Mit Schreiben vom 02.09.2021 wurden insgesamt 20 Behörden bzw. Fachstellen um Abgabe einer Stellungnahme zum vorliegenden Planentwurf gebeten.
Keine Einwände/Anregungen wurden vorgebracht von:
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Lfd.Nr.
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Behörde/Fachstelle
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Schreiben vom
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1.
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Landratsamt, Fachreferent Denkmalschutz (Sg L 18)
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07.09.2021
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2.
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Markt Lappersdorf
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08.09.2021
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3.
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Gemeinde Sinzing
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21.09.2021
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4.
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Landratsamt, Fachreferent Immissionsschutz (Sg S 33-1)
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24.09.2021
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Beschluss:
Der Gemeinderat nimmt die Schreiben Nrn. 1 bis 4 zur Kenntnis, Änderungen sind keine veranlasst.
16 : 0 Stimmen
5. Amt für Ernährung Landwirtschaft und Forsten Regensburg-Schwandorf, Schreiben vom 29.09.2021:
Bereich Landwirtschaft:
Die Gemeinde Pettendorf beabsichtigt, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Schaffung von Flächen für den Wohnungsbau nach § 1 Abs 3 BauGB zu schaffen. Insgesamt entstehen 16 Bauparzellen. Das Plangebiet umfasst mit ca. 1,17 ha die Flurnummern 1414 (T), 1415, 1415/12, 1415/13, 1415/14, 1427 (T), 1428 (T) und 1433 (T) jeweils Gemarkung Pettendorf und liegt im Anschluss an das Dorfgebiet Schwetzendorf. Das Gelände des Baugebietes fällt leicht von Nordwest nach Südost ab.
Die durchschnittliche Neigung beträgt ca. 5%. Aktuell werden die Flächen landwirtschaftlich genutzt. Laut Bodenschätzung handelt es sich um einen Lehmboden mit einer Ackerzahl von durchschnittlich 50. Der Untergrund stellt sich als bindiger Lehm dar. Zur Ortsrandabrundung im Süden ist ein ca. 3 m breiter Grünstreifen mit Strauchbepflanzung vorgesehen. Bei Pflanzungen von Gehölzen nahe der Grundstücksgrenze zu Nachbarn ist Art. 47 ABGB zu berücksichtigen. Im Ort befinden sich landwirtschaftliche Betriebe momentan ohne Viehhaltung.
Wir weisen darauf hin, dass den Landwirten ein Recht auf ordnungsgemäße und ortsübliche Bewirtschaftung ihrer angrenzenden Flächen zuzusichern ist. Mit durch die Bewirtschaftung der landwirtschaftlichen Flächen entstehenden Beeinträchtigungen, wie Geruchsimmissionen, Staubimmissionen, sowie Lärmimmissionen ist zu rechnen und diese sind zu tolerieren. Falls eine Pflanzung erfolgt, sind die gesetzlichen Grenzabstände einzuhalten. Eine regelmäßige Pflege der Hecke ist erforderlich.
Bereich Forsten:
Forstliche Belange sind nicht betroffen.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der geforderte Grenzabstand von Pflanzungen nach Art. 47 ABGB ist als Hinweis bereits enthalten. Der Punkt 4 Grenzabstände Bepflanzungen ist wie folgt zu ergänzen: „Die Hecke am Südöstlichen Rand des Baugebietes ist regelmäßig zu pflegen.“ Der Hinweis auf Immissionen ist im Punkt 2 Immissionsschutz bereits enthalten.
16 : 0 Stimmen
6. Bayerischer Bauernverband Geschäftsstelle Regensburg-Schwandorf, Schreiben vom 28.09.2021:
Nach Rücksprache mit den ansässigen Landwirten nehmen wir zu dem o.g. Bebauungsplan aus landwirtschaftlicher Sicht wie folgt Stellung:
Angrenzend an die geplante Bebauung befinden sich landwirtschaftlich bewirtschaftete Flächen. Die Nutzung und Bewirtschaftung der Flächen dürfen durch die Bebauung nicht beeinträchtigt werden. Der Hinweis auf Staub-, Lärm- und Geruchsbelästigungen ist bereits in den Bebauungsplan aufgenommen. Bebauer, Erwerber und Bewohner der sich im Plangebiet befindlichen Grundstücke haben die landwirtschaftlichen Immissionen der angrenzenden Flächen unentgeltlich hinzunehmen. Ein Hinweis hierauf wäre nicht schädlich.
Die Zufahrt zu der landwirtschaftlichen Fläche, die im Süden an das Bebauungsgebiet angrenzt, ist über eine Feldzufahrt zwischen den Parzellen 15 und 16 geregelt. Die Zufahrt zur landwirtschaftlichen Fläche muss durch die künftigen Bewohner des Bebauungsgebietes geachtet werden.
Sollten die öffentlichen Straßen im Zuge der Bebauung von Kraftfahrzeugen zum Parken benutzt werden, sehen wir hier ggf. großes Konfliktpotential. Eine Behinderung des landwirtschaftlichen Verkehrs muss vermieden werden. Wir bitten Sie o.g. Bedenken der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe zu berücksichtigen.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Punkt 2 Immissionsschutz ist wie folgt zu ergänzen: „Die Immissionen aus der ordnungsgemäßen landwirtschaftlichen Bewirtschaftung sind unentgeltlich zu dulden.“ Eine Regelung zu Parkverboten wird mangels Festsetzungsmöglichkeiten nicht in den Bebauungsplan aufgenommen.
