Der Gemeinderat befasste sich bereits in seiner Sitzung vom 01.09.2022 mit dieser Abwägung, stellte jedoch fest, dass aufgrund der vorgelegten Ausarbeitung des Planers keine konkreten Beschlüsse gefasst werden können, da es sehr schwierig ist, die einzelnen Stellungnahmen den Aussagen des Planers zuzuordnen. Es wurde beschlossen, den Tagesordnungspunkt zu vertagen, bis die Empfehlungen/Vorschläge präziser dargestellt werden. Nachdem dies nur teilweise durch den Planer erledigt wurde und dieser zwischenzeitlich das Vertragsverhältnis gekündigt hat, ist die konkrete Ausarbeitung der Abwägung von der Verwaltung übernommen worden.
Ausschlussbeschluss wegen persönlicher Beteiligung
Gemeinderat Weigl weist von sich aus darauf hin, dass er nach Art. 49 GO persönlich beteiligt ist.
Ausschlussbeschluss:
Gemeinderat Weigl wird wegen persönlicher Beteiligung nach Art. 49 GO von der weiteren Beratung und Beschlussfassung ausgeschlossen
15 : 0 Stimmen
Abstimmungsbemerkung:
Gemeinderat Weigl stimmt selbst mit ab und nimmt dann im Zuhörerbereich Platz. Nach Ausschluss von Gemeinderat Weigl sind bis zum Eintreffen von Gemeinderätin Muehlenberg 14 Gemeinderatsmitglieder abstimmungsberechtigt.
Zur Abwägung:
Mit Schreiben vom 13.05.2022 wurden die zuständigen Behörden und sonstigen Fachstellen um Abgabe einer Stellungnahme bis spätestens 17.06.2022 zum vorliegenden Planentwurf gebeten.
Keine Einwände/Anregungen wurden vorgebracht von:
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Lfd.Nr.
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Behörde/Träger öffentlicher Belange
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Schreiben vom
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1.
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LRA Regensburg, L18-2, Fachreferent für Denkmalschutz,
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23.05.2022
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2.
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Markt Nittendorf
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10.06.2022
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3.
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LRA Regensburg, SG 31-2, Natur- und Umweltschutz
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10.06.2022
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4.
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LRA Regensburg, Kreisbrandrat
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13.06.2022
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5.
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LRA Regensburg, Tiefbau
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13.06.2022
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6.
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Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Regensburg
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17.06.2022
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Beschluss:
Der Gemeinderat nimmt die Schreiben Nrn. 1 bis 6 zur Kenntnis, Änderungen sind keine veranlasst.
14 : 0 Stimmen
7. Deutsche Telekom Technik GmbH, Regensburg, Schreiben/Mail vom 19.05.2022:
Gegen die oben genannte Planung bestehen keine grundsätzlichen Einwände, wenn dadurch der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb unserer Anlagen nicht beeinträchtigt werden.
Zur Versorgung des Planbereichs mit Telekommunikationsinfrastruktur durch die Telekom ist die Verlegung neuer Telekommunikationslinien im Plangebiet und außerhalb des Plangebiets einer Prüfung vorbehalten.
Bitte teilen Sie uns zum Zweck der Koordinierung mit, welche eigenen oder Ihnen bekannten Maßnahmen Dritter im Bereich des Plangebietes stattfinden werden.
Stellungnahme(n) Planer:
Das grundlegende Einverständnis wird zur Kenntnis genommen.
Beschluss:
Der Gemeinderat nimmt das Schreiben zur Kenntnis, weitere Schritte sind im Rahmen der Erschließungsplanung zu berücksichtigen.
14 : 0 Stimmen
8. Regierung der Oberpfalz, Höhere Landesplanungsbehörde, Schreiben vom 31.05.2022:
Mit o.g. Schreiben wird mitgeteilt, dass gegen die Planung keine Bedenken bestehen. Es wird darum gebeten, zur Aktualisierung des hiesigen Rauminformationssystems (RIS) zeitnah nach Abschluss des Verfahrens eine Endausfertigung des Bebauungsplanes mit Verfahrensvermerken und Begründung auf bevorzugt digitalem Wege an folgende E-Mail-Adresse zukommen zu lassen (Art. 30 BayLplG): rauminformation@reg-opf.bayern.de .
Beschluss:
Der Gemeinderat nimmt das Schreiben zur Kenntnis, die Endausfertigung wird nach Abschluss des Verfahrens übersandt.
14 : 0 Stimmen
9. REWAG & Co KG, Regensburg, Stellungnahme vom 07.06.2022
Mit o.g. Schreiben wird wie folgt Stellung genommen:
Sparten Erdgas
Ohne Einwände. Die REWAG plant eigenwirtschaftlich, keine Gaserschließung. Sollte eine Erschließung, mit Kostenbeteiligung, erwünscht sein, wird die Wirtschaftlichkeit geprüft.
Sparte Strom
Die Erschließung des aufgezeigten Planungsbereiches mit elektrischer Energie ist durch die Erweiterung der bestehenden Netze sichergestellt. Die vorhandene 20-kV-Mittelspannungsfreileitung ist im Zuge der Erschließungsarbeiten zu verkabeln. Zu den öffentlichen Versorgungsleitungen sind die derzeit gültigen Schutzabstände einzuhalten. Vor Beginn von Baumaßnahmen sind aktuelle Planunterlagen einzuholen und eine örtliche Einweisung anzufordern.
Sparte Telekommunikation
Die REWAG plant eigenwirtschaftlich keine Erweiterung des bestehenden Glasfasernetzes in den Gemeinden des Landkreis Regensburg. Bitte beteiligen Sie uns an den weiteren Planungen der Maßnahme, um die Rahmenbedingungen für eine potenzielle synergetische Erschließung und Wirtschaftlichkeitsbetrachtung, detailliert zu prüfen. Vor Beginn der Maßnahme sind aktuelle Planunterlagen einzuholen und ggfs. eine örtliche Einweisung anzufordern.
Stellungnahme(n) Planer:
Das grundlegende Einverständnis wird zur Kenntnis genommen. Die 20 KV-Leitung verläuft über das Flurstück 123 und 85, welche nicht mehr bebaut werden sollen und in diesem Bereich die Festsetzungen aufgehoben werden. Die Leitung wird nachrichtlich dargestellt. Bei entsprechender Umsetzung des Baugebietes werden die einzelnen Versorgungsträger benachrichtigt und eine mögliche Verkabelung geklärt.
Beschluss:
Der Gemeinderat nimmt das Schreiben zur Kenntnis. Es wird festgestellt, dass die Verkabelung teilweise schon umgesetzt wurde; weitere Schritte sind im Rahmen der Erschließungsplanung zu berücksichtigen.
14 : 0 Stimmen
10. Vodafone GmbH / Vodafone Deutschland GmbH, Nürnberg, E-Mail vom 14.06.2022:
Eine Ausbauentscheidung trifft Vodafone nach internen Wirtschaftlichkeitskriterien. Dazu erfolgt eine Bewertung entsprechend Ihrer Anfrage zu einem Neubaugebiet. Bei Interesse setzen Sie sich bitte mit dem Team Neubaugebiete in Verbindung.
Beschluss:
Der Gemeinderat nimmt das Schreiben zur Kenntnis, weitere Schritte sind im Rahmen der Erschließungsplanung zu berücksichtigen.
14 : 0 Stimmen
11. Staatliches Bauamt Regensburg, Stellungnahme vom 14.06.2022:
Mit der 1. Änderung mit Teilaufhebung für den Bebauungsplan „Zur Alten Mühle I" in Kneiting besteht von Seiten des Staatlichen Bauamtes Regensburg Einverständnis. Erforderliche Lärmschutzmaßnahmen aufgrund des Straßenverkehrs sind von der Gemeinde zu tragen. Gegenüber dem Straßenbaulastträger können keinerlei Ersatzansprüche oder sonstige Forderungen geltend gemacht werden.
Beschluss:
Der Gemeinderat nimmt das Schreiben zur Kenntnis, den Lärmschutzanforderungen wurde bereits in der 1. Fassung des Bebauungsplanes Rechnung getragen, weitere Änderungen sind keine veranlasst.
14 : 0 Stimmen
12. Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Regensburg, Stellungnahme vom 10.06.2022:
Gegen die Änderung des oben genannten Bebauungsplans bestehen von Seiten des Amts für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Regensburg keine Einwendungen. Wie bereits besprochen, wird nach Abschluss der Bauleitplanung um Abstimmung eines Gesprächstermins gebeten, um das weitere Vorgehen zum geplanten Umlegungsverfahren zu besprechen.
Beschluss:
Der Gemeinderat nimmt das Schreiben zur Kenntnis, Änderungen sind keine veranlasst.
