Datum: 17.09.2015
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Sitzungssaal Rathaus
Gremium: Bauausschuss
Körperschaft: Gemeinde Pettendorf
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 20:35 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Erneute Beratung und Beschlussfassung über eine Nutzungsänderung: Gewerbeeinheit mit Wohnung auf Fl.Nr. 78/1 Tfl., Gemarkung Pettendorf, Parzelle 3 b im Bebauungsplan "Gewerbegebiet Pettendorf" (Auf der Höhe, Pettendorf)
2	Antrag auf Nutzungsänderung: Kellerraum wird Küche und Lagerraum (gewerbliche Nutzung) auf Fl.Nr. 68/13, Gemarkung Pettendorf, Parzelle 30 im Baugebiet "Auf der Höhe" (Sophie-Scholl-Weg, Pettendorf)
3	Erneute Beratung und Beschlussfassung über den Neubau von 6 Reihenhäusern auf Fl.Nrn. 1001/3, 1001/7 und 1001/8, Gemarkung Pettendorf (Pettendorfer Straße, Reifenthal)
4	Bauvoranfrage auf Bebauung des Grundstücks Fl.Nr. 745, Gemarkung Kneiting (Naabstraße, Mariaort) mit a) zwei Doppelhäusern mit Garagen oder b) einem Einfamilienhaus und einem Doppelhaus mit Garagen

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1. Erneute Beratung und Beschlussfassung über eine Nutzungsänderung: Gewerbeeinheit mit Wohnung auf Fl.Nr. 78/1 Tfl., Gemarkung Pettendorf, Parzelle 3 b im Bebauungsplan "Gewerbegebiet Pettendorf" (Auf der Höhe, Pettendorf)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Pettendorf)	9. Bauausschuss	17.09.2015	ö	beschließend	1

Sachverhalt

Die Antragsunterlagen wurden mit Post vom 21.07.2015 der Genehmigungsbehörde, Landratsamt Regensburg, zur weiteren Bearbeitung vorgelegt. Mit Schreiben vom 02.09.2015 ging von der Bauabteilung des Landratsamtes ein Schreiben folgenden Inhalts ein:

„Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren wird die notwendige Anzahl von PKW Stellplätzen durch die Genehmigungsbehörde grundsätzlich nicht geprüft (vgl. Art. 59 Satz 1 BayBO). Der Antragsteller muss allerdings das materielle Recht trotzdem beachten und die Stellplätze nach der GaStellV (Verordnung über den Bau und Betrieb von Garagen sowie über die Zahl der notwendigen Stellplätze) benutzbar zur Verfügung stellen. Für den vorliegenden Fall würden demnach die nachgewiesenen Stellplätze ausreichen.

Anders verhält es sich, wenn eine rechtsgültige Satzung der Gemeinde (Art. 81 Abs. 1 BayBO) Regelungen zu Stellplätzen vorgibt. Für diesen Fall wird auch im vereinfachten Genehmigungsverfahren die Stellplatzfrage Genehmigungsvoraussetzung (Art. 59 Satz 1 Nr. 1 BayBO). Weicht der Antragsteller von den Regelungen einer solchen Satzung ab und ist die Gemeinde unter Ausübung des ihr zustehenden Ermessens nicht bereit eine Befreiung zu erteilen, fehlt eine Genehmigungsvoraussetzung und somit wird/kann das Landratsamt keine Genehmigung erteilen.

Zu beachten ist weiterhin eine Besonderheit, die bei Nutzungsänderungen greift. Nach der Kommentarmeinung dürfen bei einer Änderung der Nutzung nur zusätzliche Stellplätze vom Antragsteller gefordert werden, wenn die neue Nutzung (rein fiktiv) einen größeren Stellplatzbedarf hat, als die ursprüngliche Nutzung. Dabei ist es unerheblich, ob vormals (alte Nutzung) die Stellplätze tatsächlich in ausreichender Anzahl vorhanden waren.