16 : 0 Stimmen
7. Bund Naturschutz e.V., Ortsgruppe Pettendorf, Schreiben vom 22.09.2021:
Bei einem BN-Monatstreffen am 09.09.2021 hat Architekt Prof. Wolfram Pistohl den Bebauungs- und Grünordnungsplan „Am Auberg“ dem Vorstand und weiteren Mitgliedern der BN-Ortsgruppe Pettendorf-Pielenhofen-Wolfsegg vorgetragen. Einer anschließenden Diskussion entsprechend nimmt die Ortsgruppe im Auftrag der Bund Naturschutz Kreisgruppe Regensburg wie folgt Stellung:
Das geplante Baugebiet liegt außerhalb des aktuellen Flächennutzungsplanes der Gemeinde Pettendorf. Die Ortsgruppe weist darauf hin, dass gemäß des Landesentwicklungsprogramms Bayern wegen des Flächenverbrauchs vor dem Ausweisen neuer Siedlungsgebiete an den Ortsrändern die Potentiale der Innenentwicklung vorrangig genutzt werden sollten. Dies ist in dem Abschnitt Begründung gemäß § 9 BauGB nicht der Fall. Bei der Besprechung dieser Stellungnahme der BN-Ortsgruppe in der Gemeinderatsitzung sollten die Aktivitäten der Gemeindeverwaltung hinsichtlich einer Innenentwicklung in Schwetzendorf noch einmal detailliert besprochen werden. Praktisch gesehen ist das geplante Baugebiet „Am Auberg“ ein „Flächenverbrauch auf der grünen Wiese". Dem Landesentwicklungsprogramm Bayern entspricht dieses Baugebiet nicht.
Die Art der Oberflächenversiegelung der Erschließungsstraße und Garageneinfahrten ist angeordnet, sowie artenreiche Begrünung (Hausbaum). Das Anlegen von Schotterflächen wird verboten.
Leider ist die Anlage von PV-Anlagen nicht angeordnet, nicht einmal empfohlen, (siehe auch nächster Absatz, Anordnen der PV-Anlagen). PV-Anlagen werden im Bebauungsplan als außergewöhnliche Brandgefahr dargestellt. Dies ist nicht korrekt und damit überflüssig. Sechs Häuser mit südwest-nordost Giebelausrichtung sind für PV weniger geeignet und sollten gedreht werden.
Angesichts der bevorstehenden Klimaveränderung und der eingegangenen Verpflichtungen Deutschlands beim Pariser Klimaabkommen, angesichts der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts im April dieses Jahres und der folglich durch den Bundestag festgelegten CO2-Neutraltität bis in 24 Jahren sowie angesichts der zukünftigen, massiven und bereits gesetzlich festgelegten Steigerung der Energiepreise, sollten die Bauherrn verpflichtet werden, möglichst große PV-Anlagen zur eigenen Stromerzeugung anzulegen und für die Heizung elektrische Wärmepumpen zu verwenden. Die gesetzlichen Vorgaben bei der Wärme-Isolierung der Häuser sind strikt einzuhalten.
Ölheizungen sollten ausdrücklich verboten werden. Gasheizungen sind heute nicht mehr zu empfehlen.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Zum Flächenverbrauch:
Im Punkt 1.8.1, Bedarf an Wohnbauflächen, wird nachgewiesen, dass der Bedarf tatsächlich gegeben ist, da keine ausreichenden Flächen der Innenentwicklung zur Verfügung stehen.
Zur Photovoltaik:
PV-Anlagen stellen keine außergewöhnliche Brandgefahr dar, jedoch soll auf die Notwendigkeit des sachgemäßen Umgangs und die Erforderlichkeit der korrekten Installation hingewiesen werden. In den Bebauungsplan wird zu Punkt 8.6 aufgenommen: „Photovoltaikanlagen werden empfohlen.“
Zu Punkt Heizung:
Das Planungsbüro wird aufgefordert, folgenden Hinweis in den Bebauungsplan aufzunehmen: „Auf das Gesetz zur Förderung Erneuerbarer Energien im Wärmebereich (EEWärmeG) mit der Nutzungspflicht von Erneuerbarer Energie nach § 3 wird hingewiesen.“
16 : 0 Stimmen
8. Landratsamt Regensburg, Bauleitplanung Schreiben vom 12.10.2021:
Das Landratsamt Regensburg hatte um eine Fristverlängerung für die Abgabe der Stellungnahme gebeten. Diese wurde gewährt.
Stellungnahme:
In der Anlage darf ich Ihnen die eingegangenen Stellungnahmen der nachfolgenden Fachsteilen zu der im Betreff genannten Bauleitplanung übersenden:
- L 16, Kommunale Abfallentsorgung
- L 18, Fachreferent für Denkmalschutz
- S 31, Staatliches Abfallrecht, Wasserrecht und Gewässerschutz
- S 33-1, Immissionsschutz
- S 33-2, Natur- und Landschaftsschutz
- S 44, Tiefbau, Kreisbauhof
Die Fachstellen L 31, Verkehrsentwicklung, L 41, Kreisjugendamt, S 52, Gesundheitsamt und der Kreisbrandrat brachten keine Äußerung vor, so dass davon ausgegangen werden kann, dass mit der Planung Einverständnis besteht oder die wahrzunehmenden öffentlichen Belange durch den Bebauungsplan nicht berührt werden.
Seitens des Sachgebietes S 41, Bauleitplanung, bestehen nachfolgende Einwände bzw. Anregungen und möchten wir auf die folgenden Punkte hinweisen:
Leider weicht die eingereichte digitale Planfassung von der Papierfassung ab, sodass im Rahmen unserer Stellungnahme nur ausschließlich die Papierfassung geprüft wurde. Auch die Fachstellen L 16 und S 33‑1 prüfen in Papierform. Die Fachstellen L 18, S 31, S33-2 und S44 prüfen wiederum digital. Wir geben zu bedenken, dass verschiedenste Träger öffentlicher Belange oder Behörden unterschiedliche Planfassungen beurteilt haben und diese Diskrepanz bei der förmlichen Beteiligung bereinigt werden muss.
Der Verfahrensschritt sollte unseres Erachtens wiederholt werden. Aufgrund der nachfolgenden Anmerkungen zu § 13b BauGB könnte allenfalls im Rahmen der Überleitung in ein Regelverfahren die bisherige als frühzeitige Beteiligung umgedeutet werden.
