1. Anwohner
1.1 Einwendung / Anregung vom 06.05.2016
Zu dem o. g. Bauvorhaben haben wir nachfolgende Bedenken:
Durch den geplanten Bau eines Mehrfamilienhauses direkt vor den Hausnummern 2 und 4 der Ulrich-Nanshaimer-Straße wird den beiden Grundstücken
- die Sicht komplett verbaut.
- die Sonne genommen, was eventuell Auswirkungen auf die Leistung der Solaranlage haben könnte
- der Grundstückswert geschmälert
- die Privatsphäre beeinträchtigt – durch Fenster bis in den obersten Stock
- durch die geplanten Schallschutzwände wird das Landschaftsbild erheblich gestört – zudem gehen wir davon aus, dass diese nicht notwendig sind, da wir sonst aktuell auch durch Schall beeinträchtigt wären, was so nicht der Fall ist.
Wir sprechen uns daher gegen den Bau der Mehrfamilienhäuser direkt vor den Nummern 2 und 4 aus. Vorstellbar wäre aus unserer Sicht ein größerer Abstand zu den Grundstücken der Nummern 2 und 4, geeigneter Sichtschutz, der ersatzweise Bau von Doppelhaushälften oder Einfamilienhäusern anstatt der Mehrfamilienhäuser bzw. eine Kombination davon.
1.2 Beschluss:
Zu den vorgenannten Anregungen wird wie folgt Stellung genommen:
Bei dem vorliegenden Bauleitplan handelt es sich um eine Änderung des Flächennutzungsplanes. Dieser stellt lediglich eine „Zielplanung“ der Gemeinde dar. Ein Baurecht wird hierdurch nicht begründet. Insofern sind die vorgebrachten Anregungen unzutreffend, da sie sich erst gegen den Baurecht schaffenden Bebauungsplan richten können. Aufgrund des parallel in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes „Landsham Süd“ wird zu den Anregungen dennoch Stellung genommen.
Zutreffend ist, dass die Sicht in die freie Landschaft verbaut wird. Allerdings besteht kein Rechtsanspruch auf die Unverbaubarkeit der südlich gelegenen Flächen. Die 8. Änderung des Flächennutzungsplanes für das Baugebiet „Landsham Süd“ und die damit verbundene geplante Errichtung von Wohngebäuden durch den Bebauungsplan stellt eine wichtige städtebauliche Entwicklungsmaßnahme dar, um den Bedarf an Wohnraum in der Gemeinde Pliening zu befriedigen. Aufgrund des für die Allgemeinheit damit verbundenen Nutzens tritt nach Ansicht der Gemeinde Pliening das private Interesse an einer freien Sicht zurück. Der Anregung wird nicht entsprochen.
17 dafür : 0 dagegen
Bereits auf die Planüberlegungen des Bebauungsplanes vorgreifend, ist geplant, südlich des Grundstücks des Einwendungsführers zusätzlich zu dem bereits vorhandenen Weg einen ca. 6,0 m breiten Grünstreifen mit Baumbepflanzungen zu realisieren. Dies bedeutet, dass die Nordfassade des ersten Mehrfamilienhauses ca. 25 m südlich der Südfassade der Häuser Ulrich-Nanshaimer-Straße 2 und 4 liegen wird (zum Vergleich: der Abstand zwischen den Wohnhäusern nördlich und südlich der Ulrich-Nanshaimer-Straße liegt bei ca. 31 m). Eine relevante Beeinträchtigung hinsichtlich der Besonnung ist nicht erkennbar. Die Anregung eines größeren Abstands zwischen den Gebäuden findet damit bereits Berücksichtigung. Weitere Anpassungen der Planungen erfolgen aufgrund der Anregung nicht.
17 dafür : 0 dagegen
Die geplante Bebauung mit Wohnhäusern entspricht der umgebenden Bebauung. Erheblich negative Auswirkungen auf das Grundstück des Einwendungsführers entstehen nicht. Dies wäre jedoch erforderlich, um die Annahme einer Wertminderung zu rechtfertigen. Da eine solche erhebliche Auswirkung nicht vorliegt, kann der Anregung nicht entsprochen werden.
17 dafür : 0 dagegen
Die rechtlichen Vorgaben stellen bei der Bebauung auf eine ausreichende Besonnung und Belüftung sowie das Gebot der Rücksichtnahme der angrenzenden Grundstückseigentümer ab. Durch die Einhaltung der erforderlichen Abstandsflächen wird die ausreichende Besonnung und Belüftung sichergestellt. Der Zweck des Rücksichtnahmegebots besteht darin, dass „einander abträgliche Nutzungen nur in rücksichtsvoller Weise einander zugeordnet werden (vgl. Kommentar Ernst/Zinkahn/Bielenberg Rd. 210 zu § 1). Bei der geplanten Wohnbebauung handelt es sich nicht um eine „abträgliche“ Nutzung, so dass der Anregung zur Privatsphäre nicht entsprochen werden kann. Im Übrigen wird darauf hingewiesen, dass die Situation zwischen der bestehenden Bebauung und den geplanten Mehrfamilienhäusern etwa der vorhandenen Bebauung entlang der Ulrich-Nanshaimer-Straße in diesem Bereich entspricht. Der Forderung nach einem „geeigneten Sichtschutz“ wird, insbesondere vor der im nachfolgenden Punkt vorgebrachten Anregung hinsichtlich der Beeinträchtigung des Landschaftsbildes, nicht entsprochen.
17 dafür : 0 dagegen
Die geplanten Schallschutzwände sind lt. Schallschutzgutachten erforderlich, um die Freiflächen auf den Südseiten der geplanten Mehrfamilienhäuser unmittelbar an der Gruber Straße / Parsdorfer Straße zu schützen und auf diese Weise verträgliche Wohnverhältnisse zu gewährleisten. Um die städtebauliche Wirkung auf das notwendige Maß zu reduzieren, sollen die Wände in transparenter bzw. transluzenter Form ausgeführt werden. Die Erforderlichkeit der Lärmschutzwände ergibt sich – im Gegensatz zur Bebauung entlang der Ulrich-Nanshaimer-Straße – durch die Nähe der geplanten Bebauung zu den Gewerbegrundstücken westlich bzw. südlich der Gewerbestraße.
Die Gemeinde stellt hierbei die Belange des Landschaftsbildes den aus immissionsschutzrechtlichen Gründen notwendigen Maßnahmen gegenüber. Im Ergebnis erachtet dabei die Gemeinde die geplanten Wände als städtebaulich angemessen. Eine Änderung der Planung erfolgt daher nicht.
17 dafür : 0 dagegen
Abschließend wird darauf hingewiesen, dass die Planung von Doppelhaushälften oder Einfamilienhäusern im in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan keine Auswirkungen auf die vorgebrachten Punkte hätte, da die Höhenentwicklung unverändert beibehalten würde.
17 dafür : 0 dagegen
2. Anwohner
2.1 Einwendung / Anregung vom 09.05.2016
Durch das im Bebauungsplan unmittelbar an die Anwesen Ulrich-Nanshaimer Straße 2 und 4 grenzende Mehrfamilienhaus ist aus unserer Sicht mit überwiegend nachteiligen Auswirkungen zu rechnen.
Von unseren Nachbarn haben wir inzwischen erfahren, dass diese bereits Bedenken gegen den Bebauungsplan erhoben haben. Das entsprechende E-Mail-Schreiben liegt uns vor. Den darin geschilderten Einwänden können wir uns nur in vollem Umfang anschließen.
Die angesprochene Sicht- und Lichteinschränkung, eine mögliche Minderung des Grundstückswerts sowie die Beeinträchtigung der Privatsphäre werden von uns genauso als erhebliche Beeinträchtigung gesehen.
Die von den Nachbarn mitgeteilten Alternativvorschläge zu dem geplanten Mehrfamilienhaus wären aus unserer Sicht eine bessere Alternative.
2.2 Beschluss:
Zu den vorgenannten Anregungen wird wie folgt Stellung genommen:
Bei dem vorliegenden Bauleitplan handelt es sich um eine Änderung des Flächennutzungsplanes. Dieser stellt lediglich eine „Zielplanung“ der Gemeinde dar. Ein Baurecht wird hierdurch nicht begründet. Insofern sind die vorgebrachten Anregungen unzutreffend, da sie sich erst gegen den Baurecht schaffenden Bebauungsplan richten können. Aufgrund des parallel in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes „Landsham Süd“ wird zu den Anregungen dennoch Stellung genommen.
Zutreffend ist, dass die Sicht in die freie Landschaft verbaut wird. Allerdings besteht kein Rechtsanspruch auf die Unverbaubarkeit der südlich gelegenen Flächen. Die 8. Änderung des Flächennutzungsplanes für das Baugebiet „Landsham Süd“ und die damit verbundene geplante Errichtung von Wohngebäuden durch den Bebauungsplan stellt eine wichtige städtebauliche Entwicklungsmaßnahme dar, um den Bedarf an Wohnraum in der Gemeinde Pliening zu befriedigen. Aufgrund des für die Allgemeinheit damit verbundenen Nutzens tritt nach Ansicht der Gemeinde Pliening das private Interesse an einer freien Sicht zurück. Der Anregung wird nicht entsprochen.
