzten Überschwemmungsgebietes sollte in der Planzeichnung nachrichtlich gekennzeichnet werden.
3. Zu 4.3: Es stellt sich die Frage, weshalb eine geschlossene Bauweise festgesetzt wurde. Diese verlangt zwingend grenzständige Bebauung. Ohne Festsetzung der Bauweise sind die Längenbegrenzungen der offenen Bauweise nicht gegeben.
4. Zu 5.1: Die Wiedergabe der gesetzlich festgelegten Abstandflächenbestimmung ist keine Bebauungsplanfestsetzung.
5. Ein Bebauungsplan legt Flächen verbindlich fest (§ 9 BauGB). Ein (Fuß)weg ohne Standortbindung ist daher keine ‚Festsetzung‘ einer Verkehrsfläche.
6. Zu 6.2: Die Reduzierung der üblichen Stellplatzpflicht ist mit einer einfachen Wahrscheinlichkeitsüberlegung (Verbundeffekt) zum Nutzungsverhalten der Besucher begründet. Ob diese zutreffend ist, kann durchaus fraglich sein und ein Mangel an Stellplätze auftreten.
7. Zu 9.7: Hier dürfte nicht die ‚Erstpflanzung‘, sondern der Fall einer Ersatzpflanzung gemeint sein.
8. Zu 9.10: Ist eine stets gültige gesetzliche Regelung und keine Bebauungsplanfestsetzung.
9. Zu 11.1: Die Anforderung von schalltechnischen Untersuchungen zum Bauantrag, ist keine Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB.
10. B 1.1 ist eine sehr unbestimmte Anforderung an den Baukörper. Es wird die Frage gestellt, was die Farbgebung mit der ‚Gestalt‘ des Baukörpers zu tun hat. Farbwirkungen wären bei Dach- und Fassadengestaltung zu regeln.
11. Punkt B 2.5 ‚sollte‘ ist keine verbindliche Anforderung und daher ohne rechtliche Wirkung.
12. Zu B 5.1: Es gibt keine öffentlich rechtliche Rechtsgrundlage für einen Planungs- oder Nutzungszwang.
Zur Begründung:
Redaktionelle Hinweise (nur beispielhaft) zur allgemein oberflächlichen und rechtlich ungenau formulierten Begründung. Diese wiederholt in weiten Teilen nur die textlichen und zeichnerischen Festsetzungen, Hinweise und gültige gesetzliche Regelungen. Erläuternde allgemein verständliche Angaben zu den Auswirkungen der Planung und Wirkungen einzelner Festsetzungen, den Gründen und Ergebnissen der eingeholten Gutachten, fehlen hingegen weitgehend.
Zu Punkt 2: „Entwicklung aus dem FNP und der rechtsgültige FNP zeigt Widmungen“?.
Die Absätze sollten systematisch und inhaltlich nachvollziehbarer zusammengefasst werden, z.B. Darstellung der BPL Fläche und ihres Umfeldes im rechtsgültigen FNP, dann Entwicklungsgebot und Hinweis auf das Parallelverfahren zur Änderung FNP.
Die angegebenen Rechtsgrundlagen sollten vollständig und richtig angegeben werden (BauNVO fehlt)
Zu Punkt 3.1: Die „Baulich-räumliche Aufwertung des Gebiets“ wird in Frage gestellt. Ein unbebautes Gebiet kann nicht baulich aufgewertet werden.
Regelung von Erschließungsfragen ist bei jeder Bebauungsplanung Aufgabe und nicht nur ein „Anliegen“.
Bzgl. „Verbindung zweier Ortsteile“ wird gefragt, welche Ortsteile verbunden werden.
Zu dem Satz „Eine vorbereitende und verbindliche Bauleitung ist notwendig“ wird angemerkt, dass ein Bebauungsplan keine vorbereitende Bauleitplanung ist.
Zu Punkt 3.3.1: Abs. 1-3 sind rechtlich ungenau formuliert; der erste Satz ist unzutreffend, da keine zulässige Grundfläche, sondern eine GRZ festgesetzt wird. Die Ermittlung der zulässigen Grundfläche ist gesetzlich geregelt und selbstverständlich und muss nicht erläutert werden, zumal die Planung insoweit auch keine Besonderheit aufweist (z.B. Nichteinbeziehung von bestimmten festgesetzten Grünflächen oder Straßen etc.)
Der vorletzte Absatz auf S. 6 enthält ebenso unzureichende und z.T. entbehrliche Ausführungen.
Zu 3.3.2: Schreibfehler „1 Vollgeschosse“
Zu 3.3.3: Überflüssig wiederholende Angaben „WH durch Zahl im Plan bestimmt“ - „Wandhöhe von 6,00 m festgesetzt“.
Die im Plan zugelassenen Abweichung von den festgesetzten Höhenkoten sollte begründet werden und die Abweichungsgründe genannt werden, zumal der Spielraum großzügig angesetzt wurde.
Die Zulassung einer Abweichung ist ansonsten nicht Gegenstand des Bebauungsplanaufstellungsverfahrens.
Zu 3.4.2: Die Ausführungen zur Bauweise sind unzutreffend; geschlossene Bauweise bedeutet, dass an die Grundstücksgrenze gebaut werden muss. Gebäudelängen von mehr als 50 m sind bei geschlossener Bauweise zulässig.
Zu 3.5: Eine BPL Begründung regelt weder die Bemessung der Abstandfläche (Verbindlich durch BayBO), noch legt sie die Tiefe der Abstandsfläche fest. Offensichtlich soll für die vorliegende Sondergebietsplanung die gesetzliche Regelung für Gewerbegebiete entsprechend gelten.
Zu 3.7:“Zwischen der Gemeinde und….? wird ein...“
Die Ausführungen zur Oberflächenwasserentsorgung/-ableitung sind ungenügend.
Zu 3.9: Im Falle der „Erfordernis einer Erstpflanzung“
Zu 4.2:“Schreib- und Satzbaufehler im Absatz 3
Zu 5.0: Es wird gefragt, was „Südlich anschließendes „Mischgewerbegebiet“ bauplanungsrechtlich sein soll.
Zu 6.0: Eine Auswirkungsanalyse zeigt nicht die Genehmigungsfähigkeit eines Bauvorhabens auf. Es ist im Rahmen der Bauleitplanung zu ermitteln, ob die in § 11 Abs. 3 BauNVO genannten Auswirkungen des geplanten Vorhabens nur unwesentlich sind und damit eine Ausweisung für mehr als 1200 qm Geschossfläche Einzelhandel in Frage kommt. Vorliegend geht es um die Analyse zur Widerlegung der Regelvermutung des § 11 Abs. 3 BauNVO. Die Begründung sollte den rechtlichen Zusammenhängen folgen.
Zu 7.5: „Es sind mind. 2 Sitzbereiche einzuplanen“ ist eine reine Wiederholung einer unzulässigen Festsetzung, Begründung, Wirkung und Sicherstellung des gewünschten städtebaulichen Zieles sollten erläutert werden (z.B. ggfs. Hinweis auf entsprechende vertragliche Vereinbarung etc.)
Zu 8.7: Es wird die Frage gestellt, was die Mahnung zur Beachtung von Telefonkabel bei der Bauausführung mit Bauleitplanung zu tun hat.
Zu 8.10: Es wird gefragt, warum die konkreten Straßenemissionen nicht aufgezeigt und erläutert werden. Das wäre Aufgabe ein BPL Begründung hier nachvollziehbare Aufklärung zu liefern. Schalltechnische Untersuchungen, auf die unter 8.10 gar nicht hingewiesen wurde, können die erforderliche allgemein verständliche Erläuterung in der BPL Begründung nicht ersetzen, sondern nur deren Grundlage sein.
Zu 8.13: Die BauNVO von 1990 kann nicht Rechtsgrundlage der Planung sein. Aktuell gültig ist die BauNVO von 2017, zuletzt geändert am 14.06.2021.
Die Ausführungen zum Klimaschutz sind, in Anbetracht ihrer inhaltlichen Leere, gänzlich entbehrlich.
Es wird dringend empfohlen Plan und Begründung für die förmliche öffentliche Auslegung qualifiziert und sorgfältig zu überarbeiten (Bsp. FNP Begründung)
Sachbericht und Abwägung
zum Planentwurf:
1. Die „weißen“ Geltungsbereiche nördlich der Geigelsteinstraße, östlich der Röthenbachstraße werden aus der Grenze des Geltungsbereichs herausgenommen, mithin an die Sichtdreiecke bzw. weiteren verkehrlichen Eingriffsflächen angepasst.
2. Das vorläufig festgesetzte Überschwemmungsgebiet wird in der Planzeichnung nachrichtlich gekennzeichnet.
3. Die Festsetzung der Bauweise wird herausgenommen (4.3)
4. Die konkret erforderlichen Abstandsflächen werden explizit festgesetzt, da durch die gesetzlichen Änderungen viele Einzelregelungen in den Gemeinden getroffen wurden. (Klarheit)
Die Festsetzung 5.1 wird angepasst.
5. Der Fußweg wird räumlich verbindlich festgesetzt.
6. Zu 6.2: Der Umfang der notwendigen Stellplatzzahl wurde mit den zukünftigen Betreibern abgesprochen und ist aus Sicht der Gemeinde nachvollziehbar. Ein Mangel an Stellplätzen ist somit nicht zu erwarten.
7. Zu 9.7: Ersetzung „Erstpflanzung“ durch „Ersatzpflanzung“.
8. Die Festsetzung 9.10 wird gestrichen. 9.11 wird somit zu 9.10.
9. Die Festsetzung 11.1 wird gestrichen. 11.2 wird zu 11.1.
10. Die Festsetzung B 1.1 wird angepasst.
11. Punkt B 2.5 wird wie folgt geändert: „Die Dachlandschaft hat eben zu verlaufen und darf nicht mit hoch- und überstehenden Aufbauten versehen werden.“
12. Die Festsetzung B 5.1 bleibt zum Verständlichkeit und in der Gemeinde vorherrschend Regelung bestehen.
zur Begründung:
2. Die Rechtsgrundlagen werden vollständig angegeben. Die Begründung wird logisch aufgebaut.
3.1 Die Ortsangabe wird konkretisiert. Die Formulierung wird angepasst.
3.3.1 Der rechtlich ungenau formulierte 1. Satz wird wie folgt umformuliert. „Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die zulässige Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Zahl der Vollgeschosse und Höhe der baulichen Anlagen definiert.“ Der Satz zur Ermittlung der zulässigen Grundfläche wird gestrichen.
3.3.2 Der Schreibfehler „1 Vollgeschoss wird korrigiert“
3.3.3 Die wiederholende Angabe „Die Wandhöhe wird jeweils durch die angegebene Zahl im Plan bestimmt.“ wird gestrichen. Der Grund für die variable Höhe wird in der Begründung dargestellt.
3.4.2 Die Festsetzung zur Bauweise wird, wie vom LRA empfohlen, gestrichen. Daher entfällt auch die entsprechende Begründung.
3.5 Die Abstandsflächen wurden explizit beschrieben, da durch die gesetzlichen Änderungen viele Einzelregelungen in den Gemeinden getroffen wurden. (Klarheit)
Die Festsetzung 3.5 wird angepasst.
3.7 Der Vertragspartner wird in der Begründung dargestellt. Es wurde ein Entwässerungskonzept erstellt, welches der Vorhabenträger zu beachten hat.