Wahl des beschleunigten Verfahrens nach § 13 b BauGB:
Bei Anwendung des Verfahrens nach § 13b BauGB ist von einer „Innenentwicklung nach außen" nur maßvoll Gebrauch zu machen. Ein bloßes Angrenzen des neuen Plangebiets an den bestehenden Siedlungsbereich reicht nicht aus, vielmehr wird gefordert, dass alle Flächen, auf denen die Zulässigkeit von Wohnnutzung begründet werden soll, am im Zusammenhang bebauten Ortsteil anschließen. Somit muss auch die vom bisherigen Ortsrand am weitesten entfernt ausgewiesene Bauparzelle noch in einem städtebaulich-räumlichen Zusammenhang mit dem bisherigen Siedlungsbereich stehen.
Die Anbindung des gegenständlichen Geltungsbereichs erfolgt im Nordosten nur durch eine untergeordnete gemeinsame Grenze zum bestehenden Siedlungsbereich im Vergleich zu dem weitaus größeren Teil des neuen Baugebietes, welcher sich vom bestehenden Ortsrand in den Außenbereich hineinentwickelt. In Anlehnung an den Beschluss vom 04.05.2018, Az. 15 NE 18.382, des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs geben wir zu Bedenken, dass ein neuer, selbstständiger Siedlungsansatz entstehen könnte und die Anwendbarkeit des § 13 b BauGB in Frage steht.
Darüber hinaus ist es uns bedauerlicherweise aufgrund der Vielzahl an abzugebenden Stellungnahmen zu im Verfahren befindlichen Bauleitplanungen und den einhergehenden Fristen nicht möglich die Einwendungen bzw. Anregungen vollumfänglich auszuformulieren. Wir fügen Ihnen unsere Handskizzen (Anmerkungen in rot) bei und stehen gerne für Rückfragen zur Verfügung.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Änderungen an der Planung und abweichende Planfassungen:
Da Änderungen an der Planung vorgenommen werden und die zuerst eingereichte digitale Fassung in geringem Maß von der Papierfassung abgewichen ist und die Richtigstellung erst einige Tage nach Beginn der Beteiligungsfrist nachgereicht wurde, wird eine weitere, jedoch auf zwei Wochen verkürzte Auslegung durchgeführt.
Wahl des beschleunigten Verfahrens nach § 13 b BauGB:
Der Gemeinderat ist der Ansicht, dass das geplante Baugebiet eine maßvolle „Innenentwicklung nach außen“ darstellt. § 13b BauGB schließt Flächen in das beschleunigte Verfahren ein, die sich „an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließen“ und deren Grundfläche im Sinne des § 13a Absatz 1 Satz 2 BauGB kleiner als 10.000 m² ist. Eine Vergleichbarkeit mit dem im Urteil des Verwaltungsgerichtshofs verhandelten Sachverhalt kann der Gemeinderat nicht erkennen, da sich das Baugebiet unmittelbar an den im Zusammenhang bebauten Ort anschließt und mit der Aubergstraße eine bereits vorhandene Straße als Haupterschließungsachse zur Verfügung steht. Das Baugebiet fügt sich lückenlos zwischen dem bestehenden Ort und zwei bereits vorhandenen Wohngrundstücken im Westen ein, so dass diese in den Innenbereich mit einbezogen werden können. Ein neuer selbstständiger Siedlungsansatz im Sinne des Urteils wird nicht entstehen, da das neue Baugebiet sich nicht vom bestehenden Ortsrand absetzt, keinesfalls zersiedelnd wirkt und sich auch in der städtebaulichen Prägung an der bestehenden Bebauung orientiert. Auch das Argument, dass die Längsausdehnung größer ist als der Bereich, der an den Ort anschließt, kann nicht ausschlaggebend sein, da das neue Gebiet eine organische und flächen- und ressourcensparende Weiterführung des bestehenden Siedlungskerns darstellt und auch die am weitesten entfernte Bauparzelle noch in einem städtebaulich-räumlichen Zusammenhang mit dem bisherigen Siedlungsbereich steht.
11 : 5 Stimmen
Zusammenfassung der Roteintragungen in Plan- und Textteil:
Zusammenstellung der abzuwägenden Feststellungen:
- GRZ 0,4 und GFZ 0,7 oder GFZ 0,8
- Wandhöhe, Dachform und Dachneigung festsetzen.
- Garagen, Höhenlage, Wandhöhen festsetzen
- Keine durchgezogene Baugrenze! (diese ermöglichen eine völlig andere Lage der Hauptgebäude)
- Baugrenzen Garage und Hauptgebäude überschneiden sich Baugrenze für Garagen, Nebengebäude überschneidet sich bzw. liegt zum Teil innerhalb der Baugrenzen gem. § 23 BauNVO
- Höhenkote Straße ist festzusetzen nicht als Hinweis
- Firstrichtung festsetzen (für die städtebauliche Entwicklung empfiehlt sich eine Festsetzung der Firstrichtung)
- Wir bitten um Überprüfung und konkrete Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche
- Genaue Festsetzung wo E+1 und E+U zulässig ist. E+U lässt offen wie sich die Wandhöhe für diesen Gebäudetyp bemisst.
- Anpassungsgebot Doppelhäuser ggf. ergänzen um Dachform, -neigung, -farben, -eindeckung.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Zur Abwägung der Einwendungen wird das Planungsbüro angewiesen folgende Änderungen zu den jeweiligen Stichpunkten vorzunehmen:
Zu 1: Die GFZ wird mit 0,8 festgelegt.
Zu 2: Das Planungsbüro wird aufgefordert, Wandhöhen, Dachform und Dachneigung zusätzlich textlich festzusetzen.
Zu 3: Die Zulässigkeit von Garagen richtet sich nach der BayBO, ein entsprechender Hinweis ist aufzunehmen.
