Datum: 27.02.2024
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Kursaal der Gemeinde Oberaudorf
Gremium: Gemeinderat
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 21:00 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, 21:00 Uhr bis 22:00 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Genehmigung der Tagesordnung zur heutigen Gemeinderatssitzung
2	Genehmigung der Niederschrift der letzten öffentlichen Sitzung des Gemeinderates vom 23.01.2024
3	Neubau der Geh- und Fahrradbrücke über den Auerbach; Vergabe der Bauleistungen
4	Themenweg Auerbach; Einleitung eines Projekts im Rahmen des LEADER Förderprogramms
5	Stromlieferverträge KOS Energie GmbH - Gemeindewerke; Ausfallbürgschaft gegenüber dem Strom-Vorlieferanten EnBW
6	Prüfung Jahresabschluss 2023 der Gemeindewerke; Bestellung eines Wirtschaftsprüfers
7	Neuerlass der Satzung für die Erhebung eines Fremdenverkehrsbeitrages in der Gemeinde Oberaudorf zum 01.01.2025
8	Neuerlass der Satzung für die Erhebung eines Kurbeitrages in der Gemeinde Oberaudorf zum 01.01.2025
9	Festlegung der Vergabekriterien zum Grundstücksverkauf im Baugebiet "Am Heimfeld"
10	Hochwasserschutzmaßnahme Auerbach; Zusammenfassung der Infoveranstaltung des Wasserwirtschaftsamts Rosenheim
11	Verschiedenes, Bekanntgaben, Aus dem Gremium

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1. Genehmigung der Tagesordnung zur heutigen Gemeinderatssitzung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat	Sitzung des Gemeinderates	27.02.2024	ö	beschließend	1

Sachverhalt

Er gibt dann bekannt, dass TOP 3 (Neubau Geh- und Fahrradbrücke über den Auerbach) von der Tagesordnung gestrichen werden muss, da aufgrund von Unstimmigkeiten bei den Angeboten die Vergabe noch nicht abschließend geklärt werden konnte. 

Nach Vortrag durch den Ersten Bürgermeister Dr. Matthias Bernhardt stimmt der Gemeinderat Oberaudorf über die Tagesordnung zur heutigen Gemeinderatssitzung ab. 

Der Bürgermeister bittet die Ratsmitglieder bei Wortmeldungen laut und deutlich zu sprechen, damit diese auch im Zuhörerbereich gut verstanden werden.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 16, Dagegen: 0

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2. Genehmigung der Niederschrift der letzten öffentlichen Sitzung des Gemeinderates vom 23.01.2024

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat	Sitzung des Gemeinderates	27.02.2024	ö	beschließend	2

Sachverhalt

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 16, Dagegen: 0

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3. Neubau der Geh- und Fahrradbrücke über den Auerbach; Vergabe der Bauleistungen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat	Sitzung des Gemeinderates	27.02.2024	ö	beschließend	3

Sachverhalt

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4. Themenweg Auerbach; Einleitung eines Projekts im Rahmen des LEADER Förderprogramms

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat	Sitzung des Gemeinderates	27.02.2024	ö	beschließend	4

Sachverhalt

Diskussionsverlauf

Anhand einer Bildschirmpräsentation stellt die Leiterin der Tourist-Info, Martina Schweinsteiger, die weitgehend abgeschlossenen Planungen für den Themenweg Auerbach vor. Es wird auch aufgezeigt, dass damit wiederum Impulse und Vernetzungen für weitere touristische Aktivitäten verbunden sind, wie zum Beispiel die Anknüpfung an bereits vorhandene oder geplante Themenwege, die gemeinsam ein Angebot im gesamten Gemeindegebiet erschließen werden.

Das Gremium begrüßt diese Entwicklung sehr und sieht einer raschen Umsetzung dieser Maßnahme gerne entgegen. Aus dem Gemeinderat kommen noch folgende wichtige Hinweise:

• Beim Themenweg Auerbach muss, wie bei allen anderen Angeboten auch, auf eine nachhaltige Pflege und Aktualität der Anlage geachtet werden.
• Der Weg sollte nicht mit zu vielen Stationen überfrachtet werden. Evtl. können einige Stationen Zug um Zug ergänzt werden.

Zudem wird darauf hingewiesen, dass der sehr schöne Zwieslweg, der vom Waldparkplatz entlang des Auerbachs zur Waldalpe führt, dringend ertüchtigt werden muss. Die Verwaltung kann dabei bekannt geben, dass die Staatsforsten in Kürze den Schluchtbereich, in dem der Weg verläuft, forstlich in Stand setzen, sodass der weitere Wegeverlauf danach bearbeitet werden kann.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 17, Dagegen: 0

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5. Stromlieferverträge KOS Energie GmbH - Gemeindewerke; Ausfallbürgschaft gegenüber dem Strom-Vorlieferanten EnBW

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat	Sitzung des Gemeinderates	27.02.2024	ö	beschließend	5

Sachverhalt

Die Gemeindewerke Oberaudorf beziehen den Strom für ihre rund 3.400 Vertriebskunden sowie den Strom für den Netzbetrieb (insbesondere Stromverluste) von der KOS Energie GmbH, bei welcher sie auch zu 5,56 % beteiligt sind.

