Datum: 16.07.2015
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Sitzungssaal Rathaus
Gremium: Bauausschuss
Körperschaft: Gemeinde Pettendorf
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 20:00 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Neubau von 6 Reihenhäusern auf Fl.Nrn. 1001/3, 1001/7 und 1001/8, Gemarkung Pettendorf (Pettendorfer Straße, Reifenthal)
2	Antrag auf Tektur: Umbau des Wallachstalles und Erweiterung des Liegebereiches für Stuten auf Fl.Nr. 1616, Gemarkung Pettendorf (Grabenfeldstraße, Eichenbrunn)
3	Nutzungsänderung: Gewerbeeinheit mit Wohnung auf Fl.Nr. 78/1 Tfl., Gemarkung Pettendorf, Parzelle 3 b im Bebauungsplan "Gewerbegebiet Pettendorf" (Auf der Höhe, Pettendorf)
4	Neubau eines Sechs-Familienhauses auf Fl.Nr. 37, Gemarkung Kneiting (Keltenstraße, Kneiting)

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1. Neubau von 6 Reihenhäusern auf Fl.Nrn. 1001/3, 1001/7 und 1001/8, Gemarkung Pettendorf (Pettendorfer Straße, Reifenthal)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Pettendorf)	7. Bauausschuss	16.07.2015	ö	beschließend	1

Sachverhalt

1.        Bei Einleitung des Baugenehmigungsverfahrens ist eine ordentliche Entwässerung der Grundstücke einzuplanen, diese ist ggfs. vorab mit der Gemeinde abzusprechen und in einem Entwässerungsplan zu dokumentieren.

2.        Zu diesem Zeitpunkt ist auch die vorgeschriebene Nachbarbeteiligung durchzuführen und bei Antragstellung der Gemeinde vorzulegen.

3.        Eine Abstandsflächenberechnung ist im abschließenden Baugenehmigungsverfahren mit vorzulegen.

Zwischenzeitlich konnte der Antragsteller noch den Grunderwerb der Fl.Nr. 1001/3 tätigen, was erheblich zu einer Entzerrung der baulichen Gestaltung beitragen soll.

Vorhaben neu:

Es wird nun beabsichtigt, statt dem Doppelhaus (ca. 12,00 x 10,00 m) nun ein weiteres Reihenhaus mit 20,80 m x 10,00 m (Bestand ca. 28,00 x 10,00 m) zu errichten. Die beiden Reihenhäuser sollen in E+I+D-Bauweise (DN 38°) errichtet werden, wobei im DG nur eine Studionutzung möglich ist. Neu gegenüber der Bauvoranfrage ist auch die Unterkellerung der Gebäude. Bei einer auszugehenden Grundstücksfläche von ca. 1.778 m² beträgt die GRZ 0,55 (BauNVO: 0,6) und die GFZ 0,44 (BauNVO: 1,2).

Des Weiteren soll die Zufahrt zu dem hinterliegenden Reihenhaus nun an der Nordseite unmittelbar an der Grenze des Grundstücks erfolgen (Bauvoranfrage: an der Südseite zwischen Doppelhaus und Stellplätzen), was zu einer Entzerrung bzw. Auflockerung der Stellplätze beiträgt. Es werden für die geplanten 6 Wohneinheiten 8 Stellplätze und 4 Garagen auf dem Grundstück bereitgestellt.

Die Gebäulichkeiten auf dem Grundstück wurden neu situiert, dadurch werden nun die erforderlichen Grenzabstände zum nördlichen Nachbarn (989/5 und 989/7) eingehalten und stellen auch im Westen des Grundstücks kein Problem mehr dar. Ebenfalls zu berücksichtigen war die bereits bestehende Grenzbebauung auf der Fl.Nr. 985.

Erschließung:

Das Grundstück ist straßenmäßig über die Ortsstraße „Pettendorfer Straße“ erschlossen. Es ist an die öffentliche Kanalisation und das Wasserversorgungsnetz angeschlossen. Auf die bereits bekannte Problematik hinsichtlich Hang-, Schicht- bzw. Niederschlagswasser, welches auf dem Grundstück anfällt bzw. sich sammelt und dann in die Mischwasserkanalisation eingeleitet wird, wird nochmals hingewiesen. Dem Bauherrn und dessen Vertreter ist dies bekannt, eine Verbesserung soll im Zuge der Baumaßnahmen hergestellt werden.

