Mit Schreiben vom 20.12.2018 wurden erneut insgesamt 28 Behörden bzw. Fachstellen um Abgabe einer Stellungnahme bis spätestens 31.01.2019 zum vorliegenden Planentwurf gebeten.
Keine Einwände/Anregungen wurden vorgebracht von:
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Lfd.Nr.
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Behörde/Träger öffentlicher Belange
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Schreiben vom
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1.
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Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, Regensburg
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28.12.2018
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2.
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Gemeinde Sinzing
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07.01.2019
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3.
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Markt Nittendorf
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10.01.2019
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4.
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Deutsche Bahn AG, München
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16.01.2019
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5.
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Bayernwerk, Parsberg
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17.01.2019
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6.
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BUND Naturschutz, Ortsgruppe Pettendorf-Pielenhofen-Wolfsegg
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20.01.2019
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7.
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Vodafone GmbH, Nürnberg
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29.01.2019
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8.
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Regierung von Oberfranken, Bayreuth (Bergamt Nordbayern)
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29.01.2018
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9.
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Regierung der Oberpfalz, Regensburg, Höhere Landesplanungsbehörde
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30.01.2019
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10.
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Deutsche Telekom Technik GmbH - Bauleitplanung, Regensburg
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06.02.2019
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11.
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Landratsamt, Sg L 18, Fachreferent für Denkmalschutz
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15.01.2019
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12.
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Landratsamt Sg L 19, Tiefbau, Kreisbauhof
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21.01.2019
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13.
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Landratsamt, Kreisbrandrat
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22.01.2019
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Beschluss:
Der Gemeinderat nimmt die Schreiben Nrn. 1 bis 13 zur Kenntnis, Änderungen sind keine veranlasst.
17 : 0 Stimmen
14. Wasserwirtschaftsamt Regensburg, Schreiben vom 27.12.2018:
Aus wasserwirtschaftlicher Sicht wird zum Entwurf des Bebauungsplanes mit integriertem Grünordnungsplan „Zur Alten Mühle I“ der Gemeinde Pettendorf wie folgt Stellung genommen:
Das Planungsgebiet liegt außerhalb von Trinkwasserschutzgebieten und festgesetzten oder vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebieten. Allerdings liegt es sog. wassersensiblen Bereich. Diese Bereiche sind durch den Einfluss von Wasser geprägt. Sie kennzeichnen den natürlichen Einflussbereich des Wassers, in dem es zu Überschwemmungen und Überspülungen kommen kann.
Nutzungen können hier beeinträchtigt werden durch: über die Ufer tretende Flüsse und Bäche, zeitweise hohen Wasserabfluss in sonst trockenen Tälern oder zeitweise hoch anstehendes Grundwasser. Im Unterschied zu amtlich festgesetzten oder für die Festsetzung vorgesehenen Überschwemmungsgebieten kann bei diesen Flächen nicht angegeben werden, wie wahrscheinlich Überschwemmungen sind.
Im Bereich des geplanten Bebauungsplanes der Gemeinde Pettendorf sind keine Grundstücksflächen im Kataster gem. Art. 3 Bayer. Bodenschutzgesetz (BayBodSchG) aufgeführt, für die ein Verdacht auf Altlasten oder schädliche Bodenveränderungen besteht. Ob geplant ist, bei der Fortschreibung des Katasters Flächen aufzunehmen, die im Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegen, ist beim Landratsamt Regensburg zu erfragen.
Sollten bei den Aushubarbeiten organoleptische Auffälligkeiten des Bodens festgestellt werden, die auf eine schädliche Bodenveränderung oder Altlast hindeuten, ist unverzüglich das Landratsamt zu benachrichtigen (Mitteilungspflicht gem. Art. 1 BayBodSchG). Der Aushub ist z. B. in dichten Containern mit Abdeckung zwischenzulagern bzw. die Aushubmaßnahme ist zu unterbrechen bis der Entsorgungsweg des Materials geklärt ist.
Auf die Anzeigepflicht gemäß § 49 Wasserhaushaltsgesetz i. V. m. Art. 30 Bayerisches Wassergesetz bei der Freilegung von Grundwasser bzw. die Erlaubnispflicht von Bauwasserhaltungen gemäß Art. 70 Abs.1 Nr. 3 Bayerisches Wassergesetz wird hingewiesen.
Zum Schutz vor Wassereinbrüchen und Starkregenereignissen empfehlen wir die dichte und auftriebssichere Ausführung der Kellergeschosse. Auf DIN 18195 Bauwerksabdichtungen wird hingewiesen. Ebenso wird zum Schutz gegen Starkregenniederschläge bei Gebäudeöffnungen (wie Kellerschächte, Eingänge) empfohlen, die Unterkante der Öffnung mit einem Sicherheitsabstand von 20 cm über Geländehöhe bzw. Straßenoberkante zu legen.
Aus wasserwirtschaftlicher Sicht sollte das gesammelte Niederschlagswasser dezentral und ortsnah über die belebte Oberbodenzone wieder dem Wasserkreislauf zugeführt werden. Hierzu ist von der Kommune bereits im Zuge der Aufstellung des Bebauungsplanes zu prüfen, ob aus hydrogeologischer Sicht eine Versickerung möglich ist. Die einschlägigen DWA Merk- und Arbeitsblätter sind zu beachten. Die Zuständigkeit darf nicht auf den Einzelnen Grundstückseigentümer übertragen werden, da die Abwasserbeseitigung, hierzu zählt auch die Niederschlagswasserbeseitigung, Teil einer gesicherten Erschließung ist.
Für den Fall, dass eine Versickerung nicht möglich ist sollte das anfallende Niederschlagswasser einem Vorfluter zugeführt werden. Hierbei ist grundsätzlich das DWA Merkblatt 153 zu beachten. Hier ist geregelt inwieweit das gesammelte Niederschlagswasser einer qualitativen oder quantitativen Behandlung in Abhängigkeit der Niederschlagswassereigenschaften und der Leistungsfähigkeit des Vorfluters bedarf. Grundsätzlich ist eine Rückhaltung in Regenrückhaltebecken oder Rückhaltezisternen sinnvoll, um Abflussspitzen abzudämpfen.
Derzeit ist für uns ein ganzheitliches Konzept zur Niederschlagswasserbeseitigung nicht erkennbar. Dies sollte im Zuge des Aufstellungsverfahrens von der Kommune unbedingt erstellt werden.
Stellungnahme(n) Planer:
Dem Gemeinderat ist die Lage des Gebiets im sogenannten wassersensiblen Bereich bewusst. Der Planverfasser empfiehlt, in der Abwägung diesen Sachverhalt entsprechend einzustellen. Konkrete Berechnungen von Überschwemmungsgebieten liegen für den Planbereich nicht vor. Durch die fehlende Erschließungsplanung kann die zukünftige Höhenlage der Straße und somit auch die durch die Festsetzung bedingte Höhenlage der Hauptgebäude nicht ausreichend konkret festgesetzt werden. Somit kann zum derzeitigen Planungsstand auch nicht vollständig ausgeschlossen werden, dass die zukünftigen Fußbodenoberkanten der Hauptgebäude überschwemmungssicher erstellt werden können.
Die weiteren Hinweise werden unter den textlichen Hinweisen redaktionell ergänzt.
Dem Planverfasser liegen keine Kenntnisse zur Sickerfähigkeit der Böden im Baugebiet vor. Sofern die Böden nicht ausreichend sickerfähig sein sollten, wäre eine Drosselung und Rückhaltung des Niederschlagswassers aus dem privaten und öffentlichen Flächen erforderlich. Eine konkrete Entwässerungsplanung liegt noch nicht vor.