17 dafür : 0 dagegen
Bereits auf die Planüberlegungen des Bebauungsplanes vorgreifend, ist geplant, südlich des Grundstücks des Einwendungsführers zusätzlich zu dem bereits vorhandenen Weg einen ca. 6,0 m breiten Grünstreifen mit Baumbepflanzungen zu realisieren. Dies bedeutet, dass die Nordfassade des ersten Mehrfamilienhauses ca. 25 m südlich der Südfassade der Häuser Ulrich-Nanshaimer-Straße 2 und 4 liegen wird (zum Vergleich: der Abstand zwischen den Wohnhäusern nördlich und südlich der Ulrich-Nanshaimer-Straße liegt bei ca. 31 m). Eine relevante Beeinträchtigung hinsichtlich der Besonnung ist nicht erkennbar. Die Anregung eines größeren Abstands zwischen den Gebäuden findet damit bereits Berücksichtigung. Weitere Anpassungen der Planungen erfolgen aufgrund der Anregung nicht.
17 dafür : 0 dagegen
Die geplante Bebauung mit Wohnhäusern entspricht der umgebenden Bebauung. Erheblich negative Auswirkungen auf das Grundstück des Einwendungsführers entstehen nicht. Dies wäre jedoch erforderlich, um die Annahme einer Wertminderung zu rechtfertigen. Da eine solche erhebliche Auswirkung hier nicht vorliegt, kann der Anregung nicht entsprochen werden.
17 dafür : 0 dagegen
Die rechtlichen Vorgaben stellen bei der Bebauung auf eine ausreichende Besonnung und Belüftung sowie das Gebot der Rücksichtnahme der angrenzenden Grundstückseigentümer ab. Durch die Einhaltung der erforderlichen Abstandsflächen wird die ausreichende Besonnung und Belüftung sichergestellt. Der Zweck des Rücksichtnahmegebots besteht darin, dass „einander abträgliche Nutzungen nur in rücksichtsvoller Weise einander zugeordnet werden (vgl. Kommentar Ernst/Zinkahn/Bielenberg Rd. 210 zu § 1). Bei der geplanten Wohnbebauung handelt es sich nicht um eine „abträgliche“ Nutzung, so dass der Anregung zur Privatsphäre nicht entsprochen werden kann. Im Übrigen wird darauf hingewiesen, dass die Situation zwischen der bestehenden Bebauung und den geplanten Mehrfamilienhäusern etwa der vorhandenen Bebauung entlang der Ulrich-Nanshaimer-Straße in diesem Bereich entspricht. Der Forderung nach einem „geeigneten Sichtschutz“ wird, insbesondere vor der im nachfolgenden Punkt vorgebrachten Anregung hinsichtlich der Beeinträchtigung des Landschaftsbildes, nicht entsprochen.
17 dafür : 0 dagegen
Die geplanten Schallschutzwände sind lt. Schallschutzgutachten erforderlich, um die Freiflächen auf den Südseiten der geplanten Mehrfamilienhäuser unmittelbar an der Gruber Straße / Parsdorfer Straße zu schützen und auf diese Weise verträgliche Wohnverhältnisse zu gewährleisten. Um die städtebauliche Wirkung auf das notwendige Maß zu reduzieren, sollen die Wände in transparenter bzw. transluzenter Form ausgeführt werden. Die Erforderlichkeit der Lärmschutzwände ergibt sich – im Gegensatz zur Bebauung entlang der Ulrich-Nanshaimer-Straße – durch die Nähe der geplanten Bebauung zu den Gewerbegrundstücken westlich bzw. südlich der Gewerbestraße.
Die Gemeinde stellt hierbei die Belange des Landschaftsbildes den aus immissionsschutzrechtlichen Gründen notwendigen Maßnahmen gegenüber. Im Ergebnis erachtet dabei die Gemeinde die geplanten Wände als städtebaulich angemessen. Eine Änderung der Planung erfolgt daher nicht.
17 dafür : 0 dagegen
Abschließend wird darauf hingewiesen, dass die Planung von Doppelhaushälften oder Einfamilienhäusern im in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan keine Auswirkungen auf die vorgebrachten Punkte hätte, da die Höhenentwicklung unverändert beibehalten würde.
17 dafür : 0 dagegen
3. Eigentümer, wohnhaft in Ismaning, vertreten durch Rechtsanwalt, München
3.1 Einwendung / Anregung vom 04.05.2016
Namens und im Auftrag meiner Mandanten erhebe ich gegen den Entwurf der 8. und der 10. Änderung des Flächennutzungsplanes folgende Einwendungen; die Einwendungen werden gegen beide beabsichtigten Änderungen gemeinsam erhoben, weil auch die beiden Änderungen untrennbar miteinander verbunden sind.
1. Betroffenheit meiner Mandanten
Meine Mandanten sind Eigentümer bzw. Nießbrauchberechtigter der Grundstücke Fl.Nr. 1891 und 1892 der Gemarkung Pliening. Das Grundstück Fl.Nr. 1892 liegt im Geltungsbereich der beabsichtigten 10. Änderung des Flächennutzungsplans. Der geltende Flächennutzungsplan stellt das Grundstück – seit 1986 – als „allgemeines Wohngebiet“ dar.
Der Gemeinde ist bekannt, dass und wie meine Mandanten das Grundstück bebauen möchten und dass sie dazu auch kurzfristig in der Lage sind. Konkret beabsichtigt ist ein mit der näheren Umgebung in jeder Hinsicht vereinbarer, angemessen verdichteter Geschosswohnungsbau. Es ist erklärtes Ziel des Entwurfs der 10. Änderung des Flächennutzungsplanes eine solche Bebauung jedenfalls mittelfristig zu verhindern.
2. Einwendungen gegen den Entwurf der 8. und der 10. Änderung des Flächennutzungsplans
a) Die Gemeinde geht bei den beabsichtigten Änderungen bereits von falschen tatsächlichen Voraussetzungen aus.
aa) Die beabsichtigte 8. Änderung des Flächennutzungsplanes, mit der die Bebauung massiv in den Außenbereich hinein erweitert werden soll, wird mit der Annahme begründet, der Geltungsbereich dieser Änderung des Flächennutzungsplanes sei die „gegenwärtig einzige Möglichkeit“ in der Gemeinde Wohnbauflächen zur Verfügung zu stellen, insbesondere auch solche Wohnbauflächen, für die „auch schwächere Einkommensschichten und die einheimische Bevölkerung die Möglichkeit erhalten sollen, Baugrundstücke zu erwerben“.
Die Grundannahme ist indessen nicht richtig, weil zu diesem Zweck jedenfalls auch das im Eigentum meiner Mandanten stehende Grundstück Fl.Nr. 1892 zur Verfügung steht. Insbesondere sind meine Mandanten auch dazu bereit, auf einem angemessenen Teil ihres Grundstücks Wohnungen zu realisieren, die den Vorschriften des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes (im Folgenden kurz „Sozialwohnungen“) unterliegen, und sich den für solche Wohnbauflächen/Wohnungen geltenden Bedingungen zu unterwerfen. Namens und im Auftrag meiner Mandanten biete ich der Gemeinde hiermit nochmals ausdrücklich an, über Einzelheiten der Herstellung von Wohnbauflächen für Sozialwohnungen auf diesem Grundstück zu sprechen.
bb) Die Realisierung einer Wohnbaufläche auf dem Grundstück Fl.Nr. 1892, auch für Sozialwohnungen, scheitert entgegen der Annahme der Gemeinde auch nicht an der Haltung des Eigentümers des Grundstücks Fl.Nr. 1863/1. Zum einen liegt der Gemeinde keine aktuelle Auskunft dieses Eigentümers zu einer Bebauung auch seines Grundstücks vor. Die Gemeinde stützt sich offensichtlich vielmehr nur auf eine Äußerung, die Anfang 2012, also bereits vor mehr als 4 Jahren, erfolgt ist. Die Gemeinde ist vor diesem Hintergrund jedenfalls verpflichtet, die aktuelle Haltung dieses Eigentümers zu einer Bebauung seines Grundstücks in Erfahrung zu bringen. Dies gilt insbesondere auch vor dem Hintergrund, dass die – vor mehr als 4 Jahren geäußerte – ablehnende Haltung dieses Eigentümers allein auf (damalige) steuerliche Überlegungen im Hinblick auf die (10jährige) Haltefrist des § 23 Abs. 1 EStG zurückzuführen ist, wie der Gemeinde auch bekannt ist. Die für diese steuerlichen Überlegungen maßgebliche Betriebsaufgabe ist, soweit dies meinen Mandanten bekannt ist, bereits einige Jahre vor 2012 erfolgt, sodass die für diese steuerlichen Überlegungen maßgebliche 10-jährige Frist in (sehr) absehbarer Zeit endet.
cc) Es kommt hinzu, dass die Einbeziehung auch des Grundstücks Fl.Nr. 1863/1 in einen Bebauungsplan, der auch Wohnbauflächen für Sozialwohnungen festsetzt, nicht von der Zustimmung dieses Eigentümers abhängt. Denn die Gemeinde kann eine solche Nutzung durch Festsetzungen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 7 und Nr. 8 BauGB auch ohne eine solche Zustimmung verbindlich vorschreiben. Gleiches gilt im Übrigen für sonstige Festsetzungen, z. B. zur (angemessenen) Erschließung. Die Gemeinde stellt auch an anderer Stelle Bebauungspläne ohne Zustimmung der Grundstückseigentümer auf.
