Der Bauausschuss der Gemeinde befasste sich zuletzt in seiner Sitzung vom 16.07.2015 mit dem o.g. Antrag und beschloss, diesem sein Einvernehmen zu verweigern.
Begründet wurde dies unter anderem damit, dass die geplante Bebauung nicht in das Ortsbild passen würde und vielmehr eine „städtische“ Bebauung darstelle. Insgesamt wurde für den Erhalt einer dörflichen, ländlichen Bebauung plädiert, wie es auch im gemeindlichen Leitbild zitiert wird.
Auf Wunsch des Bauherren bzw. seines Vertreters wurden die Antragsunterlagen am 21.07.2015 an die Genehmigungsbehörde, das Landratsamt Regensburg, zur weiteren Entscheidung weitergeleitet. Mit Schreiben vom 10.09.2015 teilt die Bauabteilung des Landratsamtes Regensburg folgende mit:
„Zu dem o.g. Bauvorhaben hat die Gemeinde Pettendorf mit Beschluss des Bauausschusses vom 16.07.2015 das gemeindliche Einvernehmen verweigert. Nach dem Rechtsverständnis des Landratsamts Regensburg ist das Vorhaben allerdings genehmigungsfähig.
Das Vorhaben liegt in Pettendorf, an der Pettendorfer Straße im nicht überplanten Innenbereich gemäß § 34 BauGB. Da die Eigenart der näheren Umgebung einem allgemeinen Wohngebiet i.S.d. § 4 BauNVO entspricht, ist der Antrag auf Nutzungsänderung bauplanungsrechtlich an § 34 Abs. 2 BauGB (faktisches allgemeines Wohngebiet) zu messen. Die Zulässigkeit des Vorhabens nach der Art der baulichen Nutzung beurteilt sich also allein danach, ob es nach § 4 BauNVO allgemein zulässig wäre (dabei ist es unerheblich, ob man auch die Auffassung der Gemeinde teilen kann, dass es sich um ein faktisches Dorfgebiet handle, da auch in diesem Wohngebäude allgemein zulässig sind (vgl. § 5 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO)).
Für das Maß der baulichen Nutzung gilt das sog. Einfügegebot hinsichtlich der Bauweise und der überbauten Grundstücksfläche (§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Bei einer Ortseinsicht am 28.07.2015 wurde die maßgebliche Umgebung, die in einer Wechselwirkung mit dem geplanten Bauvorhaben steht, besichtigt. Der beantragte Bautyp E+1 mit Satteldach ist mehrfach in der relevanten Umgebung vorhanden und die geplante überbaute Grundstücksfläche (GRZ: 0,55) im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben und durchaus als im ortsüblichen Rahmen zu bezeichnen.
Der Meinung, dass die Bebauung („Dreispänner“) nicht ins Ortsbild passen würde, wie seitens der Gemeinde befürchtet wird, kann nach unserer Einschätzung nicht gefolgt werden. Zwar ist diese Hausform in der relevanten Umgebung so noch nicht vorzufinden, das heißt allerdings nicht, dass deshalb von einer Beeinträchtigung des Ortsbildes (vgl. § 34 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB
) im Sinne des Gesetzes ausgegangen werden kann. Für eine solche Beeinträchtigung hat die Rechtsprechung sehr hohe Hürden gesetzt, die hier nach unserer Einschätzung bei Weitem nicht erreicht sind.
Auch die übrigen Genehmigungsvoraussetzungen liegen vor. Insbesondere ist die Erschließung unproblematisch.
Die Verweigerung des gemeindlichen Einvernehmens darf nur aus Gründen erfolgen, die sich aus den §§ 31, 33, 34 und 35 BauGB, vorliegend also aus § 34 BauGB ergeben. Ein rechtlich stichhaltiger Grund für die Verweigerung des Einvernehmens (vgl. § 36 Abs. 2 Satz 1 BauGB) kann daher nicht angeführt werden.
Aus diesen Gründen beabsichtigen wir die beantragte Baugenehmigung zu erteilen. Die Genehmigung würde in diesem Fall auch als Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens gelten (Art. 67 BayBO). Wir bitten Sie daher, über das gemeindliche Einvernehmen bis spätestens 30.10.2015 erneut zu beraten und zu entscheiden oder uns mitzuteilen, dass eine erneute Willensbildung im Gemeinderat nicht angestrebt wird.“
Erschließung:
Grundsätzlich hat sich in an der gesicherten Erschließung, wie bereits in der Sitzung vom 16.07.2015 festgestellt, nichts geändert. Lediglich der Zweckverband zur Wasserversorgung Naab-Donau-Regen, Pettendorf, teilt mit ergänzender Stellungnahme vom 17.09.2015 mit, dass das Grundstück Fl.Nr. 1001/8 über die Fl.Nr. 1001/7, beide Gemarkung Pettendorf, an die Wasserversorgungsanlage des Zweckverbandes angeschlossen ist. Beide Grundstücke werden derzeit über eine gemeinsame Anschlussleitung versorgt. Der vorliegende Grundstückshausansschluss ist für die Baumaßnahme nicht ausreichend dimensioniert und müsste erneuert werden. Sämtlich anfallende Kosten für die Erneuerung des Grundstücksanschlusses hat der Grundstückseigentümer/Bauherr zu tragen. Vor Durchführung der Baumaßnahme ist der Grundstückseigentümer/Bauherr verpflichtet, mit dem Zweckverband eine Sondervereinbarung abzuschließen. Zudem ist sicherzustellen, dass die Überleitung mit einer Grunddienstbarkeit gesichert wird.