14 : 0 Stimmen
13. Regensburg, L16- Abfallwirtschaft, Schreiben vom 03.06.2022:
Zum vorgenannten Bauleitplan-Verfahren bzw. zur Befahrbarkeit der im o. g. Bebauungsplan vorgesehenen Straßenzüge durch Entsorgungsfahrzeuge (Restmüll, Altpapier, Sperrmüll usw.) wird nach Rücksprache mit dem derzeit zuständigen Entsorgungsunternehmen wie folgt Stellung genommen:
Aufgrund berufsgenossenschaftlicher Vorschriften dürfen Entsorgungsfahrzeuge (außer zu Wendezwecken) nur vorwärtsfahren. Entsprechend dieser Regelungen müssen Sackgassen bzw. Stichstraßen, wenn sie befahren werden sollen, eine ausreichend große Wendemöglichkeit aufweisen. Der Mindestdurchmesser, den ein heute üblicherweise eingesetztes Müllfahrzeug (mit drei- oder vier Achsen und einer Länge von rd. 11 m) für ein Wendemanöver benötigt, beträgt mindestens 18 m. Dabei muss der Mittelpunkt überfahrbar sein.
Beim Befahren von Straßen muss außerdem sichergestellt sein, dass für die am Fahrzeug befindlichen Personen keine Quetschgefahr besteht. Zu diesem Zweck muss beiderseits des Entsorgungsfahrzeuges ein Freiraum von mindestens 0,5 m Breite vorhanden sein.
Die Bereitstellung der im Rahmen des Holsystems zu entsorgenden Abfall- und Wertstoff-Fraktionen muss gem. § 15 ff. Abfallwirtschaftssatzung des Landkreises Regensburg (AWS) an anfahrbaren Stellen erfolgen.
Privatgrundstücke oder Straßen, die keine öffentlich gewidmeten Straßen im Sinne des Straßen- und Wegerechts (Art. 3, 53 Bayer. Straßen- und Wegegesetz) sind, werden nur nach ausdrücklicher Beauftragung mit umfassender Haftungsfreistellung für den Landkreis Regensburg und die Entsorgungsunternehmen durch den/die Eigentümer befahren (§ 15 Abs. 7 AWS).
Die Betrachtung des vorliegenden Bebauungsplanes unter den vorgenannten Gesichtspunkten führt deshalb zu folgendem Ergebnis: Die direkte Anfahrbarkeit mit Entsorgungsfahrzeugen ist aufgrund einer fehlenden Wendemöglichkeit nicht gewährleistet. Die Anwohner müssen ihre Restmüll- und Papiertonnen, Sperrmüll usw. zur nächsten mit Entsorgungsfahrzeugen anfahrbaren Stelle für die Entleerung/Abholung bereitstellen.
Stellungnahme(n) Planer:
Es ist falsch anzunehmen, dass das gesamte Baugebiet nicht mit einem Entsorgungsfahrzeug angefahren werden kann. Da durch eine neue Erschließungsstraße (Planstraße A), die bestehenden Straßen „Am Hüpberg“ und „Zur Alten Mühle“ zusammengeschlossen werden, kann das Entsorgungsfahrzeug sehr wohl einmal durch das neue Baugebiet fahren. Dies entspricht auch dem Ergebnis aus der Beteiligung 2019.
Bis auf Parzelle 21 und 19 im südlichen Bereich sind alle Bauparzellen ohne Probleme anfahrbar.
Ob die genannten Parzellen so umgelegt werden und so verkauft werden ist noch nicht abschließend. Falls es zu einer stichartigen Erschließung kommt, sind die Grundstückseigentümer angehalten ihre Mülltonnen zur Planstraße B (Zur Alten Mühle) zu schieben. Entsprechende Hinweise und Informationen werden im Kaufvertrag geregelt.
Weiterhin ist zu erwähnen, dass zum jetzigen Zeitpunkt bei den Hausnummern 2, 4 und 5 „Am Hüpberg“ keine Durchfahrbarkeit besteht. Ebenso bei der Straße „Schönleite“ 1, 7, 9, und 11. Für die Straße „Am Hüpberg“ ergibt sich somit eine Verbesserung.
Stellungnahme Verwaltung:
Es wird auf die richtige Einordnung im Verfahren 2019 verwiesen. Dies wurde dem Landratsamt Regensburg, Sachgebiet Abfallrecht, auch bereits so kommuniziert. Mit Mail vom 22.09.2022, hat das Sachgebiet Abfallrecht, Frau Bauer, noch einmal wie folgt Stellung bezogen:
Nach nochmaliger Betrachtung des vorliegenden Bebauungsplanes und nach Rücksprache mit der Firma Meindl unter den vorgenannten Gesichtspunkten
kommen wir zu folgendem Ergebnis:
Mit der Planung besteht Einverständnis, bei der Erschließung des Neubaugebietes „Zur Alten Mühle I“ in Kneiting, wird eine Durchfahrt von der „Planstraße A“ zur Bestandsstraße „Am Hüpfberg geschaffen. Somit ist die Befahrbarkeit der Planstraße A mit Entsorgungsfahrzeugen gegeben.
Die Anwohner der Parzellen 19, 21 und 22 müssen Ihre Restmüll- und Altpapiertonnen, Sperrmüll, Altreifen usw. zur Entleerung/Abholung an die nächste, für Entsorgungsfahrzeuge anfahrbare Stelle im Einmündungsbereich der Planstraße B/Stichstraße bereitstellen.
Die Anwohner der Parzelle 23 müssen Ihre Restmüll- und Papiertonnen, Sperrmüll, Altreifen usw. zur Entleerung an der Planstraße B oder im Einmündungsbereich zur Stichstraße zur Abholung/Entleerung bereitstellen
Die Anwohner der Parzelle 18 und 20 müssen Ihre Restmüll- und Papiertonnen, Sperrmüll, Altreifen usw. zur Entleerung an der Planstraße A zur Abholung/Entleerung bereitstellen.
Es wird empfohlen, ausreichend bemessene Stellflächen dafür vorzusehen und diese auch im Winter frei zu halten von Schneelager und ähnlichem.
Beschluss:
Die neue Sichtweise des Landratsamtes, Sachgebiet Abfallrecht, wird zur Kenntnis genommen. Für die Parzellen 19 und 21 ist eine Aufstellfläche an der Stichstraße oder an der Einmündung in die Straße „Zur Alten Mühle“ zu schaffen, diese ist entsprechend in den Planunterlagen darzustellen.
Die Abholung/Entleerung für die Parzellen 22 und 23 ist über die Planstraße D (Schönleite) in ausreichenden Maß sichergestellt.
14 : 0 Stimmen
14. Wasserwirtschaftsamt Regensburg, Stellungnahme vom 27.06.2022:
Mit Schreiben vom 27.12.2018 hat das Wasserwirtschaftsamt Regensburg zu o.g. Vorhaben bereits Stellung genommen. Die dort aufgeführten Punkte haben nach wie vor ihre Gültigkeit.
Hiermit nutzen wir erneut die Gelegenheit wasserwirtschaftliche Punkte in die Planung mit einfließen zu lassen.
1. Vorhaben
Die Gemeinde Pettendorf beabsichtigt den Bebauungsplan “Zur Alten Mühle I”' abzuändern. Das Plangebiet umfasst die Flurstücke 121, 121/1, 122, 122/1, 122/2, 122/3, 123, 124, 124/6, 125, 126 und 128 der Gemarkung Kneiting. Mit der vorliegenden Planung besteht unter Beachtung folgender Punkte Einverständnis.
Stellungnahme(n) Planer:
Es wird auf die Stellungnahme und zugehörige Abwägung des Wasserwirtschaftsamt Regensburg, Schreiben vom 27.12.2018 verwiesen. Es handelt sich um die Stellungnahme in der öffentlichen Auslegung/Beteiligung zur Aufstellung des ursprünglichen Bebauungsplanes „Zur Alten Mühle I“.
Stellungnahme Wasserwirtschaftsamt Regensburg vom 27.12.2018:
Aus wasserwirtschaftlicher Sicht wird zum Entwurf des Bebauungsplanes mit integriertem Grünordnungsplan „Zur Alten Mühle I“ der Gemeinde Pettendorf wie folgt Stellung genommen:
Das Planungsgebiet liegt außerhalb von Trinkwasserschutzgebieten und festgesetzten oder vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebieten. Allerdings liegt es sog. wassersensiblen Bereich. Diese Bereiche sind durch den Einfluss von Wasser geprägt. Sie kennzeichnen den natürlichen Einflussbereich des Wassers, in dem es zu Überschwemmungen und Überspülungen kommen kann.
Nutzungen können hier beeinträchtigt werden durch: über die Ufer tretende Flüsse und Bäche, zeitweise hohen Wasserabfluss in sonst trockenen Tälern oder zeitweise hoch anstehendes Grundwasser. Im Unterschied zu amtlich festgesetzten oder für die Festsetzung vorgesehenen Überschwemmungsgebieten kann bei diesen Flächen nicht angegeben werden, wie wahrscheinlich Überschwemmungen sind.
Im Bereich des geplanten Bebauungsplanes der Gemeinde Pettendorf sind keine Grundstücksflächen im Kataster gem. Art. 3 Bayer. Bodenschutzgesetz (BayBodSchG) aufgeführt, für die ein Verdacht auf Altlasten oder schädliche Bodenveränderungen besteht. Ob geplant ist, bei der Fortschreibung des Katasters Flächen aufzunehmen, die im Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegen, ist beim Landratsamt Regensburg zu erfragen.