dd) Da die Grundstücke im Geltungsbereich der 10. Änderung des Flächennutzungsplanes bereits heute als „allgemeines Wohngebiet“ dargestellt sind, könnte die Gemeinde ihr erklärtes Ziel der Zurverfügungstellung von Wohnbauflächen, auch für Sozialwohnungen, auf dieser Fläche durch die nur noch erforderliche Aufstellung eines Bebauungsplans auch sehr viel schneller erreichen als im Geltungsbereich der beabsichtigten 8. Änderung des Flächennutzungsplans; dies gilt (wohl) auch für das Grundstück Fl.Nr. 1863/1, wenn/weil die für die früher ablehnende Haltung des Eigentümers maßgeblichen steuerlichen Überlegungen nur noch für einen überschaubaren Zeitraum gelten, s.o. Hinzu kommt, dass einer Planung und Realisierung von Wohnbauflächen im Geltungsbereich der 8. Änderung des Flächennutzungsplanes zahlreiche erhebliche weitere tatsächliche und rechtliche Gründe entgegenstehen, vgl. dazu im Folgenden.
ee) Die Gemeinde hat demgegenüber bislang kein Konzept für eine zeitnahe Realisierung von Wohnungen, einschließlich Sozialwohnungen, im Geltungsbereich der beabsichtigten 8. Änderung des Flächennutzungsplans, obwohl sie dieses Ziel nach der Begründung des Entwurfs der Planung ausdrücklich verfolgt. Keiner der Grundstückseigentümer im Geltungsbereich dieser Planung ist zum Bau solcher Wohnungen bereit und in der Lage; dies gilt auch für die Gemeinde selbst.
b) Gegen die beabsichtigten Änderungen des Flächennutzungsplans bestehen außerdem durchgreifende rechtliche Bedenken:
aa) Die beabsichtigte 8. Änderung des Flächennutzungsplans verstößt gegen § 1 a Abs. 2 S. 3 BauGB und die – als Ziel der Raumordnung und Landesplanung – gemäß § 1 Abs. 4 BauGB zwingende Vorgabe der Regelung in Punkt 3.2 des LEP Bayern. Ich habe bereits darauf hingewiesen, dass – entgegen der Annahme der Gemeinde – Potentiale der Innenentwicklung in der Gemeinde, insbesondere auf dem Grundstück im Eigentum meiner Mandanten, zur Verfügung stehen, einschließlich des von der Gemeinde verfolgten Ziels der Realisierung auch von Sozialwohnungen. Die Ausnahme des Ziels 3.2 S. 2 des LEP Bayern liegt deshalb nicht vor.
In diesem Zusammenhang ist der Vollständigkeit halber darauf hinzuweisen, dass das im Eigentum meiner Mandanten stehende Grundstück auch ohne das westlich angrenzende Grundstück groß genug ist, sinnvoll baulich genutzt werden. Eine solche sinnvolle bauliche Nutzung ist insbesondere objektiv nicht von einem „Gesamtkonzept“ abhängig. Die Gemeinde hat es nicht in der Hand, die Ausnahme des Ziels gemäß Punkt 3.2 S. 2 des LEP selbst herbeizuführen, indem sie die tatsächlich mögliche Innenentwicklung durch objektiv nicht erforderliche sondern nur selbst erdachte weitere Anforderungen an die Realisierung einer solchen Innenentwicklung unmöglich macht.
bb) Gegen die im Geltungsbereich der geplanten 8. Änderung des Flächennutzungsplans geplante Wohnbebauung sprechen erhebliche städtebauliche und rechtliche Gründe, die bei der bisherigen Planung ausweislich der vorliegenden Begründung nur völlig unzureichend berücksichtigt wurden:
Die Planung verstößt ersichtlich gegen das auch in § 50 BImSchG zum Ausdruck kommende Gebot, unverträgliche Nutzungen auch räumlich voneinander zu trennen. Offensichtlich will die Gemeinde den massiven Konflikt zwischen der geplanten Wohnbebauung und dem unmittelbar angrenzenden Gewerbegebiet durch technische Schutzmaßnahmen bewältigen. Die erforderliche 6 m hohe Lärmschutzwand führt jedoch zu einer massiven Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes und ist bereits deshalb als Maßnahme der Konfliktbewältigung ungeeignet.
Zwar hat die Gemeinde das ihrer Planung zugrunde liegende Sachverständigengutachten nicht offengelegt. Es spricht aber alles dafür, dass trotz dieser Lärmschutzwand die maßgeblichen Immissionsrichtwerte nicht vollständig eingehalten werden können. Dies führt nicht nur zu einer Beeinträchtigung der Nutzung des geplanten Wohngebietes, sondern auch zu einer – jedenfalls potentiellen – Beeinträchtigung der vorhandenen Nutzungen im Gewerbegebiet; die dort ansässigen Betriebe müssen damit rechnen, dass sie in Ihrer Nutzung aufgrund von Nachbarbeschwerden behindert und insbesondere Entwicklungsmöglichkeiten beeinträchtigt bzw. vollständig verhindert werden.
cc) Der Geltungsbereich der 8. Änderung des Flächennutzungsplanes wird nicht nur durch Lärmimmissionen aus dem unmittelbar angrenzenden Gewerbegebiet erheblich beeinträchtigt. Es wird außerdem durch Geruchsimmissionen erheblich beeinträchtigt. Diese wurden von der Gemeinde bislang überhaupt nicht berücksichtigt; diese Immissionen können durch technische Schutzmaßnahmen nicht reduziert werden. Die Planung gefährdet damit auch die Existenz des für diese Immissionen verantwortlichen landwirtschaftlichen Betriebs.
dd) Gegen die von der Gemeinde ausdrücklich beabsichtigte vorrangige Bereitstellung von Baugrundstücken für Einheimische bestehen erhebliche europarechtliche Bedenken. Die EU-Kommission steht bis zum heutigen Tag auf dem Standpunkt, dass es einer Gemeinde zwar erlaubt ist, Baugrundstücke zu vergünstigten Konditionen für Personen bereitzustellen, die darauf aufgrund ihrer sozialen Verhältnisse angewiesen sind. Europarechtlich nicht zulässig ist demgegenüber die Bevorzugung von Personen, nur weil sie „Einheimische“ sind. Dies verstößt gegen die europarechtlich geschützte Freizügigkeit.
ee) Nach der Rechtsprechung des BVerwG sind auch die Kosten und wirtschaftlichen Auswirkungen jeder Planung ein abwägungserheblicher Belang. Die Gemeinde muss sich deshalb auch über diesen Belang Klarheit verschaffen und insbesondere auch die Ergebnisse dieser Ermittlung offenlegen.
In diesem Zusammenhang sind zum einen die Kosten der Maßnahmen von Bedeutung, die zum Schutz der geplanten Wohnbebauung im Geltungsbereich der beabsichtigten 8. Änderung des Flächennutzungsplanes vor Immissionen durchgeführt werden sollen. Die Gemeinde muss sich zu der Frage äußern, ob sie diese Kosten selbst trägt oder ob diese auf die heutigen oder zukünftigen Grundstückseigentümer abgewälzt werden sollen, und ob damit die Bereitstellung der ausdrücklich angestrebten günstigen Wohnbauflächen konterkariert wird. Die Klärung und Offenlegung dieser Gesichtspunkte ist insbesondere auch vor dem Hintergrund erforderlich, dass solche Kosten nicht anfallen, wenn die Gemeinde eine Wohnbebauung im Geltungsbereich der beabsichtigten 10. Änderung des Flächennutzungsplans durch Aufstellung eines Bebauungsplanes ermöglicht. Hier gibt es störende Immissionen nicht.
In diesem Zusammenhang gehört außerdem die Ermittlung und insbesondere Offenlegung der weiteren wirtschaftlichen Interessen der Gemeinde an der Ermöglichung einer Wohnbebauung im Geltungsbereich der 8. Änderung des Flächennutzungsplans. In der Begründung des Entwurfs heißt es, die Gemeinde sei Eigentümer „eines“ Grundstücks im Geltungsbereich dieser Planung. Soweit meinen Mandanten bekannt ist, ist die Gemeinde ganz überwiegend Eigentümerin der in die Planung einbezogenen Flächen; außer der Gemeinde gibt es nur einen weiteren Grundstückseigentümer.
Die Gemeinde muss vor diesem Hintergrund aus Gründen der gebotenen Transparenz und nach Maßgabe des Abwägungsgebots ermitteln und offenlegen, zu welchen Preisen sie diese Flächen erworben hat und wie sich der Wert dieser Flächen bei Realisierung der beabsichtigten Planung entwickeln wird, unter Beachtung der mit der Planung verbundenen Kosten. Es muss aus Gründen der Transparenz insbesondere auch offengelegt werden, ob und wenn ja welcher wirtschaftliche Ertrag für die Gemeinde aus der im Geltungsbereich der 8. Änderung des Flächennutzungsplans beabsichtigten Wohnbebauung resultiert und ob damit möglicherweise sogar Verluste verbunden sind bzw. sein können. Denn die Gemeinde schuldet ihren Einwohnern zum einen, dass sie mit Ihren Mitteln sparsam und wirtschaftlich umgeht. Andererseits ist es kein von der Rechtsordnung gebilligtes Interesse einer Gemeinde, eine Bauleitplanung wegen damit verbundener wirtschaftlicher Vorteile für die Gemeinde selbst zu betreiben.
