Mit Bekanntmachung im Mitteilungsblatt der Gemeinde vom 27.01.2017 wurde auf die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit in der Zeit vom 16.02.2017 bis 16.03.2017 gemäß § 3 Abs. 1 BauGB hingewiesen. In diesem Zeitraum gingen folgende Stellungnahmen/Anregungen ein:
Schreiben vom 05.03.2017 von Herrn Dr. Christian Lauer, Regensburg, für die Hausgruppe 8:
1) Zu F.2: Abstandsflächen
Bei der Berechnung der Abstandsflächen wird nicht wie im Original-Bebauungsplan Bezug genommen auf die Wandhöhe „h“ nach Art. 6 BayBO, sondern auf eine nicht näher definierte „Gebäudehöhe“. Falls das ein Missverständnis ist und „h“ nach Art. 6 BayBO gemeint ist: Bitte die Formulierung entsprechend korrigieren.
Falls nicht: Wie ist die Gebäudehöhe definiert, wo sind Fuß- und Dachpunkt? Falls die Firsthöhe über dem Geländefußpunkt der Wand gemeint ist, dann passt das Haus 32 womöglich nicht mehr in das eingezeichnete Baufenster.
Stellungnahme Planer zu 1):
Der Begriff „Gebäudehöhe“ im Deckblatt Nr. 1 wird durch „Wandhöhe“ ersetzt. Es finden die Abstandsflächenregelungen des Art. 6 BayBO Anwendung, soweit nicht unter Punkt 2 Bauweise im Allgemeinen Wohngebiet (WA) anders geregelt. Die maximal zulässigen Wandhöhen gem. Punkt G) des Deckblatts Nr. 1 sind einzuhalten.
Beschluss:
Der Gemeinderat teilt die Auffassung der Planer, die redaktionelle Änderung ist einzuarbeiten.
15 : 0 Stimmen
2) Zu F.2: Baufenstergrößen
Je nachdem, welche der verschiedenen eingezeichneten Linien und welche Kanten im Plan man zum Messen verwendet kommt ein anderes Ergebnis heraus. Die Baufenster wurden aus Platzgründen sehr knapp bemessen, so dass die Häuser evtl. nicht hineinpassen (siehe oben). Daher: Wie groß sind die Baufenster in Zahlen?
Stellungnahme der Planer zu 2):
Maßgebend sind die gemäß PlanzV unterschiedlich in schwarz/weiß strichpunktiert dargestellten Baulinien und Baugrenzen. Maße siehe Anhang 1.
Beschluss:
Der Gemeinderat nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis, Änderungen sind keine veranlasst.
15 : 0 Stimmen
3) Zu F.4: Gestaltung Sammelparkierung
Im Text wird die Ausführung der Fassaden und Tore in Holzverschalung festgesetzt. Sektionaltore, die Holzverschalungen tragen können, müssen wegen des hohen Gewichts nach Auskunft von Baufirmen anderen Ansprüchen entsprechen als Standard-Sektionaltore, erstere sind dadurch deutlich teurer. Die Hausgruppe würde diese hohen Zusatzkosten gerne vermeiden, kann daher die Formulierung dieses Punkts entsprechend abgeändert werden?
Die Hausgruppe plant, die Sammelparkierung auf beiden Seiten der Einfahrt in einheitlicher Optik auszuführen, entweder aus Ziegeln gemauert und verputzt, oder aus Holz mit entsprechender Holzverschalung der Fassaden. In beiden Fällen bekommen die Gebäude begrünte Flachdächer und wir würden gerne Sektionaltore mit über die gesamte Zeile einheitlicher, gedeckter und zur Garagenfassade kontrastierender Farbe (z.B. Fassade weiß/Holz und Tore dunkelgraul einsetzen.
Stellungnahme der Planer zu 3):
Die Sammelparkierung ist aufgrund ihrer Länge sehr dominant im Straßenbild, und sie stellt die Visitenkarte für die dahinter liegende Hausgruppe dar. Gleichzeitig bildet sie eine Sonderlösung im Baugebiet, die Öffentlichkeit verliert hier fünf Längsparker und wegen der für die Hausgruppe platzsparenden Zufahrten von der Wohnsammelstraße aus auch die Möglichkeit, die Anlage nachträglich zum öffentlichen Raum hin einzugrünen.
Die Baugemeinschaft hat sich für diese Situation mit einer Zeichnung des Architekten Kirchberger beworben, in der Tore und Fassaden einheitlich holzverschalt waren. Das ließ eine angemessene, dörfliche Anmutung erwarten und war die richtige Antwort auf die etwas unruhige Anordnung von Garagen, offenen Carports und geschlossenen Wandflächen in der langen Sammelparkierung. Dem gegenüber würden die jetzt angedachten weißen Putzflächen mit den grauen Metall- oder Kunststofftoren auf insgesamt über 47 m Länge in exponierter Lage einen eher städtischen Charakter erzeugen.
