Um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 18 „Berchtesgadener Straße“ im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB weiter voranzubringen, liegt nun im Rahmen der Abwägung das Ergebnis der öffentlichen Auslegung und der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange vor, lässt Herr Schuster wissen. Da diese Stellungnahmen zu Änderungen führen, wird eine erneute Auslegung des abgeänderten Entwurfs notwendig sein (§ 4a Abs. 3 BauGB).
Der Entwurf der 1. Änderung des Bebauungsplans wurde in der Zeit vom 03. März bis 04. April 2022 öffentlich ausgelegt (§ 3 Abs. 2 BauGB). Den berührten Behörden und Trägern öffentlicher Belange wurde Gelegenheit zur Stellungnahme durch Beteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB gegeben.
Aufgrund mehrerer Nachfragen ein zeitlicher Abriss der Bauleitplanung:
2020 Bauwunsch Lechsenwiese 3 (entgegen Festsetzungen Bebauungsplan, Befreiung vom Landratsamt abgelehnt)
14.12.2020 Änderungsbeschluss
Januar 2021 Angebotsanfragen Lärmgutachter
März 2021 Beauftragung Lärmgutachter
Dezember 2021 Erhalt Lärmgutachten
18.01.2022 Auslegungs- und Billigungsbeschluss
22.02.2022 Bekanntmachung im Amtsblatt
03.03.-04.04.2022 Öffentliche Auslegung
April / Mai / Juni 2022 Sichtung Stellungnahmen, Gespräche zur Lösung Stellungnahme Landratsamt Lärmwerte, Nacharbeit Lärmgutachten und Änderung Entwurf
Es wird vorgeschlagen, auf das Verlesen der kompletten Sitzungsvorlage zu verzichten und lediglich die Bewertungen und Beschlussvorschläge zu verlesen. Dies gilt auch für die Stellungnahmen aus der Öffentlichkeit. Sollte der explizite Wunsch zur Verlesung einzelner Stellungnahmen bestehen, ist dies natürlich möglich. Dies wurde bereits im Vorgespräch zu dieser Sitzung mit den dabei anwesenden Fraktionssprechern abgestimmt.
BM Holzner bittet das Gremium um Abstimmung über diese Vorgehensweise.
Abstimmung: Ja-Stimmen 10
Nein-Stimmen 0
I. 11 Träger öffentlicher Belange haben eine Stellungnahme abgegeben.
- Keine Hinweise oder Anregungen zur Planung vorgebracht haben:
- Gemeinde Ainring, 28.02.2022
- Gemeinde Anger, 31.03.2022
- Stadt Bad Reichenhall, 01.03.2022
- Amt für Ernährung Landwirtschaft und Forsten, Bereich Landwirtschaft, 22.03.2022
- Regionaler Planungsverband Südostoberbayern, 04.04.2022
- Energienetze Bayern GmbH & Co. KG, 07.04.2022
- Einverständnis mit der Planung mitgeteilt und dazu noch Hinweise abgegeben haben:
- Die Autobahn GmbH des Bundes, 09.03.2022:
Der Umgriff des gegenständlichen Bebauungsplans Nr. 18, 1. Änderung in der Berchtesgadener Straße in Piding, hat einen Abstand von ca. 110 m zum äußeren befestigten Fahrbahnrand der BAB A 8/0 und liegt somit außerhalb des Geltungsbereiches des Fernstraßengesetzes (100 m - Baubeschränkungszone). Die Belange im Sinne des Fernstraßengesetzes sind somit nicht betroffen und es werden deshalb keine Einwände erhoben.
Hinweis:
Das Bauvorhaben ist aufgrund der unmittelbaren Autobahnnähe erheblichen Lärmimmissionen ausgesetzt. Ggf. erforderliche Lärmschutzmaßnahmen hat der Antragsteller auf seine Kosten vorzunehmen. Hinsichtlich dieser Kosten bestehen keine Erstattungs- bzw. Entschädigungsansprüche oder sonstige Forderungen gegenüber der Autobahn GmbH des Bundes und deren Mitarbeiter.
Bewertung:
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Es wird folgender Beschluss gefasst:
Der Bauausschuss schließt sich der im Sachverhalt dargestellten Bewertung und dem Vorschlag der Verwaltung an.
Abstimmung: Ja-Stimmen 10
Nein-Stimmen 0
- Anregungen zur Planung vorgebracht haben:
- Kreisbrandinspektion BGL, Kreisbrandrat, 26.02.2022:
Die örtliche zuständige Feuerwehr Piding kann das Plangebiet innerhalb der 10-minütigen
Hilfsfrist erreichen.
Bei den weiteren Planungen zur Erschließung ist die baurechtlich eingeführte „Richtlinie Flächen
für die Feuerwehr“ in Verbindung mit Art. 5 (1) BayBO zu beachten.
Die Gemeinde muss die Löschwasserversorgung gemäß Art. 1 (2) BayFwG im Plangebiet
sicherstellen. Die Bemessung der Löschwasserversorgungsanlage soll sich nach dem Arbeitsblatt
W 405 des DVGW´s, Tabelle 1, richten.
Soll die Sicherstellung des zweiten Rettungsweges über die Leitern der Feuerwehr erfolgen, so ist zu beachten, dass innerhalb der 10-minütigen Hilfsfrist kein Hubrettungsfahrzeug zur Verfügung steht. Die zum Anleitern notwendigen Brüstungen dürfen somit nicht höher als 8 m über dem Gelände an der jeweiligen Stelle liegen. Dies könnte theoretisch bei einer zulässigen Firsthöhe von 13,5 m und Aufenthaltsräumen zur Giebelwand der Fall sein. Zum Aufrichten von tragbaren Leitern soll ein ca. 3 m langer und ca. 2 m breiter ebener Geländestreifen, mittig senkrecht vor der jeweiligen Stelle freigehalten werden.
Sofern die vorgenannten Punkte im weiteren Verfahren beachtet werden, ist keine erneute
Beteiligung bei geringfügigen Planänderungen notwendig.
Bewertung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Löschwasserversorgung kann sichergestellt werden, die Richtlinie „Flächen für die Feuerwehr“ kann in den weiteren Planungen für die einzelnen Gebäude berücksichtigt und umgesetzt werden. Ein Hinweis auf die Vorschrift des Art. 31 der Bayerischen Bauordnung, wonach Gebäude, deren zweiter Rettungsweg über Rettungsgeräte der Feuerwehr führt und bei denen die Oberkante der Brüstung von zum Anleitern bestimmten Fenstern oder Stellen mehr als 8 m über der Geländeoberfläche liegt, nur errichtet werden dürfen, wenn die Feuerwehr über die erforderlichen Hubrettungsfahrzeuge verfügt, wird in den Bebauungsplan aufgenommen. Eine Planänderung ist nicht veranlasst.
Es wird folgender Beschluss gefasst:
Der Bauausschuss schließt sich der im Sachverhalt dargestellten Bewertung und dem Vorschlag der Verwaltung an.
Abstimmung: Ja-Stimmen 10
Nein-Stimmen 0
- Wasserwirtschaftsamt Traunstein, 31.03.2022:
3.3 Lage im faktischen / ermittelten Überschwemmungsgebiet
Wie bereits in der Begründung angeführt befindet sich der Bebauungsplan im Überschwemmungsgebiet der Stoißer Ache bei einem Extremhochwasser (HQextrem). Auch das Überschwemmungsgebiet der Saalach bei einem Extremhochwasser reicht bis knapp über die Grenzen des Bebauungsplans.
3.4 Kennzeichnung von Überschwemmungsgebieten in der Bauleitplanung
Die Lage der Hochwassergefahrenflächen wurden in der Bauleitplanung gekennzeichnet. Neben der Überschwemmungsgefahr durch die Stoißer Ache ist auch auf die Überschwemmungsgefahr durch die Saalach bei einem Extremhochwasser hinzuweisen.
3.4.1 Einwendung
In Flächennutzungs- und Bebauungsplänen sollen festgesetzte Überschwemmungsgebiete im Sinne des § 76 Absatz 2 WHG, Risikogebiete außerhalb von Überschwemmungsgebieten im Sinne des § 78b Abs. 9 WHG sowie Hochwasserentstehungsgebiete im Sinne des § 78d Absatz 1 WHG nachrichtlich übernommen werden. Noch nicht festgesetzte Überschwemmungsgebiete sowie in Risikogebiete im Sinne des § 73 Abs. 1 Satz 1 WHG (HQ100 und HQextrem) bestimmte Gebiete sollen im jeweiligen Bauleitplan vermerkt werden.
Bewertung:
Die Einwendung wird zur Kenntnis genommen. Die Hochwasserrisikogebiete sind im Lageplan entsprechend den aktuellen amtlichen Darstellungen wiedergegeben. In der Begründung wird ergänzt, dass die Überschwemmungsgefahren nicht nur von der Stoißer Ache ausgehen, sondern auch von der Saalach. Eine Planänderung ist nicht veranlasst.
Es wird folgender Beschluss gefasst:
Der Bauausschuss schließt sich der im Sachverhalt dargestellten Bewertung und dem Vorschlag der Verwaltung an.
Abstimmung: Ja-Stimmen 10
Nein-Stimmen 0
4.1.1 Grundwasser
Im Planungsbereich liegen uns keine Erkenntnisse über Grundwasserstände vor. Diese sind bei Bedarf in eigener Zuständigkeit zu ermitteln.
Hinweis: Sollte in das Grundwasser eingegriffen werden, so sind im Vorfeld die entsprechenden wasserrechtlichen Gestattungen einzuholen.
Bewertung:
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Er wird in den Bebauungsplan übernommen. Eine Planänderung ist nicht veranlasst.
Es wird folgender Beschluss gefasst:
Der Bauausschuss schließt sich der im Sachverhalt dargestellten Bewertung und dem Vorschlag der Verwaltung an.
Abstimmung: Ja-Stimmen 10
Nein-Stimmen 0
4.1.2 Wasserversorgung
Die Versorgung mit Trink- und Brauchwasser ist durch den Anschluss an die öffentliche Wasserversorgung sicherzustellen. Die ausreichende Leistungsfähigkeit der örtlichen Versorgungsleitungen sind vom Versorgungsträger in eigener Zuständigkeit zu überprüfen.
