Für Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, d.h. ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt, enthält das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in §§ 556 d ff, §558 Abs. 3 sowie § 577 a Abs. 2 besondere Vorschriften zum Schutz der Mieter.
Sie sind jeweils mit der Ermächtigung der Landesregierungen verbunden, die betroffenen Gebiete durch Rechtsverordnung festzulegen.
Der Freistaat Bayern hat bereits bisher von den drei vorgenannten Ermächtigungsgrundlagen im BGB Gebrauch gemacht und mit der „Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung – MiSchuV) –zuletzt mit Verordnung in der Fassung vom 10.11.2015- die jeweils betroffenen Gebiete bestimmt. Die Gemeinde Pliening war hier stets als entsprechende Gemeinde im Anwendungsbereich aufgeführt.
Bei dieser Rechtsverordnung herrschte zuletzt Rechtsunsicherheit, da manche Gerichte die Gültigkeit der Verordnung anzweifelten bzw. detaillierte Anforderungen/Vorgaben gemäß der gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage als nur ungenügend umgesetzt ansahen.
Der Freistaat Bayern hat sich dieser Rechtsbedenken angenommen und die Verordnung vorsorglich überarbeitet. Die neue nachgebesserte „Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung – MiSchuV)“ in der Fassung vom 09.07.2019 trat am 07.08.2019 in Kraft.
Die Gemeinde Pliening ist wieder als örtlicher Anwendungsbereich der bundesrechtlichen Mieterschutzvorschriften in der Anlage zur Verordnung mit aufgenommen.
In den durch die Verordnung benannten Gebieten gelten gemäß den gesetzlichen Bestimmungen in den betreffenden Paragraphen des BGB folgende abweichende Rechtsbestimmungen (Kurzdarstellung):
- § 556 d BGB: zu Beginn des Mietverhältnisses (Neuvermietungen) darf die verlangte/vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen.
- § 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Als Kappungsgrenze (Begrenzung der Erhöhung der Miete innerhalb von drei Jahren) gilt hier 15 % - anstatt der regulären 20 %.
- § 577 a BGB: Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung (Verkauf von Wohnungseigentum). Das berechtige Interesse des Erwerbers auf Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB kann erst nach einer Frist von 10 Jahren (normal drei Jahre), beginnend ab dem Kauf, geltend gemacht werden.
