Um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Überbauung des bisherigen Parkplatzes Fl. Nr. 1085 an der Werkszufahrt der Milchwerke BGL zu schaffen, hat der Bauausschuss in der Sitzung vom 18.11.2019 die 8. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 15 „Hockerfeld“ im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB beschlossen, stellt Herr Schaller fest. Der Entwurf der 8. Änderung des Bebauungsplanes wurde in der Zeit vom 25. März bis 24. April 2020 öffentliche ausgelegt. Den berührten Behörden und Trägern öffentlicher Belange wurde Gelegenheit zur Stellungnahme durch Beteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB gegeben.
Herr Schaller schlägt dem Gremium vor, auf das Verlesen der kompletten Sitzungsvorlage zu verzichten.
Dies wurde bereits im Vorgespräch zu dieser Sitzung mit den Fraktionssprechern abgestimmt, fügt BM Holzner hinzu und befragt das Gremium nach deren Einverständnis.
GR Dr. Zimmer stimmt nicht zu und meldet Bedenken an. An dem Verfahren ist die Öffentlichkeit beteiligt, Bedenken aus der Bevölkerung liegen vor. Die Beschlussvorlage ist jedoch nicht veröffentlicht.
Nur den Bereich vorzutragen, in dem Einwendungen aus der Bevölkerung vorliegen, stellt BM Holzner zur Abstimmung.
Abstimmung: JA-Stimmen 10
NEIN-Stimmen 1
Die Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange ergab Folgendes:
Keine Stellungnahme abgegeben haben der Bayerischer Bauernverband und das Vermessungsamt Freilassing.
Keine Anregungen vorgebracht oder Einwände erhoben haben
- IHK für München und Oberbayern
- Gemeinde Ainring
- Stadt Bad Reichenhall
- Gemeinde Anger
- Regierung von Oberbayern
- Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten
- Landratsamt BGL, FB 33 Naturschutz
- Landratsamt BGL, FB 41 Gesundheitswesen
Einwendungen, fachliche Informationen und Empfehlungen
Wasserwirtschaftsamt Traunstein, Schreiben vom 2.4.2020
Hinweis zur Planung:
„Wir dürfen Ihnen nachrichtlich mitteilen, dass die Wasserwirtschaftsverwaltung derzeit dabei ist, für die Stoißer Ache das vorhandene, auf einem sog. Altmodell beruhendes Überschwemmungsgebiet neu zu überrechnen. Dies findet deutlich früher statt, als turnusmäßig im Zuge der Hochwasserrisikomanagementplanung vorgesehen ist. Demnach wird alle sechs Jahre überprüft, ob ein bestehendes Überschwemmungsgebiet noch passt oder gegebenenfalls neu berechnet werden soll.
Die Bearbeitung der neuen Überschwemmungsgebietsberechnung hat zwischen-zeitlich das Bayerische Landesamt für Umwelt übernommen. Die Ergebnisse wer-den nach derzeitigem Stand voraussichtlich im Jahr 2020 vorliegen.“
Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die im Regelfall in der Abwägung nicht überwunden werden können:
Lage im faktischen / ermittelten Überschwemmungsgebiet
Gemäß den aktuell gültigen Daten (Stand 02.04.2020) des Informationsdienstes Überschwemmungsgefährdete Gebiete (abgekürzt IÜG, zu finden im Internet unter www.iug.bayern.de) wird das betroffene Areal bei einem sogenannten HQ100, d.h. statistisch gesehen einem einmal in hundert Jahren vorkommenden Hochwasser, entgegen dem Stand 08.02.2019 nicht mehr überflutet.
Es liegt somit nicht mehr im rechnerisch ermittelten Überschwemmungsgebiet eines HQ100.
Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o.g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage:
Grundwasser:
Im Planungsbereich liegen uns keine Erkenntnisse über Grundwasserstände vor. Diese sind bei Bedarf in eigener Zuständigkeit zu ermitteln.
Hinweis: Sollte in das Grundwasser eingegriffen werden, so sind im Vorfeld die entsprechenden wasserrechtlichen Gestattungen einzuholen.
Wasserversorgung:
Die Versorgung mit Trink- und Brauchwasser ist durch den Anschluss an das zentrale Versorgungsnetz der Kommune sicherzustellen.
Die Leistungsfähigkeit der örtlichen Versorgungsleitungen ist vom Versorgungsträger eigenverantwortlich zu überprüfen.
Starkniederschläge:
Starkniederschläge können flächendeckend überall auftreten. Voraussichtlich werden solche Niederschläge aufgrund der Klimaänderung an Häufigkeit und Intensität weiter zunehmen.
Auch im Planungsgebiet können bei sogenannten Sturzfluten flächenhafter Ab-fluss von Wasser und Schlamm sowie Erosionserscheinungen auftreten. Dabei ist auch das von außen dem Planungsgebiet zufließende Wasser zu beachten.
Wir empfehlen dringend, diese Gefahr im eigenen Interesse bei der Bauleitplanung zu berücksichtigen und in eigener Zuständigkeit Vorkehrungen zur Schadensreduzierung zu treffen und Schutzmaßnahmen bezüglich Personenschäden vorzunehmen.
Je nach Größe und Lage der neuen Baukörper bzw. Baumaßnahmen kann der Abfluss des flächenhaft abfließenden Oberflächenwassers und Schlamms gegebenenfalls so verändert werden, dass dies zu nachteiligen Auswirkungen auf Ober- bzw. Unterlieger führt. Wir verweisen daher auf § 37 WHG.
