Mit Bekanntmachung im amtlichen Mitteilungsblatt und Aushang vom 30.10.2015 wurde auf die Durchführung der Beteiligung der Öffentlichkeit durch Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 09.11.2015 bis einschließlich 09.12.2015 hingewiesen. In diesem Zeitraum gingen 4 Anregungen ein:
1. Michael Heigl, Pettendorf, Schreiben vom 09.11.2015:
„Wie bereits im Schreiben vom 10.03.2015 angemerkt geht es wieder um die Haushöhen und die Geländeveränderung im unteren Bereich des neuen Baugebietes.
Durch die Geländeveränderung und Erhöhung um ca. 3 bis 4 Meter im Bereich der Parzellen 2-3 und 6-7 wird eine sehr starke Beschattung unserer Grundstücke 90/5 und 90/2 verursacht. Auch meine zwei Parzellen 61 und 62 werden durch hohe Häuser im unteren Bereich über die Wintermonate von Oktober bis März in Winterschlaf gelegt.
Ich bitte die Gemeinde um eine Anpassung des Geländes in erträglichen Rahmen und eine Anpassung der
Haushöhen im kompletten unteren Bereich des Baugebietes auf Häuser nur mit U plus E und eine Wandhöhe von 4,5 m für die Parzellen 2-3, 6-7, 10-11 und 14-15. Für die Parzellen 6-7 und 14-15 ist das bereits berücksichtigt aber leider wurde es bei den Parzellen 2-3 und 10-11 vergessen.
Ich hoffe auch, dass wir als Hausbesitzer an der Margarethenstraße keine Probleme durch Wasser, Geruchsbelästigung oder Insekten wegen des Bachlaufs und Sickerwassers bekommen. Ich bitte die Gemeinde um eine nochmalige Überprüfung, damit wir anschließend keine Probleme haben.“
Stellungnahme Planer/Verwaltung:
Parzelle 2 und 3: Der Abstand zwischen den geplanten Parzellen 2 und 3 zum Gebäude auf der Fl.Nr. 90/5 beträgt zwischen 37 und 40 m. Die Geländeanhebung im Bereich der Parzelle 03 beträgt lediglich 2,5 m gegenüber dem ursprünglichen Gelände bei einem Abstand der aufgefüllten schrägen Ebene von 10 bis 16 m bis zur Geltungsbereichsgrenze. Die Geländehöhen sind durch den erforderlichen Regenwasserabfluss über einen Graben bedingt und können daher nicht reduziert werden. Die Höhen ergeben sich aus einem Mindestgefälle der Grabensohle.
Es wird daher vorgeschlagen, die maximal zulässige Gebäudehöhe bei Parzelle 2 und 3 um 1,00 m zu verringern, die maximale Wandhöhe wird mit 6,50 m festgesetzt.
Die maximale Beschattung jedes Fensters des Wohngebäudes Margarethenstraße 16 aus dem Haus auf Parzelle 3 beträgt dann lediglich noch 1,5 Stunden am Nachmittag, während 4 Monaten im Winter. Die Beschattung vom Haus auf Parzelle 2 ist unter den genannten Bedingungen zu vernachlässigen, da durch die Lage westlich von dem Gebäude Margarethenstraße 16 davon ausgegangen werden kann, dass die Beschattung erst kurz vor Sonnenuntergang erfolgt. In der öffentlichen Grünfläche wurde schon eine großflächige Wuchshöhenbeschränkung zum Schutz des Nachbarn festgesetzt. Zur Beratung im Gemeinderat über den Schattenwurf der Gebäude auf den Parzellen 2 und 3 ist eine Planzeichnung (WRW) angefügt.
Beschluss:
Die maximal zulässige Gebäudehöhe bei Parzelle 2 und 3 wird um 1,50 m verringert, die maximale Wandhöhe wird mit 6,00 m festgesetzt.
15 : 0 Stimmen
Parzelle 10 und 11: Der Abstand der Gebäude zwischen den Parzellen 11 und 62 beträgt minimal 23 m, zwischen Parzelle 10 und 62 sogar 45 m. Der Schattenwurf von den Gebäuden auf Parzelle 10 und 11 auf Parzelle 62 ist ähnlich wie bei Parzelle 3/Gebäude Margarethenstraße 16. Die tägliche Zeit der Verschattung ist jedoch wegen des schmalen Baufensters von Haus 11 und größeren Abstandes von Haus 10 geringer.
Ein Neubau auf Parzelle 62 kann innerhalb des sehr großen Baurahmens dem Schattenwurf der südlich gelegenen Neubebauung angepasst werden. Der Schutzanspruch von Parzelle 62 ist nicht höher einzustufen als die restlichen Neubaugrundstücke, bei denen die gegenseitige winterliche Verschattung überwiegend stärker ist.