Sollten bei den Aushubarbeiten organoleptische Auffälligkeiten des Bodens festgestellt werden, die auf eine schädliche Bodenveränderung oder Altlast hindeuten, ist unverzüglich das Landratsamt zu benachrichtigen (Mitteilungspflicht gem. Art. 1 BayBodSchG). Der Aushub ist z. B. in dichten Containern mit Abdeckung zwischenzulagern bzw. die Aushubmaßnahme ist zu unterbrechen bis der Entsorgungsweg des Materials geklärt ist.
Auf die Anzeigepflicht gemäß § 49 Wasserhaushaltsgesetz i. V. m. Art. 30 Bayerisches Wassergesetz bei der Freilegung von Grundwasser bzw. die Erlaubnispflicht von Bauwasserhaltungen gemäß Art. 70 Abs.1 Nr. 3 Bayerisches Wassergesetz wird hingewiesen.
Zum Schutz vor Wassereinbrüchen und Starkregenereignissen empfehlen wir die dichte und auftriebssichere Ausführung der Kellergeschosse. Auf DIN 18195 Bauwerksabdichtungen wird hingewiesen. Ebenso wird zum Schutz gegen Starkregenniederschläge bei Gebäudeöffnungen (wie Kellerschächte, Eingänge) empfohlen, die Unterkante der Öffnung mit einem Sicherheitsabstand von 20 cm über Geländehöhe bzw. Straßenoberkante zu legen.
Aus wasserwirtschaftlicher Sicht sollte das gesammelte Niederschlagswasser dezentral und ortsnah über die belebte Oberbodenzone wieder dem Wasserkreislauf zugeführt werden. Hierzu ist von der Kommune bereits im Zuge der Aufstellung des Bebauungsplanes zu prüfen, ob aus hydrogeologischer Sicht eine Versickerung möglich ist. Die einschlägigen DWA Merk- und Arbeitsblätter sind zu beachten. Die Zuständigkeit darf nicht auf den Einzelnen Grundstückseigentümer übertragen werden, da die Abwasserbeseitigung, hierzu zählt auch die Niederschlagswasserbeseitigung, Teil einer gesicherten Erschließung ist.
Für den Fall, dass eine Versickerung nicht möglich ist sollte das anfallende Niederschlagswasser einem Vorfluter zugeführt werden. Hierbei ist grundsätzlich das DWA Merkblatt 153 zu beachten. Hier ist geregelt inwieweit das gesammelte Niederschlagswasser einer qualitativen oder quantitativen Behandlung in Abhängigkeit der Niederschlagswassereigenschaften und der Leistungsfähigkeit des Vorfluters bedarf. Grundsätzlich ist eine Rückhaltung in Regenrückhaltebecken oder Rückhaltezisternen sinnvoll, um Abflussspitzen abzudämpfen.
Derzeit ist für uns ein ganzheitliches Konzept zur Niederschlagswasserbeseitigung nicht erkennbar. Dies sollte im Zuge des Aufstellungsverfahrens von der Kommune unbedingt erstellt werden.
Stellungnahme(n) Planer:
Dem Gemeinderat ist die Lage des Gebiets im sogenannten wassersensiblen Bereich bewusst. Der Planverfasser empfiehlt, in der Abwägung diesen Sachverhalt entsprechend einzustellen. Konkrete Berechnungen von Überschwemmungsgebieten liegen für den Planbereich nicht vor. Durch die fehlende Erschließungsplanung kann die zukünftige Höhenlage der Straße und somit auch die durch die Festsetzung bedingte Höhenlage der Hauptgebäude nicht ausreichend konkret festgesetzt werden. Somit kann zum derzeitigen Planungsstand auch nicht vollständig ausgeschlossen werden, dass die zukünftigen Fußbodenoberkanten der Hauptgebäude überschwemmungssicher erstellt werden können.
Die weiteren Hinweise werden unter den textlichen Hinweisen redaktionell ergänzt.
Dem Planverfasser liegen keine Kenntnisse zur Sickerfähigkeit der Böden im Baugebiet vor. Sofern die Böden nicht ausreichend sickerfähig sein sollten, wäre eine Drosselung und Rückhaltung des Niederschlagswassers aus dem privaten und öffentlichen Flächen erforderlich. Eine konkrete Entwässerungsplanung liegt noch nicht vor.
Zur Frage einer gesicherten Erschließung:
Die Beschränkung der möglichen Festsetzungen ergibt sich aus der Rechtsnatur des Bebauungsplans, der die Möglichkeiten der Bodennutzung verbindlich ausformt und so insbesondere die Baufreiheit einschränkt. Er ist eine Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG). Der Bebauungsplan darf die Gestaltungsfreiheit für die einzelnen Baumaßnahmen aber nur so weit einschränken, wie es für die städtebauliche Ordnung erforderlich (§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB) und bei gerechter Abwägung öffentlicher und privater Belange gegen- und untereinander (§ 1 Abs. 7 BauGB) angemessen ist. Es gilt der Grundsatz der planerischen Zurückhaltung. Hierbei ist auch zu beachten, ob in einem nachgelagerten Verfahren planerische Inhalte und Aufgaben besser gelöst werden können als durch Festsetzungen in einem Bebauungsplan.
Im Übrigen regelt der § 30 BauGB die Zulässigkeit von Vorhaben (also um Regelungen, denen konkrete Bau- und Nutzungsabsichten unterworfen sind) und nicht die Anforderungen an einen Bebauungsplan.
Die benannte, gesicherte Erschließung als Voraussetzung für eine Vorhabenzulässigkeit ist als eine kumulativ zu erfüllende Voraussetzung zu sehen. Entscheidend ist nach anerkannter Rechtsprechung der Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit des beantragten Gebäudes oder des Nutzungsbeginns einer sonstigen baulichen Anlage. Zur Sicherung der Erschließung kann nicht mehr verlangt werden, als im Bebauungsplan festgesetzt werden kann bzw. wurde.
Hinsichtlich der Abwasserbeseitigung ist es für eine gesicherte Erschließung von Privatgrundstücken erforderlich, dass in zumutbare Nähe der Anschluss an eine öffentliche Abwasserbeseitigungsanlage möglich ist.
Durch die ausreichende Festsetzung von öffentlichen Verkehrsflächen sind die Voraussetzungen für die Weiterleitung des natürlichen Überlaufs für das anfallende Niederschlagswasser erfüllt.
Die Gemeinde Pettendorf geht davon aus, dass auf jede Bauparzelle und auch auf den öffentlichen Flächen ausreichende Rückhalteräume geschaffen werden können. Zudem kann ein Notüberlauf diejenige Menge von Niederschlagswasser zur Vorflut weiterleiten, die auch ohne Bebauung natürlicherweise aus dem Baugebiet abfließen würde.
Mit welchem technischen Aufwand dies vor allem aufgrund der Höhensituation bis zur Vorflut für die einzelne Bauparzelle verbunden ist, kann von Seiten des Planverfassers nicht beurteilt werden.
Die plangebende Gemeinde hat im Rahmen der Planaufstellung lediglich zu prüfen, ob die vorhandenen Abwasserbeseitigungsanlagen in der Kapazität ausreichen oder welche Flächen und Anlagen innerhalb des Geltungsbereiches für die ordnungsgemäße Abwasserbeseitigung erforderlich werden. Im Rahmen der Planaufstellung ist lediglich sicherzustellen, dass das im Geltungsbereich neu geschaffene Baurecht nicht grundsätzlich an einer fehlenden, ausreichenden Erschließung scheitert und somit der Bebauungsplan nicht vollzugsunfähig und somit funktionslos wird.
Beschluss:
Die Festlegungen der wassersensiblen Bereiche sind für die Kommunen nicht nachvollziehbar. Speziell in Kneiting wurden im Rahmen der Dorferneuerung (Wasserrechtsverfahren über das Amt für Ländliche Entwicklung – ALE) ein Regenrückhaltebecken an der Mariaorter Straße errichtet, zusätzlich zwei bestehende Weiher ertüchtigt, sowie die abführende Oberflächenwasserleitung in der Nennweite vergrößert und erneuert. Dadurch wurden erheblich verbesserte Abflusswerte erzielt.
Aus Sicht des Gemeinderats waren daher, bis auf die redaktionellen Hinweise, keine weiteren Änderungen ersichtlich. Einstimmiger Beschluss vom 04.04.2019.
Beschluss:
Der Gemeinderat nimmt erneut die Ausführungen des Wasserwirtschaftsamtes und des Planers zur Kenntnis, Änderungen sind keine veranlasst.
14 : 0 Stimmen
2. Wasserwirtschaftliche Belange
2.1 Altlasten und Bodenschutz
Aus unseren Daten geht hervor, dass im Plangebiet Boden mit einer sehr hohen natürlichen Ertragsfähigkeit vorliegt. Die Boden- und Grünlandzahlen beträgt zum Teil 78. Böden mit Bodenzahlen >60 sind sehr schutzwürdig und sollten eigentlich nicht durch Vorhaben in Anspruch genommen werden und nach Möglichkeit für die landwirtschaftliche Produktion erhalten bleiben.