3.9 Ersetzung „Erstpflanzung“ durch „Ersatzpflanzung“.
4.2 Die Schreib- und Satzbaufehler werden korrigiert.
5.0 Es wird eine Konkretisierung vorgenommen.
6.0 Die geplante Errichtung eines Edeka-Markts mit einer Verkaufsfläche von max. 1.740 m² entspricht an gewähltem Standort den Einzelhandelszielen des LEP. Das eingeholte Einzelhandelsgutachten zeigt, dass nur unwesentliche Beeinträchtigungen auf die Versorgungsfunktion innerhalb der Gemeinde selbst, aber auch in den umliegenden Gemeinden auftreten. Die Raumordnungsbehörde befürwortet das Vorhaben.
7.5 Die Festsetzung von mindestens 2 Sitzbereichen ist ein Wunsch der Gemeinde Oberaudorf und soll als Ausruhbereich für ältere Personen dienen.
8.7 Das ausdrückliche Anliegen des Telefonanbieters wird hier wiedergegeben.
8.10 Die Ergebnisse der Schalltechnischen Untersuchungen werden ergänzt.
8.13 Der Verweis auf die aktuell gültige Fassung der BauNVO wird korrigiert.
Ergänzung:
Der Gemeinderat gibt deutlich zu erkennen, dass der im Rahmen der 2. Auslegung vorliegende Planentwurf formell und redaktionell deutlich besser ausgearbeitet werden muss.
Beschluss:
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
Der Plan und die Begründung werden in den oben aufgeführten Punkten gemäß den Vorschlägen der Behörde überarbeitet.
Abstimmungsergebnis:
8. Landratsamt Rosenheim, Immissionsschutz vom 21.07.2022
Es wird darauf hingewiesen, dass es in der schalltechnischen Untersuchung geringe Abweichungen zwischen Ergebnisdarstellung (Abb. 6 und Abb. 7 auf den Seiten 21 und 22) im Vergleich zu den berechneten Ergebnissen (Anlage 4) gibt.
Eine direkte Auswirkung auf die Beurteilung hat dies auf die Immissionsorte IO7 und IO12 zur Tageszeit: - IO 7 (50 dB(A) nach Abb. 6 bzw. 48 dB(A) nach Anlage 4) - IO 12 (49 dB(A) nach Abb. 6 bzw. 50 dB(A) nach Anlage 4)
Der Nachweis des Irrelevanzkriteriums der TA Lärm (Richtwertunterschreitung um mindestens 6 dB(A) ist nicht eindeutig.
In der Folge muss entweder das Gutachten überarbeitet bzw. auf Fehler überprüft werden oder es muss die Vorbelastung durch Geräusche anderer Anlagen im Gutachten berücksichtigt werden.
Sachbericht und Abwägung
Wie auf Seite 20 des Berichts ausgeführt, gelten die Teilpegel in Anlage 4 für das 1.Obergeschoss und die Abbildungen für das kritischste Geschoss. Somit kann es sein, dass die Pegel nicht zusammenpassen. Die Angaben sind dennoch richtig.
IO 12 ist in Anlage 4 im 1.Obergeschoss mit 49,7 dB(A) ausgewiesen und in Abbildung 7 mit 49 dB(A) (Pegel = 49,3 dB(A)). Dies liegt in diesem Fall an der leicht differenzierenden Höhe des konkreten Immissionsorts (Geländetopographie). Dieser wird angepasst; die Belastung liegt dann ebenfalls bei 49,3 = 49 dB wie in Abb. 7
Irrelevanz:
IO 12: wie oben beschrieben wird die Irrelevanz an IO 12 eingehalten (55-6 = 49 dB(A))
IO 7: hier wurde eine Immissionsbelastung von 50 dB(A) prognostiziert. Nachdem der Prognose ein hoher Ansatz zugrunde liegt (hohes Lieferaufkommen + Abrollcontainer wird ausgetauscht) ist aus Sicht der Gutachterin die Abweichung von 1 dB(A) vertretbar. Rechnerisch kann die Irrelevanz nachgewiesen werden, wenn die technischen Anlagen auf 75 dB(A) tags reduziert werden.
Bei augenscheinlich geringen Geräuschvorbelastungen ist es durchaus üblich, als Irrelevanz einen Wert von 3 dB(A) unter Richtwert zu akzeptieren. Die Gemeinde ist daher der Auffassung, dass die ermittelten Werte, auch am IO 12 und IO7 irrelevant sind. Eine Vorbelastung ist daher nicht zu ermitteln. Aufgrund der Aussage der Gutachterin muss eine Vorbelastung auch im Genehmigungsverfahren nicht näher beurteilt werden, wenn die Eingangsparameter der Schalltechnischen Untersuchung, auf die auch im Bebauungsplan verwiesen wird, eingehalten werden.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Abstimmungsergebnis:
9. Landratsamt Rosenheim, Untere Naturschutzbehörde vom 11.08.2020
Die Untere Naturschutzbehörde hat folgende Einwendungen:
§ 18 BNatSchG sieht für die Bauleitplanung (Flächennutzungsplan, Bebauungsplan) und für Verfahren zu Innenbereichssatzungen nach § 34 Abs. 4 S. 1 Nr. 3 BauGB die Anwendung der Vorschriften des BauGB vor, wenn aufgrund dieser Verfahren Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind. Nach § 1 a Abs. 3 Satz 1 BauGB ist die Eingriffsregelung mit ihren Elementen Vermeidung und Ausgleich im Bauleitplanverfahren in der Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB zu berücksichtigen.
Die Berechnungen Eingriff und Ausgleich sind nicht nachvollziehbar und auch nicht richtig.
Bei Entfernung des Feldgehölzes muss der Planungsfaktor 1 betragen und nicht 0,8, da das Feldgehölz gesetzlich geschützt ist.
Der Ausgleich des Eingriffs muss anhand der externen Ausgleichsfläche (WP aktueller Zustand und Aufwertung durch bestimmte Maßnahmen) erfolgen.
Als Ausgleichsmaßnahme für den Eingriff in Grünland, Gehölze und das gesetzlich geschützte Biotop ist die Maßnahme „Förderung von Rottenstruktur“ nicht ausreichend.
Die aufgeführten Planungsfaktoren, die zu einem Abschlag von 20% führen sollen, sind nicht anrechenbar. (s. Anlage 2 im Leitfaden „Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft“).
Die vorgeschlagene Ausgleichsmaßnahme sollte räumlich und in Bezug auf den Biotop- und Nutzungstyp im Verhältnis zum Eingriff stehen. Sie ist neu und fachgerecht zu berechnen und zu planen.
Eingriffe in Natur und Landschaft sind zu vermeiden und so gering wie möglich zu halten.
Dieser Grundsatz ist in der Planung noch nicht realisiert worden. Die Planung ist dahingehend zu den Punkten Stellplätze, Zufahrten, zu prüfen.
Stellplätze verbrauchen viel freie Fläche, es ist der Bau einer Tiefgarage oder eines Parkhauses denkbar; Stellplätze sind mit versickerungsfähigem Belag festzusetzen; Im Plan ist darzustellen, welche Flächen wie versiegelt werden (Asphalt, Pflaster zum Versickern, Grünflächen). Es ist auch zu beachten, dass jeder Baum, der erhalten werden soll, einen Schutzbereich von 1,5 zusätzlich zum Kronenbereich benötigt.
Bei Umsetzung des Bebauungsplans sind Belange des Artenschutzes berührt. Es sollen Lebensräume streng geschützter Tierarten (insbesondere Fledermäuse, Reptilien) oder europäischer Vogelarten befinden. Eine Beeinträchtigung dieser Arten durch die Umsetzung der Planung kann daher nicht ausgeschlossen werden.
Es fehlen Festsetzungen zur Beleuchtung, insektenfreundliche Lichtkonzepte und Vogelschlag.
Die Festsetzung zur Verwendung ausschließlich heimischer und standortgerechter Bäume und Sträucher ist als eigenständiger Punkt in die Festsetzungen aufzunehmen.
Einfriedungen sind mit einer Sockel- und Bodenfreiheit von 15 cm festzusetzen.
Teile des Geltungsbereiches sind in der Alpenbiotopkartierung als schutzwürdiges Biotop erfasst und unterliegen teilweise dem gesetzlichen Biotopschutz nach § 30 BNatSchG. Auf die Biotopflächen ist im Bebauungsplan hinzuweisen.
Die geplante Zufahrt im Osten ist ein Eingriff in ein nach §30 BNatschG geschütztes Biotop (feuchte und nasse Hochstaudenfluren, planar bis montan; Feuchtgebüsche). Der Eingriff würde Teile des Biotops dauerhaft zerstören und durch die Zerschneidung zu einer erheblichen Beeinträchtigung des restlichen Biotops führen.
Die geplante Linksabbiegerspur ist laut Verkehrsgutachten nicht notwendig. Der Eingriff im nördlichen Bereich in den 60 m² großen gesetzlich geschützten Feldgehölzbereich ist somit vermeidbar.
Überwindungsmöglichkeiten:
Der Ausgleich hat durch geeignete Darstellungen und Festsetzungen zu erfolgen. Um die Rechtsgültigkeit der Satzung nicht zu gefährden, wird die Gemeinde daher gebeten, ihre Planung entsprechend zu überarbeiten bzw. zu ergänzen.
Die Planung ist zu überarbeiten – Lage und Anzahl der Zufahrten, Parkmöglichkeiten, Eingriffsreduzierung in die Biotope.
Die gesamte Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung ist zu überarbeiten.
Anhand einer speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung ist zu belegen, dass artenschutzrechtliche Verbotstatbestände ausgeschlossen werden können.
Aktuell dürfen dort keine Bäume gefällt werden.
Besonders ist auf Fledermausvorkommen und Vorkommen höhlenbrütender Vogelarten in Höhlenbäumen zu achten.
Weiter sind speziell Zauneidechsen im Westhang besonders ins Augenmerk zu nehmen.
Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o. g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage:
Die Formulierung im Bebauungsplan „intensive Dachbegrünung“ sollte zu „extensive Dachbegrünung“ geändert werden, um Wiederansprüche zwischen den Forderungen im Umweltbericht und den Forderungen des Bebauungsplanes zu vermeiden.
Die Pflanzliste für die anzupflanzenden heimischen Sträucher ist zu erweitern.
Sachbericht und Abwägung
Für die Entfernung des Feldgehölzes wird der Planungsfaktor auf 1,0 angehoben.
Der Abschlag von 20 % wird nicht angewendet.
Die Soll-Bestimmung ist nicht umsetzbar, da räumlich-nutzungstyptechnisch keine andere Fläche zum Ausgleich zur Verfügung steht. Teilweise erfolgt nun zusätzlich ein Ausgleich auf dem Grundstück, insbesondere für den Eingriff in das Biotop.
Die Planung wurde bereits vor dem Bebauungsplanverfahren ausführlich auf den Raumbedarf geprüft. Die mindestens notwendige Stellplatzzahl wurde von den Be-treibern des Lebensmittelmarktes und des Drogeriemarktes errechnet. Eine Verlagerung der Parkplätze in eine Tiefgarage kann wegen des nahen Hochwasserschutz-gebietes nicht erfolgen. Eine Verlagerung der Parkplätze auf ein dachseitiges Park-deck würde einen größeren Landschaftseingriff darstellen, die Sicht und die Ab-standsflächen der Nachbarn an der Gartenstraße beeinträchtigen und Lärmschutz-fragen aufwerfen. Die für den Bedarf an Stellplätzen notwendige Fläche wurde aber nochmals kritisch geprüft, woraufhin Optimierungen im Umfang von ca. 1.000 m² erfolgen konnten. Diese Fläche steht nun als Retentionsausgleich und gleichzeitig zur Aufweitung des bestehenden Biotops bzw. Bachraums zur Verfügung.
