Datum: 20.06.2024
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Sitzungssaal Rathaus
Gremium: Bauausschuss
Körperschaft: Gemeinde Pettendorf
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 19:40 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Neubau von 2 Doppelhaushälften mit 3 Wohneinheiten, einer Einliegerwohnung, 2 Doppelgaragen und 7 Stellplätzen auf Fl.Nr. 932/7, Gemarkung Pettendorf (Marienstraße, Adlersberg); Erneute Beratung und Beschlussfassung
2	Informelle Anfrage zur Bauweise auf der Parzelle 13 im Baugebiet "Solner Breite III" in Reifenthal
3	Informelle Anfrage auf Nutzungsänderung einer Scheune auf Fl.Nr. 1232, Gemarkung Pettendorf (Haselhof)
4	Errichtung eines Kaltwintergartens an einem bestehenden Einfamilienhaus auf Fl.Nr. 1564/8, Gemarkung Pettendorf, Parzelle 4 im Baugebiet "Hinter'm Wastl" (Birkenweg, Neudorf)
5	Anbau einer Physiotherapie-Praxis an eine bestehende Scheune auf Fl.Nr. 142, Gemarkung Kneiting (Zur Alten Mühle, Kneiting)

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1. Neubau von 2 Doppelhaushälften mit 3 Wohneinheiten, einer Einliegerwohnung, 2 Doppelgaragen und 7 Stellplätzen auf Fl.Nr. 932/7, Gemarkung Pettendorf (Marienstraße, Adlersberg); Erneute Beratung und Beschlussfassung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Pettendorf)	5. Bauausschuss	20.06.2024	ö	beschließend	1

Sachverhalt

Die vorgelegte Planung beinhaltet 2 Doppelhaushälften in den Ausmaßen von 15,65 x 10,11 m, sowie 2 Doppelgaragen in den Ausmaßen von 6,00 x 5,50 m. Zusätzlich werden noch 3 weitere Stellplätze auf dem Grundstück geschaffen.

Das geplante Vorhaben weist eine GRZ 0,6 bzw. eine GFZ von 0,6 auf, zulässig sind gemäß § 17 BauNVO in Dorfgebieten (MD) eine GRZ von 0,6 und eine GFZ von 1,2.

Von der vorliegenden Ortsabrundungssatzung „Adlersberg“ wird in folgenden Punkten abgewichen:

	Ortsabrundungssatzung	Bauplan
Bauweise	E+D bzw. E+U	U+E+1
Dachneigung	38 – 52°	22°
Traufhöhe max.	6,20 m	9,28 m (Südost-Ansicht)

Die erforderlichen Befreiungen wurden schriftlich beantragt und wie folgt begründet:

Die Geschossüberschreitung und die Traufhöhe resultiert überwiegend aus der Hangbebauung. Die 3-Geschossigkeit ist von der Straßenseite nicht zu erkennen. Durch die flache Dachneigung wird außerdem die Mächtigkeit des Gebäudes reduziert. Dadurch entstehen zwar planerische Traufhöhen, die die gewünschten Traufhöhen der Satzung überschreiten, jedoch fügt sich der Baukörper durch die geringe Firsthöhe und die großen Dachüberstände in die nähere Umgebung ein. Außerdem würde sich der Hauptbaukörper ohne die Nebenanlagen noch deutlich weiter von den Nachbargrenzen absetzen, weswegen nachbarliche Belange in keinster Weise gestört werden.

Die Abstandsflächen nach BayBO Art. 6 sind eingehalten.

Eine Zustimmung der Nachbarn ist bereits erfolgt.

Im Geltungsbereich der Satzung sind Beispiele zu finden, die die gewünschte Bebauung bereits in Größe und Umfang widerspiegeln.

Stellungnahme Verwaltung:

Durch die Zustimmung der Nachbarn und der oben genannten Punkte ist nach § 31 BauGB die Befreiung der in der Satzung festgelegten Anforderungen städtebaulich vertretbar.

Erschließung:

Das Grundstück ist straßenmäßig über die Ortsstraße „Marienstraße“ erschlossen, die Abwasserentsorgung und die Trinkwasserversorgung sind als gesichert zu betrachten. Die erforderlichen Grundstücksanschlüsse sind noch zu erstellen.