Aufgrund des sehr starken Anstieges der Stromhandelspreise sind die Beschaffungskosten der Gemeindewerke für den benötigten Strom seit Sommer 2021 deutlich angestiegen, wie die folgenden Diagramme zeigen:

Insbesondere aufgrund der extremen Preisausschläge an den Energiehandelsmärkten im Jahr 2022 erhielt das Thema Sicherheit im Energiehandel wieder einen hohen Stellenwert. Ein höheres Maß an Sicherheiten wird hierbei auch von den Energie-Vorlieferanten der KOS eingefordert.

Bürgschaftserklärungen gegenüber den Vorlieferanten der KOS Energie GmbH

Der Gemeinderat hat sich bereits in der Sitzung am 28.02.2023 mit der Übernahme von Ausfallbürgschaften gegenüber zwei Energie-Vorlieferanten der KOS Energie GmbH (AXPO und GVS) befasst und der Übernahme zugestimmt. Siehe hierzu auch die Niederschrift der Sitzung vom 28.02.2023.

Jetzt wurden die Gemeindewerke von der KOS Energie GmbH um die Übernahme einer Ausfallbürgschaft für einen weiteren Energie-Vorlieferanten, der Energie Baden-Württemberg AG (EnBW), gebeten. Der Wortlaut der Ausfallbürgschaft ist als Dokument beigefügt.

Ausfallrisiko der KOS Energie GmbH

Die KOS Energie GmbH (KOS) wurde im Februar 1999 gegründet. Sie ist eine Kooperationsgemeinschaft von 12 mittelständischen Stadt- und Gemeindewerken aus dem südbayerischen Raum. Zentrale Geschäftsfelder sind die bedarfsoptimierte Strom- und Gasbeschaffung, das Energiedatenmanagement sowie weitere energienahe Dienstleistungen.

Die KOS ist der Vertragspartner der Lieferanten. Die Gemeindewerke Oberaudorf verbürgen sich für die KOS für den Fall, dass die KOS als Vertragspartner und damit Zahlungsverpflichteter ausfällt.

Die KOS machte in 2022 einen Umsatz von 214 Mio. € (2021: 132 Mio. €). Das Jahresergebnis nach Steuern betrug 1,56 Mio. Euro (2021: 242 T€).

Die Bilanzsumme beläuft sich zum 31.12.2022 auf 28,4 Mio. €. Das Eigenkapital auf 4,8 Mio. €, d.h. die Eigenkapitalquote beträgt ca. 17 %.

Die Geschäftslage und die Geschäftsdaten sind somit positiv und lassen eine Inanspruchnahme der Stadt- und Gemeindewerke nicht erwarten.        

Durch die hohen Energiepreise und deren starken Schwankungen werden aber alle Teilnehmer am Energiemarkt vorsichtiger und versuchen sich gegen alle potentielle Risiken abzusichern.

Die von der KOS eingekauften Energiemengen dienen der Belieferung der Gesellschafter im Rahmen der Daseinsvorsorge sowie der Versorgung weiterer öffentlicher Energieversorgungsunternehmen. D.h. die von der KOS eingekauften Energiemengen werden an die Stadt- und Gemeindewerke geliefert und von diesen bezahlt.

Aus diesem Grund wäre ein Ausfall der KOS nur denkbar, wenn entweder ein Kunde (= Stadt- bzw. Gemeindewerk) der KOS ausfällt oder ein Lieferant der KOS seinen Lieferverpflichtungen nicht nachkommt und eine Wiederbeschaffung durch die KOS nicht oder nicht zu wirtschaftlichen Bedingungen möglich ist. Diesen Fall erachten wir für insgesamt wenig wahrscheinlich. 

Dennoch verlangen die Lieferanten der KOS Sicherheiten auch für diesen wenig wahrscheinlichen Fall.

Notwendigkeit der Bürgschaften

Die unabdingbare Notwendigkeit der Stellung dieser Bürgschaften ergibt sich aus der Tatsache, dass sonst die KOS Energie GmbH und damit die Stadt- und Gemeindewerke nicht mehr als Vertragspartner akzeptiert werden.

Prüfung der Bürgschaften durch die Rechtsaufsicht des Landratsamtes Rosenheim

Nach Art. 72 Abs. 2 GO bedürfen Bürgschaften, die Eigenbetriebe übernehmen, zu ihrer Wirksamkeit der Genehmigung durch die Rechtsaufsicht.

Die vorliegende Bürgschaftserklärung gegenüber der EnBW wurde am 12.02.2024 der Rechtsaufsicht des Landratsamtes Rosenheim zur Prüfung übermittelt und die Genehmigung beantragt.

Diskussionsverlauf

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 17, Dagegen: 0

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6. Prüfung Jahresabschluss 2023 der Gemeindewerke; Bestellung eines Wirtschaftsprüfers

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat	Sitzung des Gemeinderates	27.02.2024	ö	beschließend	6

Sachverhalt

Die Abschlussprüfung 2022 wurde erstmals von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft „Dr. Fendt - Dipl.-Kfm. Kluge GmbH“ aus Bad Reichenhall durchgeführt, nachdem in den Vorjahren die Christian Butz GmbH & Co. KG beauftragt war. 