Die Stellplätze werden mit versickerungsfähigem Pflaster versehen. Die Fahrgassen müssen aus Gründen des Lärmschutzes asphaltiert werden. Eine Plandarstellung der versiegelten Flächen wird im Umweltbericht erfolgen.
Eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung erfolgte durch den Biologen Max Zickler und liegt als Bericht dem Bebauungsplanentwurf bei. Eine Beeinträchtigung geschützter Arten kann ausgeschlossen werden, so drei im Plan gekennzeichnete Bäume erhalten werden. Im ganzen Bebauungsplanumgriff werden bis auf 2 Bäume (einen jüngeren Baum an der Geigelsteinstr., welcher einer Querungshilfe weichen muss sowie ein Obstbaum nahe der Westgrenze, welcher dem Gebäude weicht) generell alle anderen erhalten.
Festsetzungen zu insektenfreundlicher Beleuchtung und Vogelschlag werden aufgenommen, ebenso der Punkt „einheimische“ Bäume (etc.) und Sockelfreiheit der Einfriedungen. Im Plan wird der Hinweis auf das Biotop aufgenommen.
Nach § 30 Abs. 4 BNSchG wird wegen der Brücke um Befreiung nachgesucht. Die zweite Zufahrt ist wegen der Anlieferung mit großen LKWs notwendig. Hier wurde der Eingriff ebenfalls minimiert. Statt einer Verrohrung wird nun ein Brückenbauwerk, welches nicht in den Abflussquerschnitt eingreift, für welches keine Bäume gefällt werden müssen und welches das Biotop so wenig wie möglich tangiert, geplant. Für den brückentechnischen Eingriff in das Biotop wird ein Ausgleich wenige Meter nach der Brücke bachabwärts angelegt.
Auf die Linksabbiegespur ins Objekt wird verzichtet, allerdings ist es, aufgrund der verkehrlichen Situation, strikter Wunsch der Gemeinde, dass eine solche Richtung Feuerwehr/Wertstoffhof angelegt wird, um auch in Spitzenzeiten die Zufahrbarkeit zum Wertstoffhof und die Nutzbarkeit der durchgängigen Befahrung der Geigelsteinstr. sicher zu stellen.
Beschluss:
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
Die Änderungen in der Plandarstellung werden gemäß den Vorschlägen der Behörde angepasst.
Ein Plan mit den versiegelten Flächen für den Umweltbericht wird erstellt.
Die Pflanzliste der anzupflanzenden heimischen Sträucher wird erweitert.
Abstimmungsergebnis:
10. Landratsamt Rosenheim, Wasserrecht vom 28.07.2022
Der Planungsbereich liegt teilweise in einem vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiet des Auerbachs bei einem 100jährlichen Hochwasserabfluss (HQ 100).
Gemäß § 78 Abs. 4 Satz 1 u. Abs. 8 WHG ist die Errichtung oder Erweiterung baulicher Anlagen in einem vorläufig gesicherten Ü-Gebiet verboten. Abweichend kann nach § 78 Abs. 5 und 8 WHG eine Genehmigung im Einzelfall erteilt werden, wenn das Vorhabens
a) die Hochwasserrückhaltung nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt und der Verlust von verlorengehendem Rückhalteraum umfang-, funktions- und zeitgleich ausgeglichen wird, b) den Wasserstand und den Abfluss bei Hochwasser nicht nachteilig verändert, c) den bestehenden Hochwasserschutz nicht beeinträchtigt und d) hochwasserangepasst ausgeführt wird oder die nachteiligen Auswirkungen durch Nebenbestimmungen ausgeglichen werden können.
Die Ausnahmegenehmigung ist beim Landratsamt Rosenheim, Sachgebiet Wasserrecht zu beantragen.
Entsprechende bauliche Maßnahmen zum Schutz vor Eindringen von Grund- und Niederschlagswasser sind mit den Antragsunterlagen nachzuweisen. Zudem gelten die sonstigen Schutzvorschriften für Ü-Gebiete nach § 78a WHG, die Regelung des § 78c WHG für Heizölverbraucheranlagen sowie die Regelungen der Verordnung über Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen (AwSV). Der Planungsbereich liegt teilweise im 60-m-Bereich des Röthenbachs. Hierfür ist eine wasserrechtliche Anlagengenehmigung nach Art. 20 Abs. 1 und 2 BayWG erforderlich. Sofern eine Baugenehmigung oder bauaufsichtliche Zustimmung bzw. eine wasserrechtliche Genehmigung nach § 78 WHG erfolgt, wird die wasserrechtliche Anlagengenehmigung mit dieser erteilt. Andernfalls ist die wasserrechtliche Anlagengenehmigung gesondert zu beantragen.
Sachbericht und Abwägung
Über das Ingenieurbüro Steinbacher Consult wird eine entsprechende Ausnahme- und Anlagengenehmigung beantragt. Der verloren gegangene Rückhalteraum wird kompensiert und sonstige Beeinträchtigungen werden vermieden. Eine Beschreibung der Maßnahmen wird der 2. Auslegung des Bebauungsplans beigefügt werden. Die zwischenzeitlich erfolgten Abstimmungen mit dem WWA zeigen, dass die Anforderungen des WHG umgesetzt werden und unter dieser Voraussetzung behördlicherseits Einverständnis mit der Planung besteht.
Beschluss:
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
Eine Änderung des Bebauungsplanentwurfs erfolgt nicht.
Abstimmungsergebnis:
11. Regierung von Oberbayern vom 06.07.2022
Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gab mit Schreiben vom 31.05.2021 bereits im Rahmen einer Voranfrage zur geplanten Errichtung von zwei Einzelhandelsbetrieben im Norden sowie zu einer gewerblichen Nutzung im Süden des Planungsbereichs eine Stellungnahme - auf die wir verweisen dürfen - ab. Zu vorliegender Flächennutzungsplanänderung und zum Bebauungsplanentwurf für die Einzelhandelsnutzungen äußern wir uns wie folgt:
Planung
Die Gemeinde Oberaudorf beabsichtigt im Norden des Grundstücks Fl.Nr. 364, Gmkg. Oberaudorf die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Ansiedelung von drei Einzelhandelsbetrieben (Lebensmittelvollsortimenter + Backshop, Drogeriemarkt) zu schaffen. Im Süden des Grundstücks sind Gewerbebetriebe geplant. Das Grundstück ist ca. 2,9 ha groß und im rechtskräftigen Flächennutzungsplan der Gemeinde nicht als Baufläche dargestellt. Es soll im Zuge der 3. Flächennutzungsplanänderung im Norden als zwei Sonderbauflächen mit der Zweckbestimmung „Großflächiger Einzelhandel“ bzw. „Kleinflächiger Einzelhandel“ (ca. 1,4 ha) und im Süden als gewerbliche Baufläche (ca. 1,5 ha) dargestellt werden. Für den geplanten Lebensmittelvollsortimenter soll im Bebauungsplan eine Verkaufsfläche von max. 1.740 m², für den dazugehörigen Backshop von ca. 50 m² und für den Drogeriemarkt von max. 800 m² festgesetzt werden. Östlich des Planungsbereichs befinden sich Gewerbeflächen, südlich und westlich Wohnbauflächen und nördlich die Gemeinbedarfsflächen der Feuerwehr und des Wertstoffhofs.
Berührte Belange
Einzelhandel
In unserer Stellungnahme vom 31.05.2021 im Rahmen der Voranfrage haben wir uns bereits zu den geplanten Einzelhandelsbetrieben geäußert und abschließend festgestellt, dass die geplante Errichtung eines Lebensmittelvollsortimenters mit einer Verkaufsfläche von max. 1.740 m² an vorgesehenem Standort den Einzelhandelszielen des LEP entspricht. Auch der geplante Backshop mit 50 m² sowie der Drogeriemarkt mit ursprünglich vorgesehenen 760 m² Verkaufsfläche standen den Erfordernissen der Raumordnung nicht entgegen.
Im Zuge der vorliegenden Bauleitplanung bleiben die Verkaufsflächen des Lebensmittelvollsortimenters sowie des Backshops unverändert. Lediglich die Verkaufsfläche des Drogeriemarkts wurde von 760 m² auf max. 800 m² erhöht. Die geplante Errichtung der drei Einzelhandelsbetriebe steht auch mit der angepassten Verkaufsfläche den Erfordernissen der Raumordnung nicht entgegen.
Gewerbeflächenbedarf In der Flächensparoffensive der Bayerischen Staatsregierung (vgl. Schreiben StMWi vom 08.05.2019) wird gefordert, dass die Flächeninanspruchnahme reduziert und vorhandene Flächenpotenziale effizient genutzt werden sollen. Gem. LEP 1.3 G sollen zusätzlich flächensparende Siedlungs- und Erschließungsformen unter Berücksichtigung der ortsspezifischen Gegebenheiten angewendet werden. Grundsätzlich muss bei der Neuausweisung von Bauflächen der entsprechende Bedarf nachvollziehbar nachgewiesen werden. In den vorgelegten Planungsunterlagen wird der gewerbliche Flächenbedarf nicht weiter konkretisiert. Die Planung ist deshalb noch um eine plausible Ermittlung des Bedarfs an neuen Gewerbeflächen zu ergänzen. Immissionsschutz Südlich und westlich des Planungsbereichs befindet sich Wohnbebauung, die bereits durch die nahegelegene Bahnlinie München – Rosenheim – Kufstein durch Lärm und Erschütterungen beeinträchtigt wird. Gem. Art. 6 Abs. 2 Nr. 7 Bayerisches Landesplanungsgesetz (BayLplG) sollen der Schutz der Allgemeinheit vor Lärm und die Reinhaltung der Luft sichergestellt werden. Inwieweit die geplanten Nutzungen mit der bestehenden Wohnbebauung bzgl. der zu erwartenden Immissionen vereinbart werden können, ist mit der unteren Immissionsschutzbehörde abzustimmen. Wasserwirtschaft Im Osten und Nordosten des Planungsbereichs befindet sich das vorläufig gesicherte Überschwemmungsgebiet HQ100 am Wildbach, Auerbach, Fischbach, Trisslbach, Hocheckgraben und Röthenbach. Die Risiken durch Hochwasser sollen soweit als möglich verringert werden (vgl. LEP 7.2.5 G). Wir bitten diesbezüglich um Abstimmung mit dem Wasserwirtschaftsamt Rosenheim. Natur und Landschaft Der Planungsbereich liegt gem. Regionalplan Südostoberbayern (RP 18) B I 3.1.3 Z im landschaftlichen Vorbehaltsgebiet 23 „Inntal von Kiefersfelden bis Rosenheim“. Hier kommt den Belangen des Naturschutzes und der Landschaftspflege besonderes Gewicht zu. In diesen sollen die Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts und das Landschaftsbild nachhaltig gesichert werden. Die Charakteristik der Landschaft und ihrer Teilbereiche soll erhalten werden. Größere Eingriffe in das Landschaftsgefüge sollen vermieden werden, wenn sie die ökologische Bilanz deutlich verschlechtern (RP 18 B I 3.1 Z). Zudem befindet sich entlang des Oberaudorfer Dorfbachs eine kartierte Biotopfläche. Die Planung ist diesbezüglich mit der unteren Naturschutzbehörde abzustimmen.