Wir bitten Sie daher entsprechend dieser gesetzlichen Bestimmungen, die Frage der ausreichenden Anzahl von Stellplätzen bzw. die Frage einer Befreiung von Regelungen der Stellplatzsatzung der Gemeinde Pettendorf (im Ermessen der Gemeinde) für den Antrag, erneut im zuständigen Gremium der Gemeinde zu erörtern und ggf. erneut zu entscheiden.“

Diesem Schreiben liegt ein Antrag des Bauherren auf Befreiung von der Stellplatzpflicht vom 10.09.2015 bei, in dem die Reduzierung von ursprünglich 6 Stellplätzen lt. Satzung auf 4 Stellplätze beantragt wird.

Begründung: Bei diesem Gewerbe (Rechtsanwalt/Steuerkanzlei) werden nur Einzel-Kunden mit Termin vorgeladen. Auf dem Grundstück befinden sich 7 Stellplätze, davon sind 3 Stellplätze „gefangen“. Das Betriebsgebäude befindet sich direkt im Anschluss, es kann jederzeit an- und abgefahren werden. Die Ortsstraße wird nicht behindert.

Stellungnahme Bauamt:

Wie bereits in der Sitzung vom 16.07.2015 erwähnt, liegt es im Ermessen des Bauausschusses die fehlenden 2 Stellplätze über eine Ausnahme bzw. Befreiung von den Festsetzungen der Satzung (§ 7 der Stellplatz- und Garagensatzung) oder durch den Abschluss eines Ablösungsvertrages (§ 6 der Stellplatz- und Garagensatzung) zu regeln. Die Befreiung z.B. könnte in stets widerruflicher Weise erteilt werden. Sollte sich abzeichnen, dass der tatsächliche Stellplatzbedarf über den beantragten hinausgeht, könnte die Befreiung widerrufen und die Schaffung/Ablösung der weiteren Stellplätze erneut thematisiert werden.

Beschluss

Diese Befreiung wird in stets widerruflicher Weise erteilt. Sollte sich zu einem späteren Zeitpunkt abzeichnen, dass der tatsächliche Stellplatzbedarf über den beantragten hinausgeht, wird die Befreiung widerrufen und die Schaffung/Ablösung der weiteren Stellplätze erneut thematisiert.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 1

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2. Antrag auf Nutzungsänderung: Kellerraum wird Küche und Lagerraum (gewerbliche Nutzung) auf Fl.Nr. 68/13, Gemarkung Pettendorf, Parzelle 30 im Baugebiet "Auf der Höhe" (Sophie-Scholl-Weg, Pettendorf)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Pettendorf)	9. Bauausschuss	17.09.2015	ö	beschließend	2

Sachverhalt

Bauliche Änderungen erfolgen keine, in dem Raum werden lediglich ein Waschbecken und Kücheneinrichtungen eingebaut.

Durch die geänderte Nutzung ist kein zusätzlicher Stellplatzbedarf zu ermitteln, da der Betrieb ausschließlich vom Antragsteller bzw. dessen Ehefrau ausgeübt wird. Lieferverkehr ist ebenfalls keiner zu erwarten.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 0

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3. Erneute Beratung und Beschlussfassung über den Neubau von 6 Reihenhäusern auf Fl.Nrn. 1001/3, 1001/7 und 1001/8, Gemarkung Pettendorf (Pettendorfer Straße, Reifenthal)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Pettendorf)	9. Bauausschuss	17.09.2015	ö	beschließend	3

Sachverhalt

Begründet wurde dies unter anderem damit, dass die geplante Bebauung nicht in das Ortsbild passen würde und vielmehr eine „städtische“ Bebauung darstelle. Insgesamt wurde für den Erhalt einer dörflichen, ländlichen Bebauung plädiert, wie es auch im gemeindlichen Leitbild zitiert wird.