Aus Sicht der Planer würde damit der Kontrast zu der ansonsten „grünen“, von Gärten geprägten Fassung der Sammelstraße zu groß. Die Gemeinde hat in der Tektur trotz der Verdichtung in der Hausgruppe für die Wohngebäude keine gegenüber dem Rest-Baugebiet verschärften Gestaltungsfestsetzungen getroffen. Die möglichen Mehrkosten für eine Holzlösung bei Sektionaltoren sind angesichts der Einsparungen der Gruppe durch die mit der Tektur ermöglichte Sammelparkierung eher untergeordnet zu sehen.
Alternative Einsparmöglichkeiten gäbe es bei den über 3,0 m breit geplanten Garagenstellplätzen. Die Planer empfehlen daher eindringlich, ohne Änderung bei der bisherigen Formulierung mit der einheitlichen Holzverschalung zu bleiben. Als Referenz könnten die Sammelparkierungen der gemeinsam besichtigten Hausgruppen in Dietersheim und Teisbach dienen.
Diskussion:
Über die Ausführung der Tore ergibt sich im Gemeinderat eine rege Diskussion. Auf Rückfrage von Bürgermeister Obermeier erläutert Gemeinderat Völkl, dass die Mehrkosten für die Echtholztore im Wesentlichen aufgrund der erforderlichen stärkeren Motoren entstehen. Gemeinderat Gerdes befürwortet der Meinung der Planer zu folgen und eine Echtholzverschalung der Tore zu fordern. Gemeinderat Meyer vertritt die Auffassung, dass die Tore auch aus anderem Material ausgeführt werden könnten, da dies den ganzen Komplex deutlich auflockere. Entscheidend sei, dass die Sektionaltore einheitlich gestaltet werden. Gemeinderat Amann macht deutlich, dass es für ihn nicht zielführend erscheint, die Ausführung der Garagentore in Holz vorzuschreiben. Gemeinderätin Mühlenberg macht nochmals deutlich, dass sie ebenfalls für eine Ausführung entsprechend des Vorschlags der Planer plädiert, da man ansonsten wieder zu sehr an eine übliche Planung herankäme. Bürgermeister Obermeier schlägt vor, über die beiden im Raum stehenden Varianten abstimmen zu lassen. Dabei sollte in jedem Fall die einheitliche Ausführung der Tore verbindlich sein.
- Vorschlag des Planers:
6 : 9 Stimmen
- Die Sektionaltore müssen nicht in Echtholzverschalung ausgeführt werden, jedoch ist hinsichtlich des Materials, der Gestaltung und der Farbe eine einheitliche Ausführung zwingend zu beachten.
8 : 7 Stimmen
4) Zu F.4: Notstellplätze
Ist der erste Absatz in Abschnitt F.4 so zu verstehen, dass Notstellplätze, die ja durch die gelb schraffierte Verkehrsfläche im Innenhof erschlossen werden sollen, auf den herrschenden Grundstücken (also außerhalb des Hofes) unzulässig sind?
Stellungnahme der Planer zu 4):
Die Baugemeinschaft hat sich mit dem Konzept eines weitgehend autofreien Wohnhofs beworben. Für 5 Häuser sind momentan 12 Stellplätze an der Sammelstraße geplant. Zugunsten der beiden großen Nebengebäude an der Sammelstraße sind Garagenanbauten im Hof entfallen. Nach der momentanen Formulierung der Tektur sind Stellplätze im Hof tatsächlich nicht zulässig.
Um für Notfälle keine Härten zu erzeugen, wird die folgende Einfügung unter Festsetzungen, Punkt 4, nach dem ersten Satz, vorgeschlagen: „Je Haus ist ein offener Stellplatz am Haus für Anfahrten von Personen mit eingeschränkter Mobilität und für Anlieferungen zulässig.“
Beschluss:
Der Gemeinderat beschließt die von den Planern vorgeschlagene Formulierung unter den Festsetzungen, Punkt 4, einzufügen.
15 : 0 Stimmen
5) Zu allen Planzeichnungen in Abschnitt C: Parkplätze vor Garagen
Vor den Garagen der Sammelparkierung sind mehrere Parkbuchten einzeichnet. Wurde das absichtlich so gemacht, um Befestigungen vor den Garagen nicht von den restlichen entlang der Straße zu unterscheiden, aber als Zufahrt zu den Garagen verwenden zu können? Wie müsste das andernfalls abgeändert werden?