3.2 Beschluss:
Zu den vorgebrachten Einwendungen wird wie folgt Stellung genommen:
Zu den unter 1. vorgebrachten Anmerkungen wird im Rahmen der Abwägung zur 10. Änderung des Flächennutzungsplanes Stellung genommen.
17 dafür : 0 dagegen
Zu 2a) aa)
Die Behauptung, die Gemeinde gehe von falschen tatsächlichen Voraussetzungen aus, wird zurück gewiesen.
Die Gemeinde beabsichtigt, die Grundstücke Fl.Nrn. 1863/1 und 1892 Gemarkung Pliening städtebaulich sinnvoll zu entwickeln. Dazu ist es unabdingbar, beide Grundstücke konzeptionell gemeinsam zu überplanen. Eine solche gemeinsame Planungsidee wurde auch bereits Ende der 1980er Jahre entwickelt, aber nicht weiter verfolgt.
Wie dem Einwendungsführer bekannt ist, fehlt es an der Zustimmung des Eigentümers des Grundstücks Fl.Nr. 1863/1 Gemarkung Pliening. Insofern stellt das Grundstück Fl.Nr. 1892 Gemarkung Pliening eben keine Möglichkeit dar, Wohnbauflächen in der Gemeinde zur Verfügung zu stellen.
Dies wird auch gestützt durch die vorliegende Entscheidung des Verwaltungsgerichts München vom 06.04.2016. Danach obliegt der Gemeinde keine Planungspflicht für das Grundstück Fl.Nr. 1892 Gemarkung Pliening, da qualifizierte städtebauliche Gründe von besonderem Gewicht nicht vorliegen. Vor dem Hintergrund dieser Entscheidung, erachtet es die Gemeinde als sachgerecht die 8. Änderung des Flächennutzungsplans zur Ausweisung des Baugebiets „Landsham-Süd“ weiter zu führen.
17 dafür : 0 dagegen
Zu 2a) bb)
Die Annahme, die Gemeinde stütze sich auf eine mehr als vier Jahre alte Äußerung des Eigentümers der Fl.Nr. 1863/1 Gemarkung Pliening bezüglich der Bebauung seines Grundstücks, ist unzutreffend.
Letztmalig am 04.05.2016 äußerte der Grundstückseigentümer in einem Gespräch mit Herrn Ersten Bürgermeister Frick, dass eine Bebauung zum jetzigen Zeitpunkt nicht gewünscht ist. Die Gemeinde kann daher weiterhin zutreffender weise davon ausgehen, dass eine Bebauungsabsicht nicht besteht.
Im Übrigen ist es unerheblich, aus welchem Grund der Eigentümer der Fl.Nr. 1863/1 Gemarkung Pliening die Überplanung seines Grundstücks nicht wünscht. Ob dies, wie behauptet, aus steuerlichen Gründen der Fall ist, hat jedenfalls für die Änderung des Flächennutzungsplanes keinerlei Relevanz.
17 dafür : 0 dagegen
Zu 2a) cc)
Zwar könnte die Gemeinde Wohnbauflächen in einem Bebauungsplan auch ohne Zustimmung des Eigentümers festsetzen. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass die Gemeinde ihre städtebaulichen Ziele jedenfalls nicht zeitnah verwirklichen kann, wenn der Grundstückeigentümer nachvollziehbar erklärt, das Baurecht nicht ausnutzen zu wollen.
Zudem verstößt ein Bebauungsplan entsprechend einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 21.03.2002 gegen den Erforderlichkeitsgrundsatz gemäß § 1 Abs. 3 BauGB, wenn er „vollzugsunfähig“ ist. Dies ist im vorliegenden Fall gegeben, da der Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 1863/1 Gemarkung Pliening schriftlich gegenüber der Gemeinde erklärt hat, dass er eine Überplanung seines Grundstücks nicht wünscht.
Schließlich ist es unzutreffend, dass die Gemeinde durch Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 7 und Nr. 8 BauGB verbindliche Festsetzungen zur Umsetzung der Planungsziele eine „Wohnraumbeschaffung für Bevölkerungsgruppen mit besonderem Wohnraumversorgungsproblemen“ schaffen könnte. § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB spricht lediglich davon, das bauliche Anforderungen umgesetzt werden müssen, die eine Förderung ermöglichen könnte. Diese Festsetzung zwingt den Grundstückseigentümer nicht, Sozialwohnungen zu errichten. Dies ist ständige Rechtsprechung und auch in der Kommentarliteratur herrschende Meinung. Auch die Festsetzung nach Nr. 8 lässt eine solche Regelung nicht zu, da die Einkommensverhältnisse kein Kriterium darstellen, das besondere Wohnraumversorgungsprobleme begründen würde. Auch dies entspricht herrschender Rechtsprechung und Kommentarliteratur. Die Gemeinde könnte daher ihre städtebaulichen Ziele letztlich nur durch einen Abschluss städtebaulicher Verträge erreichen, die zwar möglicherweise der Einwender abzuschließen bereit wäre, nicht aber der benachbarte Grundstückseigentümer. Da die Planungsziele auf die gesamte Fläche ausgerichtet wären, und auch im Übrigen eine Gesamtkonzeption des Baugebiets kaum durchsetzbar wäre, sieht die Gemeinde von einer Überplanung ab.
Aus Gründen der Vollständigkeit wird festgestellt, dass der Gemeinde kein vergleichbarer Fall bekannt ist, bei dem ein Bebauungsplan ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers aufgestellt wurde.
17 dafür : 0 dagegen
Zu 2a) dd)
Die Behauptung, im Gegensatz zur Ausweisung der 8. Änderung des Flächennutzungsplanes, könnte die Gemeinde eine Baulandausweisung im Bereich 10. Änderung des Flächennutzungsplanes „sehr viel schneller erreichen“, muss als unzutreffend zurück gewiesen werden.
Es trifft zu, dass das Plangebiet der 10. Änderung des Flächennutzungsplanes als Allgemeines Wohngebiet bereits dargestellt ist, eine Änderung, wie z. B. im Rahmen der 8. Änderung für das Baugebiet „Landsham Süd“ somit nicht notwendig wäre. Wie jedoch bereits unter 2 aa) ausgeführt, fehlt es durch die ablehnende Haltung des Grundstückseigentümers der Fl.Nr. 1863/1 Gemarkung Pliening an einer städtebaulich notwendigen Gesamtkonzeption. Da für die Gemeinde das städtebauliche Ziel einer zeitnahen Gesamtüberplanung unter Berücksichtigung städtebaulicher Zielvorgaben gegenüber dem Bauwunsch der Mandanten überwiegt, wird an der Darstellung festgehalten.
Im Übrigen ist es gerade auf einigen Flächen der Gemeinde möglich, das Planungsziel, Wohnraum für Bevölkerungsgruppen mit besonderem Wohnraumversorgungsproblem zu schaffen, dauerhaft umzusetzen, während bei der Überplanung von Privatflächen stets eine zeitliche Unbefristung dieser „Sozialbindung“ zu vereinbaren wäre. Nur so könnte dem Angemessenheitsgrundsatz des § 11 BauGB Rechnung getragen werden. Auch dies spricht dafür, das Planungsziel auf Flächen umzusetzen, die zu einem Teil jedenfalls im Eigentum der Gemeinde stehen.
Da zudem, wie ebenfalls unter 2a) aa) ausgeführt, gemäß der Entscheidung des Verwaltungsgerichts München keine qualifizierten städtebaulichen Gründe von besonderem Gewicht vorliegen, die eine bevorzugte Ausweisung der im Eigentum des Mandanten befindlichen Fläche erfordern, erachtet es die Gemeinde als sachgerecht, die 8. Änderung des Flächennutzungsplans fortzuführen.
Zur Behauptung der steuerlichen Relevanz verweisen wir auf die Ausführungen unter 2 bb).
17 dafür : 0 dagegen
Zu 2a) ee)
Die Behauptung, die Gemeinde hätte kein Konzept für eine zeitnahe Realisierung von Wohnungen im Bereich der 8. Änderung des Flächennutzungsplanes wird zurück gewiesen. In der Bauausschuss-Sitzung am 12.05.2016 wurde der Entwurf des Bebauungsplanes „Landsham Süd“ für die frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung freigegebenen. Dieser beinhaltet konkrete Festsetzungen für eine Bebauung. Da die Gemeinde Grundstückseigentümer im Plangebiet ist, kann das Planungsziel der Zurverfügungstellung von Sozialwohnungen erreicht werden.
Im Übrigen handelt es sich bei einer Flächennutzungsplanausweisung um einen langfristigen Planungshorizont von ca. 15 Jahren. Eine Planung ist insoweit auch gerechtfertigt, wenn sie diesen zeitlichen Planungshorizont berücksichtigt. Es ist daher keinesfalls erforderlich, dass die Planung zeitnah umgesetzt wird. Die Behauptung, kein Eigentümer wäre „bereit und in der Lage“ zur Errichtung von Wohnungen, ist insofern unzutreffend. Insbesondere auf die Wohnungen bezogen ist zudem festzustellen, dass die geplanten Mehrfamilienhäuser ausschließlich auf gemeindeeigenen Grundstücken liegen werden und die Gemeinde durchaus in der Lage ist, die Wohnungen in der geplanten Form zu realisieren.
