Mit Bekanntmachung vom 19.11.2018, erschienen im amtlichen Mitteilungsblatt am 30.11.2018, wurde die Öffentlichkeit über die Beteiligung der Öffentlichkeit durch Auslegung in Kenntnis gesetzt. Die öffentliche Auslegung erfolgte in der Zeit vom 07.12.2018 bis 07.01.2019 in den Amtsräumen der Bauverwaltung der Gemeinde Pettendorf.
In diesem Zeitraum gingen folgende Stellungnahmen/Anregungen ein:
1. Eigentümer der Fl.Nr. 85, Gemarkung Kneiting:
Mit Schreiben vom 10.12.2018, eingegangen am 21.12.2018, wird vom Eigentümer der Fl.Nr. 85, Gemarkung Kneiting, folgendes erklärt:
In meinem Grundstück Fl.Nr. 85 der Gemarkung Kneiting sind drei Bauparzellen geplant. Wir sind ein reiner Gartenbaubetrieb mit Schwerpunkt Gemüseanbau mit Direktvermarktung und bewirtschaften insgesamt 1,18 ha landwirtschaftliche Nutzfläche. Grundstück Fl.Nr. 85 hat eine Größe von 0,53 ha, stellt also fast die Hälfte unserer gesamten Betriebsfläche dar. Diese Fläche ist für unseren Gemüseanbau auch besonders wichtig, da sie bewässert werden kann.
Würden wir nun die überplante Teilfläche auf Grundstück Fl.Nr. 85 der Gemarkung Kneiting aus dem Gemüsebaubetrieb für Baulandzwecke entnehmen, könnten wir unseren landwirtschaftlichen Betrieb aufgrund unserer geringen Restfläche nicht mehr aufrecht erhalten. Durch die geplante Baulandausweisung tritt eine Existenzgefährdung unseres Gartenbaubetriebes ein. Andere adäquate vergleichbare Flächen stehen nicht zur Verfügung.
Es ist auch geplant, den landwirtschaftlichen Betrieb, welcher als eingerichteter und ausgeübter Gemüsebaubetrieb eigentumsrechtlich geschützt ist, in der nächsten Generation fortzuführen. Unser Sohn ist bereits ausgebildeter Landschaftsgärtner. Aufgrund dessen kann auf das gesamte Grundstück Fl.Nr. 85 der Gemarkung Kneiting, für den landwirtschaftlichen Betrieb nicht verzichtet werden.
Ich bitte daher, keinerlei Bauland im Grundstück Fl.Nr. 85 der Gemarkung Kneiting zu planen.
Stellungnahme Planer:
a) Argumente, die gegen eine Herausnahme stehen:
- Die drei Parzellen umfassen insgesamt eine Fläche von ca. 2.000 qm. Diese würde den Baulandsuchenden nicht mehr zur Verfügung stehen.
- Beidseitige Bebauung der Planstraße A wäre im nordöstlichen Teil nicht mehr vorhanden
- Flächen stehen für das Umlegungsverfahren nicht mehr zur Verfügung – dadurch erhöht sich der prozentuale Anteil öffentlicher Verkehrs- und Grünflächen gegenüber den Bauflächen.
b) Argumente, die für eine Herausnahme stehen:
- Existenzgefährdung des Einwänders - Reduzierung von 23 Parzellen auf 20 Parzellen ist nicht gravierend.
- Parzellen befinden sich am nördlichen Rand des Geltungsbereichs und springen über den bestehenden Flurweg in die freie Landschaft.
- Durch die Herausnahme entsteht nachträglich kein Baurecht nach § 34 BauGB
- Durch die drei Parzellen am nördlichen Geltungsbereich ergibt sich keine klar ablesbare und städtebaulich sinnvolle räumliche Kante.
- Es stehen keine städtebaulichen Gründe gegen die Herausnahme der drei Parzellen aus dem Geltungsbereich.
Vorschlag Planverfasser:
Der Geltungsbereich wird im nordöstlichen Teil neu abgegrenzt. Die drei Parzellen werden aus dem Geltungsbereich genommen. Es erfolgt eine wiederholte öffentliche Auslegung nach § 4a (3) BauGB.
Diskussion:
Bezüglich der Eigentümerbelange wird von Bürgermeister Obermeier in der begleitenden Diskussion nochmals ausdrücklich darauf hingewiesen, dass Erschließungsbeiträge bei landwirtschaftlich genutzten Flächen (Anmerk.: Hier Gemüsebau) grundsätzlich zinslos gestundet werden können. Für den Eigentümer entstehen bei einer weiteren landwirtschaftlichen Nutzung vorerst keine Erschließungsbeiträge. Diese werden erst nach Wegfall der landwirtschaftlichen Nutzung zur Zahlung fällig.