Oberflächengewässer:
Auf dem nördlich der Baugrenze vorhandenen Hochwasserdeich, parallel zur Stoißer Ache, verläuft ein befahrbarer Unterhaltungsweg, der auch als Wanderweg genutzt wird. Der für Baufahrzeuge befahrbare Unterhaltungsweg ist zur kurzfristigen Abwendung von –bei Hochwässern möglichen- Gefahrensituationen ein-schließlich Deichverteidigung von erheblicher Bedeutung. Die ungehinderte Befahrbarkeit für Baufahrzeuge des von der Gemeindestraße „Am Gänslehen“ bis zur Bahn verlaufenden Unterhaltungsweges und anschließend der Zufahrt entlang der südöstlichen Baugrenze am Fuß des Bahndammes ist aus Gründen des Hochwasser-schutzes stets zu gewährleisten.
Anlagen jeglicher Art – auch Zäune, hervorspringende Gebäudeteile, Dachvorsprünge, Erker, Balkone etc. außerhalb der nördlichen Baugrenze - sind unabhängig von den Grundstücksgrenzen im Interesse der Gewässerunterhaltung und der u.U. erforderlichen Abwendung von Gefahrensituationen bei Hochwässern nicht gestattet. Bereits angeführte Zaunanlagen sind an die Baugrenze zurückzusetzen.
Wir weisen darauf hin, dass für Anlagen, die sich im 60-m Bereich von der Uferlinie von Gewässern befinden, eine wasserrechtliche Anlagengenehmigung nach Art. 20 Bayerisches Wassergesetz (BayWG) erforderlich ist. Sofern eine Baugenehmigung oder bauaufsichtliche Zustimmung erfolgt, wird die wasserrechtliche Anlagengenehmigung mit dieser erteilt. Anderenfalls ist eine wasserrechtliche Anlagengenehmigung gesondert zu beantragen.
Die genehmigungspflichtigen Gewässer sind in der “Verordnung der Regierung von Oberbayern über die Genehmigungspflicht für Anlagen in oder an Gewässern dritter Ordnung im Regierungsbezirk Oberbayern vom 13.02.2014 (Oberbayerisches Amtsblatt Nr. 5/2014 Seite 43 ff)“ enthalten. Die Stoißer Ache ist mit der laufenden Nr. 378 in der oben genannten Verordnung aufgeführt. Beispiele für genehmigungspflichtige Anlagen sind: bauliche Anlagen wie Gebäude, Gartenhäuser, Carports, Holzlegen, Brücken, Stege, Unter- oder Überkreuzungen, Längsverlegungen, etc. Eine wasserrechtliche Anlagengenehmigungspflicht gilt nicht für Anlagen, die der Benutzung, Unterhaltung oder dem Ausbau dienen. Im geplanten Erschließungsbereich befinden sich keine Oberflächengewässer.
Grundsätzlich sind zu allen Gewässern für bauliche Maßnahmen und Maßnahmen, die dem Gewässerunterhalt dienen sowie sonstige Maßnahmen ein ausreichender Abstand zum Gewässer einzuhalten. Im Regelfall sind dies 5 Meter gemessen von der Böschungsoberkante, im Einzelfall kann auch ein größeres Maß erforderlich sein. In diesem Korridor ist die Errichtung von jeglichen Einbauten unzulässig, die die Zugänglichkeit zum Zwecke der Gewässerunterhaltung oder der Hochwasserabwehr erschweren oder behindern.
Lage im ermittelten Überschwemmungsgebiet bei Extremhochwasser (HQextrem):
Der Planungsbereich ist gemäß den Daten aus dem „Informationsdienst Überschwemmungsgefährdete Gebiete“ (siehe Internet www.iug.bayern.de (Stand 02.04.2020) bei HQextrem (in einem geringen Bereich) von Überflutung betroffen.
Screenshot aus IUG vom 02.04.2020 mit Wassertiefen bei HQextrem
Wir weisen darauf hin, dass in einem Teilbereich bei HQextrem Wassertiefen in einer Größenordnung von bis zu 0,50 Meter auftreten können.
Wir empfehlen bei der Bauleitplanung geeignete Hochwasser-Abflusskorridore für das HQextrem freizuhalten.
Darüber hinaus ist die Errichtung neuer Heizölverbraucheranlagen in Risikogebieten (HQextrem) grundsätzlich verboten (§ 78c WHG).
Abwasserentsorgung:
Abwasser ist im Trennsystem zu erfassen (§ 55 Abs. 2 WHG).
Öffentlicher Schmutzwasserkanal:
Das Schmutzwasser ist über die zentrale Kanalisation zu entsorgen.
Die Leistungsfähigkeit der Kanalisation, der Mischwasserbehandlungsanlagen, der Kläranlage sowie das Vorliegen der erforderlichen wasserrechtlichen Genehmigung sind in eigener Zuständigkeit zu überprüfen.
Niederschlagswasser:
Unverschmutztes oder nur leicht verschmutztes Niederschlagswasser sollte möglichst immer vor Ort versickert werden, um Kläranlagen, Kanalnetze und Vorfluter zu entlasten. Hier sollte die Kommune steuernd einwirken. Bei der Behandlung und Ableitung des Niederschlagswassers sind für den vorsorgenden Gewässer-schutz bestimmte Regeln einzuhalten.