Ergebnis
Die geplante Errichtung eines Lebensmittelvollsortimenters mit einer Verkaufsfläche von max. 1.740 m² entspricht an gewähltem Standort den Einzelhandelszielen des LEP. Der geplante Backshop mit einer Verkaufsfläche von ca. 50 m² und der Drogeriemarkt mit max. 800 m² stehen den Erfordernissen der Raumordnung ebenfalls nicht entgegen. Hinsichtlich eines entsprechenden Flächenbedarfsnachweises für das geplante Gewerbegebiet sind die Planungsunterlagen noch zu ergänzen. Bzgl. der zu erwartenden Immissionen, einer möglichen Hochwassergefahr und der Lage im landschaftlichen Vorbehaltsgebiet ist die Planung mit den zuständigen Fachbehörden abzustimmen.
Sachbericht und Abwägung
Bzgl. des Bedarfs an Gewerbeflächen wird auf die Abwägung zur FNP-Änderung verwiesen, da die GE-Flächen nicht Gegenstand dieses Verfahrens sind. Zu den angesprochenen immissionsschutzrechtlichen Themen wurde ein entsprechendes Gutachten erstellt. Abstimmungen mit dem WWA und der UNB erfolgten. Hinsichtlich der Einzelhandelsflächen des Bebauungsplans sind keine Änderungen erforderlich.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Eine Änderung des Bebauungsplanentwurfs erfolgt nicht.
Abstimmungsergebnis:
12. Staatliches Bauamt vom 14.07.2022
Die Belange des staatlichen Bauamtes Rosenheim besteht mit der Aufstellung des Bebauungsplan Nr. 46 „Gschwendtnerfeld“ Einverständnis.
Die Belange des staatlichen Bauamtes Rosenheim, Fachbereich Straßenbau, sind nicht berührt.
13. Deutsche Telekom Technik GmbH, Schreiben vom 27.07.2022
Die Telekom prüft derzeit die Voraussetzungen zur Errichtung eigener TK-Linien im Baugebiet. Je nach Ausgang dieser Prüfung wird die Telekom eine Ausbauentscheidung treffen. Vor diesem Hintergrund behält sich die Telekom vor, bei Unwirtschaftlichkeit oder einem bereits bestehenden oder geplanten Ausbau einer TK-Infrastruktur durch einen anderen Anbieter auf die Errichtung eines eigenen Netzes zu verzichten.
Entlang der Geigelsteinstraße befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom, die durch die geplanten Baumaßnahmen möglicherweise berührt werden (siehe Bestandsplan in der Anlage – dieser dient nur der Information und verliert nach 14 Tagen seine Gültigkeit). Wir bitten Sie, bei der Planung und Bauausführung darauf zu achten, dass diese Linien nicht verändert werden müssen bzw. beschädigt werden.
Wir machen darauf aufmerksam, dass aus wirtschaftlichen Gründen eine unterirdische Versorgung des Neubaugebietes durch die Telekom nur bei Ausnutzung aller Vorteile einer koordinierten Erschließung möglich ist. Wir beantragen daher Folgendes sicherzustellen:
• dass für den Ausbau des Telekommunikationsliniennetzes im Erschließungsgebiet eine ungehinderte, unentgeltliche und kostenfreie Nutzung der künftigen Straßen und Wege möglich ist.
• dass eine rechtzeitige und einvernehmliche Abstimmung der Lage und der Dimensionierung der Leitungszonen vorgenommen wird und eine Koordinierung der Tiefbaumaßnahmen für Straßenbau und Leitungsbau durch den Erschließungsträger erfolgt.
• Wir bitten dem Vorhabenträger aufzuerlegen, dass dieser für das Vorhaben einen Bauablaufzeitenplan aufstellt und mit uns unter Berücksichtigung der Belange der Telekom abzustimmen hat, damit Bauvorbereitung, Kabelbestellung, Kabelverlegung, Ausschreibung von Tiefbauleistungen usw. rechtzeitig eingeleitet werden können. Für unsere Baumaßnahme wird eine Vorlaufzeit von 6 Monaten benötigt.
• In allen Straßen bzw. Gehwegen sind geeignete und ausreichende Trassen mit einer Leitungszone für die Unterbringung der Telekommunikationslinien vorzusehen.
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das „Merkblatt Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle“ der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 2013 – siehe hier u. a. Abschnitt 6 – zu beachten. Wir bitten sicherzustellen, dass durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert werden.
Sachbericht und Abwägung
Konkrete Änderungen am vorliegenden Bebauungsplanentwurf sind nicht erforderlich. Die weiteren Anregungen werden im weiteren Verlauf, insbesondere bei der Erstellung der Ausführungsplanung und bei den tatsächlichen Bautätigkeiten entsprechend berücksichtigt.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Eine Änderung des Bebauungsplanentwurfs erfolgt nicht.
Abstimmungsergebnis:
14. Wasserwirtschaftsamt Rosenheim vom 13.07.2022
Folgende Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die im Regelfall in der Abwägung nicht überwunden werden können (z.B. Landschafts- oder Wasserschutzgebietsverordnung) wurden vorgetragen:
Vorläufig gesichertes Überschwemmungsgebiet:
Teile des Geltungsbereiches liegen im vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiet des Röthenbaches (Gewässer III. Ordnung).
Mit den Vorhabensträgern und dem Wasserwirtschaftsamt Rosenheim fand aufgrund dieses wasserwirtschaftlichen Konfliktes am 13.07.2021 ein Informationsaustausch statt.
Im nun vorliegenden Bebauungsplan wird das vorläufig gesicherte Überschwemmungsgebiet planlich (bis auf einen Auszug im Umweltbericht) nicht dargestellt und auch im Konzept unzureichend bzw. nicht untersucht und bewertet.
Es wird nochmal darauf hingewiesen, dass folgende Belange in der Bauleitplanung berücksichtigt werden müssen (vgl. § 78 WHG):
Der Hochwasserabfluss und die Höhe des Wasserstandes darf nicht nachteilig beeinflusst werden.
Die Hochwasserrückhaltung darf nicht beeinträchtigt und der Verlust von verlorengehendem Rückhalteraum muss umfang-, funktions- und zeitgleich ausgeglichen werden.
Nachteiligen Auswirkungen auf Oberlieger und Unterlieger sind unzulässig.
Die Belange der Hochwasservorsorge sind zu beachten.
Die Bauvorhaben sind so zu errichten, dass bis zum Bemessungshochwasser keine baulichen Schäden zu erwarten sind.
Gewässerausbau:
Eine, in der Bauleitplanung erwähnte, 25 m lange Verrohrung des Röthenbaches ist aus wasserwirtschaftlicher Sicht nicht genehmigungsfähig.
Zudem handelt es sich bei einer derartigen Maßnahme um einen Gewässerausbau im Sinne des § 67 WHG, welcher gemäß § 68 WHG einer Planfeststellung bzw. Plangenehmigung bedarf.
Niederschlagswasserbehandlung:
Das „Konzept zur Niederschlagswasserbehandlung“ des BP besteht aus einem einzigen Satz:
„Das anfallende Oberflächenwasser ist auf den Grundstücken durch Rigolenschächte zu entsorgen.“
Hierzu wird angemerkt, dass Niederschlagswasser nicht „entsorgt“, sondern behandelt werden muss. „Rigolenschächte“ als Bauwerke der Niederschlagswasserbehandlung sind dem Wasserwirtschaftsamt nicht bekannt. Zudem legt die Gemeinde nicht dar, ob im überplanten Gebiet sickerfähiger Untergrund vorliegt und ob, unter Berücksichtigung des geforderten Abstands von 1 Meter zum mittleren jährlich höchsten Grundwasser (MHGW), unterirdische Versickerungsanlagen überhaupt genehmigungsfähig sind.
Der Bauleitplanung muss eine Erschließungskonzeption zugrunde liegen, nach er das anfallende Niederschlagswasser schadlos beseitigt werden kann. Ein schlüssiges Konzept ist aus den vorliegenden Unterlagen nicht ersichtlich. Es ist als Nachweis einer ordnungsgemäßen Erschließung jedoch erforderlich.
Dementsprechend ist die Erschließung zum jetzigen Zeitpunkt nicht gesichert.
Gemäß §55 Abs. 2 WHG soll Niederschlagswasser ortsnah versickert werden, soweit dem weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften oder wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen. Die Aufnahmefähigkeit des Untergrundes ist hierfür mittels Sickertest nach Arbeitsblatt DWA-A 138, Anhang B, exemplarisch an repräsentativen Stellen im Geltungsbereich nachzuweisen.
Sollten die Untergrundverhältnisse eine oberflächennahe Versickerung nicht oder nicht flächendeckend zulassen, ist von der Gemeinde ein Konzept zur schadlosen Niederschlagswasserbeseitigung der öffentlichen und privaten Flächen aufzustellen. Es reicht nicht aus, die Grundstückseigentümer zur dezentralen Regenwasserversickerung zu verpflichten. Schützende Deckschichten dürfen nicht durchstoßen werden.
Für die alternative Einleitung von Niederschlagswasser in den Röthenbach ist bei quantitativer Beurteilung nach LfU Merkblatt 4.4/22 und DWA-M 153 voraussichtlich vor Einleitung eine Drosselung und Rückhaltung des Niederschlagswassers nach DWA-A 117 erforderlich. Die dazu erforderlichen Rückhalteflächen wären im Bebauungsplan festzusetzen.
Es wird auf folgende Rechtsgrundlagen hingewiesen:
Vorläufig gesichertes Überschwemmungsgebiet: § 78 WHG i.V.m. § 1 Abs. 7 BauGB
Gewässerausbau: § 67 WHG
Niederschlagswasserbehandlung: § 30 Abs. 1 BauGB
Möglichkeiten der Überwindung (z.B. Ausnahmen oder Befreiung):
Vorläufig gesichertes Überschwemmungsgebiet: Darstellung des vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebietes und Berücksichtigung der Anforderungen des § 78 Abs. 3 WHG
Gewässerausbau:
Planfeststellung bzw. Plangenehmigung für Gewässerausbau nach § 68 WHG
Niederschlagswasserbehandlung:
Baugrunduntersuchung mit Sickertest sowie Ermittlung de MHGW und unter Berücksichtigung dieser Ergebnisse die anschließende Aufstellung eines Konzeptes zur Niederschlagswasserbehandlung.
Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o. g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlagen:
Gewässerrandstreifen
Aus Gründen der Gewässerentwicklung und der einfachen Gewässerunterhaltung ist ein Uferrandstreifen von 5 Meter zwischen der Böschungsoberkante des Röthenbaches und baulichen Anlagen notwendig.
Der Uferrandstreifen ist insbesondere durch Erhaltung und Neupflanzung einer strandortgerechten Ufervegetation entsprechend zu entwickeln.
Zu Nr. 2.2.2 des Umweltberichtes:
Im Quellgebiet des Röthenbaches wird vom Wasserwirtschaftsamt kein Retentionsbecken geplant.
