Datum: 23.06.2020
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Saal im Gasthaus Altwirt, Berchtesgadener Straße 6
Gremium: Bau- und Umweltausschuss
Körperschaft: Gemeinde Piding
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 20:04 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Feststellung der ordnungsgemäßen Ladung der Mitglieder sowie der Beschlussfähigkeit
2	Genehmigung der Tagesordnung sowie der Niederschrift der öffentlichen Sitzung vom 18. Mai 2020.
3	Bauleitplanung der Gemeinde Anger; Stellungnahme gem. § 4 Abs. 2 BauGB zur 1. Änderung (Neuaufstellung) des Bebauungsplanes "Klosterweg"
4	Bauvoranfrage zum Errichten einer Gewerbehalle mit Büro auf dem Grundstück Reichenhaller Straße 17 (Fl. Nr. 804)
5	Bauantrag zum Anbau eines Treppenhauses und einer Eingangsüberdachung am Wohnhaus Carossastraße 7 (Fl. Nr. 48/6) mit Nutzungsänderung des Wohnhaus- und Garagendachraumes zum Wohnraum
6	Bauantrag zur Erhöhung des Daches des Anwesens Almweg 7 (Fl. Nr. 935/5)
7	Bauantrag zur Nutzungsänderung eines Dachgeschosses in Wohnraum sowie Einbau eines Quergiebels und zweier Schleppgauben im Anwesen Zollnerfeld 6+8 (Fl. Nr. 811/8)
8	Bauvoranfrage zum Anbau einer zweiten Wohnung an das bestehende Wohnhaus Lechsenwiese 3 (Fl. Nr. 269/4)
9	Verschiedenes
10	Anfragen und Anträge

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1. Feststellung der ordnungsgemäßen Ladung der Mitglieder sowie der Beschlussfähigkeit

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Gemeinde Piding)	2. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	23.06.2020	ö	beschließend	1

Sachverhalt und rechtliche Würdigung

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2. Genehmigung der Tagesordnung sowie der Niederschrift der öffentlichen Sitzung vom 18. Mai 2020.

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Gemeinde Piding)	2. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	23.06.2020	ö	beschließend	2

Sachverhalt und rechtliche Würdigung

Mit der Tagesordnung besteht Einverständnis.

Genehmigung der Niederschrift:

Die Niederschrift über den öffentlichen Teil der Bauausschusssitzung vom 18.05.2020 wird genehmigt.

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3. Bauleitplanung der Gemeinde Anger; Stellungnahme gem. § 4 Abs. 2 BauGB zur 1. Änderung (Neuaufstellung) des Bebauungsplanes "Klosterweg"

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Gemeinde Piding)	2. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	23.06.2020	ö		3

Sachverhalt und rechtliche Würdigung

Die Bauleitplanung wurde geprüft, es konnten keine Anhaltspunkte festgestellt werden, welche die Belange der Gemeinde Piding beeinträchtigen könnten.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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4. Bauvoranfrage zum Errichten einer Gewerbehalle mit Büro auf dem Grundstück Reichenhaller Straße 17 (Fl. Nr. 804)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Gemeinde Piding)	2. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	23.06.2020	ö		4

Sachverhalt und rechtliche Würdigung

Das Baugrundstück liegt im Außenbereich und ist im Flächennutzungsplan als Acker/Grünland sowie Grünfläche ohne Zweckbestimmung ausgewiesen. Das Grundstück liegt an der stark befahrenen B 20 hinter einer Lärmschutzwand. Eine erneute Wohnbebauung erscheint hier angesichts der Immissionen für nicht zweckmäßig. Eine gewerbliche Nutzung dieses Areals erscheint dagegen durchaus vertretbar. Eine besondere naturschutzmäßige oder umweltbezogene Wirkung ist dem Grundstück auf Grund seiner Lage nicht zuzuschreiben. Da das Grundstück im Bereich der Anbauverbotszone der B 20 liegt, wurde vom Bauherrn bereits eine Anfrage an das Straßenbauamt Traunstein gerichtet. Das Straßenbauamt hat mit Schreiben vom 18.05.2020 bereits die Zustimmung zu dem geplanten Vorhaben unter relativ leicht erfüllbaren Auflagen erteilt.