Nachbarbeteiligung:

Der Nachbar der Fl.Nr. 985 hat die Planunterlagen unterzeichnet. Der Nachbar der Fl.Nrn. 989/5 und 989/7 hat die Unterschrift nun verweigert, Gründe sind keine bekannt. Die ebenfalls, nur punktuell, zu beteiligenden Nachbarn der Fl.Nr. 989/22 haben ebenfalls keine Unterschrift geleistet.

Diskussionsverlauf

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 1, Dagegen: 6

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2. Antrag auf Tektur: Umbau des Wallachstalles und Erweiterung des Liegebereiches für Stuten auf Fl.Nr. 1616, Gemarkung Pettendorf (Grabenfeldstraße, Eichenbrunn)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Pettendorf)	7. Bauausschuss	16.07.2015	ö	beschließend	2

Sachverhalt

Geplant war, an eine bestehende Scheune ein neues Vordach (28,18 x 6,0 m) und einen offenen Stall zu einem Wallachstall in den Ausmaßen von 23,50 x 16,74 m umzubauen. Bei der Bauausführung wurden bereits bestehende Fundamente aufgedeckt, durch die eine Umsetzung der bisherigen Planung nur schwer realisierbar wäre.

Daher soll nun statt dem einheitlichen Pultdach (DN 10°) ein versetztes Satteldach (DN 5 bzw. 15°) aufbauend auf dem Bestand errichtet werden. Dadurch ergeben sich weitere, allgemeine Änderungen in der Dachkonstruktion. Die bisher genehmigte Grundfläche bleibt in jedem Fall gleich.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 0

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3. Nutzungsänderung: Gewerbeeinheit mit Wohnung auf Fl.Nr. 78/1 Tfl., Gemarkung Pettendorf, Parzelle 3 b im Bebauungsplan "Gewerbegebiet Pettendorf" (Auf der Höhe, Pettendorf)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Pettendorf)	7. Bauausschuss	16.07.2015	ö	beschließend	3

Sachverhalt

Zur Nutzungsänderung:

Das Objekt soll künftig mit einer Rechtsanwaltskanzlei mit angegliedertem Buchhaltungsservice genutzt werden. Nach beiliegenden Plänen und Berechnung würde sich die Wohnnutzung nun auf 62,16 m² erstrecken, die Gewerbenutzung würde bei einer Fläche von 68,77 m² liegen. Dies entspricht einer prozentualen Verteilung von ca. 52% Gewerbe- und ca. 48% Wohnnutzung. Gegenüber dem letzten Antrag stellt dies keine Veränderung dar.

Stellplatzbedarf:

Im Beschluss vom 21.10.2010 wurde bei einer Gesamt-Bürofläche von 139,24 m² ein Bedarf von 6 Stellplätzen festgestellt. Nachdem nur 3 Stellplätze dargestellt waren, wurde bis zur Bezugsfertigkeit der Nachweis von 3 weiteren Stellplätzen gefordert.

Zum Stellplatzbedarf wird nochmals, analog zu den bisherigen Vorträgen folgendes festgestellt:

Es sind für die Wohneinheit 2 Stellplätze erforderlich, für die Gewerbeeinheit (68,77 m²) sind grundsätzlich 1 Stellplatz je 30 m² Nutzfläche, jedoch mindestens 2 Stellplätze, sowie 1 Stellplatz je angefangene 150 m² Nutzfläche für Besucher (Anlage zu § 3 der Stellplatz- und Garagensatzung der Gemeinde) zu schaffen. Dies ergibt einen Stellplatzbedarf, rein für den gewerblichen Bereich, von 4 Stellplätzen. Insgesamt sind also für die Nutzungsänderung 6 Stellplätze zur Verfügung zu stellen. Bei derzeit 4 nachgewiesenen Stellplätzen ergibt dies ein Defizit von 2 Stellplätzen.