Die von der „Dr. Fendt - Dipl.-Kfm. Kluge GmbH“ eingesetzte Wirtschaftsprüferin Frau Wilhelm prüfte den Abschluss 2022 sehr detailliert und überzeugte durch ein sehr hohes Fachwissen. Die Werkleitung empfiehlt daher, auch die Prüfung des Jahresabschlusses 2023 von der „Dr. Fendt - Dipl.-Kfm. Kluge GmbH“ durchführen zu lassen.

In der Betriebssatzung der Gemeindewerke Oberaudorf ist in § 6 festgelegt, dass die Bestellung des Prüfers für den Jahresabschluss durch den Gemeinderat erfolgt.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 17, Dagegen: 0

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7. Neuerlass der Satzung für die Erhebung eines Fremdenverkehrsbeitrages in der Gemeinde Oberaudorf zum 01.01.2025

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat	Sitzung des Gemeinderates	27.02.2024	ö	beschließend	7

Sachverhalt

Der Beitragssatz nach § 3 Abs. 4 der Fremdenverkehrsbeitragssatzung (FVB-Satzung) beträgt seit 1993 unverändert 5 %. Ebenso ist analog der Mindestbeitragssatz nach § 3 Abs. 5 der Satzung seit 1993 gleichbleibend. Auch sind lt. BKPV die Vorauszahlungen für Privatvermieter in Höhe von 0,20 € nach § 5 Abs. 3 der FVB-Satzung (sog. „Bettenzehnerl“) deutlich zu gering. Dieser Beitrag in Höhe von 0,20 € ist (bis auf eine Glättung im Rahmen der Euro-Umstellung) seit 1997 unverändert.

Eine Erhöhung bzw. Anpassung der Fremdenverkehrs- und Kurbeitragssätze erfolgte bisher nicht. Bei der überörtlichen Prüfung 2023 für die Jahre 2018 bis 2022 durch den BKPV wurde nochmals die o.g. Feststellung als nicht erledigt vermerkt und dringend darauf hingewiesen, den Fremdenverkehrs- und Kurbeitragssatz anzupassen.

Übersicht über die Höhe des Fremdenverkehrsbeitrages in der Gde. Oberaudorf

Zeitraum	Beitragssatz nach § 3 Abs. 4 der Satzung	Zimmervermietung „Bettenzehnerl“ nach  § 5 Abs. 3 der Satzung
01.01.1979 – 31.12.1992	4,5 %	0,20 DM
01.01.1993 – 31.12.1996	5,0 %	0,20 DM
01.01.1997 – 31.12.2001	5,0 %	0,40 DM
01.01.2002 bis heute	5,0 %	0,20 €
01.01.2025 (Vorschlag)	5,0 %	0,50 €

Erfolgt eine Änderung des Beitragssatzes nach § 3 Abs. 4 der FVB-Satzung, ist analog eine Änderung des Mindestbeitragssatzes nach § 3 Abs. 5 der FVB-Satzung vorzunehmen. Der aktuelle Mindestbeitragssatz ist, wie der Beitragssatz, seit 1993 unverändert und ist in der Anlage in § 3 Abs. 5 der Satzung dargestellt.

Jahresergebnisse Verwaltungshaushalt 2014 bis 2023

Gemeinde Oberaudorf, Unterabschnitt 7900. Tourismus

Jahr	Einnahmen FVBeitrag	Einnahmen  Gesamt UA 7900	Ausgaben Gesamt UA 7900	Zuschuss UA 7900.
2023	338.154,49 €	619.994,21 €	541.645,15 €	./. 78.349,06 €
2022	265.953,03 €	580.543,99 €	601.721,14 €	21.177,15 €
2021	158.694,07 €	372.543,99 €	484.037,82 €	111.493,83 €
2020	136.914,29 €	412.045,38 €	559.949,49 €	147.904,11 €
2019	193.550,30 €	522.831,54 €	584.354,79 €	61.523,25 €
2018	199.904,53 €	501.147,59 €	546.191,41 €	45.043,82 €
2017	202.668,45 €	475.077,47 €	531.315,24 €	56.237,77 €
2016	143.965,86 €	369.805,11 €	538.728,39 €	168.923,28 €
2015	163.094,20 €	388.923,66 €	510.831,60 €	121.907,94 €
2014	182.723,02 €	416.125,45 €	510.670,66 €	94.545,21 €

Anmerkungen:

Bei den Ausgaben im Verwaltungshaushalt könnten für die Investitionen im Vermögenshaushalt im Tourismus noch kalkulatorische Abschreibungen und Zinsen berücksichtigt werden, die in den Ausgaben nicht enthalten sind, so dass der Zuschussbedarf noch höher ausfallen würde. Auch verteilen sich im Haushaltsplan Aufwendungen auf andere Unterabschnitte, die teilweise dem Fremdenverkehr bzw. Tourismus zuzurechnen und bei dem o.g. Zuschussbetrag nicht berücksichtigt sind (z.B. Unterabschnitt 5800. Park- und Gartenanlagen, Wanderwege und UA 5910. Freizeit- und Erholungseinrichtungen usw.). Es sei aber darauf hinzuweisen, dass in der Praxis eine volle Deckung der touristischen Ausgaben, wenn überhaupt, nur in den seltensten Fällen gegeben sein kann. Der Fremdenverkehrsbetrieb bzw. der Tourismus ist für die Gemeinden i.d.R. ein Zuschussbetrieb. Der Fehlbetrag wird durch allgemeine Steuereinnahmen gedeckt.

