Datum: 18.06.2015
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Sitzungssaal Rathaus
Gremium: Bauausschuss
Körperschaft: Gemeinde Pettendorf
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 19:55 Uhr


Öffentliche Sitzung

TOP-Nr. Bezeichnung
1 Nutzungsänderung: Gewerbeeinheit mit Wohnung auf Fl.Nr. 78/1 Tfl., Gemarkung Pettendorf, Parzelle 3 b (Tfl.) im Bebauungsplan "Gewerbegebiet Pettendorf" (Auf der Höhe, Pettendorf)
2 Antrag auf Isolierte Befreiung: Errichtung eines Carports und eines Zaunes auf Fl.Nr. 173, Gemarkung Pettendorf, Parzelle 11 im Baugebiet "Am Weingert" (Bettoweg, Pettendorf)
3 Neubau eines Wohnhauses mit 6 Wohneinheiten auf Fl.Nr. 697, Gemarkung Pettendorf (in Günzenried)
4 Informelle Bauanfrage: Neubau eines Einfamilienwohnhaus mit Kellergarage auf Fl.Nr. 908/25, Gemarkung Pettendorf, Parzelle 2 im Bebauungsplan "Am Adlersberg II" (Hofmarkstraße, Adlersberg)

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1. Nutzungsänderung: Gewerbeeinheit mit Wohnung auf Fl.Nr. 78/1 Tfl., Gemarkung Pettendorf, Parzelle 3 b (Tfl.) im Bebauungsplan "Gewerbegebiet Pettendorf" (Auf der Höhe, Pettendorf)

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Pettendorf) 6. Bauausschuss 18.06.2015 ö beschließend 1

Sachverhalt

Der Bauausschuss befasste sich bereits in seiner Sitzung vom 21.05.2015 mit dieser Thematik. Mit Antrag vom 09.06.2015, eingegangen am 10.06.2015, wird nun eine Gewerbeeinheit mit Wohnung beantragt, die sich lt. Begleitschreiben wie folgt darstellt:

Für das Gebäude wurde mit Genehmigungsbescheid AZ: S 43-2010-1775 vom 21.07.2011 eine Nutzung als Bürogebäude genehmigt. Der Antragssteiler plant in dem Gebäude nun eine Gewerbetätigkeit mit einer Möglichkeit neben der Bürotätigkeit auch eine Wohnnutzung für ihn als Betriebsleiter zu ermöglichen.

Nach beiliegenden Plänen und Berechnung würde sich die Wohnnutzung insgesamt auf 62,44 m² erstrecken, die Gewerbenutzung würde bei einer Fläche von 68,50 m² liegen. Bei dem bestehenden Gebäude sind 4 Stellplätze vorhanden. Diese müssten auch bei der Nutzungsänderung mit Wohnnutzung durch den Betriebsleiter weiterhin ausreichend sein, da die Wohnnutzung durch den Firmeninhaber selbst genutzt wird, und dieser sowie so anwesend wäre.

Zur Nutzungsänderung:
Aus den Antragsunterlagen ist nicht ersichtlich, wie das Objekt künftig gewerblich genutzt werden soll. Nach beiliegenden Plänen und Berechnung würde sich die Wohnnutzung nun auf 62,44 m² erstrecken, die Gewerbenutzung würde bei einer Fläche von 68,50 m² liegen. Dies entspricht einer prozentualen Verteilung von ca. 52% Gewerbe- und ca. 48% Wohnnutzung. Gegenüber dem Antrag vom 19.05.2015 stellt diese eine Veränderung von ca. -7% Gewerbe- und +7% Wohnnutzung dar.

Stellplatzbedarf:
Im Beschluss vom 21.10.2010 wurde bei einer Gesamt-Bürofläche von 139,24 m² ein Bedarf von 6 Stellplätzen festgestellt. Nachdem nur 3 Stellplätze dargestellt waren, wurde bis zur Bezugsfertigkeit der Nachweis von 3 weiteren Stellplätzen gefordert.