Zur Frage einer gesicherten Erschließung:
Die Beschränkung der möglichen Festsetzungen ergibt sich aus der Rechtsnatur des Bebauungsplans, der die Möglichkeiten der Bodennutzung verbindlich ausformt und so insbesondere die Baufreiheit einschränkt. Er ist eine Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG). Der Bebauungsplan darf die Gestaltungsfreiheit für die einzelnen Baumaßnahmen aber nur so weit einschränken, wie es für die städtebauliche Ordnung erforderlich (§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB) und bei gerechter Abwägung öffentlicher und privater Belange gegen- und untereinander (§ 1 Abs. 7 BauGB) angemessen ist. Es gilt der Grundsatz der planerischen Zurückhaltung. Hierbei ist auch zu beachten, ob in einem nachgelagerten Verfahren planerische Inhalte und Aufgaben besser gelöst werden können als durch Festsetzungen in einem Bebauungsplan.
Im Übrigen regelt der § 30 BauGB die Zulässigkeit von Vorhaben (also um Regelungen, denen konkrete Bau- und Nutzungsabsichten unterworfen sind) und nicht die Anforderungen an einen Bebauungsplan.
Die benannte, gesicherte Erschließung als Voraussetzung für eine Vorhabenzulässigkeit ist als eine kumulativ zu erfüllende Voraussetzung zu sehen. Entscheidend ist nach anerkannter Rechtsprechung der Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit des beantragten Gebäudes oder des Nutzungsbeginns einer sonstigen baulichen Anlage. Zur Sicherung der Erschließung kann nicht mehr verlangt werden, als im Bebauungsplan festgesetzt werden kann bzw. wurde.
Hinsichtlich der Abwasserbeseitigung ist es für eine gesicherte Erschließung von Privatgrundstücken erforderlich, dass in zumutbare Nähe der Anschluss an eine öffentliche Abwasserbeseitigungsanlage möglich ist.
Durch die ausreichende Festsetzung von öffentlichen Verkehrsflächen sind die Voraussetzungen für die Weiterleitung des natürlichen Überlaufs für das anfallende Niederschlagswasser erfüllt.
Die Gemeinde Pettendorf geht davon aus, dass auf jede Bauparzelle und auch auf den öffentlichen Flächen ausreichende Rückhalteräume geschaffen werden können. Zudem kann ein Notüberlauf diejenige Menge von Niederschlagswasser zur Vorflut weiterleiten, die auch ohne Bebauung natürlicherweise aus dem Baugebiet abfließen würde.
Mit welchem technischen Aufwand dies vor allem aufgrund der Höhensituation bis zur Vorflut für die einzelne Bauparzelle verbunden ist, kann von Seiten des Planverfassers nicht beurteilt werden.
Die plangebende Gemeinde hat im Rahmen der Planaufstellung lediglich zu prüfen, ob die vorhandenen Abwasserbeseitigungsanlagen in der Kapazität ausreichen oder welche Flächen und Anlagen innerhalb des Geltungsbereiches für die ordnungsgemäße Abwasserbeseitigung erforderlich werden. Im Rahmen der Planaufstellung ist lediglich sicherzustellen, dass das im Geltungsbereich neu geschaffene Baurecht nicht grundsätzlich an einer fehlenden, ausreichenden Erschließung scheitert und somit der Bebauungsplan nicht vollzugsunfähig und somit funktionslos wird.
Beschluss:
Die Festlegungen der wassersensiblen Bereiche sind für die Kommunen nicht nachvollziehbar. Speziell in Kneiting wurden im Rahmen der Dorferneuerung (Wasserrechtsverfahren über das Amt für Ländliche Entwicklung – ALE) ein Regenrückhaltebecken an der Mariaorter Straße errichtet, zusätzlich zwei bestehende Weiher ertüchtigt, sowie die abführende Oberflächenwasserleitung in der Nennweite vergrößert und erneuert. Dadurch wurden erheblich verbesserte Abflusswerte erzielt.
Aus Sicht des Gemeinderats sind daher, bis auf die redaktionellen Hinweise, keine weiteren Änderungen ersichtlich.
17 : 0 Stimmen
15. REWAG, Regensburg, Schreiben vom 02.01.2019:
Mit o.g. Schreiben wird zur kommunalen Bauleitplanung wie folgt Stellung genommen:
• Sparte Erdgas: Erschließung durch Bestandserweiterung möglich. Die Realisierung der Erdgaserschließung hängt jedoch vom Ergebnis einer vorgegebenen Wirtschaftlichkeitsprüfung ab. Um diese Wirtschaftlichkeitsprüfung entsprechend durchführen zu können, sind der REWAG KG im Vorfeld weitere Informationen zu übermitteln. Eine positive Wirtschaftlichkeitsberechnung der Erschließungsmaßnahme ist für die REWAG KG eine gesetzliche Voraussetzung für die Freigabe dieser Baumaßnahme.
• Sparte Strom: Die Versorgung des aufgezeigten Planungsbereiches mit elektrischer Energie kann durch die Erweiterung der bestehenden Netze sichergestellt werden. Vor Beginn der Baumaßnahme sind aktuelle Planunterlagen einzuholen und eine örtliche Einweisung anzufordern.
Der Geltungsbereich wird aktuell noch von einer 20-kV-Mittelspannungsfreileitung gekreuzt. Die Verkabelung dieser Leitung wurde bereits geplant und soll im Zuge der Erschließung des vorliegenden Bebauungsplans umgesetzt werden. Zur in Betrieb befindlichen Freileitung sind die Schutzzonen von 5 m - beiderseits der Leitungsachse - einzuhalten.
• Sparte Telekommunikation: Die Erschließung des Planungsbereiches mit Lichtwellenleitern ist durch Erweiterung bestehender Netze möglich. Vor Beginn der Maßnahme sind aktuelle Planunterlagen einzuholen und gegebenenfalls eine örtliche Einweisung anzufordern.
Beschluss:
Der Gemeinderat nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis, stellt jedoch fest, dass diese erst bei den Erschließungsmaßnahmen zu berücksichtigen ist.
17 : 0 Stimmen
16. Staatliches Bauamt Regensburg, Schreiben vom 08.01.2019:
Mit o. g. Bebauungs- und Grünordnungsplan besteht von Seiten des Staatlichen Bauamtes Regensburg Einverständnis. Erforderliche Lärmschutzmaßnahmen aufgrund des Straßenverkehrs sind von der Gemeinde zu tragen. Gegenüber dem Straßenbaulastträger können keinerlei Ersatzansprüche oder sonstige Forderungen geltend gemacht werden.
Beschluss:
Der Gemeinderat nimmt das Schreiben zur Kenntnis und stellt fest, dass keine Änderungen veranlasst sind.
17 : 0 Stimmen
17. Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Regensburg, Schreiben vom 18.01.2019:
Zum o. g. Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan „Zur Alten Mühle I“ wird wie folgt Stellung genommen:
Bereich Landwirtschaft:
Es bestehen keine Einwände.
Bereich Forsten:
Auf dem südlich liegenden Grundstück 136/0 befindet sich ein Wald, dessen Ausläufer sich ostwärts hangabwärts bis in den Bereich Fl. Nr. 134/0 bis 136/3 zieht. In diesem Bereich besteht die Bestockung aus ca. 15 m hohem Spitzahorn auf Kalkverwitterungslehm. Endhöhen sind hier mit ca. 25 m zu erwarten. Es besteht langfristig eine abstrakte Gefährdung durch umstürzende Bäume. Bei Einhaltung der derzeitigen Baugrenze, ist der Abstand von der Waldgrenze zur Bebauung ausreichend. Somit bestehen aus forstlicher Sicht keine Einwände.