In der Anlage ist eine Synopse beigefügt, die die aktuelle Satzung und die neue Satzung mit den geplanten Änderungen ab 01.01.2025 als Entwurf gegenüberstellen. Diese Gegenüberstellung wurde dem Gemeinderat bereits vorab mit der Ladung zugesandt. Der neue Satzungsentwurf wurde bereits im Vorfeld mit der Rechtsaufsichtsbehörde, dem Landratsamt Rosenheim, abgestimmt und für rechtens empfunden. Die Gegenüberstellung der bisherigen und vorgeschlagenen neuen Satzung ab 01.01.2025 wird nochmals am Beamer aufgezeigt.

Diskussionsverlauf

Beschluss

Die Vorauszahlungen für die Zimmervermietung nach § 5 Abs. 3 der Satzung (sog. „Bettenzehnerl“) werden von bisher 0,20 € auf 0,50 € erhöht.

Außerdem wurde die Satzung in den §§ 5, 6 und 7 aktualisiert. Diese Anpassungen sind mit dem Bayerischen Gemeindetag abgestimmt und haben keinen Einfluss auf die Höhe des Fremdenverkehrsbeitrages.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 17, Dagegen: 0

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8. Neuerlass der Satzung für die Erhebung eines Kurbeitrages in der Gemeinde Oberaudorf zum 01.01.2025

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat	Sitzung des Gemeinderates	27.02.2024	ö	beschließend	8

Sachverhalt

Der Kurbeitrag pro Aufenthaltstag pro Person für Personen ab dem vollendeten 18. Lebensjahr nach § 4 Abs. 2 der Kurbeitragssatzung (KB-Satzung) beträgt seit 01.12.2016 unverändert 1,50 €. Der jährliche pauschale Kurbeitrag für Zweitwohnungsbesitzer beträgt für Personen ab dem vollendeten 18. Lebensjahr 45,00 € 
(§ 7 Abs. 2 der KB-Satzung). Ab diesem Zeitpunkt (01.12.2016) wurde auch das Kurgebiet nicht mehr, wie bisher, in zwei Kurbezirke aufgeteilt, sondern das Kurgebiet wurde in das gesamte Gemeindegebiet geändert (§ 2 KB-Satzung).

Eine Erhöhung bzw. Anpassung der Fremdenverkehrs- und Kurbeitragssätze erfolgte bisher nicht. Bei der überörtlichen Prüfung 2023 für die Jahre 2018 bis 2022 durch den BKPV wurde nochmals die o.g. Feststellung als nicht erledigt vermerkt und dringend darauf hingewiesen, den Fremdenverkehrs- und Kurbeitragssatz anzupassen.

Übersicht über die Höhe des Kurbeitrages in der Gemeinde Oberaudorf

Zeitraum	Kurbeitrag § 4 Abs. 2  der Satzung	Jahrespauschalbeitrag für Zweitwohnungsbesitzer  nach § 7 Abs. 2 der Satzung
01.01.2012 – 30.11.2016	1,00 € *	30,00 € *
01.12.2016 bis heute	1,50 €	45,00 €
01.01.2025 (Vorschlag)	2,00 €	60,00 €

* = Kurbezirk I (bis 30.11.2016 Einteilung des Kurgebietes in Kurbezirk I u. II).

Ab 01.12.2016 ist das Kurgebiet das gesamte Gemeindegebiet von Oberaudorf.

Außerdem wird vorgeschlagen, den Kurbeitrag bereits für Personen ab dem vollendeten 16. Lebensjahr (bisher: 18. Lebensjahr) zu veranlagen. Kinder und Jugendliche sind demnach nur noch bis zum vollendeten 16. Lebensjahr (bisher: 18. Lebensjahr) vom Kurbeitrag befreit.

Erfolgt eine Änderung des Kurbeitrages nach § 4 Abs. 2 der KB-Satzung ist analog eine Änderung des jährlichen pauschalen Kurbeitrages nach § 7 Abs. 2 für Zweitwohnungsbesitzer vorzunehmen. Der jährlich pauschale Kurbeitrag für Zweitwohnungsbesitzer ab dem vollendeten 18. Lebensjahr beträgt aktuell 45,00 € und ist, wie der Kurbeitrag nach § 4 Abs. 2 der Satzung, seit 01.12.2016 unverändert. Der pauschale Kurbeitrag wurde auf eine durchschnittliche Aufenthaltsdauer von 30 Tagen im Jahr je Person festgelegt (30 Tage x 1,50 € = 45,00 €).