Zu Nr. 8.6 Behandlung von Niederschlagswasser:
Grundsätzlich ist für eine gezielte Versickerung von gesammeltem Niederschlagswasser eine wasserrechtliche Erlaubnis durch die Kreisverwaltungsbehörde erforderlich.
Das im Baugebiet anfallende Oberflächenwasser kann auf Grund der Größe der angeschlossenen Flächen weder erlaubnisfrei nach NWFreiV und TRENGW versickert, noch erlaubnisfrei nach Art. 18 BayWG i. V. m. § 25 WHG und TRENOG in den Röthenbach eingeleitet werden. Die geforderte Muldenversickerung in der Begründung widerspricht zudem dem zeichnerischen Bebauungsplan, in dem keine entsprechenden Flächen zu Versickerung berücksichtigt werden. Für eine alternative Einleitung in den Röthenbach wären zudem folgende technischen Regeln zu berücksichtigen: DWA-A 117, DWA-A 102-1 und DWA-A 102-2.
Eine linienförmige unterirdische Versickerung über Rigolen ist nur zulässig, wenn eine Flächenversickerung oder das Anlagen von Mulden nachweislich nicht verwirklicht werden kann. Eine punktuelle Versickerung über Sickerschächte darf nur angewendet werden, wenn nachweislich zwingende Gründe, wie z. B. Entsprechend ungünstige Untergrundverhältnisse, eine der vorgenannten Lösungen ausschließen. Eine punktuelle Versickerung ist im überplanten Gebiet auf Grund der hohen Grundwasserstände voraussichtlich nicht genehmigungsfähig.
Grundwasser
Dem WWA Rosenheim liegen keine detaillierten Grundwasserstandsdaten im Planungsgebiet vor, es ist jedoch mit hohen Grundwasserständen zu rechnen. Der Grundwasserstand ist durch geeignete Erkundungen im Planungsgebiet zu ermitteln und in einem hydrogeologischen Fachgutachten bewerten zu lassen.
Zum Schutz vor hohen Grundwasserständen müssen Keller oder sonstige unterhalb des anstehenden Geländes liegende Räume bis mindestens zu dem durch Fachgutachten ermittelten schadensverursachenden Grundwasserstand, zuzüglich eines geeigneten Sicherheitszuschlags, wasserdicht (z.B. weiße Wanne= und auftriebssicher hergestellt werden.
Werden für die Bauarbeiten wasserhaltende Maßnahmen (Bauwasserhaltung) erforderlich, ist hierfür rechtzeitig vorab eine wasserrechtliche Genehmigung bei Landratsamt Rosenheim einzuholen.
Eine dauerhafte negative Beeinflussung des Grundwasserstromes durch einen Baukörper (z.B. durch Aufstau) stellt einen wasserrechtlichen Tatbestand dar und ist genehmigungspflichtig.
Sachbericht und Abwägung
Das vorläufig gesicherte Überschwemmungsgebiet wird in den Plan aufgenommen. Statt des Wellstahldurchlasses (Verrohrung) wird ein Brückenbauwerk geplant. Ein Bodengutachten wurde erstellt. Zudem wurde durch das IB Steinbacher Consult darauf aufbauend sowohl ein Hydraulisches Gutachten als auch ein Erschließungskonzept zu Abwasser und Niederschlagswasser erstellt. Die Planungen sind mit dem WWA vorbesprochen. Notwendige Retentionsflächen sind im Bebauungsplan festgesetzt und müssen vom Vorhabenträger gemäß Durchführungsvertrag geschaffen werden.
Der Gewässerrandstreifen wird im Bereich von 10 Metern ab der Mittelwasserlinie/Uferlinie bzw. Böschungsoberkante von Bebauung freigehalten.
Der Umweltbericht wird in Punkt 2.2.2. angepasst.
Im Baugrundgutachten wurde der Grundwasserstand mit 465,17 bis 466,39 m ü. NHN ermittelt. Keller bzw. Tiefgaragen etc. sind nicht geplant.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Die Änderungen in Plan und Bericht werden gemäß den vorgebrachten Vorschlägen eingearbeitet.
Die vom WWA geforderten Gutachten wurden erstellt und in der Planung berücksichtigt.
Abstimmungsergebnis:
STELLUNGNAHMEN AUS DER ÖFFENTLICHKEIT
Anwohner Gartenstraße vom 25.07.2022
Folgende Einwände wurden von den Bewohnern der Gartenstraße eingebracht:
A Verkehr:
Sperre des Weges zwischen den Anwesen in der Gartenstraße 1 und der Geigelsteinstraße 4 (kostengünstiger Zaun oder Tor)
Ursprünglich sollte der zur Wiese führende Weg als Zubringer für Fußgänger und Fahrradfahrer dienen. Das Verkehrsgutachten hat dies aber als zu gefährlich eingestuft. Eine Einschätzung, die die Anwohner als leidvolle Erfahrung zustimmen müssen. Es ist allerdings zu befürchten, dass die Oberaudorfer den nahegelegenen Zugang schnell für sich entdecken und nutzen. Dass es sich bei dieser Überlegung um eine realitätsnahe Annahme handelt, beweist der ehemalige Zugang zum Bahngleis 2. Der an sich gut versteckte Weg erfreute sich reger Beliebtheit, was zu einem breiten, festen Trampelpfad führte. Erst die Schließung des Notausganges durch die DB brachte das Ende des illegalen Zuganges.
Wird der Zugang zum Gschwendtner Feld nicht gesichert, steigt die Unfallgefahr. Sowohl das Verlassen der Gartenstraße wie auch die Zufahrt zu derselben, ist besonders für Autofahrer unübersichtlich. Fußgänger, die den in die Tiefe verschwindenden Wiesenweg nutzen, können schnell übersehen werden. Dieses Problem verschärft sich in der „dunklen Jahreszeit“. Personen, die einen unbeleuchteten und zwischen zwei Häusern versteckten Weg nutzen, dürften kaum wahrgenommen werden.
Maßnahmen zur Einhaltung des Tempolimits in der Geigelsteinstraße
Die Geigelsteinstraße hat ein Verkehrsproblem. Zu einer Verschärfung des Problems (z.B. Rückstaus) wird die Anbindung des lang herbeigesehnten Drogeriemarktes beitragen. Die geographischen Besonderheiten der Straße machen es schwer – und somit extrem teuer – sinnvolle Maßnahmen zur geordneten Verkehrsführung durchzuführen. Erheblich zur Verbesserung würde allerdings die Einhaltung des Tempolimits beitragen. Die 30 km/h – Vorgabe wird aber kontinuierlich ignoriert. Gelegentliche Geschwindigkeitskontrollen tragen langfristig nicht zur Lösung bei.
1. Fest installierte Blitzanlage im Verbund mit „Warnschildern“
Dies würde wohl die ideale Lösung des Problems darstellen, dürfte aber sowohl aus Kostengründen wie auch aus juristischer Sicht (Genehmigung) nicht realisierbar sein.
2. Berliner Kissen/Bodenschwelle/Bremsschwelle
Diese kostengünstigen und leicht zu montierenden Schwellen wären eine weitere Möglichkeit. Problematisch ist hier die Schneeräumung im Winter. Sollten diese trotzdem in Betracht gezogen werden, ist es wichtig vor der Planung die Bewohner der Geigelsteinstraße 4 zu kontaktieren.
3. Smily-Geschwindigkeitsmesser
Am Ortseingang (Tiroler Straße) und im Oberfeldweg befinden sich zwei dieser freundlichen Geschwindigkeitskontrollen. Sie zeigen nicht bei jedem Autofahrer Wirkung, aber diejenigen Fahrer, die darauf reagieren, tragen erheblich zu Einhaltung des Tempolimits bei.
Die verlässliche Einhaltung der 30 km/h würde von großem Nutzen sein.
Versetzung des Verkehrsspiegels in der Geigelsteinstraße
Im Rahmen der Erneuerung der Eisenbahnunterführung wurde der südliche Rand der Geigelsteinstraße mit einer Mauer eingefasst. Eine fatale Maßnahme. Konnte man zuvor im Verkehrsspiegel die Straße über 50m Richtung Ortsmitte überblicken, ist dies jetzt nur noch für circa 8 bis 10 m möglich. Herr Eitelwein (Bewohner der Gartenstraße 9; von Beruf Polizist) würde sich zur Verfügung stellen, um einen idealen Standort (sowie Höhe und die Ausrichtung festzulegen) zu ermitteln.
Sperrung der Geigelsteinstraße für den auswärtigen LKW-Verkehr
In jüngster Zeit ist ein sprunghafter Anstieg des LKW-Verkehrs in der Geigelsteinstraße zu beobachten. Zeitlich fällt dieser mit der Blockabfertigung zusammen. Sollte es eine rechtliche Möglichkeit geben, dass der Umgehungsverkehr von einer Durchfahrt Oberaudorfs – auch durch die Tiroler Straße – abgehalten werden kann, sollte dies wahrgenommen werden.
Sperrung des Parkplatzes (Schranke?) außerhalb der Öffnungszeiten der Einkaufsmärkte
Sicherung der Anwohnergrundstücke mit einem Zaun
Das ‚Gschwendtner Feld‘ ist bis dato weder durch Straßen, Bürgerssteige oder Pfade erschlossen. Infolgedessen gibt es dort keinen Publikumsverkehr. Von den Bewohnern wurden Zäune nur vereinzelt errichtet. Hier dienten sie allerdings nicht der Wahrung der Privatsphäre sondern als Absturzsicherung (höher gelegene Grundstücke).
Sollte sich Publikumsverkehr auf der Wiese entwickeln (Tiroler Straße), ist dies eindeutig auf die beiden Märkte zurückzuführen. Der Eigentümer Herr Fürbeck sollte sich in diesem Fall dazu verpflichten, die Kosten für einen Maschendrahtzaun (Höhe 150 cm) mit Tür zu übernehmen. Betreffen würde dies wahrscheinlich nur den Hanggarten von Gartenstraße 13 (Flurnummer 361).
Supermarkt für alle = gute und ungefährliche Erreichbarkeit für Fußgänger und Fahrradfahrer
B Grün:
Bei der Errichtung großer Supermärkte wird meist kein Wert auf die Flächengestaltung gelegt. Das Ergebnis sind große graue Betonflächen, die an Hässlichkeit nicht zu überbieten sind (Raublinger Prechtl, Kiefersfeldener Lidl). Häufig werden preiswerte Alibi-Bepflanzungen vorgenommen, die dann ungepflegt sich selbst überlassen werden (Oberaudorfer Edeka, Kiefersfeldener Roßmann) Wie sehr diese mangelhafte Gestaltung Gebäude von hoher Qualität beeinträchtigen kann, beweist der Niederndorfer M-Preis. Der Markt hat mehrere Architekturpreise gewonnen. Allerdings ist das Erste, was man von der Anlage als Kunde wahrnimmt der ungepflegte Parkplatz mit den verkümmerten Bäumen.
Die „Gschwendtner-Märkte“ haben durch das Bachbiotop und die nördliche Hangeinfassung eine gute Voraussetzung. Das Vorhaben, das Dach zu begrünen und weitere Bäume/Büsche zu pflanzen wird positiv zum Gesamteindruck beitragen. Dass diese Maßnahmen zum Emissionsschutz beitragen, ist hinlänglich bekannt und muss daher nicht weiter ausgeführt werden.
