Zunächst ist festzustellen, dass sich der überplante Bereich auch auf die Fl.Nr. 868, Gemarkung Kneiting, erstreckt, der TOP ist dahingehend zu ergänzen.
Der Bauausschuss befasste sich bereits mehrfach mit Anträgen zur Bebauung dieses Grundstücks. Hier eine Übersicht der bisherigen Anträge der jüngsten Vergangenheit und deren Status:
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Antragsart
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Vorhaben
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Fl.Nrn.
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Verfahrensstand
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Datum
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Bauvoranfrage
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Neubau von 3 Wohnhäusern
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752, 868
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LRA – Verfahren eingestellt
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04.05.2006
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Bauvoranfrage
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Neubau eines Einfamilienhauses mit Garagen
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752
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LRA - Vorbescheid
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14.06.2006
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Bauantrag
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Neubau eines Wohnhauses mit Garage
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752
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LRA – Baugenehmigung u. Verlängerung Geltungsdauer bis 06.09.2012
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06.09.2006
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Bauantrag
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Neubau Garage; Abbruch altes Wohnhaus
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752
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LRA – Baugenehmigung u. Verlängerung Geltungsdauer bis 06.07.2012
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13.07.2010
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Bauvoranfrage
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Neubau von 4 Einfamilienhäusern
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772, 752, 868
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LRA - Verfahren eingestellt
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25.07.2016
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Bauvoranfrage
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Neubau von 3 Garagen
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772
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LRA - Vorbescheid
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11.08.2017
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Bauvoranfrage
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Neubau eines Wohnhauses m. 6 WE, 3 Garagen und 6 Stellplätzen
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752
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LRA – Vorbescheid
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11.08.2017
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Fazit:
Die bisherigen Entscheidungen zu Gunsten von Einzelbauvorhaben wurden sowohl von der Gemeinde als auch vom Landratsamt Regensburg positiv beurteilt und entsprechend genehmigt. Die Anträge mit drei und mehr Wohnhäusern fanden keine Zustimmung.
Zum Antrag vom 13.06.2018, Bauvoranfrage auf Neubau von 3 Mehrfamilienhäusern:
Es wird beabsichtigt, 3 Mehrfamilienhäuser mit nach innen versetztem Satteldach auf rechteckigem Grundriss (16 x 23 m, 16 x 23 m und 14 x 23 m) mit jeweils 8 Wohneinheiten (3 Wohneinheiten im EG und OG, 2 Wohneinheiten als Penthouse mit Dachterrasse im DG) zu errichten. Der Antrag ist daher auf 8, insgesamt 24 Wohneinheiten zu korrigieren.
Erläuterung der vorgelegten Planung durch den Planer:
Derzeitige städtebauliche Situation
Die Flurstücke 868 und 752 erstrecken sich mit einer mittleren Breite von 25 m und einer Länge von ca. 150 m von der Naabstraße in Mariaort zwischen Haus Nr. 26 und Haus Nr. 28 im Süden bis an das Grundstück der Bundesstraße im Norden.
Das Grundstück Fl.Nr. 752 ist bebaut mit einem Wohngebäude Haus Nr. 28 eingeschlossen, daran ein bewohnter Altanbauteil sowie drei angebaute Nebengebäude landwirtschaftlicher Nutzung sowie ein Gewächshaus, das eine überbaute Fläche von ca. 34 m x 17 m aufweist (568 m²).
Im Süden des Hofes auf Fl.Nr. 772 über der Naabstraße hinweg steht ein gemauertes Scheunengebäude für den Betrieb ohne derzeitige betriebliche Nutzung. Westlich davon steht eine offene Holzlege. Der weitere Bereich des Grundstückes ist eine Gartenanlage. Die beiden Gebäude befinden sich im HHW 100-Abflussraum.
Künftig geplante städtebauliche Entwicklung
Das Gebäude Haus Nr. 28 Fl.Nr. 752 mit dem bestehenden Altanbau wird wie alle Nebengebäude abgebrochen. Die bisher überbaute Nutzung als Gärtnerei wird durch die Errichtung von drei Baukörpern an der Naabstraße beginnend bis nach Norden zur hier vorhandenen Baulinie Fl.Nr. 863/6 (Nachbar sowie von der etwas vorspringenden Gebäudeflucht auf Fl.Nr. 81 (Hotel Krieger) als ortsräumliche Abgrenzung abgelöst. Die neu geplante Gebäudehöhenentwicklung ist mit E+1+eingezogenen (Penthouse DG) mit max. 7 m (EG + OG) und einer Firsthöhe für das flache Satteldach mit 11,50 m geplant.
Die Straßenerschließung (Zuwegung) soll entlang der Grenze zur Fl.Nr. 751 in Form einer Rasenpflasterstraße mit einer Breite von 5 m erfolgen. Ein notwendiger Wendehammer ist zwischen dem nördlichen und dem mittleren Baukörper geplant.
Die Stellplätze sind z.T. nördlich der Anlage in Form von überdachten Carports aus Holz und einer anschließenden Schallschutzbepflanzung und z.T. als offene Stellplätze entlang der Naabstraße geplant. Hinter der Schallschutzbepflanzung der Carports im Norden schließt sich ein Kinderspielplatz mit einer Streuobstwiese im Anschluss an die Bundesstraße an. Alle neuen Gebäude sind außerhalb der HW-100-Linie. Das südlichste Gebäude wird aufgeständert (+ 30 cm) ausgeführt. Keines der Gebäude wird unterkellert.
Die Zugänglichkeit der neuen Gebäude im Hochwasserfall ist über den öffentlichen Flurweg gegeben, da dieser im Norden direkt an das Grundstück Fl. Nr. 868 heranreicht. Die Gebäude werden entsprechend der neuen Wärmeschutz und Lärmschutzverordnung geplant bzw. der Nachweis geführt.
Zusammenfassung
Die vorliegende Planung könnte eine weitere sinnvolle innerörtliche Wohnnutzung darstellen. Die neuen Gebäude werden möglichst umfassend eingegrünt um den ländlichen Charakter der Anlage zu unterstreichen. Eine Unterstützung des Schallschutzes durch eine Bepflanzung hinter der letzten Carportreihe ist mit eingeplant.
Stellungnahme Verwaltung:
Wie bereits in den vorangegangen Anträgen erwähnt, befinden sich die Grundstücke im Bereich der HW 100 – Marke des Hochwasserschutzes, was auch der Planer schon berücksichtigt hat. Auch auf die Lärmschutzproblematik, von der Staatsstraße 2660 (ehemalige B8) ausgehend, wird hingewiesen. Eine Nachbarbeteiligung wurde nicht durchgeführt.
Erschließung:
Die straßenmäßige Erschließung der ersten beiden Gebäude ist über die Ortsstraße „Naabstraße“ als gesichert zu betrachten, das dritte Gebäude muss über eine überlange Zufahrt privat erschlossen werden. Die Fl.Nr. 752 ist an das öffentliche Wasser- bzw. Abwassernetz angeschlossen. Die Fl.Nr. 868 verfügt derzeit über keine Anschlüsse.