Jahresergebnisse Verwaltungshaushalt 2014 bis 2023

Gemeinde Oberaudorf, Unterabschnitt 7900. Tourismus

Jahr	Einnahmen Kurbeitrag	Einnahmen  Gesamt UA 7900	Ausgaben Gesamt UA 7900	Zuschuss UA 7900.
2023	217.027,31 €	619.994,21 €	541.645,15 €	./. 78.349,06 €
2022	218.225,43 €	580.543,99 €	601.721,14 €	21.177,15 €
2021	150.558,89 €	372.543,99 €	484.037,82 €	111.493,83 €
2020	187.809,06 €	412.045,38 €	559.949,49 €	147.904,11 €
2019	236.224,39 €	522.831,54 €	584.354,79 €	61.523,25 €
2018	222.003,12 €	501.147,59 €	546.191,41 €	45.043,82 €
2017	210.770,53 €	475.077,47 €	531.315,24 €	56.237,77 €
2016	131.896,53 €	369.805,11 €	538.728,39 €	168.923,28 €
2015	129.039,73 €	388.923,66 €	510.831,60 €	121.907,94 €
2014	130.738,88 €	416.125,45 €	510.670,66 €	94.545,21 €

Anmerkungen:

Bei den Ausgaben im Verwaltungshaushalt könnten für die Investitionen im Vermögenshaushalt im Tourismus noch kalkulatorische Abschreibungen und Zinsen berücksichtigt werden, die in den Ausgaben nicht enthalten sind, so dass der Zuschussbedarf noch höher ausfallen würde. Auch verteilen sich im Haushaltsplan Aufwendungen auf andere Unterabschnitte, die teilweise dem Fremdenverkehr bzw. Tourismus zuzurechnen und bei dem o.g. Zuschussbetrag nicht berücksichtigt sind (z.B. Unterabschnitt 5800. Park- und Gartenanlagen, Wanderwege und UA 5910. Freizeit- und Erholungseinrichtungen usw.). Es sei aber darauf hinzuweisen, dass in der Praxis eine volle Deckung der touristischen Ausgaben, wenn überhaupt, nur in den seltensten Fällen gegeben sein kann. Der Fremdenverkehrsbetrieb bzw. der Tourismus ist für die Gemeinden i.d.R. ein Zuschussbetrieb. Der Fehlbetrag wird durch allgemeine Steuereinnahmen gedeckt.

In der Anlage ist eine Synopse beigefügt, die die aktuelle Satzung und die neue Satzung mit den geplanten Änderungen ab 01.01.2025 als Entwurf gegenüberstellen. Diese Gegenüberstellung wurde dem Gemeinderat bereits vorab mit der Ladung zugesandt. Der neue Satzungsentwurf wurde bereits im Vorfeld mit der Rechtsaufsichtsbehörde, dem Landratsamt Rosenheim, abgestimmt und für rechtens empfunden.

Diskussionsverlauf

Beschluss

Die Höhe des Kurbeitrages pro Aufenthaltstag pro Person für Personen ab dem vollendeten 16. Lebensjahr (bisher: 18 Lebensjahr) nach § 4 Abs. 2 der Satzung wird von bisher 1,50 € auf 2,00 € erhöht. Dementsprechend ist auch der jährliche pauschale Kurbeitrag für Zweitwohnungsbesitzer nach § 7 Abs. 2 der Kurbeitragssatzung von bisher 45,00 € auf 60,00 € anzupassen. Kinder und Jugendliche sind ab dem 01.01.2025 nur noch bis zum vollendeten 16. Lebensjahr (bisher: 18. Lebensjahr) von der Entrichtung des Kurbeitrages befreit.

Außerdem wurde die Satzung in den §§ 1, 4, 5 und 7 aktualisiert. Diese Anpassungen sind mit dem Bayerischen Gemeindetag abgestimmt und haben keinen Einfluss auf die Höhe des Kurbeitrages. Neu eingefügt und durch den Bayerischen Gemeindetag empfohlen wurde § 8 mit Angaben zum Datenschutz.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 17, Dagegen: 0

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9. Festlegung der Vergabekriterien zum Grundstücksverkauf im Baugebiet "Am Heimfeld"

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat	Sitzung des Gemeinderates	27.02.2024	ö	beschließend	9

Sachverhalt

Im Baugebiet entstehen zwei Reihenhäuser (ein 3- und ein 4-Reihenhaus), 8 Einzelhäuser, sechs Doppelhaushälften, vier Mehrfamilienhäuser und ein Einzelhaus als „Wohnhof“. Die Grundstücke für Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser sollen an private Eigentümer verkauft werden. Die Mehrfamilienhäuser sollen nach heutigem Stand im Eigentum der Gemeinde bleiben und mit entsprechender Förderung dem mietpreisreduzierten Wohnungsmarkt zur Verfügung gestellt werden.

Nachdem die Grundsatzfragen zum Verkauf der Grundstücke durch die Gemeinde geklärt wurden (u.a. keine Besteuerung des Verkaufs, auch bei mehreren Grundstücken, keine Anwendung des Vergaberechts, Grundstücke fallen nicht in den Bereich der gemeindlichen Aufgabenerfüllung), hat sich der Gemeinderat dafür ausgesprochen, dass die fünf Grundstücke (Parzellen 6 – 10) für Einfamilienhäuser am östlichen Rand des Baugebietes im Bieterverfahren verkauft werden sollen. Alle anderen Grundstücke sollen nach dem Festpreisverfahren veräußert werden. 