Bewertung:
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Das Plangebiet ist an die örtliche Wasserversorgung angeschlossen. Eine Planänderung ist nicht veranlasst.
Es wird folgender Beschluss gefasst:
Der Bauausschuss schließt sich der im Sachverhalt dargestellten Bewertung und dem Vorschlag der Verwaltung an.
Abstimmung: Ja-Stimmen 10
Nein-Stimmen 0
4.2.1 Starkniederschläge
Starkniederschläge können flächendeckend überall auftreten. Voraussichtlich werden solche Niederschläge aufgrund der Klimaänderung an Häufigkeit und Intensität weiter zunehmen.
Auch im Planungsgebiet können bei sogenannten Sturzfluten flächenhafter Abfluss von Wasser und Schlamm sowie Erosionserscheinungen auftreten. Dabei ist auch das von außen dem Planungsgebiet zufließende Wasser zu beachten.
Wir empfehlen dringend, diese Gefahr im eigenen Interesse bei der Bauleitplanung zu berücksichtigen und in eigener Zuständigkeit Vorkehrungen zur Schadensreduzierung zu treffen und Schutzmaßnahmen bezüglich Personenschäden vorzunehmen.
Je nach Größe und Lage der neuen Baukörper bzw. Baumaßnahmen kann der Abfluss des flächenhaft abfließenden Oberflächenwassers und Schlamms gegebenenfalls so verändert werden, dass dies zu nachteiligen Auswirkungen auf Ober- bzw. Unterlieger führt. Wir verweisen daher auf § 37 WHG.
Im Zusammenhang mit Starkregen möchten wir Sie auf die RZWas 2021, Nr. 2.1.6 “Konzepte zum kommunalen Sturzfluten-Risikomanagement“ hinweisen (RZWas 2021: 7538-U Richtlinien für Zuwendungen zu wasserwirtschaftlichen Vorhaben (RZWas 2021) Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministeriums für Umwelt und Verbraucherschutz vom 9. Dezember 2020, Az. 58g-U4450-2020/1-95 (BayMBl. Nr. 782) - Bürgerservice (gesetze-bayern.de)). Die Förderung richtet sich insbesondere an kleinere Kommunen, für die Sturzfluten eine existenzielle Bedrohung sein können. Ziel des Sonderförderprogrammes ist es, die Hochwassergefahren nicht nur von kleinen Gewässern, sondern auch von sogenanntem wild abfließendem Wasser in einer Kommune zu erkennen. Darauf aufbauend werden individuelle Handlungsmöglichkeiten und Schutzmaßnahmen für die Kommunen sowie für die Betroffenen vor Ort aufgezeigt. Nicht nur die klassischen Möglichkeiten des technischen Hochwasserschutzes, sondern auch Elemente wie die Hochwasservorsorge bei der Flächennutzung oder Bauleitplanung werden dabei beleuchtet. Der aktuelle Fördersatz liegt bei 75% der förderfähigen Kosten (Power-Point-Präsentation (bayern.de)).
4.2.2 Oberflächengewässer
Im geplanten Erschließungsbereich befinden sich keine Oberflächengewässer.
4.2.3 Lage im ermittelten Überschwemmungsgebiet bei Extremhochwasser (HQextrem)
Der überplante Bereich ist gemäß den Daten aus dem „UmweltAtlas Bayern“ im Themenbereich Naturgefahren (siehe Internet www.umweltatlas.bayern.de (Stand 02.03.2022) bei einem Extremhochwasser (HQextrem) von Überflutung teilweise betroffen.
Wir weisen darauf hin, dass bei HQextrem Wassertiefen in einer Größenordnung von bis zu 1,0 m auftreten können. Deshalb empfehlen wir dringend in den Überschwemmungsflächen des HQextrem (für die noch unbebauten Bereiche) eine hochwasserangepasste Bauweise. Für die Bestandimmobilien empfehlen wir die Möglichkeiten der Hochwasservorsorge zu überprüfen.
Wir empfehlen im Rahmen der Bauleitplanung geeignete Hochwasser-Abflusskorridore für das HQextrem freizuhalten. Eine zusätzliche bauliche Entwicklung in diesen Bereichen kann das Gefährdungs- und Schadpotential bei Hochwasserereignissen erhöhen.
Wir empfehlen dringend in den Überschwemmungsflächen des HQextrem (für die noch unbebauten Bereiche) eine hochwasserangepasste Bauweise, bzw. eine Nachrüstung der Bestandsbauwerke.
Darüber hinaus verweisen wir auf § 78c WHG (Heizölverbraucheranlagen in Überschwemmungsgebieten und in weiteren Risikogebieten). Zur Lagerung von wassergefährdend Stoffen empfehlen wir die Fachkundige Stelle am LRA BGL mit einzubinden.
Bewertung:
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Da ein Hochwasser relativ ungehindert über die vorwiegend unbebauten Ränder des Plangebiets wieder abfließen kann, erscheint die Sicherung von Abflusskorridoren innerhalb des Plangebiets nicht notwendig. Ein Hinweis auf die Notwendigkeit einer hochwasserangepassten Bauweise und auf das Verbot von Heizölverbraucheranlagen wird in den Bebauungsplan aufgenommen. Eine Planänderung ist nicht veranlasst.
Es wird folgender Beschluss gefasst:
Der Bauausschuss schließt sich der im Sachverhalt dargestellten Bewertung und dem Vorschlag der Verwaltung an.
Abstimmung: Ja-Stimmen 10
Nein-Stimmen 0
4.3 Abwasserentsorgung
Abwasser ist im Trennsystem zu erfassen (§ 55 Abs. 2 WHG). Das Schmutzwasser ist über die zentrale Kanalisation zu entsorgen.
4.3.1 Öffentlicher Schmutzwasserkanal
Die ausreichende Leistungsfähigkeit der Kanalisation, der Mischwasserbehandlungsanlagen, der Kläranlage sowie das Vorliegen der erforderlichen wasserrechtlichen Genehmigung sind in eigener Zuständigkeit zu überprüfen.
4.3.2 Niederschlagswasser
In den vorgelegten Unterlagen sind zu diesem Themenbereich ausreichende wasserwirtschaftliche Aussagen/Festsetzungen enthalten. Darüber hinaus dürfen wir angeben:
- Die Eignung des Untergrundes zur Versickerung nach den Regeln der Technik ist im Zuge des Bauleitplanungsverfahrens zu prüfen.
- Es wird empfohlen Tiefgaragen und zugehörige Abfahrten in die Schmutz- bzw. Mischwasserkanalisation zu entwässern. Sofern durchlässige Flächenbeläge in Tiefgaragen Verwendung finden, sind hinsichtlich der Versickerung grundsätzlich die gleichen Anforderungen zu stellen wie bei oberirdischen Anlagen. Hierbei ist vor allem der erforderliche Mindestabstand zum mittleren höchsten Grundwasserstand zu beachten.
Die genannten Vorgaben gelten entsprechend auch für die Entwässerung von öffentlichen Flächen (Erschließungsstraßen u.ä.).
Wir bitten die Kommune, die Entwässerungsplanung mit dem Wasserwirtschaftsamt frühzeitig abzustimmen.
4.3.3 Hinweise zur Regenwassernutzung
Auf die Möglichkeit der Regenwassernutzung z.B. zur Gartenbewässerung und WC-Spülung wird hingewiesen. Die Errichtung einer Eigengewinnungsanlage ist nach AVBWasserV dem Wasserversorgungsunternehmen zu melden. Es ist unter anderem sicherzustellen, dass keine Rückwirkungen auf das private und öffentliche Trinkwasserversorgungsnetz entstehen.
4.4 Altlastenverdachtsflächen
In den vorgelegten Unterlagen sind zu diesem Themenbereich weitreichende wasserwirtschaftliche Aussagen/Festsetzungen enthalten. Darüber hinaus dürfen wir angeben:
Der aktuelle Informationsstand zu potentiellen punktuellen Bodenverunreinigungen z.B. durch Altlastenverdachtsflächen, Altstandorten, Altlasten etc. ist beim Landratsamt Berchtesgadener Land einzuholen. Der aktuelle Informationsstand zu potentiellen punktuellen Bodenverunreinigungen z.B. durch Altlastenverdachtsflächen, Altstandorten, Altlasten etc. ist beim Landratsamt Berchtesgadener Land einzuholen. Sollten während der Baumaßnahmen Bodenauffälligkeiten angetroffen werden, welche auf eine Altlast o.ä. hinweisen, ist das Landratsamt Berchtesgadener Land zu verständigen.
Bewertung:
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Der Anschluss an die Kanalisation, deren Leistungsfähigkeit und Rechtmäßigkeit sind gewährleistet. Ein Hinweis zur Entwässerung von Tiefgaragen in die Schmutzwasserkanalisation wird in den Bebauungsplan aufgenommen. Altlasten sind auch dem Landratsamt nicht bekannt. Ein Hinweis auf die Mitteilungspflicht bei Bodenauffälligkeiten ist im Bebauungsplanentwurf enthalten. Eine Planänderung ist nicht veranlasst.
Es wird folgender Beschluss gefasst:
Der Bauausschuss schließt sich der im Sachverhalt dargestellten Bewertung und dem Vorschlag der Verwaltung an.
Abstimmung: Ja-Stimmen 10
Nein-Stimmen 0
- Landratsamt Berchtesgadener Land, 23.03.2022:
Der rechtskräftige Bebauungsplan „Berchtesgadener Straße“ aus dem Jahr 1991 soll für seinen gesamten ca. 1,07 ha umfassenden Geltungsbereich geändert werden, wobei der gegenständliche Geltungsbereich dem des rechtskräftigen Bebauungsplans mit den Flurnummern 27, 27/2, 269/1, 269/2, 269/4 sowie Teilflächen der Flurnummern 30 und 50 entspricht. Er erstreckt sich von der Berchtesgadener Straße bis ein-schließlich zur Mehrzweckhalle.