Folgende Festsetzung wird daher für erforderlich gehalten: “Beim Erdaushub ist der wertvolle Mutterboden seitlich zu lagern und abschließend wieder als oberste Schicht einzubauen bzw. einer geeigneten Verwendung zuzuführen (Rekultivierung, Bodenverbesserung in der heimischen Landwirtschaft, § 202 BauGB)."
Jährlich beträgt der Flächenverbrauch in Bayern zur obertägigen Förderung von Baumineralien rund 900 ha. Auf der anderen Seite sind gut die Hälfte des jährlich in Deutschland anfallenden Mülls Bauabfälle. Sollte es der Grundwasserflurabstand zulassen, könnte folgender Passus in die Hinweise miteinfließen:
Folgende(n) Hinweise/Festsetzung halten wir daher für erforderlich:
“Zur Schonung unserer Ressourcen sind zur Befestigung des Untergrunds (z.B. Schottertragschicht, Stellplätze und Wege) vorrangig Recycling-Baustoffe (RC-Baustoffe) zu verwenden. Hierbei ist zwingend der RC-Leitfaden zu beachten. Informationen finden Sie unter www.rc-baustoffe.bayern.de ."
Im Bereich Kneiting sind allgemein sehr fruchtbare Böden vorhanden. Es handelt sich also nicht um seltene Bodenarten. Aufgrund des Flächendruckes und der Abgabebereitschaft der Grundstückseigentümer wird am südöstlichen Ortsrand eine sinnvolle städtebauliche Entwicklung weiter vorangetrieben. Zum ursprünglichen Bebauungsplan werden Flächen zurückgenommen und verbleiben der landwirtschaftlichen Nutzung. In der Abwägung überwiegen die Gründe, die für den Bebauungsplan sprechen. Der Hinweis hinsichtlich der RC-Baustoffe wird zur Kenntnis genommen und in Teil C Hinweise ergänzt.
Der Gemeinderat teilt die Auffassung des Planers, der Hinweis wird mit aufgenommen.
14 : 0 Stimmen
2.2 Wasserversorgung
In der Begründung ist nichts zur Trinkwasserversorgung enthalten. Es ist davon auszugehen, dass ein Anschluss an das bestehende Ortsnetz vorgenommen werden soll. Inwiefern hierdurch eine mengen- und druckmäßig ausreichende Trink- und Löschwasserversorgung sichergestellt werden kann, ist als Voraussetzung für die Ausweisung neuer Baugebiete vor Inkrafttreten des Bebauungsplanes zu überprüfen.
Da eine neue Erschließungsstraße zwischen den Straßen „Zur Alten Mühle“ und „Am Hüpberg“ geplant und festgesetzt wird, ist eine ausreichende Versorgung grundsätzlich möglich.
Beschluss:
Der Gemeinderat stellt fest, dass im Rahmen der bereits beauftragten Erschließungsplanung auch die künftige Trinkwasserversorgung mitberücksichtigt wird. Es ist davon auszugehen, dass diese durch den Zweckverband zur Wasserversorgung Naab-Donau-Regen sichergestellt werden kann.
14 : 0 Stimmen
2.3 Abwasserbeseitigung
In der Begründung ist nichts zur Abwasserentsorgung enthalten. Wir weisen vorsorglich darauf hin, dass die ordnungsgemäße abwassertechnische Erschließung eine Grundvoraussetzung für die Aufstellung neuer Bebauungspläne ist (§ 30 BauGB) und einer fundierten Abwägung bedarf. Dies wurde auch jüngst durch ein Urteil des bayerischen Verwaltungsgerichtshofes vom 15.04.2022 bestätigt. Der letzte Absatz unter der Festsetzung 1.6 dürfte unseres Erachtens durch folgenden Passus ergänzt werden:
“Stellplätze, Zufahrten und Wege mit einer geringen Belastung (< F3 gemäß DWA-M 153) sind entweder wasserdurchlässig zu gestalten (Rasenfugenpflaster, Schotterrasen) oder so zu befestigen, dass eine seitliche Versickerung über die belebte Bodenzone gewährleistet ist. Im Zuge von Baumaßnahmen an bestehenden Stellplätzen, Zufahrten oder Wegen sind diese zu entsiegeln (Art. 7 BayBO)“.
Stellungnahme(n) Planer:
Der genannte § 30 BauGB regelt nicht die Zulässigkeit von Bebauungsplänen, sondern die Voraussetzungen für die Vorhabenzulassung. Es ist darauf hinzuweisen, dass eine ausreichende Erschließung Voraussetzung für die Baugenehmigung ist. Im Bebauungsplan ist lediglich sicherzustellen, dass der Bebauungsplan nicht an fehlenden Möglichkeiten der Erschließung grundsätzlich scheitern könnte. Das zitierte Urteil behandelte einen anderen Fall (Sicherung der Erschließung durch Erschließungsvertrag). Seitens des Ingenieurbüros BBI wird die Straßen- und Entwässerungsplanung derzeit erarbeitet. Die Begründung wird entsprechend ergänzt.
Die Festlegung, dass Parkbuchten wasserdurchlässig herzustellen sind, ist unter 1.10.1 ausreichend geregelt und wird wegen unklarer Ermächtigungsgrundlage unter 1.6 gestrichen. Ein „dynamischer“ Verweis auf DWA-Merkblätter ist nicht zu empfehlen, die Vorschrift gilt unabhängig des Bebauungsplanes.
Beschluss:
Der Gemeinderat nimmt die Ausführungen des Planers zur Kenntnis, die vorgeschlagene Änderung ist in die Planung einzuarbeiten.
Grundsätzlich wird jedoch festgestellt, dass die Abwasserentsorgung durch die zum Teil bereits vorhandenen Leitungen (Schmutz- bzw. Regenwasser) gewährleistet ist. Die derzeit laufende Erschließungsplanung sieht eine Ausführung im Trennsystem bzw. Versickerungen des Niederschlagswassers auf den Privatgrundstücken vor.
14 : 0 Stimmen
2.4 Klimawandel
63 % der gemessenen Grundwasserstände in Bayern befinden sich im niedrigen Bereich. Die Anzahl an Starkregenereignissen nahm in den letzten Jahren um ein Vielfaches zu. 10 Hektar Fläche werden in Bayern täglich verbraucht.
Mit Blick auf den stetig voranschreitenden Klimawandel und die kontinuierliche Flächenversiegelung sehen wir in der Bauleitplanung großes Potential den neuen Bedingungen, wie fortlaufend sinkenden Grundwasserständen, heftigeren Regenfällen und dem Verlust von Grünflächen, entgegenwirken zu können. Die Rechtsgrundlage bildet § 1a Abs. 5 BauGB.
Nach dem Prinzip der „Schwammstadt“ stehen hier drei Punkte im Fokus:
- Niederschlagswasser in der Siedlung halten und für Trockenperioden speichern.
- So viel geeignetes Niederschlagswasser wie möglich in das Grundwasser versickern.
- Durch einen hohen Grünanteil die Verdunstung fördern und somit das Mikroklima verbessern.
Ein zentraler Punkt ist hierbei die Versickerung und Speicherung von Niederschlagswasser. Wir sind künftig zum einen vermehrt mit Starkniederschlägen aber zum anderen auch mit langanhaltenden Hitze- und Trockenperioden konfrontiert. Um in heißen Sommermonaten Verdunstungskühlung gewährleisten zu können, dem fortlaufenden Sinken der Grundwasserstände entgegenwirken zu können und die Grundwasser- und Trinkwasserbestände zu sichern, ist so viel geeignetes Niederschlagswasser wie möglich in das Grundwasser zu versickern oder für Trockenperioden in Zisternen zu speichern. Hierfür sollten gezielt Flächen festgesetzt werden (§ 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB) um einen späteren Nutzungskonflikt zu vermeiden.
Aus wasserwirtschaftlicher Sicht wird es für erforderlich gehalten die textlichen Festsetzungen hierzu wie folgt zu ändern bzw. zu ergänzen:
„Anfallendes Niederschlagswasser ist grundsätzlich getrennt von häuslichem Schmutzwasser zu beseitigen. Es ist in Zisternen zu speichern, um es in Trockenperioden für die Gartenbewässerung und/oder als Brauchwasser (z.B. Toilettenspülung) nutzen zu können. Überschüssiges Niederschlagswasser ist in das Grundwasser zu versickern. Grundsätzlich ist eine Versickerung über den bewachsenen Oberboden in das Grundwasser einer Einleitung in ein Oberflächengewässer vorzuziehen.