Wir bitten daher folgende Punkte als Hinweise bzw. Festsetzungen in die Satzung mit aufzunehmen:
- Niederschlagswasser ist nach Möglichkeit auf den jeweiligen Grundstücken zu versickern. Dabei ist eine breitflächige Versickerung über eine belebte Oberbodenschicht anzustreben. Die Eignung des Untergrundes zur Versickerung nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik ist zu prüfen. Ist eine breitflächige Versickerung nicht möglich, so ist eine linienförmige Versickerung z.B. mittels Mulden-Rigolen oder Rigolen zu realisieren.
- Im Bereich von Altlastenverdachtsflächen, Altstandorten, Altlasten, Auffüllungen mit belastetem Material soll keine Versickerung von Niederschlagswasser vorgenommen werden. Sollte dies trotzdem beabsichtigt werden, so ist dafür bei der Kreisverwaltungsbehörde eine wasserrechtliche Gestattung mit entsprechenden Unterlagen zu beantragen.
- Es ist eigenverantwortlich zu prüfen, inwieweit bei der Beseitigung von Niederschlagswasser eine gestattungsfreie Versickerung bzw. Gewässereinleitung vorliegt. Sofern die Voraussetzungen zur Anwendung der Niederschlagswasserfreistellungsverordnung (NWFreiV) bzw. des Gemeingebrauchs (Art. 18 BayWG) nicht gegeben sind, so ist bei der Kreisverwaltungsbehörde eine wasserrechtliche Gestattung mit entsprechenden Unterlagen zu beantragen.
- Wir empfehlen Tiefgaragen und zugehörige Abfahrten in die Kanalisation zu entwässern. Sofern durchlässige Flächenbeläge in Tiefgaragen Verwendung finden, sind hinsichtlich der Versickerung grundsätzlich die gleichen Anforderungen zu stellen wie bei oberirdischen Anlagen. Hierbei ist vor allem der erforderliche Mindestabstand zum mittleren höchsten Grundwasserstand zu beachten.
Das Vorhandensein bestehender wasserrechtlicher Gestattungen für die Niederschlagswasserbeseitigung ist eigenverantwortlich zu prüfen und zu berücksichtigen.
Hinweise zur Regenwassernutzung:
Auf die Möglichkeit der Regenwassernutzung z.B. zur Gartenbewässerung und WC-Spülung wird hingewiesen. Die Errichtung einer Eigengewinnungsanlage ist nach AVBWasserV dem Wasserversorgungsunternehmen zu melden. Es ist unter anderem sicherzustellen, dass keine Rückwirkungen auf das private und öffentliche Trinkwasserversorgungsnetz entstehen.
Altlastenverdachtsflächen:
Der aktuelle Informationsstand zu potentiellen punktuellen Bodenverunreinigungen z.B. durch Altlastenverdachtsflächen, Altstandorten, Altlasten etc. ist beim Landratsamt Berchtesgadener Land einzuholen.
Befinden sich auf dem Plangebiet Altlastenverdachtsflächen, Altstandorte, Altlasten etc., so sind die zur Beurteilung der Gefährdungspfade Boden-Mensch, Boden-Pflanze und Boden-Wasser erforderlichen Untersuchungsschritte im Rahmen der Bauleitplanung durchzuführen. Wir empfehlen dringend mit den Untersuchungen Sachverständige und Untersuchungsstellen mit einer Zulassung nach der Verordnung über Sachverständige und Untersuchungsstellen für den Bodenschutz und die Altlastenbehandlung in Bayern zu beauftragen.
Sollten während der Baumaßnahmen Bodenauffälligkeiten angetroffen werden, welche auf eine Altlast o.ä. hinweisen, ist das Landratsamt Berchtesgadener Land zu verständigen.
Mögliche Bodenverunreinigungen können direkte negative Auswirkungen auf Mensch, Pflanze, Grundwasser und Gewässer haben. Sie sind ggf. auch bei der Planung der Niederschlagswasserbehandlung zu berücksichtigen.
Im Bereich von Altlastenverdachtsflächen, Altstandorten, Altlasten, Auffüllungen mit belastetem Material soll keine Versickerung von Niederschlagswasser vorgenommen werden
Bewertung:
Die fachlichen Informationen, u.a. zum Auftreten von Starkniederschlägen, werden zur Kenntnis genommen.
Hinsichtlich der vorgeschlagenen Versickerung von Niederschlagswasser ist festzustellen, dass der Umgang mit Niederschlagswasser für das gesamte Betriebsgelände bereits geregelt ist; zusätzliche Hinweise sind nicht erforderlich.
Die Angaben zum HQextrem werden planerisch in die Bauleitplanung übernommen und als Hinweis in der Begründung ergänzt. Des Weiteren werden die aufgeführten Hinweise und Festsetzungen im Satzungstext übernommen.
GR Utz lässt verlauten, grundsätzlich nirgends zuzustimmen, er lehnt das Verfahren gänzlich ab.
Beschlussvorschlag:
Der Bauausschuss schließt sich der im Sachverhalt dargestellten Bewertung und dem Vorschlag der Verwaltung an.
