BM Holzner bittet Herrn Brüderl, Büro für Bauleitplanung, um Erläuterung seiner Bebauungsplanentwürfe.
Herr Brüderl schickt seinem Vortrag voraus, die Herausnahme der bisher im bereits bestehenden Bebauungsplan festgesetzten Straße (vergleiche Lageplan „1 Übersicht“) macht einen wesentlichen Grundzug der neuen Planung aus. Diese Straße hat aufgrund der 11. und 12. Änderung des Bebauungsplans seine ursprünglich zugedachte Bedeutung verloren. Die Erschließung erfolgt mittlerweile direkt über die Watzmann- bzw. Bahnhofstraße und beinhaltet nun eine Wendeanlage.
Seiner Planung zugrunde liegen die Vorgaben der Gemeinde wie sparsamer Umgang mit Grund und Boden sowie Schaffung von mehr Wohnraum. Vorrangig soll das Bauvolumen ausgedehnt werden, insbesondere beim bereits bestehenden Bauernhof, um weitere Wohnungen zu schaffen. Der Grundeigentümer hat sich nun entschlossen, nicht an der Aufrechterhaltung der Kubatur des Bauernhofs festzuhalten.
Dass sich aus dem jetzt zu überplanenden Gebiet zusammen mit dem bisher geplanten eine Einheit bildet, steht im Vordergrund. Die Grundstücksbreiten bzw. -tiefen sind mehr oder weniger durch die Straßenverhältnisse vorgegeben. Daraus resultieren Baukörper von 12 x 16 Metern, wie diese auch in der näheren Umgebung vorherrschen und der bisher rechtskräftige Bebauungsplan bereits vorsieht. Tiefgaragen sind möglich sowie angelehnt an die Nachbarschaft auch dreigeschossige Gebäude. Auf verträgliche Weise kann so bei großzügigem Abstand mehr Wohnraum geschaffen werden.
Anhand des Lageplans „2 Gesamtkonzept“ visualisiert der Planer, wie er sich das gesamte Gebiet grundsätzlich vorstellen kann. Aufgrund der Kompaktheit der Gebäude lässt sich die Kurvensituation gut bewältigen. Allerdings besteht zum dreigeschossigen Ausbau noch Diskussionsbedarf. Dazu führt er mittels der Anlage „8 Gebäudehöhen Vergleich“ mit Schnittdarstellungen drei mögliche Gebäudehöhen vor Augen (6,70 m, 8,20 m und 9,00 m). Herr Brüderl spricht sich für die maximale Wandhöhe von 9,00 Metern aus. Das Dachgeschoss bietet damit eine vernünftige Höhe, die für Wohnraum genutzt werden kann. Es entstehen insgesamt 1 bis 2 Wohnungen mehr als bei den Gebäuden mit den Wandhöhen von 6,70 bzw. 8,20 Metern.
In dem weiteren Lageplan „3 II+D Lageplan, Flächen“ zeigt der Vortragende die Wendeanlage auf, welche zwischen dem rechtskräftigen und dem zu erstellenden Bebauungsplan liegt. Dessen Weite ist ausgelegt für einen dreiachsigen Lastkraftwagen und ist ausreichend für die zu erschließenden Grundstücke. Die Grundstücke sind in unterschiedlichen Farben dargestellt, damit die Grenzen sichtbar werden.
Der Plan „4 III+D Stellplätze“ veranschaulicht Stellplätze und Tiefgaragen. Weil die Grundfläche nicht ausreichend vorhanden ist, um jedes Gebäude mit einer Tiefgarage zu versehen, wäre es möglich, eine solche für zwei Gebäude zu schaffen und durch eine gemeinsame Rampe zu erschließen. Herr Brüderl schränkt ein, dazu muss allerdings ein großer Teil der Grundfläche unterbaut werden. Unberücksichtigt bei unterirdischen Garagen bleibt auf Wunsch das mittige Grundstück.
Wie eine mögliche Begrünung durch Bäume aussehen kann, illustriert Entwurf „5 III+D Dachaufsicht“.