Beschluss:
Der Gemeinderat nimmt das Schreiben zur Kenntnis und stellt fest, dass keine Änderungen veranlasst sind.
17 : 0 Stimmen
18. Deutsche Telekom Technik GmbH, Regensburg, Schreiben vom 21.01.2019:
Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) - als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. §68 Abs. 1 TKG - hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o. g. Planung nehmen wir wie folgt Stellung:
Zur Versorgung des Planbereichs mit Telekommunikationsinfrastruktur durch die Telekom ist die Verlegung neuer Telekommunikationslinien im Plangebiet und außerhalb des Plangebiets einer Prüfung vorbehalten. Bitte teilen Sie uns zum Zweck der Koordinierung mit, welche eigenen oder Ihnen bekannten Maßnahmen Dritter im Bereich des Plangebietes stattfinden werden.
Wir machen besonders darauf aufmerksam, dass eine Erweiterung unserer Telekommunikationsinfrastruktur außerhalb des Plangebietes aus wirtschaftlichen Erwägungen heraus auch in oberirdischer Bauweise erfolgen kann. Zur Abstimmung der Bauweise und für die rechtzeitige Bereitstellung der Telekommunikationsdienstleistungen sowie zur Koordinierung mit Straßenbau- bzw. Erschließungsmaßnahmen der anderen Versorger, ist es dringend erforderlich, dass Sie sich rechtzeitig, mindestens jedoch 3 Monate vor Baubeginn, mit dem zuständigen Ressort in Verbindung setzen:
Beschluss:
Der Gemeinderat nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis, stellt jedoch fest, dass diese erst bei den Erschließungsmaßnahmen zu berücksichtigen ist.
17 : 0 Stimmen
19. R-KOM GmbH & Co. KG, Regensburg, E-Mail vom 25.01.2019:
Hiermit bekunden wir unser Interesse zur Erschließung des Baugebiets „Zur Alten Mühle" mit modernster Glasfasertechnik (FTTH/B).
Durch die bestehende Infrastruktur am „Hüpberg" und „Zur Alten Mühle" ist eine Erschließung des geplanten Neubaugebiets durch die Firma R-KOM abbildbar. Ausgehend von Synergien durch Mitverlegung im Zuge der NSP-Erschließung durch die REWAG wäre die Erschließung des Baugebiets mit Lichtwellenleitern eigenwirtschaftlich realisierbar.
Beschluss:
Der Gemeinderat nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis, stellt jedoch fest, dass diese erst bei den Erschließungsmaßnahmen zu berücksichtigen ist.
17 : 0 Stimmen
20. Zweckverband zur Wasserversorgung der Gruppe Naab – Donau – Regen, Pettendorf, Schreiben vom 25.01.2019:
Zu Ihrer Anfrage wird festgestellt, dass die Erschließung des o.g. Baugebiets gesichert ist. Es wird jedoch gebeten, die ausreichende Sicherstellung des Brandschutzes durch Einholung eines entsprechenden Gutachtens zu überprüfen.
Beschluss:
Der Gemeinderat nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis, stellt jedoch fest, dass diese erst bei den Erschließungsmaßnahmen zu berücksichtigen ist.
17 : 0 Stimmen
21. Landratsamt, Sg L 16 Abfallrecht, Schreiben vom 14.01.2019, eingegangen am 15.02.2019:
Zum vorgenannten Bauleitplan-Verfahren bzw. zur Befahrbarkeit der im o.g. Bebauungsplan vorgesehenen Straßenzüge durch Entsorgungsfahrzeuge (Restmüll, Altpapier, Sperrmüll usw.) wird nach Rücksprache mit dem derzeit zuständigen Entsorgungsunternehmen wie folgt Stellung genommen:
Aufgrund berufsgenossenschaftlicher Vorschriften dürfen Entsorgungsfahrzeuge (außer zu Wendezwecken) nur vorwärts fahren. Entsprechend dieser Regelungen müssen Sackgassen bzw. Stichstraßen, wenn sie befahren werden sollen, eine ausreichend große Wendemöglichkeit aufweisen. Der Mindestdurchmesser, den ein heute üblicherweise eingesetztes Müllfahrzeug (mit drei- oder vier Achsen und einer Länge von rd. 10 m) für ein Wendemanöver benötigt, beträgt mindestens 18 m. Dabei muss der Mittelpunkt überfahrbar sein.
Beim Befahren von Straßen muss außerdem sichergestellt sein, dass für die am Fahrzeug befindlichen Personen keine Quetschgefahr besteht. Zu diesem Zweck muss beiderseits des Entsorgungsfahrzeuges ein Freiraum von mindestens 0,5 m Breite vorhanden sein.
Die Bereitstellung der im Rahmen des Holsystems zu entsorgenden Abfall- und WertstoffFraktionen muss gem. §§ 14 ff. Abfallwirtschaftssatzung des Landkreises Regensburg (AWS) an anfahrbaren Stellen erfolgen.
Privatgrundstücke oder Straßen, die keine öffentlich gewidmeten Straßen im Sinne des Straßen- und Wegerechts (Art. 3, 53 Bayer. Straßen- und Wegegesetz) sind, werden nur nach ausdrücklicher Beauftragung mit umfassender Haftungsfreistellung für den Landkreis Regensburg und die Entsorgungsunternehmen durch den/die Eigentümer befahren (§ 16 Abs. 7 AWS).
Die Betrachtung des vorliegenden Bebauungsplanes unter den vorgenannten Gesichtspunkten führt deshalb zu folgendem Ergebnis:
Die von der Planstraße B abzweigende Stichstraße zu den Parzellen 19 und 21 kann nicht mit Entsorgungsfahrzeugen angefahren werden, da keine ausreichende Wende-fläche vorhanden ist. Die Bewohner dieser Parzellen müssen ihre Abfallbehälter/Abfälle deshalb an einer geeigneten Stelle im Einmündungsbereich der Stichstraße zur Entleerung/Abholung bereitstellen. Es wird empfohlen, im Bebauungsplan entsprechende Hinweise vorzunehmen.
Stellungnahme Planer:
Die Anmerkungen werden zur Kenntnis genommen und in den textlichen Hinweisen klarstellend ergänzt.
Beschluss:
Der Gemeinderat nimmt die Anmerkungen zur Kenntnis, diese werden in den textlichen Hinweisen klarstellend ergänzt.
17 : 0 Stimmen
22. Landratsamt, Natur- und Umweltschutz, Schreiben vom 15.01.2019, eingegangen am 15.02.2019:
Mit der Bebauung besteht im Grundsatz Einverständnis. Bedauerlich ist die Wahl des Verfahrens, da hierdurch Natur und Landschaft zerstört werden ohne eine Kompensation an anderer Stelle.
Zu den Festsetzungen
1.10.1 Öffentliche Grünflächen - diese werden hinsichtlich ihres Gestaltungszieles nicht beschrieben. Es bleibt daher - auch im Plan - unklar, ob es sich hierbei um einen Rasen handelt, eine Gehölzfläche, Blumenkübel oder sonstiges „Grün". Lediglich in der Begründung wird eine Eingrünung im Osten erwähnt, mehr nicht.
Stellungnahme Planer:
1.10.1: Aus städtebaulichen Gründen ist es nach dem Grundsatz der planerischen Zurückhaltung nicht erforderlich, die Gestaltung der öffentlichen Grünflächen bereits im Bebauungsplan näher festzulegen.
Beschluss:
Der Gemeinderat teilt die Auffassung des Planers, Änderungen sind keine veranlasst.
17 : 0 Stimmen
1.10.3 Erhalt (der Gehölze) - zu ergänzen ist hier, welche Gehölze zu erhalten und in welcher Ausprägung zu entwickeln sind. Ansonsten ist die Hecke irgendwann einmal abgestorben oder von Anwohnern niedergepflegt und dann weiß Niemand mehr, was hier eigentlich erhalten werden sollte. Zur Erhaltbarkeit schlechthin siehe unter 4.7.2.