Abstimmung: JA-Stimmen 9
NEIN-Stimmen 2
Landratsamt Berchtesgadener Land FB 31 Planen, Bauen, Wohnen; Schreiben vom 27.04.2020
Einwendungen:
- Die textliche Festsetzung unter § 1 Nr. 1 sowie unter § 2 Nr. 6 der Satzung ist unzulässig. Festsetzungen dürfen sich nur auf den Geltungsbereich des Planungsbereichs beziehen.
- Die festgesetzte abweichende Bauweise ist zu unbestimmt bzw. in der jetzigen Form unzulässig. Die Festsetzung stellt (im Rahmen ihres Geltungsbereichs) einen Bruch und Widerspruch zu den Festsetzungen des bisherigen insb. angrenzenden Bebauungsplans dar.
Möglichkeiten der Überwindung (z. B. Ausnahmen oder Befreiungen):
- Änderung der Festsetzungen bzw. des Geltungsbereichs der Planung
- Die Bauweise ist konkret festzusetzen bzw. zu beschreiben, vgl. Nr. 3.3 der Anlage zur PlanzV. Die abweichende Bauweise ist insofern klar zu beschreiben. In diesem Zusammenhang können auch Abstandsflächenregelungen getroffen werde. Eine entsprechende Festsetzung im Satzungstext oder als grafische Darstellung als Anhang zur Satzung ist beizubringen. Eine bloße Erläuterung der Bauweise in der Begründung reicht nicht aus (OVG Lüneburg Beschl. v. 15.4.2008 – 1 MN 58/08). Auf die Möglichkeiten des vorhabenbezogenen Bebauungsplans im Sinne der Paragraphen §§ 12, 30 Abs.2 BauGB wird hingewiesen.
Zudem wird die Festsetzung ohne „Eingriff“ in den Bebauungsplanbereich A und C nicht greifen (sh. auch Hinweise zu Abstandsflächen, etc.). Für eine funktionierende, umsetzungsfähige Festsetzung ist der Geltungsbereich der 8. Änderung anzupassen.
Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o. g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage:
Verfahren:
Das gewählte Verfahren ist sowohl im Kopf zur Satzung anzugeben als auch in der Begründung des Änderungsbebauungsplans mit darzustellen und zu erläutern. Insoweit ist unklar, ob das Verfahren nach § 13a BauGB zu tragen kommen kann. Aufgrund des engen Geltungsbereich der vorliegenden Planung, jedoch mit Wirkung für den gesamten Bebauungsplan, ist in einer qualifizierten städtebaulichen Begründung darzustellen, dass die Voraussetzungen des § 13a BauGB (insb. § 13a Abs. 1 Satz 2 BauGB) eingehalten werden.
Da die Planung u.E. keine angebotsbezogene Planung darstellt, empfehlen wir den Bebauungsplan als vorhabenbezogenen Bebauungsplan bzw. als vorhabenbezogene Änderung zu führen. Insoweit wird auf die Festsetzungsmöglichkeiten des § 12 BauGB hingewiesen.
Das Plangebiet der Änderung ist im wirksamen FNP der Gemeinde Piding von 2004 als Gewerbefläche dargestellt, überlagert mit Baumreihen des integrierten Landschaftsplans. Der Bebauungsplanentwurf enthält keine grünordnerischen Aussagen oder Regelungen. In der Begründung zum Bebauungsplan sollte dargelegt werden, inwiefern die Entwicklung der Planung aus den Zielen des FNP mit integriertem Landschaftsplan gewährleistet wird. In der Begründung zur 6. Änderung des Bebauungsplans von 2016 steht geschrieben, dass mit der 6. Bebauungsplanänderung auch die Änderung des wirksamen FNP einhergeht. Es wird daher angeregt, den Planungsunterlagen einen Ausschnitt aus dem aktuell wirksamen FNP beizufügen.
Inhalt:
Die Legende zu den Planfestsetzungen ist unvollständig. Die Legende soll auch dem Laien einen Zugang zum Bebauungsplan ermöglichen. Insoweit sind alle gewählten Planzeichen, Abkürzungen etc. in der Legende darzustellen. Beispielhaft sei die Linie mit Rauten (Leitungsdarstellung?) oder die Abkürzung SD/G zu erwähnen.
Die gewählten Planzeichen sind zudem einheitlich zu verwenden. Insoweit führt z.B. die Einzeldarstellung OK D ohne weiter Definition oder Konkretisierung im Rahmen der Begründung zu Verwirrung.
Die Plandarstellung bzw. §1 Nr. 3 Abs. 1 der Satzung lassen eine GRZ von 0,85 zu. Die gesetzliche Obergrenze wird hier nicht unerheblich überschritten. Eine Überschreitung ist zwar grundsätzlich denkbar, jedoch nur, wenn dies städtebaulich geboten ist und wenn die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen ist oder durch Maßnahmen ausgeglichen wird, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und nach-teilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden.
Weder sind reine betriebliche Zwänge als städtebauliche Gründe zu sehen noch wurden die erforderlichen Kompensationsmaßnahmen dargestellt bzw. festgesetzt. Der hier vorliegende Ausfall an Begründung und Festsetzung führt zur Unzulässigkeit und Unwirksamkeit der Festsetzung.
Da das Maß der baulichen Nutzung für das Wesen eines Bebauungsplans unerlässlich ist (vgl. § 16 Abs. 3 und 3 BauNVO) könnte dies zur Unwirksamkeit der Bebauungsplanänderung führen.