Der Höhenunterschied zwischen den Parzellen 10, 11 und 62 ist geringer als bei Parzelle 3. Bei einem Haustyp E+U mit barrierefreiem Erdgeschoß würde das untere Wohngeschoß der Gebäude 10 und 11 tiefer liegen als der angrenzende Regenwassergraben. Die Absenkung der Wandhöhe auf 6,50 m bei einem Haustyp E+1 ist bei diesen Parzellen aufgrund der Bezugshöhe (Straße in Hausmitte) nicht sinnvoll. Aus diesen Gründen wird die Planung von Haustyp und Wandhöhe auf den Parzellen 10 und 11 nicht geändert.
Aus Sicht der Verwaltung sollte auch hier eine Reduzierung der absoluten Höhe festgelegt werden. Im Beschluss vom 02.04.2015 wurde festgelegt, dass aufgrund der entstehenden Ansichtshöhen die Wandhöhe talseitig maximal 7,50 m betragen soll. Im Beschluss ist dies für die Parzellen 10 und 11 nicht aufgenommen worden, war jedoch der allgemeine Konsens in der Sitzung. Dies wäre mit einem E + U oder mit einer reduzierten festgesetzten Höhe zu erreichen.
Beschluss:
Der Beschluss des Gemeinderates vom 02.04.2015 zu den talseitigen Wandhöhen von max. 7,5 m Höhe wird in die Festsetzungen auch für die Parzellen 10 und 11 ergänzend aufgenommen.
16 : 0 Stimmen
Probleme durch Bachlauf: Der „Bachlauf“ ist kein Bachlauf, sondern ein nur temporär wasserführender Regenwassergraben. Hier ist kein dauerhaft fließendes Wasser, stehendes Wasser soll durch ein stetiges Sohlgefälle vermieden werden. Der Abstand des Grabens beträgt zu Fl. 90/5 ca. 25 – 30 m, zur Parzelle 62 beträgt er ca. 10 m. Bei Starkregen läuft das Oberflächenwasser bisher ungehindert vom Acker in die Wohnbauflächen, durch die Grabengestaltung wird ein Ablauf Richtung Osten sichergestellt. In den Festsetzungen werden unter Punkt 9 klare Vorgaben zur Begrenzung des Regenwasserabflusses festgesetzt. Der Graben wird im Rahmen der Erschließungsplanung mit dem örtlich anstehenden bindigen Material hergestellt, so dass ein Versickern von Wasser aus dem Graben in den Untergrund nur in geringem Umfang erfolgen wird.
Beschluss:
Die Bedenken werden zur Kenntnis genommen, Änderungen sind nicht veranlasst. Um die nur temporäre Wasserführung im Graben zu verdeutlichen, wird die Farbe des Planzeichens der westlichen Retentionsmulde angeglichen (olivgrün statt blau). Vorhandene Schutzbedürfnisse werden zusätzlich im Rahmen des Wasserrechtsverfahrens berücksichtigt, die hierbei festgelegten Auflagen umgesetzt. Die Einwendungen der Anlieger werden ins Verfahren aufgenommen.
16 : 0 Stimmen
2. Alfred Schmid, Regensburg, Schreiben vom 30.11.2015:
„Die Gebäudehöhe bei zweigeschossigen Bauten im eingeschränkten GEmE ist in Punkt 3.1.g auf maximal 7,00 m Wandhöhe begrenzt. Dies ergibt sich durch die in einem Gewerbebau notwendigen Raumhöhen und ist insoweit nachvollziehbar. Der Bezugspunkt ist die vorhandene Achshöhe der Schloßstraße bezogen auf die Gebäudemitte. Die Satteldachgestaltung lässt eine Neigung von 18 - 22° zu. Allerdings weist die Gewerbeparzelle G 1 aufgrund der unterschiedlichen Geländeneigungen in Ost-Westrichtung einen natürlichen Höhenunterschied von ca. 461,5 m nach ca. 460,3 m üNN also von zusätzlichen ca. 1,50 m auf. In Verbindung mit der festgesetzten 22° - Dachneigung ergibt sich hierdurch eine Giebelhöhe von 7 m + 2,50 m + 1,5 m über Urgelände also insgesamt 11,00 m (!) Giebelhöhe.
Zur Veranschaulichung darf auf ein bestehendes Gebäude im gegenüberliegenden Gewerbegebiet verwiesen werden, welches bei einer Wandhöhe von nur 9,00 m bereit äußerst mächtig wirkt und auch einen entsprechenden Schatten wirft (Bild vgl. Anlage – nur in Gemeinderatssitzung!)