Beschluss:
Der Gemeinderat teilt die Auffassung des Planers nicht und ist gegen die Herausnahme der Flächen. Zum einen wird durch die Überplanung keine Existenzgefährdung gesehen, da die Flächen nach wie vor landwirtschaftlich bearbeitet werden können und zum anderen soll die gemeindliche Bauleitplanung eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung enthalten, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt (§ 1 Abs. 5 BauGB).
16 : 1 Stimmen
2. Eigentümerin der Fl.Nr. 122/2, Gemarkung Kneiting:
Mit Schreiben vom 18.12.2018, eingegangen am 21.12.2018, wird von der Eigentümerin eingangs genannter Fl.Nr. folgendes erklärt:
Ich begrüße die Entwicklung der o.g. Planung. Nicht einverstanden bin ich mit der Reduzierung meines Grundstücks (Parzelle 18) um über 100 m². Bereits 1982 erfolgte eine Abtretung an die Gemeinde von 28 m²! Ich bitte darum, dass bei den weiteren Planungen die jetzige Grundstücksfläche von 754 m² beibehalten wird.
Stellungnahme Planer:
Die Grundstücksgrenzen und -größen werden im Bebauungsplan nicht festgesetzt sondern sind lediglich Vorschläge. Das Baugebiet soll mithilfe eines Umlegungsverfahrens realisiert werden, in Zuge dessen erfolgt eine prozentuale Aufteilung der Baulandflächen, nach Abzug der öffentlichen Flächen.
Beschluss:
Der Gemeinderat beschließt die Planung nicht zu ändern, da die Grundstücksgrenzen und -größen im Bebauungsplan nicht festgesetzt werden, sondern lediglich Vorschläge sind.
15 : 2 Stimmen
3. Eigentümer der Fl.Nr. 123, Gemarkung Kneiting:
Mit Schreiben vom 03.01.2019, eingegangen am 03.01.2019, wird von den Eigentümerinnen der Fl.Nr. 123 und Fl.Nr. 6, Gemarkung Kneiting, folgendes erklärt:
Als unmittelbar betroffene Grundstückseigentümer (Fl.Nr. 123, Gemarkung Kneiting) im Bebauungsplangebiet nehmen wir zum vorliegenden Planentwurf gemäß der Bekanntmachung Stellung.
Der vorliegende Bebauungsplan-Entwurf entspricht überhaupt nicht der früheren Vorplanung, zu der wir unsere Vorstellungen zur Parzellierung und verkehrstechnischen Erschließung eingebracht haben. Der vorliegende Bebauungsplan-Entwurf findet in Bezug auf unsere Grundstücksfläche nicht unsere Zustimmung. Wir lehnen die vorgelegte Fassung ab. In Anbetracht der Hinfälligkeit unserer bisher eingebrachten Vorstellungen und der total veränderten Planung unterbreiten wir hier unsere modifizierten Vorstellungen zur Parzellierung und verkehrstechnischen Erschließung für unser Grundstück, wie in der weiter unten nicht maßstäblichen Planskizze dargestellt.
Wir begründen unsere Vorstellungen zur Parzellierung und verkehrstechnischen Erschließung wie folgt:
- Nach unseren Vorstellungen soll ein am Bedarf orientiertes Baugebiet mit Parzellengrößen entstehen, die auch für junge ansiedlungswillige Familien finanziell erschwinglich und nicht nur für privilegierte Großverdiener bezahlbar sind.
- Der vorliegende Bebauungsplan-Entwurf geht an der Prämisse für Schaffung von bezahlbarem Wohnraum ohne Ressourcenvergeudung bzw. maximaler Ressourcenausnutzung für Baulanderschließung total vorbei und widerspricht in dieser Hinsicht jeglicher sozialverträglichen Baulandplanung sowie diesbezüglicher politischer Willensbekundung der Staats- und Bundesregierung.
- Es soll zumindest auf unserem Grundstück ein verkehrsberuhigtes und kinderfreundlich orientiertes Baugebiet verwirklicht werden.
Eine sozialverträgliche Planung zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum entsprechend unserer dargelegten Vorstellungen der Parzellierung und verkehrstechnischen Erschließung ist Voraussetzung für eine Baulandausweisung auf unserem Grundstück. Wir erwarten eine Planänderung, die unsere vorgebrachten Vorstellungen umsetzt.
Einem Umlegungsverfahren auf unserem Grundstück stimmen wir nicht zu. Hierbei verweisen wir auf eine bei uns am 7. Februar 2014 eingegangene E-Mail von Herrn Bürgermeister Obermeier, in welcher zugesichert wurde, dass die Fl.Nr. 123 (Gemarkung Kneiting) im Falle einer Ausweisung nicht in das Umlegungsgebiet einbezogen wird. Gleichzeitig wurde u.a. die Möglichkeit einer Teilerschließung eingeräumt. In einer weiteren E-Mail vom 7. Februar 2014 wurde mitgeteilt, dass auf unsere Flächen kein Bauzwang gelegt wird.