Wenn Bedenken wegen den Grundwasserverhältnissen auftreten und deshalb Tiefgaragen ausgeschlossen werden, macht die Zeichnung „6 II+D Lageplan, Flächen, Stellplätze“ die Reduzierung der Wohnungen erkennbar. Die dazu ausgearbeitete Begrünung ist auf Plan „7 II+D Dachaufsicht“ zu sehen.
Im Folgenden werden verschiedene Baukörperstellungen für die Varianten drei- oder zweigeschossig optisch dargestellt, das heißt, die Abbildungen der Gebäude sind übereinandergelegt und lassen die entsprechenden Baugrenzen sichtbar werden. Auffallend ist, ein Gebäude reicht bei allen Varianten ca. zwei Meter an die Straße heran. Der Planer schlägt vor, dies zuzulassen.
Mit der Vorlage „9 Bebauungsplan Lageplan“ bringt Herr Brüderl seinen Bebauungsplan-Vorschlag vor das Gremium. Oberirdische Garagen und Nebenanlagen sind auf dem Bebauungsplan durch rot gestrichelte Linien dargestellt, so Herr Brüderl. Er rät an, gleichzeitig grundsätzlich Tiefgaragen zuzulassen. Diese großzügige Auslegung im Bebauungsplan sorgt für Flexibilität und ermöglicht verschieden hohe Baukörper. Die Regelung der Stellplätze und Tiefgaragen erfordert keine besondere Weisung. Diese ist vielmehr in der gemeindlichen Stellplatzsatzung vorgegeben. Bei der Firstrichtung hält er deren Vorgabe allgemein für notwendig, um eine städtebauliche Ordnung im Baugebiet zu erreichen. Für das Gebäude in der Mitte sowie die Gebäude an der südlichen Göllstraße hingegen sind verschiedene Richtungen vorstellbar. Mit der in der Satzung festgelegten Grundflächenzahl 0,4 erreicht man pro Gebäude eine maximale Grundfläche von 200 qm. Die Höhenlagen des Erdgeschoss-Fertigfußbodens orientieren sich zum einen an den bereits bestehenden Gebäuden, zum anderen an dem Straßenniveau, von der Mitte ausgehend in einem leichten Gefälle nach außen.
Wie Herr Schuster ergänzt, entspricht dieser „9 Bebauungsplan Lageplan“ dem Entwurf „A“, für den die Verwaltung im Sachverhalt um Zustimmung bittet.
Zusammenfassend lässt der Planer wissen, trotz intensiven Gesprächen konnte keine völlige Übereinstimmung mit den Grundeignern erzielt werden. Der Plan „A Bebauungsplan Vorschlag Grundeigentümer“ zeigt die Unterschiede auf. Die Eigentümer favorisieren, das Bauernhof-Grundstück als eine Einheit zu sehen. Differenzen gibt es auch bei den Baugrenzen. Laut Herrn Brüderl verhindert seine vorgeschlagene Grenzziehung („sanfte Einschnürung“) der beiden südlichen Grundstücke, dass aus zwei Gebäuden nur eines entsteht. Die Grundstücke erfahren eine enorme Wertsteigerung, sichergestellt durch den Bebauungsplan.
Herr Schuster resümiert, das zu planende Gebiet hat eine Größe von 7.000 qm und befindet sich in bester Lage mit Einzelhandel, Ärzteschaft sowie dem Bahnhof in nächster Nähe. Er umreißt noch einmal die Unterschiede zwischen Plan 9 und 10 bezüglich der Punkte „Ausrichtung der Baugrenzen“ sowie „Unterschiedliche Firstrichtungen“. Die Diskussionen mit den Grundeigentümern bezeichnet der Bauamtsleiter als sehr konstruktiv.
BM Holzner dankt Herrn Brüderl und Herrn Schuster für die umfangreichen Erklärungen. Der Bebauungsplanvorschlag zeichnet sich aus durch größtmögliche Innenraumverdichtung und gewährt den Grundstückseigentümern maximalen Spielraum.
Auf Frage von GR Rotter gibt Herr Brüderl an, die Zufahrt zum mittleren Grundstück erfolgt über die Watzmannstraße.