Um diese Höhenentwicklung und die damit verbundenen Beeinträchtigungen der hinterliegenden Grundstückseigentümer sowohl bezüglich der Ansicht als auch der Verschattung (auf der Westseite der Wohnparzellen) zu verbessern, ist eine Begrenzung der absoluten Giebelhöhe bei einem Satteldachbau wünschenswert.
Ich beantrage deswegen, die Giebelhöhe bei Satteldach auf maximal 8,00 m über die jeweilige Achshöhe an der Schloßstraße zu verringern. Dies hätte bei einer Flachdachvariante keinerlei Auswirkungen, bei einer Satteldachbebauung hätte der Bauherr die Flexibilität entweder die Raumhöhen zu reduzieren oder die FOK des Gebäudes entsprechend unterhalb der Achshöhe der Schloßstraße zu legen.
Stellungnahme Planer:
Bei der Festlegung der Giebelhöhen wurde bereits berücksichtigt, dass die Wohnbebauung nicht erheblich durch die Gewerbebauten beeinträchtigt wird.
Für die Festlegung der Wandhöhen wurden üblicherweise die erforderlichen Raumhöhen im Gewerbe zu Grunde gelegt. Die Fußbodenhöhe ist auf das Höhenniveau der Schloßstraße bezogen. Die Gewerbebauten müssen sich ohne erheblichen technischen Mehraufwand hinsichtlich der Grundstücksentwässerung umsetzen lassen. Für eine Regenentwässerung im Freispiegel und den Überflutungsnachweis sollen die Erdgeschoße auch keinesfalls mit der EG-Oberkante unter der Schloßstraße liegen.
Auf Grund der Topografie stellt die nördlich Gewerbeparzelle G 1 tatsächlich die ungünstigste Höhenentwicklung dar. Bei der Beurteilung der Beeinträchtigung ist jedoch zu beachten, dass der Hauptbaukörper der Parzelle G 1 nördlicher als die Baukörper der angrenzenden Wohnbebauung steht. Eine Beeinträchtigung des Hauptgartens und der Süd – Ost - und Süd - West-Fassaden der Wohngebäude kann ausgeschlossen werden.
Ebenfalls ist zu berücksichtigen, dass die an das Wohngebiet angrenzenden Giebel aus Gründen des Lärmschutzes 1,50 m angeschüttet werden. D.h. von der Wohnbebauung aus sichtbar bleiben im ungünstigsten Falle der Satteldachbebauung bei 22° Dachneigung nur 5,50 m Traufhöhe und 7,90 m Firsthöhe. Ferner ist die zweigeschossige GE - Bebauung auf maximal 40% der Grenzlänge zwischen GEmE und WA beschränkt, dazwischen ergeben sich größere eingeschossige Abschnitte.
Außerdem wurde dem Nachbarschutz dadurch Rechnung getragen, dass zwischen Baulinie GE und Parzellengrenze WA ein 10,00 m breiter Grünstreifen als Pufferzone festgesetzt wird. Eine optische Beeinträchtigung kann durch entsprechende Pflanzung im Giebelbereich der zweigeschossigen GE-Bebauung deutlich gemildert werden. Bei entsprechender Drehung der Wohngebäude ergibt sich ein lichter Abstand zwischen den GE- und WA-Gebäuden von ca. 18 – 20 m. Die Festsetzungen für die WA-Parzellen 57 - 60 erlauben auch eine deutliche Anhebung der Erdgeschoss-Oberkanten über das Wohnstraßenniveau (bis ca. 2,00 m), wodurch sich die winterliche Verschattung im Wohnhaus weiter reduziert. Aus den vorgenannten Gründen soll die Firsthöhe nicht auf maximal 8,00 m reduziert werden. Zur Beratung im Gemeinderat über die sichtbaren Wandhöhen der GE-Bebauung sind Ansichten und Schnitte (KMAU) angefügt.
Stellungnahme Verwaltung:
Die Verschattung ist im gesamten Baugebiet aufgrund der Nordwesthanglage sehr sensibel zu betrachten. Im Vergleich zu den Anträgen zu Punkt 1 und 4 ist der Abstand hier von Haus zu Haus lediglich 13,00 m. Die leichte Absenkung der Erdgeschosse unter OK Schlossstraße dürfte technisch kein Problem darstellen, im gegenüberliegenden Gewerbegebiet ist dies fast überall gegeben. Deswegen wäre hier eine Kompromisslösung durchaus vertretbar, zumal die Geschosshöhe und die Wahl der Dachform ausreichend Alternativen bieten.
