Datum: 21.11.2024
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Sitzungssaal Rathaus
Gremium: Bauausschuss
Körperschaft: Gemeinde Pettendorf
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 20:05 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Umbau eines Einfamilienhauses auf Fl.Nr. 1101, Gemarkung Pettendorf (Aichahof)
2	Wiedererrichtung eines Wochenendhauses auf Fl.Nr. 641/3, Gemarkung Pettendorf (Ebenwies)
3	Errichtung einer Stützmauer mit Geländeauffüllung auf Fl.Nr. 406, Gemarkung Pettendorf (Am Stadtweg, Eibrunn)
4	Neubau eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung, Garage und Stellplätzen auf Fl.Nr. 967/3, Gemarkung Pettendorf, Parzelle 16 im Baugebiet "Solner Breite III" (Fliederweg, Reifenthal)

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1. Umbau eines Einfamilienhauses auf Fl.Nr. 1101, Gemarkung Pettendorf (Aichahof)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Pettendorf)	9. Bauausschuss	21.11.2024	ö	beschließend	1

Sachverhalt

Die Bauvoranfrage wurde zur Erteilung eines Vorbescheides an das Landratsamt Regensburg am 22.03.2024 weitergeleitet. Nach Rücksprache mit dem Bauherrn durch das Landratsamt wurde die Bauvoranfrage zurückgenommen und der nun vorliegende Antrag auf Baugenehmigung eingereicht.

Die aktuell eingereichten Unterlagen aus dem Bauantrag ergeben eine Vergrößerung des Gebäudes auf ca. 21,33 x 17,16 m. Im Sinne einer nachhaltigen und ressourcenschonenden Bauweise sollen wesentliche Teile des Erdgeschosses erhalten bleiben. Das erste und zweite Obergeschoss wird in den Ausmaßen von ca. 11,44 x 12,95 m neu errichtet. Die Höhe des Gebäudes entspricht 5,62 m, das geplante Satteldach soll mit Dachziegeln eingedeckt werden.

Abstandsflächen:

Der Antragsteller beantragt eine Abweichung von den bauordnungsrechtlichen Vorschriften (Die Abstandsflächen dürfen sich nicht überdecken, Art. 6 Abs. 3 Satz 1 BayBO, Art. 28 Abs. 2 Nr. 1 und Art. 30 Abs. 2 BayBO). Dies wird dadurch begründet, dass es sich bei der Hofstelle um eine gewachsene Struktur handelt. Des Weiteren wurden die Abstandsflächen und Abstände bereits im Ist-Zustand nicht eingehalten.

Erschließung:

Das Grundstück ist straßenmäßig über die Ortsstraße „Zum Aichahof“ erschlossen, die Abwasserentsorgung und die Trinkwasserversorgung sind gesichert.

Stellplatzbedarf:

Das Vorhaben löst keinen weiteren Stellplatzbedarf auf dem Grundstück aus. 

Nachbarunterschriften:

Die Nachbarbeteiligung wurde durchgeführt.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 0

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2. Wiedererrichtung eines Wochenendhauses auf Fl.Nr. 641/3, Gemarkung Pettendorf (Ebenwies)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Pettendorf)	9. Bauausschuss	21.11.2024	ö	beschließend	2

Sachverhalt

Die Antragstellerin hatte aufgrund einer rechtswidrigen Baumaßnahme auf Fl.Nr. 641/3, Gemarkung Pettendorf einen Gesprächstermin mit der Bauabteilung und Bauaufsicht des Landratsamt Regensburg. Gegenüber der Antragstellerin wurde unmissverständlich signalisiert, dass die bereits teilweise durchgeführte Neuerrichtung des Gebäudes auf Fl.Nr. 641/3 nicht genehmigungsfähig sei. Begründet wird dies durch das bestehende Landschaftsschutzgebiet und FFH-Gebiet.