GR Dr. Zimmer bezeichnet den Bebauungsplan-Vorschlag insgesamt als sehr zielführend. Zu den Grundstücksgrenzen der südlichen Gebäude vertritt er die Meinung, beim Vorschlag des Grundeigentümers kann die südliche Grundstücksgrenze analog beim Entwurf der Verwaltung eingearbeitet werden. Dann wäre ihm der Bebauungsplanentwurf des Grundeigentümers ebenso recht und er bezeichnet diesen als seinen Kompromiss-Vorschlag.
GR Leirer stimmt GR Dr. Zimmer tendenziell zu. Ihm erschließt sich nicht, weshalb das Vertrauen in die Vernunft der künftigen Bauherren nur für den oberen Bereich besteht, nicht aber für die südlichen Grundstücke. Zum Entwurf des Grundeigentümers leuchtet ihm kein Nachteil für die Gemeinde ein, kann sich trotzdem beide Varianten vorstellen.
Falls eine Tiefgarage entstehen soll, ist der Vorschlag der Verwaltung flexibler, so Herr Schuster.
Der Bebauungsplan wird seiner Aufgabe nicht gerecht, sofern er zu viel offenlässt, ist der Standpunkt von Herrn Brüderl. Seine Version soll verhindern, dass statt drei Gebäuden nur der Bauernhof umgebaut wird. Er kann nicht empfehlen, in diesem Punkt dem Vorschlag der Eigentümer zu folgen, sieht vielmehr das städtebauliche Ziel der Gemeinde in Frage gestellt.
GR Lerach äußert vorab sein Gefallen an der von Herrn Brüderl erarbeiteten Planung. Er plädiert, die Abweichung von der vorgeschriebenen Firsthöhe von 16 Grad auch mittig zuzulassen. Zusammengefasst sieht er keinen wesentlichen Vorteil für den Bebauungsplanvorschlag der Verwaltung und kann den Wunsch des Grundeigners nachvollziehen, im Bebauungsplan die künftige Erbfolge darzustellen. GR Lerach gibt an, beide Entwürfe akzeptieren zu können.
GR Dr. Zimmer schließt sich GR Lerach an. Daneben zeigt er für die Befürchtung des Planers Verständnis. Nach seinem Befinden kann dennoch nicht verhindert werden, dass mittig lediglich ein Gebäude errichtet wird und das südlich liegende als Garten genutzt wird. Zur Firstrichtung verweist GR Dr. Zimmer auf die Mehrfamilienhäuser in der Sudetenstraße. Entgegen der Meinung des Kreisbaumeisters wurde dort durchgesetzt, dass sich die Häuser nach der Besonnung richten. Wer heute baut, soll sich nach der Sonne richten können. Die vom Planer angesprochene Ordnung ist ohnehin nur aus der Vogelperspektive zu erkennen. Er ist dafür, den Plan B (Anmerkung: 10 Bebauungsplan Grundeigentümer) zu verwirklichen.
2. BM Kleinert stellt einen Antrag zur Geschäftsordnung auf Ende der Diskussion. Gleichzeitig schlägt er vor, beide Varianten der Bebauungspläne in Abstimmung zu stellen. Die Variante B soll eine Beschränkung bezüglich der Drehung der Firstrichtung sowie eine Änderung der südlichen Baugrenzen enthalten.
Es wird folgender Beschluss gefasst:
Beschluss:
Der Bauausschuss gibt dem Antrag zur Geschäftsordnung von 2. BM Kleinert auf Ende der Diskussion statt.
Abstimmung: JA-Stimmen 9
NEIN-Stimmen 1
Es wird folgender Beschluss gefasst:
Beschluss:
Der Bauausschuss beschließt, über beide Varianten der Bebauungspläne abzustimmen.
Abstimmung: JA-Stimmen 8
NEIN-Stimmen 2
GR Dr. Zimmer gibt zu Protokoll, mit der Beendigung der Debatte können Satzung und Begründung des Bebauungsplans nicht mehr diskutiert werden. Er hält es für einen Fehler, die gesamte Begründung mit keinem Wort zu würdigen und sieht sich gezwungen, seinen Kommentar und seine Einwendungen im weiteren Verfahren einzubringen.
BM Holzner verabschiedet Herrn Brüderl um 20:43 Uhr.