In den Antragsunterlagen sind nun 7 Stellplätze dargestellt. 4 Stellplätze werden als Kunden-, Mitarbeiter bzw. Betriebsleiterstellplatz bezeichnet, 3 Stellplätze werden für „Kurzzeitkunden“ ausgewiesen. Auf Nachfrage hierzu in der Bauabteilung am Landratsamt Regensburg wurde erklärt, dass die GaStellV keine Kurzzeitparkplätze kennt. Stellplätze müssen jederzeit anfahrbar/benutzbar sein. Deshalb gelten ja auch z.B. Stellplätze vor Garagen nicht als vollständig nutzbare Stellplätze und können daher nicht für den Nachweis der Stellplätze herangezogen werden. Aus Sicht des Landratsamtes sind für die dargestellte Nutzungsänderung 4 Stellplätze nachgewiesen. Die Plätze für Kurzzeitkunden gelten nicht als benutzbare Stellplätze. Weiterhin wurde mitgeteilt, dass die dargestellte Nutzung mit den gemischten Bereichen für Wohnen/Gewerbe doch äußerst fragwürdig erscheint.

Hinweis:

In den Plänen wird folgender Satz angegeben: „gemeindlicher Grund, zur freien Nutzung freigegeben“. Diese Aussage wurde so nie getroffen, dieser ist ersatzlos zu streichen. Zudem wird in der zeichnerischen Darstellung der Stellplätze dieser Gemeindegrund mit ca. 14 m² mit einbezogen, dies ist ebenfalls unzulässig.

Es besteht auch noch die Möglichkeit, eine Befreiung von den Festsetzungen der Stellplatz- und Garagensatzung zu beantragen. Diese ist schriftlich zu begründen und könnte in stets widerruflicher Weise erteilt werden. In Anbetracht der Gesamtproblematik die auf dieser Parzelle zu erwarten ist, könnte dies zur Lösung der ohnehin schwierigen Stellplatzsituation beitragen. Ein weiterer Punkt zur Lösung ist die Ablösung der Stellplatzpflicht, was gemäß § 6 der gemeindlichen Stellplatz- und Garagensatzung auch möglich wäre. Über die Höhe des Ablösungsbetrages ist explizit zum Gewerbegebiet ein Beschluss des Gemeinderates herbeizuführen.

Nachbarbeteiligung:

Die Nachbarbeteiligung wurde nicht durchgeführt. Gemäß Art. 66 Abs. 1 Satz 1 BayBO sind vom Bauherrn oder seinem Beauftragten den Eigentümern der benachbarten Grundstücke (und Erbbauberechtigten) sowie Eigentümergemeinschaften nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Abs. 3 Satz 2) der Lageplan und die Bauzeichnungen zur Unterschrift vorzulegen. Nach Abs. 1 Satz 3 erfolgt eine Benachrichtigung durch die Gemeinde nur noch auf Antrag des Bauherrn; ohne seinen ausdrücklich zu äußernden Willen unterbleibt die Nachbarbeteiligung. Der Antragsteller hat im amtlichen Formular die Durchführung der Beteiligung durch die Gemeinde verneint.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 0

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4. Neubau eines Sechs-Familienhauses auf Fl.Nr. 37, Gemarkung Kneiting (Keltenstraße, Kneiting)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Pettendorf)	7. Bauausschuss	16.07.2015	ö	beschließend	4

Sachverhalt

Im nächsten Schritt soll die Bebauung mit einem Sechs-Familienhaus in E+I+D (DN 35°) mit den Ausmaßen 15,99 m x 11,99 m erfolgen. Dies entspricht einer Grundflächenzahl von 0,39 (BauNVO: 0,6) bzw. einer Geschossflächenzahl von 0,78 (BauNVO: 1,2). Der bisherige Bestand wies eine GRZ von 0,34 auf. Für die 6 Wohneinheiten werden 13 Stellplätze auf dem Grundstück nachgewiesen, die Stellplatzpflicht gilt damit als erfüllt. Die erforderlichen Abstandsflächen werden eingehalten.

Erschließung:

Die Erschließung Straße, Wasser und Kanal ist gesichert.

Nachbarbeteiligung:

Die angrenzenden Grundstücke sind allesamt im Eigentum der Gemeinde Pettendorf.

Diskussionsverlauf

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 7