Stellungnahme der Planer zu 5):
Die Anregungen sind richtig, im Ausdruck zur Öffentlichkeitsbeteiligung war die Neuplanung irrtümlich mit „alten“ Planzeichen (Bäume, Stellplätze, Höhenkoten) überlagert. Das wird in der aktuellen Fassung korrigiert (s. Anhang 2).
Beschluss:
Der Gemeinderat nimmt dies zur Kenntnis, die redaktionelle Änderung ist einzuarbeiten.
15 : 0 Stimmen
6) Zu alten Planzeichnungen in Abschnitt C: Bäume entlang der Straße
Entlang der gesamten Straße auf Parkflächen und zum Teil auch in Vorgartenzonen sind sehr viele Bäume eingezeichnet, zum Teil mehrere mit Überlapp bzw. übereinander. So stehen alleine vor den Garagen der Hausgruppe 17 Bäume, in den Vorgärten der Parzellen 9, 12, 27, 30 je zwei Bäume, bei 28 vier Bäume. Ist das nur ein Darstellungsproblem und wo entlang der Straße sollen tatsächlich Bäume stehen?
Stellungnahme der Planer zu 6):
Die Anregungen sind richtig, im Ausdruck zur Öffentlichkeitsbeteiligung war die Neuplanung irrtümlich mit „alten“ Planzeichen (Bäume, Stellplätze, Höhenkoten) überlagert. Das wird in der aktuellen Fassung korrigiert (s. Anhang 2).
Beschluss:
Der Gemeinderat nimmt dies zur Kenntnis, die redaktionelle Änderung ist einzuarbeiten.
15 : 0 Stimmen
7) Zu allen Planzeichnungen in Abschnitt C: Höhenfestsetzungen im Bereich des Walls
In den Planzeichnungen sind mehrere scheinbar inkonsistente Höhenfestsetzungen eingetragen, vor allem im Bereich des Walls. Auf dem Bild auf S. 4 sind nahe der Wallkuppe zum Beispiel von West nach Ost die Höhen 457.4m, 457.0m, 458.0m, 456.4m festgesetzt. Sind hier evtl. die Festsetzungen von überholten Entwürfen des ursprünglichen Bebauungsplans hineingerutscht?
Stellungnahme der Planer zu 7):
Die Anregungen sind richtig, im Ausdruck zur Öffentlichkeitsbeteiligung war die Neuplanung irrtümlich mit „alten“ Planzeichen (Bäume, Stellplätze, Höhenkoten) überlagert. Das wird in der aktuellen Fassung korrigiert (s. Anhang 2).
Beschluss:
Der Gemeinderat nimmt dies zur Kenntnis, die redaktionelle Änderung ist einzuarbeiten.
15 : 0 Stimmen
8) Zur "Vorgartenzone" um den gemeinsamen Innenhof herum:
a) Auf der Südseite der Parzelle 31 (Proll) in der Vorgartenzone eine Terrasse geplant. Kann diese dort in der aktuellen Formulierung gebaut werden bzw. könnte die Formulierung/Festsetzung der Vorgartenzone hier entsprechend geändert werden?
b) Auf der Südseite der Parzellen 31 (Proll) und 34 (Härtl) ist die festgesetzte Vorgartenzone der einzige sinnvolle Platz für die spätere Realisierung eines barrierefreien Notfall-Stellplatzes. Kann dieser Stellplatz dort in der aktuellen Formulierung gebaut werden bzw. könnte die Formulierung I Festsetzung der Vorgartenzone hier entsprechend geändert werden?
Stellungnahme der Planer zu 8 a) und b):
Terrassen sind in der Vorgartenzone generell nicht ausgeschlossen, also auch südlich Haus 31 zulässig. Der barrierefreie Stellplatz zu Parzelle 31 und 34 ist gemäß Festsetzung 8.2b des Bebauungsplanes für das Gesamtgebiet zulässig. Hier ist keine Änderung in Text und Plan geboten.
Beschluss:
Der Gemeinderat nimmt dies zur Kenntnis, Änderungen sind keine veranlasst.
15 : 0 Stimmen
c) Nur eine Verständnisfrage: Die in der Hausgruppe zum Einsatz kommenden Wärmepumpen werden in den Hauskellern aufgestellt, es wird also keine Kompressoren außerhalb der Häuser geben. Allerdings muss die Zuluft für die Wärmegewinnung und die Hauslüftung über ein Rohr nahe der Hauswand angesaugt werden und auch hinter einer Pflanze versteckbar. Wäre so etwas eine in der Vorgartenzone verbotene „Nebenanlage für Luft-Wärmepumpen“?