Im darauffolgenden Gespräch mit dem Bauamt der Gemeinde Pettendorf wurde der Antragstellerin eine Möglichkeit aufgezeigt, das rechtswidrige Verhalten zu „heilen“. Rechtsgrundlage hierfür bildet der § 35 Abs. 4 BauGB. Demnach kann durch einen Nachweis, dass das alte Gebäude zulässigerweise errichtet wurde eine „Heilung“ des rechtswidrigen Verhaltens erfolgen. Nach Verweis an das Staatsarchiv Amberg erbrachte die Antragstellerin eine Broschüre der „Wanderfalken“. Nach Übersetzung des Ortsheimatpflegers der Gemeinde Pettendorf konnte eine Genehmigung des alten Gebäudes ermittelt werden. Der Bau wurde in den Jahren 1927/1928 ausgeführt.

Zum aktuellen Bauantrag:

Es wird beabsichtigt ein Wochenendhaus in E+D Bauweise in den Ausmaßen von 8,15 x 7,66 m zu errichten. Die Wandhöhe beträgt bergseitig 4,41 m. Das Gebäude ist mit einem Satteldach (DN 30°) und grauen Dachpfannen geplant.

Abstandsflächen:

Es wurden insgesamt drei Abstandsflächenübernahmen auf dem Flurstück Fl.Nr. 641, Gemarkung Pettendorf, beantragt. Die Zustimmung wurde jeweils erteilt.

Erschließung:

Das Grundstück ist straßenmäßig über den öffentlichen Feld- und Waldweg Nr. 24 „Der Adlersberger Mühlweg“ erschlossen. Das Abwasser soll über eine Kleinkläranlage entsorgt werden. Die Trinkwasserversorgung ist nicht gesichert.

Stellplatzbedarf:

Die Errichtung eines Wochenendhauses löst einen Stellplatzbedarf von einem Stellplatz pro Wohneinheit aus (Nr. 1.4 der Anlage zur GaStellV). Der benötigte Stellplatz wurde auf dem Grundstück nachgewiesen.

Nachbarunterschriften:

Die Nachbarbeteiligung wurde durchgeführt. 

Beschluss

Es darf durch die künftige Nutzung keine dauerhafte Wohnnutzung entstehen,
Erweiterungen jeglicher Art sind nicht zulässig.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 0

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3. Errichtung einer Stützmauer mit Geländeauffüllung auf Fl.Nr. 406, Gemarkung Pettendorf (Am Stadtweg, Eibrunn)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Pettendorf)	9. Bauausschuss	21.11.2024	ö	beschließend	3

Sachverhalt

Bauausschussmitglied Walfried Achhammer wird wegen persönlicher Beteiligung von der Beratung und Beschlussfassung ausgeschlossen.

6 : 0 Stimmen

Der Bauausschuss befasste sich zunächst mit der Errichtung einer landwirtschaftlichen Maschinen- und Lagerhalle in seiner Sitzung vom 18.07.2019 auf diesem Grundstück. Dem Antrag wurde stattgegeben unter der Maßgabe, die Oberflächenwassersituation ausreichend zu berücksichtigen. Das Landratsamt Regensburg erteilte mit Bescheid Nr. S 43-2019-1268 vom 10.12.2019 die beantragte Baugenehmigung mit entsprechenden Nebenbestimmungen.

Mit dem nun vorliegenden Antrag befasste sich der Bauausschuss bereits in seinen Sitzungen vom 16.03.2023 und 18.01.2024 und beschloss, diesem sein Einvernehmen nicht zu erteilen. Als Begründung wurden u.a. der Umfang und die geplanten Höhen der Auffüllungen sowie die künftige Entwässerungssituation genannt.