Stellungnahme Planer:
1.10.3: Festsetzungen eines Bebauungsplanes müssen sich nach dem abschließenden Katalog des § 9 BauGB richten. Weitergehende Regelungen sind nicht veranlasst, da die Festsetzung eindeutig ist.
Diskussion:
Gemeinderätin Muehlenberg weist darauf hin, dass hierzu ergänzend auf Art. 16 BayNatSchG verwiesen werden sollte. Diesem Vorschlag wird gefolgt.
Beschluss:
Der Gemeinderat teilt die Auffassung des Planers, Änderungen sind insoweit veranlasst, als das hierzu auf Art. 16 BayNatSchG verwiesen wird.
17 : 0 Stimmen
1.10. 5 Pflanzliste 1 - Obstbäume in der Qualität 10/12 cm sind kaum erhältlich und fachlich so auch nicht erforderlich.
Pflanzliste 2 - Die Auflistung ist für ein Baugebiet teilweise unpassend. Die Baumarten sind stattdessen den Siedlungsverhältnisse anzupassen und weniger auf die großräumige, potentiell natürliche Vegetation abzustimmen.
Pflanzliste 3 - Weder in den Festsetzungen noch im Plan steht, wo diese Sträucher gepflanzt werden sollen.
Stellungnahme Planer:
1.10.5: Bei den Obstbäumen handelt es sich um eine Mindestqualität. Planänderungen sind nicht veranlasst. Ein geringerer Stammumfang wäre aus landesplanerischen Gründen nicht sinnvoll, da ansonsten keine ausreichende Mindestbegrünung zu erreichen wäre.
Mit der Wahl des Verfahrens nach § 13b BauGB ist es erforderlich, dass den Eingriff ausgleichende Festsetzungen innerhalb des Bebauungsplanes so weit wie möglich erfolgen. Bei den grünordnerischen Festsetzungen handelt es sich aus Sicht des Planverfassers um eine notwendige Mindestbegrünung. Aus diesen Gründen sollte bei den Pflanzlisten keine weiteren, nicht standortheimischen Gehölze ergänzt werden.
Beschluss:
Der Gemeinderat teilt die Auffassung des Planers.
17 : 0 Stimmen
Begründung - Eingriffe in Natur und Landschaft
Die Gehölzvegetation entlang des Erschließungsweges im Süden (Fl.Nrn. 136/3, 123 und 130) wird nicht thematisiert. Unklar bleibt demnach, was damit geschieht, nachdem sie planerisch weder überbaut noch als zu erhalten festgesetzt wird. Unter 4.7.2 wird treffend der Wertverlust der laut Plan zu erhaltenden zwei Hecken beschrieben und selbst das Szenario einer Vermüllung durch Gartenabfälle nicht ausgeklammert. Dieser Realitätssinn ist lobenswert.
Stellungnahme Planer:
Die Gehölzvegetation entlang des Erschließungsweges im Süden liegt vorwiegend auf den Grundstücken der Parzellen 14 und 15 außerhalb überbaubaren Flächen. Weitergehende Festlegungen sind aus Sicht des Planverfassers nicht erforderlich.
Diskussion:
Gemeinderätin Muehlenberg weist erneut darauf hin, dass auch hier ein Verweis auf Art. 16 BayNatSchG erfolgen sollte. Dem Vorschlag wird gefolgt.
Beschluss:
Der Gemeinderat teilt die Auffassung des Planers, Änderungen sind insoweit veranlasst, als das hierzu auf Art. 16 BayNatSchG verwiesen wird.
17 : 0 Stimmen
Als Ausgleich wird eine Ortsrandeingrünung im Osten feilgeboten - die wie oben schon erwähnt, weder in den Festsetzungen auftaucht noch im Plan. Darüber hinaus stellt sich die Frage, was für ein Ersatzlebensraum auf einem mageren brutto 4 m breiten Streifen (Plan leider nicht vermasst) zwischen Wohngarten und Straße entstehen soll? Liegen in diesem Streifen nicht auch Leitungen, wurde das geprüft und berücksichtigt?
Stellungnahme Planer:
Am Ostrand des Geltungsbereiches ist eine öffentliche, gliedernde Grünfläche festgesetzt, die sich in der Realisierung auch mit entsprechender Ortsrandeingrünung (z. B. straßenbegleitenden Hochstammbäume) gestalten lässt.
Beschluss:
Der Gemeinderat teilt die Auffassung des Planers und stellt fest, dass auch Leitungen in diesem Bereich vorhanden sind, die bei der Realisierung des Baugebietes berücksichtigt werden. Änderungen sind zunächst jedoch keine veranlasst.
17 : 0 Stimmen
Die dritte und wichtigste Frage: Sind die Hecken überhaupt zu halten, wurden hier schon Geländeschnitte für die Erschließungsstraße angefertigt? Oder beschränkt sich die Planung auf ein zweidimensionales Wunschdenken? In der Außenbetrachtung jedenfalls erscheint der Erhalt zumindest der oberen Hecke (BK) höchst fragwürdig. In diesem Zusammenhang weisen wir frühzeitig darauf hin, dass eine dann ggfs. erforderliche naturschutzrechtliche Ausnahmegenehmigung oder Befreiung für eine Heckenrodung (auch in Teilen) nicht durch das Bauleitplanverfahren ersetzt wird, sondern eigens zu beantragen wäre. Dieser Umstand wiederum könnte zu zeitlichen Verzögerungen zum Bsp. im Rahmen der Erschließung führen.
Zusammengefasst ist das Baugebiet an sich nicht zu beanstanden, die Planung (Grünordnung) erscheint in Teilen jedoch unausgereift.
Stellungnahme Planer:
Die zwei zum Erhalt festgesetzten Heckenstreifen liegen nicht im Bereich der vorgesehenen, neuen Erschließungsanlagen. Sollte bei der Realisierung einzelner Bauparzellen eine Entfernung von Hecken erforderlich werden, müsste der jeweilige Grundstückseigentümer die genannte Befreiung selbst beantragen. Die grundsätzliche Bebaubarkeit und somit die Umsetzbarkeit des Bebauungsplanes dürfte dadurch nicht gefährdet sein. Planänderungen sind aus Sicht des Planverfassers nicht veranlasst.
Beschluss:
Der Gemeinderat teilt die Auffassung des Planers, Änderungen sind keine veranlasst.
17 : 0 Stimmen
23. Landratsamt Sg 33-1, Immissionsschutz, Schreiben vom 24.01.2019, eingegangen am 15.02.2019:
Bei Wärmepumpen und Klimageräten handelt sich i. d. R. nicht um bauliche Anlagen, sondern um technische Geräte, die grundsätzlich dem Stand der (Schallschutz-) Technik entsprechen müssen und einer Bauartzulassung (CE-Konformitätserklärung) bedürfen. Für die Lärmsituation von Wärmepumpen ist neben dem bauartbedingten Lärmkennwert (Schallleistungspegel), der Abstand, die Lärmabstrahlrichtung sowie die Betriebsweise (mit oder ohne Nachtabsenkung) ausschlaggebend.
