Am 05.10.2016 ging in der Gemeinde ein Bauantrag für die Errichtung eines Einfamilienhauses mit Garage auf dem Grundstück Fl.Nr. 3 Gemarkung Gelting, Trischberger Weg 6, Gelting, ein.
Das Vorhaben liegt im Zusammenhang bebauter Ortsteile und beurteilt sich daher nach § 34 BauGB. Demnach ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach der Art und dem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche in die Umgebung eingefügt und die Erschließung gesichert ist.
Der Flächennutzungsplan der Gemeinde Pliening stellt für das Gebiet ein Allgemeines Wohngebiet dar. Eine Bebauung mit einem Wohnhaus ist daher zulässig. Aufgrund der Größe des Gebäudes (zweigeschossiges Wohnhaus mit einem Außenmaß von 9,51 m x 9,51 m und einer Wandhöhe von 6,50 m) wird das Maß der baulichen Nutzung auch nicht überschritten. Die Bauweise unterscheidet lediglich zwischen offener und geschlossener Bauweise. Das geplante Gebäude wird, wie die Umgebung auch, in offener Bauweise errichtet, so dass auch diese Vorgabe des § 34 BauGB eingehalten wird. Schlussendlich wird auch die überbaubare Grundstücksfläche durch das Vorhaben gegenüber der bestehenden Bebauung nicht überschritten.
Das Gebäude fügt sich daher nach § 34 BauGB in die umgebende Bebauung ein. Das Einvernehmen in der Zuständigkeit des Ersten Bürgermeisters könnte daher erteilt werden.
Gleichwohl wirkt das Gebäude durch seine Höhe und den Standort unmittelbar in der Hanglage südlich des Trischberger Weges sehr dominant und damit negativ auf die nördlich gelegenen Gebäude aus. Hinzu kommt die gewählte Dachform (Satteldach mit 38° Dachneigung), die die optische Wirkung für die nördlich gelegenen Wohngebäude noch verstärkt. Lt. Bauantrag beträgt die Fristhöhe zum Trischberger Weg 12,87 m, ohne Hanglage wären es ca. 10,10 m.
In mehreren Gesprächen mit nördlich angrenzenden Anwohnern wurde das Vorhaben bezüglich seiner Genehmigungsfähigkeit und der damit verbundenen Auswirkungen erörtert. Seitens der Anwohner werden die Auswirkungen als so nachteilig erachtet, dass sie darum bitten, eine Verbesserung der Situation zu erreichen, ohne das Baurecht grundsätzlich in Frage zu stellen.
Im Zusammenhang mit diesem Bauantrag wurde daraufhin die Möglichkeit geprüft, einen Bebauungsplan aufzustellen, um die bauliche Entwicklung in diesem Bereich zu steuern.
Dazu ist folgendes festzustellen:
1. Die Gemeinde besitzt bei der Entscheidung, ob sie einen Bebauungsplan aufstellt, grundsätzlich einen weiten Spielraum.
Die Situation im Bereich des Trischberger Weges ließe nach Einschätzung der Verwaltung beiderseits der Erschließungsstraße noch einige Wohngebäude zu. Der Weg besitzt in weiten Teilen jedoch nur eine Breite von deutlich weniger als 4,50 m, so dass die ausreichende Erschließung im Falle einer vollständigen Bebauung in Frage stehen könnte.
Über einen Bebauungsplan könnte eine ausreichende Breite der Erschließungsstraße ebenso geregelt werden, wie die Bebauung entlang des Trischberger Weges. Z. B. könnte die Höhenentwicklung bei Vorliegen städtebauliche Aspekte, ohne Einschränkung bestehenden Baurechts, festgesetzt werden.
Durch die Lage im bebauten Innenbereich ist zudem ein beschleunigtes Verfahren nach § 13 a BauGB für die Aufstellung des Bebauungsplanes möglich. Hierbei entfällt neben der Erstellung des Umweltberichts u. a. auch der Nachweis notwendiger ökologischer Ausgleichsflächen.
2. Diesen städtebaulichen Überlegungen stehen jedoch auch nicht unerhebliche Auswirkungen auf die Gemeinde gegenüber.
Hierbei spielen folgende Punkte eine wesentliche Rolle:
- Zunächst ist der Grundsatz der Erforderlichkeit nach § 1 Abs. 3 BauGB zu beachten. Danach sind Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es die städtebauliche Ordnung erfordert. Es ist daher auf die städtebauliche Konzeption abzustellen. Hierbei ist zu beachten, dass durch eine Bauleitplanung keine „Negativplanung“ im Sinne einer „Bauverhinderung“ betrieben wird. Diese wäre unzulässig und würde den Bebauungsplan unwirksam machen.
Gegen die zweigeschossige Bebauung des Grundstücks Fl.Nr. 3 Gemarkung Gelting können keine grundsätzlichen Bedenken vorgebracht werden. Daher wären lediglich Regelungen hinsichtlich der Wand- bzw. Firsthöhe, der Dachform oder der Dachneigung denkbar.
Außerdem müsste die Gemeinde, nachdem der Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplanes gefasst wurde, eine Veränderungssperre erlassen, in der die städtebaulichen Ziele, die von der vorliegenden Planung abweichen, genannt werden.
- Die Die Kosten des Bebauungsplanes wären durch die Gemeinde zu tragen. Da eine Bebauung nach § 34 BauGB möglich ist, dürfte es keine Möglichkeit geben alle von der Planung betroffenen Grundstückseigentümer an den Planungskosten zu beteiligen. Die Größe des Plangebietes (ca. 0,75 ha) würde bei nach der HOAI zu Kosten von ca. 8.750,00 € (brutto) ohne evtl. notwendige Zusatzleistungen (z. B. artenschutzrechtliche Untersuchung) führen.
- Bei Aufstellung eines Bebauungsplanes, der sinnvollerweise auch eine angemessene Straßenbreite festsetzt, besteht nach Abschluss des Verfahrens durch die betroffenen Anlieger ein Anspruch auf ausreichende Erschließung. Dies kann dazu führen, dass die Gemeinde zu nicht unerheblichen Kosten, Grundstücke der Anlieger erwerben muss, um anschließend die Erschließungsstraße erstmalig herzustellen. Insbesondere aufgrund des von Osten in den Trischberge
r Weg hineinlaufenden Hangwassers und fehlender Wendemöglichkeiten dürfte dies zu erheblichen Kosten führen. Diese können lediglich zu 90% auf die betroffenen Anlieger umgelegt werden.
Zur städtebaulichen Ordnung der Grundstücke nördlich und südlich des Trischberger Weges ist grundsätzlich die Aufstellung eines Bebauungsplanes möglich. Dieser hätte neben der Definition städtebaulicher Ziele im Zusammenhang mit dem Erlass einer Veränderungssperre finanzielle Belastungen der Gemeinde durch die Kosten des Bebauungsplanverfahrens und der nachfolgend notwendigen Erschließung zur Folge.
Es wird daher angefragt, ob die Verwaltung beauftragt wird, zur nächsten Bauausschuss-Sitzung im November eine Beschlussvorlage vorzubereiten, die die Aufstellung eines Bebauungsplanes für die Flächen, beiderseits des Trischberger Weges und den Erlass einer Veränderungssperre zum Ziel hat?
Zur Anfrage „Bauleitplanung – mögliche bauleitplanerische Maßnahmen im Bereich Gelting, Trischberger Weg“ sprach sich nach ausführlicher Diskussion eine Mehrheit des Gemeinderates für die Aufstellung eines Bebauungsplanes aus.