17 dafür : 0 dagegen
Zu 2b) aa)
Ein Verstoß der 8. Änderung des Flächennutzungsplanes gegen § 1 Abs. 2 Satz 3 BauGB, der Regelungen zum schonenden Umgang mit Grund und Boden enthält und Punkt 3.2 des Landesentwicklungsprogramms (LEP) Bayern, der vorgibt, dass in Siedlungsgebieten die vorhandenen Potentiale der Innenentwicklung möglichst vorrangig zu nutzen sind, ist nicht gegeben. Die Ausnahme des Ziels 3.2 Satz 2 des LEP Bayern, die zulässig ist, wenn Potentiale der Innenentwicklung nicht zur Verfügung stehen, liegt vor. Dabei ist allerdings aus Sicht der Gemeinde nicht davon auszugehen, dass es sich bei dieser Regelung um ein Ziel, sondern eher um einen Grundsatz der Landesplanung handelt. Unabhängig davon liegen aber die Voraussetzungen des Ziels auch hier vor.
Die Gemeinde Pliening hat, basierend auf § 1 Abs. 2 Satz 3 BauGB und Punkt 3.2 des LEP Bayern, im vergangenen Jahr in Zusammenarbeit mit dem Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München zur Ermittlung von Innenbereichspotentialen ein Flächenkataster erstellt.
Unabhängig davon, dass sich die Grundstückseigentümer, die vorliegend Einwendungen erheben, bei der Erhebung des Flächenkatasters trotz entsprechender Aufforderung nicht gemeldet haben, geht die Gemeinde davon aus, dass die Umsetzung einer Bebauung auf ihren Flächen nach wie vor gewünscht wird. Dies wird vorliegend ja auch dargelegt. Weshalb die Gemeinde diese Flächen nicht überplant, wurde umfassend begründet, so dass es an dieser Stelle keiner weiteren Ausführungen bedarf. Insofern liegen ausreichende Gründe vor, die es rechtfertigen, diese Flächen trotz der Zielvorgabe im LEP derzeit nicht zu überplanen.
Im Ergebnis stehen nach Auswertung der Fragebögen keine ausreichenden Potentialflächen im Innenbereich zur Schaffung von Wohnraum zur Verfügung. Basierend auf dem gemäß Bayer. Landesamt für Statistik zu erwartenden Zuzug in die Gemeinde rechtfertigt dies die Ausweisung von Baulandflächen im Außenbereich. Die Vorgaben des § 1 a Abs. 2 Satz 3 BauGB sind damit erfüllt.
17 dafür : 0 dagegen
Zu 2b) bb)
Wie bereits in der Begründung zur 8. Änderung des Flächennutzungsplanes unter Punkt 4.1 „Grundsatzentscheidung Landsham“, 5. Absatz, ausgeführt, ist der Gemeinde die Konfliktsituation zwischen bestehendem Gewerbegebiet und geplantem Allgemeinen Wohngebiet bewusst.
Wie ebenfalls ausgeführt, wurde ein „Mischgebiets-Puffer“ geprüft und aus den in der Begründung beschriebenen Gründen verworfen. Die Gemeinde erachtet es unter Berücksichtigung der unter Punkt 4.2 der Begründung zur 8. Änderung des Flächennutzungsplanes dargelegten fehlenden Planungsalternativen weiterhin als sachgerecht, durch ausreichende Schallschutzmaßnahmen das vorhandene Konfliktpotential bewältigen zu können. Nach den Ergebnissen des beauftragten Schall-Gutachters ist dies durch die Errichtung der Lärmschutzwände möglich. Das Gutachten kann im Zuge der Auslegung nach § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch eingesehen werden.
Soweit auf den Trennungsgrundsatz des § 50 BImSchG hingewiesen wird, ist darauf zu verweisen, dass dieser Grundsatz keine Abwägungsdirektive im Sinne eines Optimierungsgebots darstellt. Der Trennungsgrundsatz ist vielmehr der Abwägung zugänglich. Eine Trennung unverträglicher Nutzung kann auch dem Trennungsgrundsatz genügen, wenn im Rahmen des Bebauungsplans die trennende Wirkung durch Lärmschutzeinrichtungen erreicht wird. Diese Möglichkeit ist vorliegend ohne weiteres gegeben, sodass eine Verletzung des Trennungsgrundsatzes an dieser Stelle nicht zu besorgen ist. Im Übrigen ist eine konkrete Detailplanung in Bezug auf die immissionsschutzrechtliche Konfliktlösung Aufgabe der konkreten Bauleitplanung durch einen Bebauungsplan.
Die geplanten Lärmschutzwände sind als transparente bzw. transluzente Wände mit einer Höhe von 6,50 m geplant. Diese Form des Schallschutzes findet sich z. B. in der Ortsmitte von Poing. Eine Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes ist dort nicht festzustellen. Die in der Begründung zur 8. Änderung des Flächennutzungsplans genannte Höhe von 6,30 m ist unzutreffend und wird korrigiert.
17 dafür : 0 dagegen
In diesem Zusammenhang darf nicht unerwähnt bleiben, dass die bislang vom Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 1892 Gemarkung Pliening vorgelegten Planungen, aufgrund der Verkehrsbelastung durch die Kirchheimer Straße, ähnliche Lösungen erfordern würden, um die Freiflächen zu schützen.
Im Übrigen wird durch Festsetzung im Bebauungsplan-Entwurf sichergestellt, dass die maßgeblichen Immissionsrichtwerte vollständig eingehalten werden.
Die Gemeinde weist daher den Vorwurf einer „ungeeigneten Konfliktbewältigung“ als unrichtig zurück.
17 dafür : 0 dagegen
Gleiches gilt für die Behauptung, die ansässigen Betriebe müssen damit rechnen, dass sie in ihrer Nutzung aufgrund von Nachbarbeschwerden behindert und Entwicklungsmöglichkeiten beeinträchtigt bzw. vollständig verhindert werden.
Zunächst ist festzustellen, dass die vorhandenen Betriebe die Möglichkeiten, die die bestehenden Bebauungspläne erlauben, nicht auszunutzen. Da der Bebauungsplan „Landsham Süd“ auf die maximal zulässigen Schallemissionen abstellt („Worst-case-Szenario“), ist eine Beeinträchtigung der Entwicklung nicht gegeben. Außerdem wird in der Begründung zur 8. Änderung des Flächennutzungsplans das Thema aufgegriffen und konkretisiert. Dies wird im Bebauungsplanverfahren wiederholt, so dass sich potentielle Kaufinteressen bereits im Vorfeld über die Lärmsituation informieren können.
17 dafür : 0 dagegen
Zu 2b) cc)
Die Anregung wird wie folgt berücksichtigt:
Ziffer 5.4 der Begründung erhält die Überschrift „Immissionen“. Die bisherigen Ausführungen werden zukünftig unter Ziffer 5.4.1 „Schallschutz“ geführt. Ergänzt wird der Punkt um Ziffer 5.4.2 „Landwirtschaft“ mit folgendem Inhalt:
„Aufgrund der Bewirtschaftung an das Wohngebiet angrenzender landwirtschaftlicher Grundstücke und der nahegelegenen Hofstelle im Osten kann es zu Immissionen (Geruch, Lärm, Staub, usw.) in dem Planungsgebiet kommen. Im Bebauungsplan erfolgen hierzu gesonderte Hinweise.“
Vorgenanntes bezieht sich auch auf die behaupteten Geruchsimmissionen. Selbst wenn landwirtschaftliche Betriebe in der näheren Umgebung vorhanden sind, schließt dies eine Überplanung nicht aus. Gerade im ländlichen Raum ist ein Nebeneinander von Landwirtschaft und Wohnbebauung durchaus üblich und kann auch durch Bebauungsplanfestsetzungen verträglich gestaltet werden. An dieser Stelle ist nicht ersichtlich, dass der Umsetzung der Planung, insbesondere auch durch den Abstand der Hofstelle und die Hauptwindrichtung von West-Südwest nach Ost-Nordost, unüberwindliche rechtliche oder tatsächliche Hinderungsgründe entgegenstehen, die zu einer Infragestellung der Existenz des landwirtschaftlichen Betriebs führen.
17 dafür : 0 dagegen
Zu 2b) dd)
Es ist Ziel der Gemeinde, 30 % der Nettobaulandflächen als Bauland für Einheimische, analog der Vorgehensweise bei anderen Baulandausweisungen im Außenbereich, zu veräußern. Die zum Zeitpunkt der Ausschreibung gültigen Empfehlungen, z. B. des Bayerischen Gemeindetages, zu diesem Thema werden berücksichtigt.
Ein Verstoß gegen die europarechtlich geschützte Freizügigkeit durch die 8. Änderung des Flächennutzungsplans wird nicht gesehen.
Die Sorge der Antragssteller, dass eine Baulandausweisung zugunsten von Einheimischen gegen Europarecht verstoßen würde, ist unberechtigt. Die Einheimischenmodell-Konzeption der Gemeinde wird rechtlich geprüft und die europarechtlichen Vorgaben berücksichtigen. Nach wie vor ist es auch nach Europarecht zulässig, Einheimischenmodelle aufzustellen.