Im Außenbereich ist nach § 35 BauGB ein Vorhaben nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Dies wäre möglich, wenn das geplante Bauwerk als sonstiges Vorhaben gemäß § 35 Abs. 2 BauGB zugelassen werden kann. Voraussetzung dafür ist, dass durch die Ausführung oder Benutzung des Grundstücks öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden und die Erschließung gesichert ist. Die Zufahrt zu diesem Grund soll vom Gewerbegrundstück Reichenhaller Straße 15 über die bestehende Zufahrt von der B 20 aus erfolgen. Das Grundstück ist auch hinsichtlich Ver- und Entsorgung voll erschlossen. Da die Nutzung des Baugrundstückes der baulichen Erweiterung eines zulässigerweise errichteten gewerblichen Betriebs dient und die Erweiterung im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und Betrieb angemessen ist, kann die Festsetzung im Flächennutzungsplan dem Vorhaben nicht entgegengehalten werden (§ 35 Abs. 4 Ziffer 6 BauGB).

Die Prüfung der Bauvoranfrage ergab, dass einer gewerblichen Nutzung des Grundstücks entsprechend der Bauvoranfrage zugestimmt werden kann.

Diskussionsverlauf

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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5. Bauantrag zum Anbau eines Treppenhauses und einer Eingangsüberdachung am Wohnhaus Carossastraße 7 (Fl. Nr. 48/6) mit Nutzungsänderung des Wohnhaus- und Garagendachraumes zum Wohnraum

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Gemeinde Piding)	2. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	23.06.2020	ö		5

Sachverhalt und rechtliche Würdigung

Anbau eines Treppenhauses bis zum Dachgeschoss
Ausbildung des Treppenhausdaches als Quergiebel mit Änderung der Dachneigung
Umnutzung der Speicherräume über dem Wohngebäude und der Garage zu Wohnraum
Änderung des Eingangsbereichs

Das Baugrundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 6 „Franz-von-Kobell-Straße“. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes werden durch die geplanten Baumaßnahmen in mehreren Fällen nicht eingehalten:

Ausbau des Dachgeschosses des Hauptbaus zu Wohnraum. Im Bebauungsplan ist zwingend ein Erdgeschoss sowie nur ein weiteres Geschoß festgesetzt.
Die Firstrichtung ändert sich für den geplanten Treppenhausanbau um 90°. Die vorhandene Firstrichtung ist jedoch im Bebauungsplan zwingend vorgegeben.
Die Dachneigung des Quergiebels soll 16° betragen. Nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes muss die Dachneigung 24° betragen.
Der geplante neue Eingangsbereich liegt teilweise außerhalb der Baugrenze.
Die im Bebauungsplan festgesetzte Raumhöhe wird im neuen Eingangsbereich sowie im Dachgeschoß überschritten.

Von den genannten Festsetzungen des Bebauungsplanes, ausgenommen die Wohnnutzung des Dachgeschosses, wurde vom Bauherrn eine Befreiung beantragt. Gemäß § 31 Abs. 2 BauGB kann von den Festsetzungen des Bebauungsplanes befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und u.a. die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder die Durchführung des Bebauungsplanes zu einer offensichtlich nicht beabsichtigten Härte führen würde. Einzelne der beantragten Befreiungstatbestände wären bei diesem Bauantrag evtl. kein Problem, allerdings führt die Summe der beantragten Befreiungen inklusive der Dachgeschossnutzung baurechtlich zwingend zu dem Ergebnis, dass die Grundzüge der Planung berührt werden und demnach eine Befreiung nicht möglich ist. Auch eine Vorbesprechung des Bauantrages mit dem Landratsamt am 27.05.2020 führte zu diesem Ergebnis. Die geplanten baulichen Veränderungen können aus der aktuellen Sichtweise nur im Weg einer Bebauungsplanänderung umgesetzt werden. Wie diese Bebauungsplanänderung abgewickelt werden kann ist noch zu prüfen, vor allem im Hinblick darauf, dass keine Gefälligkeitsplanung entstehen darf.

Auch im Hinblick auf eine sinnvolle Wohnraumerweiterung für eine Familie muss den baurechtlichen Gegebenheiten Rechnung getragen werden. Die eingehende Prüfung des Bauantrages hat abschließend ergeben, dass den Befreiungsanträgen und damit dem Bauantrag das gemeindliche Einvernehmen nicht erteilt werden kann.