Stellplatzbedarf:

Gemäß den Festsetzungen der Stellplatzsatzung ist für das Vorhaben ein Stellplatzbedarf von 2 Stellplätzen je Wohneinheit über 40 m² und ein Bedarf 1 Stellplatzes je Wohneinheit unter 40 m² zu führen. Gemäß den vorgelegten Unterlagen ist dies mit insgesamt 7 Stellplätzen nachgewiesen.

Nachbarunterschriften:

Die Nachbarbeteiligung wurde durchgeführt, die Zustimmungen wurden erteilt.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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2. Informelle Anfrage zur Bauweise auf der Parzelle 13 im Baugebiet "Solner Breite III" in Reifenthal

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Pettendorf)	5. Bauausschuss	20.06.2024	ö	beschließend	2

Sachverhalt

Begründet wird dies damit, dass andere Parzellen des Baugebietes bei identischem Gefälle in E+I-Bauweise bauen können und bei vorhergehenden Baugebieten trotz größerem Gefälle auch (fast) alle bauen durften. Des Weiteren wurde auf die bau- und kostentechnischen Vorteile dieser Bauweise eingegangen.

Zur Beurteilung der Planung wurde in der Anlage RIS die geplante Bebauung der Parzelle 13, sowie Schnitte der Parzellen 13, 14, 15 und 16 beigefügt.

Erschließung:

Das Grundstück ist über die neue Erschließungsstraße „Fliederweg“ im o.g. Baugebiet straßenmäßig erschlossen. Die Abwasserbeseitigung und die Wasserversorgung sind gesichert.

Stellungnahme Planer:

Die Auswirkungen für die dahinter liegenden Grundstücke (Parzellen 6 bis 8) halten sich u. E. gerade noch in Grenzen. Allerdings erwerben auch diese Käufer die Grundstücke in der Annahme der jetzt zulässigen Höhen auf den Parz. 13 bis 15.

Die sichtbare Wandhöhe der Gebäude auf den Parz. 13 bis 15 von Osten ist mit 8,75 m schon sehr hoch. Das wirkt sich äußerst negativ aus. Die Planung für diese Parzellenreihe mit U + E + D war richtig. Zudem würden diese Gebäude bei einer Änderung 3 Vollgeschosse bekommen, was ebenfalls dem Grundgedanken des Bebauungsplanes widerspricht. Aus planerischer Sicht empfehlen wir den Antrag abzulehnen. Jeder Bauherr / Käufer hat die Festsetzungen (die so auch nachvollziehbar sind) vor dem Erwerb der Bauparzelle gekannt. 

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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3. Informelle Anfrage auf Nutzungsänderung einer Scheune auf Fl.Nr. 1232, Gemarkung Pettendorf (Haselhof)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Pettendorf)	5. Bauausschuss	20.06.2024	ö	beschließend	3

Sachverhalt

Es wird beabsichtigt, die bestehende Scheune (Grundfläche 343,19 m²) an der Südseite des Hofes als Gewerbe-, Büro- und Wohnfläche umzunutzen. Weitere Angaben zur gewerblichen bzw. Büronutzung liegen nicht vor.

Erschließung:

Die straßenmäßige Erschließung ist über die Kreisstraße R 39 sowie die private Zufahrt gesichert. Die Abwasserbeseitigung und die Trinkwasserversorgung sind ebenfalls als gesichert zu betrachten.

Stellplatzbedarf:

Erforderliche Stellplätze können über die bestehende Hofstelle bereitgestellt werden.

Nachbarunterschriften:

Eine Nachbarbeteiligung wurde nicht durchgeführt.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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4. Errichtung eines Kaltwintergartens an einem bestehenden Einfamilienhaus auf Fl.Nr. 1564/8, Gemarkung Pettendorf, Parzelle 4 im Baugebiet "Hinter'm Wastl" (Birkenweg, Neudorf)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Pettendorf)	5. Bauausschuss	20.06.2024	ö	beschließend	4

Sachverhalt

Durch den Anbau werden die Baugrenzen im Süden teilweise überschritten (Textl. Festsetzungen Nr. 5 a), die Dachform bzw. -neigung weicht vom Hauptgebäude ab (Textl. Festsetzungen Nr. 8 c). Der erforderliche Antrag auf Befreiung mit Begründung liegt den Unterlagen nicht bei.