Die „Festsetzung“ unter § 1 Nr. 3 Abs. 2 der Satzung erfüllt die strengen und eng aus-zulegenden Kriterien nicht, sondern stellt als Rezitieren der Norm unter § 17 Abs. 2 BauNVO lediglich eine Worthülse dar.
Die Festsetzung § 1 Nr. 8 mit Begründung stehen zudem im Widerspruch zu einer Versiegelung von über 0,8. Dieser Wiederspruch ist unter Beachtung der Stellungnahme des WWA aufzulösen.
Aus der Begründung heraus ergibt sich, dass geneigte Dächer, also Pultdächer, zugelassen werden sollen. Eine städtebauliche Begründung bzw. Planung ergibt sich hierzu nicht. Um die ortstypische Dachlandschaft zu erhalten bietet sich die Festsetzung von Satteldächern an. Alternativ empfiehlt sich die Festsetzung eines begrünten Flachdachs, um einen geordneten Übergang zur Saalachau herzustellen. Insoweit würden Orts- und Landschaftsbild u.E. gewürdigt. Der Belang Orts- und Landschafts-bild (Auswirkungen) ist im Rahmen der Bauleitplanung (spätestens mit der Abwägung) zu würdigen.
In diesem Zusammenhang ist auch die Festlegung der maximalen Höhe zu kritisieren bzw. zu würdigen. Festsetzungen zur Höhe sind bauplanungsrechtliche Festsetzungen und insoweit unter § 1 aufzunehmen. Die Festsetzung einer Firsthöhe ohne konkrete Festsetzung der Dachform und der Dachneigung kann dazu führen, dass die tatsächliche Wandhöhe bei der Bauausführung annähernd 16m zum Bezugspunkt beträgt. Eine städtebauliche Rechtfertigung, insbesondere mit Blick auf Belichtung und Belüftung der Nachbargrundstücke liegt nicht vor, zumal die beigefügte Besonnungsdarstellung einen nicht nachvollziehbaren bzw. durchsetzbaren Bauvorschlag beinhaltet. Insoweit sei wiederrum auf die Möglichkeiten des vorhabenbezogenen Bebauungsplans (§§ 12, 30 Abs. 2 BauGB) hingewiesen.
§ 1 Nr. 9 der Satzung ist bauplanungsrechtlich zu unbestimmt. Die möglichen Konflikte die durch Lärm, etc. entstehen, sind bereits im Rahmen der Bauleitplanung zu benennen und zu lösen bzw. zu minimieren. Insoweit sind regelmäßig Festsetzungen zu Immissionsorten oder Festsetzungen zur Bauausführung bereits im Bebauungsplan vorzusehen. Ggf. ist auf Festsetzungen des bisherigen Bebauungsplans zu verweisen. Die vorgelegte Satzung samt Begründung (Nr. 9, Seite 6) ist jedoch u.E. nicht ausreichend, um die Konfliktbewältigung adäquat darzustellen.
§ 2 Nr. 2 ist zu unbestimmt. Die Festsetzung einer Ausnahme zur Wandhöhe wegen technischen Aufbauten ist zwar grundsätzlich zulässig, jedoch sind Ausnahmen klar zu bestimmen. Insoweit sind der Verwaltung klare Regeln und Auslegungsmerkmale an die Hand zu geben. Es ist in Satzung und Begründung darzulegen, welche Art von Aufbauten, in welcher Größe und in welcher Häufung (Maximale Anzahl) den Ausnahmetatbestand erfüllen. In der Begründung ist zudem anzugeben, inwiefern die Ausnahme städtebaulich vertretbar ist und warum der Ausnahmetatbestand geschaffen wird.
§ 2 Nr. 3 der Satzung ist u.E. überflüssig, da ohne echten Regelungsgehalt. Die Ein-haltung von Abstandsflächen oder Baunutzungszahlen ist Bestandteil der gesetzlichen Voraussetzungen für die Zulässigkeit von Bauvorhaben.
§ 2 Nr. 6 der Satzung ist zu unbestimmt bzw. irreführend.
Der Regelungsgehalt des § 2 Nr. 6 Abs. 1 entzieht sich uns. Die Begründung zur Satzung lässt keine Auslegung der Norm zu.
Für § 2 Nr. 6 Abs. 2 der Satzung gibt es u.E. keine Rechtsgrundlage. Es können nur Festsetzungen für den Geltungsbereich der Satzung getroffen werden. Die Flächen des Gewerbegebiet A liegen jedoch außerhalb des Geltungsbereichs. Es offenbart sich die Grenze und Widersprüchlichkeit der „Briefmarkenplanung“, da die östliche Bauleitplanung (Gebiet A) eine geschlossene Bauweise vorsieht. Insoweit zeigt sich auch die Uneindeutigkeit bei der festgesetzten abweichenden Bauweise. Gelöst wer-den könnte dieser Wiederspruch durch Anpassung des Geltungsbereichs der Satzung, klare Strukturierung und Festsetzung der abweichenden Bauweise und ggf. erforderlicher klarer Ausnahmeregelung von den Bestimmungen der Abstandsflächen.
§ 2 Nr. 7 Satz 2 der Satzung ist überflüssig, da sie eine reine Normwiedergabe bzw. Normverweis auf Bestimmungen der BayBO darstellt. Aufgrund der Fernsichtwirkung sind jedoch präzisiere Festsetzungen zu den Werbeanlagen zu empfehlen. Formulierungen aus der Werbeanlagensatzung der Stadt Nürnberg (vgl. https://www.nuernberg.de/imperia/md/stadtrecht/dokumente/ 6/630/630_868.pdf) als Best-Practice-Beispiel könnten der Orientierung dienen.
