Der Bauausschuss befasste sich bereits in seinen Sitzungen vom 16.04.2015 und 17.09.2015 mit Anträgen zur Bebauung des Grundstücks. Hier ein kurzer Überblick der Inhalte und der Entscheidungen, der jeweilige Sachverhalt ist den beigefügten Protokollauszügen zu entnehmen:
16.04.2015: Bauvoranfrage zur Errichtung eines Wohnhauses und zwei Doppelhäusern mit Garagen
Geplant waren ein Einfamilienhaus, zwei Doppelhäuser in E+I-Bauweise, sowie einem Garagentrakt im Norden. Die Erschließung sollte über eine Privatstraße von ca. 65 m Länge zu den Häusern und einer Verlängerung um ca. 20 m zu den Garagen erfolgen. Der Zweckverband zur Wasserversorgung erklärte, dass die verlegte Wasserleitung nicht mehr ausreichend dimensioniert ist, auf die ggfs. gleiche Problematik beim Kanal wurde hingewiesen.
Aufgrund der örtlichen Gegebenheiten (Anbauverbot/Lärmschutz zu St 2660 im Norden, Hochwasserbereich im Süden) sowie weiterer planerischer Vorschläge durch die Verwaltung beschloss der Bauausschuss den Antrag an den Gemeinderat zur weiteren Entscheidung weiterzuleiten.
Dies wurde der Antragstellerin mit Schreiben vom 27.05.2015 mitgeteilt. Mehrere Vorgespräche in der Verwaltung, auch mit den evtl. betroffenen Nachbarn, hinsichtlich der geplanten Erschließung (öffentlich oder privat) ergaben keine konkreten Ergebnisse. Der Antrag wurde bisher nicht vom Gemeinderat behandelt, eine Weiterleitung an das Landratsamt erfolgte auf Wunsch der Antragstellerin auch nicht.
17.09.2015: Bauvoranfrage auf Bebauung des Grundstücks mit a) zwei Doppelhäusern mit Garagen oder b) einem Einfamilienhaus und einem Doppelhaus mit Garagen
Die Antragstellerin hat die Bauvoranfrage nun auf zwei Baukörper reduziert und plant diese mittels einer privaten Zufahrt zu erschließen. Sollte sich dennoch in Zukunft eine andere Variante der Erschließung ergeben, würde sie sich dieser grundsätzlich nicht verschließen. Vorschlag a) beinhaltete die Bebauung mit zwei Doppelhäusern mit Garagen und Vorschlag b) die Bebauung mit einem Einfamilienhaus und einem Doppelhaus, sowie den entsprechenden Garagen/Stellplätzen. Die bevorzugte Bauweise soll E+I sein, die Gebäude sollen mit einem Sattel- oder Pultdach (DN 18-30°) ausgeführt werden.
Der Bauausschuss erteilte der Bauvoranfrage grundsätzlich sein Einvernehmen. Die Gemeinde ist bei der weitergehenden Planung frühzeitig zu beteiligen.
Nach Vervollständigung der Antragsunterlagen durch die Antragstellerin wurde der Antrag dem Landratsamt Regensburg zur Entscheidung vorgelegt. Zur Ergänzung der Voranfrage wurde vom Landratsamt noch ein Lärmschutzgutachten angefordert, welches im März 2016 durch die Antragstellerin nachgereicht wurde. Am 08.07.2016 wurde der beantragte Vorbescheid (Nr. S43-2015-1690) unter umfangreichen Auflagen und Hinweisen des Landratsamtes (Bauamt), des Immissionsschutzes, des Wasserwirtschaftsamtes und des Staatlichen Bauamt - Straßenbau erteilt. Der Vorbescheid hatte eine Gültigkeit von 3 Jahren und wurde mit Bescheid vom 29.05.2019 bis 08.07.2021 verlängert.