Erschließung:

Das Grundstück ist straßenmäßig über die Ortsstraße „Birkenweg“ erschlossen, die Abwasserentsorgung und die Trinkwasserversorgung sind gesichert.

Stellplatzbedarf:

Das Vorhaben löst keinen weiteren Stellplatzbedarf auf dem Grundstück aus. 

Nachbarunterschriften:

Die Nachbarbeteiligung wurde durchgeführt, die Zustimmungen liegen urlaubsbedingt noch nicht vor, werden aber nachgereicht.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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5. Anbau einer Physiotherapie-Praxis an eine bestehende Scheune auf Fl.Nr. 142, Gemarkung Kneiting (Zur Alten Mühle, Kneiting)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Pettendorf)	5. Bauausschuss	20.06.2024	ö	beschließend	5

Sachverhalt

Auflagen des Bauamtes:

Das Vorhaben ist nach dem beigefügten und mit Prüfvermerk versehenen amtlichen Lageplan zu situieren.
Für das Vorhaben ist im Baugenehmigungsverfahren ein naturschutzfachlicher Ausgleich, z.B. eine Eingrünung nachzuweisen. Der Ausgleich ist vorher mit der Unteren Naturschutzbehörde am Landratsamt Regensburg (Fachkraft für Naturschutz) abzusprechen.
Das Gebäude ist in Bauweise E zu errichten. Als Dachform ist ein Flachdach (begrünt) zu wählen. Das Gebäude ist in Holzkonstruktion mit Holzverschalung zu errichten.
Die erforderlichen Abstandsflächen sind im abschließenden Baugenehmigungsverfahren mittels eines Abstandsflächenplanes nachzuweisen.
Die Stellplätze sind nach Garagenstellplatzverordnung zu planen und zu erstellen.

Auflagen der fachkundigen Stelle für Wasserwirtschaft:

Die Abwasserbeseitigung und die Beseitigung des anfallenden Niederschlagswassers von den Dach- und befestigen Flächen ist anhand eines Entwässerungsplanes bzw. einer Erläuterung aufzuzeigen.
Weiteren ist aufzuzeigen, ob mit wassergefährdenden Stoffen umgegangen wird.

Zum Antrag auf Baugenehmigung vom 11.06.2024:

Der nun vorgelegte Antrag auf Baugenehmigung beinhaltet den Anbau einer Physiotherapiepraxis in den Ausmaßen 5,23/7,45 x 10,06 m mit einem begrünten Flachdach. Mit Schreiben vom 11.06.2024 zum Bauantrag wurde erklärt, dass der erforderliche Entwässerungsplan und der Freianlagenplan bereits beauftragt wurden und nach Vorlage nachgereicht werden.

Erschließung:

Das Grundstück ist straßenmäßig über die Gemeindeverbindungsstraße „Zur Alten Mühle“ erschlossen, die Abwasserentsorgung und die Trinkwasserversorgung sind durch die jeweiligen Hauptleitungen gesichert, die erforderlichen Anschlüsse sind noch zu erstellen.

Stellplatzbedarf:

Gemäß der gemeindlichen Stellplatzsatzung in Verbindung mit der Garagen- und Stellplatzverordnung (GaStellV) ist für das Vorhaben ein Stellplatzbedarf von 2 Stellplätzen für die gewerbliche Einheit (§ 20 Satz 2 GaStellV i.V.m. Anlage Nr. 2.1 zur GaStellV = 1 Stellplatz je 40 m² NF) zu führen. Aus den vorgelegten Unterlagen ist die Situierung der Stellplätze nicht ersichtlich, dies ist bis zur Inbetriebnahme nachzuweisen.

Abstandsflächen:

Der geforderte Abstandsflächenplan wurde beigefügt, ist aus Sicht der Gemeinde aber nicht stimmig, da es keine ½-Regelung mehr im Abstandsflächenrecht gibt. Dies ist jedoch für die Genehmigung nicht relevant, da sich die angrenzende Fläche Fl.Nr. 119, Gemarkung Kneiting (Weg, Grünfläche) im Eigentum der Gemeinde befindet (Art. 6 Abs. 2 Satz 2 BayBO).

Nachbarunterschriften:

Die Nachbarbeteiligung wurde durchgeführt.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0