Datum: 18.03.2025
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Sitzungssaal Rathaus
Gremium: Bau- und Straßenausschuss
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 19:37 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, 19:37 Uhr bis 20:20 Uhr


Öffentliche Sitzung

TOP-Nr. Bezeichnung
1 Genehmigung der Tagesordnung der heutigen Sitzung des Bau- und Straßenausschusses
2 Genehmigung der Niederschrift der letzten öffentlichen Sitzung vom 21.01.2025
3 Antrag auf Vorbescheid zum Abbruch des bestehenden Betriebsgebäudes, Neubau eines Betriebsgebäudes, Neubau von Garagen und Errichtung einer Lärmschutzwand, Innstraße, Fl.Nr. 385/84, Gemarkung Niederaudorf
4 Antrag auf Vorbescheid zum Abbruch des bestehenden Wohngebäudes und Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 4 - 6 Wohneinheiten, Sudelfeldstr. 39, Fl.Nr. 272/2, Gemarkung Oberaudorf; erneut geänderte Planung
5 Bauantrag zu Nutzungsänderung, Umbau und energetische Sanierung eines bestehenden Wohnhauses mit 3 Wohneinheiten in ein Wohnhaus mit 2 Wohneinheiten sowie Neubau Carport und Freisitz mit Geräteschuppen, Ernst-Sachs-Str. 14, Fl.Nr. 295/8, Gemarkung Oberaudorf
6 Anfrage zur Abweichung von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 3 "Bei der evangelischen Kirche" zum Neubau eines Doppelhauses mit Carport, Wechselbergstr. 3, Fl.Nr. 284/9, Gemarkung Oberaudorf
7 Antrag auf isolierte Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 14 "Am Hocheckgraben" zur Erweiterung der Überdachung für 2 Stellplätze, Graf-Pückler-Str. 5, Fl.Nr. 253/2, Gemarkung Oberaudorf
8 6. Änderung des Bebauungsplans Nr. 5 "An der Sudelfeldstraße" für das Grundstück Sudelfeldstr. Nr. 24, Fl.Nr. 323/2, Gemarkung Oberaudorf; Vorstellung geänderte Planung
9 Abriss Gebäude Carl-Hagen-Str. 11; Auftragsvergabe
10 Vergabe Planungsleistungen Feuerwehr Niederaudorf
11 Widmung der neu errichteten Erschließungsstraße "Am Heimfeld", Fl.Nr. 300, Gemarkung Oberaudorf zur Ortsstraße
12 Verschiedenes, Bekanntgaben, Aus dem Gremium

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1. Genehmigung der Tagesordnung der heutigen Sitzung des Bau- und Straßenausschusses

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bau- und Straßenausschuss Sitzung des Bau- und Straßenausschusses 18.03.2025 ö beschließend 1

Sachverhalt

Bürgermeister Dr. Matthias Bernhardt fragt den Ausschuss, ob Einwände gegen die heutige Tagesordnung bestehen. TOP Nr. 7 und TOP 8 werden von der Tagesordnung genommen, da die Anträge zurückgezogen wurden. Daraufhin stimmt das Gremium über die Tagesordnung ab.

Beschluss

Der Bau- und Straßenausschuss genehmigt die Tagesordnung der Sitzung vom 18.03.2025.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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2. Genehmigung der Niederschrift der letzten öffentlichen Sitzung vom 21.01.2025

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bau- und Straßenausschuss Sitzung des Bau- und Straßenausschusses 18.03.2025 ö 2

Sachverhalt

Das Protokoll der letzten Sitzung wurde im Ratsinformationssystem zur Einsicht-nahme freigeschaltet. Erster Bürgermeister Matthias Bernhardt fragt, ob Einwände gegen das Protokoll bestehen. Dies ist nicht der Fall. Sodann ergeht der

Beschluss

Das Protokoll der Sitzung vom 21.01.2025 ist somit genehmigt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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3. Antrag auf Vorbescheid zum Abbruch des bestehenden Betriebsgebäudes, Neubau eines Betriebsgebäudes, Neubau von Garagen und Errichtung einer Lärmschutzwand, Innstraße, Fl.Nr. 385/84, Gemarkung Niederaudorf

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bau- und Straßenausschuss Sitzung des Bau- und Straßenausschusses 18.03.2025 ö beschließend 3

Sachverhalt

Der Antrag auf Vorbescheid sieht vor:

  • Abbruch des bestehenden Betriebsgebäudes
  • Südöstlicher Neubau eines Betriebsgebäudes mit LKW-Garagen, Lager, Werkstatt sowie im südlichen Teil im OG Büro- und Sozialräume, im DG Betriebsleiterwohnung
  • Außenabmessungen: 25 m x 12 m, seitliche Wandhöhe 5,76 m
  • Südöstlicher Neubau von Garagen, Außenabmessungen 6,50 m x 9 m
  • Errichtung einer nordseitigen, zur Innstraße ausgelegten Lärmschutzwand mit einer Höhe von 2,50 m 

Das Bauvorhaben befindet sich im Außenbereich, eine Beurteilung erfolgt gemäß schriftlicher Aussage des Landratsamtes nach § 35 Abs. 2 BauGB (Außenbereich). Einzelne Fragen zum Vorbescheid werden nicht gestellt.

Diskussionsverlauf

Eingangs erklärt Bürgermeister Matthias Bernhardt, dass das Landratsamt vorgeschlagen hat, das Bauvorhaben mittels eines Vorbescheids rechtlich klären zu lassen. Bauamtsleiter Rainer Ostermayer erläutert die geplanten Baumaßnahmen. 

Beschluss

Dem Antrag auf Vorbescheid wird das gemeindliche Einvernehmen erteilt. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 0

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4. Antrag auf Vorbescheid zum Abbruch des bestehenden Wohngebäudes und Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 4 - 6 Wohneinheiten, Sudelfeldstr. 39, Fl.Nr. 272/2, Gemarkung Oberaudorf; erneut geänderte Planung

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bau- und Straßenausschuss Sitzung des Bau- und Straßenausschusses 18.03.2025 ö beschließend 4

Sachverhalt

In der Sitzung des Bau- und Straßenausschusses am 07.05.2024 wurde der Antrag auf Vorbescheid zum zweiten Mal behandelt und das gemeindliche Einvernehmen, wie auch bei der ersten Beurteilung, vor allem wegen der Höhe in Bezug auf die Nachbarbebauung nicht erteilt. Die nun vorliegende geänderte Planung sieht vor:

  • Abbruch des bestehenden westlichen Wohnhauses
  • Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 5 Wohneinheiten (alt 4-6)
  • Errichtung je einer westlichen und östlichen Gaube
  • Grundfläche 130,64 m² (alt 127,07 m²)
  • seitliche Wandhöhe 6,96 m (alt 7,15 m)
  • Firsthöhe 8,69 m (vorher 9,37 m)
  • Das Grundstück soll geteilt werden. 
  • 7 Stellplatze gemäß Garagen- und Stellplatzsatzung werden nachgewiesen, wobei ein Stellplatz auf dem östlichen Grundstücksteil liegt, hier ist eine entsprechende Sicherung notwendig.

Die Bezugsgrößen der Nachbarbebauung stellen sich wie folgt dar:

Hausnr.         Grundfläche         Wandhöhe                                 Firsthöhe

37a                 142,4 m²                 4,36 bzw. 5,71 m                   7,25 m
37                 127,0 m²                 7,63 bzw. 7,98 m                 10,79 m
39a                 142,5 m²                 5,55 bzw. 6,20 m                   7,87 m
41                 111,7 m²                 5,50 bzw. 6,96 m                     8,69 m
43                 89,2 m²                 5,18 m                           6,96 m

Nach örtlicher Begehung des Landratsamtes Rosenheim bzgl. Einfügung wurde bezugnehmend auf die Höhe das Nachbargebäude Nr. 41 als Referenzgebäude gewählt. Geplante Gebäudehöhe entspricht diesem Ref.-Gebäude.
Bezüglich Grundfläche finden sich in der Umgebungsbebauung mehrere Gebäude mit ähnlicher bzw. größerer Grundfläche, z.B. Hs.Nr 37a, 39a und auf Fl.Nr. 272/10 (Sonnenstraße 14). 

Beschluss

Dem Antrag auf Vorbescheid wird das gemeindliche Einvernehmen erteilt. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 0

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5. Bauantrag zu Nutzungsänderung, Umbau und energetische Sanierung eines bestehenden Wohnhauses mit 3 Wohneinheiten in ein Wohnhaus mit 2 Wohneinheiten sowie Neubau Carport und Freisitz mit Geräteschuppen, Ernst-Sachs-Str. 14, Fl.Nr. 295/8, Gemarkung Oberaudorf

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bau- und Straßenausschuss Sitzung des Bau- und Straßenausschusses 18.03.2025 ö beschließend 5