Zum Antrag vom 30.06.2020, eingegangen am 03.07.2020:
Es sind zwei Einfamilienhäuser und ein Doppelhaus mit Satteldach in E+D- oder E+I-Bauweise geplant. Die Garagenanlage im Norden erstreckt sich fast über die gesamte Breite des Grundstücks und dient gleichzeitig als Schallschutz. Am nördlichen Ende des Grundstücks sind nach Bedarf Pkw-Stellplätze geplant. Der Mindestabstand von baulichen Anlagen zur Staatsstraße 2660 von 20 m wird eingehalten. Für die Garagenanlage ist ein Pultdach mit Süd-Ausrichtung vorgesehen, um eine PV-Anlage zur Öko-Strom-Erzeugung installieren zu können. Die Planung orientiert sich an der umliegenden Bebauung. Hinsichtlich der geplanten Erschließung werden zwei Varianten vorgestellt:
Variante 1:
Das Grundstück 1 mit einem Einfamilienhaus und Garagen im Untergeschoss wird direkt von der Naabstraße aus erschlossen. Die Versorgungs- und Entsorgungsleitungen für das Grundstück 2 mit einem EFH und Grundstück 3, 4 mit einem DH verlaufen entlang der östlichen Grundstücksgrenze zur Naabstraße. Die Verkehrserschließung mit einem EFH und Grundstück 3,4 mit einem DH verläuft über eine Privatstraße entlang der östlichen Grundstücksgrenze bis zur Garagenanlage mit Wendemöglichkeit. Die Erschließung entspricht dem bereits genehmigten Vorbescheid.
Variante 2:
Grundstück 1 siehe Variante 1. Die Verkehrserschließung für das Grundstück 2 mit einem EFH erfolgt über eine Stichstraße von der Naabstraße aus. Die Zufahrt zum DH erfolgt von der Heerbergstraße aus über eine bereits vorhandene Zufahrt auf der Fl.Nr. 872, Gemarkung Kneiting (FF-Gebäude Mariaort). Die Zufahrt mit Vorplatz reicht fast bis an die gemeinsame Grundstücksgrenze heran. Es handelt sich um ein Privatgrundstück der Gemeinde Pettendorf, der als Übungsplatz für die Feuerwehr genutzt wird und werden muss!
Allgemeines:
Die Planung mit zwei Einfamilienhäusern und einem Doppelhaus gewährleistet eine sinnvolle Nutzung des Grundstücks. Alle Gebäude haben eine Süd-Ausrichtung zur Donau. Die Gärten und Terrassen sind von der Staatsstraße 2660 abgewandt und dadurch von den Schallemissionen weitestgehend abgeschirmt. Energiefressende Windschneisen zwischen den Baukörpern im Zusammenhang mit der umgebenden Bebauung werden vermieden. Nur ein Gebäude (Grundstück 1) befindet sich in der Hochwasserlinie HQ100. Die Planungen werden ausführlich begründet, das Schallschutzgutachten aus 2016 liegt der Voranfrage bei.
Fragen zur Erschließung:
- Ist grundsätzlich eine Verkehrserschließung für den nördlichen Teil des Grundstücks Fl.Nr. 745 über die bestehende Zufahrt zum Grundstück der Gemeinde (FF Mariaort), Fl.Nr. 872 möglich?
- Wenn bei Frage 1 zugestimmt wird: Unter welchen Auflagen wird einem Geh- und Wegerecht (richtig: Fahrtrecht) für die Verkehrserschließung des nördlichen Grundstücks gewährt?
- Stimmt der Bauausschuss der Erstellung von Parkplätzen an der nördlichen Grundstücksgrenze Fl.Nr. 745, direkt an der Staatsstraße 2660, zu?
Stellungnahme der Verwaltung:
1. Grundsätzliches:
Wie bereits festgestellt, hatte der Vorbescheid vom 08.07.2016 eine Geltungsdauer von 3 Jahren und wurde mit Bescheid vom 29.05.2019 bis zum 08.07.2021 verlängert.