Zu 4: Die Baugrenze soll beibehalten werden. Eine völlig andere Lage der Baukörper ist zulässig.
Zu 5: In diesem Punkt wird an der Planung festgehalten, um für die Bauwilligen eine Flexibilität in Bezug auf Garagengrößen oder Vorhandensein von Garagen zu ermöglichen.
Zu 6: Das Planungsbüro wird angewiesen die Höhenkote der Straße festzusetzen und nicht nur als Hinweis anzugeben.
Zu 7: Eine Firstrichtung soll weiterhin nicht festgesetzt werden. Unterschiedliche Firstrichtungen entsprechen dem Charakter der anschließenden Bestandsbebauung.
Zu 8: Die überbaubare Grundstücksfläche ist mit der Baugrenze und der GRZ bereits ausreichend festgesetzt.
Zu 9: Es wird vorgeschlagen als Gebäudetypen nur noch E+1 und E+D als zulässig zu erklären. E+U wird aus den textlichen Festsetzungen gestrichen.
Zu 10: Folgendes ist bei Punkt 8.1 zu ergänzen: Für Doppelhäuser gilt das Anpassungsgebot in Wand-, Sockel- und Firsthöhen „sowie in Dachform, -neigung und -eindeckung“ an das zuerst genehmigte Haus.
Redaktionelle Änderungen:
Neben den abzuwägenden Belangen sind in den Unterlagen eine Reihe von Roteintragungen enthalten, die redaktionelle Klarstellungen und Änderungen betreffen. Das Planungsbüro wird angewiesen, die redaktionellen Änderungen und Klarstellungen in allen Unterlagen vorzunehmen.
16 : 0 Stimmen
9. Landratsamt Regensburg, Tiefbau/Kreisbauhof, Schreiben vom 24.09.2021:
Die innere Erschließung ist gemäß den Richtlinien zur Anlage von Stadtstraßen RASt 06 auszubilden.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Das Planungsbüro wird angewiesen, die innere Erschließung gemäß den Richtlinien zur Anlage von Stadtstraßen RASt 06 auszubilden.
16 : 0 Stimmen
10. Landratsamt Regensburg L 16 (Abfallrecht), Schreiben vom 23.09.2021:
Zum vorgenannten Bauleitplanverfahren bzw. zur Befahrbarkeit der im o. g. Bebauungsplan vorgesehenen Straßenzüge durch Entsorgungsfahrzeuge (Restmüll, Altpapier, Sperrmüll, usw.) wird nach Rücksprache mit dem derzeit zuständigen Entsorgungsunternehmen wie folgt Stellung genommen:
Aufgrund berufsgenossenschaftlicher Vorschriften dürfen Entsorgungsfahrzeuge (außer zu Wendezwecken) nur vorwärtsfahren. Entsprechend dieser Regelungen müssen Sackgassen bzw. Stichstraßen, wenn sie befahren werden sollen, eine ausreichend große Wendemöglichkeit aufweisen. Der Mindestdurchmesser, den ein heute üblicherweise eingesetztes Müllfahrzeug (mit drei- oder vier Achsen und einer Länge von rd. 11 m) für ein Wendemanöver benötigt, beträgt mindestens 18 m. Dabei muss der Mittelpunkt überfahrbar sein.
Beim Befahren von Straßen muss außerdem sichergestellt sein, dass für die am Fahrzeug befindlichen Personen keine Quetschgefahr besteht. Zu diesem Zweck muss beiderseits des Entsorgungsfahrzeuges ein Freiraum von mindestens 0,5 m Breite vorhanden sein.
Die Bereitstellung der im Rahmen des Holsystems zu entsorgenden Abfall- und Wertstoff-Fraktionen muss gem. § 15 ff. Abfallwirtschaftssatzung des Landkreises Regensburg (AWS) an anfahrbaren Stellen erfolgen.
Privatgrundstücke oder Straßen, die keine öffentlich gewidmeten Straßen im Sinne des Straßen- und Wegerechts (Art. 3, 53 Bayer. Straßen- und Wegegesetz) sind, werden nur nach ausdrücklicher Beauftragung mit umfassender Haftungsfreistellung für den Landkreis Regensburg und die Entsorgungsunternehmen durch den/die Eigentümer befahren (§ 15 Abs. 7 AWS).
Die Betrachtung des vorliegenden Bebauungsplanes unter den vorgenannten Gesichtspunkten führt deshalb zu folgendem Ergebnis:
Die Anfahrbarkeit des geplanten Baugebietes mit Entsorgungsfahrzeugen ist grundsätzlich gegeben. Die Anwohner der Parzellen 13 und 14 müssen ihre Restmüll- und Papiertonnen, Sperrmüll usw. an der vorgesehenen Sammelstelle zur Entleerung/Abholung bereitstellen. Hier ist dafür Sorge zu tragen, dass dieser Bereich frei bleibt von z.B. parkenden Autos, Schneelager.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. In den Festsetzungen Punkt 7 „Flächen für Versorgungsanlagen“ ist zu ergänzen: „Die Anwohner der Parzellen 13 und 14 müssen ihre Restmüll- und Papiertonnen, Sperrmüll usw. an der vorgesehenen Sammelstelle zur Entleerung/Abholung bereitstellen.“ Für ein Parkverbot gibt es keine Festsetzungsmöglichkeit im Rahmen der Bauleitplanung.
16 : 0 Stimmen
11. Landratsamt Regensburg, Natur- und Umweltschutz, Schreiben vom 21.09.2021:
Wasserrecht:
1. Schutzbereiche: Wasserschutzgebiete, Überschwemmungsgebiete oder Oberflächengewässer I., II. oder gleichgesetzter Ordnung liegen nicht vor, so dass keine wasserrechtlichen Verbote betroffen sind.