Als Art der baulichen Nutzung soll nun anstatt eines Mischgebietes und einer Gemeinbedarfsfläche (auch im Flächennutzungsplan samt zusätzlicher Grünfläche so dargestellt) ein urbanes Gebiet MU (MU1-3) festgesetzt werden, wobei die bisherigen tatsächlichen Nutzungen auch weiterhin so erhalten bleiben sollen (in den nördlichen Teilabschnitten MU2 bzw. MU3 Wohnnutzungen und geringfügige gewerbliche Nutzung sowie auf MU3 KIGA und Mehrzweckhalle). Die Baugrenzen der bereits bestehenden Wohnhäuser sowie des KIGA und der Mehrzweckhalle sollen in diesem Zuge angepasst werden. D.h. die Baugrenzen des Wohngebäudes auf MU1 soll etwas zurückgenommen, die Baugrenzen auf MU2 sollen etwas erweitert werden bzw. gleich-bleiben und die Baugrenzen auf MU3 werden nördlich der Mehrzweckhalle deutlich erweitert bzw. mit denen des KIGA zusammengefasst, so dass eine größere Bauparzelle für Erweiterungsmöglichkeiten des KIGA entsteht.
Das Planungsgebiet grenzt im Osten unmittelbar an das Gelände der Grund- und Mittelschule Piding samt Zufahrtstraße und Parkplatz sowie Turnhalle und Sportanlage an. Im Norden ist vor allem die Gaststätte „Alter Wirt“ samt Parkplatz nebst Wohnbebauung vorhanden. Im Süden befindet sich landwirtschaftlich genutzte Fläche und im Westen Wohnbebauung. Zudem verläuft vor allem die Autobahn A8 in etwa 100 m südlich der Planungsgrenze.
Zu den immissionsschutzfachlich relevanten Belangen, d.h. Verkehrs-, Gewerbe- sowie Sportanlagen- und Freizeitlärm, wurde bereits die schalltechnische Untersuchung des IB Möhler + Partner Ingenieure AG v. 08.12.2021 (Bericht-Nr.: 070-6692-02) angefertigt und als Anlage der Begründung beigefügt. Dazu folgendes:
Gewerbelärm:
Auf das Plangebiet wurden die Gewerbelärmimmissionen der relevanten umliegenden Gewerbebetriebe (Gasthaus Altwirt, Bäckereifiliale Grundner sowie Holzwerk Graf) anhand von Ortsbegehungen und von Betreibern zugesandten Betriebsbeschreibungen ermittelt. Am Bestandsgebäude „Berchtesgadener Straße 3“ im nördlichen Bebauungsplanbereich können die einschlägigen schalltechnischen Anforderungen nachts an der Nord- und Westfassade aufgrund des Gaststätten-Parkplatzes nicht eingehalten werden. Das Wohnhaus im Norden des Plangebiets rückt dabei mit den Baugrenzen aber nicht näher heran, so dass der bereits bestehende Konflikt zur Nachtzeit nicht noch weiter verschärft wird.
Fraglich ist hier aber zunächst, ob die genehmigungsrechtliche Situation für die Gewerbebetriebe (Baugenehmigung samt v.a. auch Betriebseschreibung, BauGB, BauNVO usw.) Berücksichtigung fand. Auch geht aus der schalltechnischen Untersuchung nicht hervor, ob die Betriebsumfänge der Gewerbebetriebe hinsichtlich von weiteren, außerhalb des Plangebietes liegenden, evtl. maßgeblichen, Immissionsorten nicht ohnehin schon beschränkt sind. Bspw. ist nach Anlagen 4.2 ff. der schalltechnischen Untersuchung das Wohnhaus auf Fl.-Nr. 86 offenbar deutlich mehr vom Parkplatzlärm der Gaststätte betroffen als das o.g. nördliche Wohnhaus im Plangebiet, dass jedoch von den gegenständlichen Festsetzungen negativ betroffen ist.
Sportlärm/Freizeitlärm:
Auf das Plangebiet wirken weiter die Lärmimmissionen der innerhalb und außerhalb gelegenen Sportanlagen ein. Aufgrund von Überschreitungen von bis zu 4 dB(A) nachts an den bestehenden Wohnhäusern Lechsenwiese 1 und 3 bzw. dann auch den teils erweiterten Baugrenzen wurden vom Gutachter Maßnahmen mitgeteilt, um die Werte der 18. BImSchV einzuhalten (hier: Beschränkung der Nutzung der relevanten Parkplätze auf die Tagzeit). Weiter findet einmal jährlich auf der Sportanlage südöstlich des Plangebietes auf Höhe der Mehrzweckhalle ein Dorffest statt, wobei die Werte für seltene Ereignisse eingehalten werden können.
Verkehrslärm:
An den bestehenden Wohngebäuden liegen Beurteilungspegel von bis zu 66 dB(A) tags bzw. 61 dB(A) nachts vor. Vor allem die neuen Baugrenzen von Lechsenwiese 3 und 4 werden teilweise in diese hoch belasteten Bereiche noch weiter hineingeplant und die Einwirkungen sind dann dort entsprechend nochmals um bis zu rd. 1-2 dB(A) höher. Insgesamt ist festzustellen, dass hier vor allem nachts sehr hohe und z.T. potentiell gesundheitsbeeinträchtigende Überschreitungen der schalltechnischen Anforderungskriterien durch die Einwirkungen von der Autobahn A8 schon vorliegen bzw. dieser vorliegende Konflikt durch die neuen Baugrenzen nochmals etwas verschärft wird. Dieser Belang wurde in der schalltechnischen Untersuchung bisher noch nicht weiter berücksichtigt bzw. entsprechend abgearbeitet. Auch fehlen bisher Ausführungen zu den teils hohen Verkehrslärmimmissionen von bis zu 65 dB(A) während der Tagzeit im Bereich von schützenswerten Außenwohnbereichen der betroffenen Wohnhäuser.
Im Bereich des bestehenden KITA-Gebäudes sind Beurteilungspegel von bis zu 64 dB(A) tags ermittelt worden. Für den zugehörigen südwestlich des Gebäudes angeordnete Außenspielbereich sind in der schalltechnischen Untersuchung Beurteilungs-pegel von bis zu 67 dB(A) tags in einer Höhe von 1,5 m dargelegt. Der Immissionsgrenzwert der 16. BImSchV für ein urbanes Gebiet ist hier deutlich überschritten. Als Schallschutzmaßnahme wird in der schalltechnischen Untersuchung ausgeführt, dass bei einer 3,5 m hohe Abschirmung zumindest der Immissionsgrenzwert für ein MU eingehalten werden kann. Es ist aber ohnehin fraglich, ob dieser Immissionsgrenzwert der 16. BImSchV zur Beurteilung der Freispielfläche ausreichend ist. Vielmehr sollten gerade für solche sensibel genutzten Bereiche unabhängig der Gebietseinstufung deutlich niedrigere Werte herangezogen werden. So sollte als Zielwert idealerweise ein Lärmpegel von max. 50 dB(A) oder zumindest max. 55 dB(A) (vgl. auch Wolfgang Vierling, „Schallschutz in der Bauleitplanung“, erschienen in „Lärmschutz in der Praxis“, R. Oldenburg Verlag 1986) angestrebt werden.
Fazit:
Aus fachtechnischer Sicht bestehen somit im Hinblick auf die Konfliktsituation mit den Verkehrslärmimmissionen Einwände. Die Einwände ergeben sich insbesondere aus § 50 BImSchG (Trennungsgrundsatz). In der schalltechnischen Untersuchung bzw. den Bebauungsplanunterlagen sind zumindest noch folgende Belange zu berücksichtigen und ggf. entsprechende Lösungsmöglichkeiten zu erarbeiten:
1. Die Thematik der potentiell gesundheitsbeeinträchtigenden Überschreitungen der schalltechnischen Anforderungskriterien ist noch in die Bewertung bzw. Beurteilung bzgl. der Bestandsbebauung bzw. dann auch der geplanten erweiterten Baugrenzen mitaufzunehmen. Lt. BVerwG, Beschl. V. 30.11.2006 – 4 BN 14.06 juris – BRS 70 Nr. 26 m.w.N. nähern sich nach der obergerichtlichen Rechtsprechung Mittelungspegel (Summenpegel) von 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts den Grundrechtsschwellen für unzumutbare Gesundheitsgefahren (Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG) und Eigentums(substanz)verletzungen (Art. 14 Abs. 1 GG) an. Auf das IMS v. 25.07.2014 – IIB5-4641-002/10 („Lärmschutz in der Bauleitplanung“) wird in diesem Zusammenhang hingewiesen.
2. Beurteilung des KIGA samt vor allem der Freispielflächen vor dem Hintergrund der oben angesprochenen Zielwerte von 50 dB(A) bzw. 55 dB(A). Es sind auch weitergehende Schallschutzmaßnahmen zum Schutz der KIGA-Freiflächen zu prüfen bzw. umzusetzen, um die Verkehrslärmimmissionen entsprechend zu minimieren.
Sofern die Zielwerte auf dem gesamten zugänglichen Freispielareal auch unter Berücksichtigung von entsprechenden weitergehenden Schallschutzmaßnahmen nicht erreicht werden können, kann der Einwand nur zurückgestellt werden, sofern mit dem Gesundheitsamt abschließend vor allem geklärt wird, welche Werte alternativ als ausreichend anzusehen sind.
Weiter ergeben sich vor dem Hintergrund der obigen Ausführungen folgende weitergehende Hinweise/Anmerkungen:
3. Die Schallschutzwand an der Autobahn würde nach den Ergebnissen der schalltechnischen Untersuchung eine deutliche Reduzierung der Verkehrslärmimmissionen im Plangebiet bewirken und ist aus Sicht des Immissionsschutzes daher in jedem Fall zu empfehlen. Insofern sollte nochmals ggf. zusammen mit dem Straßenbaulastträger (hier: Autobahn GmbH des Bundes, Niederlassung Südbayern) erörtert bzw. geklärt werden, ob bzw. warum die Schallschutzwand an der Autobahn nicht möglich ist.
4. Zumindest fraglich ist die Anwendung der Berechnungsmethode der RLS-19 für den Straßenverkehrslärm. In der aktuell noch gültigen Fassung der DIN 18005 wird noch explizit auf die RLS-90 verwiesen. Die Anwendung der RLS-19 im Bauleitplanverfahren sollte daher insbesondere auch aus rechtlicher Sicht abgeklärt werden.