     

Diskussionsverlauf

GR Leirer fragt nach dem Richtungswert, wieviel Verstöße akzeptiert werden können.

Die Änderung des Eingangsbereiches hält der Bauamtsleiter für machbar, den Treppenhausanbau sowie den Wechsel der Firstrichtung zu gravierend. Von den Grundzügen der Bebauungsplanung wird damit eklatant abgewichen. Grundsätzlich kann keine Aussage getroffen werden; es sind jeweils Einzelentscheidungen. Eine Bebauungsplanänderung könnte Abhilfe schaffen und ermöglichen, dass der Bauantrag im Freistellungsverfahren behandelt wird.

Die Kosten einer Bebauungsplanänderung für sein eigenes Grundstück hätte zum jetzigen Zeitpunkt der Antragsteller zu tragen, gibt BM Holzner zu bedenken. Eine Bebauungsplanänderung für das gesamte Gebiet des Bebauungsplanes zu erwirken, erfordert den gleichen Aufwand wie das Erstellen eines neuen Bebauungsplanes. Das Verfahren kann ein Jahr und länger dauern.

GR Lerach referiert zu den allgemeinen Grundzügen eines Bebauungsplanes und der Befreiung von dessen Festsetzungen. Im Anschluss nimmt er vorgreifend auf den Tagesordnungspunkt 8 Bezug. Hier wird die Abweichung vom Bebauungsplan von Seiten der Verwaltung akzeptiert im Gegensatz zum vorliegenden Antrag. Im Sinne einer Gleichbehandlung wird GR Lerach jedoch beiden Anträgen zustimmen.

Der Bebauungsplan „Franz-von-Kobell-Straße“ stammt aus den 80-er-Jahren und ist nicht mehr zeitgemäß, so GR Lerach. Um die Verhandlungsbasis für den Bauwerber beim Landratsamt zu verbessern, ist er für eine positive Entscheidung zum vorliegenden Antrag.

Wie der Bauamtsleiter argumentiert, besteht für TOP 8 eine andere Ausgangssituation. Für beide Anträge ist die Verwaltung der Empfehlung des Landratsamtes gefolgt.

GR Leirer erinnert, alle Fraktionen des Gremiums schrieben sich im vergangenen Wahlkampf die Schaffung von Wohnraum auf ihre Fahnen. Bauanträge sollten flexibler betrachtet und den Erfordernissen der Zeit Rechnung getragen werden.

Bebauungspläne, aufgestellt vor 30 oder 40 Jahren, sind veraltet, räumt Herr Schaller ein, beinhalten jedoch geltendes Recht. Aktuell bestehen 47 Bebauungspläne, von denen die meisten 20 Jahre und älter sind. Es stellt sich die Frage, wer bei Änderungen die hohen Kosten trägt.

Das Aufhebungsverfahren eines Bebauungsplans dauert ebenso lange wie das Änderungsverfahren, ergänzt BM Holzner.

GRin Schöndorfer hält an dem Wahlspruch des Gemeinderates nach „Innenraumverdichtung“ fest. Sie priorisiert eine Bebauungsplanänderung für das gesamte Viertel. Bauflächen sind begrenzt und für junge Familien existiert kein sogenanntes „Einheimischenmodell“.

Offen bleibt die Frage, wer die Kosten eines externen Planers für die Bebauungsplanänderungen übernimmt, so BM Holzner. Von der Verwaltung ist dies mit dem derzeitigen Personalstand nicht leistbar.

GRin Schöndorfer schlägt vor, diesen wichtigen Punkt in der Gemeinderatssitzung zu besprechen.

GR Kleinert greift das Stichwort „Innenraumverdichtung“ auf begrüßt den Vorschlag zur Hereinnahme des Themas in den Gemeinderat. Er sieht die Gemeinde in der Pflicht, für junge Familien Wohnraum zu schaffen. Bebauungspläne und deren Änderungen sind zu priorisieren, wobei die Frage nach der Kostenübernahme berechtigt ist.