2. Niederschlagswasser: Zur Entsorgung des Schmutz- und Niederschlagswassers finden sich Ausführungen. Das Niederschlagswasser der privaten Grundstücke sollen zum Teil über Regenwasserzisternen und zum Teil über die belebte Oberbodenzone versickert werden. Das Niederschlagswasser der öffentlichen Verkehrsflächen soll über einen Niederschlagswasserkanal einem Versickerungsbecken zugeleitet werden.
Ob Notüberläufe für die privaten Versickerungsanlagen notwendig sind, sollte die Gemeinde abklären. Für die Entsorgung des „kommunalen“ Niederschlagswassers (= Niederschlagswasser aus öffentlichen Flächen sowie Überwasser aus Privatgrundstücken) ist rechtzeitig die wasserrechtliche Erlaubnis zu beantragen.
Der Bauherr/Grundstückseigentümer ist für die schadlose Beseitigung des Regen-/ Oberflächenwassers (= Niederschlagswasser) verantwortlich (Art. 41 Abs. 1 Bayer. Bauordnung, § 55 Abs. 1 Satz 1 und § 37 Abs. 1 Wasserhaushaltsgesetz). Dieses darf nicht zum Nachteil Dritter ab-/umgeleitet werden. Die Sickerfähigkeit des Untergrundes ist im Vorfeld zu prüfen und nachzuweisen. Auf die Unzulässigkeit der Ableitung von Niederschlagswasser auf fremden oder öffentlichen Grund wird ausdrücklich hingewiesen.
Die Hinweise auf die Niederschlagswasserfreistellungsverordnung (NWFreiV) und die technischen Regeln zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in das Grundwasser (TRENGW) sind ausreichend.
3. Grundwasser und Schichtenwasser: Sollte bei evtl. Baugrunduntersuchungen sich herausstellen, dass mit hoch anstehendem Grundwasser oder mit Schichtenwasser zu rechnen ist, sollte auf die Anzeigepflicht gemäß § 49 Wasserhaushaltsgesetz i. V. m. Art. 30 Bayerisches Wassergesetz (BayWG) bei der Freilegung von Grundwasser bzw. die Erlaubnispflicht von Bauwasserhaltungen gemäß Art. 70 Abs. 1 Nr. 3 BayWG hingewiesen werden.
4. Geothermie: Der Hinweis in Ziffer 7 der Hinweise ist ausreichend.
5. Vorkehrungen gegen Wassereinbrüche: Im Hinblick auf die immer häufig werdenden Starkregenereignisse besteht mittlerweile eine „Hochwassergefahr“ auch weit ab von Oberflächengewässern. Die Folgen (Vernässung und Verschlammung von Gebäuden, Verkehrsflächen und Grundstücksflächen, Bodenabtrag, Überlauf der Kanalisation etc.) können nur durch entsprechende bauliche Sicherungsmaßnahmen verhindert bzw. abgemildert werden. Nachdem das Gelände von Nordwest nach Südost hängig ist, bestünde auch eine „Hochwassergefahr“ durch wild abfließendes Wasser.
Wir empfehlen, in die Satzung aufzunehmen, dass nicht nur mit oberflächennahem Schichtenwasser sondern auch mit über die Oberfläche ablaufenden Regenwasser zu rechnen ist und daher bauliche Vorkehrungen beim Bau von Lichtschächten, Kellerfenstern etc. gegen Wassereinbrüche, Vernässungen oder Verschlammungen getroffen werden sollten.
Bodenschutzrecht:
1. Altlasten oder Verdachtsflächen sind für das Gebiet nicht bekannt. Allerdings könnte nach unseren Unterlagen auf der Fl.Nr. 1415, Gemarkung Pettendorf, früher eine Auffüllung stattgefunden haben. Um unliebsame Überraschungen zu vermeiden und auch zur Abklärung der Bodenqualität wird eine Baugrunduntersuchung empfohlen.
Man sollte aber noch folgendes ergänzen:
Sollten sich beim Erdaushub organoleptische Auffälligkeiten ergeben, ist die Aushubmaßnahme zu unterbrechen und das Landratsamt Regensburg sowie das Wasserwirtschaftsamt Regensburg zu verständigen. Der belastete Erdaushub ist z. B. in dichten Containern abgedeckt bis zur fachgerechten Verwertung/Entsorgung zwischenzulagern.
2. Vorsorgender Bodenschutz: Es sollten auch Überlegungen im Hinblick auf den vorsorgenden Bodenschutz angestellt werden. Hierbei sind Überlegungen dahingehend zu empfehlen,
- wie der Oberboden und Humus geschützt werden kann,
- was quantitativ und qualitativ an Erdaushub im Baugebiet anfallen wird und
- wie dieser vor Ort verwertet oder anderweitig entsorgt werden kann/muss.
- Zudem sollten Überlegungen angestellt werden, wie der Boden während der Bauarbeiten in seiner Qualität (chemische und physikalische Eigenschaften) geschützt werden kann.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Zum Thema Notüberläufe für die privaten Versickerungsanlagen kann ausgesagt werden, dass gemäß der durchgeführten Sickerversuche kein Notüberlauf erforderlich wird, da das gesamte Niederschlagswasser in Zisternen gespeichert und der Überlauf auf dem Grundstück versickert werden kann.
Das Planungsbüro wird aufgefordert, folgende Ergänzungen vorzunehmen:
Ergänzung der Festsetzungen:
„Es ist nicht nur mit oberflächennahem Schichtenwasser, sondern auch mit über die Oberfläche ablaufenden Regenwasser zu rechnen. Daher sind bauliche Vorkehrungen beim Bau von Lichtschächten, Kellerfenstern etc. gegen Wassereinbrüche, Vernässungen oder Verschlammungen zu treffen.“
Hinweise:
Zu Punkt 1 Umgang mit Schmutz- und Niederschlagswasser:
Niederschlagswasser
Der Bauherr/Grundstückseigentümer ist für die schadlose Beseitigung des Regen-/Oberflächenwassers (= Niederschlagswasser) verantwortlich (Art. 41 Abs. 1 Bayer. Bauordnung, § 55 Abs. 1 Satz 1 und § 37 Abs. 1 Wasserhaushaltsgesetz). Dieses darf nicht zum Nachteil Dritter ab-/umgeleitet werden. Die Sickerfähigkeit des Untergrundes ist im Vorfeld zu prüfen und nachzuweisen. Auf die Unzulässigkeit der Ableitung von Niederschlagswasser auf fremden oder öffentlichen Grund wird ausdrücklich hingewiesen.