Bei der Installation können mit diesen Kriterien z.B. nach dem Schallrechner des Bundesverbandes Wärmepumpen (BWP) geeignete Aufstellorte von Wärmepumpen ermittelt werden. Verantwortlich hierfür sind die Eigentümer bzw. die beauftragten Installationsfirmen. Nachbarschaftsrechtlich bestehen ggf. Abwehransprüche nach zivilrechtlichen Bestimmungen (BGB). Spezielle Abstandsregelungen für derartige Geräte als textliche Festsetzung im Bebauungsplan (vgl. Kap. 1.9, Nr. 7) halte ich für problematisch bzw. aufgrund der verschiedenen Lärmeinflussgrößen als nicht hinreichend konkret. Denkbar wäre z. B. ein Hinweis auf das LfU-Merkblatt „Lärmschutz bei Luftwärmepumpen - Für eine ruhige Nachbarschaft".
Stellungnahme Planer:
Die Abstandregelung für Wärmepumpen und Klimageräte wird durch den Hinweis auf das LfU-Merkblatt „Lärmschutz bei Luftwärmepumpen – Für eine ruhige Nachbarschaft“ ersetzt.
Beschluss:
Der Gemeinderat teilt die Auffassung des Planers, Änderungen sind keine veranlasst.
17 : 0 Stimmen
24. Landratsamt, Sg 41-2 Fachreferent Städtebau und Technik, Schreiben vom 29.01.2019, eingegangen am 15.02.2019:
Aus ortsplanerischer Sicht sind bei der Beurteilung der vorliegenden Planung folgende Einwendungen, bzw. sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen aus der eigenen Zuständigkeit, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlagen, anzumerken.
Die Gemeinde Pettendorf plant im Ortsteil Kneiting die Entwicklung eines neuen Wohnbaugebietes (WA). Die Nutzung für das Areal ist im derzeitigen Flächennutzungsplan größtenteils als Mischgebiet (MI) vorgesehen. Die Lärmbelastung durch die Bundesstraße B8, die angrenzende Schreinerei, den Sportplatz lassen diese Gebietskulisse plausibel erscheinen.
Aus städtebaulicher Sicht wäre das Areal (Fl.Nr.61 u. 61/1) direkt im Siedlungsgebiet zur Etablierung eines neuen Wohngebiets (WA) besser geeignet, da die vorab genannten Einschränkungen hier nicht gegeben sind.
Zudem wird im Landesentwicklungsplan (LEP) dem Ziel „Innenentwicklung vor Außenentwicklung" eine sehr hohe Priorität eingeräumt. In den Siedlungsgebieten sind die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung möglichst vorrangig zu nutzen.
Eine Siedlungsentwicklung, die verstärkt auf die Innenentwicklung setzt, trägt sowohl zur Trag- und Funktionsfähigkeit der Versorgungs- und Entsorgungsinfrastrukturen als auch zu einer heterogenen Altersstruktur bei. Dies dient letztlich auch der Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit bestehender Siedlungsstrukturen.
Stellungnahme Planer:
Von der Gemeinde Pettendorf wurden bereits mehrere Versuche unternommen, das Areal im Siedlungsgebiet städtebaulich zu entwickeln. Da für diese Fläche wie auch für weitere Entwicklungsflächen in Kneiting keine Abgabebereitschaft der Grundstückeigentümer bestand, erfolgte im Zuge der Neuaufstellung des FNP eine Rücknahme aller Flächen, die langfristig nicht verfügbar waren, um eine bauliche Entwicklung des Ortsteils Kneiting nicht länger zu behindern.
Aufgrund dieser fehlenden Abgabebereitschaft, konnten in den vergangenen 10 – 15 Jahren in Kneiting lediglich ca. 0,9 ha Wohnbaufläche entwickelt werden. Für eine städtebauliche Entwicklung bleibt demnach lediglich die Erweiterung am Ortsrand.
Der Gärtnereibetrieb im Nordwesten des Geltungsbereichs wurde zwischenzeitlich aufgegeben. Die Gewächshäuser auf den Fl.Nrn 126 und 128 wurden zwischenzeitlich abgebaut .Die nun verfügbar werdenden Flächen sollen damit für den dringend benötigten Wohnbedarf zur Verfügung stehen. Durch die Einbeziehungssatzung „Am Hüpberg“ erfolgt ein sparsamer Ausbau der Infrastruktureinrichtungen.
Im Vorfeld wurde bereits ein Schalltechnisches Gutachten erstellt. Aktive Schallschutzmaßnahmen sind demzufolge nicht notwendig. Im Südöstlichen Bereich sind vereinzelt passive Schallschutzmaßnahmen notwendig.
Beschluss:
Der Gemeinderat teilt die Ausführungen des Planers voll umfänglich. Änderungen sind keine veranlasst.
17 : 0 Stimmen
Hinweise zum Plan (Teil A):
• in den Nutzungsschablonen sollten die Wandhöhen angegeben werden, da diese relevant ist.
Stellungnahme Planer:
Die in den textlichen Festsetzungen enthaltenen Wandhöhen werden in den Nutzungsschablonen klarstellend ergänzt.
Beschluss:
Der Gemeinderat beschließt, die in den textlichen Festsetzungen enthaltenen Wandhöhen in den Nutzungsschablonen klarstellend zu ergänzen.
17 : 0 Stimmen
• die Gebäudeausrichtung kann bei den momentanen Festsetzungen völlig willkürlich gewählt werden. Falls dies so bleiben sollte, wäre es sowohl aus städtebaulicher als auch aus ökologischer Sicht bedauerlich.
Stellungnahme Planer:
Das Ortsbild von Kneiting ist besonders im südlichen Bereich durch die gewachsene ländliche Struktur geprägt. Durch die freie Gebäudeausrichtung soll dieses charakteristische Ortsbild erhalten bleiben.
Beschluss:
Der Gemeinderat teilt die Ausführungen des Planers, Änderungen sind keine veranlasst.
17 : 0 Stimmen
• Inwiefern eine öffentliche Widmung für die Grünfläche südlich der Parzelle 15 notwendig bzw. nützlich ist, kann aus unserer Sicht nicht nachvollzogen werden, da diese Restfläche aufgrund ihrer Größe zu keiner Verbesserung des Siedlungsklimas, zur Naherholung oder zur Biodiversität beiträgt wird.
Beschluss:
Der Gemeinderat ist sich einig, dass diese Grünfläche (Biotop) nicht als öffentliche, sondern als private Grünfläche dargestellt werden soll. Die Planung ist entsprechend zu ändern.
17 : 0 Stimmen
• Da Kinder ja bekanntlich unsere Zukunft sind, sollte auf ihre Bedürfnisse im direkten Wohnumfeld Rücksicht genommen werden und eine Spiel- und Erholungsflächen festgesetzt werden.
Stellungnahme Planer:
Am Ostrand des neuen Baugebiets befinden sich auch Grünflächen, die für ein ergänzendes Angebot zum Kinderspiel hervorragend geeignet sind. Weitergehende Kinderspielplätze inmitten des Baugebietes sind demnach nicht erforderlich.
Beschluss:
Der Gemeinderat teilt grundsätzlich die Ausführungen des Planers, stellt zusätzlich aber noch fest, dass im Rahmen des 3. Bauabschnitts der DE Kneiting der angrenzende Bolzplatz (Fl.Nr. 118) um Spielmöglichkeiten etc. aufgewertet werden soll. Änderungen sind daher derzeit keine veranlasst.
17 : 0 Stimmen
• Zum Wohnumfeld gehören auch Einrichtungen zur Kinderbetreuung. Es empfiehlt solche Flächen innerhalb des Baugebiets vorzusehen und im Bebauungsplan als „Gemeinbedarfsflächen" festzusetzen.
Stellungnahme Planer:
Grundsätzlich sind Kinderbetreuungseinrichtungen auch in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig. Im WA 2 sind gemäß textlichen Festsetzungen auch Anlagen für soziale Zwecke zulässig. Insofern ist die Voraussetzung für das Errichten von Kinderbetreuungseinrichtungen an städtebaulich sinnvoller Stelle vorbereitet.