Zum Antrag vom 09./10.06.2015 wird hinsichtlich des Stellplatzbedarfes folgendes festgestellt:
Es sind für die Wohneinheit 2 Stellplätze erforderlich, für die Gewerbeeinheit (68,50 m²) sind grundsätzlich 1 Stellplatz je 30 m² Nutzfläche, jedoch mindestens 2 Stellplätze, sowie 1 Stellplatz je angefangene 150 m² Nutzfläche für Besucher (Anlage zu § 3 der Stellplatz- und Garagensatzung der Gemeinde) zu schaffen. Dies ergibt einen Stellplatzbedarf, rein für den gewerblichen Bereich, von 4 Stellplätzen. Insgesamt sind also für die Nutzungsänderung 6 Stellplätze zur Verfügung zu stellen. Bei derzeit 3 nachgewiesenen Stellplätzen (der Zugangsbereich wird nicht als Stellplatz anerkannt) ergibt dies ein Defizit von 2 Stellplätzen.

Es besteht auch noch die Möglichkeit, eine Befreiung von den Festsetzungen der Stellplatz- und Garagensatzung zu beantragen. Diese ist schriftlich zu begründen und könnte in stets widerruflicher Weise erteilt werden. In Anbetracht der Gesamtproblematik die auf dieser Parzelle zu erwarten ist, könnte dies zur Lösung der ohnehin schwierigen Stellplatzsituation beitragen.

Nachbarbeteiligung:
Die Nachbarbeteiligung wurde noch nicht durchgeführt. Gemäß Art. 66 Abs. 1 Satz 1 BayBO sind vom Bauherrn oder seinem Beauftragten den Eigentümern der benachbarten Grundstücke (und Erbbauberechtigten) sowie Eigentümergemeinschaften nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Abs. 3 Satz 2) der Lageplan und die Bauzeichnungen zur Unterschrift vorzulegen. Nach Abs. 1 Satz 3 erfolgt eine Benachrichtigung durch die Gemeinde nur noch auf Antrag des Bauherrn; ohne seinen ausdrücklich zu äußernden Willen unterbleibt die Nachbarbeteiligung. Im Übrigen ist die Nachbarbeteiligung auch bei einem Antrag des Bauherrn ins Ermessen der Gemeinde („kann“) gestellt; hält die Gemeinde beispielsweise eine Benachrichtigung für aussichtslos, braucht sie diese nicht durchzuführen.

Es fehlen zudem sämtliche Unterschriften des Bauherrn. Diese sind vor Weitergabe an das Landratsamt nachzuholen.

Diskussionsverlauf

Bürgermeister Obermeier erläutert den Sachverhalt und weist darauf hin, dass mittlerweile ein Nachbar die erforderliche Unterschrift geleistet hat. Die Mitglieder des Bauausschusses stellen fest, dass das Verhältnis der gewerblichen Nutzung zur Wohnnutzung im vorliegenden Antrag auf Nutzungsänderung ebenso wie im Erstantrag weiterhin nur geringfügig überwiegt. Wenngleich dies grundsätzlich den Kriterien der BauNVO genügen würde, lässt sich die Darstellung der Raumnutzung vor dem Hintergrund einer noch nicht spezifizierten gewerblichen Nutzung nur bedingt nachvollziehen. Gerade eine 50/50 Nutzung von Küchen-, Ess- und Wohnräumen wird vom Gremium als „unrealistisch“ betrachtet. Gerade da der Eigentümer das Objekt als „Wohnen mit Gewerbeschein“ annonciert, bestehen erheblichen Bedenken darüber, ob die Vermarktung nicht vorrangig auf die Möglichkeit einer „de facto“ Wohnnutzung im Gewerbegebiet abstellt. Diese bereits in der Sitzung am 21.05.15 vorgetragenen Bedenken können durch den vorliegenden Antrag nicht entkräftet werden. Es wird zudem grundsätzlich gefordert, dass die überwiegend gewerblich genutzte Fläche vom (künftigen) Gewerbetreibenden nachgewiesen wird.