Grund- und Schichtenwasser
Sollte sich bei evtl. Baugrunduntersuchungen herausstellen, dass mit hoch anstehendem Grundwasser oder mit Schichtenwasser zu rechnen ist, wird auf die Anzeigepflicht gemäß § 49 Wasserhaushaltsgesetz i.V.m. Art. 30 Bayerisches Wassergesetz (BayWG) bei der Freilegung von Grundwasser bzw. die Erlaubnispflicht von Bauwasserhaltungen gemäß Art. 70 Abs.1 Nr.3 BayWG hingewiesen.
Altlasten und Verdachtsflächen
„Sollten sich beim Erdaushub organoleptische Auffälligkeiten ergeben, ist die Aushubmaßnahme zu unterbrechen und das Landratsamt sowie das Wasserwirtschaftsamt zu verständigen. Der Erdaushub ist z.B. in dichten Containern abgedeckt bis zur Freigabe durch die Behörden zwischenzulagern. Der Aushub ist z.B. in dichten Containern mit Abdeckung zwischenzulagern bzw. die Aushubmaßnahme ist zu unterbrechen bis der Entsorgungsweg des Materials geklärt ist. Zur Abklärung von unliebsamen Überraschungen wird eine Bodenuntersuchung empfohlen.
Vorsorgender Bodenschutz
„Zum Schutz des Bodens sind die einschlägigen DIN-Vorschriften und Gesetze zu beachten. Insbesondere:
- Schutz des Mutterbodens nach § 202 BauGB,
- DIN 18915 Bodenarbeiten und
- DIN 18731 Bodenbeschaffenheit – Verwertung von Bodenmaterial.“
16 : 0 Stimmen
12. Landratsamt Regensburg, Natur- und Landschaftsschutz, Schreiben vom 14.09.2021:
Die Bauflächenausweisung ist unsererseits nicht grundsätzlich zu beanstanden. Zweifel bestehen je doch hinsichtlich des gewählten Verfahrens nach 13 b. So wächst ein nicht unerheblicher Teil der Siedlungsmasse in die freie Landschaft hinein. Es gibt zwar eine direkte Anbindung an den Bestand, insgesamt wendet sich das 130 m lange Baugebiet jedoch vom derzeit umbauten Raum ab. Von einer Abrundung oder einer bloßen Erweiterung eines Ortsrandes - als Rechtfertigung des 13 b-Verfahrens - kann hier nicht die Rede sein.
Aufgrund der faktischen und ästhetischen Beanspruchung unverbauter Landschaft erscheint die Anwendung der gesetzlichen Eingriffsregelung mehr als angemessen. In diesem Rahmen sollten Ausgleichsflächen am neuen Ortsrand vorgesehen werden - als Pondon zu einem besonders unansehnlichen Ortsrand östlich des Plangebietes.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. An dem Verfahren nach § 13 b BauGB wird festgehalten.
11 : 5 Stimmen
13. REWAG, Schreiben vom 30.09.2021:
Sparten Erdgas: Die REWAG plant eigenwirtschaftlich keine Gaserschließung. Sollte eine Erschließung mit Kostenbeteiligung erwünscht sein, wird die Wirtschaftlichkeit geprüft.
Sparte Strom: Die Erschließung des aufgezeigten Planungsbereiches mit elektrischer Energie ist durch die Erweiterung des bestehenden Netzes sichergestellt. Vor Beginn von Baumaßnahmen sind aktuelle Planunterlagen einzuholen und eine örtliche Einweisung anzufordern.
Sparte Telekommunikation: Die Erschließung des Planungsbereiches mit Lichtwellenleitern ist durch die Erweiterung bestehender Netze nach Wirtschaftlichkeitsprüfung möglich. Bitte beteiligen Sie uns an weiteren Planungen der Maßnahme um die Rahmenbedingungen für eine Erschließung detailliert zu prüfen. Vor Beginn der Maßnahme sind aktuelle Planunterlagen einzuholen und ggfs. eine örtliche Einweisung anzufordern.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Verwaltung und das Planungsbüro für die Erschließungsplanung werden angewiesen, die REWAG zeitnah an ihren Planungen zu beteiligen.
16 : 0 Stimmen
14. Wasserwirtschaftsamt Regensburg, Schreiben vom 16.09.2021:
Der Planungsumgriff liegt außerhalb von Trinkwasserschutzgebieten, vorläufig gesicherten oder festgesetzten Überschwemmungsgebieten und sog. wassersensiblen Bereichen.
Im Bereich des geplanten Bebauungsplanes der Gemeinde Pettendorf sind keine Grundstücksflächen im Kataster gem. Art. 3 Bayer. Bodenschutzgesetz (BayBodSchG) aufgeführt, für die ein Verdacht auf Altlasten oder schädliche Bodenveränderungen besteht. Ob geplant ist, bei der Fortschreibung des Katasters Flächen aufzunehmen, die im Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegen, ist beim Landratsamt Regensburg zu erfragen.
Sollten bei den Aushubarbeiten organoleptische Auffälligkeiten des Bodens festgestellt werden, die auf eine schädliche Bodenveränderung oder unverzüglich das Landratsamt zu benachrichtigen (Mitteilungspflicht gern. Art. 1 BayBodSchG). Der Aushub ist z.B. in dichten Containern mit Abdeckung zwischenzulagern bzw. die Aushubmaßnahme ist zu unterbrechen bis der Entsorgungsweg des Materials geklärt ist.