Sachverhalt

Folgende Maßnahmen sind neben der energetischen Sanierung an dem bestehenden Gebäude Ernst-Sachs-Str. 14 vorgesehen:

  • Nutzungsänderung von 3 Wohneinheiten zu 2 Wohneinheiten
  • nördlicher Neubau eines Carports
  • 3 Stellplätze (Bestand) werden auf Grundstück Fl.Nr. 295/36 nachgewiesen 
  • Südlicher Neubau eines überdachten Freisitzes, Außenabmessungen 2,84 m x 3,04 m
  • Südlicher Neubau eines Geräteschuppens, Außenabmessungen 2,84 m x 3,04 m
  • Anbau einer nord-westlichen Außentreppe zur Schaffung eines Eingangs im OG
  • Veränderung der Dachform
  • diverse innenliegende Umbauten und Einbau einer Treppe
  • westseitige Eingangsüberdachung
  • Errichtung einer Sichtschutzwand
  • Eine notwendige Abstandsflächenübernahme des Eigentümers von Grundstück 295/35 ist bereits erfolgt (Eigentümer = Bauherr). 

Das Vorhaben wird gemäß § 34 BauGB beurteilt (Einfügung in die Umgebungsbebauung). 

Beschluss

Dem Bauantrag wird das gemeindliche Einvernehmen erteilt. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 0

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6. Anfrage zur Abweichung von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 3 "Bei der evangelischen Kirche" zum Neubau eines Doppelhauses mit Carport, Wechselbergstr. 3, Fl.Nr. 284/9, Gemarkung Oberaudorf

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bau- und Straßenausschuss Sitzung des Bau- und Straßenausschusses 18.03.2025 ö beschließend 6

Sachverhalt

Das Grundstück Wechselbergstr. 3 liegt im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 3 „Bei der evangelischen Kirche“. Entstehen soll ein Doppelhaus mit den Außenabmessungen 14 m x 10 m und einer seitlichen Wandhöhe von 6,50 m. Hier liegt folgende Anfrage auf Abweichung von den Festsetzungen des Bebauungsplans vor, die laut Planer bereits vom Landratsamt Rosenheim in Bezug auf die maximale GRZ/GFZ (maximale Grundfläche) positiv beurteilt wurde. Ein Einfügenachweis in Bezug auf die Höhenentwicklung liegt den Dokumenten bei. Geplant sind:

  • Verschiebung des Baufensters nach Westen in die Grundstücksmitte
  • Geplante Grundfläche des Gebäudes: 140 m², im Bebauungsplan festgesetzte maximale Grundfläche 110 m²
  • Geplante seitliche Wandhöhe 6,50 m, im Bebauungsplan festgesetzte maximale Wandhöhe 5,15 m

Die Frage ist, ob man sich vorstellen könnte die auf dem Grundstück Wechselbergstraße 3 festgesetzte Wandhöhe den östlich gelegenen festgesetzten Wandhöhen Wechselbergstraße 1 und Bad-Trißl-Straße 41 und 41 a anzugleichen. Siehe Darstellung Höhenentwicklung. 

Hinweislich muss erwähnt werden, dass gemäß Grundsatzbeschluss des Gemeinderates keine Befreiungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplans mehr erteilt werden. Hintergrund ist, dass durch eine evtl. Präzedenzfallwirkung sich mehrere Befreiungen ergeben könnten, die dazu führen würden, dass ein Bebauungsplan obsolet wird. Wenn aus sinnvollen Gründen (z.B. Nachverdichtung) der Gemeinderat zustimmen würde, könnte im Einzelfall eine Bebauungsplanänderung in Betracht gezogen werden. Voraussetzung hierzu wäre eine städtebauliche Einfügung. Ob dies in vorliegenden Fall vorliegt ist zu diskutieren. 

Diskussionsverlauf

Nach Vorstellung der geplanten Abweichungen durch Bauamtsleiter Rainer Ostermayer informiert der Bürgermeister, dass prinzipiell jede Befreiung einen Bebauungsplan angreifbar macht und deshalb bei etwaigen Abweichungen und Befreiungen Vorsicht geboten ist. Zu viele Abweichungen/Befreiungen können dazu führen, dass ein Bebauungsplan obsolet wird. Dies sollte man dem Gemeinderat als Beschluss-Empfehlung mitgeben. Aus der Mitte des Gremiums wird betont, dass sich der frühere Gemeinderat bei der Aufstellung des Bebauungsplans Gedanken gemacht hat. Dem Grundsatzbeschluss des Gemeinderates, keine Befreiungen zuzulassen, sollte gefolgt werden. 