Für die Anwohner der Gartenstraße von besonderer Bedeutung ist die Gestaltung der großen Dachfläche. Diese mit einer Wiese aufzuwerten, wird erheblich zur Erhaltung der Wohnqualität beitragen.
Wie der vorgezogene Bebauungsplan Nr. 46 mit integrierter Grünordnung vom 24.5.2022 zeigt, ist das Potential eines „Grünen Marktes“ auf dem Gschwendtner Feld erkannt worden. Die Bestrebungen die Fläche möglichst naturnah zu gestalten, ist äußerst positiv zu bewerten. Einige weiterführende Gedanken möchten wir hier noch beisteuern.
1. Grundsätzliche Empfehlungen:
1. bei der Wahl der Bäume nur einheimische Pflanzen wählen; bevorzugt auf die Arten zurückgreifen, die bereits jetzt am Gschwendtner Feld heimisch sind (Traubenkirsche, Rotkirsche, Walnuss, Hagebutte, Pfaffenhütchen…)
2. keine jungen – preiswerten und kleinen Pflanzen anschaffen, sondern große, robuste und ältere Pflanzen, die eine schnelle und nachhaltige Wirkung entfalten.
3. Bestandsbäume, die aufgrund der Erschließung (z.B. Zufahrten) ihren Standort verlieren, nicht fällen, sondern versetzen.
4. Anpflanzungen am Rand, zum Biotop und auf dem Parkplatz durch hohe Einfassungen (Z.B. Betonkantensteine) vor Autos schützen.
5. Bäume auf dem Parkplatz durch „Wassersäcke“ in den ersten Jahren sichern (nur bei langanhaltender Trockenheit notwendig)
6. Festschreiben, dass eingegangene oder sich schlecht entwickelnde Anpflanzungen zeitnah ersetzt werden müssen.
7. „Schnee-Entsorgung“ auf den ungenutzten, südlichen Teil des Gschwendtner Feldes = Schutz der Hänge, des Biotops und der Neuanpflanzungen vor Verunreinigungen (Abbildung 2)
8. Verpflichtung, eine Gartenbaufirma zur Pflege unter Vertrag zu nehmen (genauen zeitlichen Rahmen festschreiben = Wie oft, was und wann)
9. Verpflichtung des Betreibers, die Fläche einmal wöchentlich von Unrat zu befreien (herumfliegender Müll)
10. keine Werbetafeln (ausgenommen direkt auf den Wänden der Märkte)
C. Emissionsschutz für Anwohner
Folgende Aspekte sind für die Anwohner der Gartenstraße wichtig:
• Möglichst wenig vom laufenden Betrieb der Märkte mitzubekommen.
• Die Gestaltung der Rückseite und der seitlichen Ladenfläche. Hier trifft unmittelbar Gewerbe und privater Wohnbereich aufeinander. Optimal wäre, dass diese Bereiche von den Märkten nicht genutzt werden. Stattdessen 'bleibt' dieses Areal "grün": pflegeleichte Wiese (zwei Mal im Jahr zu mähen), einheimische Sträucher und Bäume. Eine architektonisch aufwendige Gestaltung der Rückwand wäre zudem nicht notwendig, wenn Efeu oder Wein als Bewuchs (alternativ Sträucher in entsprechender Höhe) gewählt würde. Bei dieser "grünen" Gestaltung würden die Märkte als optischer und akustischer Schutz für die Anwohner dienen.
1. Künstliches Licht
• Parkplatzbeleuchtung: keine hohen / großen Lichtmasten
• Licht aus nach 20.30 Uhr bzw. an Sonn- & Feiertagen
• keine Werbe- und Deko-Beleuchtung im Außenbereich
• kein Licht im hinteren Bereich der Märkte, auch nicht die seitlichen Ladeflächen = alles, was im nordwestlichen Bereich grün markiert ist, hat kein künstliches Licht
2. Lärm / Lautstärke
Die aktuelle Planung sieht eine geschlossene Rückwand ohne Türen und Fenster vor. Darüber hinaus soll die Fläche zwischen den Märkten und der Gartenstraße unbenutzte Grünfläche bleiben. Die beiden Marktgebäude dienen somit als passiver Lärmschutz. Dem widerspricht aber das Vorhaben die KWL-Anlagen bzw. die Lüftungsanlagen auf der Rückseite der Märkte anzubringen. Hierzu ist anzumerken, dass die Gartenstraße eine Besonderheit aufweist. Bedingt durch den Hang auf dem die Häuser stehen und einer hinter den Gebäuden verlaufenden Lärmschutzwand verstärken sich Geräusche, die sich von Osten aus auf die Wohnanlage zu bewegen. Es ist naheliegend, dass dies auch auf KWL- und Lüftungsanlagen zutrifft. Die Anwohner möchten daher, dass derartige Anlagen weder an der Rückseite noch auf dem Dach angebracht werden. Vielmehr bietet sich hier die nach Osten liegende Fassade an oder alternativ der Eckbereich der beiden Ladezonen (im Nord- und Südwesten [Abbildung 3]). Es versteht sich von selber, dass auch eventuell zu errichtende Wärmepumpen denselben Forderungen der Anwohner unterliegen. Hinzuweisen ist in diesem Kontext auf den "Flächennutzungsplan" von Dr. Pröbstl vom 12.3.2019. Darin heißt es in Hinblick auf die Errichtung eines Gewerbegebietes auf dem Gschwendtner Feld: "Insbesondere die Wohnqualität an der Gartenstraße, die bereits durch die nahe Bahnlinie [Brenner Bahnstrecke] beeinträchtigt wird, würde allerdings im Falle zusätzlicher gewerblicher Immissionen erheblich vermindert. Aufgrund der erhöhten Lage des Wohngebietes ergeben sich hier insbesondere für aktive Schallschutzmaßnahmen in Form von Schallschutzwänden oder -wällen besondere Anforderungen in der Höhenentwicklung, die am Ortsrand von Oberaudorf kaum landschaftsverträglich eingebunden werden könnten." Die von Dr. Pröbstl erwähnte Beeinträchtigung der Anwohner durch die Bahn hat dazu geführt, dass die Bewohner eine hochwertige Lärmschutzwand errichten ließen. Um einen optimalen Schutz zu erreichen, ließ man die Wand an ihren jeweiligen Enden im rechten Winkel auslaufen. D.h.: die Wand läuft nicht nur entlang der Gartenstraße, sondern umfängt sie regelrecht. Somit hatten die Gartenstraßler lange bevor Oberaudorf mit Lärmschutzwänden von der OB ausgestattet wurde, einen akustischen Schutz. Dieser hebt sich in seiner Qualität (Höhe, verwendetes Material) und Quantität von den klassischen OB Lärmschutzwänden ab. Lärmschutz ist den Anwohnern der Gartenstraße sehr wichtig. Der Lärmschutzzaun der Gartenstraße wurde von C.Hentschel Consult bei der schalltechnischen Untersuchung vom März 2022 nicht berücksichtigt.
• hochwertige (extrem leise) Kühlanlagen (= Ventilatoren / KWL-Anlage) bzw. Wärmepumpen
• Kühlanlagen und Wärmepumpen nördlich und südlich an der Wand / nicht zum Hang (Echogefahr)
• dichte Begrünung mittels einheimischer Bäume und Büsche besonders im nordwestlichen Bereich,
• keine Nutzung des nordwestlichen Bereiches für Außengastronomie (Ruhezone) Be- und Entladebereiche der Märkte akustisch dämmen
• keine Wertstoffinsel, Schließung des Parkplatzes mittels einer Schranke, Nutzung nur während der Öffnungszeiten der Märkte
• keine Sonderveranstaltungen (z.B. Weihnachtsmarkt) auf dem Parkplatz
3.Gerüche
• Bäckerei: Gerüche????
• Lebensmittelentsorgung / Abfall: Geruchsbildung???
4. Feinstaub
• eine dichte Begrünung durch Bäume und Büsche (Randflächen und Parkplätze)
D. Dach
• architektonische Form
Pultdach, das sich zum Hang (Richtung Westen) möglichst weit absenkt
Begründung: Tiefer gelegene Wohnbereiche (insbesondere Haus Nr. 3, 5 und 9) sollen möglichst wenig unter dem Verlust von Aussicht und der Verringerung von Tageslicht (Verschattung) leiden.
• keine Dachaufbauten (z.B. Ventilatoren, Solaranlage, Werbeschriftzug etc.)
• durchgehende intensive Begrünung der Dachfläche und regelmäßige Pflege derselben
Begründung: Höhergelegene Wohnbereiche sollen mittels der "grünen" Dachgestaltung weiterhin auf eine naturnahe Fläche blicken.
E. Wegerecht
Der im Westen angrenzende Hang gestaltet sich sehr unterschiedlich. Bei einigen Abschnitten wurde der Hang durch künstliche Befestigungen gesichert, die mitunter Nachbesserungen bedürfen. Andere Bereiche sind naturnah gestaltet und zeichnen sich z.T. durch einen dichten Bewuchs aus, der regelmäßig eingedämmt werden muss. Größenteils können diese Maßnahmen nur vom Gschwendtner Feld aus durchgeführt würden. Allen Anwohnern wurde bis dato ein mündliches Wegerecht zugestanden, um sich um die entsprechenden lnstandhaltungen zu kümmern. Wir möchten die Gemeinde um eine Vermittlung dahingehend bitten, dass aus dem mündlichen ein schriftliches Recht wird.
• Betroffene Grundstücke:
FlurNr. 353 / 2 Geigelsteinstr. 4
Flur.Nr. 366 / 1 Gartenstr. 1
FlurNr. 366 Gartenstr. 3
FlurNr. 366 / 2 Gartenstr. 5
FlurNr. 361 / 1 Gartenstr. 7
FlurNr. 361 / 2 Gartenstr. 9
FlurNr. 361 Gartenstr. 13
FlurNr. 361 / 3 Gartenstr. 15
FlurNr. 132 / 35 Gartenstr. 17
F. Abstandsflächen
1. Abstandflächen zu Gartenstr. 1, 3 und 5/ Sonderfall Gartenstr. 5
Erläuterung des aktuellen Zustandes:
Die Häuser 1 (FlurNr. 36611), 3 (FlurNr. 366) und 5 (FlurNr. 366/2) wurden alle vor dem Jahr 2000 errichtet. Zu diesem Zeitpunkt galt das Gschwendtner Feld als nicht bebaubare landwirtschaftliche Grünfläche, mit der Funktion übermäßige Niederschläge und das Hochwasser des Röthenbaches zu binden. lnfolge dieser Voraussetzung richteten die Erbauer ihre Häuser nicht wie üblich nach Süden, sondern nach Osten- zur Wiese (= Panoramablick)- hin aus.