17 dafür : 0 dagegen
Zu 2b) ee)
Im Grundsatz ist es zutreffend, dass die wirtschaftlichen Auswirkungen einer Planung abwägungsrelevant sind. Ebenfalls zutreffend ist, dass die Gemeinde mit einer Ausnahme Eigentümer der im Plangebiet vorhandenen Flächen ist.
Auf der Ebene der Flächennutzungsplanung ist es allerdings nicht erforderlich, konkrete Kostenberechnungen anzustellen, die einen Vergleich unterschiedlicher Planungsgebiete ermöglichen. Dies erfolgt gegebenenfalls auf der Ebene der konkreten Bauleitplanung. Dabei ist zu berücksichtigen, dass eine Konzeption sich im Wesentlichen an städtebaulichen Zielen zu orientieren hat. Wirtschaftliche Aspekte können zwar abwägungsrelevant sein, die Planung aber nicht bestimmen. Dies betrifft auch mögliche wirtschaftliche Interessen der Gemeinde. Diese sind vorliegend sicher nicht ausschlaggebend für die Planung.
Vielmehr bietet das Eigentum der Gemeinde an überplanten Flächen die Gewähr, die Planungsziele einfacher umzusetzen. Nicht umsonst sieht das Baugesetzbuch ein gemeindliches Vorkaufsrecht vor, da auch der Gesetzgeber davon ausgeht, dass die Umsetzung von städtebaulichen Planungszielen erleichtert wird, wenn die Gemeinde auch Grundstückseigentümer ist. Eine wirtschaftliche Kalkulation, insbesondere die Offenlegung von Grundstückspreisen, Erwerbspreisen und Grundstücksbewertungen, ist nicht erforderlich.
Die Gemeinde Pliening wiederholt daher nochmals, dass es Ziel der Ausweisung von Bauflächen im Rahmen der 8. Änderung des Flächennutzungsplans ist, zusätzlichen Wohnraum aufgrund des insgesamt hohen Siedlungsdrucks in der Region München sowie des prognostizierten Bedarfs an Wohnraum in den nächsten Jahren in der Gemeinde Pliening zu schaffen. Ausreichende Bauflächen stehen nach einer Befragung der Eigentümer möglicher Bauflächenpotentiale nicht zur Verfügung. Die Unterstellung aus wirtschaftlichen Interessen zu handeln wird deshalb zurück gewiesen.
Die Gemeinde sieht auch deshalb keinerlei Veranlassung zur Offenlegung, da die zu erwartenden Aufwendungen für Erschließungsflächen oder Schallschutzmaßnahmen offensichtlich keine unangemessenen Kosten verursachen.
Losgelöst von der Frage, wer definiert, ob „günstiger Wohnraum“ gegeben ist oder nicht, werden die mit dem Schallschutz verbundenen Kosten, entgegen der Annahme des Einwendungsführers, nicht zu einem Konterkarieren der günstigen Wohnbauflächen führen.
Die Behauptung, solche Aufwendungen wären im Bereich der 10. Änderung des Flächennutzungsplanes nicht erforderlich übersieht, dass der erforderliche Schallschutz nur durch die vorgelagerten Bauflächen entlang der Kirchheimer Straße im Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes „Landsham Ortsmitte mit Dorfplatz“ erreicht wird.
Entgegen der Ansicht des Einwendungsführers ist die Gemeinde daher nicht verpflichtet, Klarheit über die Kosten und wirtschaftlichen Auswirkungen der Planung zu verschaffen. Die Gemeinde lehnt daher die Forderung nach Offenlegung wirtschaftlicher Interessen ab.
16 dafür : 1 dagegen
4. Landratsamt Ebersberg – Baufachliche Stellungnahme
4.1 Einwendung / Anregung vom 19.05.2016
Grundsätzlich bestehen gegen die geplante Ausweisung von Wohnbauflächen am südlichen Ortsrand von Landsham keine Einwände.
Es ist jedoch aus ortplanerischer Sicht nicht nachvollziehbar, warum im Rahmen eines Bebauungsplanverfahren von der Gemeinde kein planerisches Gesamtkonzept für den Bereich zwischen der Kirchheimer Straße und der Ulrich-Nanshaimer-Straße aufgestellt werden kann, um dann zumindest die verfügbaren Grundstücke einer Bebauung zuzuführen. Bezugnehmend auf die Begründung Punkt 2.1 wäre der Aspekt „Grundsatz der Innenverdichtung“ dadurch stärker berücksichtigt.
4.2 Beschluss:
Die Gemeinde beabsichtigt, die Grundstücke Fl.Nrn. 1863/1 und 1892 Gemarkung Pliening städtebaulich sinnvoll zu entwickeln. Dazu ist es unabdingbar, beide Grundstücke konzeptionell gemeinsam zu überplanen. Eine solche gemeinsame Planungsidee wurde auch bereits Ende der 1980er Jahre entwickelt, aber nicht weiter verfolgt.
Momentan fehlt es für eine solche gemeinsame Entwicklung jedoch an der Mitwirkung des Eigentümers der Fl.Nr. 1863/1 Gemarkung Pliening. Dieser hat der Gemeinde gegenüber mehrfach erklärt, dass eine bauliche Entwicklung auf seinem Grundstück nicht gewünscht ist. Es fehlt somit an einem für diesen Bereich notwendigen gemeinsamen städtebaulichen Konzept.
Gestützt wird die Ansicht der Gemeinde auch durch eine dem Landratsamt vorliegende Entscheidung des Verwaltungsgerichts München vom 06.04.2016. Dieser lag ein Antrag auf Vorbescheid für eine Bebauung mit einem Einfamilien- und einem Mehrfamilienhaus auf dem Grundstück Fl.Nr. 1892 Gemarkung Pliening, nördlich der Ulrich-Nanshaimer-Straße zugrunde. Danach obliegt der Gemeinde keine Planungspflicht für das Grundstück Fl.Nr. 1892 Gemarkung Pliening, da qualifizierte städtebauliche Gründe von besonderem Gewicht nicht vorliegen.
Basierend auf dem durch das Landesamt für Statistik prognostizierten Zuzug in die Gemeinde Pliening wird es daher als sachgerecht erachtet, zusätzliche Bauflächen im Rahmen der 8. Änderung des Flächennutzungsplan darzustellen.
16 dafür : 1 dagegen
5. Landratsamt Ebersberg – Immissionsschutzfachliche Stellungnahme
5.1 Einwendung / Anregung vom 19.05.2016
In der Begründung zum Flächennutzungsplan, 5.4 Schallschutz ist folgendes ausgeführt:
„Die auf das Planungsgebiet einwirkenden Schallimmissionen resultieren aus der westlich verlaufenden Gewerbestraße und dem daran anschließenden Gewerbegebiet.
Die aus dem Gebiet einwirkenden Immissionen sind nicht unerheblich. Da entlang der westlichen Grenze des Planungsgebietes vier Gebäude für den Geschosswohnungsbau situiert mit einer giebelständigen Gebäudeausrichtung zur Gewerbestraße bzw. Gruber Straße geplant sind, werden im Bebauungsplan zwischen den Gebäuden Schallschutzwände vorgesehen, die in Art und Konstruktion hinter die Gebäude zurücktreten. Geplant sind transparente Wände, mit einer Höhe von 6,30 m. Dies entspricht der Wandhöhe der geplanten Mehrfamilienhäuser.
Grundlage für die Darstellung „Schallschutzmaßnahme“ im Flächennutzungsplan und Festsetzungen im Bebauungsplan ist die Schalltechnische Verträglichkeitsuntersuchung des Ingenieurbüros Greiner, München, vom 15.07.2014 sowie die ergänzende Stellungnahme vom 16.10.2015."
Beurteilung:
Gewerbe- und Verkehrslärm
Der Flächennutzungsplan sieht an der West- und Südseite des WA-Gebietes Markierungen für Lärmschutzmaßnahmen vor. Nach Ansicht der Unteren Immissionsschutzbehörde ist die südliche Markierung gegenüber der Ausführung im Lärmschutzgutachten Anhang A Seite 5, Bericht Nr. 213029/2 vom 22.04.2013 zu kurz geraten. Das immissionsschutzfachliche Gutachten (einschließlich Ergänzung) hat die erforderlichen Schallschutzmaßnahmen für den nachfolgenden Bebauungsplan bereits ausgearbeitet, so dass im Glauben an eine sachgerechte Darstellung der erforderlichen Lärmschutzmaßnahmen im Bebauungsplanverfahren eine Nachbesserung der lärmschutzfachlichen Festsetzungen (Planzeichen) im Flächennutzungsplan nicht für nötig gehalten wird.
Sportlärm
Im FNP ist im Osten des Planumgriffs eine Fläche für Sport dargestellt; derzeit landwirtschaftlich genutzt. Sowohl im Gutachten als auch in der Begründung wird auf die benachbarte im FNP dargestellte Nutzung als Sportplatz nicht näher eingegangen. Nach den Erfahrungen der Unteren Immissionsschutzbehörde bringt ein Sportplatz neben einem Allgemeinen Wohngebiet schallschutzfachliche Probleme mit sich, die im Bauleitplanverfahren nach Möglichkeit abgearbeitet werden sollten.
Vorschlag an die Gemeinde:
Um die Auswirkungen der geplanten Nachbarschaft von WA und Sportplatz beurteilen zu können, ist eine Aktualisierung des Gutachtens unter Einbeziehung des Sportplatzes erforderlich. Eine andere Möglichkeit besteht darin, die Darstellung als Sportplatz aus dem Flächennutzungsplan (durch Aufhebung) herauszunehmen oder als Sportplatz mit Einschränkung zu kennzeichnen (Änderung).