Der bestehende Parkplatz wird überbaut. In der Begründung sollten die Auswirkungen dargelegt werden, die sich durch den Wegfall der Stellplätze ergeben (z.B. Ersatzfläche). Weder die textliche Festsetzung unter § 1 Nr. 4 noch die Begründung lassen hier Schlüsse zu.
Im Rahmen der Begründung zur Bauleitplanung kann nicht auf das Ergebnis eines (abgeschlossenen) BImSch-Genehmigungsverfahren verwiesen werden. Die Bauleitplanung ist dazu gedacht, den Weg für ein Zulassungsverfahren zu ebnen und ggf. erforderliche Rahmenbedingungen zu schaffen bzw. die Planungshoheit der Gemein-de soweit auszuüben, dass dem Vorhaben Schranken aufgezeigt werden. Insoweit hat die Bauleitplanung selbstständig die Konflikte zu erkennen und zu bewältigen. Das Zulassungsverfahren ist der Bauleitplanung nachgelagert und regelt den konkreten Einzelfall, hier die betriebliche Erweiterung nach Abschluss des Bebauungsplanverfahren.
Der Begründung mangelt es dabei auch an einer städtebaulichen Würdigung der nunmehr geplanten bzw. durch die Planung verursachten Verkehrsführung sowie der erforderlichen Verkehrserschließung (ausreichende Dimensionierung, Auslastung, etc.).
Den Behördenunterlagen der Auslegung liegt ein Schreiben der Milchwerke bei, in dem auf die innerbetriebliche Verkehrsführung hingewiesen wird sowie auf ein Lärmschutzgutachten des TÜV im Rahmen des abgeschlossenen BImSch-Verfahrens. Dieses Gutachten liegt jedoch nicht als relevante Umweltinformation der Bauleitplanung zu Einsicht bei.
Redaktionell:
Die Änderung berührt den Bebauungsplan „Hockerfeld“ in der rechtskräftigen Fassung der 6. Änderung vom 08.07.2015, zuletzt geändert durch die 7. Änderung aus 2019. Zur konkreten Beurteilung der Änderungsplanung und der damit verbundenen Auswirkungen empfiehlt es sich, die beabsichtigten Änderungen in einer synoptischen Gegenüberstellung darzulegen.
Das Plangebiet liegt innerhalb des HQextrem und sollte gem. § 9 Abs. 6a BauGB entsprechend dargestellt werden. Auch fehlt es der Begründung an einer entsprechenden Ausführung.
Bemaßungen mit 3,00 / 1,75 m im Osten sind bezugslos und zu entfernen. Die 5m-Bemaßung sollte mit Nachkommastelle(n) ergänzt werden.
Zur Vermeidung von Missverständnissen hinsichtlich der Bedeutung sollte auf eine einheitliche Schriftgröße der jeweiligen Festsetzungen geachtet werden.
Eine Darstellung mit integriertem Grünordnungsplan fehlt. Zur Ergänzung wird geraten.
Bebauungspläne werden im Allgemeinen mit der Bekanntmachung rechtsverbindlich. Die Rechtsverbindlichkeitsdaten der Änderungen auf dem Plankopf sind u.E. z.T. nicht korrekt.
Festsetzungen in Satzungen sind rechtlich bestimmt vorzunehmen. Erläuterungen und Ausführungen z.B. § 1 Nr. 3 der Satzung, sind nicht Bestandteil einer Rechtsnorm, sondern sind vielmehr als Begründung darzustellen. Worthülsen und Ausführungen können zudem zur Unbestimmtheit der Norm führen.
Gleiches gilt für § 1 Nr. 2 der Satzung. Hier ist vollkommen unklar, was die Aussage bedeuten soll.
Zusammenfassung:
Die vorgelegte 8. Änderung stellt eine erhebliche Veränderung des bisherigen Standes dar. Ortsplanerisch werden zu den Planungsabsichten keine grundsätzlichen Einwendungen vorgebracht, die Erweiterung und Standortsicherung ist begrüßenswert.
Der derzeitige Satzungsentwurf ist jedoch nicht geeignet, rechtssichere Voraussetzungen für das Vorhaben zu schaffen. Im Gegenteil könnte das geplante Vorhaben sogar daran scheitern. Die Begründung weist in wesentlichen Punkten (u.a. Verfahrensbestimmung, Baunutzungsmaß, Immissionsschutz, Verkehrserschließung, Abstandsflächen, etc.) Lücken auf. Für einen rechtssicher anwendbaren Bebauungsplan sind klar bestimmte Festsetzungen sowie eine funktionierende Begründung essentiell. Insoweit sollte die vorliegende Planung komplett überarbeitet werden.
Aufgrund der notwendigen „Eingriffe“ in den bestehenden Bebauungsplan und dem Umstand, dass mit dieser Änderung bereits der neunte Planstand verfolgt wird, empfiehlt es sich zudem, den Bebauungsplan bereits mit dieser Änderung neu aufzustellen und die Möglichkeiten bzw. Anforderungen an die betriebliche Entwicklung als Gesamtkonzept darzulegen.