Problematik: Die Hauptwohnräume befinden sich also alle im östlichen Teil der Häuser. Die Errichtung zweier miteinander verbundener Märkte führt zu einer über 80m breiten Wand, die keinen Seitenblick zulässt. Mit welcher Höhe und in welchem Abstand diese gewaltige Wandfläche auf die Wohnhäuser Nr. 1, 3 und 5 trifft, ist von entscheidender Bedeutung hinsichtlich Aussicht und dem Einfall von Licht (Verschattung). Nach der aktuellen Planung (Vorhabenbezogener Bauplan vom 24.5.22) besteht diese Gefahr nur in geringen Maßen. Anders verhält es sich bei der Gartenstr. 5 (FlurNr. 366/2). Die Gartenstr. 5 (Höhenkote Grenzmauer 474,93) liegt nur ca. 1,4m über dem Niveau des Gschwendtner Feldes (Foto 1). Die Wohnung im Erdgeschoss, die ihr Tageslicht einzig von der Ostseite erhält, ist ca. 1m in den Boden versenkt (Foto 2). Folglich wird sie durch den zukünftigen Markt deutlich beeinträchtigt. Anzumerken ist, dass das tiefe Bodenniveau von Nr. 5 auf eine Bitte des Oberaudorfer Bauamtes zurückzuführen ist. Um ein homogenes Erscheinungsbild zu generieren, sollten sich die Bauherren an der Nachbarbebauung- Gartenstr.3 und Bungalow der Braun-Werke orientieren.
• Ziel der Anwohner:
1. Vergrößerung der Abstandsflächen
2. möglichst große Absenkung des Daches zur Gartenstraße hin
2. Abstandsfläche zur Gartenstr.9 (FlurNr. 361/2 [Foto 3])
jetziger Plan: Markt soll mit Mindestabstand von 3m und Maximalhöhe von 6m vor einem Hang von 3m Höhe errichtet werden
Problematik: größere Instandhaltungsarbeiten (z.B. Baumschnitte) am Hang nur noch schwer auszuführen, eventuell notwendige Hangsicherungsmaßnahmen (z.B. Erdrutsch) werden unmöglich, komplette Reduzierung des Tageslichts (Verschattung)
Erläuterung: Das zum Hang ausgerichtete Gartengrundstück (Haus Nr. 9) besteht aus zwei Ebenen. Eingebettet sind diese Ebenen in einen Hang mit starkem Gefälle. Der Untergrund besteht aus einem Lehm-Erde-Gemisch, das schlecht Wasser aufnimmt. Da das nach Osten ausgerichtete Grundstück nur vormittags Sonne erhält, tragen hauptsächlich die Bäume und Büsche zur Entwässerung des Untergrundes bei. Zukünftig werden diese Bäume, die auf dem Bauplan als erhaltenswert klassifiziert wurden, auch als Sichtschutz gegen den Markt dienen.
Ziel:
Durch den zunehmenden Starkregen und die Verschlechterung der Sonneneinstrahlung (Verschattung durch den Markt) besteht die Möglichkeit, dass der Hang in Bewegung gerät. Sicherungsmaßnahmen (vgl. Gartenstr. 3 und 5, Geigelsteinstr. 4) können aber- wie bei allen Grundstücken der Gartenstraße -nur vom Gschwendtner Feld aus durchgeführt werden. Bei der Gartenstr. 9 entfällt ein Teil des Mindestabstands auf den unteren Abschnitt des steilen Hangs. Somit verringert sich bei einem Mindestabstand von 3m die ebene Fläche deutlich. Die Ausführung größerer Arbeiten würde äußerst erschwert werden. Selbst die Baumschnitte, die in regelmäßigen Abständen anstehen, dürften sich kompliziert gestalten. Erschwerend kommt hinzu, dass das Gartengrundstück nur fußläufig erreichbar ist. Schwere Maschinen (z.B. MiniBagger) können nicht auf das Grundstück. Die Arbeiten vom Gschwendtner Feld aus, sind somit unabdingbar.
Ziel: größerer Abstand zwischen Markt und Hang oder Angebot einer alternativen Lösung
G. Fragen
1. Hangaufschüttung
Auf dem Lageplan der Firma Küblböck (Stand 9.11.2020, Anlage 2b) sowie den beiden dazugehörigen Schnitten (Stand 29.10.2020, Anlage 2e und 2d) werden Erdaufschüttungen im hinteren und seitlichen Bereich dargestellt.
a. Sind Erdaufschüttungen geplant?
b. Wie hat man sich diese vorzustellen?
2. Steigende Baukosten
Die Kosten fürs Bauen steigen ungebremst.
a. Was passiert, wenn die Baukosten weiterhin so steigen?
b. Kann es passieren, dass aus Kostengründen ein "reduzierter" Markt- keine
Begrünung, Verzicht auf die Gestaltung mit Stein und Holz usw.- gebaut wird?
Sachbericht und Abwägung
Die vorgeschlagene Sperre des Weges zwischen den Anwesen in der Gartenstraße 1 und der Geigelsteinstraße 4 wird mittels Zaun bzw. Gartentor realisiert.
Einhaltung des Tempolimits in der Geigelsteinstr. / Versetzung des Verkehrsspiegels / Sperrung für LKWs / etc.: entsprechende Maßnahmen können nicht Gegenstand eines Bebauungsplans sein, da es sich teilweise um Handlungsbezogene Festsetzungen handeln würde und sich alle vorgeschlagenen Maßnahmen zudem räumlich außerhalb des Geltungsbereichs befinden. Die Vorschläge müssen vom Gemeinderat separat diskutiert werden.
Eine Vorrüstung der Ausfahrten für Schrankenanlagen ist vorgesehen. Eine tatsächliche nächtliche Sperrung würde aber nur bei einem konkreten Bedarf erfolgen.
Die Errichtung eines Zauns entlang der Grenze zur Gartenstr. 13 ist nicht vorgesehen, da – wie sich aus dem Plan zum Bebauungsplan ergibt - das betreffende Grundstück (Flurnr. 361) und das Vorhabengrundstück keine gemeinsame Grenze haben.
Erreichbarkeit für Fußgänger und Fahrradfahrer: Es wurde ein Konzept erarbeitet, das durchgehende Verbindungen für diese Verkehrsteilnehmer anlegt und auch eine Querungshilfe über die Geigelsteinstraße einschließt.
Grünordnung: die Dachfläche wird begrünt und kommt einer „Wiese“ damit einigermaßen nahe. Zu den Empfehlungen ist anzumerken:
1. der B-Plan wird nur einheimische Pflanzen-/Baumarten zulassen (Festsetzung 9.5.1)
2. Mindestpflanzqualitäten werden ebenfalls vorgegeben (9.7)
3. Ersatzpflanzungen sind vorgesehen (9.9)
4. Randsteine an Parkplätzen werden vorgesehen (Sache der Ausführungsplanung)
5. „Wassersäcke“ - Sache der Gärtner, keine B-Plan-Festsetzung
6. Zeitnahe Ersetzung: entsprechende Ergänzung der Festsetzung 9.9: „Die Pflanzungen sind fachgerecht anzulegen und durch geeignete Maßnahmen dauerhaft zu erhalten. Ausgefallene und abgestorbene Pflanzen sind zeitnah, gleichartig und gleichwertig zu ersetzen.“
7. „Schnee-Entsorgung“ – kann nicht im Bebauungsplan festgesetzt werden (Handlungsbezogene Festsetzungen sind nicht zulässig)
8. Verpflichtung eine Gartenbaufirma zur Pflege unter Vertrag zu nehmen: kann nicht im Bebauungsplan festgesetzt werden (Handlungsbezogene Festsetzung)
9. Verpflichtung des Betreibers, die Fläche einmal wöchentlich von Unrat zu befreien (herumfliegender Müll): kann nicht im Bebauungsplan festgesetzt werden (Handlungsbezogene Festsetzung)
10. Werbetafeln: es wird eine zusätzliche Festsetzung in den Bebauungsplan aufgenommen:
◦ Werbeanlagen sind nur bis zu einer Einzelgröße von 10 m² zulässig.
◦ Zulässig sind insgesamt 2 Werbepylone an den Einfahrten mit einer max. Höhe von 5,5 m und einer max. Breite der Werbeanlagen von 2,0 m.
◦ Nicht zulässig sind über die Fassade hinausragende Werbeanlagen, Dachwerbung, akustische Außenwerbung und Fahnenmasten. Nicht zulässig sind Leuchtreklamen mit grellem Licht sowie Blink- oder Wechsellicht.
Zur Abbildung 2 der Stellungnahme:
Ein Weg zu den Hinterseiten der Grundstücke an der Gartenstraße wird im Bebauungsplan nicht festgeschrieben. Eine Erschließung der Nachbargrundstücke ist gewährleistet. Es besteht damit keine Notwendigkeit, hier mittels gemeindlicher Anordnung in private Grundstücksverhältnisse einzugreifen. Entsprechende Regelungen können privatrechtlich zwischen den Nachbarn ausgehandelt werden. Ein solcher Weg wäre auch höhentechnisch, nachdem das Gebäude des Supermarktes/Drogeriemarktes teilweise in den Hang eingegraben werden soll, nicht einfach zu realisieren.
Die Anlage eines Weges widerspräche weiterhin dem in diesem Schreiben unter dem Punkt Verkehr vorgetragenen Wunsch, einen Trampelpfad über das Areal zu verhindern.
- Dem Windschutz wird durch die umfangreiche Pflanzung von Bäumen auf dem Parkplatz Rechnung getragen.
Immissionsschutz:
- Im Bereich hinter dem Markt zur Gartenstr. hin wird es keine relevanten Nutzungen geben. Dieser Grundstückbereich wird angeböscht und begrünt.
- Außenbeleuchtung: die Beleuchtung wird normalerweise nachts und am Wochenende ausgeschaltet; dies kann im Bebauungsplan aber nicht festgesetzt werden (Handlungsbezogene Festsetzung). An den Fassaden zur Gartenstr. hin ist keine Werbebeleuchtung geplant; außer einem kleineren Schaufenster am Südosteck des Supermarktes und kleinen Nebenraumfenstern wird es kein künstliches Licht zu den Nachbarn hin geben.
- Lärm: die derzeit geplante Konzeption der Anlage entspricht den Lärmschutzvorschriften, wie sich aus dem erstellten Gutachten des Büros C. Hentschel Consult ergibt. Das Gutachten zeigt, dass die maßgeblichen Immissionsrichtwerte deutlich unterschritten werden. Durch die Festsetzungen im Bebauungsplan wird sichergestellt, dass es zu keinen unzumutbaren Lärmbeeinträchtigungen kommen wird. In diesem rechtlichen und technischen Kontext musste die vorhandene Lärmschutzwand auch nicht im Schallgutachten berücksichtigt werden. Eine Beeinträchtigung der Wohnqualität in der Gartenstr., wie im Flächennutzungsplan von Dr. Pröbstl ausgeführt, wurde durch das vorliegende Gutachten ausgeschlossen.
Die Unterbringung der notwendigen technischen Anlagen, dergestalt, dass sie niemand sieht und hört, ist nicht vollkommen realisierbar.
o nord-, west- und südseitig an der Fassade oder auf dem Boden stehend verbietet sich wg. der Nachbarn in der Gartenstr. sowie wg. der Anlieferstraßen- und Rampen, die freibleiben müssen
o ostseitig an der Fassade ist die Anlage nicht möglich, da hier die Schauseite und entlang des Gebäudes die Fußwege angesiedelt sind
o es bleibt also nur das Dach. Im Rahmen der Ausführungsplanung wird der Projektträger versuchen, die Anlagen möglichst von den Nachbarn abgewandt, ins Gebäude versenkt und/oder eingehaust unterzubringen. Dies wurde im Bebauungsplan auch festgesetzt. Die Vorgaben des Schallgutachtens werden eingehalten.
- hochwertige technische Anlagen und Schalldämmungen nach dem Stand der Technik werden eingesetzt; Mindestanforderungen gibt das Schallgutachten vor.