Im Weiteren wird festgestellt, dass in den Antragsunterlagen die erforderliche Anzahl der Stellplätze nicht nachgewiesen wird. Nach der Stellplatz- und Garagensatzung der Gemeinde Pettendorf sind bei der voraussichtlich intendierten gewerblichen Nutzung (gewerbliche Nutzung mit Schwerpunkt „Büro“, RA-Kanzlei etc.) sechs Stellplätze vorzuhalten. Diese sind in den Planunterlagen darzustellen. Sollte der Antragsteller eine Befreiung von der Stellplatzsatzung anstreben, ist dies im Antrag schriftlich zu begründen.

Diese Notwendigkeit wurde dem Antragsteller im Übrigen bereits mit Schreiben vom 26.05.2015 mitgeteilt.

Beschluss

Der Bauausschuss erteilt der Nutzungsänderung  unter der Voraussetzung sein Einvernehmen, dass die noch erforderlichen 3 Stellplätze bis zur Nutzungsaufnahme nachgewiesen werden.

Wie im Sachverhalt angesprochen, besteht auch noch die Möglichkeit, eine Befreiung von dieser Festsetzung zu erteilen, diese ist schriftlich zu beantragen, zu begründen und dem Antrag auf Nutzungsänderung beizufügen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 6

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2. Antrag auf Isolierte Befreiung: Errichtung eines Carports und eines Zaunes auf Fl.Nr. 173, Gemarkung Pettendorf, Parzelle 11 im Baugebiet "Am Weingert" (Bettoweg, Pettendorf)

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Pettendorf) 6. Bauausschuss 18.06.2015 ö beschließend 2

Sachverhalt

Mit Antrag vom 10.06.2015, eingegangen am 11.06.2015, wird für die Errichtung eines Carports und eines Zaunes die isolierte Befreiung von folgenden Festsetzungen des Bebauungsplanes beantragt:

1. Carport: Abweichung von der zeichnerischen Festsetzungen hinsichtlich der Baugrenzen und des vorgeschriebenen Stauraumes, beantragt ist ein Stauraum von 1,00 m zur Straßenkante.

2. Zaun: Abweichung von den textlichen Festsetzungen zur Höhe des Zaunes (max. 1,00 m) auf 1,40 m (nur straßenseitig).

Begründet werden die beantragten Befreiungen wie folgt:

Carport: Durch das hängige Grundstück würden bei Einhaltung der Baugrenzen unnötige Kosten für Aushub etc. anfallen. Zudem kann dadurch eine  relativ ebene Zufahrt gewährleistet werden. Die Einhaltung des vorgegebenen Stauraumes wird aufgrund der offenen Bauweise des Carports und der Lage am Ende der Straße für nicht erforderlich gehalten.

Zaun: Der erhöhte Zaun dient in erster Linie, sowohl an der Bürgersteigseite zur Hauptstraße als auch an der Westseite zum gemeindlichen Treppenabgang, als Absicherung des Fußgängerverkehrs. Da das Grundstück sehr große Höhenunterschiede aufweist, erachten wir dies auch aus haftungsrechtlichen Gründen für erforderlich. Nachdem das gemeindliche Geländer eine Höhe von 1,25 m hat, ist die Fortsetzung mit 1,40 m als eher geringe Abweichung zu betrachten.


Stellungnahme Bauverwaltung:
Das an der Hauptstraße angrenzende Geländer der Gemeinde weist lt. Ausschreibung 2014 eine Höhe von 1,25 m auf. Es ist daher durchaus vertretbar, einer Höhe von 1,40 m zuzustimmen, zudem der Zaun auch eine Art Absturzsicherung für die Allgemeinheit in diesem Bereich darstellt.