Zur Beschlussfassung am 18.01.2024 konnten folgende Änderungen gegenüber der ersten Planung festgestellt werden:

Zur Reduzierung der Auffüllmenge wurde im Süden der Abstandsstreifen zum Nachbargrundstück von 12,00 m auf 18,00 m in Absprache mit dem LRA verbreitert,
zur Erfüllung einer Auflage des WWA wurde im Westen der Abstandsstreifen zum Nachgrundstück auf 5,00 m (vorher 3,00 m) verbreitert,
die geplante Mauer entlang der östlichen Grundstücksgrenze wurde von 2,90 m auf 2,00 m reduziert (1,10 m Mauer und 0,90 m Geländer). Dies geschah in Absprache mit dem LRA, somit sind keine Abstandsflächen notwendig. Zusätzlich wurde die Mauer aufgrund einer Auflage des WWA bis zum Feldweg Fl.Nr. 407, Gemarkung Pettendorf, verlängert, damit kein Wasser auf das Nachbargrundstück läuft. Dies muss durch die zusätzliche Regenabflussmulde (siehe Schnitt) gewährleistet werden. Dadurch ergibt sich auch eine geringere Auffüllmenge in diesem Bereich,
Schaffung der Ausgleichsflächen aus dem genehmigten Plan für die Errichtung der Halle wurden in Absprache mit dem LRA bereits im Herbst 2022 geklärt. Umsetzung folgt nach Abschluss der Auffüllungen,
Reduzierung der Auffüllmengen in Absprache mit dem LRA,
die geplanten Auffüllungen unmittelbar an der Halle wurden reduziert (siehe Skizze).

Mit Schreiben vom 23.09.2024 wurde vom Landratsamt Regensburg um erneute Beteiligung zu dem Vorhaben gebeten, da nun die Ausgestaltung der Stützmauer/Einfriedung geändert wurde. 

Stellungnahme Verwaltung:

Mit Fertigung vom 12.08.2024 wurde die geänderte Planung vorgelegt. Es wird festgestellt, dass sich gegenüber der letzten Planung vom 19.03.2024 tatsächlich nur Änderungen im Bereich der Stützmauer bzw. Einfriedung ergeben haben. So sollen jetzt zwei Teilbereiche der Stützmauer in einer Länge von 6,00 bzw. 8,19 m mit einer Natursteinmauer ausgeführt werden. Die Einfriedung soll nun mit einem Zaun aus Holz mit Kanthölzern und Brettern ausgeführt werden. Wie den Detailzeichnungen zu entnehmen ist, soll am Fußende des Zaunes noch eine Holzbohle angebracht werden, die den Regenwasserabfluss sichern soll. Diese Änderungen ergaben sich wohl aus der Stellungnahme des Landratsamtes, Naturschutz, vom 13.05.2024. Die weiteren Anregungen dieses Sachgebietes wurden in der Planung (noch) nicht berücksichtigt.

Das ebenfalls beteiligte Wasserwirtschaftsamt Regensburg lehnte zunächst mit Stellungnahme vom 01.02.2024 das Vorhaben gänzlich ab, da u.a. durch die geplanten Auffüllungen der natürliche Ablauf des wild abfließenden Wassers zum Nachteil eines tiefer liegenden Grundstücks verstärkt oder in anderer Weise verändert wird. Dies darf gemäß § 37 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) nicht geschehen. Mit Stellungnahme vom 04.03.2024 wurde diese Stellungnahme revidiert und unter Einhaltung gewisser Auflagen als genehmigungsfähig erachtet. Eine weitere Stellungnahme des WWA zur erneuten Beteiligung vom 23.09.2024 liegt nun seit 14.11.2024 vor. Aus wasserwirtschaftlicher Sicht kann der Stützmauer und dem Anlegen von Abflussmulden unter Einhaltung verschiedener Inhalts- und Nebenbestimmungen zugestimmt werden. 