Beschluss:
Der Gemeinderat teilt die Ausführungen des Planers, Änderungen sind keine veranlasst.
17 : 0 Stimmen
25. Landratsamt, Sg 31 Natur- und Umweltschutz, Schreiben vom 01.02.2019, eingegangen am 15.02.2019
Zur o.g. Bauleitplanung wird wie folgt Stellung genommen:
Wasserrecht:
1. Schutzbereiche
Wasserschutzgebiete, Überschwemmungsgebiet oder Oberflächengewässer I., II. oder gleichgesetzter Ordnung liegen nicht vor, so dass keine wasserrechtlichen Verbote betroffen sind. Jedoch liegt nahezu flächendeckend ein wassersensibler Bereich vor.
2. Niederschlagswasser:
Zur Entsorgung des Schmutz- und Niederschlagswassers finden sich ausreichende Hinweise. Auch ist erkenntlich, dass sich die Gemeinde Pettendorf schon Gedanken zur Entsorgung des Niederschlagswassers trotz eingeschränkt sickerfähiger Böden gemacht hat.
3. Grundwasser und Schichtenwasser
Sollte bei evtl. Baugrunduntersuchungen sich herausstellen, dass mit hoch anstehendem Grundwasser oder mit Schichtenwasser zu rechnen ist, sollte auf die Anzeigepflicht gemäß § 49 Wasserhaushaltsgesetz i. V. m. Art. 30 Bayerisches Wassergesetz (BayWG) bei der Freilegung von Grundwasser bzw. die Erlaubnispflicht von Bauwasserhaltungen gemäß Art. 70 Abs. 1 Nr. 3 BayWG hingewiesen werden.
4. Geothermie
Auf die Genehmigungspflicht geothermischer Anlagen sollte hingewiesen werden.
5. Vorkehrungen gegen Wassereinbrüche
Im Hinblick auf den wassersensiblen Bereich und die Folge, dass nicht nur mit oberflächennahem Schichtenwasser sondern auch mit über die Oberfläche ablaufenden Regenwasser zu rechnen ist, wurden ausreichende Hinweise auf bauliche Vorkehrungen beim Bau von Lichtschächten, Kellerfenstern etc. gegen Wassereinbrüche festgesetzt.
Bodenschutzrecht:
1. Altlasten oder Verdachtsflächen sind für das Gebiet nicht bekannt.
Um unliebsame Überraschungen zu vermeiden und auch zur der Abklärung der Bodenqualität wird eine Baugrunduntersuchung empfohlen.
Man sollte aber noch folgendes ergänzen:
Sollten sich beim Erdaushub organoleptische Auffälligkeiten ergeben, ist die Aushubmaßnahme zu unterbrechen und das Landratsamt Regensburg sowie das Wasserwirtschaftsamt Regensburg zu verständigen. Der belastete Erdaushub ist z.B. in dichten Containern abgedeckt bis zur fachgerechten Verwertung/Entsorgung zwischenzulagern.
2. Vorsorgender Bodenschutz
Es sollten auch Überlegungen im Hinblick auf den vorsorgenden Bodenschutz angestellt werden.
Hierbei sind Überlegungen dahingehend zu empfehlen,
• wie der Oberboden und Humus geschützt werden kann,
• was quantitativ und qualitativ an Erdaushub im Baugebiet anfallen wird und
• wie dieser vor Ort verwertet oder anderweitig entsorgt werden kann/muss.
• Zudem sollten Überlegungen angestellt werden, wie der Boden während der Bauarbeiten in seiner Qualität (chemische und physikalische Eigenschaften) geschützt werden kann. Wir möchten Sie dazu auf die Publikationen des Landesamtes für Umwelt hinweisen.
Stellungnahme Planer:
Auf die Anzeigepflicht gem. § 49 Wasserhaushaltsgesetz i. V. m. Art. 30 Bayerisches Wassergesetz (BayWG) sowie auf Art. 70 Abs. 1 Nr. 3 BayWG wird hingewiesen. Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und sofern erforderlich in den textlichen Hinweisen ergänzt.
Beschluss:
Der Gemeinderat hat zu den wassersensiblen Bereichen bereits zur Aussage des WWA Stellung genommen. Die sonstigen Hinweise des Landratsamtes Regensburg, Sachgebiet 31, werden zur Kenntnis genommen und soweit erforderlich, in die textlichen Hinweise mit aufgenommen.
17 : 0 Stimmen
26. Landratsamt, Sg 41 Bauleitplanung, Schreiben vom 14.02.2019, eingegangen am 15.02.2019:
Seitens des Sachgebietes S 41-1, Bauleitplanung, bestehen nachfolgende Einwände bzw. Anregungen und möchte auf folgende Punkte hinweisen:
Redaktionelles / Planteil:
Den künftigen Bauherrn, Planern und ausführenden Firmen sollen mithilfe des Regelquerschnitts „auf einen Blick" die zulässigen Bautypen als auch deren exakte Ausführung aufgezeigt werden. Aus Gründen der Rechtsklarheit wird empfohlen die Regelquerschnitte um die zulässigen Dachformen und -neigungen zu ergänzen, so dass für jede Dachform die Höhenangaben übersichtlich und klar festgesetzt sind.
Beschluss:
Der Gemeinderat beschließt, die Regelquerschnitte als Hinweis zu ergänzen.
17 : 0 Stimmen
In der Nutzungsschablone wird die max. zulässige Gebäudehöhe angegeben, Punkt 1.8.3 stellt jedoch auf die max. Firsthöhe ab. Wir bitten dies zu korrigieren.
Beschluss:
Der Begriff Gebäudehöhe wird redaktionell durch Firsthöhe ersetzt.
17 :0 Stimmen
Für den Fall dass Einzel- als auch Doppelhäuser errichtet werden sollen, ist die Festsetzung zu konkretisieren, dass entweder 1 Einzelhaus über 2 Parzellen oder 2 DHH auf 2 Parzellen errichtet werden können. Es ist nicht zulässig, dass auf jeder der Parzellen ein Einzelhaus errichtet wird.
Stellungnahme Planer:
Zum Begriff Einzel- und Doppelhaus:
Grundsatz: Parzellengrenzen können im Bebauungsplan nicht festgesetzt werden. Insofern sind die angegebenen Grundstücksgrößen nur in ca. Größen zu verstehen und bei Realisierung jeder-zeit veränderbar. Die vom Gemeinderat gewollte Freiheit in der Umsetzung umfasst somit auch die Möglichkeit, zwei vorgeschlagene Parzellen in eine Parzelle zusammenzufassen.
Die von der Gemeinde gewollten, flexiblen Festsetzungen ermöglichen im WA1 die Bebauung mit Einzelhäusern oder Doppelhäusern, da einige vorgeschlagene Parzellen sehr groß sind. Festgesetzt sind bei der Bauweise Einzelhäuser oder Doppelhäuser in offener Bauweise.
Zum Begriff offene Bauweise:
in der festgesetzten offenen Bauweise gelten 2 Merkmale:
- das Gebäude (Einzelhaus oder der Gesamtbaukörper des Doppelhauses) hält zu den seitlichen Grundstücksgrenzen den bauordnungsrechtlichen Grenzabstand
- die Länge dieses Gebäudes beträgt höchstens 50 m.
Zum Begriff des Doppelhauses:
- Doppelhäuser sind planungsrechtlich Gebäude,
- deren beiden Hälften an einer gemeinsamen seitlichem Grundstücksgrenze so zu einer Einheit zusammengebaut sind, dass sich große Abschnitte dieser Grenzwände überlagern,
- deren Hälften jeweils auf einem selbständigen Grundstück stehen,
- deren Hälften jeweils zu jener seitlichem Grundstücksgrenze Abstand halten, die der gemeinsamen Grenzwand gegenüberliegt,
- deren beide Hälften zusammen nicht länger als 50 m sind,
- deren 2 Hälften funktional weitgehend selbständig sind.