Dem beantragten Stauraum von 1,00 m kann ebenfalls zugestimmt werden, da sich durch den Carport am Ende der Straße/Wendehammer keine Sichtbehinderungen ergeben können. Dies wurde z.B. auch in Schwetzendorf (Kapellenweg) so praktiziert.

Diskussionsverlauf

Im Bauauschuss besteht Einvernehmen darüber, dass ein Gespräch mit dem Eigentümer geführt werden sollte, den Zaun entlang der Hauptstraße entsprechend der Ausführung (Material-, Gestaltung- und Farbgebung) des gemeindlichen Geländers herzustellen. Bürgermeister Obermeier sichert zu, die notwendigen Gespräche zu führen. Im Bauausschuss besteht in der Diskussion ein klarer Konsens darüber, dass für das Geländer entlang des Gehweges in Richtung Bettoweg Einvernehmen mit dem Antrag besteht. Gleiches gilt für den geplanten Carport. Für das Geländer entlang der Hauptstraße sollte die Entscheidung zurückgestellt werden, da zuerst die Gespräche mit den Bauherren bezüglich der Ausführung geführt werden müssen.

Bürgermeister Obermeier stellt aus diesem Grund die nachfolgenden Beschlussempfehlungen zur Abstimmung:

Beschluss

Der Bauausschuss stellt fest, dass aus städtebaulichen Gründen der Errichtung des Carports nichts entgegensteht und Erteilt sein Einvernehmen und ist mit den erforderlichen Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes einverstanden.

6 : 0 Stimmen

Der Bauausschuss stellt fest, dass aus städtebaulichen Gründen der Errichtung des Zauns am Gehweg in Richtung Bettoweg nichts entgegensteht und ist mit den erforderlichen Befreiungen von den Festsetzungen des Baubauungsplans einverstanden. Zur Gestaltung und baulichen Ausführung des Zauns entlang der Hauptstraße sind seitens der Gemeinde noch Verhandlungen mit dem Bauherrn bezüglich der gestalterischen Anpassung seines Geländers an das angrenzende Geländer durchzuführen. Die Entscheidung für diesen Abschnitt wird daher zurückgestellt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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3. Neubau eines Wohnhauses mit 6 Wohneinheiten auf Fl.Nr. 697, Gemarkung Pettendorf (in Günzenried)

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Pettendorf) 6. Bauausschuss 18.06.2015 ö beschließend 3

Sachverhalt

Der Bauausschuss befasste sich bereits in seiner Sitzung vom 19.03.2015 mit einer Bauvoranfrage zu diesem Vorhaben und beschloss, diesem sein Einvernehmen unter folgenden Voraussetzungen zu erteilen:
1.        Der Baukörper des Hauptgebäudes ist auf ein verträgliches Maß zu reduzieren.
2.        Bis zum Genehmigungsverfahren ist der Nachweis über die übrigen Stellplätze gemäß der gemeindlichen Satzung zu erbringen.
3.        Der Entwässerungsplan ist zu vervollständigen, insbesondere um den Lageplan M 1:1.000 mit der Einzeichnung des Anschlusspunktes an den öffentlichen Kanal.

Die Antragsunterlagen gingen am 24.03.2015 an das Landratsamt Regensburg zur Erteilung eines Vorbescheides weiter. Nach telefonischer Rücksprache vom 11.06.2015 bei Herrn Grötsch, Bauabteilung, wurde zugesichert, dass der Vorbescheid in der 24. KW 2015 mit entsprechenden Nebenbestimmungen erteilt wird.

Folgende Veränderungen gegenüber der Bauvoranfrage wurden nach Rücksprache mit dem Landratsamt Regensburg vorgenommen:
1.        Die beiden seitlichen Betonstützwände des Gebäudes entfallen vollständig,
2.        die Garagen werden beide 2,00 m nach Süden verschoben (Anregung Denkmalschutz, um die Gebäudelinie zu unterbrechen),
3.        neu sind 2 Balkone an der Südseite (max. 3,50 x 2,0 m), nicht wie im Plan angegeben,
4.        ebenfalls neu ist ein Carport für Fahrräder und Mülltonnen,
5.        auch neu ist der Zaun im Vorgartenbereich mit max. 1,00 m.