5.2 Beschluss:
Im Flächennutzungsplan wird das östlich des Plangebietes gelegene Grundstück als Grünfläche mit der Zweckbestimmung Sport dargestellt. Gleichzeitig ist an der westlichen und östlichen Grundstücksgrenze das Planzeichen „Schallschutzmaßnahme“ dargestellt.
Die Gemeinde verkennt ein Immissionskonfliktpotential nicht. Sobald die Gemeinde die Umsetzung der Sportplatzfläche betreibt, werden notwendige Maßnahmen zum Schallschutz Flächennutzungsplankonform ergriffen.
Um der Anregung daher angemessen Rechnung zu tragen wird in der Begründung zur 8. Änderung des Flächennutzungsplanes folgende Ergänzung unter 5.4 „Schallschutz“ vorgenommen:
„Sportlärm:
Der Flächennutzungsplan aus dem Jahr 2002 stellt östlich des Plangebietes eine Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Sport“ dar. Hierin ist das Planzeichen „Lärmschutzeinrichtung“ bereits enthalten. Im Falle der Umsetzung des Flächennutzungsplanes für die Grünfläche sind entsprechende Maßnahmen zum Schutz der Wohnbebauung zu ergreifen bzw. im Rahmen eines Bebauungsplanes festzusetzen.“
17 dafür : 0 dagegen
6. Landratsamt Ebersberg – Naturschutzfachliche Stellungnahme
6.1 Einwendung / Anregung Schreiben vom 21.04.2016
Die betroffene Fläche wird derzeit intensiv ackerbaulich bewirtschaftet. Im Westen des überplanten Bereiches befindet sich eine kleine baumbestandene Grünfläche.
Im derzeit rechtsverbindlichen Flächennutzungsplan der Gemeinde Pliening sind im Planbereich nur etwa 20 % der Fläche für eine Bebauung vorgesehen. Etwa weitere 20 % des Planbereichs wird von der Darstellung eines breiten, ost-/westverlaufenden Grünzuges eingenommen. Dieser im Landschaftsplan und Flächennutzungsplan dargestellte Grünzug wird nun nur noch in erheblich reduzierter Form im westlichen Planbereich und im mittleren Planbereich dargestellt.
Aus naturschutzfachlicher Sicht bestehen keine grundsätzlichen Einwände und Bedenken zu dieser Planungsabsicht, wenngleich die Reduzierung der innerörtlichen Grünstreifen sehr bedauert wird. Gerade im Siedlungsbereich weisen ausreichend breite und naturnahe Grünzüge eine hohe Naherholungsfunktion auf und schaffen eine unverwechselbare Identität der neuen Bauquartiere. Die Attraktivität für das Ortsbild und die ökologische Bedeutung großzügiger, naturnaher Grünflächen in neuen Siedlungsbereichen kann nicht oft genug hervorgehoben werden. Sie sind Leitbild moderner Siedlungsentwicklungen. Wir bitten und empfehlen deshalb, die Reduzierung der Grünflächen nochmals zu hinterfragen und über eine sinnvolle Ergänzung, zusammen mit dem beauftragten Landschaftsarchitekturbüro, nachzudenken.
Nach unserer Auffassung liegt der Nutzungs- und Versiegelungsgrad bei einer GRZ von 0,35 bis 0,40 im Regelfall deutlich über 35 %, sodass aufgrund der resultierenden Eingriffsschwere, gem. dem amtlichen Leitfaden „Eingriffsregelung in der Bauleitplanung“, wohl eine Einwertung in A I mit einem Kompensationserfordernis zwischen 0,3 bis 0,6 erfolgen muss. Eine pauschale Festlegung des niedrigsten Kompensationsfaktors von 0,3, unter Herausrechnung der Grünflächen ohne ausführliche Begründung, ist leider nicht möglich.
Aufgrund der noch nicht detailscharfen Planung empfehlen wir ohnehin keine frühzeitige Festlegung auf einen Kompensationsfaktor auf dieser Planungsebene. Die genaue Abarbeitung der Eingriffsregelung sollte dem nachgeordneten Bebauungsplanverfahren vorbehalten bleiben.
Im Umweltbericht wurde auf die Ökokontofläche mit Fl.Nr. 2275 Gemarkung Pliening Bezug genommen. Hier bitten wir um eine Berichtigung der Flächenangaben, da bereits zwei Abbuchungen seitens der Gemeinde mit ca. 2.550 m² (Bebauungspläne: Kinderkrippe und Lebensmittelmarkt) vorgenommen wurden.
6.2 Beschluss:
Die von der Unteren Naturschutzbehörde vorgebrachten Anregungen zu naturnahen Grünflächen in Siedlungsbereichen werden geteilt. Die Gemeinde Pliening beabsichtigt, mit der Darstellung des Grünzuges in der 8. Änderung des Flächennutzungsplans sowie in weitergehenden Festsetzungen im Bebauungsplan diesem Ziel zu entsprechen.
Gleichwohl ist es notwendig, im Spannungsverhältnis naturnaher Grünflächen im Ortsbereich zum einen und möglichst flächensparender Baulandausweisungen zum anderen, einen sachgerechten Ausgleich zu finden. Für die Darstellung im Flächennutzungsplan erachtet die Gemeinde die vorliegende Planung als ausreichend.
17 dafür : 0 dagegen
Es mag zutreffen, dass bei einer GRZ von 0,35 oder 0,4 in der Regel mehr als 35 % der Fläche versiegelt werden. Eine solche Argumentation ist im Leitfaden „Eingriffsregelung in der Bauleitplanung“ bei der Ermittlung des Umfangs erforderlicher Ausgleichsflächen jedoch nicht enthalten. Zudem werden GRZ von 0,35 oder 0,4 im Baugebiet „Landsham Süd“ nicht durchgängig erreicht. Die Gemeinde erachtet daher die Ermittlung der notwendigen Ausgleichsflächen auf Basis des Typs B im Leitfaden als angemessen.
17 dafür : 0 dagegen
Wie im Umweltbericht dargelegt, wurde für die geplante Bebauung unter Berücksichtigung der bisherigen intensiven landwirtschaftlichen Nutzung ein Faktor von 0,3 ermittelt. Die Gemeinde erachtet sowohl die unter Punkt 4.3 des Umweltberichts ausgeführten Argumente, wie auch den sich ergebenden Ausgleichsflächenbedarf mit 7.667 m² als angemessen. Um der Anregung allerdings dennoch zu entsprechen, wird die auf dem Grundstück Fl.Nr. 2275 Gemarkung Pliening noch verbleibende Fläche mit 607 m² ebenfalls zu Gunsten des Baugebietes „Landsham Süd“ als ökologische Ausgleichsmaßnahme hergestellt. Damit erhöht sich die Ausgleichsfläche auf 8.204 m² und der Faktor auf ca. 0,324.
Die Begründung zur 8. Änderung der Flächennutzungsplans unter Punkt 9 und der Umweltbericht unter den Punkten 4.4 und 4.5 sind entsprechend zu ändern bzw. zu ergänzen.
17 dafür : 0 dagegen
Der Anregung hinsichtlich der bereits abgebuchten Ausgleichsflächen von Fl.Nr. 2275 Gemarkung Pliening wird entsprochen. Der Umweltbericht unter Punkt 4.5 „Maßnahmen zum Ausgleich“ wird dahingehend geändert, dass sich auf dem Grundstück Fl.Nr. 2275 Gemarkung Pliening zwei Ausgleichsflächen mit einer Größe von zusammen 2.550 m² befinden.
17 dafür : 0 dagegen
7. Staatliches Bauamt Rosenheim
7.1 Einwendung / Anregung Schreiben vom 07.04.2016
Wir haben keine Einwände. Allerdings vermute ich, dass die Haupterschließung nicht über die Parsdorfer, sondern über die Gewerbestraße erfolgen soll.
7.2 Beschluss:
Die Haupterschließung erfolgt, wie beschrieben, über die Parsdorfer Straße. Die Gewerbestraße beginnt seit der Umbenennung im Jahr 2012 erst nördlich/westlich der Einmündung in die Gruber Straße.
17 dafür : 0 dagegen
8. Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege
8.1 Einwendung / Anregung Schreiben vom 04.04.2016
Bodendenkmalpflegerische Belange:
Im Bereich der Flächennutzungsplanänderung liegen nach unserem gegenwärtigen Kenntnisstand folgende Bodendenkmäler:
- D-1-7836-0474, Körpergräber des Endneolithikums (Glockenbecher), Brandgräber der Urnenfelderzeit sowie Siedlung der Urnenfelderzeit und der Latènezeit.
- D-1-7836-0471, Siedlung der Bronzezeit sowie Körpergräber der späten römischen Kaiserzeit.
Diese Denkmäler sind gem. Art. 1 DSchG in ihrem derzeitigen Zustand vor Ort zu erhalten. Der ungestörte Erhalt dieser Denkmäler vor Ort besitzt aus Sicht des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege Priorität. Weitere Planungsschritte sollten diesen Aspekt bereits berücksichtigen und Bodeneingriffe auf das unabweisbar notwendige Mindestmaß beschränken.