Bei einer Versickerung sind die Vorgaben der aktuell geltenden Regeln der Technik (DWA-M 153, DWA-A 102), der Niederschlagswasserfreistellungsverordnung (NWFreiV) sowie der Technischen Regeln zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in das Grundwasser (TRENGW) zu beachten. Bei einer Einleitung des Niederschlagswassers in ein Oberflächengewässer sind die Technischen Regeln zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in oberirdischen Gewässern (TRENOG) zu berücksichtigen. Sollte die NWFreiV bzw. die TRENOG nicht greifen, wäre eine wasserrechtliche Erlaubnis beim Landratsamt Regensburg zu beantragen.“
Des Weiteren ist das Thema Starkniederschläge mit den daraus resultierenden Oberflächenabflüssen nicht außer Acht zu lassen. Als Grundvorsorge sollte im Bebauungsplan darauf hingewiesen werden, dass Gebäude bis mindestens 20 cm über Geländeoberkante so zu gestalten sind, dass infolge von Starkregen oberflächig abfließendes Wasser nicht eindringen kann.
Stellungnahme(n) Planer:
Zum Flächensparen: Teilflächen werden aus dem Bebauungsplan herausgenommen. Es sind Grünflächen und eine Mindestbegrünung für private Bauflächen festgesetzt.
Das Entwässerungskonzept sieht vor, das öffentliches und privates Niederschlagswasser gedrosselt in das Trennsystem (Regenwasserkanal) abzuleiten und in den nächsten Vorfluter zu leiten. Es wird, wie bisher, die Abgabe von Niederschlagswasser an das öffentliche Trennsystem auf eine Menge von 0,1 Litern pro Sekunde pro 100 m² Grundstücksfläche begrenzt.
Eine Flächenfestsetzung für Versickerung sollte innerhalb der vorgesehenen Bauparzelle nicht erfolgen. Zum einen sind die Bauparzellen nach dem Prinzip des Flächensparens sehr klein vorgeschlagen, zum anderen dürfte ein Entschädigungsanspruch nach § 40 BauGB entstehen.
Die vorgeschlagene Festsetzung geht davon aus, dass der Boden in allen Bereichen ausreichend sickerfähig ist. Sollte diese Voraussetzung nicht vorliegen, würde diese Festsetzung dazu führen, dass die zukünftigen Grundstückseigentümer die Parzellen nicht entsprechend den Festsetzungen nutzen können. Von Seiten des Planverfassers wird davon abgeraten, diese Festsetzung zu treffen. Die Festsetzung sollte maximal nach dem Prinzip der planerischen Zurückhaltung formuliert werden und auf das tatsächlich vorgesehene Entwässerungskonzepts abgestimmt werden.
Um eine wirkliche Nachhaltigkeit zu erreichen, wäre eine vollständige Festsetzung zu begrünten Dächern erforderlich. Dann müssten jedoch die Dachneigungen auf unter ca. 15° festgelegt werden. Der Gemeinderat sollte dies entscheiden.
In diesem Zusammenhang ist jedoch noch darauf zu verweisen, dass das Wasserwirtschaftsamt in der Regel Rückhaltemaßnahmen auf privaten Grundstücksflächen, die außerhalb der Kontrollmöglichkeit der Kommune oder des Wasserwirtschaftsamtes liegen, bei der Bemessung der Niederschlagswasserrückhaltung im Rahmen von Wasserrechtverfahren nicht anerkennt.
Für flachgeneigte Dächer auf Garagen ist bereits eine Begrünung festgesetzt.
Beschluss:
Der Gemeinderat teilt die Ausführungen des Planers. Zur Sickerfähigkeit des Bodens läuft aktuell die Erstellung eines Baugrundgutachtens, aus dem diese hervorgehen sollte.
14 : 0 Stimmen
15. LRA Regensburg, Sachgebiet S 33-2, Fachreferent für Natur- und Landschaftsschutz, Schreiben vom 13.07.2022:
Mit o.g. Schreiben wird mitgeteilt, dass mit der Planung Einverständnis besteht bis auf folgende Punkte:
In der Begründung zu Eingriffsregelung heißt es:
Gemäß § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB wird für die Planungsänderung und Teilaufhebung kein Ausgleich erforderlich, da die Eingriffe vor der planerischen Entscheidung zur Änderung bereits im Bebauungsplan “Zur Alten Mühle I” zulässig waren.
Diese Rechtfertigung der Nichtanwendung der Eingriffsregelung erscheint zunächst schlüssig, nachdem zuvor bereits zulässige Eingriffe grundsätzlich nicht neuerlich bilanziert werden müssen. Doch ist es hier nicht so, dass das Baurecht vollständig aufgehoben wurde und somit ja auch kein Baurecht mehr besteht - und in der Folge dann die Eingriffsregelung sehr wohl Anwendung findet? Zudem sind ja gerade die Voraussetzungen eines vereinfachten Verfahrens ohne Eingriffsregelung nicht mehr gegeben. Wenn also der Grund entfällt, keine Kompensation leisten zu müssen, warum sollte man sich dann die Rosinen des alten Verfahrens mit in das neue nehmen dürfen? Da bei uns ein derartiger Fall noch nicht aufgeschlagen ist, bitten wir das SG Bauleitplanung um die abschließende Prüfung unserer „Meinung", danke.
Stellungnahme(n) Planer:
Der ursprüngliche Bebauungsplan wurde im § 13b Verfahren aufgestellt. Hier wurde vom Gesetzgeber geregelt, dass keine Ausgleichsflächen /Eingriffsregelung notwendig bzw. anzuwenden ist. Da durch die Änderung und Teilaufhebung des Bauleitplanes die Grundzüge der Planung berührt werden, ist das Regelverfahren anzuwenden. Wie bereits in der Begründung dargelegt, waren die Eingriffe vor der planerischen Entscheidung zur Änderung bereits im Bebauungsplan “Zur Alten Mühle I“ zulässig. Da keine Änderungen an den Grundflächenzahlen und wesentlich an den Baugrenzen (Nur minimal an Straßenplanung angepasst) erfolgen, entstehen auch keine zusätzlichen Eingriffsflächen. Planänderungen sind nicht veranlasst. Anmerkung: Das SG Bauleitplanung hat sich zu dieser Frage nicht geäußert.
Beschluss:
Der Gemeinderat nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis, Änderungen sind keine veranlasst.
14 : 0 Stimmen
16.1 Landratsamt Regensburg, S 41- Bauleitplanung, E-Mail vom 17.06.2022 (Fristverlängerung) und Schreiben vom 19.07.2022:
Seitens des Sachgebietes S 41, Bauleitplanung, bestehen nachfolgende Einwände/Anregungen bzw. möchten wir auf die folgenden Punkte hinweisen:
Eine Aufhebung eines Bebauungsplanes erfolgt insbesondere, wenn der Plan inhaltlich städtebaulich nicht mehr erwünscht ist und die Urfassung nicht lediglich durch das neue Recht überlagert werden soll oder wenn Bedenken gegen den Plan bestehen, die nicht behoben werden sollen bzw. können. Es kann auch städtebaulich geboten sein, einen Bebauungsplan aufzuheben, wenn eine Gemeinde seine Umsetzung nicht mehr beabsichtigt. Den Gemeinden ist es unbenommen, sich auch noch nach dem Erlass eines Bebauungsplanes für eine von ihm abweichende städtebauliche Entwicklung zu entscheiden.
Will eine Gemeinde einen von ihr erlassenen Bebauungsplan nicht mehr ausführen, muss sie sich der daraus etwa folgenden Entschädigungspflicht nach § 42 BauGB stellen. Sie darf sich nicht darauf beschränken, ihn einfach auf „auf Eis zu legen“. Entscheidet sich die Gemeinde für die Aufhebung des Bebauungsplans, hat sie ein förmliches Aufhebungsverfahren durchzuführen. Für dieses sind gemäß § 1 Abs. 8 BauGB dieselben formellen und materiellen Regelungen zu beachten wie bei der Aufstellung von Bebauungsplänen.
In materieller Hinsicht hat die Gemeinde stets zu bedenken, welche Rechtsfolgen sich aus der Aufhebung ergeben. Dies kann je nach der konkreten Situation sein, dass sich die Zulässigkeit von Vorhaben dann nach § 34 oder 35 BauGB richtet. Hierzu hat das BVerwG klargestellt, dass es unumgänglich ist, mit der Aufhebung zugleich darüber zu entscheiden, „welche Ordnung an die Stelle der mit dem fehlerhaften Plan beabsichtigten Ordnung treten soll". In diesem Zusammenhang sind namentlich auch die Belange der Betroffenen am Fortbestand des Bebauungsplans von Bedeutung und abwägend zu berücksichtigen. Zu bedenken ist ferner, ob die Aufhebung des Bebauungsplanes eine „städtebauliche Unordnung" schafft, etwa weil sie die Möglichkeit einer städtebaulichen Fehlentwicklung schafft.
Konkret bedeutet dies, dass das Wegfallen von Fl.Nr. 85 der Gemarkung Kneiting 1) städtebaulich betrachtet weniger zu Problemen führt als Fl.Nr. 123 der Gemarkung Kneiting 2). Das westlich gelegene Grundstück Fl.Nr. 130 der Gemarkung Kneiting und die Fläche 2) weisen Eigentümeridentität auf.