Beschluss

Die Anfrage wird durch den Bau- und Straßenausschuss ablehnend beurteilt. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 0

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7. Antrag auf isolierte Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 14 "Am Hocheckgraben" zur Erweiterung der Überdachung für 2 Stellplätze, Graf-Pückler-Str. 5, Fl.Nr. 253/2, Gemarkung Oberaudorf

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bau- und Straßenausschuss Sitzung des Bau- und Straßenausschusses 18.03.2025 ö beschließend 7
zum Seitenanfang

8. 6. Änderung des Bebauungsplans Nr. 5 "An der Sudelfeldstraße" für das Grundstück Sudelfeldstr. Nr. 24, Fl.Nr. 323/2, Gemarkung Oberaudorf; Vorstellung geänderte Planung

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bau- und Straßenausschuss Sitzung des Bau- und Straßenausschusses 18.03.2025 ö vorberatend 8
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9. Abriss Gebäude Carl-Hagen-Str. 11; Auftragsvergabe

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bau- und Straßenausschuss Sitzung des Bau- und Straßenausschusses 18.03.2025 ö beschließend 9

Sachverhalt

Im Jahr 2024 wurde von der Gemeinde das Grundstück Carl-Hagen-Str. 11, Fl.Nr. 232/1, Gemarkung Oberaudorf erworben. Das darauf befindliche Gebäude ist einsturzgefährdet und muss abgerissen werden. Aufgrund der Wertgrenzen für Direktaufträge, Verhandlungsvergaben und Beschränkte Ausschreibungen ohne Teilnahmewettbewerb, Stand 01.01.2025, ist ein Vergabeverfahren nicht notwendig. Das der Verwaltung vorliegende rechnerisch, sachlich und auf Wirtschaftlichkeit geprüfte Pauschalangebot (siehe Dokument) lautet:

Angebot netto: 33.199,00 €, brutto: 39.506,81 €

Diskussionsverlauf

Bürgermeister Matthias Bernhardt betont, dass das vorliegende Pauschalangebot den Vorteil hat, dass es sämtliche Abbruchkosten beinhaltet, auch Zusatzarbeiten wie z.B. Ausräumen und Entsorgen des Inventars, da nicht bekannt ist, was sich alles in dem Gebäude befindet.  

Beschluss

Die Leistungen zum Abbruch des Gebäudes Carl-Hagen-Str. 11 werden an den vorgeschlagenen Bieter mit einer Angebotssumme-Summe von brutto 39.506,81 € vergeben. Die Verwaltung wird beauftragt, alles Notwendige zu veranlassen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 0

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10. Vergabe Planungsleistungen Feuerwehr Niederaudorf

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bau- und Straßenausschuss Sitzung des Bau- und Straßenausschusses 18.03.2025 ö beschließend 10

Sachverhalt

Die Planungen zum Neubau des neuen Feuerwehrhauses in Niederaudorf sind gut fortgeschritten. Die Eingabeplanungen und Bauantragsunterlagen zur Objektplanung sind fast abgeschlossen. In die Eingabeplanungen flossen bereits die Entwurfsplanungen der Technischen Ausrüstung (TA), zusammengesetzt aus Heizung, Lüftung, Sanitär- und Elektroplanungen mit ein. Die Zusammenarbeit mit dem beauftragten Objektplaner und den Projektanten erwies sich als sehr effektiv, kompetent und zielführend. Aus Sicht der Verwaltung ist es absolut sinnvoll, für die weiteren Planungsprozesse diese Planungs- und Ingenieurbüros weiterhin zu beauftragen. Gemäß den neuen kommunalen Vergabekriterien bzw. der neuen Wertgrenzen, gültig ab 01.01.2025,  haben die Kommunen die Möglichkeit, freiberufliche Leistungen für  jedes einzelne Gewerk bis zu einer Grenze von 100.000,- Euro netto direkt zu vergeben. Eine Vergabeverfahren ist nicht notwendig. Diese Möglichkeit ist für das Bauvorhaben Feuerwehrhaus Niederaudorf absolut sinnvoll. 
Folgende Planungsleistungen schlägt die Verwaltung vor direkt zu vergeben: 

1. Objektplanung (Architektenleistung):
Ausführungsplanung,                        gem. HOAI (br):                    Angebot (br):
Vorbereitung und Mitwirkung 
bei der Vergabe                                ca. 150.000,- Euro             54.145,- Euro 
Objektüberwachung
Objektbetreuung 