Eine aktuelle Kartierung der Bodendenkmäler mit zugehörigem kurzem Listenauszug bietet der öffentlich unter http://www.blfd.bayern.de/ zugängliche Bayerische Denkmal-Atlas.
Im Bereich von Bodendenkmälern sowie in Bereichen, wo Bodendenkmäler zu vermuten sind, bedürfen Bodeneingriffe aller Art einer denkmalrechtlichen Erlaubnis gemäß Art. 7 Abs. 1 DSchG.
Der vorgenommene Hinweis auf die Meldepflicht nach Art. 8 Abs. 1 und 2 DSchG ist unzureichend.
Die mit dem Bayerischen Staatsministerium des Innern abgestimmte Rechtsauffassung des Bayerischen Staatsministeriums für Wissenschaft, Forschung und Kunst und des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege zur Überplanung von (Boden-) Denkmälern entnehmen Sie bitte unserer Homepage (Rechtliche Grundlagen bei der Überplanung von Bodendenkmälern).
Es ist daher erforderlich, die genannten Bodendenkmäler nachrichtlich in der markierten Ausdehnung in den Flächennutzungsplan zu übernehmen, in der Begründung aufzuführen sowie auf die besonderen Schutzbestimmungen hinzuweisen (§ 5 Abs. 4 und 5 BauGB) und im zugehörigen Kartenmaterial ihre Lage und Ausdehnung zu kennzeichnen (PlanzV 90).
8.2 Beschluss:
Der Anregung, die genannten Bodendenkmäler nachrichtlich in den Flächennutzungsplan zu übernehmen, wurde in der Form entsprochen, dass ein Planzeichen unter den Hinweisen aufgenommen wurde. Außerdem wurde in der Begründung zur 8. Änderung des Flächennutzungsplanes darauf hingewiesen, dass der Bebauungsplan weitere Ausführungen hierzu enthält. Aufgrund der Funktion des Flächennutzungsplanes als vorbereitender Bauleitplan erachtet die Gemeinde diese Darstellungen als ausreichend. Ergänzungen in der 8. Änderung des Flächennutzungsplanes erfolgen nicht.
17 dafür : 0 dagegen
9. Bayerischer Bauernverband
9.1 Einwendung / Anregung Schreiben vom 03.05.2016
In ca. 100 m Entfernung befindet sich der landwirtschaftliche Betrieb Lenz. Wir bitten in den Festsetzungen zum Bebauungsplan die künftigen Anwohner darauf hinzuweisen, dass es aufgrund der Bewirtschaftung an das Wohngebiet angrenzender landwirtschaftlicher Grundstücke trotz der Bewirtschaftung nach guter fachlicher Praxis zu Immissionen (Geruch, Lärm, Staub, usw.) in dem Planungsgebiet kommen kann und auch von der nahegelegenen Hofstelle Emissionen ausgehen können.
9.2 Beschluss:
Die Anregung wird wie folgt berücksichtigt:
Ziffer 5.4 der Begründung erhält die Überschrift „Immissionen“. Die bisherigen Ausführungen werden zukünftig unter Ziffer 5.4.1 „Schallschutz“ geführt. Ergänzt wird der Punkt um Ziffer 5.4.2 „Landwirtschaft“ mit folgendem Inhalt:
„Aufgrund der Bewirtschaftung an das Wohngebiet angrenzender landwirtschaftlicher Grundstücke und der nahegelegenen Hofstelle im Osten kann es zu Immissionen (Geruch, Lärm, Staub, usw.) in dem Planungsgebiet kommen. Im Bebauungsplan erfolgen hierzu gesonderte Hinweise.“
17 dafür : 0 dagegen
10. Wasserwirtschaftsamt Rosenheim
10.1 Einwendung / Anregung Schreiben vom 28.04.2016
Die Planfläche ist bisher frei von Bebauung und wird derzeit landwirtschaftlich genutzt. Das Gebiet liegt in der Münchner Schotterebene. Etwa 2,3 km nordöstlich liegt die amtliche Grundwassermessstelle 556 A.
Hier liegt der höchste gemessene Wasserstand seit Messbeginn im Jahr 1972 etwa 2 m unter Gelände. Noch höhere Wasserstände sind nicht auszuschließen. Mit hohen Grundwasserständen muss auch in Landsham gerechnet werden. Das Grundwasser fließt etwa von Süd nach Nord mit einem Gefälle von rd. 0,3 %. Ein Rückschluss von der Messstelle in Pliening auf Landsham ist mit entsprechender Umrechnung möglich.
Mit der Bebauung des Plangebietes wird eine große Fläche versiegelt. Im Bebauungsplanverfahren sind Festsetzungen und Hinweise in die Satzung aufzunehmen, die u. a. eine Minimierung der Flächenversiegelung und eine sichere und geordnete Niederschlagswasserbeseitigung vorschreiben. Grundsätzlich empfehlen wir der Gemeinde, die für Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser erforderlichen Flächen im Bebauungsplan festzusetzen. § 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB eröffnet diese Möglichkeit.
10.2 Beschluss:
Die Anregung wird in den Hinweisen zum Bebauungsplan „Landsham Süd“ berücksichtigt. Ergänzungen in der 8. Änderung des Flächennutzungsplanes erfolgen nicht.
17 dafür : 0 dagegen
11. Industrie- und Handelskammer
11.1 Einwendung / Anregung Schreiben vom 02.05.2016
Der Ausweisung des Planbereichs als Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO können wir grundsätzlich zustimmen. Es ist zu begrüßen und zu befürworten, dass der großen Nachfrage nach Wohnbauflächen in der Region Rechnung getragen wird.
Wir geben allerdings zu bedenken, dass keine immissionsschutzrechtlichen Konflikte mit den westlich angrenzenden gewerblichen Nutzungen entstehen dürfen. Um den Schallschutz für das geplante Wohngebiet sicherzustellen, könnte die vorgesehene Schallschutzwand mit einem bedingten Baurecht nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB verknüpft werden. Darüber hinaus sind keine Anregungen oder Bedenken vorzubringen.
11.2 Beschluss:
Die möglichen immissionsschutzrechtlichen Konflikte wurden bereits durch ein Schallschutzgutachten erarbeitet. Entsprechende Maßnahmen finden im weiteren Bebauungsplanverfahren durch Festsetzungen Berücksichtigung. Da die Orientierungswerte für die östlich der Mehrfamilienhäuser geplanten Wohngebäude bereits eingehalten werden und die Lärmschutzwände zeitgleich mit den Mehrfamilienhäusern errichtet werden, ist eine Regelung nach § 9 Abs. 2 BauGB (aufschiebend bedingtes Baurecht) nicht erforderlich.
17 dafür : 0 dagegen
12. Handwerkskammer für München und Oberbayern
12.1 Einwendung / Anregung Schreiben vom 21.04.2016
Wir geben zu bedenken, dass im Rahmen der weiteren, konkretisierenden Planungen prinzipiell darauf geachtet werden sollte, dass die angrenzenden Unternehmen in ihrem Handeln nicht gefährdet sind. Dabei ist sicherzustellen, dass angrenzende, bestandskräftig genehmigte, gewerbliche Nutzungen in ihrem ordnungsgemäßen Betrieb und Wirtschaften nicht eingeschränkt werden. Ebenfalls sind Einschränkungen oder Gefährdungen der gewerblichen Weiterentwicklung durch die Planungen auszuschließen. Dies gilt insbesondere im Kontext der von den Betrieben ausgehenden, betriebsüblichen Emissionen (Lärm, Geruch, etc.) einschließlich des zugehörigen Betriebsverkehrs. Insbesondere dürfen für das Gewerbegebiet keine weiteren immissionsschutzrechtlichen Auflagen gemacht oder die maßgeblichen Immissionen herabgesetzt werden.
12.2 Beschluss:
Die möglichen immissionsschutzrechtlichen Konflikte wurden bereits durch ein Schallschutzgutachten erarbeitet. Entsprechende Maßnahmen finden im weiteren Bebauungsplanverfahren durch Festsetzungen Berücksichtigung.
17 dafür : 0 dagegen
13. Deutsche Telekom Technik GmbH
13.1 Einwendung / Anregung Schreiben vom 18.03.2016
Vorbehaltlich einer positiven Ausbauentscheidung machen wir darauf aufmerksam, dass die vorhandene Telekommunikationsinfrastruktur nicht ausreicht, um das Plangebiet zu versorgen. Es sind zusätzliche Planungen und Baumaßnahmen erforderlich.
In allen Straßen bzw. Gehwegen sind geeignete und ausreichende Trassen für die Unterbringung der Telekommunikationsanlagen vorzusehen.
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das „Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen“ der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 1989 – siehe hier u. a. Abschnitt 3 – zu beachten.
13.2 Beschluss:
Die vorgebrachten Anregungen betreffen die Bauausführung. Der Bebauungsplan wird entsprechende Hinweise enthalten. Änderungen oder Ergänzungen in der 8. Änderung des Flächennutzungsplanes sind nicht erforderlich.
17 dafür : 0 dagegen
Billigungsbeschluss:
Die entsprechend vorheriger Beschlussfassungen geänderte 8. Änderung des Flächennutzungsplanes für das Baugebiet „Landsham Süd“ mit Begründung und Umweltbericht in der Fassung vom 30.06.2016 wird gebilligt. Die Verwaltung wird beauftragt, die Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 2 BauGB sowie die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB durchzuführen.