Insgesamt ist aus Sicht der Verwaltung folgendes festzustellen:

Grundsätzlich sind Auffüllungen zur Bodenverbesserung und einer Steigerung der Ertragsfähigkeit der landwirtschaftlichen Fläche gedacht, hier handelt es sich jedoch ausschließlich um Geländemodellierungen oder gar um Abfallverwertung,
in den Planungen wurden seit der ersten Sitzung vom 16.02.2023 nur „Schönheitskorrekturen“ vorgenommen, auf die Aussagen des Wasserwirtschaftsamtes und der Unteren Naturschutzbehörde, sofern dem Bauherrn bekannt, wurde nicht umfassend eingegangen,
die Länge der Mauer wurde ständig verändert, von Anfangs 26,50 m (03-2023) auf 28,00 m (08-2023), dann 36,46 m (01-2024), auf mittlerweile 38,84 m (08-2024),
die Auffüllungen sollten, auf das Notwendigste beschränkt werden,
zur Fl.Nr. 411, Gemarkung Pettendorf, sollten, wie bei anderen Auffüllungen üblich, ebenfalls Abstandsflächen eingehalten werden,
die Tiefe des Grabens an der östlichen Grenze, entlang der Mauer, ist nicht definiert. Diese sollte genau bezeichnet werden.
Das Fassungsvermögen der Sickermulde wurde zum Erstantrag (Neubau einer landwirtschaftlichen Maschinen- und Lagerhalle) aus 2019 genau berechnet, hier wurde von einer Fläche von 780 m² Niederschlagsfläche ausgegangen. Dies ergab ein Fassungsvermögen von 15,6 m³, eine Aktualisierung der Gegebenheiten (Niederschlagsfläche und Fassungsvermögen) fand jedoch bei den Folgeanträgen nicht statt.

Erschließung:

Das Grundstück ist über den öffentlichen Feld- und Waldweg Fl.Nr. 407, Gemarkung Pettendorf, erschlossen, die Abwasserentsorgung und die Trinkwasserversorgung sind nicht erforderlich.

Nachbarunterschriften:

Eine Nachbarbeteiligung wurde nicht durchgeführt.

Diskussionsverlauf

Beschluss

Die Auffüllungen sollen auf das Notwendigste beschränkt werden, ggfs. unter Angabe von Höhen,
zur Fl.Nr. 411, Gemarkung Pettendorf, sollen, wie bei anderen Auffüllungen üblich, unterhalb der Mauer ebenfalls Abstandsflächen zur Grenze eingehalten werden,
die Tiefe des Grabens an der Grenze, entlang der Mauer, ist nicht definiert. Diese soll genau bezeichnet werden,
das Fassungsvermögen der Sickermulde ist anhand der aktuellen Gegebenheiten zu aktualisieren,
die ausreichende Dimensionierung von Ablaufleitung inkl. Einlaufschacht und Graben sind nachzuweisen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

Abstimmungsbemerkung
Bauausschussmitglied Walfried Achhammer war wegen persönlicher Beteiligung von der Beratung und Beschlussfassung ausgeschlossen.

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4. Neubau eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung, Garage und Stellplätzen auf Fl.Nr. 967/3, Gemarkung Pettendorf, Parzelle 16 im Baugebiet "Solner Breite III" (Fliederweg, Reifenthal)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Pettendorf)	9. Bauausschuss	21.11.2024	ö	beschließend	4

Sachverhalt

Für das Vorhaben war das Genehmigungsfreistellungsverfahren nicht möglich, da es von den Festsetzungen des Bebauungsplans abweicht. Der Antragsteller beantragte deshalb schriftlich die Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans. Folgende Abweichungen sind darin aufgeführt:

Nr. im Bebauungsplan	Festsetzung	Bezeichnung der Abweichung
1.2.4.	Bautyp U+E+D, DG darf kein Vollgeschoss sein (nur Hinweis)	Dachgeschoss ist ein Vollgeschoss
1.2.6.	max. Wandhöhe 4,50 m ab OKRF EG	Wandhöhe 5,00 m ab OKRF EG statt zulässig 4,50 m
6.4.	Stellplätze, Garagen und Zufahrten	Anordnung von 2 Stellplätzen außerhalb der Baugrenze
6.5.	Überbaubare Grundstücksflächen: Überbauung der Baugrenzen	Anordnung der Garage außerhalb der für Garagen zulässigen Baugrenze
Sonstige Festsetzung	max. Breite der Garage 6,00 m (nur zeichnerisch)	Breite der Garage > als 6,00 m