Zum Schutz vor Wassereinbrüchen und Starkregenereignissen empfehlen wir die dichte und auftriebssichere Ausführung der Kellergeschosse. Auf DIN 18195 Bauwerksabdichtungen wird hingewiesen. Ebenso wird zum Schutz gegen Starkregenniederschläge bei Gebäudeöffnungen (wie Kellerschächte, Eingänge) empfohlen, die Unterkante der Öffnung mit einem Sicherheitsabstand von 25 cm über Geländehöhe bzw. Straßenoberkante zu legen.
Auf Grund der Lage im Karstgebiet ist eine Nutzung von Geothermie kritisch zu sehen. Erdwärmesonden sind grundsätzlich nicht möglich.
Grundsätzlich sehen wir aus wasserwirtschaftlicher Sicht die geplante Versickerung des gesammelten Niederschlagswassers positiv. Die Versickerung sollte generell für sämtliches Niederschlagswasser über die belebte Oberbodenzone stattfinden. Eine entsprechende Planung der Niederschlagswasserbeseitigung ist rechtzeitig einzureichen und ein eventuell notwendiger Wasserrechtsantrag beim Landratsamt Regensburg zu stellen.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Das Planungsbüro wird angewiesen, die Hinweise, soweit nicht schon geschehen, in die Planung aufzunehmen.
Folgende Hinweise sind ergänzend aufzunehmen:
„Zum Schutz vor Wassereinbrüchen und Starkregenereignissen empfehlen wir die dichte und auftriebssichere Ausführung der Kellergeschosse. Auf DIN 18195 Bauwerksabdichtungen wird hingewiesen.
Ebenso wird zum Schutz gegen Starkregenniederschläge bei Gebäudeöffnungen (wie Kellerschächte, Eingänge) empfohlen, die Unterkante der Öffnung mit einem Sicherheitsabstand von 25 cm über Geländehöhe bzw. Straßenoberkante zu legen.“
Ergänzung zum Punkt 7 Geothermie:
„Erdwärmesonden sind grundsätzlich nicht möglich.“
16 : 0 Stimmen
15. Zweckverband zur Wasserversorgung der Gruppe Naab-Donau-Regen, Schreiben vom 16.09.2021:
Die privaten Erschließungsträger haben mit dem Zweckverband eine Sondervereinbarung oder einen Erschließungsvertrag abzuschließen. Die Prüfung und ggf. Herstellung des für die Baugebiete notwendigen Brandschutzes ist von den privaten Erschließungsträgern vorzunehmen. Wir bitten Sie, die Erschließungsträger über den Inhalt der Stellungnahme zu informieren.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Verwaltung wird gebeten, die Erschließungsträger über den Inhalt der Stellungnahme zu informieren.
16 : 0 Stimmen
16. Regierung der Oberpfalz, Schreiben vom 06.10.2021, Abwägung der Stellungnahme vom 01.04.2022 per E-Mail
Stellungnahme:
Mit Schreiben vom 02.09.2021 haben Sie uns im Rahmen der Beteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB zur Aufstellung des Bebauungsplans „Am Auberg“ in Schwetzendorf um eine Stellungnahme gebeten. In der E-Mail vom 20.09.2021 haben wir daraufhin um eine Ergänzung des Bedarfsnachweises gebeten, um die Planung abschließend beurteilen zu können. Die Ergänzungen zum Bedarfsnachweis wurden uns am 31.03.2022 vom Planungsbüro Kehrer vorgelegt – verbunden mit der Bitte um eine kurzfristige Stellungnahme bis 06.04.2022.
Das 1,17 ha große Plangebiet befindet sich im Ortsteil Schwetzendorf an dessen Westrand und wird derzeit landwirtschaftlich genutzt. Die Aubergstraße verläuft direkt durch das Plangebiet und kann zur Erschließung genutzt werden.
Prüfmaßstab:
Gemäß § 1 Abs. 4 BauGB sind die Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung und Landesplanung anzupassen.
Nach Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP) 2020
- ist der demographische Wandel bei allen raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen, insbesondere bei der Daseinsvorsorge und der Siedlungsentwicklung, zu beachten. ((Z) 1.2.1)
- soll die Ausweisung von Bauflächen an einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung unter besonderer Berücksichtigung des demographischen Wandels und seiner Folgen ausgerichtet werden. ((G) 3.1)
- sollen flächensparende Siedlungs- und Erschließungsformen unter Berücksichtigung der ortsspezifischen Gegebenheiten angewendet werden. ((G) 3.1)
- sind in den Siedlungsgebieten die vorhandenen Potentiale der Innenentwicklung möglichst vorrangig zu nutzen. Ausnahmen sind zulässig, wenn Potenziale der Innenentwicklung nicht zur Verfügung stehen. ((Z) 3.2)
- sollen eine Zersiedelung der Landschaft und eine ungegliederte, insbesondere bandartige Siedlungsstruktur vermieden werden. ((G) 3.3)
- sind neue Siedlungsflächen möglichst in Anbindung an geeignete Siedlungseinheiten auszuweisen. [...] ((Z) 3.3)
Prüfergebnis:
Zusammenfassend ist festzustellen, dass sich die Aufstellung des Bebauungsplans „Am Auberg“ in Schwetzendorf im Einklang mit den Vorgaben der Raumordnung befindet.
Begründung:
Das Plangebiet ist städtebaulich an eine geeignete Siedlungseinheit, den Ortsteil Schwetzendorf, angebunden.
Da das Plangebiet nicht aus dem rechtsgültigen Flächennutzungsplan entwickelt wurde, kommt der Überprüfung des LEP-Ziels 3.2 (Innenentwicklung vor Außenentwicklung) und damit dem Bedarfsnachweis eine besondere Bedeutung zu.