Mit Ende der letzten Bebauung auf Fl.Nr. 130 der Gemarkung Kneiting entsteht eine Fläche von rund 6.000 m², welche dem bauplanungsrechtlichen Außenbereich zuzuordnen wäre. Neben der Bestandsbebauung im Westen rahmen die vorgenannte Fläche die neuen Parzellen 5 - 9 sowie 18 - 22 im Norden als auch Osten ein. Mit deren Zuführung zu einer Bebauung entsteht ein im Innenbereich gefangenes Außenbereichsgrundstück, was nicht Intention der Bauleitplanung bzw. des Städtebaurechts ist.
Direkt angrenzend an das Objekt „Am Hüpberg 5“ hätte unter gewissen Umständen ein Einzelbauvorhaben gar Aussicht auf Erfolg. Wir bitten diese Aspekte in der Abwägung zu betrachten und in die Betrachtung eine etwaige Überplanung der Flächen entsprechend ihrer tatsächlichen oder vom Eigentümer beabsichtigten Nutzung einfließen zu lassen.
Stellungnahme(n) Planer:
Zum möglichen Entschädigungsanspruch nach § 42 BauGB, Rahmenbedingungen:
- Der Bebauungsplan wird innerhalb der Siebenjahresfrist geändert,
- für die Flurnummern 123 und 85 Tfl. war im bisher wirksamen Bebauungsplan allgemeines Wohngebiet festgesetzt,
- das Baugebiet innerhalb des Geltungsbereiches ist bisher weitgehend nicht erschlossen, Teilflächen liegen zwar an Verkehrsflächen an, der Planverfasser hat jedoch keine Kenntnis über das Vorliegen einer ausreichenden Erschließung (z.B. Schmutzwasseranschluss),
- durch die Änderung des Bebauungsplanes werden die genannten Teilflächen nicht mehr Bestandteil des Bebauungsplanes, die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit richtet sich somit nach § 34 bzw. § 35 BauGB.
Grundsätzlich sind nach § 2 Abs. 3 BauGB alle Belange zu ermitteln und zu bewerten, die für die Abwägung von Bedeutung sind. Dies umfasst auch Belange, die für die Gemeinde offensichtlich sind aber die durch die Beteiligung von Fachbehörden oder der Öffentlichkeit nicht vorgetragen wurden.
Insofern dürfte es erforderlich sein, dass auch ohne Stellungnahme der beiden betroffenen Grundstückseigentümer, deren Grundstücke aus dem Bebauungsplan sozusagen herausgenommen werden und die sich im bisherigen Verfahren nicht geäußert haben, deren Belange in die Abwägung einzustellen.
Die Entschädigung für die Aufhebung der bisher zulässigen Nutzung bezieht sich auf die Wertminderung des Grundstücks. Eine zulässige Nutzung im Sinne des § 42 BauGB (als Grundlage eines möglichen Entschädigungsanspruchs) liegt nur vor, wenn die Anforderungen an die Erschließung eines Grundstücks vorliegen oder gesichert sind.
Zu beachten ist jedoch, dass eine Nutzung nur dann zulässig ist, wenn die in der Vorschrift enthaltenen Anforderungen an die Erschließung des Grundstücks vorliegen oder gesichert sind. Die Erschließung ist gesichert, wenn mit der Herstellung der Erschließungsanlage, d.h. ihre Benutzbarkeit im Zeitpunkt der Gebrauchsabnahme des Bauwerks, gerechnet werden kann.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann sich aus der allgemeinen Erschließungspflicht der Gemeinde (§ 123 Abs. 1 BauGB) entgegen § 123 Abs. 3 BauGB eine aktualisierte Pflicht zugunsten der von der Nichterschließung betroffenen Eigentümer entwickeln mit der Folge, dass jede andere Entscheidung der Gemeinde als zu erschließen als Rechtsfehler anzusehen ist, sodass den Eigentümern ein Rechtsanspruch auf Erschließung zusteht.
Eine Erschließung kann als gesichert angesehen werden, wenn die Gemeinde das zumutbare Angebot eines Dritten, die Erschließung auf der Grundlage eines Erschließungsvertrag selbst herbeizuführen, nicht annimmt. Planungsschadensrechtlich begründet die Verdichtung zum Erschließungsanspruch die Zulässigkeit im Sinne des § 42 BauGB.
Abgesehen von den in der Rechtsprechung entwickelten Fällen zur „Verdichtung“ zu einem Anspruch auf Erschließung begründet die allgemeine Erschließungspflicht der Gemeinde (§ 123 Abs. 1 BauGB) grundsätzlich keinen subjektiven Anspruch auf ermessensfehlerhafte Entscheidung der Gemeinde über die Erschließung eines Grundstücks.
Zu beachten ist aber auch, dass in Gebieten, in denen die Gemeinde eine Umlegung zum Zweck der Baulanderschließung durchgeführt hat, dann die Erschließungslast der Gemeinde in der Regel zu einer Erschließungspflicht wird.
Zumindest für die direkt an den Hüpberg/Schönleite angrenzenden Teil der Fl.Nr. 123 könnte eine gesicherte Erschließung und somit ein Entschädigungsanspruch vorliegen. Nachdem nach Kenntnis des Planverfassers die Eigentümer des Flurstücks 123 nicht bereit waren, an einer Umlegung teilzunehmen, empfiehlt der Planverfasser zumindest eine Verzichtserklärung des Eigentümers einzuholen oder im Zusammenhang mit möglichen Entschädigungen einen geeigneten Juristen einzuschalten.
Zur städtebaulichen „Unordnung“:
Aus Sicht des Planverfassers ergibt sich durch die Änderung des Bebauungsplanes (Herausnahme der Flurnummer 123) eine städtebaulich mehr als unbefriedigende Situation durch die abgesetzte Lage der vorgesehenen Parzellen Nr. 18 - 23. Die Herausnahme der Flurnummer 85 dürfte unproblematischer sein, wenngleich eine einseitige Erschließung entsteht. Je nach örtlich vorliegendem Bedarf empfiehlt der Planverfasser deshalb, gegebenenfalls nur die Flurnummern 1 - 9 im Bebauungsplan zu belassen, sofern die vorgenannten Entschädigungsansprüche ausgeschlossen werden können.
Stellungnahme Verwaltung zu den Ausführungen des Planers:
Die ursprüngliche Überplanung und derzeit rechtsverbindliche Fassung des Bebauungsplanes hatte der städtebaulichen Ordnung entsprochen. Die Herausnahme der Flächen geschah auf Antrag der jeweiligen Eigentümer. Ein geplantes Umlegungsverfahren ist aus Sicht der Gemeinde nicht gegen den Willen dieser Eigentümer umsetzbar.
Der Gemeinderat war sich in seiner Entscheidung vom 03.09.2020 der rechtlichen Situation bewusst.
Beschluss:
Der Gemeinderat beschließt die vorliegende Planung beizubehalten. Die Verwaltung verweist auf den Antrag der Eigentümer der Fl.Nr. 123, Gemarkung Kneiting, vom 29.07.2020 auf Herausnahme der Fläche und auf den entsprechenden Gemeinderatsbeschluss vom 03.09.2020 zur Änderung des Bebauungsplanes.
14 : 0 Stimmen
16.2 Landratsamt Regensburg, Bauleitplanung (Teil 2):
Aufgrund der Vielzahl an abzugebenden Stellungnahmen zu im Verfahren befindlichen Bauleitplanungen und den einhergehenden Fristen ist es uns bedauerlicherweise nicht möglich die Einwendungen bzw. Anregungen vollumfänglich auszuformulieren. Wir fügen Ihnen unsere Handskizzen (Anmerkungen in rot) bei und stehen gerne für Rückfragen zur Verfügung. Diese wurden von der Bauverwaltung erfasst und stellen sich wie folgt dar:
Planzeichnung (Teil A):
3) Straßenbegrenzungslinie fehlt; gegenüber Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung sowie Fläche 1) und Parzelle 23
Beschluss:
Die fehlenden Straßenbegrenzungslinien an den markierten Bereichen und entlang der Parzelle 23 sind zu ergänzen.
7. PlanZV – Fläche Abfallentsorgung fehlt, lt. Entsorgungsunternehmen ist die Durchfahrtsbreite „Am Hüpberg“ zu gering, dass auch Parz. 1 -9 in der Keltenstraße / Zur Alten Mühle bereitstellen müssen.
Beschluss:
Es wird auf Punkt 13 dieser Abwägung zur Stellungnahme des Landratsamtes, Sachgebiet Abfallwirtschaft, und die hierzu ergangene Beschlusslage verwiesen.
14 : 0 Stimmen
Grenze des räumlichen Geltungsbereichs:
Sollte der Geltungsbereich nicht den späteren Zuschnitt darstellen und wie mit dem darunter angeführten Planzeichen der entfallende und künftig im Außenbereich gelegene Teil der Aufhebung eindeutig davon abgesetzt werden?
Beschluss:
Den Ausführungen des Landratsamtes wird voll umfänglich gefolgt.