5. Ebenso ist fraglich, ob ein bloßer Verweis auf die DIN 4109 ausreichend im Sinne der Konfliktbewältigung ist oder ob die Schallschutzmaßnahme am Immissionsort konkreter zu benennen ist (bspw. Schalldämmmaß, Lärmpegelbereiche o.ä.). Letztlich beschränken sich diese in einem Bebauungsplan festzusetzenden Schallschutzmaßnahmen auf § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB. Auch dies sollte aus rechtlicher Sicht abgeklärt werden.
6. Aufgrund der teils hohen Verkehrslärmimmissionen im Bereich von schützenswerten Außenwohnbereichen (vgl. Immissionsorte von Lechsenwiese 3 und 4) sollten die schalltechnische Untersuchung bzw. die Bebauungsplanunterlagen diesbezüglich noch ergänzt werden.
7. Unklar ist vor allem die Nutzung der Gebäude westlich auf Flurnummer 270. Bei entsprechender immissionsschutzfachlicher Relevanz sollten auch diese in die immissionsschutzfachliche Ermittlung mitaufgenommen werden.
8. Es sollte auch dargelegt werden ob auch die genehmigungsrechtliche Situation (Baugenehmigung samt v.a. Betriebsbeschreibung, BauGB, BauNVO etc.) bei der Ermittlung des Gewerbelärms berücksichtigt wurde bzw. warum nicht. Insbesondere sollte geprüft werden, ob der vorliegende Betriebsumfang auch entsprechend genehmigt bzw. baurechtlich abgedeckt ist.
9. Die Konfliktsituation zwischen der Gaststätte und dem bestehenden Wohnhaus im Plangebiet besteht bereits. Nach der schalltechnischen Untersuchung liegen dort schon Überschreitungen der schalltechnischen Vorgaben durch den Parkplatz der Gaststätte nachts vor. Vor allem ist auch das bestehende Wohnhaus außerhalb des Plangebietes östlich des Parkplatzes wohl von den Überschreitungen aus der Parkplatznutzung mehr betroffen. Festsetzungen zu Lasten der bestehenden Wohnbebauung im Plangebiet löst alleine mögliche weitere bestehende Konfliktsituationen nicht gänzlich. Zudem ist fraglich, ob der Betriebsumfang (bspw. Gaststätten- oder Biergartenbetrieb in die Nachtzeit nach 22.00 Uhr samt entsprechender Parkplatznutzung) nicht schon anderweitig (bspw. genehmigungsrechtliche Situation oder andere maßgebliche Immissionsorte) beschränkt ist. So sollten ggf. dann an der Gaststätte bzw. dem Parkplatz entsprechende weitergehende Maßnahmen verwirklicht werden, um alle bestehenden Konflikte adäquat zu lösen.
Bewertung:
Die Einwände sowie die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
- Auf gesundheitsbeeinträchtigende Überschreitungen wird im Gutachten näher eingegangen. Durch Anpassung der Baugrenzen werden die Bereiche mit gesundheitsbeeinträchtigenden Überschreitungen minimiert. Für die verbleibenden Bereiche werden weitere Maßnahmen festgesetzt.
- Für den Kindergarten werden die vom Gesundheitsamt empfohlenen Immissionsgrenzwerte zugrunde gelegt und geeignete Maßnahmen festgesetzt.
- Eine als aktive Lärmschutzmaßnahme wirksame Schallschutzwand an der Autobahn könnte lt. Auskunft der Autobahn GmbH nur unter rechtlichen und wirtschaftlichen Bedingungen realisiert werden, die von der Gemeinde Piding nicht verantwortet werden könnten.
- Die Anwendung der aktuellen Richtlinie RLS-19 zur Ermittlung des Straßenverkehrslärms, die im Gegensatz zu der den Fahrzeugbestand der 80er Jahre abbildenden RLS-90, den Stand der Technik widerspiegelt, wird aus fachlicher Sicht für richtig erachtet.
- Mit dem konkreten Verweis auf die eingeführte Norm sind die Anforderungen ausreichend definiert. Mindest- und Höchstschalldämmmaß sind in der Schalltechnischen Untersuchung aufgeführt. Die genaue Ermittlung hat im Schallschutznachweis im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu erfolgen.
- Die Immissionsorte Lechsenwiese 3 u. 4 wurden einschl. ihrer Außenwohnbereiche näher untersucht und entsprechende Maßnahmen wurden festgesetzt.
- Bei der Nutzung auf dem Grundstück Fl. Nr. 270 handelt es sich um Pferdehaltung. Auf eine gutachterliche Untersuchung von Geruchseinwirkungen kann angesichts der bekanntermaßen unkritischen Bestandsituation verzichtet werden.
- Die Beurteilung des Anlagenlärms der Gaststätte „Altwirt“ erfolgt auf der Grundlage der vom Betreiber zur Verfügung gestellten Betriebsbeschreibung vom 09.04.2021, da keine anderen Unterlagen zur Verfügung stehen.
- Außerhalb des Plangebiets mögliche Konflikte, die weder vom Plangebiet ausgehen noch das Plangebiet betreffen, müssen mit der Planung nicht untersucht oder gelöst werden. Der bereits bei der Aufstellung des ursprünglichen Bebauungsplans bestehende und mit der damaligen Planung ausreichend gelöste Konflikt wird auch jetzt in ausreichendem Umfang untersucht und in ähnlicher Weise gelöst. Die getroffenen Festsetzungen stellen sicher, dass zumindest im Plangebiet ausreichend Vorsorge für gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse getroffen ist, ohne dabei für die zu schützenden Bereiche eine unangemessene Belastung darzustellen.
Fazit:
Die schalltechnische Untersuchung wurde überarbeitet sowie verfeinert und auf dieser Grundlage weitere Festsetzungen zum Lärmschutz getroffen:
- Die Baugrenzen für die Gebäude Lechsenwiese 3 u. 4 sind im Südwesten auf die Flucht der bestehenden Fassaden zurückgenommen worden.
- Infolgedessen ist die Zulässigkeit von Terrassen, ihren Überdachungen, Balkonen und Vordächern auch außerhalb der Baugrenzen geregelt worden.
- Solange an der Bundesautobahn A 8 durch den Straßenbaulastträger keine Lärmschutzwand errichtet ist, die die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV ermöglicht,
- gelten für die Westfassade der Lechsenwiese 4 ähnliche Anforderungen wie an der Berchtesgadener Straße 3
- sind zum Schutz der Außenwohnbereiche der Kindertagesstätte und des Anwesens Lechsenwiese 3 im Fall der Errichtung weiterer schutzbedürftiger Nutzung (Um- oder Ersatzbau) Lärmschutzwände notwendig. Ihre notwendige Höhe wurde abschnittsweise genau ermittelt.
Die hiesigen Bauwerber werden zu passivem Lärmschutz gedrängt, führt 2. BM Kleinert vor Augen. Dabei sollte die Umsetzung eines aktiven Lärmschutzes seitens der Autobahnbehörde erfolgen. Pidings Bürger müssen den Lärm ertragen und zudem die Kosten für den Lärmschutz aufbringen, stößt ihm auf. Er sieht die Autobahndirektion in der Pflicht, eine Lärmschutzwand zu errichten. Dem Antrag wird der Zweite Bürgermeister zustimmen, wenngleich aus genannten Gründen widerwillig.
BM Holzner wird die Verlautbarung weitergeben und stellt gleichzeitig anheim, dies an entsprechende Stellen heranzutragen.
Auf Frage von GR Koch bezüglich der Möglichkeit der Errichtung von Terrassen verweist Herr Schuster auf Punkt 4.2 des Satzungsentwurfs.
Es wird folgender Beschluss gefasst:
Der Bauausschuss schließt sich der im Sachverhalt dargestellten Bewertung und dem Vorschlag der Verwaltung an, die resultierenden Änderungen sind in den neuen Festsetzungen des Entwurfs eingearbeitet.
Abstimmung: Ja-Stimmen 10
Nein-Stimmen 0
- FB 31 Planen, Bauen, Wohnen
Inhalt:
1. Es sollte klargestellt werden, ob durch die Anpassung des Geltungsbereichs eine Aufhebung des ursprünglich gültigen Bebauungsplans für die nicht mehr beinhaltete Fläche der ehem. FlNr. 25/1 (südlicher Bereich) beabsichtigt ist oder ob hierfür weiterhin die Ursprungsfassung gelten soll. Für den Fall einer Aufhebung ist der ggf. vorliegende Eingriff in die Eigentumsrechte in der Begründung entsprechend zu würdigen.
2. Ein urbanes Gebiet (MU) soll eine höhere Bebauungsdichte als etwa ein MI ermöglichen. Deshalb findet es meist nur in städtisch dicht besiedelten Gebieten Anwendung, in denen eine weitere Entwicklung ansonsten nur schwer möglich ist. Das festgesetzte Nutzungsmaß von 0,4 bzw. 0,6 spiegelt dies nicht wieder. Die Festsetzung dieses Gebietstyps darf jedoch nicht nur aufgrund der um 3 dB tagsüber erhöhten Immissionsrichtwerte im Vergleich zum MI – welches aufgrund der faktisch nicht vorhandenen Durchmischung nicht vorliegt – gewählt werden. Die Rechtfertigung eines MU bei gleichzeitiger erheblicher Beschränkung der hierfür grundsätzlich vorgesehenen Bebauungsdichte er-scheint daher nicht ausreichend dargelegt.
3. Im MU 2 werden explizit auch sonstige Gewerbebetriebe zugelassen. Es sollte geprüft werden, ob die Erschließungsstraße für einen Begegnungsverkehr von allen hierdurch grundsätzlich möglichen Bauvorhaben ausreichend dimensioniert ist.
4. Garagen sollen mit einer Wandhöhe von 3,30m zulässig sein. Innerhalb der Bauparzelle 1 sollen Duplex-Garagen mit einer Wandhöhe von 5m zulässig sein. Bei Parzelle 1 und 2 sind die Bauräume für Garagen jedoch an der Grenze vorgesehen. Wie sind diese Festsetzungen hinsichtlich der Abstandsflächen geregelt? Besteht der Zwang zur profilgleichen Errichtung bei Überschreitung der nach Landesrecht grenzprivilegierten Gebäude? Wenn dem nicht so ist, können die Gebäude ohne die Einhaltung von Abstandsflächen nicht errichtet werden, da eine Veränderung der in Art. 6 Abs. 7 BayBO genannten Höhen für grenzprivilegierte Gebäude unzulässig wäre.