Die nun vorliegende Bauvoranfrage unterscheidet sich inhaltlich nicht grundlegend von der bereits am 16.04.2015 behandelten Bauvoranfrage, auch hier waren drei Wohngebäude und ein Garagentrakt Bestandteil des Antrags. Aus diesem Grund ist aus erschließungstechnischer Sicht (Straße/Wasser/Kanal) keine andere Aussage zu treffen, auf die Stellungnahmen vom 16.04.2015 wird Bezug genommen.
2. Zu Frage 1 und 2 - Zufahrt über Fl.Nr. 872, Feuerwehrareal:
Es wurde bereits bei der am 17.09.2015 behandelten Anfrage geplant, bei Hochwasser die Zufahrt zum Grundstück der Antragstellerin über ein noch zu bestellendes (Not-)Geh- und Fahrtrecht über das gemeindeeigene Feuerwehrgrundstück zu sichern. Erwähnt wurde dies im Protokoll, eine Beschlussfassung hierzu erging keine.
Wie der beiliegenden Begründung zu entnehmen ist, soll das Doppelhaus über diese Zufahrt erschlossen werden, Details wie z.B. notarielle Regelungen müssten noch besprochen werden. Durch diese Variante ließe sich der Flächenverbrauch für Verkehrsflächen auf dem Grundstück deutlich verringern.
Die Entscheidung, ob dies möglich ist bzw. inwieweit dies rechtlich zu sichern ist, muss zuständigkeitshalber der Gemeinderat in einer seiner nächsten Sitzungen treffen. Unabhängig hiervon kann der Bauausschuss jedoch über die Bebauung entscheiden.
Die Zufahrt über das Feuerwehrareal ist allerdings aufgrund der Nutzung durch die Feuerwehr Mariaort de facto unmöglich, so dass dieser Variante unter Abwägung aller Umstände nicht zugestimmt werden sollte.
3. Zu Frage 3 – Parkplätze an der nördlichen Grundstücksgrenze:
Gemäß Art. 2 Abs. 1 Satz 3 Nr. 5 BayBO sind Stellplätze für Kraftfahrzeuge ebenfalls bauliche Anlagen. In den Hinweisen des Staatlichen Bauamtes – Straßenbau zum Vorbescheid vom 08.07.2016 wird ein Mindestabstand von 20 m zum Fahrbahnrand für bauliche Anlagen vorgegeben. Ob es sich hier um bauliche Anlagen im Sinne der BayBO, also auch um Stellplätze für Kraftfahrzeuge handelt, geht aus dem Bescheid nicht hervor. Dies ist über die neue Bauvoranfrage mit dem Staatlichen Bauamt direkt zu klären. Unter Umständen steht hier das Anbaugebot entgegen.
4. Erschließung:
Zur Variante 1 wird auf die Aussagen zur Erschließung Straße/Wasser/Kanal vom 16.04.2015 Bezug genommen, dem ist zu dem neuen Planungsstand nichts hinzuzufügen. Zur Variante 2 ist die unter Nr. 2 genannte Entscheidung des Gemeinderats unumgänglich. Weitergehende Festlegungen bleiben jedoch vorbehalten.
Vermisst wird bei beiden Varianten jedoch die Einbeziehung der östlichen Grundstücksnachbarn, die sich ggfs. an den entstehenden Kosten beteiligen wollten. Es sollte daher bis zur Stellung des Antrags auf Baugenehmigung versucht werden, einen Konsens mit den Nachbarn zu erzielen.
Nachbarunterschriften:
Das Absehen von der Nachbarbeteiligung bei Vorbescheidsantrag wurde gemäß Art. 71 Satz 4 Halbsatz 2 BayBO beantragt. Demzufolge wurde/wird keine Beteiligung der Nachbarn durchgeführt.
Stellungnahme Wasserzweckverband:
Die Erschließung ist gesichert.