Auf Wunsch des Bauherren bzw. seines Vertreters wurden die Antragsunterlagen am 21.07.2015 an die Genehmigungsbehörde, das Landratsamt Regensburg, zur weiteren Entscheidung weitergeleitet. Mit Schreiben vom 10.09.2015 teilt die Bauabteilung des Landratsamtes Regensburg folgende mit:

„Zu dem o.g. Bauvorhaben hat die Gemeinde Pettendorf mit Beschluss des Bauausschusses vom 16.07.2015 das gemeindliche Einvernehmen verweigert. Nach dem Rechtsverständnis des Landratsamts Regensburg ist das Vorhaben allerdings genehmigungsfähig.

Das Vorhaben liegt in Pettendorf, an der Pettendorfer Straße im nicht überplanten Innenbereich gemäß § 34 BauGB. Da die Eigenart der näheren Umgebung einem allgemeinen Wohngebiet i.S.d. § 4 BauNVO entspricht, ist der Antrag auf Nutzungsänderung bauplanungsrechtlich an § 34 Abs. 2 BauGB (faktisches allgemeines Wohngebiet) zu messen. Die Zulässigkeit des Vorhabens nach der Art der baulichen Nutzung beurteilt sich also allein danach, ob es nach § 4 BauNVO allgemein zulässig wäre (dabei ist es unerheblich, ob man auch die Auffassung der Gemeinde teilen kann, dass es sich um ein faktisches Dorfgebiet handle, da auch in diesem Wohngebäude allgemein zulässig sind (vgl. § 5 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO)).

Für das Maß der baulichen Nutzung gilt das sog. Einfügegebot hinsichtlich der Bauweise und der überbauten Grundstücksfläche (§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Bei einer Ortseinsicht am 28.07.2015 wurde die maßgebliche Umgebung, die in einer Wechselwirkung mit dem geplanten Bauvorhaben steht, besichtigt. Der beantragte Bautyp E+1 mit Satteldach ist mehrfach in der relevanten Umgebung vorhanden und die geplante überbaute Grundstücksfläche (GRZ: 0,55) im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben und durchaus als im ortsüblichen Rahmen zu bezeichnen.

Der Meinung, dass die Bebauung („Dreispänner“) nicht ins Ortsbild passen würde, wie seitens der Gemeinde befürchtet wird, kann nach unserer Einschätzung nicht gefolgt werden. Zwar ist diese Hausform in der relevanten Umgebung so noch nicht vorzufinden, das heißt allerdings nicht, dass deshalb von einer Beeinträchtigung des Ortsbildes (vgl. § 34 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB ) im Sinne des Gesetzes ausgegangen werden kann. Für eine solche Beeinträchtigung hat die Rechtsprechung sehr hohe Hürden gesetzt, die hier nach unserer Einschätzung bei Weitem nicht erreicht sind.

Auch die übrigen Genehmigungsvoraussetzungen liegen vor. Insbesondere ist die Erschließung unproblematisch.

Die Verweigerung des gemeindlichen Einvernehmens darf nur aus Gründen erfolgen, die sich aus den §§ 31, 33, 34 und 35 BauGB, vorliegend also aus § 34 BauGB ergeben. Ein rechtlich stichhaltiger Grund für die Verweigerung des Einvernehmens (vgl. § 36 Abs. 2 Satz 1 BauGB) kann daher nicht angeführt werden.

Aus diesen Gründen beabsichtigen wir die beantragte Baugenehmigung zu erteilen. Die Genehmigung würde in diesem Fall auch als Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens gelten (Art. 67 BayBO). Wir bitten Sie daher, über das gemeindliche Einvernehmen bis spätestens 30.10.2015 erneut zu beraten und zu entscheiden oder uns mitzuteilen, dass eine erneute Willensbildung im Gemeinderat nicht angestrebt wird.“

Erschließung:

Grundsätzlich hat sich in an der gesicherten Erschließung, wie bereits in der Sitzung vom 16.07.2015 festgestellt, nichts geändert. Lediglich der Zweckverband zur Wasserversorgung Naab-Donau-Regen, Pettendorf, teilt mit ergänzender Stellungnahme vom 17.09.2015 mit, dass das Grundstück Fl.Nr. 1001/8 über die Fl.Nr. 1001/7, beide Gemarkung Pettendorf, an die Wasserversorgungsanlage des Zweckverbandes angeschlossen ist. Beide Grundstücke werden derzeit über eine gemeinsame Anschlussleitung versorgt. Der vorliegende Grundstückshausansschluss ist für die Baumaßnahme nicht ausreichend dimensioniert und müsste erneuert werden. Sämtlich anfallende Kosten für die Erneuerung des Grundstücksanschlusses hat der Grundstückseigentümer/Bauherr zu tragen. Vor Durchführung der Baumaßnahme ist der Grundstückseigentümer/Bauherr verpflichtet, mit dem Zweckverband eine Sondervereinbarung abzuschließen. Zudem ist sicherzustellen, dass die Überleitung mit einer Grunddienstbarkeit gesichert wird.

Diskussionsverlauf

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 1, Dagegen: 6

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4. Bauvoranfrage auf Bebauung des Grundstücks Fl.Nr. 745, Gemarkung Kneiting (Naabstraße, Mariaort) mit a) zwei Doppelhäusern mit Garagen oder b) einem Einfamilienhaus und einem Doppelhaus mit Garagen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Pettendorf)	9. Bauausschuss	17.09.2015	ö	beschließend	4

Sachverhalt

In der Beratung zu diesem Punkt schlug die Verwaltung vor, dass aufgrund der örtlichen Gegebenheiten, der derzeit eingeschränkten Planung wegen des Zuschnitts des Grundstücks und der sich anbietenden Überplanung des Nachbargrundstücks eine Gesamtüberplanung durch einen Bebauungsplan angestrebt werden sollte. Es wurde daher vorgeschlagen, die Thematik dem Gemeinderat aus Zuständigkeitsgründen zur weiteren Entscheidung vorzulegen. Der Bauausschuss teilte die Auffassung der Verwaltung und beschloss, den Antrag an den Gemeinderat zur weiteren Entscheidung weiterzuleiten.

Dies wurde der Antragstellerin mit Schreiben vom 27.05.2015 mitgeteilt. Nach mehreren Vorgesprächen in der Verwaltung, auch mit den evtl. betroffenen Nachbarn, hinsichtlich der geplanten Erschließung (öffentlich oder privat) ergaben keine konkreten Ergebnisse.

Zur Planung vom 10.09.2015:

Die Antragstellerin hat die Bauvoranfrage nun auf zwei Baukörper reduziert und plant diese mittels einer privaten Zufahrt zu erschließen. Sollte sich dennoch in Zukunft eine andere Variante der Erschließung möglich sein, würde sie sich dieser grundsätzlich nicht verschließen. Um eine planungsrechtliche Sicherheit zu erlangen, frägt sie nun an, wie sich von Seiten der Gemeinde die Ausführung gestalten ließe.

Bei beiden Konzepten wird im Norden des Grundstücks der Lärmschutz zur B 8 berücksichtigt und im Süden die Hochwasserproblematik. Hierzu wurden von der Antragstellerin bereits Gespräche mit dem WWA Regensburg geführt, die durchwegs positiv verliefen. Grundsätzlich wäre aber geplant, bei Hochwasser die Zufahrt zum Grundstück der Antragstellerin über ein noch zu bestellendes Not-Geh- und Fahrtrecht über das gemeindeeigene Feuerwehrgrundstück zu sichern.

Als Bauweise wird die E+I-Bauweise bevorzugt, mit einem Sattel- oder Pultdach (DN 18-30°).

Vorschlag a) beinhaltet die Bebauung mit zwei Doppelhäusern und Garagen, und Vorschlag b) die Bebauung mit einem Einfamilienhaus und einem Doppelhaus und den entsprechenden Stellplätzen/Garagen. Bei Vorschlag a) werden 4 Wohneinheiten geplant (8 Stellplätze/Garagen), mit Vorschlag b) sollen 3 Wohneinheiten realisiert werden (6 Stellplätze/Garagen).

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 0