- Entlang der Grenze zu den Gartenstr.-Grundstücken werden zusätzliche Bäume vorgesehen– soweit dies mit der Böschungsanlage, der Fassadenbegrünung, der gewünschten Begehung des Grenzstreifens durch die Nachbarn und den weiteren Gegebenheiten vereinbar ist.
- Im nordwestlichen Bereich des Grundstücks ist keine Außengastronomie vorgesehen, diese wird nur im Eingangsbereich der beiden Märkte platziert
- eine Wertstoffinsel ist nicht vorgesehen – hierfür steht der gemeindliche Wertstoffhof gegenüber zur Verfügung
- eine Schließung des Parkplatzes mittels einer Schranke wird erwogen bzw. umgesetzt, sofern sich hier Probleme nach Ende der Öffnungszeiten ergeben sollten; dies kann nicht im Bebauungsplan festgesetzt werden (Handlungsbezogene Festsetzung)
- Sonderveranstaltungen können in einem Bebauungsplan nicht ausgeschlossen werden (Handlungsbezogene Festsetzung)
- Gerüche: Müll wird in den geschlossenen Anlieferzonen verwahrt; hier sind die gesetzlichen Vorschriften einzuhalten. Von modernen Bäckereifilialen geht i.d.R. wenig bis keine Geruchsbelästigung aus; auch hier sind die gesetzlichen Anforderungen einzuhalten.
- Bzgl. Feinstaub sind die gesetzlichen Anforderungen einzuhalten; zusätzliche Festsetzungen im Bebauungsplan sind nicht erforderlich.
Dach
- Geplant ist die Anlage eines niedrig geneigten Flachdachs. Angesichts der Höhenlage
o geplante FOK des Vorhabens = 469,90 + max. am Dachhochpunkt eine Höhe von 6,50 m
o Höhenlage der Gartenstr. = im Mittel bei ca. 478,50 (somit dürfte die FOK von Kellergeschossen bei ca. 476 m liegen)
erscheint die Gefahr einer Verschattung gering zu sein.
- Ein grundsätzlicher Ausschluss von Dachaufbauten ist nicht angemessen. Eine Abwägung ästhetischer Einschränkungen für die Nachbarn versus der Möglichkeit zur Nutzung von Photovoltaik oder nicht anderweitig unterbringbarer technischer Aufbauten im begrenzten Umfang muss zu Gunsten des Letzteren entschieden werden. Der Bebauungsplan stellt aber sicher, dass auch die ästhetischen Beeinträchtigungen deutlich reduziert werden.
- Eine Dachbegrünung ist festgesetzt.
Wegerecht
- Der Eigentümer, Vorhabenträger und die Betreiber lehnen ein grundbuchrechtliches Geh- und Fahrtrecht ab. Solche Wegerechte dienen in der Regel der Sicherstellung der Erschließung eines Grundstückes, so diese über öffentliche Straßen nicht möglich ist. Dies ist hier nicht der Fall. Die Instandhaltung von Anlagen auf dem eigenen Grundstück hat regelmäßig über das selbige zu erfolgen. Die Vorhaltung einer entsprechenden Zuwegung kann nicht auf den Nachbarn abgewälzt werden. Natürlich werden der Eigentümer bzw. die Betreiber des Projektgrundstücks im Rahmen gutnachbarschaftlicher Beziehungen die Betretung des Areals für Pflegemaßnahmen aber erlauben. Weitergehende Vereinbarungen wären Sache bilateraler Verhandlungen und können nicht Gegenstand von Festsetzungen im Bebauungsplan sein. Siehe hierzu auch die Ausführungen dieser Abwägung zur Abbildung 2 der Stellungnahme.
Abstandsflächen
- Gartenstr. 5
Der Abstand des geplanten Gebäudes zur Grundstücksgrenze der FlurNr. 366/2 beträgt an der engsten Stelle mehr als 7 m und ist damit größer als 1H, was im bayerischen Abstandsflächenrecht die strengste Regelung darstellt. In Wohngebieten beträgt die anzuwendende Abstandsflächenregel sogar nur 0,4 h, d.h. bei einem Gebäude mit einer Höhe von 6,5 m wäre nur 6,5 x 0,4 = 2,6 m, aber mindestens 3 m, anzuwenden.
Die kürzeste Entfernung vom Gebäude Gartenstr. 5 zum neu zu errichtenden Einzelhandelsgebäude beträgt ca. 18 m.
In diesem Bereich wird der Markt auch bereits 2-3m unter das bisherige Höhenniveau versenkt und zusätzlich angeböscht (FOK 469,90 Supermarkt vs. Höhenkote Grenzmauer 474,93 – somit verschwindet der Supermarkt an der Grenzmauer ca. 5,10 m im Boden bei einer Gesamthöhe von max. 6,50 m; bei einer „herausstehenden“ Höhe von ca. 1,40 m bei einem Abstand der Gebäude zueinander von 18 m ist eine Verschattung nicht gegeben).
Eine gravierende Verschattung kann unseres Erachtens deswegen ausgeschlossen werden. Eine Verkleinerung oder Abrückung des geplanten Gebäudes wird deswegen nicht für nötig erachtet.
- Gartenstr. 9
Auch hier werden die gesetzlich notwendigen Abstandsflächen vom neu zu errichtenden Gebäude zur Grundstücksgrenze (0,4 H, mindestens 3 m) eingehalten.
Die Befürchtung des Nachbarn ist, dass Sicherungsmaßnahmen, welche ein Abrutschen des Hangs im Bedarfsfall aufhalten sollen, nicht mehr stattfinden können.
Entlang der Grenze zu diesem Nachbarn wird das natürliche Höhenniveau nicht vermindert. Das geplante Gebäude soll im bestehenden Hang bis zur natürlich anstehenden Höhe eingegraben werden. Während des Baus wird der Bauherr die notwendigen Maßnahmen zur Hangsicherung übernehmen. Eine Gefährdung des Hangs auf dem Grundstück Gartenstr. 9 durch das Vorhaben ist deswegen nicht erwartbar.
Im Übrigen gehen wir davon aus, dass beim Bau des Hauses Gartenstr. 9 die Regeln der Technik bzgl. der notwendigen Hangsicherung beachtet wurden.
Die Zustimmung des Grundstückseigentümers zu einem Betretungsrecht vorausgesetzt, sollte der 3 m-Streifen entlang der Grenze ausreichen, um Baumpflegearbeiten usw. auf dem Nachbargrundstück durchzuführen.
Eine Einschränkung der Bebaubarkeit des gegenständlichen Grundstücks, um dem Nachbarn die Erfüllung von dessen eigenen Pflichten zu sichern, erscheint unbillig. An der Planung wird festgehalten.
Der Vorhabenträger bietet aber eine Lösungsmöglichkeit für die Hangsicherung auf dem Grundstück Gartenstr. 9 an, sofern hier prinzipiell Bedenken bestehen, dass diese Böschung derzeit (aus Gründen, die im Grundstück Gartenstr. 9 selbst liegen) nicht sicher stehen sollte: Auf Kosten des Eigentümers der Gartenstr. 9 kann im Zuge der Baumaßnahmen präventiv eine Hangsicherung vom Bauunternehmen des Vorhabenträgers mit eingebaut werden.
Ebenfalls befürchtet wird eine Verschattung. Diese kann ausgeschlossen werden. Derzeit ist die Fußbodenoberkante des Marktgebäudes geplant bei 469,90 m ü NHN. Das Gebäude wird eine Höhe von max. 6,50 m (am Dachhochpunkt und entlang der Attika) haben. Nach der vorliegenden Bestandsvermessung ist das Haus Gartenstr. 9 (das Untergeschoss ist im Bereich des Hanges nach Osten hin freiliegend) mit Erdreich bedeckt bis zu einer Höhe von ca. 475,40 m oder höher (die ersten Fenster im Kellergeschoss dürften noch höher angesiedelt sein). Das Gebäude des Nahversorgers ragt also selbst am höchsten Punkt seines Dachs nur ca. 1 m über den Fußboden des Kellers des Hauses Gartenstraße 9 heraus – bei mind. 14 m Abstand zwischen diesen beiden Baustrukturen. Eine Verschattung kann hier ausgeschlossen werden.
Hangaufschüttung
Die Handaufschüttung ist dergestalt geplant, dass vom Niveau an der Grundstücksgrenze ausgehend das neu geplante Gebäude größtenteils im Hang „verschwindet“ bzw. angeböscht wird. Lediglich eine Höhe von 1 bis 1,5 m wird sichtbar bleiben, um die Begehung des Dachs durch Kinder usw. zu verhindern.
Steigende Baukosten
Die Gestaltung, Begrünung und Planung des Gebäudes wird im Durchführungsvertrag geregelt. Eine Abweichung vom festgeschriebenen Standard ist ohne gemeindliche Zustimmung nicht möglich. Baukostensteigerungen rechtfertigen keine einseitige Abweichung vom festgeschriebenen. Spekulationen über die zukünftige Höhe von Baukosten sind nicht Teil des Bebauungsplanverfahrens.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Eine Festsetzung bzgl. der Größe und Anzahl von Werbetafeln wird in den Bebauungsplan aufgenommen. Die Festsetzungen werden bezüglich Grünordnung angepasst. Durch den Vorhaben- und Erschließungsplan, den der Vorhabenträger umzusetzen hat, wird die Einbettung des Vorhabens in die nähere Umgebung, insbesondere im Hinblick auf die Anböschungen, gewährleistet.
Abstimmungsergebnis:
Gemeinderatsmitglied Regina Götze nimmt nicht an der Abstimmung teil.
Schreiben Joseph Hartmann vom 14.07.2022
Herr Hartmann hat keine Einwendungen.
Als „alter Niederaudorfer“ der seit ein paar Jahren wohnhaft in Kiefersfelden ist, interessiert ihn die Planung des neuen Einkaufsmarktes.
Da der Edeka-Markt, den er wöchentlich besucht, aufgrund der begrenzten Ladefläche und dementsprechender Enge im Geschäft nicht mehr den Anforderungen der Zeit entspricht, begrüßt er grundsätzlich die seit langer Zeit von Vielen gewünschten Neubaupläne. Die Einkaufsfahrten vieler Oberaudorfer nach Kiefersfelden bzw. Brannenburg und Raubling dürften weniger werden und die Kaufkraft somit mehr im Dorf bleiben.
Die geplante Lage am Ortsrand, außerhalb des Ortskerns, auch mit dem Fahrrad und zu Fuß noch gut erreichbar, spricht für sich.
Die architektonische und optische Planung des Vorhabens ist nach seiner Meinung gut gelungen und hebt sich wohltuend von den meist unschönen reinen Zweckbauten anderer Großmärkte ab.
Das Vorhaben wird somit sicher kein „Schandfleck“ für Oberaudorf sein.
Die Fa. Prechtl als voraussichtlicher Betreiber des Einkaufsmarktes stammt aus der Gegend und besitzt seines Wissens bereits langjährige Erfahrung. Die Prechtl-Märkte haben ja bekanntlich auch regionale Produkte im Angebot.
Er glaubt, Oberaudorf braucht einen Großmarkt dieser Art zur angemessenen Versorgung der Bevölkerung und verträgt diesen, auch im Hinblick auf alle anderen Geschäfte.
Gutes Gelingen wünsche ich für die Planung und Durchführung des Vorhabens.
Sachbericht und Abwägung
Positive Stellungnahme.
Beschlussvorschlag
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.