Die erforderlichen Befreiungen werden wie folgt begründet:

 

Um die Wohnräume im Obergeschoß besser nutzen zu können, soll die Wandhöhe statt der zulässigen 4,50 m ab OKRF EG auf 5,00 m erhöht werden. Damit können die notwendigen Fenster in Nord-Süd-Ausrichtung angelegt und auf zusätzliche Dachfenster in der Ostseite verzichtet werden. So kann mehr Platz für eine mögliche Photovoltaikanlage geschaffen werden.

Durch die Erhöhung der Wandhöhe entsteht im Dachgeschoß ein Vollgeschoß. Die max. zulässige GFZ von 0,5 wird eingehalten.

Zur Schaffung von Wohnraum plant der Bauherr eine zusätzliche Wohneinheit im Kellergeschoss des Neubaus, die durch die extreme Hanglage des Baugrundstückes problemlos angeordnet werden kann. Für eine separate Zuwegung zu dieser Wohnung ist ein Abrücken von der Grenze zur Fl.Nr. 967/4, Gemarkung Pettendorf, erforderlich.

Das zusätzliche Erfordernis von 2 Stellplätzen für diese Wohnung erfordert das zulässige Baufenster für Garagen und Stellplätze zu überschreiten.

Die Garage befindet sich ebenfalls nicht mehr in den zulässigen Baugrenzen für Garagen/Stellplätze, bleibt aber im Rahmen der zulässigen Baugrenzen des Wohnhauses.

Um alle Fahrzeuge und Fahrräder der Familie unterzubringen, wünscht der Bauherr eine größere Garage, die durch die direkte Anbindung zum Wohnhaus und einer gewünschten Eingangsüberdachung die zulässige Breite von 6,00 m im rückwärtigen Bereich überschreitet. Die Überschreitung um 1,50 m der zulässigen Garagenbreite sind der Eingangsüberdachung und dem Eingangsbereich geschuldet.

Die extreme Hanglage des bestehenden Baugrundstückes ergibt, gemessen ab dem Urgelände, ein Vollgeschoß für das Kellergeschoß. Nach der Angleichung des Geländes in den fertigen Zustand ist hier faktisch kein Vollgeschoß mehr zu berechnen.

Aufgrund der Lage des Baugrundstückes am nördlichen Rand des Baugebietes ohne direkte Anbindung zu den weiteren Grundstücken im Bebauungsgebiet wird um Befreiung von den genannten Festsetzungen gebeten.

Alle Befreiungen sollten städtebaulich vertretbar sein. Nachbarrechtliche Belange bzgl. Belichtung und Belüftung werden nicht beeinträchtigt. Sämtliche Abstandsflächen liegen auf dem Baugrundstück. Die zulässige überbaubare Fläche lt. Vorgabe B-Plan wird nicht überschritten.

Die ursprünglichen Grundgedanken der Planung werden durch die gewünschten Befreiungen nicht beeinträchtigt.

Erschließung:

Die straßenmäßige Erschließung ist über die Ortsstraße „Fliederweg“ gesichert. Die Abwasserentsorgung und die Wasserversorgung sind gesichert.

Nachbarunterschriften:

Die Nachbarbeteiligung wurde durchgeführt. Das Einvernehmen wurde erteilt.

Stellplatzbedarf:

Das Vorhaben löst einen Stellplatzbedarf von 4 Stellplätzen aus. Diese wurden auf dem Grundstück nachgewiesen.

Beschluss

Hinweis: Der Gemeinderat beschloss in seiner Sitzung vom 10.10.2024 den Bebauungsplan „Solner Breite III“ im Bereich der Parzellen 13-16 und ggfs. den Parzellen 6-8 eine Änderung der Höhenfestsetzungen vorzunehmen. Die heute beschlossenen Befreiungen werden ggfs. in die Änderungen des Bebauungsplanes mit aufgenommen. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 0