Bedarf:
Der Bedarf für das vorliegende Plangebiet (rund 1,2 ha) kann aufgrund der positiven Bevölkerungsvorausberechnung für Pettendorf (+10,4 Prozent bis 2033), unter Abzug der Innenentwicklungspotentiale und aufgrund der geringen Verfügbarkeit der im Flächennutzungsplan ausgewiesenen Wohnflächen (2,8 ha von 17,56 ha) angenommen werden. Die Aussage, dass voraussichtlich nur 2,8 ha der im Flächennutzungsplan als Wohnbauflächen ausgewiesenen Flächen in den nächsten 20 Jahren realisiert werden können, wird von der Gemeinde zum Anlass genommen, im Zuge einer künftigen Flächennutzungsplanänderung langfristig nicht verfügbare Wohnbauflächen aus dem Flächennutzungsplan zurücknehmen.
Bedarfsnachweis:
In der nachgereichten Bedarfsbegründung wurde eine Auflistung der Innenentwicklungspotentiale auf Ortsteilebene ergänzt, wodurch eine Einordnung des Gesamtbedarfs ermöglicht wird.
Es fehlt die Darlegung einer Aktivierungsstrategie (wie sollen die Baulücken in den nächsten Jahren gefüllt werden) und eine Annahme der Gemeinde, welcher Anteil der Baulücken im Planungszeitraum voraussichtlich gefüllt werden kann.
Aufgrund dieses Umstands, aber auch aufgrund der nachfolgend aufgeführten Punkte eignet sich die vorgelegte Berechnung allerdings nicht zur Begründung für weitere Planungen.
Die aktuelle Bevölkerungsvorausberechnung des Landesamts für Statistik geht von einem Anstieg der Bevölkerung auf 3.850 Einwohner bis 2033 aus. Das bedeutet eine Zunahme von 346 Personen für die Gemeinde Pettendorf. In der vorliegenden Bedarfsbegründung wird von einer Zunahme von 521 Personen bis 2040 ausgegangen. Diese Annahme wird nicht weiter begründet. Für einen Bebauungsplan eignet sich maximal der Zeitraum bis 2033. Darüber hinaus gibt es auch von Seiten des Landesamts für Statistik derzeit keine Vorausberechnungen bis 2040.
Die Belegungsdichte (Einwohner pro Wohnung) liegt nach meiner Berechnung für 2020 bei 2,226 (vorliegende Berechnung: 2,17).
Für die Berechnung des Bedarfs in Hektar wird von der Planverfasserin auch in den nächsten Jahren unverändert von einer Wohnungsdichte von 14 Wohnungen pro Hektar ausgegangen. Im Sinne eines schonenden Umgangs mit der Ressource „Fläche“ sollte in den nächsten Jahren von einer etwas höheren Siedlungsdichte und damit von einem etwas höherem Wert ausgegangen werden.
Ein Auflockerungsbedarf kann im Einzelfall aus der ortsspezifischen Entwicklung (Veränderung der Belegungsdichte in Pettendorf in den letzten Jahren) abgeleitet werden. Es wäre zu prüfen, ob sich die vorliegende Annahme „1 Prozent Auflockerung pro Jahr“ mit dieser Entwicklung begründen lässt.
Es wird deshalb empfohlen, für die künftigen Planungen einen umfassenden und vollständigen Bedarfsnachweis zu erarbeiten, der dann zumindest mittelfristig (ggf. aktualisiert) verwendet werden kann.
Bei Rückfragen stehe ich Ihnen gerne als Ansprechpartner zur Verfügung.
Hinweis zum Flächensparen (LEP-Grundsatz 3.1):
Auf den 16 vorgesehenen Parzellen sind Einzel- und zum Teil Doppelhäuser zulässig. Im Sinne eines flächensparenden Umgangs mit Grund und Boden sollte der Anteil der Doppelhäuser erhöht werden.
Ergänzender städtebaulicher nachrichtlicher Hinweis:
Die Anbindung an den bestehenden Siedlungsbereich des Ortsteils Schwetzendorf erfolgt nur über eine untergeordnete gemeinsame Grenze. Die überplanten Flächen schließen sich deshalb nicht mehr im Sinne des § 13b BauGB an den im Zusammenhang bebauten Ortsteil an (vgl. VGH München, Urt. v. 4.5.2018, 15 NE 18.382, Rn. 30). Die Anwendung des Verfahrens nach § 13b BauGB sollte deshalb mit dem Landratsamt Regensburg abgestimmt werden.
Sachverhalt zu den Anmerkungen zum Bedarfsnachweis:
Als Aktivierungsstrategie ist die Gemeinde in einem fortlaufenden Prozess im Austausch mit den Grundeigentümern, um vorhandene Potentiale zu nutzen. Sie nutzt dazu auch die Flächenmanagement-Datenbank (FMD) des Bayerischen Landesamts für Umwelt und befragt die Eigentümerinnen und Eigentümer im ca. 3-jährlichen Rhythmus. Die Zahlenangaben der Bedarfsberechnung entsprechen den Annahmen aus der FMD der Gemeinde Pettendorf. Als Innenentwicklungspotential (Aktivierung von Baulücken) wurden dort 7,9 ha angegeben. Die Vorausberechnung für 2040 entspricht einer Standardeinstellung der FMD.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Gemeinderat begrüßt die positive Landesplanerische Stellungnahme der Regierung der Oberpfalz.
Zu weiteren Anmerkungen und Hinweisen:
Die Verwaltung wird gebeten in Zusammenarbeit mit dem Planungsbüro die Angaben zum Auflockerungsbedarf und zur Wohnungsdichte pro Hektar zu überprüfen.
Hinweis zum Flächensparen:
Die Ausweisung von Einzelhäusern entspricht der Nachfrage. An der Planung wird festgehalten.
Ergänzender städtebaulicher Hinweis:
Zur Anwendung des Verfahrens nach § 13b BauGB fand ein Gespräch mit dem Sachgebiet Bauleitplanung, Landratsamt Regensburg, statt. Der Gesichtspunkt wurde bereits unter Punkt 2.4 abgewogen.