Die Thematik grundsätzlich in einer der nächsten Gemeinderatssitzungen zu behandeln, hält GR Leirer für richtig. Im aktuellen Fall wird er – wie zuletzt in der Ahornstraße – für die Wohnraumschaffung einer einheimischen Familie stimmen.

GR Koch steht dem Bauantrag befürwortend gegenüber. Der negative Beschlussvorschlag erschließt sich ihm als Lösungsansatz nicht.

Grundsätzlich spricht sich GR Koch für eine Wohnraumschaffung in sinnvoller Art und Weise aus. Den derzeitigen Trend mit Wohngebäuden für bis zu 10 Familien bezeichnet er dennoch als dramatisch. Für ihn gehören Einfamilienhäuser zu einem Dorf wie Piding.

GR Rotter wird dem Antrag zustimmen. Für ihn ist es das richtige Signal an das Landratsamt.

Ein Dorf braucht auch Mehrgenerationenhäuser, wirft GR Brüderl ein.

GR Lerach weist gegenüber GR Koch hin, die Vorgehensweise ist mit dem Landratsamt besprochen.

Eine Alternative wäre laut GR Lerach eine Bebauungsplanänderung für dieses Grundstück vorzunehmen. Allerdings kann dies einer Gefälligkeitsplanung entsprechen. Deshalb präferiert er die Befreiung von den Bebauungsplanfestsetzungen, auch wenn dies am Landratsamt scheitern kann.

In letzterem Fall entstehen für den Bauherrn dieselben Kosten wie für eine Zustimmung, sorgt sich BM Holzner. Ziel der Beschlussvorlage war es, dem Bauwerber unnötige Kosten zu ersparen. Offensichtlich ist die Mehrheit im Gremium anderer Meinung. Deshalb bittet er Herrn Schaller, den Beschlussvorschlag positiv abzufassen.

Herr Schaller nimmt die Änderung des Beschlussvorschlages vor. Zugleich erweitert er diesen wegen der Umnutzung des Speichers zu Wohnraum, nachdem der Planer dies im Bauantrag versäumt hat.

Hinsichtlich der Kosten klärt GR Lerach auf, nach erfolgtem Gespräch mit dem Landratsamt hat der Bauherr die Möglichkeit zur Rücknahme seines Antrages.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 1

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6. Bauantrag zur Erhöhung des Daches des Anwesens Almweg 7 (Fl. Nr. 935/5)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Gemeinde Piding)	2. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	23.06.2020	ö		6

Sachverhalt und rechtliche Würdigung

Das Haus liegt im Außenbereich, im Flächennutzungsplan ausgewiesen als Acker/Grünland. Bauen im Außenbereich ist nur zulässig, wenn dem Vorhaben öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Im vorliegenden Fall ist von einem sonstigen Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB auszugehen. Hinsichtlich der Beeinträchtigung öffentlicher Belange ist festzustellen, dass sich eine Zulässigkeit des Vorhabens aus § 35 Abs. 4 Ziffer 5 ableiten lässt: Das Gebäude ist zulässiger Weise errichtet worden, die Erweiterung ist angemessen und wird von der Familie des Eigentümers genutzt.

Die Anzahl der Stellplätze wurde neu nach der Stellplatzsatzung berechnet: Drei (2 x 1,5) Stellplätze für die beiden Wohnungen, ein Stellplatz für die Ferienwohnung sowie ein Besucherstellplatz. Die fünf Stellplätze sind mit dem Bauantrag nachgewiesen.

Die Prüfung des Bauantrages hat ergeben, dass er genehmigungsfähig ist.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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7. Bauantrag zur Nutzungsänderung eines Dachgeschosses in Wohnraum sowie Einbau eines Quergiebels und zweier Schleppgauben im Anwesen Zollnerfeld 6+8 (Fl. Nr. 811/8)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Gemeinde Piding)	2. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	23.06.2020	ö		7

Sachverhalt und rechtliche Würdigung

Das Baugrundstück liegt im unbeplanten Innenbereich in einem allgemeinen Wohngebiet. Die Zulässigkeit von Vorhaben richtet sich nach § 34 BauGB. Demnach sind Vorhaben zulässig, wenn sie sich u. a. nach Art und Maß der baulichen Nutzung und der Bauweise in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen.