Beschluss:
Die maximale Giebelhöhe gemessen an OK Schloßstraße wird auf 8,50 m festgelegt.
16 : 0 Stimmen
3. Dr. Michael Bossmann, Pettendorf, Email vom 07.12.2015:
Mit Email vom 07.12.2015 wird darauf hingewiesen, dass auf Seite 69 unter M) Begründung, 1.1 Lage, immer noch folgende falsche Aussage getroffen wird: das Plangebiet umfasst die ….. Fl. 108/1….
Dies wurde zeichnerisch bereits korrigiert, textlich jedoch nicht und ist zu ändern, die Fl. Nr. 108/1 ist nicht vom Plangebiet umfasst.
Beschluss:
Die redaktionelle Änderung zur Fl.Nr 108/1, Gemarkung Pettendorf, wird vorgenommen.
16 : 0 Stimmen
4. Petra Schmid und Karl Heigl, Pettendorf, Schreiben vom 04.12.2015, Eingang 07.12.2015
Höhe der Bebauung und Anzahl der Vollgeschoße: Die Antragsteller befürchteten weiterhin die Beschattung ihrer darunter liegenden Grundstücke und verweisen auf den Gemeinderatsbeschluss vom 02.04. 2015, in dem die talseitigen Wandhöhen auf 7,50 m Höhe beschlossen worden sind. Dies wäre für die Parzellen 2, 3, 10 und 11 nicht ausreichend umgesetzt. Dies sei auch deswegen von Belang, da theoretisch auch in den untenliegenden Quartieren Hofstellen mit dichterer Bebauung entstehen könnten, was die Verschattung verstärken würde.
Stellungnahme Planer/ Verwaltung:
Der Abstand zwischen den geplanten Parzellen 2 und 3 zum Gebäude auf der Fl.Nr. 90/5 beträgt zwischen 37 und 40 m. Die Beschattungsthematik wurde unter Punkt 1. bereits dargestellt.
Die maximal zulässige Gebäudehöhe bei Parzelle 2 und 3 wird um 1,00 m verringert, die maximale Wandhöhe wird mit 6,50 m festgesetzt. Der Höhenunterschied der Gebäude ist damit vertretbar (siehe auch unter Punkt 1.).
Der Beschluss des Gemeinderates vom 02.04.2015 zu den talseitigen Wandhöhen von max. 7,50 m wird in die Festsetzungen ergänzend aufgenommen.
Beschluss:
Die maximal zulässige Gebäudehöhe bei Parzelle 2 und 3 wird um 1,50 m verringert, die maximale Wandhöhe wird mit 6,00 m festgesetzt. Der Beschluss des Gemeinderates vom 02.04.2015 zu den talseitigen Wandhöhen von max. 7,50 m Höhe wird in die Festsetzungen auch für die Parzellen 10 und 11 ergänzend aufgenommen.
16 : 0 Stimmen
Naturnaher Regenwassergraben: In der Stellungnahme wird eine Vernässung der darunter liegenden Grundstücke und Keller befürchtet. Es wird erwähnt, dass die unter darunter liegenden Grundstücke schon seit Jahrzehnten bei Starkregen usw. belastet werden.
Stellungnahme Planer/ Verwaltung:
Der Regenwassergraben liegt in einer Entfernung von ca. 30,00 m bzw. 38,00 m zu den unterliegenden Grundstücken. Der Regenwassergraben führt die bisher ungehindert von den landwirtschaftlichen Flächen auf die Grundstücke 90/5 und 90/2 ablaufenden Niederschläge nach Osten ab, so dass entgegen der Befürchtungen gegenüber der Ist-Situation eine Verbesserung erreicht wird.
In den Festsetzungen werden unter Punkt 9 klare Vorgaben zur Begrenzung des Regenwasserabflusses festgesetzt. Der Graben wird im Rahmen der Erschließungsplanung mit dem örtlich anstehenden bindigen Material hergestellt, so dass ein Versickern von Wasser aus dem Graben in den Untergrund nur in geringem Umfang erfolgen wird.
Beschluss:
Die Bedenken werden zur Kenntnis genommen, Änderungen sind nicht veranlasst. Um die nur temporäre Wasserführung im Graben zu verdeutlichen, wird die Farbe des Planzeichens der westlichen Retentionsmulde angeglichen (olivgrün statt blau). Vorhandene Schutzbedürfnisse werden zusätzlich im Rahmen des Wasserrechtsverfahrens berücksichtigt, die hierbei festgelegten Auflagen umgesetzt. Die Einwendungen der Anlieger werden ins Verfahren aufgenommen.
16 : 0 Stimmen