Da auf unserem Grundstück (Fl.Nr. 123, Gemarkung Kneiting) bereits ein ausreichender Baumbestand vorhanden ist, billigen wir keine weitere überdimensionierte Begrünung in den einzelnen Parzellen.
Nach wie vor besteht für unser Grundstück keine Abgabebereitschaft an die Gemeinde Pettendorf.
Die Zuwegung zur Fl.Nr. 6 (Gemarkung Kneiting - Privatweg zwischen Fl.Nr. 124/5 und Fl.Nr. 85) von der Schulgasse aus muss gewährleistet sein. Die Überplanung dieses Weges als auch eine Umlegung hierfür lehnen wir ebenfalls ab.
Alle aufgeführten Einwände sind zu berücksichtigen, ansonsten steht unser Grundstück (Fl.Nr. 123, Gemarkung Kneiting) für eine Überplanung nicht mehr zur Verfügung.
Bebauungsplan-Konzept zur Parzellierung und verkehrstechnischen Erschließung für das Baufeld Fl.Nr. 123, Gemarkung Kneiting:
Alle Böschungsflächen bleiben im Privatbesitz bei den jeweiligen Parzellen. Ein öffentliches Biotop auf unserem Grundstück dulden wir nicht. Die Grundstücksaußengrenzen stehen nicht zur Disposition.
Stellungnahme Planer:
Aufgrund geänderter Ausgangsbedingungen, wurde der Bebauungsplanentwurf angepasst und optimiert.
Die ablehnende Haltung der Eigentümer kann nicht nachvollzogen werden. Der ursprünglich innerhalb Parzelle 16 geplante verkehrsberuhigte Wendekreis, wurde von den Eigentümern abgelehnt und eine Ringstraße bevorzugt.
Die angepasste verkehrstechnische Erschließung ergibt sich aufgrund der vorliegenden Topographie.
Zu 1. :
Grundstücksgrößen und –parzellierungen werden im Bebauungsplan nicht festgesetzt. Die vorgeschlagene Parzellierung ergibt sich aufgrund der Topographie sowie der verkehrstechnischen Erschließung. Das Baugebiet umfasst im WA1 vorgeschlagene Grundstücksgrößen von ca. 530 m2 bis 1.070 m2, wodurch sich für Baulandsuchende ein breites Angebot bietet.
Der Großteil der Parzellen umfasst eine Fläche von unter 700 m2. Durch großzügige Baugrenzen und die Zulässigkeit von Doppelhäusern wird zudem günstiger Wohnraum ermöglicht. Da sich die Flächen vollständig in Privateigentum befinden, obliegen die tatsächliche Parzellierung sowie der später angebotene Baulandpreis den privaten Grundstückseigentümern.
Zu 2.:
Durch die Nutzung vorhandener Flurwege und Infrastruktureinrichtungen, findet eine ressourcenschonende Baulandentwicklung statt. Mit einem Flächenumfang von 2,3 ha und insgesamt 23 Parzellen, entspricht der Bebauungsplan einer sozialverträglichen Baugebiets-ausweisung. Innerhalb der letzten 10-15 Jahre konnten in Kneiting aufgrund mangelnder Abgabebereitschaft von Grundstückseigentümern lediglich ca. 0,9 ha Wohnbaufläche entwickelt werden.
Zu 3.:
Aufgrund der Lage des Baugebiets sowie der vorhanden verkehrstechnischen Ausgangssituation ist innerhalb des neuen Wohngebiets kein erhöhtes Verkehrsaufkommen zu erwarten. Die geplanten Grünstrukturen sowie die Fuß- und Radwegeverbindungen sorgen für eine hohe Wohnqualität.
Das Umlegungsverfahren sowie die Festlegung von Bauzwängen ist nicht Bestandteil des Bebauungsplanes.
Durch die Überbauung und Versiegelung bisher offener Flächen, findet ein Eingriff in Natur und Landschaft statt. Der versiegelte Boden verliert seine bisherigen Funktionen. Der Lebensraum für Tiere und Pflanzen wird vollständig verändert. Der Bebauungsplan wird im Verfahren nach § 13b BauGB durchgeführt, wodurch die Eingriffsregelung nicht angewendet werden muss.
Durch die Festsetzung einer Mindestbegrünung und der Pflanzung von Laubbäumen auf privaten Flächen, kann ein Teil des Eingriffs wieder ausgeglichen werden. Eine Festsetzung überdimensionierter Begrünungen innerhalb der einzelnen Parzellen kann nicht erkannt werden.