Es wurde auch besprochen, dass für die Grundstücksvergabe Kriterien entwickelt werden sollen, die an die Verfahren für Einheimischenmodelle angelehnt sind. Ebenso sollen dann auch Vorgaben zur Verfolgung von städtebaulichen Zielen gemacht werden, durch die eine Grundstücksnutzung im Sinne einer guten Verträglichkeit im Baugebiet selbst und darüber hinaus für die Allgemeinheit nachhaltig und wertschaffend gestaltet wird (z.B. Verpflichtung für den Bau eines Kellers, Solarnutzung der Dachflächen etc.).

Der Bürgermeister weist zunächst darauf hin, dass die Vergabekriterien für den Grundstücksverkauf nur für das Festpreisverfahren gelten. Sollten sich beim Bieterverfahren exakt gleiche Angebote ergeben, kann der Kriterienkatalog zur Entscheidung herangezogen werden.

Der Ausschuss war einheitlich der Meinung, dass die Vergabekriterien nicht zu streng gefasst werden sollen, da hier mit dem Grundstückskauf keine Preisvergünstigung entsteht. Eine Einkommensgrenze wird deshalb als nicht zielführend erachtet. Vielmehr sollen die Kriterien dazu dienen, vorrangig der einheimischen Bevölkerung den Grundstückserwerb in diesem sehr ansprechenden Baugebiet zur ermöglichen.

Die Eingangskriterien und Bewertungen der Ortszugehörigkeit werden gegenüber den, bei Einheimischenmodellen strengen Vorgaben, abgemildert. Ebenso wird die Bewertung der Kinderzahl etwas niedriger angesetzt, um auch Familienplanungen nicht von vorne herein auszuschließen bzw. die kleineren Grundstücke auch für Paare anbieten zu können. 

Um keine Wertung über die Wichtigkeit von Vereinen und Institutionen abzugeben, wird auch diese Bewertung vereinfacht. Höhere Punktezahlen können mit einer aktiven Mitgliedschaft bei Rettungs- und Hilfsdiensten sowie für die Tätigkeit als Vereinsvorstand erzielt werden. Alle normalen Mitgliedschaften und ehrenamtlichen Tätigkeiten bei Vereinen und Institutionen werden nach Dauer der Zugehörigkeit berücksichtigt. 

Insbesondere sollen Spekulationen ausgeschlossen und die Errichtung von Zweitwohnungen vermieden werden. Mehrheitlich wünscht sich der Ausschuss auch, dass das Gebiet nach der Grundstücksvergabe zügig bebaut werden soll. Daher ist eine zeitliche Bauverpflichtung vorzugeben. 

Der Ausschuss für Dorfentwicklung, Umwelt, Landwirtschaft, Soziales und Tourismus hat nun in der Sitzung am 06.02.2024 folgende Vorgaben für die Vergabe konkretisiert. 

Eingangskriterien:

Wohnort:
Oberaudorf muss mindestens seit fünf Jahren der Hauptwohnsitz der Bewerber sein bzw. Oberaudorf war für einen Zeitraum vom mindestens fünf Jahren der Hauptwohnsitz der Bewerber.

Oder: Die Bewerber sind seit mindestens fünf Jahren in Oberaudorf berufstätig bzw. selbstständig tätig (Bescheinigung Arbeitgeber/bzw. Steuerbescheinigung).

Wohneigentum:
Die Bewerber haben kein Eigentum eines Baugrundstückes oder ausreichend Wohnraum (als Bewertungsmaßstab für eine ausreichende Wohnraumfläche werden Kriterien des Wohnraumförderungsgesetzes zu Grunde gelegt). Miteigentumsanteile werden wie Eigenbesitz gewertet. Eigentum oder finanzielle Verhältnisse von Elternteilen bleiben unberücksichtigt. Nachweis: Entsprechende Zusicherung auf dem Fragebogen, der unterschrieben zu den Bewerbungsunterlagen genommen wird.

Sollte eines der oben genannten Kriterien nicht erfüllt werden, sind
die Bewerber im weiteren Verfahren nicht mehr zu berücksichtigen.

Punkteprogramm:

Zur Festlegung des Punkteprogramms für das eigentliche Auswahlverfahren wird nochmals betont, dass die eingangs erwähnten finanziellen und Vermögensverhältnisse - außer als Eingangsvoraussetzung - keine Berücksichtigung erfahren.

Auch soll der Familienstand nicht in die Bewertung aufgenommen werden.

Die Auswahl der Bewerber erfolgt durch einen Punktekatalog, der in Form eines Fragenbogens erstellt wird und die folgenden Faktoren berücksichtigt. Diese müssen beim offiziellen Aufruf zum Bewerbungsverfahren gegeben sein.