Quergiebel und Schleppgauben sind in Piding keine Besonderheit mehr, insbesondere sind Quergiebel sogar in der näheren Nachbarschaft zu finden. Dacheinbauten dieser Art dienen der Schaffung oder Verbesserung bestehenden Wohnraums und sind durchaus genehmigungsfähig. Die Abstandsflächen werden eingehalten, Veränderungen im Grad der Versiegelung des Grundstücks ergeben sich nicht.

Einer Nutzung des Dachgeschosses zu Wohnzwecken steht baurechtlich nichts entgegen. Es dient der Schaffung von zusätzlichem Wohnraum und damit auch der Innenraumverdichtung.

Für das Wohngebäude wurden die Stellplätze neu berechnet. Es sind 3 Wohnungen zwischen 50 – 100 m² vorhanden (1,5 Stellplätze je Wohnung) sowie eine Wohnung zwischen 100 m² und 150 m² (2 Stellplätze). Mit dem notwendigen Besucherparkplatz sind somit aufgerundet 8 Stellplätze notwendig. Diese Stellplätze sind auf dem Baugrundstück nachgewiesen.

Die Prüfung des Bauantrages hat ergeben, dass er genehmigungsfähig ist.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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8. Bauvoranfrage zum Anbau einer zweiten Wohnung an das bestehende Wohnhaus Lechsenwiese 3 (Fl. Nr. 269/4)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Gemeinde Piding)	2. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	23.06.2020	ö		8

Sachverhalt und rechtliche Würdigung

Das Baugrundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 18 „Berchtesgadener Straße“. Die Festsetzungen dieses Bebauungsplanes werden in zwei Fällen nicht eingehalten:

Überschreitung der Baugrenzen im Westen um 3,00 m und im Süden um 1,00 m
Überschreiten der GRZ von 0,20 auf 0,25 (zzgl. 50 % nach § 19 BauNVO = 0,375, beantragt 0,368)

Der Bauherr stellt nun die konkrete Frage, ob der vorgelegten Planung mit den Befreiungstatbeständen zugestimmt werden kann.

Von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes kann gemäß § 31 Abs. 2 BauGB befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung städtebaulich vertretbar ist. Das dem Bebauungsplan zugrundeliegende Planungskonzept ist nicht mehr passend. Im Jahr 2007 wurde der Kindergarten umfänglich erweitert. Dieser Bau wurde außerhalb der Baugrenze im Einklang mit einer markanten Erhöhung der GRZ errichtet; ein Bebauungsplanänderungsverfahren musste nicht durchgeführt werden. Das Vorhaben wurde im Wege einer Befreiung durchgeführt. Weshalb im Bebauungsplan zwei Grundstücke aus der GRZ 0,25 herausgenommen wurden ist nicht nachvollziehbar. Deshalb erscheint hier eine Angleichung durchaus für vertretbar. Städtebaulich ist die Befreiung nicht erheblich. Es ergeben sich keine Auswirkungen auf außerhalb des Grundstücks liegende Teilbereiche des Bebauungsplanes. Die Möglichkeiten des Bebauungsplanes sind zum allergrößten Teil ausgeschöpft, Bezugsfälle sind nicht zu erwarten. Hinsichtlich der Grundzüge der Planung ist festzustellen, dass unter diesen Umständen in der Gesamtschau die Grundzüge der Planung nicht berührt werden.

Die nach den Festsetzungen notwendigen drei Stellplätze sind nachgewiesen, zwei davon in einer Garage und einer im Freien.

Die vorliegende Bauvoranfrage wurde bereits mit dem Landratsamt mit dem Ergebnis besprochen, das die Zulässigkeit des Vorhabens über die Befreiungen erreicht werden kann.

Somit wird empfohlen, der Bauvoranfrage zuzustimmen.

 

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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9. Verschiedenes

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Gemeinde Piding)	2. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	23.06.2020	ö	beratend	9

Sachverhalt und rechtliche Würdigung

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10. Anfragen und Anträge

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Gemeinde Piding)	2. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	23.06.2020	ö	beratend	10

Sachverhalt und rechtliche Würdigung

Herr Schaller nimmt dies zur Kenntnis und wird das Ordnungsamt informieren.

BM Holzner bittet, derartige Anliegen bei Bekanntwerden sofort an die Gemeinde weiterzugeben.