5. Sofern ein statischer Verweis unter B.6.3 gewünscht ist, könnte die Stellplatzsatzung als Anlage hinzugefügt werden. Sofern aber ein dynamischer Verweis beabsichtigt ist, sollte dies auch aus der Festsetzung selbst hervorgehen.
6. Bzgl. Punkt 4 der Begründung wäre eine Planungsalternative auch immer die sogenannte „Nullvariante“. Diese sollte in der Begründung zumindest erwähnt werden.
Redaktionell:
7. Es empfiehlt sich eine synoptische Gegenüberstellung des bisher rechtsverbindlichen Bebauungsplans und der geplanten Änderung.
8. Es handelt sich um eine komplette Neufassung, welche den alten Bebauungsplan ersetzt. Es empfiehlt sich daher, die Änderung als (Neu-)Aufstellung zu bezeichnen.
Bewertung:
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
- In der Satzung wird klargestellt, dass der geänderte Bebauungsplan den bisherigen ersetzt. In der Begründung wird auf die damit verbundene Aufhebung des Bebauungsplans für die südliche Teilfläche des Grundstücks Fl. Nr. 25/1 eingegangen.
- Die Festsetzung des Urbanen Gebiets erfolgt nach ausdrücklicher Empfehlung des Fachbereichs 31 Planen, Bauen, Wohnen des Landratsamtes Berchtesgadener Land aufgrund der vorhandenen Nutzungsmischung und für die gegebene Situation. Die Orientierungswerte der BauNVO müssen nicht zwangsweise erreicht werden. Den Ausführungen kann daher nicht gefolgt werden, eine weitergehende Begründung ist nicht erforderlich.
- Sonstige Gewerbebetriebe sind bereits jetzt zulässig, die Erschließung ist ausreichend.
- Die getroffenen Regelungen sind eindeutig und der Geländesituation geschuldet, zur Klarstellung wird das Höhenmaß 5,0 m auf das Gebiet des MU 3 begrenzt.
- Um Missverständnisse auszuschließen wird die Festsetzung zur Stellplatzsatzung ergänzt um die Worte „in der jeweils gültigen Fassung“.
- Die Null-Variante wird als Planungsalternative in der Begründung noch genauer erwähnt.
- Die synoptische Gegenüberstellung ist mit der Abbildung des bisher rechtsgültigen Bebauungsplans auf Seite 5 der Begründung in idealer Weise gegeben.
- Die Bezeichnung Neuaufstellung wird in den Plantitel zusätzlich aufgenommen.
GR Lerach meldet sich explizit zum FB 31. Er will die Begründung des Bebauungsplans hieb- und stichfest geprüft wissen und fragt, ob mit dem Rechtsanwalt der Gemeinde Piding darüber gesprochen wurde. Für den Eigentümer eines Objekts bringt es Einschränkungen mit sich, wenn dieses vom Mischgebiet in ein Urbanes Gebiet gelangt. So werden dessen Eigentumsrechte beschnitten.
Seines Wissens wurde der Rechtsanwalt nicht zu Rate gezogen, erklärt Herr Schuster. Jede Änderung bedeutet einen Einschnitt in das Eigentumsrecht. Deshalb gibt es die Auslegungsphase.
Es wird folgender Beschluss gefasst:
Der Bauausschuss schließt sich der im Sachverhalt dargestellten Bewertung und dem Vorschlag der Verwaltung an, der Entwurf wurde entsprechend angepasst.
Abstimmung: Ja-Stimmen 10
Nein-Stimmen 0
Zum aktuellen Planstand werden weder Anregungen noch Einwendungen vorgebracht.
In der Stellungnahme beziehen wir uns auf die Begründung im Entwurf des BPlans Nr. 18 in Ziffer 3.9: Im Umfeld des Geltungsbereichs existiert weder ein festgesetztes noch ein vorläufig gesichertes Überschwemmungsgebiet der Stoißer Ache.
Nach dem einschlägigen Kartenwerk handelt es sich jedoch um ein Überschwemmungsgebiet der Kat. HQextrem. Laut der Standortauskünfte aus dem Umweltatlas Bayern (Naturgewalten) ist der Standort durch die Stoißer Ache bei einem Extremhochwasserereignis HQextrem gefährdet.
Maßgeblich ist gem. § 77 Abs. 1 Satz 1 WHG bei ermittelten Überschwemmungsgebieten, dass es hier für einen ausreichenden Schutz vor Hochwasserfolgen die Funktion als Rückhaltefläche zu erhalten gilt. Auf die rechtliche Festsetzung kommt es nicht an (BayVGH, Urt. V. 14.12.2016 – 15 N 15.1201), vgl. BayStMUV, Handreichung Überschwemmungsgebiete, Stand: 07/2020, S.36.
Darüber hinaus ist die Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamt Traunstein zu beachten.
Die betroffenen Grundstücke sind nicht im Altlastenkataster erfasst.
Sollten aufgrund von Bodenuntersuchungen oder während der Baumaßnahmen dennoch Bodenauffälligkeiten angetroffen werden, welche auf eine Altlast o.ä. hinweisen, ist das Landratsamt Berchtesgadener Land oder das Wasserwirtschaftsamt Traunstein umgehend zu verständigen.
Bewertung:
Die Stellungnahmen werden zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht veranlasst.
Es wird folgender Beschluss gefasst:
Der Bauausschuss schließt sich der im Sachverhalt dargestellten Bewertung und dem Vorschlag der Verwaltung an.
Abstimmung: Ja-Stimmen 10
Nein-Stimmen 0
Der KIGA ist ein sehr sensibler Bereich.
Es ist daher auf die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte der 16. BlmSchV zu achten.
Bewertung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV werden beachtet und geeignete Maßnahmen festgesetzt.
Es wird folgender Beschluss gefasst:
Der Bauausschuss schließt sich der im Sachverhalt dargestellten Bewertung und dem Vorschlag der Verwaltung an, entsprechende Änderungen wurden bereits im Rahmen der Bewertung der Stellungnahme von AB 321 Immissionsschutz berücksichtigt und in den Entwurf eingearbeitet.
Abstimmung: Ja-Stimmen 10
Nein-Stimmen 0
Zum aktuellen Planstand werden weder Anregungen noch Einwendungen vorgebracht.
Zum aktuellen Planstand werden weder Anregungen noch Einwendungen vorgebracht.
- ZFB 11 Amt für Kinder, Jugend und Familie
Zum aktuellen Planstand werden weder Anregungen noch Einwendungen vorgebracht.
- Regierung von Oberbayern, Höhere Landesplanungsbehörde, 31.03.2022:
Berührte Belange
Siedlungsstruktur
Durch die vorliegende Planung soll eine bereits bebaute, nahezu vollständig versiegelte Fläche in zentraler Lage einer Nachverdichtung zugeführt werden. Die Planung entspricht somit den raumordnerischen Erfordernissen der Innen- vor Außenentwicklung und des Flächensparens (vgl. Landesentwicklungsprogramm (LEP) 3.2 Z, 3.1 G, Regionalplan Südostoberbayern (RP 18) B II 1 G) und ist daher zu begrüßen.
Lärmschutz
Im Zuge der verfahrensgegenständlichen Bebauungsplanänderung wurde von dem Ingenieurbüro Möhler + Partner eine schalltechnische Untersuchung mit Datum vom 08.12.2021 erstellt. In deren Rahmen wurden die Auswirkungen durch Verkehrs- und Anlagengeräusche sowie Sport- und Freizeitlärm auf das Plangebiet prognostiziert und beurteilt.
Ob die Ergebnisse der schalltechnischen Untersuchung zutreffen und die diesbezüglich im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen sowie Ausführungen in der Begründung ausreichen, um den Belangen des Lärmschutzes (vgl. Bayerisches Landesplanungsgesetz (BayLplG) Art. 6 Abs. 2 Nr. 7) gerecht zu werden, ist mit der unteren Immissionsschutzbehörde abzuklären.
Hochwasserschutz / Klimawandel
Das Plangebiet befindet sich teilweise innerhalb einer Hochwassergefahrenfläche HQextrem der Stoißer Ache (vgl. Umweltatlas Bayern: Naturgefahren). Ob den Belangen des Hochwasserschutzes und des Klimawandels (vgl. LEP 7.2.5 G, 1.3 G) im vorliegenden Planentwurf bereits in ausreichender Form Rechnung getragen wurde, ist mit dem Wasserwirtschaftsamt Traunstein abzuklären.
Im Übrigen bitten wir mit Blick auf die Aktualisierung unseres Raumordnungskatasters um entsprechende Mitteilung, sobald der Flächennutzungsplan bezüglich der verfahrensgegenständlichen Bebauungsplanänderung angepasst/berichtigt wird (vgl. Art. 30, 31 BayLplG).
Ergebnis
Die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 18 „Berchtesgadener Straße“ steht bei Berücksichtigung der aufgeführten Belange den Erfordernissen der Raumordnung nicht entgegen.
Bewertung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Belange Lärm- und Hochwasserschutz werden entsprechend den Stellungnahmen der Fachbehörden in der Planung berücksichtigt. Eine Planänderung ist aufgrund dieser Stellungnahme nicht veranlasst. Der Hinweis zur Anpassung des Flächennutzungsplans wird im weiteren Verfahren berücksichtigt.
Es wird folgender Beschluss gefasst:
Der Bauausschuss schließt sich der im Sachverhalt dargestellten Bewertung und dem Vorschlag der Verwaltung an.
Abstimmung: Ja-Stimmen 10
Nein-Stimmen 0
II. Aus der Öffentlichkeit sind drei Stellungnahmen eingegangen
- (Martin Holzner), 08.03.2022:
Sehr geehrte Damen und Herren,
aus Ihrer Homepage (Bauleitplanung) konnte ich die geplante Änderung des Bebauungsplans Nr. 18 „Berchtesgadener Straße“ in Piding entnehmen.