Bewertung
Es wird zur Kenntnis genommen, dass das Landratsamt die Standortsicherung für begrüßenswert erachtet und ortsplanerisch keine grundsätzlichen Einwendungen vorgebracht werden.
Der Einwand zur textlichen Festsetzung unter § 1 Nr. 1 sowie unter § 2 Nr. 6 der Satzung wird zur Kenntnis genommen und der Satzungstext entsprechend geändert. Eine Änderung des Geltungsbereiches ist nicht erforderlich, da durch den Bebauungsplan ein bereits überplantes und bebautes Gebiet überplant wird. Der Bebauungsplan nimmt in seinem östlichen Teilbereich die maximale Firsthöhe des östlich angrenzenden Bebauungsplans (Gewerbegebiet A) auf. Das Plangebiet fügt sich daher auch nach der Überplanung in das Gewerbegebiet „Hockerfeld“ ein.
Die Festsetzung zur abweichenden Bauweise wird konkretisiert.
Die Ergänzung des gewählten Verfahrens nach § 13a BauGB wird im Kopf der Satzung ergänzt und in der Begründung nachträglich erläutert. Da die Bebauungsplanänderung im Grunde die Änderung der zulässigen Höhen beinhaltet, die Baugrenzen nicht geändert werden und dadurch keine erheblichen Umweltauswirkungen nach § 13a Absatz 1 Nr. 2 und § 2 Absatz 4 Satz 4 zu erwarten sind, kann der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren ohne Vorprüfung des Einzelfalls aufgestellt werden.
Von der Erstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird abgesehen. Die Gemeinde sieht kein städtebauliches Bedürfnis, einen solchen Bebauungsplan aufzustellen.
Die Begründung und der Satzungstext werden hinsichtlich der fehlenden grünordnerischen Aussagen und der Ausgleichsmaßnahmen ergänzt. Die Darstellung der Baumreihen im FNP ist bereits mit den vorherigen Änderungen des Bebauungsplans überholt und für die betriebliche Entwicklung der Milchwerke nicht zielführend.
Die zur Festsetzung der GRZ von 0,80 erforderliche grünordnerische Ausgleichsmaßnahme wird in der Begründung und im Satzungstext ergänzt. Als Ausgleich werden extensive Gründachflächen im Westen des Gewerbegebiets festgesetzt, die einen geordneten Übergang zur Saalachau herstellen und das Orts- und Landschaftsbild würdigen.
Die Festsetzung der Dachformen und der Gebäudehöhen wurde aus der bestehenden Bauleitplanung übernommen und ist für das betreffende Gewerbegebiet zweckdienlich (vgl. Höhenfestlegung für Milchtanks). Die Festsetzung der Höhen wird in die bauplanungsrechtlichen Festsetzungen übernommen.
Mit dem Bauleitplanverfahren als solches ist noch keine betriebliche Änderung verbunden. Es handelt sich gerade um keinen vorhabenbezogenen Bebauungsplan, bei dem ein ganz konkretes Vorhaben zugelassen wird. Grundsätzlich handelt es sich immer um einen milchverarbeitenden Betrieb. Eine ganz detaillierte Festlegung der Nutzung erscheint nicht sinnvoll, da die Benutzung der Gebäude immer von der aktuellen Markt- oder Absatzlage abhängig ist und damit jede Nutzungsänderung ein Änderungsverfahren erforderlich machen würde. Vielmehr wird in etwaigen nachfolgenden immissions- oder baurechtlichen Genehmigungsverfahren der Nachweis zu führen sein, dass die maßgeblichen Immissionsrichtwerte an den jeweiligen Immissionsorten eingehalten werden. Es bestehen aber keine Zweifel, dass der Bebauungsplan vollzugsfähig ist und ein solcher Nachweis geführt werden kann. Es obliegt dem Gewerbetreibenden die entsprechenden Nachweise zu erbringen.
Dem Hinweis zur genaueren Bestimmung der Ausnahmetatbestände hinsichtlich der ausnahmsweise zulässigen Überschreitung der Gebäudehöhe durch technische Aufbauten wird nachgekommen und der Satzungstext entsprechend ergänzt.
Eine präzisere Festsetzung der Werbeflächen unter § 2 Nr. 7 der Satzung entsprechend den Formulierungen aus der Satzung der Stadt Nürnberg ist nicht erforderlich. Die Gemeinde hält die getroffenen Festsetzungen für Werbeanlagen für ausreichend. Die Festsetzung zu den Werbeanlagen wurde aus der bestehenden Bauleitplanung übernommen. Sie ist zweckdienlich und ausreichend.
In der Begründung wird die Kompensation der wegfallenden Stellplätze durch die Errichtung eines Parkhauses in der Lattenbergstraße ergänzt.
Der Anregung zur Neuaufstellung wird nicht nachgekommen. Die Möglichkeiten der Betriebserweiterung und den damit verbundenen notwendigen Änderungsverfahren werden deutlich geringer. Eine abschließende Bauleitplanung auf Dauer wird im Hinblick auf die ständigen strukturellen Änderungen in der Branche mit den notwendigen planungsrechtlichen Anpassungen nicht möglich sein.
Herr Schaller resümiert, die gravierendste Beanstandung betrifft die notwendigen Dachaufbauten.
Die dazu vom Landratsamt vorgebrachten Beanstandungen sind nachzuvollziehen, lässt BM Holzner erkennen.