Mindestens seit fünf Jahren in Oberaudorf mit Hauptwohnsitz wohnhaft (15 Punkte pro Antragsteller)
Oberaudorf war mindestens fünf zusammenhängende Jahre Hauptwohnsitz (10 Punkte pro Antragsteller)
Oberaudorf ist seit mindestens 5 Jahren Arbeitsort oder Betriebsstätte (10 Punkte pro Antragsteller)
Darüber hinaus in der Gemeinde über längeren Zeitraum wohnhaft (1 Punkt pro Jahr und Antragsteller, max. zusammen 20 Punkte)
Kind unter 18 Jahren im eigenen Haushalt (erstes Kind 10 Punkte, jedes weitere Kind 5 Punkte)
Aktiv im Rettungs- oder Hilfsdienst einer anerkannten Organisation (Pro Antragsteller 10 Punkte)
In der Vorstandschaft eines örtlichen Vereins (pro Antragsteller 5 Punkte)
Aktive Mitgliedschaft in einem Ortsverein oder einer örtlich anerkannten Institution (pro Antragsteller ein Punkt pro Jahr, max. zusammen 10 Punkte)

Nach Auswertung des Fragebogens ergibt sich eine Bewerberreihung nach Punkten und aufgrund dieser Rangfolge ergibt sich das Wahlrecht der zur Verfügung stehenden Grundstücke. Bei Punktegleichheit entscheidet das Los.

Das Gremium behält sich vor, in Einzelfällen abweichend von dem vorstehenden Punktesystem, Grundstücke zu vergeben.

Vertragsbedingungen:

Zusätzlich zur Erfüllung der vorgegebenen Kriterien müssen die Bewerber auch noch folgende Vertragsbedingungen akzeptieren.

Der Hauptwohnsitz ist nach Bezugsfertigkeit beim Kaufgrundstück in Oberaudorf anzumelden. Das Objekt ist danach ununterbrochen mindestens fünf Jahre als Hauptwohnsitz zu bewohnen.
Es besteht eine Bauverpflichtung. Das Gebäude ist innerhalb von fünf Jahren nach Vertragsabschluss fertigzustellen und zu beziehen.
Für eventuell vorgesehene weitere Wohneinheiten bestehen keine Einschränkungen hinsichtlich der Mieterwahl, jedoch haben diese ebenfalls ihren Hauptwohnsitz in Oberaudorf zu nehmen.
Ein Finanzierungsnachweis über das gesamte Bauvorhaben ist zu erbringen.
Falsche Angaben im Fragebogen oder eine Zweckentfremdung werden als Vertragsverletzung gewertet und können zu Schadenersatzforderungen führen.

Vertragsbedingungen im Sinne ortsplanerischer Ziele:

Ebenso sollen dann über den Kaufvertrag auch Vorgaben zur Verfolgung von städtebaulichen Zielen gemacht werden, die in den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht geregelt werden können.

Dadurch soll die Grundstücksnutzung im Sinne einer guten Verträglichkeit im Baugebiet selbst und darüber hinaus für die Allgemeinheit nachhaltig und wertschaffend gestaltet werden (z.B. Verpflichtung für den Bau eines Kellers, Solarnutzung der Dachflächen etc.). 

Nach dem neuen Gebäudeenergiegesetz GEG müssen die Heizungen im Neubaugebiet mit mindestens 65% erneuerbare Energien betrieben werden. Das kann durch Solarthermie oder mit einer PV-Anlage zum Verbrauch für den Eigenbedarf mit Überschusseinspeisung erfolgen. Daher schlägt die Verwaltung vor, folgende Punkte in die Vertragsbedingungen aufzunehmen:

Verpflichtung zum Bau eines Kellers (optimale Nutzung der wertvollen Ressource Boden)
Die Gebäude müssen mit Heizanlagen ausgestattet werden, die mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden, d.h. im Regelfall entweder mit einer Solarthermieanlage oder mit einer PV-Anlage zum Verbrauch für den Eigenbedarf mit Überschusseinspeisung ausgestattet werden.

In der nachfolgenden Diskussion wird der Gemeinderat gebeten, evtl. weitere Vorschläge zur Aufnahme in die Vertragsbedingungen zu machen.

Die Rechtmäßigkeit dieser Vorgaben wird dann im Rahmen des Vertragsrechts noch abschließend durch unseren Rechtsanwalt geprüft.

Diskussionsverlauf

Hier setzt sich die Meinung durch, dass der Besitz von Immobilieneigentum nicht mehr als verbindliches Eingangskriterium ausschlaggebend sein soll. Dieser Passus wird nachrangig eingestuft. D.h. bei Erfüllung des maßgebenden Kriteriums Wohn-ort kommt das Punkteprogramm zum Tragen. Im Falle von vorliegendem Grundeigentum kann der Gemeinderat dieses als weiteres Kriterium bei der Vergabe heranziehen.

Bei den Vertragsbedingungen muss ein Finanzierungsnachweis nur für den Kaufpreis des Baugrundstücks erbracht werden, nicht mehr für das Gesamtvorhaben.

Die Vertragsbedingungen im Sinne ortsplanerischer Ziele können vollständig entfallen. Zum einen wird der Einbau von nachhaltigen Heizanlagen bei Neubeuten durch des Gebäudeenergiegesetzt (GEG) geregelt. Danach müssen Heizanlagen mit mindestens 65 % erneuerbarer Energie betrieben werden. Die Verpflichtung zum Bau eines Kellers (optimale Nutzung der wertvollen Ressource Boden) will die Mehrheit des Gemeinderates nicht vorschreiben.

Beschluss 1

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 8

Beschluss 2

Eingangskriterium:

Wohnort:
Oberaudorf muss mindestens seit fünf Jahren der Hauptwohnsitz der Bewerber sein bzw. Oberaudorf war für einen Zeitraum vom mindestens fünf Jahren der Hauptwohnsitz der Bewerber.