Doppelhäuser sind somit eine planungsrechtlich bauliche Einheit, denn nur als Gesamtgebäude wird es mit seitlichem Grenzabstand errichtet und entspricht damit der offenen Bauweise.
Bei einer möglichen Kollision zwischen Abstandsrecht, Bauweise in anderen Bebauungsplanregelungen gilt folgender Grundsatz: Einzuhalten ist im Baurecht immer jene (bauordnungsrechtliche oder planungsrechtliche) Vorschrift oder Anforderung, die für das konkrete Bauvorhaben den engeren Rahmen setzt. In den textlichen Festsetzungen ist angeordnet, dass das Abstandsflächenrecht nach bayerischer Bauordnung gilt.
Ein Gebäude über eine bestehende Grundstücksgrenze hinweg ist somit nicht möglich.
Die gewählte Festsetzung ermöglicht in der Umsetzung des Baugebiets maximale Flexibilität. Nicht zu verschweigen ist jedoch der Nachteil, dass bei 2 kleineren Grundstücken, die sich für eine Doppelhausbebauung eignen würden, dann der Nachbauende unter Umständen erschwerte Ausnutzbarkeit seines Grundstücks vorfindet, wenn der zuerst Bauende ein Einzelhaus mit seitlichem Grenzabstand errichtet. Auf der anderen Seite ist beim Bauantrag immer auch die Unterschrift des Nachbarn erforderlich. Insoweit können nachbarschützende Belange auch im Baugenehmigungsverfahren (oder Freistellungsverfahren) geltend gemacht werden.
Andererseits:
Eine isolierte Doppelhaushälfte dürfte nach Kommentar Simon/Busse zur bayerischen Bauordnung, Art. 6 Rn. 45 ohne Zustimmung des Nachbarn aufgrund der fehlenden Möglichkeit einer Baulast nicht zulässig sein.
Ein einseitig grenzständiger Bau würde sich nach Rechtsprechung des BVerwG auch im unbeplanten Innenbereich in dieses System nur einfügen, wenn das gegenseitige Abstandsgebot an der Grundstücksgrenze auf der Grundlage der Gegenseitigkeit überwunden wird.
Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen hat mit Urteil vom 17.04.2008 (Az.: 5 K 1890/06) entschieden, dass die einseitige Errichtung einer Doppelhaushälfte ohne Einverständnis des angrenzenden Nachbarn gegen die bauplanerische Festsetzung „offene Bauweise“ verstößt, der insoweit nachbarschützender Charakter zukommt. Bei einem Doppelhaus wird ein wechselseitiger Verzicht auf seitliche Grenzabstände an der gemeinsamen Grundstücksgrenze vorausgesetzt. Die benachbarten Grundeigentümer werden dadurch bauplanungsrechtlich in ein Verhältnis des gegenseitigen Interessenausgleichs gebunden.
Sollte der Gemeinderat mehrheitlich diese flexiblen Nutzungsmöglichkeiten mit den entsprechenden bauplanungsrechtlichen Folgen nicht weiter verfolgen, sollten nur Einzelhäuser zugelassen werden. Der Bebauungsplan müsste dann jedoch noch einmal ausgelegt werden.
Beschluss:
Der Gemeinderat teilt die Ausführungen des Planers, Änderungen sind keine veranlasst.
17 : 0 Stimmen
Die Höhenlinien sind leider nur sehr schlecht lesbar.
Beschluss:
Die Darstellung der Höhenlinien wird angepasst.
17 : 0 Stimmen
Bitte um Ergänzung des Planzeichens im WA2 (festgesetzte Firstrichtung?).
Beschluss:
Das Planzeichen zur festgesetzten Firstrichtung wird klarstellend in der Legende ergänzt.
17 : 0 Stimmen
Textliche Festsetzungen:
1.1 Art der baulichen Nutzung: Die Voraussetzungen für das beschleunigte Verfahren nach § 13b BauGB sind erfüllt, wenn u. a. die Zulässigkeit von Wohnnutzung begründet wird. Jedoch müssen hier die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen des § 4 Abs. 3 BauNVO ausgeschlossen werden, sonst ist die Voraussetzung von „Wohnnutzung" nicht gegeben (lt. Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 09.05.2018, Az. 2 NE 17.2528). Ergänzend ist 1. der zeichnerischen Festsetzungen anzupassen.
Beschluss:
1.1: Die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen wurden für das WA1 und WA2 ausgeschlossen.
In den zeichnerischen Festsetzungen wird der Verweis auf die textlichen Festsetzungen in der Klammer ergänzt. (Allgemeines Wohngebiet gem. textlicher Festsetzungen“)
17 : 0 Stimmen
1.2.2 Geschoßflächenzahl: Wir bitten die Geschoßflächenzahl oder die Größe der Geschoßfläche anzugeben und ebenfalls in der Nutzungsschablone zu ergänzen.
Beschluss:
1.2.2: Die Festsetzung einer Geschoßflächenzahl ist städtebaulich nicht erforderlich. Mit der Festsetzung der zulässigen Zahl der Vollgeschosse sowie der Wand-und Firsthöhen sind die städtebaulich erforderlichen Festsetzungen erfolgt.
17 : 0 Stimmen
1.5: Ist hier § 14 Abs. 1 BauNVO gemeint? Bitte um Überprüfung.
Beschluss:
1.5: Der Gesetzesbezug (BauNVO) wird korrigiert.
17 : 0 Stimmen
1.8.1 Dächer: Die vorgelegte Bauleitplanung enthält keine Anpassungspflicht der Garagen an die Hauptgebäude bzw. für etwaige Grenzgaragen/Doppelhäuser keine Anpassungspflicht des Nachbauenden an den Erstbauenden. Es obliegt der Planungshoheit der Gemeinde eine eventuelle Festsetzung in Hinblick auf eine geordnete städtebauliche Entwicklung einzuarbeiten.
Stellungnahme Planer:
1.8.1: Eine Anpassungspflicht bei Doppelhäusern kann entfallen, da durch die bauplanungsrechtliche Rechtsprechung klargestellt ist, unter welchen Bedingungen der Nachbauende seine Doppelhaushälfte zum Erreichen eines Doppelhauses in der offenen Bauweise anbauen muss.
Sollte der Gemeinderat jedoch über diese Mindestanforderungen hinaus aus gestalterischen Gründen eine exakte Anpassung von zum Beispiel Dachformen, Dachfarben, Firsthöhen oder Gebäudevor-und Rücksprünge wünschen, müsste Bebauungsplan entsprechend geändert und noch einmal ausgelegt werden. Dies sollte dann auch für Grenzgaragen gelten. Aus Sicht des Planverfassers ist dies nach dem Grundsatz der planerischen Zurückhaltung jedoch nicht zwingend erforderlich.
Beschluss:
Der Gemeinderat teilt die Auffassung des Planers, Änderungen sind nicht veranlasst.
16 : 1 Stimmen
1.8.3 Wandhöhen und Firsthöhen: Die Bautypen, nach welchen sich die Dachneigungen richten, sollten ebenfalls in der Nutzungsschablone ergänzt werden.
Beschluss:
1.8.3: Durch die ergänzende Darstellung der hinweislichen Regelquerschnitte, werden die entsprechenden Bautypen ergänzt. Eine Ergänzung der Bautypen in der Nutzungsschablone ist nicht erforderlich.