Essentielle Punkte der vom Landratsamt vorgebrachten Einwendungen sind in der Bewertung der Verwaltung ziemlich „weggewischt“, fasst GR Dr. Zimmer zusammen. Er zitiert den Wortlaut des Landratsamts „die Begründung weist in wesentlichen Punkten Lücken auf“ und verweist auf dessen Warnungen, auf gewisse Festsetzungen zu verzichten. Auch fehlt die Grünordnung gänzlich. GR Dr. Zimmer wird der Bewertung nicht zustimmen.
In seiner Eigenschaft als Sachbearbeiter steht Herr Schaller nicht hinter der Einschätzung des Landratsamtes. Die Bewertung des Bauamts stammt vom Juristen des Planungsbüros. Dessen Ansicht steht nun gegenüber der Ansicht des Landratsamtes. Herr des Verfahrens ist die Gemeinde Piding, stellt Herr Schaller heraus. Nicht außer Acht zu lassen ist, bei den Milchwerken handelt es sich um einen Industriebetrieb, der sich dem Markt anpassen muss.
GR Dr. Zimmer äußert, sich nicht gewünscht zu haben, dass die Gemeinde vom Juristen des Planers beraten wird.
Auf Nachhaken von GR Dr. Zimmer erklärt Herr Schaller, zur in Aussicht gestellten Grünordnung existiert keine schriftliche Aussage der Milchwerke.
Deshalb kann GR Dr. Zimmer dem Vorschlag der Verwaltung zur Bewertung nicht zustimmen.
Die Bedenken von GR Dr. Zimmer wegen des fehlenden Schriftstücks zur Grünordnung bewertet BM Holzner als richtig.
2. BM Kleinert warnt zur Höhe der Aufbauten, diese dürfen nicht zu mächtig werden. Er zeigt dennoch Verständnis für die Milchwerke, auch wenn die Gebäude nun höher werden, als ursprünglich geplant.
Die Aufbauten sind nicht für Büros vorgesehen, dienen vielmehr technischen Anlagen, Entlüftungen usw., erklärt Herr Schaller. Sollte die Gemeinde hier nicht mitgehen, wäre dies für die Milchwerke ein Nachteil.
BM Holzner bemängelt die fehlende Visualisierung der Dachaufbauten.
GR Schmidtmeier stellt zur Debatte, die Erhöhung von 25 % bei den Dachflächen aus dem Beschlussvorschlag zu nehmen und bei Bedarf gesondert darüber zu beschließen.
BM Holzner erachtet dies als guten Vorschlag.
Dies hätte eine Bebauungsplanänderung zur Folge, erwidert Herr Schaller.
GR Koch wird dem Vorschlag der Verwaltung definitiv nicht zustimmen. Er hatte sich bereits gegen das komplette Bauvorhaben ausgesprochen, weil es zu nahe an der bestehenden Wohnbebauung liegt. Grundsätzlich missfällt ihm das „scheibchenweise“ Vorgehen der Molkerei.
GR Leirer erinnert an eine zurückliegende Besprechung, in der signalisiert wurde, das aktuelle Bauvorhaben ist reduziert auf bestehende Flächen und ohne weiteres Wachsen in die Höhe. Er schließt sich den Ausführungen von GR Koch an bezüglich der relativen Nähe zum Wohngebiet an.
Nach Fazit von BM Holzner gibt es einige Punkte, die generell abgelehnt werden. Aus diesem Grund kann zum jetzigen Zeitpunkt kein Beschluss zur Bebauungsplanänderung gefasst werden. Vielmehr sollte dazu weiter miteinander diskutiert werden.
GR Dr. Zimmer stellt Antrag zur Geschäftsordnung, den Tagesordnungspunkt zu vertagen. Er sieht sich wegen des offensichtlichen Fehlens klarer Festsetzungen nicht in der Lage, über den Satzungsbeschluss abzustimmen.
BM Holzner erteilt GR Koch das Wort, nachdem sich dieser vor dem Antrag zur GO von GR Dr. Zimmer meldete.
GR Koch regt an, sich zusammen mit den Milchwerken zu beraten. Seine Frage bei der letzten Ortsbesichtigung, wie die Planungen der Molkerei für die nächsten 20 Jahre aussehen, ist nach wie vor unbeantwortet.
BM Holzner stellt den Antrag zur Geschäftsordnung von GR Dr. Zimmer auf Vertagung des Tagesordnungspunktes zur Abstimmung.
Abstimmung: JA-Stimmen 11
NEIN-Stimmen 0
Herr Schaller bestätigt auf Frage von GR Lerach, das Maß der baulichen Nutzung gemäß BauNV mit einer GRZ von 0,8 war bereits im Aufstellungsbeschluss enthalten bzw. dort höher angesetzt.
BM Holzner schlägt einen gemeinsamen Termin mit den Milchwerken und einem Teil des BA-Gremiums zur Klärung der offenen Fragen vor.
Nach einem kurzen Austausch der Räte, fasst BM Holzner wie folgt zusammen:
Die Beiträge zu dieser Besprechung sind bis 20.11.2020 an Herrn Schaller zu senden. Das Datum der Unterredung ist um den 30.11.2020 anzuberaumen. Ziel ist es, den Satzungsbeschluss für die BA-Sitzung am 14.12.2020 vorzubereiten.
Der Tagesordnungspunkt wurde an dieser Stelle einvernehmlich abgebrochen.
