Wie Herr Schedlbauer berichtet, gingen bei der Bauverwaltung folgende Anträge bzw. Anfragen zur Änderung des Bebauungsplans Nr. 6 ein:
- Antrag der db wohnbau gmbh – projekt vom 27.06.2022:
Die db wohnbau gmbh möchte auf dem Grundstück Fl. Nr. 48/8 ein Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage errichten. Dieses Bauvorhaben entspricht in folgenden Punkten nicht dem aktuellen Bebauungsplan:
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Regelung im aktuellen BPl:
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Geplantes Bauvorhaben:
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2 Vollgeschosse (EG + I oder EG + DG)
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2 Vollgeschosse (E + I) + DG (Nachweis, dass kein Vollgeschoss vorliegt, fehlt)
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GRZ: 0,25 und GFZ: 0,5
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GRZ I: 0,38 Ziel: 0,4
GRZ II: 0,75 Ziel: 0,8
GFZ (EG und OG): 0,66
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Gebäudeform: Rechteck, dessen Längsseite mind. um 1/5 länger sein muss als Breitseite
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Gebäudeform: nahezu quadratischer Grundriss
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Die Oberkante der Fußpfette darf über der Rohdecke höchstens 40 cm betragen.
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Kniestock 70 cm
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max. Geschosshöhe: 2,75 m
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Geschosshöhe: 2,90 m
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Dachneigung 24 °
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Dachneigung 30 °
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Pro Wohneinheit 1 Stellplatz oder eine Garage
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Insgesamt 17 Stellplätze (14 TG-Stellplätze und 3 oberirdische Stellplätze)
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Das Mehrfamilienhaus ist mit einer Firsthöhe von 11,02 m geplant. Die unmittelbar angrenzenden Wohnhäuser im Bebauungsplangebiet haben (nach den uns vorliegenden genehmigten Bauakten) eine Firsthöhe zwischen 7 und 9 m.
In der Tiefgarage sollen 14 Stellplätze errichtet werden, oberirdisch sind 3 Stellplätze geplant.
Um dieses Bauvorhaben genehmigen zu können, müsste der Bebauungsplan geändert werden.
Eine Bebauungsplanänderung muss städtebaulich begründet werden. Die Schaffung von Wohnraum durch eine Innenraumverdichtung wäre eine derartige Begründung, allerdings nur, wenn die Verdichtung sich nicht nur auf eine Parzelle, sondern auf das gesamte Plangebiet beziehen würde (Stichwort: unzulässige Briefmarkenplanung bzw. Gefälligkeitsplanung).
Problematisch ist die gewünschte Erhöhung der GRZ II auf 0,8.
Denn nach § 19 Abs. 4 BauNVO darf die Grundfläche durch die Grundflächen von Garagen, Stellplätzen, Nebenanlagen und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche grundsätzlich nur bis zu 50 % überschritten werden. Im vorliegenden Fall würde dies bei einer GRZ I von 0,4 bedeuten, dass max. eine GRZ II von 0,6 zulässig ist. Die Gemeinde könnte jedoch in einem Bebauungsplan von dieser Regelung abweichende Bestimmungen treffen.
Die unmittelbaren Nachbarn des Grundstücks Fl. Nr. 48/8 haben sich gegen die Errichtung eines Mehrfamilienhauses ausgesprochen (vgl. beiliegendes Schreiben, Eingang: 11.07.2022), da sie durch die massive Bebauung einen Immobilienwertverlust sowie einen Verlust des Charakters der vorhandenen Wohnsituation befürchten.
Seitens der Verwaltung wird der Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes aus folgenden Gründen kritisch gesehen:
- Wenn eine massivere Bebauung zugelassen werden soll, dann muss sich diese Möglichkeit auf das gesamte Plangebiet beziehen. Für die angrenzenden Plangebiete würde dadurch dann natürlich auch ein Bezugsfall für eine Innenraumverdichtung entstehen. Damit besteht die Gefahr, dass sich das Ortsbild, das geprägt ist durch freistehende Ein-bzw. Zweifamilienhäuser mit einem gewissen Gartenanteil, zu einem städtischen Charakter mit Mehrfamilienhäusern verändert.
- Aufgrund der massiven Bebauung verbleibt kaum eine Fläche zur ordnungsgemäßen Entwässerung des Niederschlagswassers.
- Die unmittelbar angrenzenden Nachbarn haben sich gegen das geplante Bauvorhaben ausgesprochen.
- Anfrage Familie Grobowski/Holzäpfel (Eingang Gemeinde: 09.06.2022):
Die Grundstückseigentümer des Anwesens Fl. Nr. 48/2 (Franz-von-Kobell-Str. 5) möchten folgende Maßnahmen umsetzen:
- Abbruch der Bestandsgarage, sowie der vorhandenen befestigten Fläche nördlich des Wohnhauses.
- Errichtung eines Anbaus (Grundfläche 7 x 20 m, parallel zur westlichen Grundstücksgrenze mit 2 Vollgeschossen + Dachgeschoss (EG: eine Wohnung mit Doppelgarage, OG: 2 Wohnungen, die über Außentreppe erschlossen werden sollen).
- GRZ I: 0,285
GRZ II: 0,44
Dieses Bauvorhaben entspricht in folgenden Punkten nicht dem aktuellen Bebauungsplan:
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Regelung im aktuellen BPl:
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Geplantes Bauvorhaben:
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Eine Bauparzelle
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Anbau komplett außerhalb der festgesetzten Baugrenzen.
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2 Vollgeschosse (EG + I)
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2 Vollgeschosse (E + OG) + DG (Nachweis, dass DG kein Vollgeschoss vorliegt, fehlt)
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GRZ: 0,25 und GFZ: 0,5
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GRZ I: 0,285 Ziel: 0,3
GRZ II: 0,44
GFZ : 0,6
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Pro Wohneinheit 1 Stellplatz oder 1 Garage
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Für die insgesamt 6 Wohneinheiten sollen 9 Stellplätze geschaffen werden (7 oberirdische Stellplätze und 2 in einer Doppelgarage)
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Schaffung einer Zufahrt über Fl. Nr. 235
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Aufgrund der Größe des Baugrundstückes (1518 m²) wäre eine Nachverdichtung grundsätzlich denkbar.
Aber wie auch schon beim vorherigen Antrag erläutert, müsste die Nachverdichtung dann auch bei den übrigen Grundstücken im Geltungsbereich des Bebauungsplans ermöglicht werden (Stichwort: unzulässige Briefmarkenplanung bzw. Gefälligkeitsplanung).
Aus ortsplanerischer Sicht wird auch die Situierung des Anbaus kritisch bewertet. Geeigneter wäre evtl. die Errichtung eines eigenständigen Gebäudes in einem separaten Baufenster in der nördlichen Grundstückshälfte außerhalb der Anbauverbotszone (= 20 m zur Bundesstraße). Allerdings ist fraglich, ob aufgrund der Lärmimmissionen in diesem Bereich eine Bebauung möglich wäre.
- Ergebnis – Vorschlag der Verwaltung:
Es wird vorgeschlagen, beide Anträge zunächst abzulehnen. Allerdings besteht die Bereitschaft eine gewisse Nachverdichtung zu ermöglichen. Hierzu sind neue Konzepte vorzulegen.