Die Planung wurde auch mit der Unteren Naturschutzbehörde, Herrn Lemper, abgesprochen, entsprechende Auflagen enthalten die Nebenbestimmungen zum Vorbescheid.

Erschließung:
Die straßenmäßige Erschließung ist über die Ortsstraße „Günzenried“ gesichert. Die Wasserversorgung wird über die Hauptleitung abgedeckt, die Abwasserentsorgung ist über den Schmutzwasserkanal gesichert, zu dem das Grundstück bereits über zwei Anschlüsse verfügt. Der nun vorliegende Entwässerungsplan ist vollständig.

Diskussionsverlauf

Bürgermeister Obermeier erläutert die Planung. Im Bauausschuss besteht kein weitergehender Diskussionsbedarf.

Beschluss

Der Bauausschuss erteilt sein Einvernehmen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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4. Informelle Bauanfrage: Neubau eines Einfamilienwohnhaus mit Kellergarage auf Fl.Nr. 908/25, Gemarkung Pettendorf, Parzelle 2 im Bebauungsplan "Am Adlersberg II" (Hofmarkstraße, Adlersberg)

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Pettendorf) 6. Bauausschuss 18.06.2015 ö beschließend 4

Sachverhalt

Geplant ist lt. Informeller Anfrage vom 11.06.2015 (per mail) ein Fachwerkhaus der Firma HUF HAUS aus Hartenfels im Westerwald/Rheinland-Pfalz. Die Fassade ist zum großen Teil verglast. Die geschlossenen Wandelemente werden weiß verputzt. Die Fachwerkkonstruktion wird ebenholzfarben lasiert. Die sichtbare Gliederung der Fachwerkkonstruktion aus dem natürlichen Material Holz gibt dem Baukörper eine klare Struktur.

Die Höhenlage der EFH (Erdgeschoßfußbodenhöhe) mit 422,96 m über NN ist so gewählt, dass die Pflasterhöhe im Bereich der Zufahrt vor der Kellergeschossfassade mit 419,65 m üNN ca. 7cm über dem tiefsten Punkt (419,58 m üNN) der vorhandenen Straßenhöhe liegen. Somit ist eine Rückstausicherung der Grundstückseinfahrt nicht notwendig. Dabei liegt die geplante Erdgeschoss -Terrassenhöhe an der Bergseite des Grundstückes mit 422,73 m üNN in etwa auf Höhe des natürlichen Geländes an der nordöstlichen Grenze (422,734 m üNN).

Nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes „Am Adlersberg II“ müssen lt. Antragsteller folgende Befreiungen erteilt werden:

1.        Dachüberstände zulässig = max. 0,50 m. Geplant= 1,50 m
2.        Dachneigung: zulässig bei U+E+D = 38 - 45 Grad. Geplant = 30 Grad
3.        Geländeaufschüttungen maximal 1 m zulässig, geplant ca. 2 m am tiefsten natürlichem Geländeanschnitt der Terrassenanschüttung an der südwestlichen Hausecke

Das geplante Einfamilienwohnhauses stellt keine Beeinträchtigung der Nachbarn dar, da die Grenzabstände bis an die Dachüberstände großzügig bemessen sind.

Diskussionsverlauf

Bürgermeister Obermeier erläutert den Sachverhalt. Es besteht kein weiterer Diskussionsbedarf.

Beschluss

Der Bauausschuss erteilt der informellen Anfrage sein Einvernehmen und stellt folgende Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes in Aussicht:
1.        Dachüberstände mit 1,50 m,
2.        Dachneigung 30 Grad, und
3.        Geländeaufschüttungen maximal ca. 2m am tiefsten natürlichem Geländeanschnitt der Terrassenanschüttung an der südwestlichen Hausecke.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

Datenstand vom 17.07.2015 09:46 Uhr