Wie der Planzeichnung des Bebauungsplanentwurfs zu entnehmen ist, kann die Zuwegung zur Fl.Nr. 6 vollständig erhalten werden.
Der Bebauungsplan setzt kein Biotop fest. Er weist lediglich darauf hin, dass das vorhandene und amtlich kartierte Biotop weiterhin zu erhalten ist. Über die zulässige Beseitigung von Biotopen entscheidet alleine die Gesetzeslage.
Grundsätzlich bestünde auch die Option, die Fl.Nr. 123 nicht im Geltungsbereich des Bebauungsplanes aufzunehmen. Um eine geordnete, nachhaltige städtebauliche Entwicklung sicherzustellen, hat sich die Gemeinde Pettendorf jedoch dazu entschlossen, dieses Flurstück durch den Bebauungsplan zu überplanen.
Die vorgeschlagene alternative Erschließung und Parzellierung auf Fl.Nr. 123 wird von Seiten des Planverfassers wie folgt bewertet:
Der am Nordrand der Parzelle 13 dargestellte Privatweg zur Feldzufahrt kann auch durch die Festsetzung des Bebauungsplanes realisiert werden.
Der Alternativvorschlag enthält 6 Bauparzellen in einer Größe von 550-770 m². Die Gesamtfläche der Wohnbauparzellen beträgt im Alternativvorschlag ca. 4.360 m². In den bisherigen Festsetzungen umfassen die privaten Bauparzellen eine Größe von 4.260 m² auf 5 vorgeschlagene Bauparzellen. Der Unterschied ist somit nicht besonders groß.
Bei einer möglichen Teilung der als Vorschlag enthaltenen Bauparzellen 14, 15 und 17 wären durch den bisherigen Entwurf der Gemeinde sogar 8 Bauparzellen möglich. Mit kurzen Privatwegen zu Erschließung wäre dies aus Sicht des Planverfassers jederzeit möglich. Der bisherige Entwurf enthält somit eine hohe Flexibilität und ausreichend Spielraum für eine wirtschaftliche Realisierung.
Demgegenüber stehen im Alternativvorschlag Stichstraßen ohne Wendemöglichkeiten. Dies ist aus planerische Sicht sehr nachteilig (Lieferverkehr, parkende Autos, Winterdienst usw.)
Dies trifft auch auf die vorgeschlagene Wendefläche für Müllfahrzeuge zu. Von Seiten des Planverfassers kann nicht beurteilt werden, ob der Durchmesser ausreichend groß ist. Auch hier tritt das Problem in der Praxis auf, dass solche Flächen gerne zugeparkt werden, dann für eine Anlieferung oder Entsorgung nicht ausreichend befahrbar zur Verfügung stehen. Sollte dann ein Müllfahrzeuge oder Lieferfahrzeug auch noch rückwärtsfahren müssen, stellt sich die Frage nach einer kinderfreundlichen Planung.
Im Ergebnis empfiehlt der Planverfasser, das bisherige System einer durchgängigen Erschließung zwischen Planstraße A und Planstraße D beizubehalten. Erhebliche Nachteile in der Verwertbarkeit der einzelnen, zukünftigen Bauparzellen auf Fl.Nr. 123 können nicht erkannt werden.
Der Planverfasser empfiehlt, in der Abwägung diese Aspekte einzustellen.
Diskussion:
Bürgermeister Obermeier erläutert im Rahmen der begleitenden Diskussion, dass die alternative, private Erschließung des Bereiches auch unter Berücksichtigung der BayBO, hier Art. 4 Abs. 1 Nr. 2 BayBO, zu erfolgen hat. Im Wesentlichen gilt nach der BayBO ergänzend zu § 123 Abs. 1 BauGB, dass Gebäude dann errichtet werden dürfen, wenn das Grundstück in einer angemessenen Breite an einer befahrbaren
öffentlichen Verkehrsfläche liegt. Diese Voraussetzung wäre bei dem alternativen, privaten Erschließungsvorschlag grundsätzlich nicht gegeben. Zudem unterliegt auch die Erschließung der gemeindlichen Planungshoheit.
Beschluss:
Nach Abwägung aller vorgebrachten Belange überwiegen die Aspekte die für den bisherigen Planentwurf sprechen. Eine Planänderung ist nur hinsichtlich der Biotopfläche auf der Fl.Nr. 123 angezeigt. Diese soll nicht als öffentliche Grünfläche, sondern als private Grünfläche dargestellt werden, die Planzeichnung und die Festsetzungen sind entsprechend zu ergänzen.
Grundsätzlich wird zu den Ausführungen des Planers noch ergänzend festgestellt, dass die Erschließung Aufgabe der Gemeinde ist, soweit sie nicht nach anderen gesetzlichen Vorschriften oder öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen einem anderen obliegt (§ 123 Abs. 1 BauGB).
17 : 0 Stimmen