Stellungnahme der Planer zu 8 c):
Im Sinne der Gleichbehandlung aller Bauwerber verweisen wir auf die Fest-setzung gem. Punkt 5d) im Bebauungsplan „Pettendorf – Südwest“ (S. 12): „Nebenanlagen sind in der Vorgartenzone nicht zulässig, (…). Nebenanlagen für Luft-Wärmepumpen und entsprechende technische Einrichtungen sind in der Vorgartenzone unzulässig.“
Beschluss:
Der Gemeinderat teilt die Auffassung der Planer, Änderungen sind keine veranlasst.
12 : 3 Stimmen
Mail vom 05.03.2017 von Frau Christiane Proll, Regensburg, für die Nordhäuser der Hausgruppe (Schneider/Proll):
1.) Die Tektur lässt in der Vorgartenzone Stützkonstruktionen von max. 0,5 m zu. Die Höhe der Stützkonstruktionen der Treppenzugänge würde deutlich mehr betragen, da ansonsten die Treppenzugänge in der Luft stehen würden. Daher sind Stützkonstruktionen von max. 1,30 m zum Vorgelege notwendig. Wir bitten dies entsprechend zu berücksichtigen.
Stellungnahme der Planer zu 1.):
Stützkonstruktionen für Hauszugänge in der Vorgartenzone sind generell bis 1,0 m Höhe über Gelände zulässig. Eine Änderung ist auch für die geplanten Hauszugänge zu Parzelle 31 und 34 mit mittiger Haustüre nicht erforderlich, da die Festsetzung mit einer leichten Anböschung an die Kellerwand leicht eingehalten werden kann.
Beschluss:
Der Gemeinderat teilt die Auffassung der Planer, Änderungen sind keine veranlasst.
4 : 11 Stimmen
2.) Auf die geplanten, barrierefreien Stellplätze beider Parteien im Süden und die Terrasse im Süden bei Proll nimmt Herr Lauer Bezug. Beide Anlagen sind im letzten Plan von Herrn Wirzmüller bereits planerisch enthalten. Wir bitten um Klärung gemäß Auflistung von Herrn Lauer.
Stellungnahme der Planer zu 2.):
Terrassen sind in der Vorgartenzone generell nicht ausgeschlossen, also auch südlich Haus 31 zulässig. Der barrierefreie Stellplatz zu Parzelle 31 und 34 ist gemäß Festsetzung 8.2b des Bebauungsplanes für das Gesamtgebiet zulässig. Hier ist keine Änderung in Text und Plan geboten.
Beschluss:
Der Gemeinderat nimmt dies zur Kenntnis, Änderungen sind keine veranlasst.
15 : 0 Stimmen
3.) Im gleichen letzten Plan von Herrn Wirzmüller sind die „Festsetzungen: Abgrabungen für UG/Zugang zu UG hier zulässig“ dargestellt (Schneider-Härtl im Norden, Proll im Osten), aber nicht in der Tektur berücksichtigt? Wie können diese Planungen entsprechend berücksichtigt werden? Hier sind Stützkonstruktionen über 1 m notwendig (siehe Plan).
Stellungnahme der Planer zu 3.):
Die hier beantragten Stützkonstruktionen dienen zur Erschließung und Belichtung von Räumen im Untergeschoß der beiden nördlichen Häuser. Solche Freilegungen sind – wie auch außenliegende Kellertreppen – im Baugebiet nicht zulässig, um die tatsächlichen Wandhöhen gering zu halten. Im besonderen Fall der Parzellen 31 und 34 sind Zugang, Abgrabung und Stützkonstruktionen weitestgehend hinter den langen Nebengebäuden der Sammelparkierung verborgen und vom öffentlichen Raum abgeschirmt.
In der Fernwirkung ist die erhöhte Wandhöhe an den Nordseiten wegen der Nebengebäude nicht erlebbar. Es erscheint daher annehmbar, in dieser Sondersituation wie folgt neu festzusetzen: „Abgrabungen auf die Ebene des UG mit den erforderlichen Stützkonstruktionen sind nur bei Parzelle 31 und 34 und bis 20 m² Fläche zulässig, sofern diese durch min. 1,80 m hohe Türen zwischen Haus und Sammelparkierung vom Wohnweg und durch die Sammelparkierung von der Wohnsammelstraße abgeschirmt sind“.
Beschluss:
Der Gemeinderat beschließt die von den Planern vorgeschlagene, neue Festsetzung hinsichtlich der zulässigen Abgrabungen.
15 : 0 Stimmen