Als Eigentümer einer ETW im Mehrfamilienhaus Lechsenwiese 1 bin ich davon direkt betroffen und möchte hiermit meine Stellungnahmen abgeben!
Einer Änderung des Bebauungsplanes zum Zwecke der Erweiterung eines Bestandsgebäudes (Lechsenwiese 3) und der rechtskräftigen Planung des Bestandes im Bereich des Kindergartens spricht meiner Meinung nach nichts dagegen.
Der sparsame Umgang mit Grund und Boden und damit einhergehend die gebietsverträgliche Erweiterung von Wohngebäuden sind in der heutigen Zeit sinnvoll.
Trotzdem möchte ich heute meine Ablehnung bezüglich der Änderung der Art der baulichen Nutzung (von Mischgebiet auf urbanes Gebiet) zum Ausdruck bringen.
Eine Festsetzung als „Mischgebiet“ kann und sollte bestehen bleiben – Eine Nutzungsmischung wie sie in Ihrer Änderung angestrebt wird is hier m. E. nicht nötig!
Darüberhinaus möchte ich eine Überprüfung des „Maßes der baulichen Nutzung“ bitten – Das Flurstück 27 weisst im Vergleich zum alten Bebauungsplan fast keine Änderungen hinsichtlich der „bebaubaren Fläche“ auf!
Es sollte eine zukünftige „Verdichtung“ beachtet werden – Eine GRZ von 0,4 musste auch hier eine Erweiterung der Grenzen ermöglichen!
Bei Rückfragen stehe ich jederzeit zur Verfügung!
Gerne höre ich wieder von Ihnen!
Mit freundlichem Gruß aus Freilassing
Bewertung:
Das Schreiben wird zur Kenntnis genommen.
Das Urbane Gebiet (MU) entspricht im Gegensatz zu dem bisher festgesetzten Mischgebiet (MI) den tatsächlichen Gegebenheiten im Plangebiet. Die zulässigen Nutzungen entsprechen denen, die auch im bisherigen Mischgebiet zulässig sind. Die Festsetzung als MU führt insofern zu keinen Nachteilen gegenüber der bisherigen Festsetzung als MI.
Im Gegensatz zu anderen Grundstücken weist das Grundstück Fl. Nr. 27 nur sehr begrenzte Möglichkeiten zur Erweiterung der überbaubaren Flächen auf. Die für eine Bebauung in Frage kommenden Grundstücksteile sind bereits in einem vergleichsweise hohen Maß ausgenutzt. Im Bereich des Gebäudes Lechsenwiese 1 ist eine Erweiterung der Baugrenzen nur in geringem Umfang möglich und auch im Plan (Entwurf vom 15.12.2021) festgesetzt. Eine Beeinträchtigung oder Benachteiligung ist dadurch nicht gegeben.
Eine Planänderung ist nicht veranlasst.
Es wird folgender Beschluss gefasst:
Der Bauausschuss schließt sich der im Sachverhalt dargestellten Bewertung und dem Vorschlag der Verwaltung an.
Abstimmung: Ja-Stimmen 10
Nein-Stimmen 0
- Wohnungseigentümergemeinschaft Lechsenwiese 1 u. Berchtesgadener Str. 3, 28.03.2022:
Sehr geehrte Damen und Herren,
anbei die Stellungahme der Eigentümer der Eigentümergemeinschaft Lechsenwiese 1 u. Berchtesgadener Str. 3 mit 18 Einheiten zur „1. Änderung Bebauungsplan Nr. 18 ,Berchtesgadener Straße' ".
Selbstverständlich stehen wir Ihnen für Gespräche und Rückfragen jederzeit für einen konstruktiven Dialog zur Verfügung. Wir halten unsere nachfolgend vorgebrachten Einwände nicht nur für ausgewogen und plausibel, sondern auch für zukunftsfähig sowie gut begründet und gehen insofern von einer einvernehmlichen, zeitnahen fairen Lösung für alle Beteiligten aus und verbleiben mit freundlichen Grüßen
Bewohner und Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft Lechsenwiese 1 u. Berchtesgadener Str. 3
Überblick
- Baugrenzen/-fenster
- Innenraumverdichtung
- Schaffung Wohnraum
- Verlagerung von Stellplätzen in (Tief-/seitlich offene) Garage (Ortszentrum)
- zukunftsfähige Planung (inkl. Möglichkeit Heizzentrale m. erneuerbarem Energieträger)
- zukunftsfähiges (E-) Lade- und Parkkonzept
- Grünordnung
- Nutzungseinschränkung
- Redaktioneller Korrekturbedarf
Vorwort
Geplant ist durch die Gemeinde Piding nunmehr ein urbanes Gebiet; das bisherige (bereits gekippte) Mischgebiet (MI) dagegen sollte ursprünglich - wie der Name bereits verdeutlicht - unterschiedliche Nutzungen beinhalten, um ein durchmischtes Gebiet zu erhalten. Die Hauptnutzung in einem MI könnte zwar ebenfalls dem Wohnen dienen, doch sind gewerbliche Nutzungen zusätzlich in erheblichem Maße unterzubringen und in größerem Umfang zwingend erforderlich. Eine gewerbliche Nutzung ist allerdings nahezu nicht vorhanden.
Die baugenehmigungsfehlerhafte Umsetzung des seit Anbeginn bereits vom Misch- zum Wohngebiet gekippten Plangebiets (mangels vorgeschriebener und realisierter Gewerbeflächen/-einheiten in erforderlicher Quantität) erhöhen die künftig geplanten, dann zulässigen und zu duldenden Lärmemissionswerte.
Die Schere zulässiger Lärmwerte zwischen dem faktisch aktuell vorhandenem Wohngebiet und dem geplanten urbanem Gebiet wird also weiter aufgehen (letztlich also nicht nur die 3 db/A zwischen Misch- u. urbanem Gebiet). D.h. es geht faktisch nicht „nur" um die Differenz zwischen urbanem Gebiet und Mischgebiet, sondern um die wesentlich größere Differenz zwischen faktischem Wohn-/Dorfgebiet zu urbanem Gebiet.
Als Bewohner befürworten wir aber ausdrücklich und auch grundsätzlich die
- Schaffung von Wohnraum für ortsansässige, junge Familien
und auch grundsätzlich besteht sehr großes Verständnis für
- unvermeidbare Lärmemissionen aus einem aktivem Dorfleben (z.B. Gasthaus, Mehrzweckhalle etc).
Einleitend möchten wir dennoch zum Ausdruck bringen, dass wir als Anwohner und Betroffene bedauern, dass wir als Bewohner nicht bereits vor Auslegung in die Planungen einer solch massiven Änderung mit einbezogen wurden. Für nahezu all die anderen Einheiten des Planungsgebiets (siehe nachfolgend) scheint dies augenscheinlich der Fall gewesen zu sein, da neben dem eigentlichen Bauwerber alle anderen im Plangebiet liegenden Grundstückseigentümer erhebliche Vorteile (insb. die massiven Ausweitungen der Baugrenzen) aus der B-Plan-Änderung haben:
Erweiterungsmöglichkeiten
- Mehrzweckhalle
- Fl.Nr. 269/2,
allerdings mit einer einzigen Ausnahme, nämlich die o.g.
- Eigentümergemeinschaft (Parzelle 1, Flur Nr. 27) mit gesamt 18 (Wohn-) Einheiten.
Entsprechend bedauern wir, dass es nun zwingend zu einer weiteren Überarbeitung des Entwurfs und dadurch zu zeitlichen Verzögerungen mangels frühzeitiger (Bürger-) Beteiligung kommen muss, die allerdings gerade nicht von uns als Bewohner der beiden Mehrfamilienhäuser zu verantworten sind.
Stellungnahme / Einwände
Folgende Einwände machen wir nunmehr als Bewohner und Eigentümer jeweils als betroffene
• juristische Einzelperson
als auch gleichzeitig über den
• juristischen Verband der vorgenannten Wohnungseigentümergemeinschaft
geltend:
1. Baugrenzen/-fenster: Die aktuell beanspruchte Grundflächenzahl (GRZ) der Gebäude der Eigentümergemeinschaft beträgt 0,244 und die Geschossflächenzahl (GFZ) 0,578 und sind damit bei Weitem nicht ausgereizt. Mit dem Planungsziel der Innenverdichtung und einer künftig zulässigen GRZ von 0,4 kann dies nicht in Einklang gebracht werden, wenn nicht auch die Baugrenzen - wie bei den anderen Bauparzellen - entsprechend angepasst werden.
Die Eingriffe in Bezug auf die beiden „rot markierten Hausseiten" der Berchtesgadener Str. 3 (nordwestlich/westlich) stellen nicht unerhebliche Eingriffe in das Eigentum der Bewohner dar; hinsichtlich der Ausnutzung der GRZ bedarf es entsprechend auch vorgenanntes Grundstück eines Baufensters/-grenzen, die auch deren ansatzweise Ausnutzung mit der grundsätzlichen (neuen) GRZ 0,4 erlauben; topographisch und für das Ortsbild unschädlich ist das mit dem vorhandenen natürlichen Geländeverlauf insofern bspw. realisierbar, sofern das Baufenster schlicht nach Süden - im Sinne einer Innenverdichtung - ausgeweitet wird (Skizze: C); eine Überbauung der 22kV-Leitung muss nicht erfolgen und darf selbstverständlich - wie auch die Topographie (tlw. Hanglage) - kein Grund für die grundsätzliche Benachteiligung der beiden Objekte sein. Wir halten den derzeitigen Planentwurf als abwägungsfehlerhaft.
Im Bereich zwischen den beiden Gebäuden Berchtesgadener Str. 3 und Lechsenwiese 1 ist mit einer Ausweitung des Baufensters bspw.
- eine (teil-) geöffnete oder geschlossenen (Tief-) Garage (z.B. künftig als Ersatzbau für bisherige Duplex-Garagen längs der Lechsenwiese) realisierbar und dadurch weiter die Chance auf Generierung von dringend notwendigem Wohnraum)
- i.V. mit einer Heizzentrale sowie einem
- Vollgeschoss für Wohnraum realisierbar.
Beispiel:
südlich geöffnete oder geschlossenen Garage + Hackschnitzel-Heizanlage + Wohngeschoss (z. B. übergrünter Flachbau): eine mögliche für das Ortsbild vorteilhafte Verlegung von Parkplätzen / Duplex-Stellplatzparkgaragen längs der Berchtesgadener Str. bzw. Lechsenwiese Str.