17 : 0 Stimmen
1.8.4 Garagen, Nebengebäude,.. stellt auf die Anzahl der Wohneinheiten ab. Derzeit enthält der Bebauungsplan keine höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB. Wir bitten eine etwaige Notwendigkeit der Festsetzung in Betracht zu ziehen.
Garagen und Carports werden nur innerhalb der Baugrenzen oder in Flächen für Nebenanlagen zugelassen. Hat der Bebauungsplan nach §23 Abs. 5 Satz 1, 2 BauNVO die Errichtung von Garagen oder Nebenanlagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen ausgeschlossen kann die Garage oder das Gebäude nicht nach Art. 6 Abs. 9 BayBO errichtet werden.
Stellungnahme Planer:
1.8.4: Eine bauplanungsrechtliche Festsetzung der zulässigen max. Anzahl der Wohnungen in Wohngebäuden ist aus städtebaulicher Sicht nicht notwendig. Die Regelungen in den textlichen Festsetzungen unter 1.8.4 stellt lediglich eine Regelung zur Anzahl von Stellplätzen als baugestalterische Vorschrift nach Art 81 BayBO dar.
Die Festlegung, dass Garagen und Stellplätze nur innerhalb der Baugrenzen oder innerhalb der dafür festgesetzten Flächen zulässig sind, ist städtebaulich begründet. Ansonsten bestünde die Gefahr dass Garagen und Stellplätze an gestalterisch oder verkehrstechnisch ungünstigen Stellen errichtet werden.
Die Geltung des Art. 6 BayBO ist im Bebauungsplan angeordnet. Sofern also eine Garage als Grenzbau oder ohne eigene Abstandsflächen sowie in den Abstandsflächen eines Gebäudes innerhalb der festgesetzten Baugrenzen erstellt wird, ist dies zulässig, da die bauplanungsrechtlichen Festsetzungen den bauordnungsrechtlichen Vorgaben vorgehen. Eine redaktionelle Klarstellung erfolgt.
Beschluss:
Der Gemeinderat teilt die Auffassung des Planers, die redaktionelle Klarstellung erfolgt.
17 : 0 Stimmen
1.8.5 Geländegestaltung: Hinsichtlich der Höhenfestsetzung muss der obere und untere Bezugspunkt eindeutig bestimmt bzw. bestimmbar sein. Der untere Bezugspunkt, die Begrenzung der Verkehrsfläche, erscheint nur möglich, wenn die Verkehrsfläche im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses fertiggestellt ist oder der Bebauungsplan die Höhenlage dieser festsetzt. Aus Sicht des Landratsamtes ist es zwingend erforderlich die Höhenlage der Erschließungsstraße zu bestimmen. Bei der Erschließungsplanung sollten die Straßenbezugspunkte NÜN am Asphaltrand festgelegt werden, da diese unstrittig sind.
Da die unbebauten Grundstücksflächen auf das angrenzende Straßenniveau anzugleichen sind, bitten wir um Überprüfung, welche max. Aufschüttungen bzw. Abgrabungen zugelassen werden sollen (Art. 57 Abs. 1 Nr. 9 BayBO ermöglicht eine Höhe von 2 m).
Stellungnahme Planer:
1.8.5: Bestandteil dieser Festsetzung ist eine ortsgestalterisch erforderliche, bauordnungsrechtlich begründete Festsetzung zur Geländegestaltung. Dies sollte nicht verwechselt werden mit der Festsetzung einer Höhenlage nach § 9 Abs. 3 BauGB.
Der Planverfasser weist jedoch darauf hin, dass auch die Höhenlage für die Hauptgebäude nach Ziffer 1.3 in den textlichen Festsetzungen geregelt ist. Nach der derzeitigen Rechtsprechung sind die Bezugspunkte eindeutig zu definieren. Wie bereits zur Billigung des Bebauungsplanes in der Sitzung dargelegt, ist ein Bezug auf eine noch herzustellende Straßenoberkante mit gewissen Rechtsunsicherheiten verbunden. Sicherer wäre es, die zulässigen Straßenhöhen festzusetzen. Dies ist in der Praxis jedoch wenig hilfreich, damit einer unflexiblen Festsetzung von zulässigen Straßenhöhen die Realisierung eines Baugebiets unnötig erschwert wird. Besser wäre es, die Höhenlage der Hauptgebäude im Baugebiet bezogen auf Höhen über Normalnull exakt festzusetzen.
Dies ist jedoch nur dann zuverlässig und praktikabel möglich, wenn zumindest die Erschließungsplanung so weit fortgeschritten ist, dass die zukünftigen Straßenhöhen erkennbar sind. Ansonsten bestünde die Gefahr, dass die festgesetzten Höhenlagen der Hauptgebäude nicht zum Straßenniveau passen und ungünstige Entwässerungssituationen oder ungünstige Grundstückszufahrten entstehen. Die Gemeinde Pettendorf hat das Erstellen einer Erschließungsplanung jedoch vorerst zurückgestellt. Es verbleibt somit eine gewisse Rechtsunsicherheit des Bebauungsplanes. Unter Umständen sollte der Bebauungsplan dann an eine konkrete Straßenplanung angepasst werden. Mit dieser Lösung ist jedoch nicht ausgeschlossen, dass eine Bebauung bereits erschlossene Teilgrundstücke des Bebauungsgebietes nach Wirksamkeit des Bebauungsplanes zugelassen werden muss.
Beschluss:
Der Gemeinderat teilt die Meinung des Planers und ist sich bewusst, dass die max. Aufschüttungen bzw. Abgrabungen bis 2,00 m betragen können. Dies ist aber unter den gegebenen topographischen Verhältnissen nicht zu erwarten. Änderungen zu diesem Punkt sind daher keine veranlasst.
17 : 0 Stimmen
1.11 Werbeanlagen: Wir gehen davon aus, dass die genannten Werbeanlagen den in § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO genannten zulässigen Nutzungen zugeordnet werden. Externe bzw. Fremd-Werbeanlagen (außerhalb der Stätte der beworbenen Leistung) zählen zu den nichtstörenden Gewerbebetrieben gem. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO und sind unter den Voraussetzungen der Zulässigkeit von „Wohnnutzung" des § 13b Satz 1 BauGB ausgeschlossen.
Beschluss:
Der Gemeinderat stellt fest, dass dies korrekt ist, Planänderungen sind nicht veranlasst.
16 : 0 Stimmen
Hinweise (Teil C):
Die Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB (Versickerungsanordnungen, Zisternengrößen,...) müssen konkret im Textteil erfolgen.
Stellungnahme Planer:
Hinweise – Versickerungsanlagen, Zisternen
Aus Sicht des Planverfassers wäre es besser, die erforderlichen Rückhaltevolumen bzw. die maximalen zulässigen Abflussmengen eines Notüberlaufes an die öffentliche Entwässerung für Niederschlagswasser festzusetzen. Dies würde jedoch voraussetzen, dass im Rahmen der Erschließungsplanung diese Abgabemengen berechnet und entsprechend festgesetzt werden. Die Gemeinde Pettendorf hat dies jedoch vorerst zurückgestellt.
Insofern verbleibt eine gewisse Rechtsunsicherheit dergestalt, dass unter Umständen bei einzelnen Bauparzellen eine gesicherte Erschließung hinsichtlich des Niederschlagswassers nur sehr schwer zu erreichen ist. In diesem Zusammenhang wird auch auf die Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamtes verwiesen.
Beschluss:
Die Versickerungsanlagen und Zisternen werden unter Hinweise beibehalten, da die Berechnung und konkrete Festsetzung erst im Rahmen der Erschließungsplanung getroffen werden können. Siehe hierzu auch die Stellungnahme zu den Aussagen WWA. Der Gemeinderat stellt fest, dass keine Änderungen veranlasst sind.