Oder: Die Bewerber sind seit mindestens fünf Jahren in Oberaudorf berufstätig bzw. selbstständig tätig (Bescheinigung Arbeitgeber/bzw. Steuerbescheinigung).

Punkteprogramm:

Zur Festlegung des Punkteprogramms für das eigentliche Auswahlverfahren wird nochmals betont, dass finanzielle und Vermögensverhältnisse keine Berücksichtigung erfahren.

Auch soll der Familienstand nicht in die Bewertung aufgenommen werden.

Die Auswahl der Bewerber erfolgt durch einen Punktekatalog, der in Form eines Fragenbogens erstellt wird und die folgende Faktoren berücksichtigt. Diese müssen beim offiziellen Aufruf zum Bewerbungsverfahren gegeben sein.

Mindestens seit fünf Jahren in Oberaudorf mit Hauptwohnsitz wohnhaft (15 Punkte pro Antragsteller)
Oberaudorf war mindestens fünf zusammenhängende Jahre Hauptwohnsitz (10 Punkte pro Antragsteller)
Oberaudorf ist seit mindestens 5 Jahren Arbeitsort oder Betriebsstätte (10 Punkte pro Antragsteller)
Darüber hinaus in der Gemeinde über längeren Zeitraum wohnhaft (1 Punkt pro Jahr und Antragsteller, max. zusammen 20 Punkte)
Kind unter 18 Jahren im eigenen Haushalt (erstes Kind 10 Punkte, jedes weitere Kind 5 Punkte)
Aktiv im Rettungs- oder Hilfsdienst einer anerkannten Organisation (Pro Antragsteller 10 Punkte)
In der Vorstandschaft eines örtlichen Vereins (pro Antragsteller 5 Punkte)
Aktive Mitgliedschaft in einem Ortsverein oder einer örtlich anerkannten Institution (pro Antragsteller ein Punkt pro Jahr, max. zusammen 10 Punkte)

Nach Auswertung des Fragebogens ergibt sich eine Bewerberreihung nach Punkten und aufgrund dieser Rangfolge ergibt sich das Wahlrecht der zur Verfügung stehenden Grundstücke. Bei Punktegleichheit entscheidet das Los.

Wohneigentum:
Die Bewerber müssen erklären, ob sie Eigentümer von Wohnimmobilien oder Baugrundstücken sind. Miteigentumsanteile werden wie Eigenbesitz gewertet. 

Nachweis: Entsprechende Zusicherung auf dem Fragebogen, der unterschrieben zu den Bewerbungsunterlagen genommen wird.

Sollte entsprechendes Eigentum vorhanden sein, kommt zunächst das Punkteprogramm zum Tragen. Im Falle von vorliegendem Grundeigentum kann der Gemeinderat dieses als weiteres Kriterium bei der Vergabe heranziehen.

Vertragsbedingungen:

Zusätzlich zur Erfüllung der vorgegebenen Kriterien müssen die Bewerber auch noch Vertragsbedingungen akzeptieren.

Der Hauptwohnsitz ist nach Bezugsfertigkeit beim Kaufgrundstück in Oberaudorf anzumelden. Das Objekt ist danach ununterbrochen mindestens fünf Jahre als Hauptwohnsitz zu bewohnen.
Es besteht eine Bauverpflichtung. Das Gebäude ist innerhalb von fünf Jahren nach Vertragsabschluss fertigzustellen und zu beziehen.
Für eventuell vorgesehene weitere Wohneinheiten bestehen keine Einschränkungen hinsichtlich der Mieterwahl, jedoch haben diese ebenfalls ihren Hauptwohnsitz in Oberaudorf zu nehmen.
Ein Finanzierungsnachweis über den Grundstückskauf ist zu erbringen.
Falsche Angaben im Fragebogen oder eine Zweckentfremdung werden als Vertragsverletzung gewertet und können zu Schadenersatzforderungen führen.

Die Rechtmäßigkeit dieser Vorgaben wird im Rahmen des Vertragsrechts abschließend durch unseren Rechtsanwalt geprüft. Ebenso werden die Vorgaben zur Einhaltung und Durchsetzung der Vertragsbedingungen und die dafür notwendigen Eintragungen im Grundbuch rechtssicher entwickelt. 

Beschluss:

Der Gemeinderat legt die vorgetragenen Kriterien zur Vergabe für den Grundstücksverkauf im Baugebiet „Am Heimfeld“ fest und beauftragt die Verwaltung, nach entsprechender Prüfung durch eine Anwaltskanzlei, den Bewerbungsbogen zu entwickeln und den Kriterienkatalog öffentlich bekannt zu machen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 17, Dagegen: 0

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10. Hochwasserschutzmaßnahme Auerbach; Zusammenfassung der Infoveranstaltung des Wasserwirtschaftsamts Rosenheim

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat	Sitzung des Gemeinderates	27.02.2024	ö	informativ	10

Sachverhalt

Diskussionsverlauf

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11. Verschiedenes, Bekanntgaben, Aus dem Gremium

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat	Sitzung des Gemeinderates	27.02.2024	ö	informativ	11

Sachverhalt