- Stellplatzanlagen in o.g. (teil-) geöffneter oder geschlossener (Tief-) Garage könnten grundsätzlich auch für die Unterbringung von Fahrradabstellanlagen (z.B. E-Bikes) geeignet sein.
Flaches Dach (Dachneigung bspw. 0° - 10°) begrünt und/oder mit Anlagen zur Solar-/PV-Energie-gewinnung (ggf. Sattel-oder schmales Pultdach) bedeckt über neuem Wohnraum: Dachbegrünung hat eine lange Tradition und ist bautechnisch ausgereift. Ein begrüntes Dach fügt sich hier konkret wegen der Topographie komplett unauffällig und ansehnlich ein und könnte eine nahezu nahtlose Verbindung zu den südl. Terrassen der Berchtesgadener Str. 3 bilden. Es speichert Regenwasser, entlastet den Kanal, kühlt die Umgebung (Mikroklima), bindet Feinstaub und bietet Kleintieren Lebensraum. Dachbegrünung könnte konkret nur hier als extensive Begrünung vorgeschrieben werden; der bauliche und auch pflegerische Mehraufwand für die Bewohner wäre gering. Weniger Hitzestau durch eine Dachbegrünung an dieser Stelle führt auch dann zu mehr Leistung bei PV- oder/und Solarthermie-Anlagen. Im Gegenzug könnten ggf. voll versiegelte Flächen der Duplex-Garagen entfallen. Die Einschränkung hinsichtlich aufgeständerter Solarthermie- oder PV-Anlagen sollte ausschließlich für o.g. Gebäudeteil in Verbindung mit der Heizzentrale aufgehoben werden.
- Hackschnitzel-Heizzentrale: Rückbau der beiden Heizölanlagen im Bestand, ggf. gewerbliche Quartierslösung inkl. Lieferung an Dritte; insofern bedarf es der Erweiterung der in MU 2 und MU 3 zulässigen Nutzungen
2. Parkplätze für „Carsharing"-Fahrzeuge oder E-Kfz- bzw. E-Bike-Ladestationen, (E-Bike-) Fahrradabstellanlagen u. dgl. / Hackschnitzel-Heizzentrale
(Teil- oder voll-) Überdachte oder als Gebäude realisierte Fahrradabstellanlagen, Parkplätze für „Carsharing"- Fahrzeuge (Verringerung der Zahl an Privat-Pkw) oder/und Parkplätze für E-Auto- bzw. E-Bike- Ladestationen u. dgl. sollten erlaubt werden:
- konkret im Bereich der Grundstücksecke Flur Nr. 27 zu Flur Nr. 23 (gegenüber Gebäudeeck Gasthaus Altwirt / unmittelbarer Nähe Oberflurhydrant) (Skizze: A)
- generell längs der Fl.Nr. 50 und 27/2 der Straßenseiten Berchtesgadener Str. und Lechsenwiese bzgl. der Flur Nr. 27 erlaubt werden (Skizze: B)
- alternativer Standort: Hackschnitzel-Heizzentrale (Skizze: A)
3. Grünordnung: Verortung
Die Vorgabe im Entwurf hinsichtlich von einem Baum je 300 m2 Grundstücksfläche sollte - sofern diese weiterhin Bestand haben sollte - ausnahmslos am Ort der Beeinträchtigung (hier: im Bebauungsplangebiet selbst) umzusetzen sein. Eine (auch nur ausnahmsweise zulässige) Verortung an Stelle/n außerhalb des Gebiets wäre abzulehnen. Sinn und Zweck sollte ein Ausgleich an Ort und Stelle innerhalb des B-Plans sein. Sollte es dennoch (z. B. parzellenweise) Ausnahmen geben, musste dies gleichfalls für alle Parzellen des Planungsgebiets zulässig sein.
4. Nutzungseinschränkungen
gebäudeseitig ist einzuwenden:
a. Ausnahme von Wintergärten bzw. bspw. (verglasten) Balkonen / Loggien von den Baugrenzen/- fenstern erforderlich (auch hinsichtlich der rot markierten Stellen):
Die nun im Entwurf enthaltenen Vorgaben hinsichtlich etwaiger Schallschutzkonstruktionen (z.B. Vorwandverglasung, Wintergärten) stellen einen erheblichen Eingriff in die Eigentumsrechte der Bewohner dar. Entsprechend sind die Baugrenzen (z.B. für Wintergärten) so anzupassen, dass diese dann auch ohne weitere B-Planänderung realisierbar sind und auch die im Bestand bereits vorhanden/e Balkonbreite/n mit beinhalten, bspw. 1,50 m.
b. Terrassen: die derzeit bereits bestehenden Terrassen sind unserer Ansicht nach nicht oder nicht vollumfänglich innerhalb der eingezeichneten Baugrenzen des derzeitigen Entwurfs umfasst.
Die Baugrenzen für die Parzelle der Eigentümergemeinschaft wurde erheblich reduziert. Auf Seite 8, Ziff. 5.3 der Begründung im Entwurf wird nunmehr bspw. angeführt, dass „die Baugrenze (für den Bauwerber explizit) für die Ausbildung einer Terrasse (...) ausgedehnt (wurde)." Insofern ist sicherzustellen, dass die heute bereits bestehenden Terrassen innerhalb der Baugrenzen zum Liegen kommen. Gemäß dem vorgenannt zitierten Wortlaut scheinen Terrassen aber offenbar gerade wohl nicht von den Festsetzungen der Baugrenzen ausgenommen zu sein, andernfalls erscheint o.g. Begründung irreführend.
5. Redaktioneller Korrekturbedarf (Räume)
Verpflichtende gewerbliche Nutzungen im Erdgeschoß der Berchtesgadener Str. 3: (Textfassung 2.4 „MU 3" und Begründung S. 8,5.1 „MU 3")
Es gibt in den zweiten Reihen im Gebäudeinneren liegende Räume, die ausdrücklich (insb. Textliche Festsetzung) von den weit gefassten Vorgaben im B-Plan (Einheiten) auszunehmen sind:
Beispielsweise sollte eine hybride Arbeitsform mit Wohnen/Arbeiten (Beispiel Steuerberater: ein gleichzeitiges Arbeiten und Wohnen in einer Einheit; z.B. Vorteil keine Arbeitswege) gerade in einem Urbanen Gebiet nicht blockiert werden. An dieser Stelle sind aber Räume im Gebäudeinneren dieser Einheiten unzweifelhaft nicht von der Lärmsituation z.B. des Gasthauses ggü. dieser Einheit tangiert, da etwaige weiter im Gebäudeinneren vorhandene Räume insofern bereits jetzt ausreichend vor Lärmimmissionen geschützt sind. Zudem ist eine solche Arbeitsform geradezu exemplarisch und kennzeichnend für urbane Gebiete.
Eine vollständige Untersagung der Nutzung der ganzen Einheit (nicht der an der Straße anliegenden Räume) als teilweiser Wohnraum wäre aber unzweifelhaft unverhältnismäßig und nicht tolerabel; insofern bedarf es der Anpassung, Klarstellung bzw. Konkretisierung des Entwurfs.
Die Nutzungseinschränkung kann sich also nur auf Räume direkt an die Berchtesgadener Str. liegend beziehen und nicht auf die jeweils gesamte Nutzungseinheit. Die Begründung („an der Straßenseite zur Berchtesgadener Str. ist im Erdgeschoss Wohnnutzung nicht zulässig") ist diesbezüglich aus unser Sicht nicht eindeutig und sollte entsprechend klarstellend im obigen Sinne angepasst werden, d.h. dass sich diese Nutzungseinschränkung nicht auf die gesamte Einheit auswirkt, sondern – analog der textlichen Festsetzung unter 7.2 („Gebäudeseiten (...) sollen keine schutzbedürfte Räume angeordnet werden") - ausschließlich auf die Räume Bezug nimmt, welche unmittelbar an der Straße anliegen.
Das Planungsziel einer gewerblichen Belebung bzw. Aufrechterhaltung an der Berchtesgadener Straße (auch vor dem nun neuen Hintergrund eines Urbanen Gebiets) bleibt damit weiterhin aufrecht.
Zusammenfassung
Da den Bewohnern des B-Plan-Gebiets nunmehr von Seiten der Gemeinde extrem erhöhte zulässige Lärmwerte zugemutet werden sollen (bereits 3 db/A stellen eine Verdoppelung dar), ohne dass gleichzeitig auch nur ansatzweise aktiver Lärmschutz (z. B. an der Autobahn A8) realisiert oder in Aussicht gestellt wird, müssen zumindest im neuen BPlan bspw. o.g. (passive) Maßnahmen für Anwohner (z.B. Wintergarten als Lärmschutz auf eigene Kosten) zulässig sein (d.h. die eigenverantwortliche Errichtung von Lärmschutzmaßnahme von Bürgern z.B. mittels Wintergärten, die i.d.R. weder ortsbildschädlich, noch letztlich den eigentlichen Hauptzielen der Änderung des B-Plans zu wider laufen und zudem auch noch selbst von den Betroffenen (!) bezahlt würden.
Aus unserer Sicht könnte das Ortsbild in dem Plangebiet aufgewertet werden, wenn Maßnahmen der (teilweisen) Verlegung von Duplex-Garagen in eine südlich geöffnete oder geschlossenen (Tief-) Garage in Verbindung mit Schaffung von Wohnraum und einer energetisch sinnvollen Heizzentrale ermöglicht werden.
Die Begründung, dass „die örtlichen Gegebenheiten der vorhandene Gebäude und Grundstücksgrenzen sowie des Geländes auf den Grundstücken Fl.Nr. 27 (...) [Parzelle 1] lediglich geringfügige Veränderungen [bzgl. Der Baugrenzen] zulassen" (Begründung, S. 8, 5.2 Mal3 der baulichen Nutzung) ist nicht sachgemäß. Vor Erlass des bisherigen B-Plans befand sich bspw. über die Geländekante hinweg entsprechend bereits eine Bebauung (s. S. 5, Begründung, Abb. 3: Abbruch Bestandsgebäude), analog auch aktuell noch westlich am Nachbarsgrundstück (Fl.nr. 25/1). Insofern kann diese Begründung zur Nichtgleichbehandlung aller Parzellen keinen Bestand haben.