14 : 0 Stimmen
Umgrenzung und Fläche des Aufhebungsbereichs
es fehlen die Fl.Nrn. und Gemarkung
Beschluss:
Die Fl.Nrn. und Gemarkung werden in den jeweiligen Flächen ergänzt.
14 : 0 Stimmen
Festsetzung Firstrichtung
fehlt bei WA 1 gänzlich
Beschluss:
Im WA 1 wird, soweit notwendig, die Firstrichtung festgesetzt. Dies ist durch den Planer explizit zu bearbeiten.
14 : 0 Stimmen
Empfehlung Stellung Garagen
Beim Hauptgebäude nachvollziehbar, bei den Zufahrten und Garagen wenig sinnvoll, z.B. wird für Parzellen 2, 4 und 9 eigens ein Baufenster vorgesehen.
Stellungnahme Planer:
Es handelt sich nur um eine Empfehlung. Städtebaulich sind die Garagenstandorte in den Parzellen 2, 4 und 9 genauso gewünscht, da hier Grenzgaragen entstehen sollen.
Beschluss:
Der Gemeinderat teilt die Ausführung des Planers, es ist keine Änderung veranlasst.
15 : 0 Stimmen
Abstimmungsbemerkung: Gemeinderätin Muehlenberg nimmt ab diesem Zeitpunkt an der Sitzung teil.
Empfehlung Stellung Hauptgebäude
z.B. Parz. 18 groß genug für 1 DH genauso könnte an der gemeinsamen Grenze der Parzellen 18 und 19 je ein DHH errichtet werden……
Stellungnahme Planer:
Dadurch aber städtebaulich flexibel. Nach Nutzungsschablone sind Einzel- und Doppelhäuser zulässig. Es spricht städtebaulich nichts gegen Doppelhäuser.
Beschluss:
Aufgrund der Nutzung solarer Energien ist die derzeitige Stellung aus Sicht der Gemeinde vorteilhafter. Ansonsten wird die Ausführung des Planers geteilt.
15 : 0 Stimmen
Empfehlung Grundstücksgrenze / Parzellennummerierung
wieso gestrichen? im Planteil vorhanden, ca. Flächenangabe der Parzellen fehlen
Stellungnahme Planer:
Ist unter Art der baulichen Nutzung festgesetzt, kein Hinweis mehr! Angabe der Parzellengröße ist bauleitplanerisch nicht notwendig und auch nach Festsetzungskatalog nicht zwingend erforderlich.
Beschluss:
Der Gemeinderat teilt grundsätzlich die Auffassung des Planers, besteht allerdings darauf, die Bezeichnung „Parzellennummerierung“ zu verwenden und auf die Angabe von ca. Parzellengrößen.
15 : 0 Stimmen
Öffentliche Verkehrsflächen
siehe RASt06 – keine geeigneten Wendemöglichkeiten
Breiten im Planteil nicht vermaßt
Bestandsstraßen fehlen Höhenangaben
Beschluss:
Wendemöglichkeiten sind an der Planstraße A nicht erforderlich, da diese von der Straße „Am Hüpberg“ bis zur Straße „Zur Alten Mühle“ durchfahrbar ist, an der Planstraße D (Schönleite) ist eine Wendemöglichkeit vorhanden, an der Stichstraße zu den Parzellen 19 und 21 ist keine erforderlich.
Die Breite der Straßen werden im Planteil vermaßt, die Höhenangaben der Bestandsstraßen werden ergänzt.
15 : 0 Stimmen
zwischen Parzellen 7 und 8:
kein Baufenster, zukünftige Verkehrsfläche? öffentliche Verkehrsfläche?
Beschluss:
Die Fläche soll als öffentliche Grünfläche dargestellt werden.
15 : 0 Stimmen
Flächen für Stellplätze und Garagen
eigens für jede Parzelle vorsehen!
Beschluss:
Soweit notwendig, wurden die Flächen im WA 1 bereits festgesetzt (Parzellen 2,4, 9, 18, 19 und 22). Der Planer wird gebeten, für die Parzellen im WA 2 Lösungsansätze zu unterbreiten.
15 : 0 Stimmen
Festsetzungen der Nutzungsschablone:
Bezeichnung E+D / E+I bewusst weggelassen?
Beschluss:
Die Nutzungsschablonen werden um die Bezeichnung der zulässigen Bauweise ergänzt.
Abgrenzung von Teilflächennummern: keine Art der baulichen Nutzung = Hinweise
Stellungnahme Planer:
Ist unter Art der baulichen Nutzung festgesetzt, kein Hinweis mehr!
Beschluss:
Der Ausführung des Planers wird gefolgt, die Abgrenzung bleibt eine Festsetzung.
15 : 0 Stimmen
TEXTLICHE FESTSETZUNGEN UND HINWEISE
Seite 3:
Teilflächennummer 7: 342,2 m ü NN
- bitte prüfen! den Höhenlinien zur Folge eher 341,xy…..
Stellungnahme Planer:
Bezug erfolgt auf Straßenplanung. Straßenhöhen hier bei 342,0 und 341,4. Eine Änderung erscheint nach Abwägung nicht veranlasst, da insbesondere nach Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamtes zum Schutz vor Starkregenereignissen die EFOK mit einer ausreichenden Höhe über das Gelände gelegt werden soll.
Beschluss:
Zunächst sind hier grundsätzlich Parzellennummer anzugeben, ansonsten wird der Stellungahme des Planers gefolgt.
15 : 0 Stimmen
Seite 4:
Im WA 1 sind nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig. Im WA 2 sind ausschließlich Einzelhäuser zulässig.
- Die Festsetzung ist zu konkretisieren, ob auf einer Parzelle 1 DHH oder 1 DH zulässig sein sollen… Empfehlung eines Nachbauzwangs des Nachbauenden an den Erstbauenden (Dachformen, -neigungen, -farben, -eindeckung, Trauf-, Wand- und Firsthöhe, Flucht).
Stellungnahme Planer:
Klar definiert. Im WA 1 sind Einzelhäuser und Doppelhäuser zulässig. Im WA 2 Einzelhäuser. Gebot der Zurückhaltung. Es liegt nun an der Gemeinde eine anderweitige Entscheidung zutreffen bzw. einen sog. Nachbauzwang festzusetzen.
Beschluss:
Der Gemeinderat bezieht sich auf die Stellungnahme des Planers. Derzeit sind keine Änderungen erforderlich.
15 : 0 Stimmen
Nebengebäude / Nebenanlagen: Wandhöhe gemessen …. der hergestellten Geländeoberkante
- abstandsflächenrechtlich betrachtet abweichend zur BayBO (natürliches Gelände) geregelt – Begründung! 1) um in hängiges Gelände ein abweichendes Maß (> 3m im Mittel) festzusetzen, muss dieses a n allen 4 Eckpunkten (zu mindestens berg- und talseits) konkret bestimmt werden.
Stellungnahme Planer:
Die Festsetzung zur zulässigen Wandhöhe bei Nebengebäuden erfolgt vorrangig zur Bayerischen Bauordnung, da durch die Straßenplanung erkennbar ist, dass die zukünftige Höhe der Straße z.T. nicht unerheblich über dem vorhandenen Gelände liegen wird. Die Formulierung wird in der Festsetzung angepasst und in der Begründung erläutert.
Beschluss:
Den Ausführungen des Planers wird gefolgt.
15 : 0 Stimmen
1. 6 Verkehrsflächen
Die Erschließungsstraße wird als öffentliche Verkehrsfläche mit Straßenbegrenzungslinien und zulässiger Höhenlage festgesetzt.
Stellungnahme Planer:
Verkehrsfläche mit konkreten Höhenfestsetzungen sind festgesetzt. Siehe Planzeichnung. Planstraße B und D sind bereits Bestandsstraßen.
Beschluss:
Die Ausführung des Planers wird geteilt, an den Bestandsstraßen (Planstraße B und D) sind die Höhenangaben einzutragen.
15 : 0 Stimmen
Die Lage und die zulässige Höhenlage ist in der Planzeichnung (Teil A) festgesetzt. Für die zulässige Höhe ist eine Abweichung……
- Die Gemeinde muss die für die Höhenbemessung relevante Erschließungsstraße in einer ganz bestimmten Höhenlage mit einer zu vernachlässigenden Variationsbreite im Zentimeterbereich festlegen…….
Stellungnahme Planer:
Eine Einengung der zulässigen Höhe auf lediglich Zentimeter-Bereiche ist städtebaulich nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Ausführung des Planers wird geteilt, es sind keine Änderungen veranlasst.
15 : 0 Stimmen
1.8.4 Garagen, Nebengebäude…..:
Je Wohneinheit sind 2 Stellplätze nachzuweisen.
- Bebauungsplan enthält keine Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB = die höchstzulässige Zahl in Wohngebäuden
Stellungnahme Planer:
Auch ohne Festsetzung der maximal zulässigen Anzahl von Wohnungen je Wohngebäude ist eine Stellplatzregelung nach Art. 81 BayBO im Bebauungsplan möglich.
Beschluss:
Den Ausführungen des Planers wird gefolgt, sollten Abweichungen, auch von der bereits rechtsgültigen Fassung, gewünscht werden, ist dies vom Gemeinderat entsprechend zu entscheiden.