2. TA - Heizung, Lüftung, Sanitär                ca. 32.000,- Euro                     20.825,- Euro 
Ausführungsplanung 
Vorbereitung und Mitwirkung
Bei der Vergabe




3. TA - Elektro                                        ca. 27.000,- Euro                 14.053,82- Euro 
Ausführungsplanung 
Vorbereitung und Mitwirkung
Bei der Vergabe
Objektüberwachung

4.Tragwerksplanung 
Statik mit 
Bewehrungspläne und                        ca. 100.000,- Euro             53.550,- Euro 
Brandschutz tragende 
Bauteile 

Diskussionsverlauf

Bürgermeister Matthias Bernhardt lobt den engagierten Einsatz und die gute und hervorragende Arbeit der örtlich Mitwirkenden, die den Neubau des Feuerwehrhauses Niederaudorf erfolgreich unterstützen. 

Beschluss 1

1. Die Leistungen für Objektplanung (Architektenleistung) wie aufgeführt zum Neubau des Feuerwehrhauses in Niederaudorf werden mit einer Angebots-Summe von brutto 54.145 € vergeben. Die Verwaltung wird beauftragt, alles Notwendige zu veranlassen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 0

Beschluss 2

2. Die Leistungen für TA - Heizung, Lüftung, Sanitär wie aufgeführt zum Neubau des Feuerwehrhauses in Niederaudorf werden mit einer Angebots-Summe von brutto 20.825 € vergeben. Die Verwaltung wird beauftragt, alles Notwendige zu veranlassen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 0

Beschluss 3

3. Die Leistungen für TA - Elektro wie aufgeführt zum Neubau des Feuerwehrhauses in Niederaudorf werden mit einer Angebots-Summe von brutto 14.053,82 € vergeben. Die Verwaltung wird beauftragt, alles Notwendige zu veranlassen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 0

Beschluss 4

4. Die Leistungen für die Tragwerksplanung wie aufgeführt zum Neubau des Feuerwehrhauses in Niederaudorf werden mit einer Angebots-Summe von brutto 53.550 € vergeben. Die Verwaltung wird beauftragt, alles Notwendige zu veranlassen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 0

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11. Widmung der neu errichteten Erschließungsstraße "Am Heimfeld", Fl.Nr. 300, Gemarkung Oberaudorf zur Ortsstraße

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bau- und Straßenausschuss Sitzung des Bau- und Straßenausschusses 18.03.2025 ö beschließend 11

Sachverhalt

In der Sitzung des Gemeinderates am 22.10.2024 wurde für die Erschließungsstraße im Neubaugebiet am ehemaligen Hallen- und Freibadgelände der Name „Am Heimfeld" vergeben. Da alle Neubaugrundstücke über eine innenliegende Straße erschlossen werden, war eine Zuordnung zur Bad–Trißl-Straße ungünstig. Gemäß der bereits erfolgten Vermessung erhält die Straße die Flurnummer 300.

Beschluss

Die neu errichtete Straße „Am Heimfeld", Fl. Nr. 300, Gemarkung Oberaudorf wird, beginnend auf Höhe Bad-Trißl-Str. 19, in einem Bogen Richtung Osten, dann abknickend nordwärts und westwärts führend, einschließlich der Zufahrt zu Haus Nr. 12, und auf Höhe Bad-Trißl-Str. 25 a wieder in die Bad-Trißl-Straße einmündend, gemäß Art. 6 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 46 Nr. 2 des bayerischen Straßen- und Wegegesetzes zur Ortsstraße gewidmet. Diese Straße hat eine Länge von 236 m und eine Breite von 6,50 m - 7 m, befindet sich im Eigentum der Gemeinde Oberaudorf, die auch Straßenbaulastträger ist; Widmungsbeschränkungen bestehen nicht. Die Verwaltung wird beauftragt, entsprechend der einschlägigen Verfahrensvorschriften eine Widmungsverfügung zu fertigen, diese bekannt zu machen und nach Wirksamwerden der Widmung sowie nach Erstellung einer Eintragungsverfügung diese in das Bestandsverzeichnis einzutragen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 0

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12. Verschiedenes, Bekanntgaben, Aus dem Gremium

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bau- und Straßenausschuss Sitzung des Bau- und Straßenausschusses 18.03.2025 ö informativ 12

Diskussionsverlauf

Bürgermeister Matthias Bernhardt berichtet über:

  • Sachstand Kloster Reisach
  • Sachstand Brenner Nordzulauf

Datenstand vom 31.03.2025 08:14 Uhr