Bewertung:
Das Schreiben wird zur Kenntnis genommen.
Unmittelbar gegenüber dem Gasthaus und umgeben von den weiteren Nutzungen an der Berchtesgadener Straße liegt das Grundstück faktisch immer in einem gemischten Gebiet. Von einem Allgemeinen Wohngebiet ist dort nicht auszugehen.
Die Richt- bzw. Grenzwerte für ein MU liegen nur tagsüber und nur zum Teil 3 dB(A) über denen eines MI, nachts sind die Werte für MU und MI gleich. Tagsüber werden die Werte für ein MI bis auf eine Ausnahme ohnehin derzeit nicht erreicht und nachts sind sie bereits jetzt überschritten. Die Planung führt zudem zu keiner Zunahme der Lärmbelastung. Die Festsetzung als MU anstelle MI stellt daher keine Beeinträchtigung für die Bewohner dar.
1. Baugrenzen
Dem Grundstück Fl. Nr. 27 wurde durch den ursprünglichen Bebauungsplan bereits ein deutlich höheres Maß der baulichen Nutzung zugestanden als den beiden anderen Bauparzellen. Dieses wurde zudem, wiederum im Gegensatz zu den beiden anderen Parzellen, auch umfassend ausgeschöpft. Die Möglichkeiten zur gebietsverträglichen Nachverdichtung bietet sich daher überwiegend nicht im Bereich dieses Grundstücks, sondern sehr viel mehr in einer Annäherung der beiden bisher weniger genutzten Flächen an die bereits intensiv genutzte. Eine Benachteiligung ist daher nicht zu erkennen. Insbesondere deshalb nicht, da die aufgrund der gegebenen Randbedingungen (v. a. Gelände, Lärmschutz, Kabeltrasse) für eine Bebauung in Frage kommenden Flächen des Grundstücks bereits entsprechend genutzt sind.
Das Grundstück Fl. Nr. 27 ist derzeit mit einer GRZ von 0,31 bebaut. Mit ihrer zulässigen Überschreitung durch Zufahrten, Stellplätzen und Garagen ist derzeit bereits eine Gesamt-GRZ von 0,58 erreicht. Mit der im Entwurf festgesetzten GRZ von 0,4 und ihrer Überschreitungsmöglichkeit bis 0,6 wäre eine Erweiterung der Grundfläche der Hauptanlage nur theoretisch bei gleichzeitigem Rückbau von Zufahrten, Stellplätzen und Garagen der überschreitenden möglich. Aufgrund der Notwendigkeit derselben könnten erweiterte Baugrenzen also gar nicht ausgenutzt werden. Die Planung führt daher insgesamt zu keiner Benachteiligung des Grundstücks.
Die gesammelten Ideen zu verschiedenen möglichen Erweiterungen des Anwesens der WEG werden zur Kenntnis genommen. Die Gemeinde Piding verschließt sich einem konkreten Vorhaben grundsätzlich nicht, wenn der begründete Bedarf mit den öffentlichen Interessen sowie den städtebaulichen und ortsgestalterischen Anforderungen in Einklang gebracht werden kann.
Der steile Hang zwischen den beiden Wohngebäuden ist für eine bauliche Nutzung nur sehr bedingt geeignet. Dem Gedanken einer neu in den Hang gebauten Garage als Ersatz für die bestehenden Garagen kann ggf. nähergetreten werden, wenn ihre Realisierbarkeit durch entsprechende Unterlagen belegt wird, wenngleich davon ausgegangen werden darf, dass mangelnde Wirtschaftlichkeit einem solchen Vorhaben im Wege stehen dürfte. Im Rahmen dieser Änderung des Bebauungsplans wird daher darauf noch nicht reagiert, zumal keine verlässliche Regelung gefunden werden kann, die einerseits die bestehenden Garagen schützt, andererseits eine neue Garage zulässt und gleichzeitig ausschließt, dass beide zugleich bestehen.
Die durch Baugrenzen definierte überbaubare Grundstücksfläche der Fl. Nr. 27 umfasst nach dem rechtskräftigen Bebauungsplan ca. 707 m2, sie wird in der Planung so angepasst, das sie insgesamt ca. 720 m2 beträgt und es zu keiner Verringerung kommt.
2. Parkplätze
Der Gedanke, zusätzliche Kfz-Stellplätze zu ermöglichen, um die Zahl der Pkw zu verringern kann nicht nachvollzogen werden. Eigentumsverhältnisse oder Antriebsarten der Kfz sind für Anzahl und Lage der Stellplätze ohne Bedeutung. Weitere Flächen für Nebenanlagen, insbesondere Fahrradunterstände erscheinen grundsätzlich vertretbar, im Hinblick auf das Ortsbild jedoch nicht als Gebäude unmittelbar an der Berchtesgadener Str. gegenüber dem Altwirt. Auch ein Gebäude für eine Heizzentrale ist dort nicht vorstellbar. Offene Stellplätze sind bereits jetzt außerhalb der Baugrenzen zulässig und auch vorhanden.
3. Grünordnung
Die Pflanzung von Bäumen dient der Durchgrünung des Gebiets und stellt keine Ausgleichsmaßnahme dar, die auch andernorts erbracht werden könnte.
4. Nutzungseinschränkungen
Die Festsetzung von Schallschutzkonstruktionen stellt keinen Eingriff in die Eigentumsrechte dar, da sie im Bestand nicht erforderlich sind. Da an den lärmbelasteten Seiten bereits schutzbedürftige Nutzung besteht, greift die Vorschrift praktisch nur beim Neu- bzw. Ersatzbau. In diesem Fall kann das neue Gebäude ohne Verluste so geplant werden, dass mit den notwendigen Maßnahmen auch die Baugrenzen eingehalten werden. Die festgesetzten Maßnahmen dienen der Gesundheit der Bewohner.
Für die Umsetzung von Schallschutzkonstruktionen, die für das bestehende Gebäude geeignet sind (vorgesetzte Glasfassade), lassen die vorgesehenen Baugrenzen ausreichend Spielraum. Nachträglich vorgesetzte Wintergärten bergen die Gefahr des Missbrauchs zur Wohnraumerweiterung in Richtung der Lärmquelle und würden daher dem Schutzziel zuwiderlaufen.
Die Zulässigkeit von Terrassen und Balkonen auch außerhalb der Baugrenzen wird im Zusammenhang mit der Beschränkung der Baugrenzen auf die Gebäude neu geregelt.
5. Redaktioneller Korrekturbedarf
Die Festsetzung „An der Straßenseite zur Berchtesgadener Straße ist im Erdgeschoß Wohnnutzung nicht zulässig“ entstammt dem rechtskräftigen Bebauungsplan und wird unverändert von diesem übernommen. Sie ist eindeutig formuliert und bezieht sich ihrem Wortlaut nach auf die Straßen-“seite“. Nicht zur „Seite“ gelegene Räume sind damit von der Regelung nicht erfasst. Zu Nutzungseinheiten trifft der Bebauungsplan keine Regelungen.
Eine Planänderung ist bis auf die Korrektur der Baugrenzen nicht veranlasst.
Es wird folgender Beschluss gefasst:
Der Bauausschuss schließt sich der im Sachverhalt dargestellten Bewertung und dem Vorschlag der Verwaltung an, die Baugrenzen sind im vorliegenden Entwurf korrigiert.
Abstimmung: Ja-Stimmen 10
Nein-Stimmen 0
- (Martina Golla), 07.04.2022:
Sehr geehrter Herr Schuster,
als Miteigentümerin des Mehrfamilienhauses Berchtesgadener Str. 3 und im Nachgang zu unserem Telefonat vom 28.03.2022 möchte ich Ihnen mein Anliegen bezüglich "Wintergarten" nochmals schriftlich darlegen mit der Bitte um Einbringung in den Bebauungsplan.
Im Bebauungsplan wurde bei der Berchtesgadener Str. an der Süd- und Westseite bei der Baugrenze eine rote Linie aufgrund des Lärmschutzgutachtens eingezeichnet. Im Lärmschutzgutachten wurde festgelegt, was ja dann Bestandteil des Bebauungsplans ist, dass bei schutzbedürftigen Räumen aufgrund der Lärmfeststellung Verglasungen vorgesetzt werden sollten. Aufgrund der nun eingezeichneten Baugrenze würde das bedeuten, dass dies ja gar nicht möglich ist, wie z. B. bei den Erdgeschosseinheiten einen Wintergarten vorzusetzen. Die eingezeichnete Baugrenze und das Lärmschutzgutachten sind meiner Meinung nach widersprüchlich.
Ich bitte um Erweiterung des Bebauungsplans, dass z. B. als Nebenanlage Wintergärten/Verglasungen Balkone (die ja teilweise im Bestand über die Baugrenze hinausgehen) ggfs. errichtet werden können.
Bitte berücksichtigen Sie mein Anliegen, trotz Fristverstreichung.
Besten Dank im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen
Bewertung:
Das Schreiben wird zur Kenntnis genommen.
Die nicht beheizten und thermisch vom Wohnraum getrennten Schallschutzkonstruktionen sind vorgeschriebenen, wenn an den gekennzeichneten Gebäudeseiten durch Nutzungsänderung, Neu- oder Ersatzbau schutzbedürftige Räume neu angeordnet werden. Da im Bestand bereits alle in Frage kommenden Räume mit schutzbedürftiger Nutzung belegt sind, betrifft die Regelung praktisch nur den Fall des Neu- bzw. Ersatzbaus. In diesem Fall können die Baugrenzen, die aus Gründen des Lärmschutzes nicht näher an die Lärmquelle gelegt werden dürfen, durch entsprechende Planung eingehalten werden.
Eine Planänderung ist nicht veranlasst.
GR Rotter verlässt den Sitzungssaal um 19:58 Uhr.
Es wird folgender Beschluss gefasst:
Der Bauausschuss schließt sich der im Sachverhalt dargestellten Bewertung und dem Vorschlag der Verwaltung an.
Abstimmung: Ja-Stimmen 9
Nein-Stimmen 0