15 : 0 Stimmen
Im WA 1 sind Stellplätze, Garagen, und Nebengebäude über 15 m² Grundfläche innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen…..
- Doppelgarage 6x6 m wäre bspw. auf Parz. 1,3,18, 22 an der westl. Grundstücksgrenze nicht möglich?!
Stellungnahme Planer:
Es ist richtig, dass bei den angeführten Parzellen eine Doppelgarage nicht an allen Grundstücksgrenzen zulässig sein soll. Dies dient der städtebaulichen Ordnung und berücksichtigt die Belange der Grundstücksnachbarn.
Beschluss:
Den Ausführungen des Planers wird gefolgt.
15 : 0 Stimmen
Im WA 2 sind Stellplätze auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksgrenzen zulässig. Garagen und Nebengebäude über 30 m² sind im WA 2 nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig (Fett gedruckter Teil des Satzes lt. LRA umgestellt).
- identisch zu Ausführungen WA 1, jedoch bezogen auf Parz. 20 und 23 westl. Grundstücksgrenze.
Beschluss:
Der Satz wird umgestellt, wie vom LRA vorgeschlagen, sonst sind keine weiteren Änderungen veranlasst.
15 : 0 Stimmen
Bei Garagen ist die maximal zulässige Wandhöhe (bei geneigten Dächern) sowie die maximal zulässige Gebäudehöhe (bei Flachdächern) mit 3,00 m im Mittel, die maximal zulässige Firsthöhe (bei geneigten Dächern) mit 4,25 m festgesetzt. Die Wandhöhe wird abweichend von der BayBO gemessen zwischen fertiggestellten Fußbodenhöhe der Garage und Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut.
- Wie wird die Garage höhenmäßig angebunden? Sollten nicht auch die FOK’s wie bei den Hauptgebäuden in 1.3 gelten?
- nun im Vergleich zu 1.5 und 1.8.3 die 3. Berechnungsvariante! Äußerst unglücklich – bitte vereinfachen und darauf hinweisen, wenn von geltendem Recht abgewichen wird……
Stellungnahme Planer:
Es ist richtig, dass bei den angeführten Parzellen eine Doppelgarage nicht an allen Grundstücksgrenzen zulässig sein soll. Dies dient der städtebaulichen Ordnung und berücksichtigt die Belange der Grundstücksnachbarn.
Beschluss:
Den Ausführungen des Planers wird gefolgt, es sind keine Änderungen veranlasst.
15 : 0 Stimmen
1.8.5 Geländegestaltung
Entlang der zentralen Erschließung (öffentliche Verkehrsfläche) ist das fertige Niveau der Grundstückszufahrt an das fertige Höhenniveau der Erschließungsstraße anzupassen.
Stellungnahme Planer:
Aufgrund der Straßenhöhenplanung z. T. deutlich über Bestandsgelände: Um eine Bebaubarkeit der Parzellen mit Grenzgarage zu ermöglichen, ist die in der Satzung aufgenommene vorrangige Festsetzung erforderlich. Die Formulierung wird in der Festsetzung angepasst und in der Begründung erläutert. Die Festsetzung unter Ziffer 1.5 bezieht sich auf Nebenanlagen und somit nicht auf Garagen.
Städtebauliches ist nicht erforderlich, in die Gestaltung der Grundstückshöhen an den privaten Grundstücksflächen einzugreifen. Städtebaulich erforderlich ist lediglich eine Anpassungsregelung entlang der Verkehrsflächen aufgrund der Außenwirkung.
Beschluss:
Den Ausführungen des Planers wird gefolgt, es sind keine Änderungen veranlasst.
15 : 0 Stimmen
Seite 10:
nach 1.11 Werbeanlagen:
Teil E – Aufhebungssatzung
Beschluss:
Der Planer wird beauftragt dies zu korrigieren.
15 : 0 Stimmen
Seite 12:
Hinweise (Teil C):
Drittletzter Absatz:
Es wird dringlich empfohlen, Flächenversiegelungen auf das unbedingt notwendige Maß ……
- Festsetzungen § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB, konkret im Textteil (… die Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft)
Stellungnahme Planer:
Baugrenzen und Maß der baulichen Nutzung festgesetzt. Ausführung bleibt unter Hinweise stehen.
Beschluss:
Den Ausführungen des Planers wird gefolgt, die ursprüngliche Planung wird beibehalten.
15 : 0 Stimmen
Redaktionelle Änderungen:
Die rein redaktionellen Änderungen werden „en bloc“ zur Abstimmung gestellt.
Gliedernde private Grünfläche
„g“ ist in der Planzeichnung kaum zu erkennen
Straße „Schönleite“
Straße geht noch weiter!
Regelschnitte als Hinweis:
fehlen E+I / E+D
Festsetzungen der Nutzungsschablone:
etwas verwirrend – 1 x Parzelle, 1 x WA-Gebiet
- Straßenname „Am Hüpberg“ – schlecht zu lesen
- Bezeichnung „Schönleite“ durch Layer überdeckt
- Bezeichnung der Straße „Zur Alten Mühle“ überdeckt
Verfahrensvermerke:
Fassungsdatum
Textliche Festsetzungen:
Seite 1:
- Die Bezeichnung des Bebauungsplanes ist in jedem Dokument gleichlautend wiederzugeben (Anpassung an Bezeichnung von Teil A – Planzeichnung): Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan „Zur Alten Mühle I – 1. Änderung mit Teilaufhebung“
Seite 2:
Seite 5:
1.8.3 Wandhöhen und Firsthöhen: Dachneigungen zwischen 20° und 28° (E+I)
Seite 6:
noch 1.8.3: Dachneigungen zwischen 38° und 44° (E+D)
Seite 7:
1.9 Immissionsschutz
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans können die Orientierungswerte nach DIN 18005 und …..
Seite 11:
zu 2. Außerkrafttreten und 3. Inkrafttreten:
Begründung (Teil D) mit Umweltbericht (Teil ??)
Seite 1 /Deckblatt:
- Änderung/Anpassung Bezeichnung Bebauungsplan (siehe auch Seite 1, Textl. Festsetzungen)
- Umweltbericht (Teil E??)
Seite 4:
4. Absatz: Einfügen / Ändern
- …… sieht jedoch den dringlichen Bedarf der Umsetzung des Bebauungsplanes, der seit 2019 als ……
- …. vorliegendes Änderungsverfahren des Bebauungsplanes „Zur Alten Mühle I“ durchgeführt.
Seite 5:
2. und 3. Absatz:
- Ändern: Am Hüpberg, Schönleite und Zur Alten Mühle“
4. Absatz:
1. 3 Planungsrechtliche Situation
Seite 6:
1.5 Planungsalternativen
4. Satz: Ändern: …. nur für das gesamte Bebauungsplangebiet….
Seite 9:
3.1 Erschließung, Versorgungseinrichtung und Infrastruktur
4. Absatz: Ändern: …..für das Anfahren der Müllfahrzeuge.
5. Absatz: Das Regenwasser wird in die bestehenden Regenwasserkanäle eingeleitet. Wird im weiteren Verfahren ergänzt.
Seite 10:
Gewerbe: Ändern: …… (entlang der Straße „Zur Alten Mühle“ Einfahrt „Schönleite“) handelt ….
Seite 13:
3.5.1 Luftreinhaltung, Klimawandel und Klimaanpassung
- 1. Absatz: Ändern: …. „Zur Alten Mühle I“ …..
- 5. Absatz: Ändern/Ergänzen: Durch grünordnerische Maßnahmen und die festgesetzte Grundflächenzahl auf Ebene des Bebauungsplanes können Auswirkungen minimiert werden.
4.1 Grünordnerische Festsetzungen
Absatz 2, Ergänzung:
- Auf Parzelle 22 und 21 bzw. 23 verbleibt der Gehölzbestand als Festsetzung zur Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen.
Seite 16:
5 ANLAGE – UMWELTBERICHT (Teil E) ????
5.1.1 Landschaftsplan
Seit der Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes im Jahr 2007 existiert …..
Seite 17:
Seite 19:
5.1.5 Schutzgut Tiere und Pflanzen
- Erster Absatz: Ergänzen Satzzeichen: „Gebüsche und Hecken am Hüpberg“.
- Zweiter Absatz: Ergänzen: …., im Süden wird er von der alten B 8
- Dritter Absatz: streichen: …..welche nachrichtlich in die …….
Seite 22:
5.1.8 Schutzgut Klima und Luft
Seite 25:
5.2.6 Schutzgut Landschafts- und Ortsbild
- Zweiter Absatz: Ergänzen: Da die Art der baulichen Nutzung nicht geändert wird, entstehen keine….
Seite 27:
- Dritter Absatz: Ändern: …. durch die Bauleitplanung erhebliche Auswirkungen zu erwarten sind, wurde die ….
Beschluss:
Der Planer wird beauftragt, die redaktionellen Änderungen in den Bebauungsplan einzuarbeiten.
15 : 0 Stimmen